市房产局直管房实施物业管理现状的调研报告

第一篇：市房产局直管房实施物业管理现状的调研报告

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市房产局为了摸清直管房产的物业管理现状，以便为进一步搞好物业管理体制改革，为老百姓服务制定相应的政策提供理论依据,决定对沈阳市房产局直

管房物业管理现状进行一次摸底调查。这是沈阳市房产局在保持党员先进性教育活动中，为老百姓解决实际问题，也是为百姓办好事，建立和谐社会的一个重要举措。受沈阳市房产局的委托，我们于8月15至8月20日，对沈阳市房产局直接管理的房产进行了为期一周的抽样调查。

一、对沈阳市直管房物业管理的现状分析

（一）直管房的总量

沈阳市截止到2005年6月末，旧住宅小区的建筑面积约为3000～4000万平方米。它们分布在沈阳市的各个区，有的是单体建筑，有的是群体建筑。

（二）目前直管房的管理状况

经过我们一周时间的走访调查，了解到目前这一部分房产物业在管理上存在一定的问题。如皇姑区的一个小区，隶属于长江物业管理所管理。据我们调查情况来看，在管理上基本上是属于头痛治头，脚痛治脚的状态，而且管理远远达不到群众的要求，据群众反映管理上很不到位，造成小区环境、治安、卫生、道路等杂乱无章，据大东区一个小区居民反映，小区内丢自行车的现象经常发生，车辆自由进出、垃圾杂物随处可见等。

（三）直管房的维修状况

这一部分房产物业的维修很不及时，据群众反映物业管理所只负责公共部分的维修，也是常常不及时。至于居民屋内出现跑冒滴漏情况只能是自己解决，这给群众带来很多的不便，也造成很大的浪费。

（三）直管房的管理、维修收费情况

据群众反映，物业管理所维修公共部分是不收费的。但是，维修自有部分就会收费，而且没有固定的收费标准，嘴上说了算，要多少就得给多少。至于物业管理费，尽管费用低廉，收缴也很困难

（四）直管房的产权情况

据我们到各区房产局了解到，这些直管房的产权情况是：私有产权占70％左右，其他产权形式占30％左右。

二、对直管房实施统一物业管理的必要性

通过我们的调查了解，我们认为对这一部分房产物业应该实行统一的物业管理，其必要性有以下几点：

（一）实行物业管理是保护国有资产的需要

前面讲了沈阳市旧住宅小区大约有3000～4000万平方米建筑面积，其中一部分是属于国有产权的，这部分就成为国有资产的重要组成部分。如果因管理不善，使每平方米每年按5％减值的话，一年下来总计减值150～200万元，累计起来这不是一笔小数目，国家就会遭受一定的损失。而如果管理起来就会为国家节约一定的建设资金。

（二）是保护群众利益的需要

对于物业所有者来说，住房投资占家庭消费投资的很大比例，有的人把一辈子的储蓄甚至是未来几年的收入都用于购房上了。因此，他们就会特别关心房屋的保值和增值问题。我们知道，物业建成后，在经过若干年的使用，就会出现不同程度的损坏，例如墙皮脱落、屋顶漏雨、墙体裂缝、管道和线路破裂、道路出现坑洼不平、机器设备出现故障等。在这种情况下，如果不及时维修养护，就会缩短物业正常的使用年限，甚至酿成事故，造成人身伤亡和财产损失。开展物业管理可以使物业得到及时的维修、养护，延长物业的使用寿命，从价值形态上来讲，可以使物业保值和增值。这一点已被发达国家和我国发达地区的房地产价值所证实，在香港、深圳等地，一些信誉高、物业管理好的开发企业所建造的房地产，不仅比其他同类房地产容易出售或出租，而且价格也比其它同类房地产高出10—30。随着房屋商品化和住房制度改革的深化，越来越多的人拥有了房屋的产权，因而也就更加关心其保值和增值的前景。

（三）是维护城市形象和提高效率的需要

从宏观的角度上讲，加强物业管理或普遍实行物业管理，能保持城市干净、整洁，创造一个优美的市容市貌，给人们留下一个良好的城市形象。从微观上讲，通过物业管理人员的精心维修、养护，为每一个用户和家庭创造出安全、舒适、优美的居住环境，为每一个工作人员提供一个安静、优雅的工作和学习环境，减少人们的烦恼、焦虑、矛盾及磨擦，从而提高人们的工作和学习效率。

（四）是社会主义市场经济发展的需要

随着我国经济体制改革的不断深化，必须要对旧的管理体制进行根本性的改革，变原来的行政性管理终身制为企业经营型的聘用制。这一部分直管房目前还是房管所在管，因此就必循进行改革，而改革的目标就是要实行统一的物业管理。随着社会主义市场经济体制的建立和发展，物业管理作为一种服务性的商品，为了体现价值规律的客观要求，必然要进入市场进行

等价交换，接受市场的检验。

四、启示及建议

（一）启示

根据我们对区房产局、直管公司和直管小区居民的初步调查、走访情况，我们得到以下两点启示：

1.从提高居民生活质量和提升沈阳改革开放大环境水平的角度出发，直管小区目前的物业管理状况急需改善。如果不改善，可能产生以下影响：（1）给住直

管小区的居民生活带来不便。例：设施维修多数不及时、不到位。脏、乱、差不仅影响小区居民生活环境也影响公共卫生防疫。（2）影响政府与群众的关系。保持公产党员先进性教育活动目的是贯彻“三个代表”的重要思想，解决关系群众切身利益的实际问题，可这么多住直管房群众眼前困难我们解决不了，群众容易产生信任误解，影响政府形象。（3）影响沈阳城市形象，不利提升沈阳改革开放的大环境水平。随着中国加入世贸时间的延长，东北振兴政策的落实，沈阳招商引资，世博会的召开等，沈阳对外开放正在向纵向发展，并使沈阳获得前所未有的发展速度和发展机遇。沈阳要保持这样一个好的发展势头，在当前激烈的市场竞争中，需要不断提高投资的软硬环境建设水平。而这些直管小区大多是原国有企业管理的房子，虽然分散，但多数在市区中心区域或大二环以内。脏、乱、差与越来越开放的沈阳大都市的总体形象不协调。因此，直管小区物业状况的改善应该提到沈阳大环境建设的议事日程表了。

2．改善直管房物业管理现状的大方向应是统一化、规范化、专业化管理。目前管理现状存在的主要原因：从管理者的角度看，现在的直管房的物业管理多数是由区房产局直属的直管公司或其下属的物业公司管理，尽管有同一标准，但由于各种原因，各公司的事实上的管理标准，管理水平也是各有千秋。大东区的可久小区管理的比较好，但也只是做到设施小修及时、到位，并且苦于收费难，更谈不上小区环境建设，其主要原因是资金捉襟见肘，有些管理人员素质也不够专业化。如果碰到煤气、水、电或不同直管公司管理范围的交叉问题，协调起来就更麻烦。在目前管理体制条件下，要改善管理难度较大。目前管理状态就是“维持”现状。从物业基础条件角度看，这些直管房大多房龄比较长，单位面积、楼距都较小；园区道路破损较多。而且有的院子里盖起一些小房子或堆垃圾、杂物，更有的把收的废品堆在院子里。有的院子里污水横流，甚至断壁残骸；由于房龄长，有的年久未修，电线负荷小，存在危险，因此，若长久维持现状也困难。因此，从管理效益的角度看，基本没有正效益，多数是负效益。只有统一管理，规范管理，专业化管理才会有规模效益，才会真正落实统一管理标准，提升沈阳环境水平，改善居民生活质量。从直管房的居民经济承受能力看，经济状况好些的已经自己购买商品房，改善住房条件及环境。现在居住直管房的居民多数是经济不太宽裕，有相当一部分是下岗工人和离退休职工，离退人员收入大多在300元—600元之间。如果提高物业收费标准，他们的经济承受能力也有限。调查走访中，我们曾与物业公司经理和一部分居民探讨：如何改善直管房现在的物业管理状况，他们从各自不同的角度，给了大致相同的答案：现有条件下改善目前管理状况较难。

（二）几点建议

改善直管小区物业管理现状的根本方法——改革现有的物业管理体制。实行市场化、民营化管理。

1.市场化管理

所谓市场化管理，就是引入竞争机制，按市场规则运作。具体说，就是管理者的选择通过市场招聘专业的物业公司，进行专业化的相对规范、统一的管理。这样做的好处有两点：（1）专业物业公司有专门的专业人员，可对小区建设进行全局性的相对长远的规划（因为有些小区房产破旧，但地理位置佳，有动迁的可能性）。可以实行相对规范的管理，尽快提升小区的环境水平。所谓相对规范，是考虑现有小区的基础条件不可能实现新建的商品房小区的管理标准。（2）居民维修等困难的解决能够及时到位，即方便居民，又有利于建和谐社会，同时又能使小区环境得到改善，使其与沈阳这个大都市的整体环境更加协调。

2.民营化解决直管小区物业管理资金来源难的问题

现在的小区管理困难，除了服务质量、体制问题外，主要是资金短缺。由于小区管理不到位，居民不满意，尽管向居民收的物业费低廉，有些居民也不愿意缴费，这样物业管理资金就更困难，有些维修项目就更难以进行，出现了恶性循环。大修项目靠直管公司投资，直管公司的资金是过去的积累或房改时收的维修基金数量有限。随着市场建材的不断涨价，这些资金也是用一点少一点，杯水车薪，并且没有稳定的后续资金来源。这样就形成了小区管理的恶性循环。国家投入是无底洞。如果实行民营化管理，管理者采用企业经营管理模式管理小区，就要考虑投入产出关系，讲究经济效益，尽力节约人力、物力、财力。同时，还需要注重服务质量，否则，居民可以选择其它的物业公司。更主要的是可解脱国家资金投入的无底洞，管理的具体事务放不下，管不起的困境。

3.市场化、民营化管理可典型示范，分步进行

（1）实行市场化、民营化管理改制中可能遇到的困难

现在的直管小区的物业管理体制实质是计划经济的遗留产物。如果实行市场化，民营化管理，就是直管小区的物业管理体制由计划经济管理方式向市场经济的管理体制转轨。可能遇到的困难：

①居民观念问题

通过我们的调查了解到，目前，还有一大部分人不知道物业管理的所以然，这里面既包括居民，也包括一部分管理者。居民分不清开发商与物业管理之间的关系，不了解究竟什么是真正的物业管理，管理者也没有认识到他所从事的工作是在为住户服务，而是仍然把自己放到凌驾于住户之上的位置。因此要实施物业管理，首先就得在各个方面进行大力的宣传教育，解决人们认识上的误区，让每一个人，不管是住户，还是管理者都明确物业管理的含义、性质、内容和特点等，从思想上支持改制。

②经济的承受能力问题

我们走访的这些住宅小区，大部分住户都是一些老工人，他们大都是50年代就参加工作，现如今他们都退休在家，年龄偏大，基本上没有劳动能力，再加上体弱多病，收入又低，他们当中高收入者每月收入在600元左右，低收入者每月收入在300元左右，这种收入水平将成为制约实施物业管理的瓶颈问题。

小区管理的及时到位居民应高兴。但物业公司是企业，追求效益，必须提高收费水平。居民观念上能否接受，经济上的承受能力如何，是关键之一。据我们调查，绝大多数居民渴望改变小区管理现状。由于这部分房产单位面积小，大多数是30多平米到60多平米左右，如果按物价局规定的最低收费标准㎡∕0.50元,按一户60平方米计算月/30元，多数居民应可以承受，少数居民有一定困难，例如，退休早的职工，下岗人员，政府可采取一些措施，如适当补贴等。国家为了彻底解脱，付出一些体制改革成本还是值得的。

③小区基础设施条件太差

直管小区多数是计划经济时期建造的，特点是房龄长，楼距小，密度大，道路破损严重，电线负荷小，老化。维修、卫生清理，保安任务重，不具备规范管理的基础条件。政府应一次性投入一部分资金，进行适当的改善，使其基础设施具有一定的条件，再由招标的物业公司管理。否则，物业公司投入大，效益不好，影响积极性。

（2）典型示范，分步进行

鉴于市场化、民营化、规范化管理，需要提高物业收费标准；基础设施改善需要政府一定资金投入；物业公司的运作等，需要积累经验，探索市场化管理规律和给居民一定的转变观念的时间、空间，可先采取自愿、典型示范，由点到面分阶段完成转制，道路的办法进行，由点到面完成转制。最终实行市场化、民营化管理。

第二篇：市教育现状调研报告

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“”期间，在市委、市政府的正确领导下，全市各级党委、政府和广大教育工作者以办人民满意的教育为宗旨，以构建和谐教育为目标，以提高教育教学质量为主线，全面推进“校本革命”行动，不断深化教育教学改革，使教育事业迅猛发展，目标任务全面完成，取得了新的突破，迈上新的发展阶段。“”期间，全市各级各类学校3721所、在校生173.2万人、教职工10.77万人。学前教育基本普及，幼儿园达1034所，在园幼儿21.36万人，幼儿入园率达到90%。义务教育迈入了优质均衡新台阶，深入实施了农村中小学布局调整暨标准化学校建设攻坚战，探索实施了“盟、并、增、切、扶、强、训、改、投”等“九字方略”，积极打造无择校的城市义务教育、标准化的农村义务教育和特色化的区域义务教育，取得了明显成效，国家教育部在我市召开了全国推进义务教育均衡发展现场经验交流会。全市共2134所小学和381所初中学校，在校生分别达到了79.2万人和 32.37万人，初中三年巩固率94.48%，小学六年巩固率99.47%。初中辍学率2.85%，小学辍学率1.18%。高中阶段教育基本普及，深入实施了发展高中阶段教育攻坚战，高中阶段毛入学率达到82.02%，普通高中学校达72所，在校生16.69万人，其中省级示范性高中达24所，在校生10.31万人；中等职业学校达75所，在校生16.7万人，其中国家级重点中等职业学校8所，省级重点中等职业学校20所。特殊教育基本普及，有特教学校20所，在校生1813人，“三类”残疾儿童少年入学率达到了93.52%。高等教育稳步发展，共有高等教育院校5所，在校生6.71万人。教师队伍素质不断提升，小学教师专科率、初中教师本科率、高中教师达标率分别从年的62.49%、36.72%、83.31%提高到77.94%、59.7%、95.12%，市级骨干教师增加了423人，省级骨干教师增加了276人，市特级教师从22人增加到139人，省特级教师从 16人增加到 106人。素质教育得以全面推进，教育教学质量大幅提升，年高考本科上线人数达31894人，比年增加了7794人。

“”，全市教育事业取得了可喜成绩，同时也存在许多亟待解决的问题。展望“十二五”，依然面临着严峻考验：

1、教育投入不足。年，我市财政性教育经费支出占全市国内生产总值的比例为2.63%，低于全省平均水平。预算内教育经费、生均预算内公用经费连续多年处于全省下游位次。

2、发展水平不高。全市教育发展水平虽然整体攀升，但农村基础教育仍然薄弱，城乡之间、区域之间、校际之间发展不均问题依然存在；公办幼儿园比例偏低；高、中等职业教育虽然在规模上得到了快速扩张，但技能型人才合格率较低，结构性矛盾较为突出；高等院校数量少、办学层次低、服务经济社会能力弱的问题还未得到改观。

3、教师队伍不强。教师缺员严重，全市中小学教职工缺员2329人，为全省最多；师资素质堪忧，全市民转公教师和县（市、区）职教中心收费培养教师占中小学教师总数的28.27%，教师第一学历达标率较低；师资结构不尽合理，中小学教师呈老龄化趋势，骨干教师和特级教师数量较少。

4、办学条件不硬。与全省小学、初中、普高、中职同比，我市生均占地面积分别列全省第11位、第9位、第9位和第11位，生均校舍面积分别列全省第11位、第8位、第11位和第11位，生均图书分别列全省第10位、第5位、第6位和第7位，百生微机数分别列全省第11位、第6位、第5位和第9位。

5、改革力度不够。在教育管理体制、投入机制、办学体制、建立现代学校制度等重要领域和教育教学观念、方法等关键环节改革上还未能取得大的突破。办学行为亟需进一步规范，办学质量亟需提高，教育对外开放、合作与交流有待扩大和深化。

面对严峻的挑战，我们必须认清形势，抢抓机遇，深化改革，加快发展，推动我市教育事业在新的起点上科学发展。

第三篇：市水资源现状调研报告

一、我市水资源现状

我市是国家商品粮主要基地之一，农业人口多，人均土地少，水资源贫乏。多年平均降水量为850.5毫米，水资源总量为7.28亿立方米，其中地表水资源量为3.63亿立方米，地下水资源量为3.65亿立方米，人均水资源占有量484立方米，不足全国人均占有量的1/6，省人均占有量的1/4，被列入全国300个缺水城市之一。

尤其是近年来受到多种因素的影响，地表水资源逐渐减少。我市虽然中有洋河东西穿过，北有泷河，南有松、洪、赵等主要河道。还有南北流向的新河、宁、宋及洋松、大观等二十多条大的输水河道，并有几十处涵闸。但是由于拦蓄工程不配套，干旱少雨气候蒸发强烈，水资源大量流失。使之大部分沟河蓄水量不多，大旱时甚至干涸，加之能用提水设施缺少、而不全，设备不配套，造成仅有的水资源利用率不高。

水位下降迅速。目前我市机井管理不完善，淤积严重，布局混乱，全区虽有两万多眼机井，但有的百亩仍无一眼，有的百亩竟达三眼之多。特别是靠近市区的地方机井越打越深，越打越密，平均每平方公里达六、七十眼。地下水日开采量达8万多立方米，年开采量约三千万立方米，而浅层地下水资源的年补给量仅为七百多万立方米，常期严重超采，引起地下水位逐年下降，据有关资料获悉，深层水位70年代高出地面两米多(曾在政府院内、宋营、洋北等地打深井40余眼，当时成井后不用动力抽水，有的能自流，有的水头能喷出地面一人多高)。现在抽水降深至地面下三十多米，并且形成了以市区为中心，面积达三十多平方公里的地下水降落漏斗，其中心静水位埋深二十五米左右，动水位埋深六十多米。将造成地面下沉，为人类带来不可估量的灾害。

水质污染严重。据有关部门监测表明，一些地区不论是地表水或地下水，水质甚优，耗氧有机物“三氧”铁、锰、氧等均超过标准值。据今年二月中旬省水环境监测中心对洋河铁路桥处的测试，其值为劣ⅱ类水质，属于严重污染。特别是市区人口和工厂迅猛增加，化肥农药大量使用及工业、生活废水的无控制排放，严重影响着我市绿色农业的发展和城乡人畜饮水。

二、如何开发利用现有水资源

我市的水资源大致可分为地表水和地下水。地表水主要来源于大气降水和外来客水及经使用后的废水;地下水可分为“浅、中、深”三种类型。

浅层地下水，是孔隙裂隙、砂姜盘砂层中的水，水质较好，水量较集中，埋深度距地表面一般10米左右，容易得到大气降水及地表水的补给，分布较为普遍，水量较为丰富。但水位变化幅度较大，易污染。

中层地下水，也是直接受大气降水的补给，并且与地表水有着紧密联系，埋深度一般跟地表面30米左右，水质优良，水位较稳定。

深层地下水，水量较为丰富，水位稳定，一般埋深度距地表面300米左右，水质优良。它是封闭的承压水，开采一点就少一点，不易补给。

在开发利用上要因地制宜，要充分利用地表水，合理开采地下水。

地表水补给容易，取之方便，沿河沟、坑塘均可建固定站，也可建流动站或不建站既可取之。其优点有以下几点：

1、沟河塘的水温与作物需要灌溉温度相适应，灌后不会因温差影响作物生长。

2、沟河水绝大部分来自地面径流，无形中把地表一些肥料冲入水中，因此沟河水的含肥量要比一般井水含肥量高。

3、沟河灌溉进水池来水面大，要比用机井灌溉水位下降缓慢或稳定，对提取单位水量来说，要省工、省时，省钱。抽水扬程低，能耗小，抽水成本低。

4、在正常年份沟河水位距地面仅有2米左右，一般离心泵均能适用，在机泵的选择上，不受水泵的扬程和机电种类的限制。

5、对于砂姜黑土地和红淤土质的土地来说，久旱不雨时裂缝纵横交错。在同等条件下，同时用沟河灌要比用井灌浇灌的透，浇灌的快，保墒时间长，省事、省力，工效高。

6、若经常大量取用，又可通过向沟河内渗透来缓解沟河中的污染，以达到良性循环。

所以说要充分利用地表水，反之，只有蒸发渗透和跑漏，久而久之到大旱时期仅存一点污水，即无法养殖，又不能饮用，臭气难闻，一污染环境，二把花了大批经费建设的涵闸白白浪费。

合理开发地下水资源。要想解决好我市农业发展和人畜饮水的需求，就必须在科学规划的基础上积极合理的开采地下水，来弥补地表水的不足。开发地下水要实行“浅、中、深”相结合，分层取水、互相隔离、各为一体。这将是必然趋势。要优先开发浅层地下水，积极开采中层水，慎重提取深层水。要以开采浅、中层水为主。挖掘深层水为辅，井深要科学，井距要合理，严禁集中取水和井距过校不能说是井越深越好，越密越好，以免地下水形成漏斗或地面下沉。

三、管好、用好我市水资源的对策

水资源的开发利用和管理牵扯着千家万户、方方面面，水是决定人们生存的关键物质，因此要千方百计为水所想，为水所做。坚持以人为本，树立全面、协调、可持续新思路，重点做好以下几点：

1、加大宣传力度，提高认识。强化水法制意识，不断开展对水法和水利法规及我市制定的有关发展利用、保护水资源条例的教育和宣传活动，要达到家喻户晓，人人皆知。要采取各种形式，利用一切宣传阵地广泛宣传，使广大干群提高对水资源危机和水资源统一管理的重要性及必要性。

2、统一规划，合理布局，统筹安排。按照先生活，后生产，先地表后地下的原则开发利用水资源。实行分层和分散取水，以保持水资源的正常供给。

3、要加强节约用水，计划用水管理。采用行政的、工程的、经费的及法律等手段，鼓励、强制性节水。大力发展节水灌溉农业，因地适宜推广各种节

水技术和节水措施。要达到建设规划化、级别系列化、模式多样化、配套科学化、管理规范化、供水商品化的格局，努力提高水资源的利用率。

4、要尽快实现水资源统一管理，努力实现城乡一体化，制定科学的乡镇供水实施方案和管理措施。

5、要进一步完善取水许可制度和加强行政执法队伍建设，努力提高执法水平，加大执法力度。

6、狠抓水质监测系统，严格控制污染源，限量限制污水排放量。增设污水处理工程，提高污水再生能力。

7、严格监控地下水变化情况，限量取水适时合理提高水价，定期采取地下水回灌(以上补下)，使之漏斗区逐渐缩小，防止地壳下沉。

8、进一步完善拦蓄水系统，搞好现有工程的维护，增建拦蓄水设施，扩大库容量，抬高地下水，补给浅层水，扩大社会效益。

9、健全组织机构，充分发挥职能作用，尊重人才，加强培训，努力提高管理水平。

10、平衡灌溉用水率。对集中取水地区加一限制，对灌溉死角，提高用水、开源优惠政策。鼓励群众发展灌溉农业。使之达到即有临时应对策略，又有一劳永逸的水利工程，即有浅表层水的利用，又有中深层水的补给，以达到水资源的补用平衡。

我市是一个以农业为主导的农业大市，对水资源的开发利用和保护尤其重要，刻不容缓。各级领导应引起高度重视，从客观实际出发，深入贯彻中央的科学发展观，必须做到“四个统筹”，一要统筹城乡发展，对全市的水利工程进行统一规划，统一建设;二要统筹区域发展，争取省对我市水利建设给予更大的支持;三要统筹经济社会发展，充分发挥全市水利设施的社会功能和综合效益;四要统筹人与自然和谐发展，树立以人为本的观念，遵循自然规律，处理好人与水争地的矛盾，节约水资源，保护水环境，促进生态平衡。实现我市的经济事业的全面协调可持续发展。

第四篇：市旅游业发展现状调研报告

会展业与旅游业具有较强的关联性。会展通常都会选择旅游发展到一定程度、有一定基础设施的地方举办，而知名的成功会展又会推动当地旅游业的发展。当前，越来越多的国家和城市更加重视发展会展旅游业。今年5月下旬至6月中旬，市政协组织部分委员，会同市旅游局、市会展办和市政府研究室等部门，联合开展了会展旅游业发展调研。现将调研情况报告如下。

一、我市会展旅游业的发展现状

近年来，我市会展旅游业发展取得了一定的进步，主要表现在以下几个方面。

1、会展经济蓬勃发展，产业特色初步形成。从全国范围来看，合肥会展起步偏晚，但发展较快。自以来,展会数量年均增速达40%。全市举办各类展览40余场次（其中安徽国际会展中心举办18场次）；达69场次，较上年增长70%，参展人数增长141%，当年安徽国际会展中心举办大型会展25个；举办各类较大的展览66场次，尤其是第十六届国际美术大会的举办，标志国际性大展取得零的突破，当年参展人数总计达28万人次。，全市举办各类展览突破70场次（其中安徽国际会展中心举办32场次），营业收入、展览面积、参展人次都再创历史之最。，全市共举办各类展览102场，展种涉及科技、工业装备、文化艺术、农业、服装服饰、人才、粮油机械等领域，其中全国性展览有第十三届中国艺术博览会合肥展暨合肥文化产业博览会、中国国际徽商大会等8场。我市举办各类展览122场，其中，安徽国际会展中心举办各类展览45场，同比增长10%，总展览面积达63.9万平方米；安徽省红三环体育馆举办展会25场，总展览面积16万平方米，参展人次达60万。

会展企业快速增加，办展水平逐步提高。截止底，全市有展览业务的企业已达60多家，其中专业展览公司30多家，直接从事与展览相关的广告、装璜、物流等关联业务企业近200多家。以安徽国际会展中心为龙头，形成了体育馆、科技馆及商务中心、公园、广场等室内外大小适宜、分工自然的展场体系。会展企业呈现由小到大、由弱到强，在激烈市场竞争中适时进位、选项定位的发展趋势。专业展览公司的发展壮大，加速了合肥会展经济的崛起。几年来，我市成功举办了“第十六届国际美术大会”、“全国农机产品订货会”（连续四年）、“中国畜牧业交易会”、“第38届全国新特药品交易会”、“第57届全国汽车零配件交易会”、“第48届中国教学仪器设备展览会”、“第十三届中国艺术博览会”、“首届中国国际动漫交易会”、连续两届“中国坚果炒货食品节”、“第四届中国中部投资贸易博览会”等国际性、全国性大型会展40多个场次。值得一提的是其中很多全国性大型展会，即使是上海、广州等大城市也不是轻易能够申办到的，比如“全国农机产品订货会”在我市连续举办四届的基础上，和2010已经确定继续在合肥举行，特别是“第四届中国中部投资贸易博览会”在合肥的成功举办，标志着合肥已经成为中部区域性会展主要城市之一。在区域性或地方培育起来的会展旅游方面，成功举办了（或连续举办）“安徽国际工业装备展览会”、“安徽国际汽车博览会”、“中国（合肥）徽菜美食旅游节”、“中国合肥高新技术项目资本对接会”和“中国合肥苗木花卉交易大会”等。

2、旅游业整体实力不断提升。近年来，入境游客、国内游客和旅游总收入三项主要指标均以20%以上的速度增长，分别突破10万人次、1000万人次和100亿元。更是逆势飞扬，全年接待国内旅游人数1340.8万人次，同比增长29.3%；入境旅游人数14.8万人次，同比增长31.8％；旅游外汇收入8229.2万美元，同比增长30.7%；旅游总收入132.5亿元,同比增长32.1%。旅游总收入相当于全市gdp的7.96%,迈入了厚积薄发、加速崛起的新阶段。我市编制完成旅游发展总体规划，召开旅游发展大会，确立建设“安徽旅游中心城市”、“长三角地区观光休闲度假基地”的目标，并把旅游产业纳入“1346”行动计划加以推进。

旅游标准化建设不断加强，积极推广a级景区、星级酒店、国家农业旅游示范点等旅游标准，推动旅游产品和服务升级，在国家旅游标准的基础上，制定了绿色饭店和乡村旅游等级评定标准。目前全市已经挂牌的星级饭店和具备星级接待标准的宾馆饭店104家，五星级标准10家，挂牌3家，古井酒店集团进入中国旅游饭店民族品牌20强行列；旅行社145家，安徽海外旅游总公司、安徽省中国青年旅行社年营业收入过亿元，安徽省中国青年旅行社、安徽顺达旅行社跻身全国百强社。

3、旅游业与会展业相互促进、共同发展。伴随着会展经济发展，合肥旅游业也取得了骄人的业绩。合肥共举办会展122余场（次），参会客商达360万人，占来肥游客总数的37%多，也就是说每3个来肥游客中就有1个是会展客商。特别是我市成功举办了第四届中博会，大大提升了合肥旅游会展新形象，展示了合肥城市新面貌。而旅游业的发展壮大也提升了合肥的知名度和美誉度，对外地客商产生较大吸引力。此外，旅游主体规模的扩大也使得会展接待能力不断提升。

经济拉动效益明显，城市品牌稳步提升。合肥会展业旅游业的快速发展，有力地促进了第三产业的发展，对经济拉动作用明显，提升了合肥城市知名度。从直接经济效益看，会展拉动第三产业收入增长约18亿元，较上年同期增长38%，对社会消费品零售总额增长的贡献率达26%。从间接效益看，会展旅游业发展有力地促进了合肥的住宿、餐饮等行业发展，更为我市提供了大量的就业岗位，促进了合肥城市基础设施的改善。从对城市品牌提升等无形效益上看，会展旅游业提高了合肥的知名度，在推动现代化大城市建设中起着促进作用。

二、我市会展旅游业发展优劣势分析

旅游产品的硬件方面，合肥市缺乏高质量的旅游资源。我市虽然素以“三国故地、包拯家乡、淮军摇篮”著称，拥有李鸿章、刘铭传等历史文化名人，但在自然旅游资源方面却缺少自然景观，发展传统的观光旅游和休闲旅游的条件都不充足。合肥要想提升在全国旅游城市中的地位，还必须发展商务旅游、会展旅游等新型旅游产品。会展旅游是国民经济的“助推器”。据专家估计，展览业的产业带动系数为1:9，即展览场馆收入1元，相关收入为9元，为其服务配套的服务业、通讯业等行业因此受益。因此，做大做强会展旅游业对我市大力发展第三产业具有重要的意义。

1、我市发展会展旅游业优势分析。

城市综合实力日益增强。近年来，合肥在过去良好的基础上，建设与发展步伐明显加快。全市地区生产总值1664．84亿元，财政收入301.21亿元，主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列，在极其复杂的宏观环境下，全市经济社会仍然保持又好又快的发展势头。随着经济社会快速发展，合肥市的知名度不断提高，吸引力越来越强，为我市大力发展会展旅游业奠定了坚实的基础。我市地理位置独特，区位优势明显。目前，合肥到南京、上海、武汉的高速铁路均已开通，京福等高速铁路也将从合肥通过，大大拉近了彼此之间的时空距离。再加上公路、港口、航空等重大项目建设，合肥区域性综合交通枢纽地位日臻完善。通过强力推进基础设施“大建设”，城市综合承载力和辐射带动力明显增强，为各类企业发展带来了更多更好的机遇。

同时，合肥市拥有较为雄厚的科技教育实力。省会合肥是我国重要的科教基地之一，拥有全国闻名的中国科学技术大学、中科院合肥物质科学研究院等一大批高等学府和科研机构，每千名职工中拥有专业技术人员的比例在全国同类城市中名列第二位，较高的劳动力素质和科学技术水平为合肥市发展高新技术产业提供了良好的条件。以合肥这座科技名城作为依托，合肥可以承办各种国际国内学术会议，对于加强合肥市与国内外的学术、文化交流与合作，提高我市乃至整个安徽的国际地位和知名度，将起到积极的作用。

旅游产品竞争力不断提升。目前，全市共有旅游景点30家，其中国家4a级旅游景区7处(包公园、徽园、野生动物园、三河古镇、安徽省博物馆、丰乐生态园、元一双凤湖国际旅游度假区)，国家重点文物保护单位2处(肥东县瑶岗渡江战役总前委旧址群暨渡江战役纪念园、肥西县刘铭传故居刘老圩)，国家农业旅游示范点3处(包河区大圩乡、长丰县丰乐生态园、肥西县中国中部花木城)，全省优秀旅游乡镇4处(上派镇、撮镇镇、三河镇、双墩镇)。近年来，我市坚持宣传部门、旅游部门和旅游企业密切配合、联合促销，积极开展“聚焦包公故里”媒体采访推介，组织旅游大篷车促销，举办中国（合肥）中东部旅游交易会、中国徽菜美食节、合肥市乡村旅游节和紫蓬山国际山地自行车赛等系列节庆会展，塑造“包公故里、科教基地、滨湖新城”城市形象，提升了合肥的知名度和美誉度。旅游市场拓展成效明显，泰国、韩国等旅游包机，上海、太原等地旅游专列源源不断涌入合肥。同时，旅游合作与开放步伐明显加大。合、巢、六三市无缝对接，打造泛巢湖国家旅游区；与黄山、池州、铜陵、安庆、巢湖五市共筑合铜黄沿线大旅游；推进合淮旅游一体化，签署了《合淮旅游一体化合作框架协议》；与国内30多个城市签署旅游合作协议。整合资源，联合周边打造了“两山一湖、合肥绿色之旅”、“科教之城鱼米之乡—合巢芜之旅”，成为安徽省十佳旅游线路。

会展旅游业发展环境日益优化。从政策层面积极扶持会展旅游业发展。为进一步推动旅游业发展，去年市委办公厅和市政府办公厅联合下发了《关于进一步加快合肥旅游业发展的意见》，市政府出台了《合肥市加快旅游业发展三年行动计划》。近几年，我市会展管理的相关政策措施逐步推出并进一步完善。成立了“合肥市会展经济发展工作领导小组”（下设办公室），为合肥会展业发展提供了有力的组织保障。5月出台了《关于加快会展业发展的若干意见》，成为合肥会展管理工作的指导性文件。，市会展办、商务局和财政局共同出台了《合肥市鼓励会展发展专项资金使用管理办法（试行）》，市政府扶持会展发展的力度进一步加大。，市政府又出台了《合肥市大型会展工作保障预案》，进一步加强对会展的服务保障工作。，市政府调整了合肥市会展领导小组成员，由常务副市长张晓麟担任会展领导小组组长，并加强和充实了会展办的领导，完善并健全了会展办工作职能和工作流程，提高了工作效能。，为加强会展工作，促进会展发展，我市修订了《合肥市会展发展专项资金使用管理办法（试行）》，根据《合肥市加快发展现代服务业的若干政策（试行）》，出台了《合肥市促进和鼓励会展业发展政策的实施细则》。

会展旅游市场秩序进一步规范。由于绝大多数展会都是按市场化运作模式进行的，以往展会“撞车”、同一档期多次重复办展现象时有发生。近年来，在有关部门的配合下，会展办逐步加大了协调、引导力度，并通过会展行业协会来促进行业加强自律。现在，各专业会展企业及会展中心、体育馆、博物馆、科技馆等场地单位，依托各自特点分工协作、密切配合，办会办展的良好局面初步形成，会展市场秩序明显好转。

2、我市发展会展旅游业劣势分析。

旅游资源相对贫乏。合肥地处内陆，与旅游先进城市和旅游资源丰富地区相比，不靠边、不靠海，既无名川大山，也缺少像北京故宫、西安兵马俑等著名的旅游景点，知名度不高，加之旅游业起步较晚，旅游产业规模偏小等不利因素，旅游业发展受到一定制约。历史文化遗址虽多但可供参观的成熟景点较少。目前我市旅游资源普遍体量偏小，多为历史遗产类，其中包公墓系迁葬类，李府属重建类，其它类型数量相对较少，在全国并不占有很大优势。

缺乏旅游特大项目支撑。一直以来，我市缺乏旅游特大项目支撑，存在着品牌效应较低，品牌支撑力不足的问题，缺少有震撼力的旅游产品，现有产品规模较小，竞争力不强，不足以吸引游客专门到合肥来旅游。由于前期未能抓住机遇，加之投入不足，我市曾经失去了建设像芜湖方特那样具有震撼力的现代化主题公园的机会，这是合肥旅游的一个不容忽视的缺憾。

会展业的整体水平有待提高。国际性、全国性会展数量不足，具有特色的品牌展会不多，尚未形成象广州广交会、杭州西博会、厦门投洽会、深圳高交会那样在全国有影响的品牌展会。与国内会展经济发达城市相比，国际性会展太少，围绕合肥及安徽特色产业和支柱产业策划举办的区域性会展也较少。会展业市场主体培育滞后。我市目前从事会展的企业只有60多家，而会展经济发达的城市会展企业都在数百家，甚至上千家。会展企业不仅数量少，实力也比较弱，普遍存在规模小、资金少、观念落后，经验不足等问题，具有运作全国性、专业性展会能力的公司不多。与国内外著名的会展公司相比，在管理模式、公司结构、技术手段等方面都有巨大的差距。随着我市会展经济的迅速发展，会展人才紧缺的矛盾日益突出，特别是精通展览设计、会展组织策划，了解国际惯例，富有实际操作经验的专业人员十分缺乏。会展专业化分工协作的格局尚未形成，会展保障服务的社会化与市场化程度低，综合服务水平不高。

会展业发展体制不顺。

1、会展办在协调工作方面：大型会展尤其是全国性展会涉及政府提供具体服务的部门多、时间紧、任务重，安全责任大，客观上需要会展办有很强的协调力度。

2、会展办公室只是临时性协调机构，但日常协助企业申办展会、组织协调各类大型会展活动的事务越来越多，现有会展办设置状况极不适应合肥会展经济工作的发展要求。

城市承载力有待进一步增强。会展旅游业是一个与城市承载能力密切相关的新兴产业，对展馆、交通、宾馆、通信及配套设施等方面要求较高，我市在展馆、配套设施、保障能力等软硬件条件上与发达城市相比都存在较大的差距，难以满足国际性、全国性大型会展的需要。一是展馆面积不足。除国际会展中心室内展览面积为3.7万平方米外，其余3个展馆室内展览面积均在8000平方米以下。二是配套设施不足。国际会展中心周边星级酒店、大型购物商场、高档次娱乐场所等配套设施仍显不够，为参会客商提供高标准的综合配套服务仍难保证，展馆仍处于单体经营状态。三是国际航班明显不足。由于自身条件等客观原因的局限，目前我市骆岗机场仅开通了合肥—首尔、合肥—香港两个国际航班。稀少的国际航班，是我市海外客源市场增长缓慢的主要原因之一。大型会展期间，道路通行不畅、公交运力不足、车辆停放难等矛盾也比较突出。

三、关于进一步促进合肥市会展旅游业发展的建议

受金融危机的影响，当前和今后一段时期，会展旅游业发展的不确定因素增多，面临的挑战更加严峻。但是，合肥会展旅游总体看好，未来更好，机遇大于挑战。只要我们充分利用当前的有利条件，抓住难得的机遇，就会化被动为主动，化挑战为机遇。为此，建议做好以下几项工作。

1、进一步理顺工作机制，充实市会展办的工作力量

针对会展业和旅游业，合肥市会展经济工作领导小组和旅游局分别承担了管理责任，但均各司其职，未能充分结合。特别是会展业，我市还缺乏一定主导推动力量，尚未完善相应的立法、监督机构。若要将会展旅游作为一产业发展，我市还缺乏一个管理部门。据了解，目前全国有十几个省会城市设有独立的会展机构（有编制）。我市组织开展过一次“会展经济发展研究”，报告提出“完善领导工作机制，调整充实市会展办公室力量，将市会展办公室列为市政府直属单位，由相关部门抽调人员集中办公，建立一站式服务机制，提升宏观指导和协调服务能力。”从我市会展旅游经济发展的实际来看，充实政府会展办公室的力量，具有很强的针对性和现实意义，如有编制问题限制，可采取从相关部门抽调工作人员，添人不增编的方式解决，建议市委、市政府认真研究。

2、加快会展场馆建设，进一步完善促进会展业发展的政策措施

加快建设和改造会展场馆，以滨湖新区大型会展中心的建设为契机，切实解决制约我市会展经济发展的“瓶颈”，为打造“中国会展名城“奠定场馆基础。进一步完善交通、通讯、餐饮、娱乐、商场等配套建设，加快现代服务业的发展，提高我市会展的综合承载力。

进一步完善促进会展业发展的各项措施，强化激励机制，优化会展秩序，认真研究并解决会展业发展中的矛盾和问题，特别是及时协调处理好企业遇到的实际困难。全国大型会展的资源很多掌握在北京一些部委和行业协会手里，在鼓励会展公司主动对上争取的基础上，政府有关部门要主动参与帮助协调联系，以取得上级有关方面的支持，同时对一些影响大、吸引力强的展会，政府要在人力和财力上加大投入力度。强化工作网络和联动机制，特别是加强政府各部门、各县区的联动机制，形成有序、规范、快捷的筹办和保障机制。

3、结合合肥市产业优势和科教优势，打造我市的会展品牌

在努力提升现有展览规模档次的同时，还要注意引进国际性、全国性会议及论坛的力度，在此基础上，对照展会项目目录，结合我省我市的产业优势，力争展览门类更多，规模不断扩大。国内外许多著名的会展旅游城市都有自己的一两个占主导地位的会展品牌，把有限的资金集中使用到几个影响大、效益高的重点市场上，如汉诺威的信息展和机床展，义乌的小商品博览会。建议根据目标市场需求分级定位，结合我市在产业、科教资源等方面的优势，重点打造几个会展旅游品牌，以此增强我市会展旅游业的市场竞争力。和我市分别评出了诸如“家电博览会”、“苗木花卉交易会”、“中国坚果炒货食品节”等一批品牌展会，下一步应有重点地支持和提升这批品牌展会上规模、上档次，争取在全国都有影响力的主导品牌。

4、培育壮大市场主体，集聚会展经济人才

会展专业企业和人才的匮乏问题，已经成为限制会展旅游业务发展的重要瓶颈。比如上海就已遇到了“软件跛足”的尴尬，但其迅速反应，将“10100工程”（三年内培养10家具有国际竞争力的会展公司，培养100名会展专业人才）提上议事日程，目的都是为了建起一个会展专业人才的“储备库”。在会展企业方面，合肥多数从业者都是半路出家的，虽然有一定的实践经验，但专业底子薄，对国际展会运作模式了解不够。要着力引进一批在全国有影响、有实力的会展公司，培育一批在我市有基础的会展龙头企业，通过发挥龙头企业带动和推动作用，鼓励会展龙头企业多办展、办大展，多争取国家有关部委、协会参与会展的组织和策划，使我市的会展业能够健康快速地发展。进一步完善会展人才的引进、培养、使用机制，造就高素质的会展人才队伍。建议向全国公开招聘一批具有专业办展经验、有较强组织策划能力的经理人才，鼓励会展企事业单位引进和培养人才。

5、以打造旅游目的地城市为目标，修编旅游总体规划

围绕“141”发展战略，适应现代化滨湖大城市建设的形势，重新编制《合肥市旅游发展总体规划》、《合肥市旅游项目建设规划》，构建面向2020年的合肥旅游高标准、高水平发展蓝图。建议市政府面向全国旅游规划编制单位公开招标，组织入围单位进行旅游资源调查，编制旅游概念性规划，评选产生中标单位，整合方案，形成比较科学、完善的旅游总体规划。通过规划编制，准确判断旅游发展大趋势，摆脱面临的产品老化、市场固化、周边竞争白热化“三化”困境，努力解决产品更新升级、创新市场营销手段、实现市场的突破问题。

6、建议组建合肥市旅游集团，提升我市旅游景区和旅游企业的整体竞争力

建议由市旅游局牵头，联合合肥的4a景区、部分宾馆、旅游车队，几家较大的旅行社和涉旅企业，组建合肥市旅游集团，对合肥的旅游资源进行整合，做强做大合肥旅游业。旅游集团成立后，市旅游局代表市政府从宏观上进行管理，市旅游集团则按现代企业制度进行经营。同时，深化国有旅游企业改革，加快建立现代企业制度，培育１-２个年收入超１０亿元的跨地区、跨行业的大型旅游集团。拓宽旅游融资渠道，深化旅游投融资体制改革，大力推动民营资本、社会资本进入旅游行业，开办旅游项目，建立以政府投资为引导、社会资本为主体的多元化投融资机制，形成稳定、持续的投入支撑体系。

7、加快旅游大项目的建设，抓好旅游产品的开发

实施“太阳工程”，以引进特大旅游项目为突破口，提升合肥的旅游形象。围绕滨湖新区、经开区等重点区域，围绕国家鼓励的和我们需要的，策划一至二个超20亿元的休闲娱乐或主题公园项目，专人负责，对外招商，力争年内有实质进展。推进《合肥市加快旅游业发展三年行动计划》中28个重大项目的建设，继续加快现有景区景点建设，重点推动紫蓬山森林公园、大圩都市农业公园和岱山湖创建国家4a旅游景区；四顶山风景区项目要加快工作力度；瑶岗渡江战役纪念馆要精心策划好运作方式，更多体现旅游内涵；推动丰乐生态园、肥西老母鸡生态园二期工程建设，打造一批高星级农家乐。建议在中博会晚会“江淮和畅”的基础上，打造一台具有“徽风皖韵”特色的大型舞台演出，定期上演类似于“印象西湖”、“印象海南岛”一类的大型实景演出节目，以宣传合肥，量身打造合肥的旅游品牌。

8、顺应区域旅游一体化发展趋势，推动区域旅游合作

本着不求所有、但求所用的原则，推动区域旅游合作。一是加强融入长三角。抓住《皖江城市带承接产业转移示范区规划》通过国家评审的机遇，加快基础设施建设，形成与长三角城市的无缝对接；加快推动合肥旅游集散中心与上海、南京、杭州等地的互联互通，争取纳入新华东旅游线，加快建设长三角地区的观光休闲度假基地。二是推动与中部、南部城市协作。抓住合武高铁营运的机遇，推动与武汉等中部城市的深度合作。积极主办“中国南方旅游城市协作体第十一届年会”，推动与南方10多个城市旅游一体化建设。三是立足省会经济圈，加强全省旅游合作。紧紧围绕省会经济圈建设，充分发挥合肥“依山傍水”，周边温泉、湖泊、森林、山岗等度假旅游资源丰富的优势，加快建设全省旅游中心城市。开展环巢湖区域旅游合作，加强与合巢六旅游合作；贯彻合淮同城化战略，推动合淮旅游一体化。建议市政府协调合六巢淮四市电话区号统一工作，推动战略合作。

第五篇：市物业管理行业发展情况调研报告

市物业管理行业发展情况调研报告

为全面了解我市物业管理行业发展状况，及时掌握行业动态发展信息，进一步研究解决行业发展中的新情况、新问题，推动物业管理行业健康长足发展。根据市委、市政府主要领导指示精神，市房地产管理局会同阜城三区及市经济技术开发区物业行政主管部门对城区部分企业、单位以及住宅小区等涉及物业管理的有关区域进

行了专题调研，先后组织专人赴淮安、临沂、合肥就物业管理成熟经验进行学习，现将有关调研情况报告如下：

一、物业管理行业基本情况

连接千家万户的物业管理是城市管理和社区服务的重要组成部分，为城市小区和单位清洁卫生、养护维修、秩序维护等提供及时有效的管理和服务，已成为替政府分忧、为城市贡献、促社会和谐的重要行业。随着近年来工业化、城市化进程的不断加快，物业管理经历了从无到有、从不规范到较为规范、从单一管理服务到多方位经营服务的发展阶段，物业管理的服务范围、内容和领域不断拓展，物业管理行业得到较快发展，对于优化城市生活和工作环境、增加城市就业岗位、拉动经济增长发挥了重要作用。

1、物业服务企业数量从少到多，行业规模不断壮大。经过近几年突飞猛进的发展，截至目前，全市物业服务企业已发展到130家（国企19家、民营企业111家），其中，二级资质企业2家，三级资质企业99家，暂定三级资质企业29家，外埠物业服务企业到我市登记备案的4家，物业服务企业数量位居全省地级城市前列。全市物业服务企业从业人员1万多人，其中1820人取得物业管理岗位证书和专业管理技术职称，其余大部分为物业管理员、秩序维护员、水电工、保洁工等一线操作人员，属于典型的劳动密集型行业。

2、物业管理项目由单一到多元，服务领域不断拓展。物业管理服务项目覆盖面从最初单纯的住宅小区向办公、学校、医院、商业区、工业区快速延伸。截至目前，全市实施物业管理项目191个。其中，城区物业管理项目145个，管理服务面积1000万多平方米，物业管理覆盖率达75%以上，新建住宅小区管理覆盖率达100%。全市获国家级物业管理示范大厦1个，省级物业管理示范住宅小区5个，省级物业管理示范大厦3个，省级物业管理优秀住宅小区（大厦）18个，市级物业管理优秀住宅小区（大厦）27个，市级文明住宅小区22个，市级园林式小区7个。

3、住宅小区业主委员会从无到有，物业管理不断规范。截至目前，全市符合成立业主大会选举业主委员会条件的物业管理住宅项目140个，成立业主委员会27个，业主委员会小区覆盖率为19%。积极启动业主大会成立试点工作，相关职能部门全程参与实施监督运作成立业主大会，汇鑫住宅小区成立业主大会并选举产生业主委员会，标志着我市物业管理工作进入规范化和市场化发展的新时期，对推动全市物业管理行业健康有序发展创造条件。

4、物业服务收费从不统一到明码标价，服务机制不断健全。近年来，受行业发展水平所限，物业服务收费一直是企业“各自为政”，收费不统一、业主不了解成为物业管理投诉纠纷的焦点。，市物价、房产部门联合制定实施了物业服务分等定级收费标准制度，推行物业管理“等级服务、等级收费、质价相符”的收费机制，物业服务收费得到规范和理顺。

5、物业专项维修资金覆盖面从小到大，受益群众不断增多。截至目前，全市共累计归集物业专项维修资金1.35亿元，其中阜城区归集9000万元，涉及住宅小区220个，物业专项维修资金覆盖面积396万平方米，归集户数3.56万户。为进一步规范资金管理，向社会公开实施招投标物业专项维修资金存储银行，开创了全省物业专项维修资金管理先河，确保资金管理使用效益，切实维护了广大业主物权利益，充分发挥了物业专项维修资金的房屋“养老金”作用。

二、推进物业管理行业发展的主要措施

近年来，在市委、市政府的正确领导下，全市物业管理行业围绕把建设成为皖西北中心城市的目标，以便民、利民、为民为宗旨，积极探索构建与经济社会发展相适应的物业管理服务模式，切实加快物业管理市场化运作，加大市场主体服务规范力度，为推动第三产业发展、提升群众居住品质奠定了坚实基础。

1、及时安排部署，把规范物业管理提上重要议事日程。市政府先后召集各县市区政府、街道办事处、物业行政主管部门召开全市物业管理工作会议、全市物业管理专业委员会会议、全市物业服务企业会议等规范物业管理专题会议，认真总结近年来我市物业管理工作取得的成效，梳理制约物业管理发展的症结，明确当前物业管理工作重点以及今后一个时期物业管理工作任务，要求各地、各有关部门要把物业管理工作摆上重要议事日程，加强物业管理组织领导，建立了由主要领导负总责、分管领导具体负责的领导机制，落实责任分工，建立一级抓一级、层层抓落实的物业管理工作责任体系，为进一步推进行业发展营造了齐抓共管的工作氛围。

2、明确管理职

责，构建两级物业管理体系。根据物业管理法规政策有关规定，市政府办公室出台了切实加强城市住宅小区物业管理的政策措施，要求各地按照属地管理的原则加强物业管理工作，明确各县市区政府、城区街道办事处对所在行政区域内物业管理的属地监管职责，各县市房地产管理局、阜城三区房改办、开发区土地规划建设局具体负责本辖区内物业管理活动的指导和监管，各县

市区物业行政主管部门按照要求设立物业管理股室作为专门行政职能股室，初步形成了属地管理、分级负责的两级物业管理行政监管体系。

3、完善制度体系，提高政策法规的可操作性。围绕物业服务企业资质监管、市场准入、资金归集、规范服务、纠纷调处等行业监管重点，先后制定出台了《市物业管理行业-2011年工作规划》、《进一步加强市物业管理工作实施意见》、《市城市物业服务收费实施细则》、《市物业专项维修资金管理使用实施细则》、《市物业管理投诉受理处理暂行办法》、《市业主大会规程》、《市住宅物业服务等级标准》等近30项规范性文件，行业服务标准和工作体系得到完善，进一步提高了物业管理法规政策的可操作性。

4、严把“四道关口”，加强前期物业管理。一是严把物业管理项目招标投标关。房地产开发建设单位要严格按照物业管理招标投标办法规定，预售商品房项目必须在备案取得《商品房预售许可证》之前落实物业管理，5万平方米以上住宅小区通过招投标方式选聘物业服务企业。二是严把行政审批关。协议方式选聘行政审批关，投标人少于3个或者物业面积在5万平方米以下的，必须经县市区物业行政主管部门批准，方可选聘具有相应资质的物业服务企业实施物业管理。三是严把企业资质准入关。严格审核新成立企业资质核准和原有企业资质核定，确保做到标准不降低、审查不迁就。四是严把前期物业管理备案关。通过对前期物业项目管理方案的可行性、管理服务措施的有效性、备案资料的真实性以及落实物业管理服务用房等内容进行严格审查，使物业管理市场秩序进一步规范。

5、理顺投诉受理机制，努力定纷止争。近年来，市物业行政主管部门定期不定期开展全市物业管理项目信息采集，全面掌握物业管理行业发展现状，不断加大投诉处理力度，拓展延伸投诉受理渠道，初步建立了市、县（市区）两级投诉受理机制，通过咨询投诉、政风行风热线、来人、来信、来电等多种渠道受理群众纠纷投诉，每年依法及时妥善处置不同形式来信来访达一百多件，坚持市房地产管理局督办指导、县市区物业行政主管部门现场核查、企业整改落实相结合处理群众投诉，努力减少物业管理服务矛盾纠纷，业主投诉率比去年同期相比下降了15%，业主满意率提高了10%以上。

6、严格项目招投标，促进市场有序竞争。为规范物业管理招投标市场运行机制，促进物业管理市场有序竞争，市房地产管理局于出台了《市物业管理招投标管理暂行办法》、《市物业服务企业退出项目管理暂行办法》，目前已成功举办了21个房地产开发企业开发建设的23个住宅项目、4个商业区项目和2个综合办公区项目的前期物业管理招投标工作，并对国有资金投入项目建设全部推行招投标制度建设。对5万平方米以下的住宅区，近年来共通过协议方式选聘物业服务企业实施物业管理项目27个，实现物业管理项目实施依法阳光有序操作。

7、注重专业培训，提升行业整体素质。以建立完善物业管理从业人员岗位培训工作为主抓手，坚持实行从业人员持证上岗制度，建立长效机制，实行资格动态管理。提高全市物业管理行业队伍整体素质，提升物业管理人员服务水平，促进物业管理专业化进程，举办岗位培训班，邀请建设厅资深专家教授、国家注册物管师来阜授课，达到了预期目的，收到了良好效果。同时大力开展职业教育，与安徽电大分校联合举办物业管理专科教育，着重培养一批高素质、高水平的物业管理专业人员队伍，提高行业专业化、规范化服务水平。

8、开展专题调研，明确发展方向。为及时掌握行业发展动态，研究解决行业发展中的深层次问题，市物业行政主管部门会同县市区物业行政主管部门对全市物业管理行业进行了专题调研，对物业服务企业数量、从业人员总数、行业经营总收入、总支出、城镇实施物业管理覆盖面、业主大会和业主委员会的成立运行、物业管理法规建设实施等情况进行调研，总结规范发展物业管理方面的经验做法，分析制约影响物业管理发展的主要问题与矛盾和原因，提出解决问题的措施与对策，进一步明确了规范行业发展的着力重点。

9、开展宣传报道，建立长效机制。为适应新形势下物业管理发展需要，及时、准确、正面反映报道我市物业管理市场运行状况和发展轨迹，坚持在全市范围内组织开展物业管理行业宣传报道工作，建立了信息员工作长效机制，定期在新闻媒体宣传报导政策法规、典型事例以及先进管理经验，为企业提供了有力的宣传展示平台，为广大市民更好地了解认识物业管理、自觉参与物业管理搭建了沟通桥梁，为树立行业良好形象提供了宽阔平台。

三、存在的主要问题

在肯定我市物业管理服务不断规范的同时，也必须清醒看到物业管理仍存在发展质量和服务水平不高，物业服务企业数量多而品牌企业少，质价相符的服务机制刚刚推行仍不够规范，社会群众对物业管理服务认识不清，物业管理行政监管体制尚未理顺等客观实际问题，在一定程度上制约了物业管理行业又好又快发展。一是重视程度不够，监管体制尚未理顺。物业管理是一项综合系统的管理工作，有较强的综合性、专门性和区域性特点，涉及建设、房产、规划、市容、公安、环保、工商、物价、消防、供电、供水等多个部门管理服务职能。目前，各县市区政府既是物业管理监管部门又是职能部门，物业行政主管部门缺乏专职人员，造成工作开展较为困难。二是物业服务收费收缴困难，制约行业加快发展。全市物业管理住宅小区收费平均标准0.3元/月?平方米左右，收费率仅达50%，基本不收费和很少收费的物业服务小区占全市物业管理住宅小区30%。而物业服务企业只能通过电话、上门、发信等方式催缴物业服务费用，并无相应的强制或制约措施。即使按照《物业管理条例》有关规定可以依法向人民法院起诉。但又面临着起诉周期长、涉案人数多、涉案金额小等客观因素，致使费用收缴困难。出现这种问题的主要原因是业主商品意识、物业管理消费意识和责任意识没有完全确立，缴费积极性不高，久而久之，就形成了物业管理与服务收费难的恶性循环。三是物业服务企业不能有效解决问题，影响物业服务收费。部分住宅小区存在开发房屋质量存在问题、开发商承诺未兑现等开发商遗留问题未得到有效解决，个别住宅小区环境建设不到位、屋顶渗漏等问题，或者开发商承诺的配套设施没有建，业主不找或找不到开发建设单位，把责任都埋怨到物业服务企业上，有的甚至以此为由拒交物业服务费，物业服务企业有苦难言。四是历史遗留问题较多,亟待加强整治。许多旧住宅小区缺乏必要的物业服务用房和垃圾中转、厕所等公共设施,地下管网大都年久失修,排污能力较差,并且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。公用事业单位“单户单控”改造滞后，按照国家有关政策,供水、供电、供气等专业部门要收费到户,由于目前单户单控率较低,物业服务企业承担了大量的中间损耗。五是业主委员会成立难，小区管理不规范。小区成立业主大会选举产生业主委员会主要靠城区街道办事处来组织发动，单靠职能部门很难召开业主大会、选举业主委员会，即使加大协调指导力度，少则几个月，多则几年才能成立。业主物业管理的主体意识不强，大多数业主缺乏参与意识，即使成立了业主委员会，也面临诸多实际问题难以解决。

四、规范我市物业管理行业发展的几点建议

依据《物权法》、《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等有关法律法规规定，借鉴外地市先进经验，结合我市物业管理现状和实际，提出以下几点建议：

1、提高重视程度,加大部门联动协调力度。物业管理事关很多行政部门职能的履行,单由哪个职能部门牵头协调难度很大,建议市政府成立物业管理委员会,由市政府分管领导亲自挂帅任主任,建设、房产、公安、环保、工商、市容、物价、供电、供水等相关部门为成员,物业管理委员会统一组织、指导和协调全市物业管理行业规范工作，各县市区政府也相应成立物业管理委员会，建立市、县市区两级物业管理委员会的管理体系，加强条块联动，有力推进此项工作。

2、实现物管重心下移，创新物业管理工作体制。根据《安徽省物业管理条例》规定，建立“条块结合、以块为主”的物业管理新机制，将物业管理监管职责由县市区政府统一行使。明确街道办事处负责辖区内物业管理的日常指导与监督职责，指导监督社区居民委员会、业主委员会配合物业服务企业开展工作。明确街道办事处会同有关职能部门，指导成立辖区住宅区业主大会成立、组建业主委员会工作，指导社区居民委员会和人民调解委员会等组织，及时协调处理物业管理矛盾纠纷，做好住宅区违法建设拆除、环境保护、治安防范和交通秩序管理等工作。建全物业管理目标责任制和检查考核机制，各县市区政府、开发区管委会与街道办事处签订目标责任状，切实将物业管理工作中的业主大会成立、业主矛盾纠纷调处以及物业管理热点难点纳入县市区政府目标责任制考核，确保规范物业管理发展的一系列措施落到实处。

3、理顺条块关系，明确多方职责。一是理顺条块关系。街道办事处、社区居委会接受物业行政主管部门的业务指导。二是街道办事处建立投诉受理制度，受理业主委员会、业主、物业使用人和物业服务企业等违反相关规定行为的投诉。三是不具备市场化物业管理条件的住宅区所在街道办事处、社区要承担起物业管理服务的责任。四是加强小区治安联防工作。强化公安机关片警和群防群治工作,指导物业服务企业认真落实与业主签订的物业管理安全秩序维护责任，抓好住宅小区治安。

4、结合实际，建立街道“两站一中心”的物业管理模式。借鉴外地经验，结合实际，建立街道办事处服务中心、物业管理投诉调解工作站、物业管理应急维修服务站的“两站一中心”物业管理模式。一是成立街道服务中心，全面接管旧住宅区、保障性住宅小区等不具备市场化物业管理条件小区的物业管理服务，确保工作顺利开展。二是建立街道办事处物业管理投诉调解工作站，通过人才市场公开招聘配备一名适应工作需要的专职主任和4名兼职协调员，选聘后与街道签订劳动合同，每年对调解工作站主任进行定期考核。三是各街道办事处建立物业管理应急维修服务站，可以聘用专职站长1名和兼职维修员4名，解决应急维修难问题，尽最大可能方便业主生活。四是政府加大对物业管理经费的投入，街道办事处的“两站一中心”中街道服务中心年需经费2万元，投诉调解工作站年需经费4万元，应急维修服务站年需经费4万元，按阜城区7个街道办事处计划，“一站两中心”每年约需投入经费约70万元，建议由市、区两级财政按7:3比例分担，因物业管理工作是文明城市创建的重要组成部分，经费缺口也可由创建经费调剂解决。

5、把好前置关口，加强前期物业管理。物业管理的前期介入是搞好物业管理工作的先决条件,必须把好前置关口,切实解决好规划、建设、管理的衔接问题。一是在小区规划论证及报建阶段,街道办事处会同物业行政主管部门参与建设项目的可行性研究,审查规划是否体现物业管理的全部需求,为实施规范化物业管理创造良好条件。二是在小区开发建设阶段,街道办事处会同物业行政主管部门代表业主监督小区规划落实,监督物业服务用房配套落实,提前策划前期物业管理方案,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。三是建立新建住宅小区综合查验制度，新建住宅小区建设项目全部竣工后，建设单位应向物业行政主管部门申请综合查验，符合综合查验条件的方可交付使用。

6、抓好旧住宅小区整治,促进城市文明创建。我市住宅建设与管理中依然存在着重建轻管、建管脱节(来源：好范文 http://www.xiexiebang.com/）等问题，小区占道、占绿地的违章搭建现象较为突出。为此，建议积极借鉴淮安经验，市委、市政府用2年左右的时间全面开展治理改造居民旧住宅小区工程，将规范物业管理作为治理改造居民住宅小区工程的一项重要内容，在治理整顿中逐步推进城市物业管理。一是成立综合协调管理机构。建议市政府成立旧住宅小区整治改造领导小组,明确各职能部门职责，统一推进旧住宅小区整治。二是确保旧住宅小区整治资金。建议按1：2：4的比例筹集整治资金，本着“市政府出1，区政府出2，开发单位、产权单位和经营单位出4”的原则，多方确保资金落实到位。三是实施分类治理。对各小区存在的不同问题采取不同治理方式。以清理乱搭乱建、乱停乱放为重点搞好秩序整顿,以环境设施、物业服务用房、绿化、美化和亮化为重点搞好设施配套,以地下管网更新和小区封闭改造为重点搞好功能完善。四是协调法院简易办案程序。对拒缴物业服务费、物业专项维修资金的业主，社区居委会和业主委员会应加大催缴力度，依法起诉的，人民法院应加大政策扶持，减免相关费用，简化过程，缩短判决时间，促进物业管理行业健康有序发展。五是新闻媒体要加大宣传力度。政府要协调报刊媒体，利用3年时间，设立物业专栏，为全市物业管理行业免费宣传，营造良好的社会氛围，促进和谐社区建设。

7、管好物业专项维修资金，确保房屋维修及时有序。房屋及小区内公用部位、公共设施设备因质量问题得不到及时有效的维修，一直以来是物业管理矛盾的集中点，必须管好物业专项维修资金，确保房屋及区内公用部位、公共设施设施维修及时有序。一是抓好物业专项维修资金征集。按照省政府《物业专项维修资金管理暂行办法》规定，尽快成立物业专项维修资金管理机构，明确职责，配套相应人员，认真做好物业专项维修资金的交存、管理、使用和监督等工作,确保专款专用,最大限度维护业主的合法权益。二是实行新建住宅物业工程质量保修金监管制度。新建住宅物业、住宅区内的非住宅物业建设单位应当在申请产权权属登记前，按照住宅物业建筑安装总造价5%的比例，一次性向保修金监管账户交存保修金，作为该住宅物业工程质量保修期内保修费用保证，保修金监管实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则，建设单位不履行保修义务，业主或者业主委员会可以提出申请，经市或县市区房地产行政主管部门核实后，由街道办事处或物业服务企业组织维修，其费用在保修金中垫支，确保住宅小区工程维修资金来源，减少因房屋质量得不到及时有效维修带来的纠纷。