现代房地产广告策略全案[小编推荐]

第一篇：现代房地产广告策略全案[小编推荐]

现代房地产广告策略全案

1、一流地产企业的成熟广告策略是什么？

2、高获利楼盘如何运用有效的广告手段实现热卖局面？

第一部分：发现成功楼盘的热卖元素

★第一大类型卖点：楼盘硬件价值

卖点精粹01：区位

（一）卖点精粹02：区位

（二）卖点精粹03：区位

（三）卖点精粹04：公园

卖点精粹05：阳光空气

卖点精粹06：高尔夫

卖点精粹07：山景

卖点精粹08：江湖河湾景

卖点精粹09：绿化

卖点精粹10：园林

卖点精粹11：江南园林

卖点精粹12：水景

卖点精粹13：户型

卖点精粹14：错层

卖点精粹15：配套

卖点精粹16：智能化

卖点精粹17：建筑风格与外立面

卖点精粹18：厨、卫

卖点精粹19：会所

卖点精粹20：专业组合卖点精粹21：建筑品质

卖点精粹22：物业品质

★第二大类型卖点：产品可感受价值

卖点精粹23：品质

卖点精粹24：成熟

卖点精粹25：艺术

卖点精粹26：建筑艺术

卖点精粹27：健康

（一）卖点精粹28：健康

（二）卖点精粹29：安全

卖点精粹30：个性化时尚

★第三大类型卖点：功能提升型价值

卖点精粹31：教育

（一）卖点精粹32：教育

（二）卖点精粹33：运动

卖点精粹34：生态

卖点精粹35：养生

卖点精粹36：音乐

卖点精粹37：投资

★第四大类型卖点：居住文化与生活方式

卖点精粹38：居住文化

（一）卖点精粹39：居住文化

（二）卖点精粹40：生活方式

卖点精粹41：生活品味

卖点精粹42：文脉

★ 第五大类型卖点：情感

卖点精粹43：情感打动人

卖点精粹44：功利型情感

卖点精粹45：孩子的未来

卖点精粹46：口碑

★第六大类型卖点：身份

卖点精粹47：人群捕捉

（一）卖点精粹48：人群捕捉

（二）卖点精粹49：身份与地位

卖点精粹50：名人

★第七大类型卖点：规范与指标 荣誉与规范

卖点精粹51：荣誉与规范

（一）卖点精粹52：荣誉与规范

（二）★第八大类型卖点：直接促销功能

卖点精粹53：价格竞猜

卖点精粹54：价格让利

卖点精粹55：付款方式

卖点精粹56：主题活动

（一）卖点精粹57：主题活动

（二）卖点精粹58：火爆人气

（一）卖点精粹59：火爆人气

（二）卖点精粹60：车房互动

第二部分：朴实高效的房地产广告操作步骤

★操作步骤1：地产广告前期项目分析策略

内容精要1：整体市场态势与周边环境态势分析—分析点之一 内容精要2：开发商的实力及公司发展战略分析—分析点之二 内容精要3：项目的优劣分析——分析点之三

内容精要4：项目目标客户群定位分析—— 分析点之四

内容精要5：楼盘销售广告推广的建议

★操作步骤2：广告目标计划要诀

内容精要1：对楼盘产品进行广告活动的目标定位

内容精要2：明确楼盘的宣传主题和广告任务

内容精要3：曦龙山庄的广告主题与广告任务实例剖析

内容精要4：撰写年度广告计划书

内容精要5：撰写广告计划之要诀

★操作步骤3：广告预算控制技巧

内容精要1：全局理解和把握广告预算

内容精要2：制订广告预算的基本流程设计

内容精要3：制订广告预算的具体方法

内容精要4：广告费用预算及控制策略

★操作步骤4：地产广告策划的框架

内容精要1：提出广告策划和决策的框架

内容精要2：为楼盘制订沟通计划

内容精要3：展示广告计划图

内容精要4：广告决策的总结控制表格绘制

内容精要5：广告决策的实战案例分析

★操作步骤5：地产公司广告部组建模式

内容精要1：广告部门的人员配置

内容精要2：广告部的组织架构

内容精要3：广告部的运作模式

★操作步骤6：广告公司的选择程序

内容精要1：设计开发商选择广告代理公司的流程

内容精要2：颁布楼盘资料与广告要求

内容精要3：关于意向广告代理公司的考察情况

内容精要4：关于广告代理公司的进一步考察情况

内容精要5：确定具体的创意策划方案

内容精要6：出炉楼盘营销广告策划方案

★操作步骤7：广告业务实战流程

内容精要1：广告业务工作的内容

内容精要2：广告核心业务之行销策略剖析

内容精要3：广告推广业务的策略剖解

内容精要4：“台凤天玺”广告业务流程实战解码

★操作步骤8：发现最佳诉求点

内容精要1：广告诉求点宣传整体策略剖析

内容精要2：不同价位物业的广告诉求点宣传策略

内容精要3：不同方位物业的广告诉求点宣传策略

内容精要4：保持楼盘广告诉求点的常亮常新

内容精要5：名牌地产是如何塑造自己的广告诉求点

内容精要6：对同质楼盘相同的诉求点进行延伸

内容精要7：USP广告宣传的推广模式

内容精要8：避免拼命追求卖点而陷入违规操作的陷阱

★操作步骤9：地产广告文案写作常识

内容精要1：什么是广告文案制作

内容精要2：文案写作人员的综合要求

内容精要3：如何撰写房地产广告文案

内容精要4：配合广州碧桂园俱乐部主题的文案创制

内容精要5：奥林匹克花园的广告文案制作评估

★操作步骤10：地产广告创作之道

内容精要1：广告创作的组成要素

内容精要2：广告创作如何吸引客户注意力

内容精要3：通过真诚的广告创作来实现与买家的沟通

内容精要4：通过广告创作来展示自由生活空间—万科金色家园 内容精要5：正确处理广告创作与其他因素的关系

★操作步骤11地产广告媒体操作策略

内容精要1：建立广告媒体的评估体系

内容精要2：动用媒体宣传力量的策略

内容精要3：实现宣传效果最大化的媒体选择策略

内容精要4：奥林匹克花园“健康管理”概念媒体推广

★操作步骤12：地产广告效果测定方法

内容精要1：通过体现市场特点来实现广告效果最大化

内容精要2：提高房地产广告效果的策略

内容精要3：广告效果的阶段性测试方法

内容精要4：撰写广告效果评估

内容精要5：实例剖析：奥林匹克花园月份广告效果评估

第三部分：创造最佳业绩各阶段广告对策

★广告对策1：楼花销售期广告策略

内容精要1：概念先行是楼花销售期的广告宣传的向导

内容精要2：概念炒作加上务实操作是实现楼花成功销售的秘诀 内容精要3：楼花销售经典广告创作案例分析(台湾华美芝麻城)★广告对策2：内部认购期广告策略

内容精要1：内部认购的销售手法精要

内容精要2：内部认购成功案例背景剖析

内容精要3：内部认购前的市场铺垫工作

内容精要4：内部认购期的全套推广操作手法

内容精要5：延展内部认购的持续销售功能

内容精要6：富力地产天朗明居的内部认购整合推广操作模式 ★广告对策3：入市准备期广告策略

内容精要1：入市前营销策划目标

内容精要2：入市前期各阶段的工作内容日程计划

内容精要3：入市前现场策略

内容精要4：入市前公关策略

内容精要5：入市前广告推广活动及媒介组合策略

内容精要6：单刀直入的楼盘入市法

内容精要7：整合推广型的楼盘入市法

★广告对策4：公开发售期广告策略

内容精要1：新盘上市广告打法的基本要领

内容精要2：剖析楼盘公开发售广告打法的全程操作环节 内容精要3：开盘广告打法的组合战术演练

内容精要4：开盘的第一种模式—配合销售活动开盘

内容精要5：开盘的第二种模式—楼盘质量制胜法

内容精要6：开盘的第三种模式—继往开来的第二个金碧花园

内容精要7：开盘的第四种模式—别墅住宅“高温”加“恒温”效应 ★广告对策5：销售阶段期广告策略

内容精要1：楼盘宣传推广的广告阶段划分

内容精要2：销售阶段期宣传推广的经典战术组合内容精要3：广州奥林匹克花园市场推广的前期辅垫活动 内容精要4：分解广州奥林匹克花园的阶段性广告策略 ★广告对策6：促销期广告策略

内容精要1：促销(SP)活动的诠释

内容精要2：促销(SP)活动的正反面分析

内容精要3：经典促销手段及广告配合战略

内容精要4：促销(SP)活动的广告宣传要点

内容精要5：保利花园圆明园国宝展促销活动

内容精要6：君兰国际高尔夫生活村“草香蝶舞精英赏”活动掠影 ★广告对策7：强销期广告策略

内容精要1：从星河明居现象看楼盘的强销广告

内容精要2：强销期广告打法的精髓

内容精要3：如何成功制造全城震憾的强势广告

内容精要4：成功运用强势广告的案例剖解

★广告对策8：品牌形成期广告策略

内容精要1：建构品牌的核心要素剖析

内容精要2：破解广州奥林匹克花园的品牌形象架构

内容精要3：奥林匹克花园的体育明星品牌广告策略

内容精要4：品牌核心竞争力的广告推广模式

内容精要5：正确处理品牌与广告的关系

★ 广告对策9：楼盘滞销期广告策略

内容精要1：滞销楼盘的前期推广失误常见原因分析

内容精要2：实现从“滞销”到“畅销”的实战解码

内容精要3：确定本案的营销战略选择

内容精要4：本案营销战略选择的根据

内容精要5：对本案重新调整后的推广策划建议

内容精要6：本案营销推广的全套战术组合内容精要7：百仕达花园实现滞销期调整的软件整合★广告对策10：尾盘销售期广告策略

内容精要1：诊断尾盘销售难题

内容精要2：尾盘销售期广告推广的常见战术

内容精要3：一套不剩的尾销售经典案例

内容精要4：碧云天尾盘销售的整体战术安排

内容精要5：一针见血的尾盘策略广告

内容精要6：销售冠军富力地产的清盘推广战术

★广告对策11：创新概念

创新概念01：产品创新

（一）创新概念02：产品创新（二

第二篇：房地产广告策略

房地产广告策略

广告是传播信息的一种方式，其目的在于推销商品、劳务，影响舆论，博得社会支持，推进一项事业的发展等。广告信息通过各种宣传工具，包括报纸、杂志、电视、广播、招贴及直接邮递等，传递给它所想要吸引的观众或听众。

一、房地产广告的基调

基调是指与客源定位、产品定位和竞争定位相符的，带有所处地域的时尚特征，融合广告策划的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针。

（一）广告基调根据客源定位确定

广告是一种广而告之的行为，广告客体是我们要争取的客户，他们的个人情况，以及一切他们获得信息的方法和方式，一切他们有可能获得信息的时问和空问，都是广告策划中进行决策、明确广告基调的重要依据。

一般而言，对于已处于整个房地产开发建设过程后期的广告设计而言，它的目标客源由产品功能和产品档次确定。前者区分客户的种类，后者区分客户的质量。

（二）对产品的理解也是确定广告基调的重要方面

产品的生命力在于产品的特色，在为客户服务的同时，怎样将产品的特色在介绍中尽可能地展现出来，并因此权衡广告基调，是确定广告基调的一个重要方面。

（三）房地产竞争情况对房地产广告基调产生影响

根据企业与竞争对手的对比情况，往往会有这样两种情况：一是以强抗强，让别人的广告为我宣传。这时候，两者的广告基调可能类似，但这时广告基调的产品基础一定要优于竞争对手。只有这样，自己才不会被打倒，反而会借力使力，居于上风。二是趋强避弱，努力做到人无我有，人有我强。当面临同样的地区，类似的产品，大家的广告基调又都是很温馨的时候，则即将推出产品的基调的确定，应该是有所变化的，以突出自身的特色。

二、房地产广告的诉求点

“所要提供的商品和服务的信息”是任何一则广告所必不可少的内容，具体产品的内容表达，总有它的主题，而这个所要表达的内容主题，便是我们通常所说的广告诉求点。

（一）广告诉求点实质上是产品的比较强项

现代商品社会的竞争日趋激烈，同一个产品可能存在着成千上万个竞争对手，房地产市场同样也不例外。这种情况的蔓延结果，便是现在几乎没有一则房地产广告是仅仅要告诉客户“我是什么”，而是更侧重于表现“我为什么更值得你选择”。事实证明，广告制作也只有这样，客户才能被你吸引，进一步咨询洽谈才可能进行，最终的消费行为才可能产生。

（二）最强的诉求点应该与客户的需求一致

房地产的构成因素成百上千，每个人都可能对某个方面的情况特别关注，但大家对一些最根本因素的看法则基本上是相同的，例如地点、价格和户型。同时，因为广告总是面对主流客源的，所以这些共同点便成了广告诉求的主要方向。

最有效的诉求点是客户最关切的地方，同时又是自身产品的比较强项，才能有效吸引顾客，提高广告效果，起到促进销售的作用。

三、房地产广告的创作

房地产广告策略的出发点是引起消费者的注意和兴趣、激发消费者的购买欲望，并最终促使消费者购买房地产商品，因此房地产广告的设计一定要易于理解、易于记忆、易于接受。要达到上述目的，必须在房地产广告创作上下功夫。

房地产广告设计，是由广告内容的结构、文字的表达以及画面和色彩的运用等方面组成。房地产广告设计技巧的运用，就是为了求得对广告简洁清晰、生动和完整的表达，使之成为吸引消费者购买的主要因素。

每一个房地产广告作品都有一定的风度格调，这既取决于广告制作人的业务水平和艺术表现手法，也取决于特定房地产本身的特点，一般来说，房地产广告的创作风格有以下几种类型。

（一）规则式风格

这种创作风格有点近乎公式化，在格调上比较正规、刻板。前几年国内大多数房地产广告是采用这种方式，这种广告对房地产名称、地段、类型、价格、付款方式等进行平铺直叙的介绍。比如，“××小区由××房地产公司开发，地处××中心地段，邻××商业街，设施齐全，配套完善，房型一室一厅至三室一厅多种款式，精心设计，实惠价位每平方米××元起，现场售楼处地址××，电话××”，再加一张区域位置图和一张房型图，这就是规则式房地产广告的基本格式。这种风格的好处是内容具体，介绍比较全面，缺点是平淡枯燥，缺乏特色，缺少吸引力。

（二）理性感化风格

这种风格被广泛运用于房地产广告的创作。其特点是广告从文字表现力方面打动消费者的情感，通过理性的感情诉求去改变消费者态度，这要求广告的创作者充分发挥语言文字天才，巧妙地述说、戏剧性地显示、绘声绘色地描写其房地产的优点和可能给消费者带来的利益和好处，促使市场潜在需求变为立即购买行动。具体地说有以下几种。

1.情景式广告：常以房地产的真实情景创作广告，使消费者有设身处地的感觉。如某城市花园的电视广告，通过对住宅区内各项方便的生活设施的现场拍摄，突出了其硬件一流的特点。

2.诱导式广告：直接从满足消费心理、需求心理和购买心理来付诸广告语言文字表达的。

3.证言式广告：其特点是把广告诉求的语言文字直接以已购买者推荐的口气来表达。

四、房地产广告媒体

选择广告媒体要考虑的主要因素包括：目标顾客的习惯--更多接触哪种媒体；广告内容--需要详细的信息资料还是一般的宣传；费用高低--必须考虑的一个因素。

广告媒体大致分为印刷媒体、视听媒体和户外广告等形式。

印刷媒体信息记录全面，具有可保存性，可多次反复阅读，公共印刷媒体还具有可信度高、传播面广等特点。房地产企业广告宣传最好使用在目标市场范围内发行面广的那些报纸、杂志，因为房地产是各行各业、各家各户都必然涉及到的资产，所以不宜在过于专业化的报刊登载。在目前广告铺天盖地的情况下，最好有专版，才能引起读者的注意。此外，由于房地产的地域性很强，所以在一定范围内采用其他一些印刷方式进行宣传也是合理可行的，如售楼书、宣传材料等。

视听媒体具有主动刺激性的特征，普及面广，但稍纵即逝，需要查阅房地产有关资料时，往往就无能为力了，并且费用较高，所以我们见到的房地产视听广告并不多见，通常只在对项目做一般性宣传时应用。

户外广告也是可以采取的一种方式，尤其在房地产所在地设置户外广告，有时能起到不错的广告效果。现成广告牌也可以说是一种特殊的户外广告。

第三篇：房地产全案策划

房地产全案策划

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。根据需要开发商可以选择不同的菜单。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。

一、项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。

二、项目的推广整合策划：包括项目的VI设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三、项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等；项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

房地产全程策划营销方案是从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销；

2、项目规划设计策划营销；

3、项目质量工期策划营销；

4、项目形象策划营销；

5、项目营销推广策划；

6、项目顾问、销售、代理的策划营销；

7、项目服务策划营销；

8、项目二次策划营销

台州嘉豪传媒广告有限公司专业服务于企业市场推广

地址：台州市市府大道289号耀达大厦16楼B室TEL:0576-883***92

房地产策划的主要内容包括：

市场策划

是指对房地产项目投资开发中涉及的诸多要素（经济、政策、法规、规划、国土、市场、消费者、人文、地理、环境、交通、商业、市政配套等）进行客观调查，并通过科学系统的定量定性分析和逻辑判断，寻找到满足项目众多元素的结合点（城市规划条件的满足、房地产商经济合理回报的需要、购房消费者的有效需求等）。简言之，房地产市场调查是房地产市场策划的基础，房地产市场策划是房地产市场调查的归宿。市场策划的成果及结论（项目战略定位及产品定位建议）对后续各阶段策划具有方向性和指导性，市场策划是房地产策划的首要环节之一。

产品策划

就是研究如何科学地制定建设项目的总体规划立项之后建筑设计的依据问题，摈弃单纯依靠经验确定设计内容及依据（设计任务书）的不科学、不合理的传统方法，利用对建设目标所处社会环境及相关因素的逻辑数理分析与相关定性分析，研究项目任务书对设计的合理导向，制定和论证建筑设计依据，科学地确定设计内容，并寻找达到这一目标的科学方法。

其主要内容包括如下：

项目总平规划、套型、户型及户型比、户型面积、交通系数、公摊系数、使用系数、配置标准、环境景观设计等等，产品本身的品质是最主要的策划内容。房地产策划就是将市场策划的成果，通过建筑技术语言将其表现出来的一个过程。产品策划是介于城市规划与建筑设计（设计院所）之间的一项重要“断层”工作，也是我国目前房地产业发展过程中最薄弱的环节，是房地产市场经济发展到今天的必然产物。

营销策划

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是指房地产策划商及发展商对将来要发生的营销行为进行超前决策。为实现目的，达到预期目标，就必须与市场策划、房地产策划建立密切的关系，科学地分析市场、顾客及与之相关的各种因素，然后创造性运用自身的能量，力求在适当的时间，适当的地点，以适当的价格和促销方式让顾客获得满足。如果推销一种观念，就有必要采取一定的策略和技术使大众自觉地接受它，而在这个过程中，营销策划人员所做的分析、判断、推理、预测、构思、设计、安排、部署、实施等工作，便是房地产营销策划。营销策划就是将市场策划、产品策划两阶段的策划成果，通过系统而形象的表现手法将产品的各种优势（卖点）淋漓尽致地诉求给锁定的目标客户群。营销策划包括营销推广、营销执行两大部分。营销策划是最终实现产品飞跃为商品的过程和手段。

开发策划

是指房地产商从项目选址到购买土地使用权始，经过项目全程策划，规划设计和施工建设等过程，建造成可以满足人们某种需要的建筑物及其附属设备、设施与环境、即房地产产品，然后将其在市场上销售，将房地产产品出售给新的投资者或使用者，并通过这个交换过程收回投资以实现房地产商获取收益的目标过程。其中包括房地产生产和流通的统一的过程即称之为房地产开发策划。房地产开发策划是一个完整的过程，它由开发项目可行性研究、项目开发准备、项目工程管理和完成项目销售等四个阶段组成。在环节众多周期漫长的房地产投资全过程中，任何一个环节都可能省时省钱。如：降低土地成本、降低税费、降低土建成本、总平成本、配套成本的控制等。以及在控制工程及开发成本的基础上保证品质、进度。同时开发策划的前期核心工作是项目可行性研究，后期核心工作是项目工程管理。

物管策划

物业管理就是物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人

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提供高效、优质和经济的服务。物业管理策划的主要内容包括以下三点：

1.经营。主要是指按房地产市场经济规律进行商业企划、制定并实施销售方案，或是评估租金，制定出租方案，以便使物业保值甚至增值。

2.管理。主要是掌握房地产的变动和使用情况，使房屋得到及时修缮，保持房屋的使用功能，使房屋的数量、产权、建筑形式、完好程度、设备使用情况等及时准确地记录下来，及时变更有关记录；此外，管理工作还包括物业管理公司内部财务、人事上的综合管理，以保证经营、服务的正常运行的策划。

3.服务。是指准确、及时地满足用户要求，如清洁、保安、绿化及各种特约服务的策划。物管策划的主要作用是：就是体现房地产商品或企业品牌的延伸策划，包含房地产商品的售前、售中、售后各服务阶段。物管质量的优劣，对企业品牌和后续项目的投资开发成功与否，在房地产市场竞争惨烈的今天，其作用愈来愈明显。

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第四篇：房地产全案营销策划

房地产全案营销策划/销售代理合作协议

甲方：秦皇岛仁杰房地产开发限公司 住所地：

法定代表人：

乙方：秦皇岛正韬房地产咨询服务有限公司 住所地：秦皇岛开发区秦皇西大街100号 法定代表人：王振刚

秦皇岛仁杰房地产开发限公司（以下简称甲方）与秦皇岛正韬房地产咨询服务有限公司（以下简称乙方），为保证【抚宁县骊骏华府】项目全案营销策划/销售代理工作的实施与执行，双方本着友好合作的态度，依照国家有关法律，就建立【抚宁县骊骏华府】项目全案营销策划/销售代理合作事宜协商一致，达成本协议，共同遵守。

第一条：总则

乙方受甲方委托，为【抚宁县骊骏华府】全案营销策划与销售代理执行公司，甲方按本协议规定向乙方支付全案营销策划与销售代理费用。

1、本协议有效期内，甲乙双方应本着精诚合作、诚实信用、平等互利的原则，严格遵守本协议的规定。

2、乙方负责【抚宁县骊骏华府】全案营销策划/销售代理工作。

3、乙方在本案全程策划与代理过程中，必须提供足够的人力为项目服务，否则甲方有权终止合同。

第二条：合作期限

双方合作期限自合同签定之日起，至【抚宁县骊骏华府】项目一期销售率达到80%之日止。

第三条：甲方工作范围

1、甲方应提供给乙方本项目所有相关证明文件及乙方工作过程中所需的全

部资料，并保证一切资料的合法性和准确性。否则，由此所引起的纠纷，均由甲方负责。

2、甲方负责项目营销推广过程中所需费用,主要限于以下内容：

（1）各种广告推广、销售道具（楼书、DM单页、户型图、项目总体模型及户型单体模型、引导旗、售楼处包装等）及有关销售资料的制作、和发布费用。

（2）广告制作费/广告发布费：广告制作与发布由甲方与制作单位或媒体单位直接签署合同。

（3）乙方项目组策划/设计/文案/销售经理等人员的住宿由甲方负责（三居室一间）。

（4）各类公关活动所需用展示场地（包括售楼部、本地及外地房展会等）及有关设备（如电脑、宽带网、打印机（一台）、复印机（一台）、文件柜、办公桌椅、空调等）的购买、租用、布置、水电费（含日常饮用水）、固定电话费等费用。

（5）其它：甲方负责制作配备项目相关的工作人员名片、信封、信纸、文件夹、礼品、水杯、胸卡、便笺、办公用品等相关道具。（6）售楼处装修设计与现场包装费用。

（7）项目销售过程中产生的其它相关广告推广、销售费用。

（8）项目总体广告投放费用应该不超过本案的预估推广费用，应不高于项目总销售额的1.5%，详细分阶段的费用投放根据项目的进程由甲乙双方协商进行；详细广告计划费用由乙方事先提出书面报告，双方沟通并经甲方书面确认后，方可实施。

（9）甲方根据项目总体工程进度，制订全年销售额任务，并结合开盘时间制定各月以及重大销售节点的阶段性销售额指标，经甲乙双方确认后执行。

以上几条及其它各种活动的推出，由乙方负责组织并报甲方书面认定后实施，实施过程由甲方监督；以上所涉及费用的确定和支出由乙方提出并经甲方审核书面同意方可执行。

第四条：乙方工作范围

第一阶段：前期策划

一、项目重新定位

1、完成项目所在地块的优劣势及机会点与威胁点分析的报告。

2、完成项目剩余房源销售总体思路及定位属性报告、客户市场定位、价格定位范围建议的书面报告。

第二阶段：营销策划

一、营销建议 1.入市时机评估 2.阶段性销售策略

3.阶段性促销策略及推广活动建议

二、定价策略

1、项目价格制定原则

2、项目价格制定方法

3、甲方向乙方提供项目分期工程进度与可售面积后，乙方拟定项目分期销售价格，经甲方审定同意后在价格表上签字盖章确认，乙方方可执行。乙方据此向甲方提供项目销售进度计划表和预计销售额。

三、营销推广策略

1、乙方每月20日前，向甲方提交下月度总体营销策略报告及推广费用预算。

第三阶段：广告策划

一、推广策略1、2、3、4、5、6、阶段性广告策略制定 阶段性广告主题及文案架构 工地现场包装思路 公关活动及促销活动策划 媒体组合方案及媒体推广策略 媒体广告形式及主题

7、推广费用预算

二、广告设计

1、VI运用系统设计：标志名片信封信纸文件夹礼品水杯胸卡便笺引导牌引导旗2、3、作业流程表格设计 售楼部包装设计及建议：

售楼部规划设计建议售楼部主体灯箱设计售楼部室内看板设计4、5、6、7、工地包装设计：工地围墙设计围墙灯箱

户外广告设计：车体广告户外广告牌户外看板户外灯箱条幅 广告设计：销平楼书（含概念楼书、产品楼书）海报单页 其他媒体：报纸广告制作（包括文案、设计）等

第四阶段：销售代理

1.由乙方建立销售队伍，依合同授权范围内执行销售行为，并承担销售场所内销售人员和乙方其它相关工作人员的工资待遇及佣金、奖金，销售人员工装、餐费、用于客户沟通的移动电话费用；

2.负责已下达房源的销控管理，做好销售登记工作，每周向甲方提交销售进度表，供双方根据销售实际及时调整销售策略。

3.负责客户接待，根据甲方签字认可的项目资料，如实向客户介绍项目的法定手续、户型、建筑面积，建筑标准，付款办法，交房日期和客户预售购房合同条约等情况。不得向客户做任何虚假承诺，不得损害甲方的利益及企业形象。

4、负责催促落实客户按约交纳首付房款、贷款客户按合同约定限期到银行办理按揭交件合格，确保房款按约到账。

5、负责销售人员培训

6、销售执行的内部协调程序

7、客户资源库的建立

8、售后服务机制建立

9、销售现场管理

10、乙方须根据甲方的全年销售任务，以及开盘时间等重大活动节点，在总体营销策略报告中体现详细的销售策略及时间计划表。

11、乙方应提交本项目各专业人员配置名单，参与项目营销管理、策划、执行人员的调整征求甲方意见。整体人员配置不少于8人，现场销售人员5-6人。

第五条：营销策划/销售代理收费标准及支付方式

一、营销策划/销售代理费收费标准

（1）乙方按开发项目住宅、车位、车库、下房等一切可销售面积总销售额的 2% 收取销售代理费。项目销售成交金额以客户签定正式合同并收齐销售合同约定的首期款和按揭贷款到位，及其它任何形式的销售成交为准组成总价金额。

二、广告推广/广告设计费支付方式

1、合同签定三日后，甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币伍万元整。

2、项目完成阶段性销售任务额的60%（暂定两个月为一个阶段，时间为8月31日前核定），甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币伍万元整。

3、项目完成第二阶段性销售任务额的70%（暂定两个月为一个阶段，时间为10月31日前核定），甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币伍万元整。

4、项目完成第三阶段性销售任务额的70%（暂定两个月为一个阶段，时间为12月31日前核定），甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币拾万元整。

5、项目完成第三阶段性销售任务额的60%（暂定一个月为一个阶段，时间为1月31日前核定），甲方需向乙方支付广告推广/广告设计费用人民币伍万元整。

6、自2014年2月份起，甲方不再向单独支付广告推广/广告设计费。

7、乙方出具正式发票。

（二）营销策划与销售代理费按以下方式支付：

（1）双方结算费用以开发商与客户签订的《商品房买卖合同》上所确定的成交总价作为最终销售代理费计提结算依据，开发商将各阶段应提销售代理费用的90%汇入乙方指定帐号，剩余10%在双方合作期限截止后，甲方一次性支付给乙方。

（2）乙方按月销售进度计划完成销售任务，在次月的5日前双方予以确认，在确认结算单后5日内，甲方向乙方支付应付销售代理费，税费由乙方承担（乙方同时开具发票）。销售代理费用按甲方实际收到的购房款额（定金除外）为基数计提。

（3）销售任务完成情况及佣金比例界定

A、乙方进场后，双方确定2013年7月—2014年1月31日阶段性销售任务（以销售额进行界定），签字确认。

B、双方以7-8月、9-10月、11-1月份三个考核任务期；

C、乙方会对双方确定的销售任务提出相应的广告推广、活动、价格等相应方面的建议和支持，甲方需在合理范围内给予支持，如因甲方支持力度削减，而影响乙方的任务完成情况，则销售任务可进行适当调整。

D、如果乙方完成阶段性任务的60%以下，则在佣金结算时，则按照总销售额的1.6%进行提取佣金；

E、如果乙方完成阶段性任务的80%以下，则在佣金结算时，则按照总销售额的1.8%进行提取佣金；

F、如果乙方完成阶段性任务的90%以上，则在佣金结算时，则按照总销售额的2%进行提取佣金；

G、如果乙方完成阶段性任务的100%以上，则在佣金结算时，则按照总销售额的2.5%进行提取佣金；

H、如果乙方完成阶段性任务的120%以上，则在佣金结算时，则按照总销售额的35%进行提取佣金；

I、如果乙方在2013年7月—2014年1月31日期间，顺利完成既定销售任务，则整个期间的所有佣金，按照最后的完成情况，进行相应的比例进行补

齐和跳点。

第六条：双方工作原则

1、乙方提交的策划方案，必须保证得到甲方的书面认可。

2、合作双方已确认的策划方案，在执行过程中若任何一方未征得相对方允许擅自变更，责任自负；若需修改已确认的策划方案，需事先征得对方的同意，并在双方协议之后，以书面文件形式盖章确认。

3、合作双方指令性文件均需由双方公司盖章确认生效。

4、合作双方在委托期内收到对方提供的意见时，应在指定期限内就对方意见做出书面答复。若对方未能在指定日期提交资料并履行以上责任，致使本案工作的延误，并造成的损失由责任方承担。

5、甲、乙双方对本案的全程策划及阶段性营销推广方案负有对外保密责任。第七条：违约

1、合同期内，乙方应保证各阶段人员的到位数量，满足需求为止；若因乙方原因造成策划工作无法正常进行或无能力执行，甲方有权终止合同。

2、甲方在本合同期限内，不得委托其它公司或个人从事与本案相关的商业营销策划/广告推广/住宅销售代理或同类活动。

3、甲方应保证如期按照本合同规定的方式及时间付款。

4、合同期限内，乙方享有独占、排它的本案广告媒体上的署名权（指商业策划、住宅销售代理发布署名）。未经乙方许可，任何个人或单位不得冠以“全案策划”“销售代理”等有关或同类字样。

5、由于乙方在策划过程中因自身原因引起外界纠纷，并涉及第三方利益的，概由乙方负责。

第八条、本协议在履行过程中如出现争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方均可向甲方营业执照所在地人民法院提起诉讼。

第九条、本合同一式肆份，共8页，甲乙双方各两份，自双方签定（盖章）之日起生效，具同等法律效应。

甲

方：（公章）

乙

方：（公章）负 责 人：（签字）：

负 责 人：（签字）： 签约日期： 年

月

日

签约日期： 年

月

日

第五篇：房地产广告策略的制定

房地产广告策略的制定

一个好的房地产广告要能吸引人们的注意，引起了人们的兴趣，加深人们的印象，激发人们的需求，促进人们的购买行为，就必须学会运用适当的广告策略。

通常，房地产的广告时间以一到两个月的居多。中、大型的方案（营业额在二到三亿元以上），在两个月期间内，大致可划分为三期不同的广告策略：

一、引导期；作初步信息传播，重点在于引起消费者的好奇与期待，吸引他们的注意与行动的凝聚。

二、公开期：或称之为“轰炸期”，一切媒体动作和印刷资料均已准备 就绪，“养兵千日，用在一时”，选择适当时机作全面攻击。

三、续销期：为公开期后的续销行为，“检讨过去，创造未来”将广告

后期所剩的房地产项目或产品重新修订广告策略，改变不恰当的广告方向，作最后阶段冲刺，以达到最圆满结果。

一般来说，房地产广告策略主要有以下几种：

阻隔策略 树起大型围墙式广告，一方面向顾各预告即将推出的房地产商品，另一方面又阻止顾客进入，暂不进行销售，这样会给投资者造成悬念，产生迫切期待房地产投入市场的心理。

重点突破策略

明确目标后，采取直接邮寄的方式，针对区域内特定对象，连续邮寄具有说服力、激发好奇心的印刷品，吸引潜在购买者到工地参观，然后配之以人员推销。

全面攻击策略

动用所有形成的广告宣传工具，最大限度地扩大宣传面，延长宣传时间，以期在短时间内造成一种声势，塑造产品形象。并运用报纸夹页广告以弥补报纸广告的不足，打破报纸版面的限制，造成全版广告的震撼效果。

强化攻击策略，采取海报派发方式，对特定区域内的居民进行地毯搜索式派送，强迫目标对象接触有关广告信息。

短兵相接策略

现场布置有亲切感的接待中心、精致的样品屋、精美的 说明书和突出耀眼的户外广告，以吸引路过的目标对象，并使参观人潮产生 新刻印象。选用能力高、反应快、经验丰富。熟悉市场行情及居民习俗的销 售人员留守现场，进行产品说明与销售，同时加强追踪访问，形成高效能销 售网络。

因地制宜策略

不同的国家和地区，其政治、宗教、文化、习俗、经济 水平不同，消费特点不同，对广告有很大的制约性，要因地制宜，有的放 矢。例如，在贫困地区，广告强调商品价廉或许是必要的，但在富裕地区，广告再强调价格更便宜，就会适得其反。

促销性活动策略

选定节假日等适当时间，邀请社会名流剪彩，举办影 星表演、趣味竞赛以及社区亲子活动等。吸引大量人潮前来参观，加深消费 者对该项房地产的特别印象，促进销售达到高潮。

《工艺材料》培训纲要

（二）一、木材

（一）树木：根据树叶的形状可分为：针叶、阔叶； 针叶：俗称软木、软材；`

特点：纹理直、木质软、易加工、变形小；例如：北方：红松、落叶松

南方：冷杉、柏杉、云杉 阔叶：俗称硬木、硬材；

特点：纹理美观、木质硬、密度大、易变形、加工较难（所有饰面板都利用其纹理的优点制成）

硬木又分为：

硬杂木：即硬木中的杂木，其硬度相对硬木小；例如：水曲柳、椴木

樱桃木：并不是真正的樱桃木、实为桦木，其纹理接近樱桃木（注：真正的樱桃木不成材，也不能用于装修）

注：家俱与装修不同，做家俱的木材一般为硬木、其纹理美观，而真正好的硬木材率低、造价高、属于高档类；明清代一般用硬木居多；

（二）木制品

1、胶合板（俗称：三厘板、五厘板或三合板、五合板）

南方称：三夹板、五夹板。公司正规称：三厘板、五厘板（厚度为mm）制成：从原木上旋切成几层的皮，再将切下的几层叠合而成；（1）特点：

A、在使用上节约木材；

B、将木材切成薄板，则破坏了其内应力，再经过叠压工序，使内应力变小，故不易弯曲；

2、硬纸纤维板（装修中较少使用）

3、木丝板（极少使用）

制成：利用木材的碎料刨成木丝，加水泥、玻璃胶压制而成；

特点：保温、吸尘

注：客户在装修前会请教一些建筑师，若提到木丝板，请设计师注意，木丝板已淘汰）

4、贴面碎木板（大芯板）（1）制成：用不成材的木料加胶、叠压、贴面而成的人造板材；其木芯用软木（软木芯比较好），不易变形、易加工；其材质越单一越好；木皮比饰面板的木皮厚

（2）厚度：均匀；18mm为最佳；

（3）接缝：AAA：板缝不大于2mm；AA：板缝不大于3mm;注：若客户问能不能保证都不大于2mm，我们只能回答客户若不合标准，我们保证更换;（4）外观：平滑、厚度均匀、光洁度好；

5、中密度板：把不成材的废料打成碎沫，通过加胶、加高压而制成，加工工艺复杂；由于将其打成碎沫，故其应力小，由于表面有一层蜡故不怕水；但是板材的断面特别怕水。

6、刨花板：

木材的废料、树枝打成碎渣，经加胶、压制而成；工艺相对简单 ；将其打成碎渣、其应力仍然存在，故变形；由于加工过程中需加大量的胶，故易怕水、文档仅供参考

易变潮；（公司不使用）

7、饰面板：

（其各种气质、各种风格都不一样，不要大家一哄而上，只要加上设计就会变得有其特殊的风格和个性。举例：“全国上下一片榉”）

其表面的木皮为硬木，纹理美观；其质量与厚度有关；一般为3mm,表皮很薄，则易开裂；进口的为3.6mm，但其价位高；

不同的饰面板，其颜色、纹理也不同，所表现的效果也不同；注：一般木材都有棕眼（高档木材其棕眼小），浅色的木材切忌大面积使用，如：枫木、白椽木、白榉等），结子与纹理的重叠点易造成脏点的效果，所以在使用时应与深色的木材对比使用；越是高档的其棕眼越大，上色越容易。

（三）柚木

泰柚木：泰国生产的柚木（分花纹、直纹、黑线直纹）美柚木：纹理呆板、慎用； 金丝柚木：慎用； 橡木：跟曲柳很像； 榉木： 胡桃木：

樱桃木：不是真正的樱桃木，不成材；用于地坂上实际都为桦木（桦木，南方、北方都有）；<但饰面板里不知是什么东西>。

花梨木：又称酸枝木；在饰面行业里用得不是很多；

注：选用高档木材时，黑线越深、越均匀、越清晰为最佳；当客户在选购时，要告知客户平常所购买的不如样板好；

（四）木地板

1、高强化复合板：耐磨、耐冲击，相对便宜；

2、实木地板：用开采的木材直接制成，上面一层为硬木，下面二层为实木，易收缩、易变形；但手感好，显高贵；通常上面都采用淋漆。

3、素木地板：即不带漆的，硬度大，光亮，溜平性能好；用土窑法烘干，易开裂，不能保证质量；

4、实木复合木地板：作法与大芯板类似，中间为碎木块，其纹理自然，但硬度差；

（五）木材的指标

1、含水率：国家规定木材的含水率为15%；

2、纤维饱和点：最高饱和点为30%；

3、防变形：

（1）降低木材的含水率；

（2）空气间的湿度与棕眼是相通的，应将木材的表面油漆将棕眼盖住，则可防变形；

（3）干燥：采用烘干手法；

A、相对烘干：土窑法；利用烟的热量从而提高室内的温度，降低木材的含水率；缺点：若温度不高，其细胞仍存在，不能做到完全烘干；完全烘干大概在20—30天；

B、真正烘干：蒸气、红外线烘干；

特点：能够杀死木材中的细胞，将树脂吸出来，使其不易吸收外界的水份，但其成材率低，故造价极高；

4、防腐：

（1）降低含水率与木材的变形有关；含水率小于18%时，木腐菌不易生存；（2）通风；

（3）加防腐剂；

二、油漆

1、清漆：透明无色（漆膜厚，泛黄）（1）酯胶清漆（俗称耐水清漆）

特点：耐水性好，光泽不持久，干燥慢；多用于室外；（2）酚醛清漆（俗称永明清漆）

特点：耐久性好，光泽好，耐热、耐酸碱；（3）醇酸清漆（较低档、公司少用）

优点：附着力强、耐久性好、光泽好、施工简单、漆膜厚； 缺点：干燥慢、漆膜软、不易打磨、易产生流坠、易粘尘土；（4）硝基清漆：

优点：干燥快、耐磨、光亮度好、手感好、不易染尘土，适合作家内装修； 缺点：漆膜薄、需多次打磨、毒性大、气味大、环保性最差；

其产生效果与其工艺有关：高档工艺产生高档效果—高档漆；低档工艺产生低档效果—低档漆；

（5）聚氨酯漆：广泛用于家俱厂 优点：

（1）溜平性能好；

（2）漆膜厚（两底、两面即可）（3）施工工艺简单；（4）易于打磨；

（5）光亮度好、韧性好；

缺点：若用于装修中，其干燥慢（表面干燥需40分钟、完全干燥需3—4小时），且要求现场保持干净；

注：硝基清漆硬度大，怕烫，聚氨酯漆不怕烫；

在雨季中装修，需加化白水；（化白水作用是将水雾去掉）

聚氨酯漆的环保性优于硝基清漆，且省工时；但价格高于硝基清漆； ２、瓷漆（清漆中加颜料）；

较稠、一般在工艺上有所不同； 清漆与瓷漆相对应； ３、混油：（清漆中加颜料）４、漆片：（又称虫胶清漆）

外形类似虾片，但比其略小；

使用时用酒精浸泡；较低档，公司不使用； 固体时称漆片、液体时称虫胶清漆；

三、工艺

１、油漆工艺：

腻子：胶腻子（披灰腻子）：白乳胶漆＋石膏粉（严禁滚漆）

油腻子：清漆＋石膏粉

血腻子：用猪血拌腻子，其优点干燥快、不易开裂；但不适合大面积操作； 注：装修质量的好坏有时取决于油漆的工艺； ２、磨褪工艺：

硝基磨褪又称蜡克，即磨褪后要上砂蜡，光泽度好、手感好，但工艺费工；缺点：返修时，须把蜡除掉才可修补； ３、擦漆（中高档工艺）

即：用纯棉的针织布（背心）裹上干净的棉球蘸油漆以打圆圈的形式进行擦漆（一般先打底）。每擦一遍，要对一些稀料。一般要先刷三、四遍，再擦15—20遍，打圆圈。

经过擦漆的工艺手感好、平整度好。注：混油工艺比清油工艺报价要稍低； ４、喷漆工艺：

本公司作混油时使用喷漆工艺。由于喷漆工艺要求较高，且费工、费漆；工人需戴防毒面具，而且对喷枪的要求较高（国产的喷枪喷出的油漆颗粒大，达不到效果；进口的喷枪价位极高，但喷出的手感好、均匀、视觉效果好）；但费工费料。

５、喷擦工艺（中高档工艺）

四、其他材料

１、石膏板：又称纸面石膏板 即：两面为纸、中间为石膏板； 一般用于吊顶、隔墙；（吊顶厚度为９mm,隔墙厚度为12mm）； ２、防水纸面石膏板：

具防潮的作用；一般用于厨房、卫生间作扣板，有长条状、方框状；利用其防水性能，可作外墙的墙面；利用其耐擦的性能、可作内墙的墙面。３、防火板：

在家装时可用于厨房中的厨柜；其缺点在于其垂直角接缝时无法对齐、转角不灵；

４、铝塑板：

用于街面上的门脸，其优点不怕水、不怕晒、在拐角时可折角；有双面、单面之分（双面造价高）；用于家装时，利用其金属光泽，可造出时尚感、酷感，且易于加工；

５、磨砂玻璃：

有光面、磨砂两面；光面易擦洗、但磨砂面易花；

为了保持其清洁的方法，可做双层玻璃：即将磨砂面封在里面，外层为光面。若中间起雾，可采用（１）干燥；（２）留空隙；此清洁方法既体现公司的一种工艺，又体现出公司对客户的关爱、一种服务。６、地砖：

（１）抛光通体砖：

Ａ、其渗入性大、易吸附脏物； Ｂ、花纹、形式受限制；

Ｃ、表现力不好；但其高档，所以适用于公共场合；

注：国产抛光通体砖不防滑；国外抛光通体砖光亮、防滑；（２）釉面砖：产地西班牙

优点：表面的釉好控制，其表现力强、花纹、形式多样丰富；也可作防滑砖；

注：墙面、地面用得较多；但其硬度、耐磨程度不如通体砖；石材与地砖的区别：100元的地砖为上品、但100元的石材为下品；