漳州海关办公院区物业管理承包项目招标说明

第一篇：漳州海关办公院区物业管理承包项目招标说明

漳州海关办公院区物业管理承包项目招标说明

一、漳州海关办公及附属楼院区基本情况

漳州海关办公院区，位于漳州市芗城区元光北路6号，总建筑面积6191.93平方米，绿化率 约20%。其中办公大楼4610.93平方米，招待所1289.26平方米。

二、物业管理范围

漳州海关办公院区内的保安、保洁、绿化、易耗品的使用和管理、停车场的管理等工作。

三、职责与服务要求

根据《物业管理条例》科学管理，规范服务，发挥物业的最大使用功能，使其保值增值，并为该物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活、工作环境。

（一）、公共秩序维护服务

1、交通管理：应对进入大楼的车辆进行管理，保证车辆通行安全、停放有序。（1）对本单位车辆的管理：有序管理办公院区的各种车辆，合理引导，认真指挥进出车辆；车辆按规定路线及速度行驶，做好停车场的停车管理；（2）对进入办公大院外单位车辆的管理：根据大楼情况设置行车指示标志，规定车辆行驶路线，指定停放区域，对不符合规定进入要求的车辆予以劝离。（3）停车场的管理：保证停车场的车辆停放整齐、安全，防止车辆丢失、损坏，机动车辆与非机动车辆分开停放。

2、消防管理：（1）建立健全消防管理制度，制定防火责任制并严格执行，明确专人维护、管理消防器材，定期检查维护消防报警系统，消防设施设置明显标记，放置合理，定期巡视检查，对消防供水系统定期试水试压，保证设施合格有效；（2）全天候保持消防通道畅通，并配合业主在大楼明显位置设置消防设施平面示意图。（3）每天下午下班后，应及时关闭办公大楼每层的电源，消除火灾隐患。

3、治安管理：（1）合理编制固定保安岗位和流动巡逻岗，明确岗位责任；（2）建立全天候保安岗哨、巡逻制度，制定相对固定的巡视路线，对重点区域、重点部位每6小时应巡视一次并记录，发现违法违纪行为应及时制止并上报；（3）有效利用智能化监控系统，保证24小时值班监控，及时处理各种突发事件；（4）每天下午下班后逐一检查办公大楼门、窗的关闭情况，消除安全隐患，保证海关院区财产安全。（5）负责信件、报纸、杂志等邮件的代收发工作；（6）保证门岗值班室电话畅通，接听及时（铃响三声内必须接听）、使用文明语言。

（二）保洁服务：

1、日常保洁服务：（1）保持大楼内公共部位、招待所整体环境的卫生、洁净，无纸屑、杂物，室内空气清新，地面干净，墙壁及物品无灰尘、无污垢，果壳箱、垃圾箱及时清理，不得积压泄露，绿化区内的垃圾等杂物必须及时清扫整理；保持卫生间清洁、无异味，地面、台面无水渍、无污垢；（2）每月一次清理每栋建筑物屋里的杂物和污物等；（3）每月进行一次室内外的防治“四害”工作，每月一次

对排污、排水管道的清理，每日清运一次垃圾；（4）空调机每年至少清洗一次。（5）消防水池每年两次清理池底；（6）交流干部宿舍床上用品每星期清洗一次，招待所空置房间床上用品每月清洗一次；（7）关领导办公室、会议室每天（工作日）打扫两次（旱晚各一次）。（8）负责会议期间的茶水保障。

2、保洁范围：海关办公院区的道路及公共部分，办公大楼（一至八层）门厅的地面、玻璃，内外走廊、前后楼道楼梯扶手，外墙面、玻璃、柱面、天棚、空调，公共区域的灯具，多功能厅、会议室、接待室、关领导办公室、报关大厅、电梯、消防通道、卫生间、食堂周围及楼梯区间、招待所（一至六层）等区域的卫生保洁，消防水池区域、底层和屋顶设备间的清理保洁。

3、绿化：专业绿化养护，定期修剪（每月一次）、养护、浇水、施肥、松土，做好病虫害防治。保持室外绿化完好，基本无缺损，绿化带内地面无裸露，草木生长良好，造型美观，无虫害及枯死现象。

4、易耗品的使用和管理：管理期间除照明器具、设备维修维护由漳州海关负责，其余的易耗品如卫生间用品、保洁工具、工作人员服装等由物业管理方承担。

5、其他：遇到突发事件或其他重大活动，物业管理方应服从漳州海关的工作安排。

四、服务标准与质量：物业管理方必须严格按照国家有关规定和行业标准，根据漳州海关办公院区的情况，明确管理目标和服务承诺，制定本项目的管理和服务方案。

五、承包方式

1、本项目实行定员定额总承包办法。

2、漳州海关办公院区物业管理人员定岗名额：管理人员（负责人）1名、保安人员3名、保洁／绿化人员2名、服务员2名。

3、本项目承包期暂定为一年。期满后，漳州海关可视承包期间物业管理质量优劣情况，选择续签合同或重新进行招标。

六、报价方法：投标方可根据此说明进行报价，也可到漳州海关进行实地验看后报价。

七、报名资格： 参加投标的单位应具有三级以上物业管理资质，有2年以上公共建筑物业管理经验。报名时要求提供相应证书、营业执照、法人代表、年审资料原件等。

八、评标办法

1、由关领导、办公室、行财科、人事政工科组成评标小组，邀请总关派驻的纪检特派员参与监督指导，采取最低价中标。

2、投标方在投标期间所发生的一切费用由各投标方自理。

3、本项目承包费用最高控制价格为21.3万元, 投标人报价超过最高控制价格视为废标。

第二篇：办公区物业管理服务方案

办公区物业管理服务方案

房屋建筑物及设施、设施维修养护服务

一、维修养护范围

1、房屋建筑共用设施的维护、养护、管理和运行服务。包括：共用的上下管道、落水管、电线、供电线路、公共照明、消防设施、安防设施等。

2、物业规划红线内的共用设施的维修、养护和管理。包括：庭院道路、围墙、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、机动车库等。

3、4、物业规划红线内的配套附属服务设施的维护和管理。

公共设施定期清理。如：化粪池（物业管理区域内所有化粪池{含窖井、管道}均由物管公司负责巡查、清掏，费用含在合同总金额中）、沟渠的清掏、蓄水池清洗消毒（物业管理区域内所有蓄水池清洗消毒均由物管公司负责清洗消毒，费用含在合同总金额中）等，确保正常、安全使用。

5、6、二、设施设备维修养护工作计划

1、配电设备 职工食堂厨房设备的日常维修。会议音控设备的日常维修。

从确保安全及正常运行考虑，督促维保公司（甲方聘请外包单位）每一年进行一次配电站高压设备的检测工作，配电站日常安全运行工作由值班运行电工进行，每个配电站至少安排3人365天7*24小时不间断轮班值守（数据中心配电站至少安排6人轮班值守，每班保证2人值守），按配电站值班制度、交接班制度、设备巡检制度、维修制度等管理制度填写值班日志（包括交接班、设备日常巡检、维修记录等），做好配电系统的日常监护工作。同时，做好设备定期清洁、养护计划并实施，保证设备正常运行，对设备运行安全隐患应及时检测、发现、排除，若需大中修，应及时报告业主方。

2、消防系统

消防系统是业主大厦的安全保障重要手段之一，必须做到万无一失，按照消防法规，该系统将由甲方聘请具有一定资质和能力的消防专业公司承担该系统的维保工作。物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促消防维保公司每月一次对设备主机系统、消防报警系统等进行检测，在日常情况下对出现的消防系统故障提供24小时上门服务。物管公司应对物业管理服务区域内的消防报警系统、消防栓系统、灭火器材等消防设施设备进行日常巡查，发现问题及时向甲方提出书面维修申请及清单，并经甲方同意后及时进行维修恢复，材料费用由甲方承担。

3、中央空调系统

（1）分行大楼和数据中心商务中央空调系统由甲方聘请具有一定资质和能力的空调专业公司承担相应系统的外包维保工作，乙方督促维保单位根据外包维保合同进行维保。

（2）分行办公大楼商务中央空调系统以外的其他中央空调系统，由乙方进行日常管理和维保，每天日常工作按该中央空调系统正常运行必须和必要的工作程序执行。该中央空调系统开机运行期间，必须保证机房有1人值守，同时保证有2名维修人员，3人均应持证上岗。

4.电梯

属国家强检设备，由甲方委托具备合格资质的电梯专业公司进行维保，物管公司对维保单位行使监督权力，负责督促维保单位按合同和电梯安全主管部门要求进行维保（包括每月两次日常维保工作，每年的年检工作）：如遇紧急情况维保单位在30分钟以内到达现场解决，对电梯关人的情况由物管公司专业维保人员按程序在最短时间内解决（物管公司应确保24小时有电梯专人在岗，对电梯关人的情况应保证在最短时间内到场施救）。每次维保工作完毕都需有物管公司工程管理人员签字认罚。5.发电机

每年进行一次全面检测工作，日常维保工作每15天一次，对其进行运行测试确保其发电机始终处于良好状态，日常对发电机、电瓶及仪表进行检测，并填写运行日志。6.通讯及弱电系统

由物管公司对业主大厦通讯系统进行日常维护，每月对设备进行一次检测，每半年对通讯用蓄电池进行检测，每年对通讯楼地进行一次测试。7.给排水系统、公共配套设施及照明 由物管公司作为日常巡检内容安排日常巡检。8.建筑防雷楼地系统

是保证高层金融大厦内部尤其是计算机系统正常运行的重要手段，物管公司应按要求每年进行一次楼地测试（检测费由业主方承担）。

公共秩序维护及安全护卫服务

一、安全保卫工作目标

1、人流控制：按管理要求，做好大厦工作人员进出、外来办事人员进出管理工作，确保大厦正常办公秩序。

2、物流控制：对出入大厦的大件物品实施：申报、核查和登记制度等有效手段控制物流，物资的搬出、装修单位的进入必须提前申报。保卫人员有责任和义务对物资和人员的出入进行礼貌盘查，所有的物资流动实行登记履行手续。

3、车流控制：对车流组织合理，停放有序。

4、对重点区域、重点部位每2小时巡查1次：配有安全监控设施的，实施24小时监控。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主办公室和有关部门，并协助采取相应措施。按照消防标准化管理内容（两小时/日/周/月/年的不同要求）进行检查，包括：消防设备、设备是否完好，消防器材（灭火器、应急照明灯、疏散指示灯等）是否处于良好状态，消防疏散通道是否通畅等等，并做好检查记录和检查报告。

6、接到工作人员报警，立即向值班室汇报，并及时到达现场进行处理，同时和值班室联系。遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门请示报告。

7、若发生案件，应按照预案方案步骤进行报案并协助破案。

三、安全保卫工作各岗位职责

1、门岗服务

注重仪容仪表，做到：精神面貌好，友善与威严并存，服务与警卫共举；迎宾与引导；劝阻警戒，执勤时不做与服务无关的事。负责车辆进出，庭院和出入口管理，24小时治安防范工作。负责办公楼工作人员门卡出入管理；外来人员会客登记准入管理，24小时值守。

2、巡逻工作

白天巡逻与夜间巡逻相结合，定时巡逻和不定时巡逻相结合，穿制服巡逻和便服巡逻相结合。

负责外围庭院管理，无乱停放、打架斗殴等现象发生。负责办公区大厦外24小时巡逻防范工作。

3、职守工作

机动车库：负责领导车辆的指挥、停放，24小时治安防范工作；负责工作人员出入管理、物流进出管理，上班提前1小时，下班推迟1小时值守。

4、消防管理工作

消防管理是物业管理服务区域安保工作一项十分重要的内容，不但要注意消防设施的维护、定期检查测试（按照消防法律法规武汉市消防主管部门的管理要求），保证使其处于良好的工作状态，物管公司还应制定专人负责，组织义务消防队随时待命。同时对物业管理区域员工加强防火教育，严格执行消防标准化管理制度，包括：动用明火制度、室内装修安全审核制度、消防安全巡查/检查制度以及其它消防安全制度等。

5、机动车场服务

为保证办公大厦各行车通道车辆停放环境的良好秩序。我们将开展以下服务项目：

①办公大厦的出入口设置24小时岗位，对出入车辆进行监控。实行发卡出入制，对领导的车辆出入敬礼，验明通行和开门服务。②车场内派驻经验丰富的守车员指挥，安排车辆的停放，同时监控车辆的安全和阻止闲杂人员进入。

③在通道内安排巡逻人员巡视，禁止通道堆放杂物和停放车辆，保证通道的畅通。

环境卫生保洁服务

一、保洁服务范围

庭院、道路、地面停车场等楼宇外公共部位卫生保洁。

大厦内公共区域：地下车库、楼梯、楼道、大厅、过厅、卫生间、电梯等公共区域卫生清扫保洁。办公区的公共区域应配备足够数量的保洁人员，保证办公环境整洁。

垃圾：所有垃圾分类处理并进垃圾房。

二、日常环境卫生服务

进行“高标准、严要求”的现场清洁管理和“高质量、高频度”的现场清洁维护。

1、外围区域清洁

（1）地面、车场无泥沙、无积水、无明显污垢、无香口胶斑点、无附着物等杂物。（2）墙面无积灰、污染。

（3）明沟、暗沟、污水井内无杂物，无积沙堵塞。（4）无卫生死角，无乱堆乱放。

（5）垃圾箱外壳干净、垃圾箱周围无散落垃圾、无污渍。（6）绿化带、花盆内无纸屑、垃圾袋等杂物。（7）石材表面无积尘、污垢。

（8）垃圾中转站垃圾日产日清，地面无散落垃圾、墙面无污渍。（9）垃圾按照ISO14001环境管理体系的要求分类放置、处理。（10）标识、宣传牌、护栏、灯具等无积尘、无污渍、无乱张贴

2、大厅、电梯口清洁

（1）大厅大理石地面干净、明亮、无灰尘、无杂物、无粘附物、无污面、无积水。

（2）大厅墙面无灰尘、无乱张贴。（3）大厅不锈钢柱、栏杆上无积灰、锈斑。（4）大厅接待台及其它便民设施保持整洁、无积尘。

（5）大厅玻璃门、窗干净、明亮、无积尘，灯饰、茶几、沙发无积灰、无污染。

（6）大厅天面无灰尘、无蜘蛛网。

（7）垃圾桶上烟头存放量不得超过5个。垃圾桶内垃圾不能超过一半。（8）盆栽植物的花盆外清洁、无积尘，盆内无纸屑、烟头等杂物。（9）保持空气清新无异味。

3、楼道、楼梯间、走廊清洁

（1）办公垃圾日产日清

（2）楼层所有公共通道、楼梯、天台无杂物、无灰尘、无污染、无积水、无臭气。

（3）楼层所有公共墙面、门、窗、玻璃、扶手、消防栓、顶棚等无灰尘、无污染、无蜘蛛网、无乱贴、乱画。（4）楼层垃圾桶内外无污染。桶内无积水。（5）楼层所有公共位置无卫生死角。

（6）楼层顶棚上灯饰明亮、无积尘、无蜘蛛网。

（7）电表箱、宣传栏、开关等处清洁无积尘、无污渍、无损坏。

4、电梯轿厢的清洁

（1）电梯轿厢内、电梯们干净无积尘、无污染、无锈迹、无手印。（2）保持轿厢内空气清新无异味。

（3）电梯地毯定期清洗，地毯干净无杂物、无积尘、无泥沙、无污染、无积水。

（4）电梯门槽内无杂物、无泥沙填塞。（5）电梯顶棚无灰尘、无污染。

5、卫生间的清洁

（1）卫生间配洗手液、擦手纸、足量供应。（2）墙面、墙面瓷砖、门、窗无积尘、无涂画。（3）地面干净、无积水、无杂物。

（4）大、小便器无污垢、无水锈、无堵塞、设备完好。（5）玻璃、镜面无积尘、无污渍。

（6）洗手台面、面盆内外无毛发、无污渍、无堵塞。（7）五金件清洁光亮；天花板、灯具无积尘、蜘蛛网。（8）垃圾桶内外清洁、无污渍。（9）设施、设备清洁整齐。

6、会议室清洁

（1）室内干净、无积尘、无渍。

（2）天花板、窗户、四面墙壁无积尘、无蜘蛛网。

（3）地毯定时清洗。保证地面干净无污渍、无积尘、无杂物。（4）门窗明亮无污渍，窗帘干净无破损。（5）灯罩、空调送、排风口应保持洁净。（6）室内设施、设备保持干净无积尘。（7）会议茶具清洁、光亮，严格消毒。（8）活动门窗内外洁净、无积尘、无裂损。

7、其它公共区域：门框、窗台、消防栓、指示牌、通风进格兰、垃圾桶、玻璃窗的清洁工作。无积尘、无涂画、无污渍。

三、专业保洁服务

1、大理石及花岗石保养

（1）大理石、花岗石地面无灰尘、无迹印。（2）大理石、花岗石光洁、明亮。

2、地毯清洗标准

（1）地毯表面无浮尘、无污染。（2）地毯表面无茶渍、油迹、香口胶等。

四、行长楼层办公室的三星级保洁服务 严格按照行长办公室保洁操作程序、标准及保洁员工作应注意事项进行室内保洁服务，管理员须知加强对该区域保洁员的操作及素质培训和作用监管。

绿化和园林养护服务

绿化带：修剪整齐、高矮一致、种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物。

树盆：修剪及时高矮一致，无枯枝黄叶，盆内无杂草和杂物，摆放整齐。花坛：修剪整齐，高矮一致，无枯枝黄叶，坛内无杂草和脏杂物，坛内草坪修剪整齐，高度在5cm以下，种植稠密、无大面积枯死。

花盆：堆放整齐，造型别致，层次分明，叶面无黄叶，盆内无杂草和杂物，盆内不允许有土无苗或死株。

树木：树上无枯枝、枯叶、造型独特、地面四周无杂草和脏杂物。室内观叶植物应达到以下质量标准：

1、植株丰满健壮，叶面干净光亮。

2、无明显病斑、虫口，植株上无明显虫害。

3、盆面无杂物，花缸、花槽底无积水杂物。

4、无枯枝黄叶。

5、植物无缺水干旱现象。

第三篇：温州市物业管理项目招标管理办法

温州市物业管理项目招标投标办法

(温州市人民政府令第109号)

《温州市物业管理项目招标投标办法》已经市人民政府第23次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市 长

赵一德

二○○九年四月十七日

温州市物业管理项目招标投标办法

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理项目招标投标活动。

第三条 物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

第四条 温州市房产管理局是全市物业管理项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：

（一）指导、监督物业管理项目招标投标活动；

（二）制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本；

（三）建立并管理物业管理项目招标评标专家库；

（四）负责市区物业管理招标的备案管理工作；

（五）处理有关投诉；

（六）查处违法招标投标行为。

市物业招标投标监理办公室具体负责市区物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

第二章 招 标

第五条 下列物业管理项目应当通过招标投标方式确定物业服务企业：

（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理项目；

（二）业主或者业主大会决议选聘物业服务企业的物业管理项目。

第六条 下列物业管理项目应当公开招标：

（一）规划总建筑面积10万（含）平方米以上的多层项目；

（二）规划总建筑面积5万（含）平方米以上的高层项目；

（三）规划总建筑面积7万（含）平方米以上的多层、高层混合项目。

第七条 下列物业管理项目可以邀请招标：

（一）规划总建筑面积5万（含）平方米以上10万平方米以下的多层项目；

（二）规划总建筑面积3万（含）平方米以上5万平方米以下的高层项目；

（三）规划总建筑面积4万（含）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。

第八条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积5万平方米以下、高层规划总建筑面积3万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积4万平方米以下的前期物业管理项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第九条 建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。

第十条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构，具体办理招标事宜。

前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。

第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第十二条 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。

投标邀请书应当载明本办法第十一条第二款规定的事项。

第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；

（二）物业管理服务内容、服务标准及要求；

（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；

（六）物业服务合同签订说明；

（七）其他需要说明的内容。

第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向物业主管部门备案：

（一）建设工程规划许可证；

（二）业主大会决议；

（三）招标公告或者招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规规定的其他材料。

招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。

物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十五条 公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。

第十六条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。

第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

第十八条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。

第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。

第二十条 投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。

第二十一条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。

投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%，最高不得超过10万元人民币。

第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。

第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

第二十四条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。

第二十五条 投标文件有下列情形之一的，投标无效：

（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；

（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；

（三）逾期送达的。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。

第四章 开标、评标和中标

第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的当日在物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。

第二十七条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。

第二十八条 评标委员会的专家，应当由招标人在开标前1日从温州市物业管理项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前应当保密。

有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系的；

（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当行为受过行政处罚或者刑事处罚的。

评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。

第二十九条 评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。

第三十条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。

评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处。

评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比较以及与评标有关的其他情况。

第三十一条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。

第三十二条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理机构设置和资源配置方案；

（二）管理方案；

（三）创优规划和创新管理方法；

（四）服务质量控制方法。

第三十三条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）企业规模和资质；

（二）社会信誉和经营业绩；

（三）物业管理机构负责人业绩。

第三十四条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：

（一）语意表达；

（二）物业管理法规、政策熟悉程度；

（三）物业管理业务水平。

第三十五条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理投标报价；

（二）物业管理项目经营成本支出测算。

第三十六条 评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不超过3名有排序的合格中标候选人。

招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第三十七条 评标结果应当在评标会议结束后由物业主管部门予以公示，公示期为3日；公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出异议或者向物业主管部门投诉或者举报。物业主管部门应当自接到投诉或者举报之日起5个工作日内依法处理，并予以书面答复。

第三十八条 招标人应当在评标会议结束后30日内确定中标人，并向中标人和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。

第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起15日内，持下列材料向物业主管部门备案：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）法律、法规规定的其他材料。

第四十条 招标人应当自中标人接到中标通知书之日起30日内和中标人签订书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同签订之日起5日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。

中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。

招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保证金金额的赔偿。

第四十一条 中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中标项目。

第四十二条 招标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；

（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判的；

（三）招标人与投标人串通投标的。

第四十三条 投标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；

（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标的；

（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。

第五章 法律责任

第四十四条 对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十五条 物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第四十六条 物业管理项目招标费用由招标人承担。

第四十七条 本办法自发布之日起施行。2001年8月6日温州市人民政府发布的《温州市物业管理项目招标投标办法》（市政府令第52号）同时废止。

第四篇：温州市物业管理项目招标管理办法.

【发布单位】浙江省温州市

【发布文号】温州市人民政府令第109号 【发布日期】2009-04-17 【生效日期】2009-04-17 【失效日期】-----------【所属类别】地方法规 【文件来源】温州市

温州市物业管理项目招标投标办法(温州市人民政府令第109号

《温州市物业管理项目招标投标办法》已经市人民政府第23次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

市 长 赵一德 二○○九年四月十七日

温州市物业管理项目招标投标办法 第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理项目的招标投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，根据《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内物业管理项目招标投标活动。

第三条 物业管理项目招标投标活动，应当遵循公开、公平、公正、诚实、信用的原则。

第四条 温州市房产管理局是全市物业管理项目招标投标活动的主管部门。其主要职责是：

（一）指导、监督物业管理项目招标投标活动；

（二）制定物业管理项目评标办法和招标文件标准文本；

（三）建立并管理物业管理项目招标评标专家库；

（四）负责市区物业管理招标的备案管理工作；

（五）处理有关投诉；

（六）查处违法招标投标行为。

市物业招标投标监理办公室具体负责市区物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

县（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理项目招标投标活动的监督管理工作。

第二章 招 标

第五条 下列物业管理项目应当通过招标投标方式确定物业服务企业：

（一）住宅及同一物业管理区域内非住宅的前期物业管理项目；

（二）业主或者业主大会决议选聘物业服务企业的物业管理项目。第六条 下列物业管理项目应当公开招标：

（一）规划总建筑面积10万（含）平方米以上的多层项目；

（二）规划总建筑面积5万（含）平方米以上的高层项目；

（三）规划总建筑面积7万（含）平方米以上的多层、高层混合项目。第七条 下列物业管理项目可以邀请招标：

（一）规划总建筑面积5万（含）平方米以上10万平方米以下的多层项目；

（二）规划总建筑面积3万（含）平方米以上5万平方米以下的高层项目；

（三）规划总建筑面积4万（含）平方米以上7万平方米以下的多层、高层混合项目。

第八条 投标人少于3个或者多层规划总建筑面积5万平方米以下、高层规划总建筑面积3万平方米以下和多层、高层混合规划总建筑面积4万平方米以下的前期物业管理项目，经物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资

质的物业服务企业。

第九条 建设单位通过招标投标方式选聘物业服务企业的，应当按照下列规定时限完成物业管理项目招标投标工作：

（一）新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；

（二）预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》前完成；

（三）非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。

业主或者业主大会选聘物业服务企业的物业招标投标工作，应当在原物业服务合同终止前1个月完成。

第十条 招标人可以成立招标小组或者委托依法成立的招标代理机构，具体办理招标事宜。

前期物业招标小组成员由建设单位指派，业主或者业主大会物业招标小组由业主大会选举产生。招标小组成员人数不得少于3人。

第十一条 招标人采用公开招标方式的，应当按照国家有关规定在指定的报刊、信息网络或者其他媒介发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

第十二条 招标人采用邀请招标方式的，应当向3个以上具备承担招标项目能力、资信良好的物业服务企业发出投标邀请书。

投标邀请书应当载明本办法第十一条第二款规定的事项。

第十三条 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括下列内容：

（一）招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况；

（二）物业管理服务内容、服务标准及要求；

（三）投标人资格、投标文件格式和主要内容、投标保证金；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标组织机构、开标时间及地点、投标有效期截止时间；

（六）物业服务合同签订说明；

（七）其他需要说明的内容。

第十四条 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持下列材料向物业主管部门备案：

（一）建设工程规划许可证；

（二）业主大会决议；

（三）招标公告或者招标邀请书；

（四）招标文件；

（五）法律、法规规定的其他材料。

招标人委托招标代理机构的，还应当提交招标代理委托合同。

物业主管部门发现招标备案材料有违反法律、法规规定的，应当及时责令招标人改正。

第十五条 公开招标的招标人可以按照招标文件规定，对投标申请人进行资格预审。

第十六条 招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

资格预审合格的投标申请人超过5家的，招标人可以从中选择不少于5家的正式投标人。

第十七条 招标人对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有招标文件收受人，并报物业主管部门备案。澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

第三章 投 标

第十八条 持有物业服务企业资质等级证书、企业法人营业执照的物业服务企业均可按照核准的资质等级和业务范围参加相应的物业管理项目投标活动。

第十九条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件，投标文件包括技术标文件和信誉标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出

响应，投标文件不得含有虚假承诺等不正当竞争行为的内容。

有投标竞价的，投标文件可以设立经济标，经济标文件应当按前款要求进行编制。

第二十条 投标文件形式应当符合招标文件的要求，技术标、信誉标和经济标文件应当分别编制。

第二十一条 招标人可以在招标文件中要求投标人提交投标保证金。投标保证金除现金外，可以是银行出具的银行保函、保兑支票、银行汇票或者现金支票。

投标保证金一般不得超过一年物业服务费的5%，最高不得超过10万元人民币。

第二十二条 投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投标文件送达投标地点。

招标人收到投标文件后，应当签收保存，并向投标人出具标明签收人和签收时间的凭证，不得擅自开启。投标文件提交截止时间过后，有效投标人少于3个的，招标人应当重新组织招标。

第二十三条 投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，可以补充、修改或者撤回提交的投标文件，并书面通知招标人，补充、修改的内容为投标文件的组成部分。

第二十四条 招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止时间止，最短不得少于20日。

第二十五条 投标文件有下列情形之一的，投标无效：

（一）未按招标文件规定密封或者加盖印章的；

（二）未按招标文件规定的格式要求提交的；

（三）逾期送达的。

投标人不按招标文件要求提交投标保证金的，视为投标无效。第四章 开标、评标和中标

第二十六条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的当日在物业主管部门监督下由招标人组织公开进行。

第二十七条 评标应当由依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人 代表和有关物业管理方面的专家组成，成员为 5 人以上单数，其中物业管理方面 的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家，应当由招标人在开标前 1 日从温州市物业 管理项目招标评标专家库中随机抽取，评标委员会成员的名单在中标结果确定前 应当保密。第二十八条 有下列情形之一的，不得担任评标委员会成员：

（一）投标人或者投标人主要负责人的近亲属；

（二）与投标人有经济利益关系的；

（三）曾在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法或者不正当 行为受过行政处罚或者刑事处罚的。评标委员会成员有前款规定情形之一的，应当主动提出回避。评标委员会经评审，认为所有投标都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。所有投标被否决的，招标人应当重新组织招标。第二十九条 评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对 所提出的评审意见承担个人责任。第三十条 评标委员会成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好 处。评标委员会成员和参与评标的有关工作人员不得透露对投标文件的评审、比 较以及与评标有关的其他情况。第三十一条 评标包括评议技术标文件、经济标文件、信誉标文件和现场答 辩。除现场答辩外，评标应当保密进行。第三十二条 技术标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理机构设置和资源配置方案；

（二）管理方案；

（三）创优规划和

创新管理方法；

（四）服务质量控制方法。第三十三条 信誉标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）企业规模和资质；

（二）社会信誉和经营业绩；

（三）物业管理机构负责人业绩。第三十四条 现场答辩评议标准，主要包括下列内容：

（一）语意表达；

（二）物业管理法规、政策熟悉程度；

（三）物业管理业务水平。第三十五条 设有经济标的，经济标文件评议标准，主要包括下列内容：

（一）物业管理投标报价；

（二）物业管理项目经营成本支出测算。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面报告，推荐不 超过 3 名有排序的合格中标候选人。第三十六条 招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。在确定的中标候选人放弃中 标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为 中标人。评标结果应当在评标会议结束后由物业主管部门予以公示，公 示期为 3 日； 公示期间，投标人和其他利害关系人有权以书面形式向招标人提出 异议或者向物业主管部门投诉或者举报。物业主管部门应当自接到投诉或者举报 之日起 5 个工作日内依法处理，并予以书面答复。第三十七条 招标人应当在评标会议结束后 30 日内确定中标人，并向中标人 和未中标的投标人发出中标通知书，将未中标的投标文件退还投标人。第三十八条 第三十九条 招标人应当自确定中标人之日起 15 日内，持下列材料向物业主 管部门备案：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）法律、法规规定的其他材料。

招标人应当自中标人接到中标通知书之日起 30 日内和中标人签订 书面合同，招标人和中标人不得另行签订背离合同实质性内容的其他协议。合同 签订之日起 5 日内，招标人应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。第四十条 中标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，投标保证金不予退还。招标人无正当理由拒不签订物业服务合同的，应当给予中标人不少于投标保 证金金额的赔偿。第四十一条 中标人应当按照物业服务合同履行义务，并不得向他人转让中 标项目。第四十二条 招标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）招标人向他人透露己获取招标文件的潜在投标人的名称、数量或者 可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况的；

（二）招标人违反规定，与投标人就投标方案等实质性内容进行谈判 的；

（三）招标人与投标人串通投标的。第四十三条 投标人有下列行为之一的，中标无效：

（一）投标人互相串通投标或者与招标人串通投标的；

（二）投标人以向招标人或者评标委员会成员行贿等违法违纪手段谋取中标 的；

（三）投标人以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的；

（四）投标人无正当理由拒不签订物业服务合同的。第五章 法律责任 对违反本办法规定的行为，由物业主管部门依法予以行政处罚； 构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十四条 物业主管部门工作人员在招标投标工作中以权谋私、徇私枉法、收受贿赂的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究 刑事责任。第四十五条 第六章 附 则

第四十六条 第四十七条 物业管理项目招标费用由招标人承担。本办法自发布之日起施行。2001 年 8 月 6 日温州市人民政府发 布的《温州市物业管理项目招标投标办法》（市政府令第 52 号）同时废止。

第五篇：景区物业管理项目承包协议

物业管理项目承包协议

甲方： 法定代表人： 乙方：法定代表人：

为加强**景区物业管理，确保景区安全和环境卫生整洁，经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：

一、甲方将**景区的安全管理和环境卫生保洁项目整体承包给乙方，乙方组织人员全面负责该区域的安全管理和环境保洁工作。

二、该项目全年承包费为人民币××元整（小写：￥××元）。

三、承包费由甲方按月向乙方以 方式支付。

四、该项目承包区域为：×××区域（具体见《项目安全管理和环境保洁区域图》）。

五、甲方有权指派专人定期不定期对乙方进行的安全管理工作和按照卫生保洁标准对乙方进行的卫生保洁工作进行检查。

乙方物业管理人员应服从甲方的管理和指挥,遵守甲方各项管理制度。甲方为乙方物业管理人员无偿提供简单的办公、存放清洁工具、更换服装的房子及用水和用电。

六、乙方必须选派足够数量的物业管理人员，特别是保洁员人数不得少于3名。根据工作需要,或因情况变化更换物业人员,乙方应提前通知甲方。

七、乙方安全管理人员须进行×小时值守，确保责任区域安全有序。

八、乙方保洁员需每天对上述指定区域进行卫生清扫和保洁。垃圾（包括冬季积雪）须日产日清，保证广场、道路、桥面、绿化带等保洁区域的卫生干净清洁，不留死角。

九、乙方物业人员当班期间应保持着装整洁，集中精力工作，不得高声喧哗、谈笑、嬉耍、打闹以及做与工作无关的事。

十、乙方物业人员需认真做好工作记录和交接班记录，要将当班期间发生的主要事件和重要情况清楚的记录在案。

十一、签订《协议》时乙方需缴纳履约保证金和物业管理质量保证金，合计为人民币**元整（小写：￥***元）。如果在承包期内能按照甲方要求圆满完成物业管理工作，承包期结束后甲方一次性退还保证金。

十二、乙方如不能履约，按照以下条款执行：

1、签订本协议后，视为乙方已经完全知悉并详细了解本协议约定的承包内容、范围、工作量及工作要求，并具有完全的履约能力，乙方不得以任何理由中途停止履约。如乙方中途不能履约，则以全部履约保证金（￥***元）作为对 甲方的毁约赔偿；

2、乙方必须按甲方要求完成物业管理任务并随时接受甲方管理人员的监督、检查。如未按规定完成工作任务或未达到工作质量要求，每次视实际情况从保证金中扣除**—**元。若保证金扣完，从承包费中继续扣除。

十三、甲方提供卫生清扫工具和必要的安全管理设施设备，乙方必须爱惜甲方提供的清扫工具和安全管理设施设备。

十四、乙方须为派出的物业管理人员购买人身意外伤害保险及其他相关保险；配备必需的劳保用品。

十五、乙方应遵循安全生产、文明施工的有关规定。对其派出的物业管理人员进行工作期间及上下班期间的安全教育培训，并要求保洁人员遵纪守法、遵章守规，严格杜绝安全隐患及事故。在进行物业管理（包括安全管理、卫生清扫、保洁）过程中要时刻注意自身安全，在处理突发或意外事件时要首先保证自身安全；在进行卫生保洁时，对过往车辆要主动避让，提高警惕，确保人身安全。如发生人身安全事故，责任与费用由乙方自行承担。

十六、本协议期一年，时间为2015年×月×日至2016年×月×日。协议期满后，如甲方继续对外承包该项目，同等条件下乙方拥有优先权。

十七、违约责任

1、甲、乙双方应严格履行合同,如乙方不能按照甲方要求的工作质量标准完成物业管理工作,经甲方指出后不改正的，甲方有权随时解除合同。

2、甲、乙双方无正当理由不得无故终止合同，否则违约方应向对方支付违约金。

十八、本协议如有未尽事宜，经甲乙双方共同协商，可作出补充规定，补充规定与本协议具有同等法律效力。

十九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。

甲方代表（签章）：

乙方代表（签章）：

年 月

日