高层住宅发生火灾 物业公司疏于管理担责两成

第一篇：高层住宅发生火灾 物业公司疏于管理担责两成

福建物业精英群案例分析分享【2014026】[南通]高层住宅发生火灾 物业公司疏于管理担责两成【作者】建兵 曹俊 【来源】人民法院报

高层住宅发生火灾后，因楼层室内消防栓水带接口脱落，小区室外消防栓无水，令消防部门延误了扑救时间，业主遭受巨额财产损失。事后，业主金某夫妇将物业公司及置业公司一起告上了法庭。

近日，江苏省如东县人民法院对这起纠纷作出一审判决，原告金某夫妇作为房主未尽注意义务，其疏忽大意是造成本起火灾损失的主要原因；物业公司对消防设施疏于维护和管理，承担20%责任，赔偿原告113632元；置业公司不承担赔偿责任。

2011年8月13日17时许，金某夫妇新装修入住的高层小区11楼住房发生火灾，经消防部门1个多小时的扑救，火情才得以控制。此次事故最终造成金某夫妇屋内家具、电器等烧损，同时也造成其邻居家中不同程度受损。

消防部门出具了火灾事故认定书，起火原因不排除空调插座、空调内部电气故障；灾害成因为，火灾起始阶段未被及时发现和处置；扑救时，楼层内消防栓水带接口脱落，小区室外消防栓无水，一定程度上延误了扑救时间。

金某夫妇认为，物业公司在起火初始阶段未进行处理，消防部门来扑救时楼层内和室外消防设施无法使用，导致损失扩大，应就原告的损失承担赔偿义务；置业公司在房屋建造设计时违反相关建筑设计规范，存在过错，故对损失也应承担赔偿责任。

法庭上，物业公司辩称，其已充分履行物业合同所明确的义务和相关法律法规所确定的职责，在此次事故中没有任何过错；置业公司则辩称，所涉小区消防工程建设到位、设施配备齐全，经检测检验合格，相关产权已移交至业主委员会，自己不是本案适格被告。

如东县法院审理认为，该小区业经消防部门验收合格，原告以被告置业公司违反相关建筑设计规范，要求对火灾引发的财产损失承担民事赔偿责任，缺少事实依据和法律依据；被告物业公司未能尽到消防设施的日常维护和管理职责，导致火灾发生时，消防设施无法使用，从而造成火灾损失的扩大，应承担相应的民事赔偿责任。原告方作为业主，未能消除室内空调插座、空调内部电气故障之火灾隐患，继而引发事故，其疏忽大意是造成本起火灾损失的主要原因。

经鉴定，金某夫妇房屋装修损失及室内物品损失49万余元。鉴于他们还有未能列入鉴定范围的日常生活用品以及外出租房费用支出等实际损失，法院酌情支持76400元。

据此，如东法院就金某夫妇因火灾造成的财产损失，酌定由物业公司承担20%责任，赔偿原告113632元，驳回原告对置业公司的诉讼请求。

一审判决后，双方在法定期限内均未提起上诉，目前该判决已生效。

第二篇：空调防护窗坠落伤人 物业公司担责八成 空调主人赔两成

空调防护窗坠落伤人 物业公司担责八成 空调主人赔两成松动的空调外机防护窗从7楼坠下，砸到了骑电动自行车回家的马先生，造成他鼻子及右眼皮肤受伤。马先生向空调外机防护窗的所有人林女士及小区物业公司协商索赔不成，诉至法院。法院认定，物业公司对马先生的损失承担80%赔偿责任，林女士承担20%赔偿责任。

【案情回放】

马先生骑电动自行车回家途中，经过一小区居民楼，被该楼坠落的空调防护窗砸伤。送到医院后，马先生鼻子缝了五针。

经查，坠落的防护窗位于该楼702室林女士家。而该空调防护窗则由小区物业公司进行日常维修和管理。因此，马先生诉至法院，要求物业公司和林女士连带赔偿其医疗费、眼镜受损费、交通费、误工费、整容及后续治疗费等各项损失。

物业公司认为，他们不是空调外机防护窗的所有人，也不是使用人和管理人。业主的防护窗属于专有部分，物业公司不可能进入业主家进行维护；而且物业公司之前也已贴出告示要求业主自查，林女士并没有反映任何问题，物业公司已履行相应职责。

而林女士认为，由开发商安装的空调外机防护窗，很多已有坠落的危险。小区物业公司只是张贴告示，并没有进行检查。物业公司没有尽到管理职责，应该承担一定赔偿责任。

最终，法院根据马先生提供的证据及法官的现场勘查，作出了上

述判决。

【以案说法】

问：为什么在这起案件中，物业公司和业主都要承担责任？答：本案属于高空坠物案件，是典型的特殊侵权案件。该类案件适用过错推定原则，即建筑物的悬挂物脱落造成他人损害，其所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，都应当承担赔偿责任。空调外机防护窗作为建筑物上的悬挂物，物业公司具有管理的注意义务，现在没有证据表明其已履行上述职责。林女士作为空调外机防护窗的受益人，也应当对防护窗的安全悬挂具有一定管理责任，现在也没有证据表明林女士履行了相应义务。因此，物业公司和林女士都应承担一定赔偿责任。

【法律辞典】

《中华人民共和国侵权责任法》第八十五条规定：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。

——王虎律师

陕西哲勤律师事务所

注：根据上海法院网改编

第三篇：案例---封闭式管理小区业主遭窃物业公司也要担责

封闭式管理小区业主遭窃物业公司也要担责

号称是封闭式管理的住宅小区，又有保安巡逻，可家里仍遭小偷光顾，业主受到的财产损失由谁来负责？爱民区法院最近对一起因业主被盗而引起的赔偿案件作出了一审宣判，物业公司被判担责两成。

【案情】

2006年10月，爱民区某住宅小区业主委员会与被告物业公司签订《物业管理服务合同》，约定被告对小区内三栋住宅楼，12个楼梯单元共175套进行物业管理；委托期限自2006年10月1日0时起至2011年9月30日24时止；合同除了日常物业管理外，还特别约定了被告受委托管理维持公共秩序，做好小区治安、消防工作，努力建成平安小区，包括门岗执勤、巡视、实行封闭式管理，下半夜执勤室定时或不定时巡逻，至少两小时一次；对外来人员、租户进行登记等管理事项。2009年9月11日，小区业主刘先生向公安部门报警称家中被盗，由于公安部门一直未能破案，遂向物业管理公司索赔。物业管理公司认为他们在发现原告家中被盗后及时报警并积极配合公安部门，且在当天是保安24小时在岗，不愿意承担赔偿责任。于是，刘先生将物业管理公司告上法庭。法院认为，被告作为诉争物业的物业管理服务公司，有义务为业主提供相应的安全保障义务。但被告直至业主被盗事件的发生，被告未对诉争物业进行封闭式管理，对小区北院破损铁栏杆未及时采取补救措施，而且保安巡视设置有很大的漏洞，由于被告所提供安保措施未到位，导致了犯罪嫌疑人进入原告家中进行盗窃，致使原告的财产受损，被告存在过错，对原告的损失应承担相应的赔偿责任，承担的份额以20%为宜。

【点评】

物业管理企事业安保义务的产生，以与业主之间存在物业服务合同为前提。义务的来源主要有两方面：一是法律直接规定，二是合同约定的义务，在责任性质上，为法定义务和合同义务。一般认为，物业服务合同是物业小区的业主委托物业管理企业对其物业进行维护和管理的合同，属于我国合同分类中的委托合同。物业管理企业按照合同约定的权限和范围提供服务，同时向业主收取物业费。国务院颁布的《物业管理条例》第三十六条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”从上述规定的内容可以看出，物业管理企业负有履行服务合同、管理小区公共环境卫生和维护公共区域秩序、保障业主人身财产安全的义务。

物业管理公司的安全保障义务要从安全保障义务人的类型、性质和力度、安全保障义务人的保安能力及发生侵权行为前后所采取的防范制止行为等方面综合判定，来确定物业管理公司是否已经尽到该义务。具体到本案，首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和安保设施设备；其次看物业管理公司是否有完备、合理的安保规章制度；再次，看物业保安人员是否切实利用了有关安保设施设备、是否切实遵守了安保规章制度。如果物业管理公司做到了以上三点，就表明了物业管理公司尽到了最大限度的注意义务。反之，则应当根据其具体的失职情况承担相应的违约责任。这种责任仅限于民事经济赔偿范围内。（作者单位：黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院。

第四篇：小区业主财产被盗,物业公司是否要担责

☆ 小区业主财产被盗，物业公司是否要担责?

目前业主与物业公司之间关于“保安服务”这方面的认识矛盾相当普遍。尤其是在发生失窃后，双方关于责任承担问题常常争执不休。小区内业主财产被盗，会有多种原因，物业公司是否要承担责任，首先要明白二者之间的关系及物业管理的职责内容。

一、对物业管理的理解

依据《物业管理条例》（以下简称条例）第2条规定：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从本条可以明确以下两点内容：首先，物业公司同业主之间是平等主体，处于平等的法律地位，是物业服务合同关系。物业管理的具体内容，均应有物业企业同业主进行约定，同样，物业安全管理的职责与范围，如：具体安全防范的内容与范围是什么？什么情况下应承担责任？应承担什么责任等等，应由双方在合同中明确划分，界定责任；其次，按照建筑物区分所有权理论，物业分为共有和专有两部分，而物业管理主要进行的是物业共有部位的管理，专有部分除合同另有约定外，由产权人（业主）自行负责管理。

二、安全管理是“防范”不是“保障”

依据条例第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，本条首先明确了物业企业是“协助”进行安全防范管理，说明他不是主要的责任人，处于次要地位；二是物业“保安”的工作是安全“防范”服务，而绝不能理解为安全“保障”服务或“保镖”服务，物业企业既无安全保障的法定义务，也无安全保障的现实能力。物业管理只能降低物业范围内的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业范围内的犯罪现象。

三、物业管理合同有别与车辆保管合同

物业管理合同与车辆保管合同是两种不同性质的合同关系，物业管理合同并不自然包含车辆保管合同。业主不能认为只要交纳了物业服务费，物业企业就应当承担保管自己车辆或财产丢失的责任，因为物业公司工作人员并没有实际控制业主车辆，不符合保管合同的具体特征（举例：如果张三将邻居李四家地下室打开，将李四的电动车推入自己地下室，张三未被查获，那么李四以车辆被盗为由向物业投诉，物业公司是否就应当向李四赔偿一辆电动车？）。当然，如果物业公司另行同业主签订保管合同，业主将车辆交付物业公司保管，物业公司实际收取保管费，而后出现车辆丢失损毁的，物业公司就必须承担保管不善的责任。

四、物业公司不是保险公司

按照条例规定，物业企业从事日常性服务管理一般包括物业区域内的环境绿化、清扫保洁、公共维修、消防管理、装修管理、秩序维护等等。物业企业既不是不是保险公司，也不是公安机关。试想，一旦发生了失窃就要求物业公司承担赔偿责任，其等同于向保险公司投保了家庭财产保险，相对于收取微薄的物业管理费的物业企业来说并不公平；退一步说，如果要承担责任的话，也应该是公安机关，因为打击犯罪是公安机关的主要职责，物业企业作为纳税人承担了公安机关的各种费用，社会治安不好，公安机关也有不可推卸的责任。

五、物业管理不能包治百病

由于物业管理属新兴的朝阳行业，发展历史不是很长，部分业主理解为只要交纳了物业服务费，就可以高枕无忧了，物业公司对自己的财产应确保不受损害，并负有保障义务，出了事物业公司自然难逃干系。这种观念其实是没有正确认识和

了解物业管理，而无限止扩大了物业安全管理范围，对物业管理期盼值过高。物业管理不能包治百病，尽心尽力有时并不等于绝对满意。

六、物业服务提供质价相符

物业管理公司作为企业，也需要生存和发展，既要考虑社会效益，也要考虑经济效益。受物业档次影响，豪华别墅区或高档商品房的物业管理费标准相应偏高，智能化安防等硬件设施配备相对比普通住宅区要好的多，安防系统完善，硬件安全系数高，软件人员素质高。由于物业服务费是同物业公司提供的物业服务相对成正比的，因此，物业公司只能根据所管物业收费标准来确定物业安全管理方案，合理配置安防人员，为业主提供质价相符的安防服务。

七、随意欠费导致恶性循环

安全防范工作的好坏还取决于物业管理费的收取情况，如果物管费本身定位较低，业主缺乏对物业管理的理解和支持，动不动找各种理由拖交、拒交管理费，无疑会影响到物业公司正常运营，进而导致工作热情不高、服务质量下降、人员数量减少等等，影响到安全防范工作的开展；随即又会引发更多业主的不满，拒缴物业管理费，直接导致恶性循环发生，使物业公司无法正常开展服务管理下去，而导致小区瘫痪，最终使全体业主成为受害人。

当然，如果物业企业明显违反条例或物业合同约定，物业工作人员疏于安全防范，严重失职，导致业主财产受到实际损害，二者之间存在法律上的因果关系时，物业公司就应当承担一定的赔偿责任。

第五篇：大堤上发生意外事故河道管理部门是否担责

文章标题：大堤上发生意外事故河道管理部门是否担责

大堤上发生意外事故河道管理部门是否担责

案情

2005年1月15日早上，河南长垣县三青观村村民马某之子宋某无证驾驶无牌照的农用三轮摩托车去县城，行至临黄堤孟岗乡一处堤段时，驾驶的三轮车撞到修坝工程所用的土堆上，车毁人亡。

2005年3月31日，原告马某向河南省长垣县人民法院提起人身损害赔偿起诉，要求长垣黄河河务局赔偿其儿子死亡赔偿金、安葬费等4万元。

2005年9月29日，长垣县人民法院判决河务局向原告支付赔偿金1.35万元。

翟红宇吴建华

正方观点应该担责

存在过错即应承担责任

正方一

大堤应属公共场所，管理部门应对而未对安全通行尽到管理义务，理应担责

浙江省宁波市中级人民法院陈贤军

笔者认为，此类案件涉及民事侵权责任,归责原则适用过错责任原则。河道部门是否应承担责任，主要应看其对损害的发生有无过错。本案中河道管理部门对大堤上出现的事故是有过错的,应该承担相应的民事赔偿责任。

首先，河道部门是河道大堤的管理者，其允许大堤自由出入，河道大堤应视为公共场所。作为河道堤防，大堤主要是防洪工程，《河道管理条例》第15条规定，未经上级河道主管机关批准，堤顶不得兼作公路。但在日常生活中，即使是那些未兼作公路使用的河道大堤，一般也不明文禁止行人及车辆出入，或者即使有禁止性规定，由于种种原因，河道部门也未采取积极有效的措施落实禁止出入规定。因此，大堤为公共场所可以任意出入已成为当地群众的习惯认识。

其次，河道管理部门对大堤有安全通行的管理义务而其未尽到该义务。既然河道大堤是公共场所，作为大堤管理者的河道部门，不但对大堤本身的维护、安全负有管理职责，也应对进入大堤内的行人和车辆的安全通行负有管理职责。

受害人过错不能免除管理者责任

正方二

根据《民法通则》相关规定，受害人对事故发生也有过错的，只可以减轻侵害人的法律责任，并不能就此免除全部民事责任

北京市朝阳区人民法院胡昌明

我认为在大堤上发生的这起事故，河道部门应当承担一定的责任。首先，本案中虽然宋某无证驾驶机动车违反了《道路交通安全法》等相关的法律法规，存在一定的过错。但是根据《民法通则》第131条的规定，受害人对事故发生也有过错的，只是可以减轻河道管理部门的法律责任，不能就此免除管理部门的全部民事责任。因为事故的原因主要是由于施工单位没有设置明显的标志、采取安全措施而引起的。

其次，对于河堤是否为公共场所的问题，由于我国法律没有对此作出明确的规定，可以参考法理对此进行解释。河堤虽然属于河道管理范围，但是并没有完全排除其是公共场所的可能性。在我国很多地方，河堤是人们日常通行的道路，那么在这样的河堤上施工就危害到了公共安全，就不能将这些河堤排除在公共场所之外，而一旦在这些河堤上施工而没有采取相应的安全措施，就可以推定河道管理部门存在过错。

此外，即使这段河堤不是公共道路和场所，本案中河道管理部门对占压大堤路面的土方的堆放没有尽到监督、管理的职责和义务，也应当承担相应的法律责任。

堤上施工应设置明显警示标志

正方三

未设置明显标志和采取安全措施，是没有按照法律规定要求作为，即构成不作为的违法行为；由于施工单位和堤防管理单位疏于管理，而导致车毁人亡事件的发生，应当承担一定的赔偿责任

北京市水务局水政处刘凤为

从本案来看，目前堤顶与公路结合是普遍存在的现象，而且河务局在黄河大堤收取有关车辆通行费用也是事实，且大堤路面上堆放的土方没有明显标志和防护措施。未设置明显标志和采取安全措施，是没有按照法律规定要求作为，即构成不作为的违法行为。作为河道大堤和黄河工程的主管机构，对大堤及通行的管理、维护是河务局应该尽的职责义务，由于河务局对占压大堤路面土方的堆放没有尽到监督、管理的职责和义务，导致宋某肇事死亡，应承担相应责任。

由于地面施工的过错责任确定适用推定过错责任原则，管理人的过失从其不作为的违法行为和损害事实推定而来，管理人否认自己有过错，须自己举证证明。证明成立的，既可免则；证明不能成立或者是证据不足，则推定存在过失。

河道部门与施工方承担连带责任

正方四

河道管理部门与具体施工方的共同过失是导致受害人死亡的重要原因之一

北京市戎联律师事务所童艳

河道管理部门与具体施工方的共同过失是导致受害人死亡的重要原因之一。

施工方将施工产生的土方堆放在通道上，未采取任何警示或安全防范措施，河道管理部门作为管理者亦未履行其管理和监督的义务，导致受害人驾车撞在土堆上死亡，河道管理部门和具体施工者负有共同过失。根据《民法通则》第130条及《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，河道管理部门和具体施工者作为共同侵权人

应当承担连带赔偿责任。也就是说，受害人可以向任一侵权方主张全部的赔偿责任。当然，河道管理部门可以依据与施工方事先签订的协议向具体施工者追偿损失。

反方观点不应担责

河堤不应作为公路使用

反方一

《河道管理条例》明确规定河道堤防属于河道管理范围，也就是说它是防洪工程，不属于公共场所、道旁或通道

中国政法大学王麟

我认为在大堤上发生事故，河道管理部门不应承担责任。

首先，常人所说的事故，在民法理论中一般称为侵权。河道管理部门是否承担责任，最先要判断的是河道管理部门是否为该事故的责任主体，也就是侵权人。而在道路施工引发的侵权行为中，施工人是事故的侵权人，应当承担相应的责任。河务局作为河堤的管理者并不必然就是施工人，因此不一定承担责任。

其次，道路施工引发的侵权纠纷中，施工人承担推定的民事责任须有两个必要条件：第一，在公共场所、道旁或者通道上进行施工；第二，施工人没有设置明显标志和采取必要安全警示措施。本案中施工人没有设置明显标志具备了第二个条件，但河堤本身是防洪工程不应作为公路使用，我国的《河道管理条例》明确规定河道堤防属于河道管理范围，因此可以明确排除其是公共场所、道旁或通道。可见施工人不应承担推定的民事责任，那么原告必须证明河务局在施工中确实具有过错才能胜诉。

本案不能适用特殊侵权归类

反方二

土堆暴露于地面之上，只要合理注意即可发现，出现事故不应要求管理者负责

北京环球律师事务所李文

就本期关注的这个案例而言，根据现行法律制度以及案件事实，从民事法律责任的角度看，我认为本案不应适用《中华人民共和国民法通则》第125条，而应适用该法第106条。《民法通则》第125条规定：“在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。”作为一条规范特殊侵权行为的法律规则，本条立法本意所针对的应当是特殊危险事项，即：施工行为导致出现低于地面、难以为人觉察的坑道所产生的危险。对于此类危险，难以要求人们随时提防并避免其损害，需要法律给予特殊保护。但是，对于地面之上的，只要尽到合理注意即可发现的物体，则难以构成危险，不应给予特殊保护。本期案例中修坝工程所用的土堆就属此类。

对于本案，应当根据《民法通则》第106条的规定来确定当事人之间的责任归属，即：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。”根据现有材料，我们发现本案的损害后果主要是由受害人无证驾驶无牌照农用三轮摩托所导致。如果根据事故现场的具体情况可以确定河道管理部门对于受害人的损害结果不存在任何过失，则不应要求河道管理部门承担损害赔偿责任。

主持人小结

堤顶性质需明确

《人水法》栏目开办以来，陆续刊登了一些河道大堤发生意外事故，当事人要求民事赔偿的案例。从各地法院判案的实际情况看，判决结果各不相同。到底河道管理部门应不应该承担责任，看了专家的讨论，相信大家会有一些收获。

从专家的讨论中可以看出，本案的一个焦点问题是河道管理部门是否应对堤顶道路的安全通行负管理责任。《中华人民共和国河道管理条例》规定：“确需利用堤顶或者戗台兼做公路的，须经上级河道主管机关批准。堤身和堤顶公路的管理和维护办法，由河道主管机关商交通部门制定。”因此，堤顶道路的管理可以分为两种情况：一种是如果有法规或文件规定该段堤防不能作为公路通行，其管理单位应当设置必要的设施和警示标志。在进行上述工作的情况下，如果仍有人不顾警示和劝阻通行，而发生伤害事件，管理单位就可以免责。另一种情况是法规或文件规定该段堤防可以作为公路通行，那么管理单位就应当加强管理工作，使该公路保持正常通行状态。

事实上，这类问题的讨论如果脱离了具体案例也就失去了实际意义。因此遇到具体问题还要具体分析。

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