关于加强居民小区物业管理工作方案

第一篇：关于加强居民小区物业管理工作方案

为落实市十三届人大三次会议审议通过的《关于依法加强居民小区物业管理的议案》，进一步规范物业管理活动，切实维护业主和物业管理企业的合法权益，努力提高物业管理水平，根据《物业管理条例》及有关法律、法规，xiexiebang.com结合我市物业管理工作实际，特制定本方案：

一、指导思想

以国家《物业管理条例》为依据，以沈阳市城市管理工作会议精神为指导，以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点，以规范管理、提高物业服务水平为宗旨，进一步加强居民小区物业管理工作，推动我市物业管理健康发展。

二、目标和范围

（一）目标：

1、有效解决开发遗留问题，年底前整改率达到90%；对存在工程质量问题的房屋要及时维修，维修及时率达到90%。

2、新建住宅小区推行招投标率达到100%；2005年新进入市场的楼盘，在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

3、凡从事物业管理活动的企业，要100%取得《物业企业资质证书》。

4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，物业企业经理持证率达到100%，并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。

5、大力推行物业管理，年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。

6、加强业主自治自律行为，具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。

（二）范围：对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果，进行清理整顿，进一步规范物业管理行为。

三、工作内容

（一）完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章，结合我市物业管理实际情况，通过调研，同时借鉴国内先进城市取得的成功经验，尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》，依法加强我市物业管理活动的监督管理。

（二）全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任，按照规划设计和施工标准，对住宅小区存在的问题从新进行完善，建委、规划、房产等相关部门，按照各部门职责，落实到责任单位，做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区，逐个建立整改档案，制定整改措施，整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修，年底前房屋维修责任要全部落实到单位、到个人，维修及时率确保在90%以上。同时，有关部门要抓紧制定相应的规定和措施，明确住宅区的交付使用制度，杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。

（三）加大对物业市场的监管力度，规范物业管理行为。

一是加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制，创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》，及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度，建筑面积在5万平方米以上的（含5万平方米）的新建住宅区，必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业，建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县（市）房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时，鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且，及时签订《（前期）物业服务合同》和《业主（临时）公约》，对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。

二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业，要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》，并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定，按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。同时，加强物业管理企业的年检和资质评定，出现违规违诺等行为的要予以警告，限期整改，情节严重的取消其物业管理资质。

三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训，提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况，对物业管理企业和物业管理项目经理，实行实名诚信考评制度，如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象，依据情节的严重程度，扣除相应的分数，年终进行综合考评，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件，报房产行政主管部门，并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，加强对物业管理从业人员的培训，与建设部培训中心联合，继续对我市物业管理从业人员进行培训，达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理（物业管理处主任）进行培训，在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上，市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度，经过实务操作培训，考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》，不合格的取消其上岗资格。

四是规范业主大会和业主委员会，积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件，结合我市实际，争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》，明确各部门职责，充

第二篇：如何加强居民小区物业管理中存在消防安全

新疆农业大学

目:

程:

名:

业:

级:

号: : 课 程 论 文

如何加强居民小区物业管理中存在消防安全物业管理 吴一凡 公共事业管理

092 095205613 徐冲

职称: 200 年 12 月 16 日

题

课 姓 专班学指导教师

居民小区物业管理中存在消防安全问题

作者：吴一凡 指导教师：徐春

摘要：随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了，居民小区物业管理与消防安全脱节现象。因此，有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。物业管理是一个发展前景广阔且有待于开拓的新兴行业。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物业消防安全管理工作不仅是当前，更是今后长期的工作。关键词：物业管理；消防安全；人员规范；

Residents residential property management exist in

fire safety problems

Author: WuYiFan teachers: XuChun Abstract：Along with the rapid development of market economy, modern city, the quickening of the process of appears, residents residential property management and fire control safety disconnected from the phenomenon.Therefore, it is necessary to perfect in the property management in fire safety service system for the residents to provide a safe and comfortable working environment.Property management is a development prospect and needs to be on the development of new industry.One fire safety management has important position and function, therefore, completes property fire safety management not only is the current, but also for a long time.Key words: Property management;Fire control safety;Personnel standard

前言： 市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，促使我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，但是不少小区在日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。正文：

一、管理现状存的问题

1、小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善一个物业小区，一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。

但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划； 有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接。

部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓；已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求。

消防车道为枝状无回车场地；人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求。

不少小区设有集中供气系统如小区自建独立管道液化石油气、市政集中供应煤气系统，由于施工、设计队伍参差不齐，未经消防部门审核把关，出现了如管道架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理，液化气储存间、煤气调压站位置设计不当等违反安全规定的行为，由于液化石油气、煤气的火灾危险性极大，一旦发生问题，后果将不堪设想，这方面的教训全国各地发生了不少。

2、现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容物业管理作为近年来新兴服务业，越来越受制社会各界的重视和肯定，但从目前管理内容和层次来看，许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面： 单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设。

小区保安大多属临时雇佣性质，不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃。

消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材，但大多数单位没有配备或配备不足。消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重，有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡，室内外栓用于冲洗路面、浇花浇地被挪作他用。消防安全管理作为物业管理的重要内容还亟需加强。

3、居民家中存在不少火灾隐患。

家庭装修中为了追求装修效果，而过多采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路裸露未穿套管，线路选型不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。

为了防盗，大多数住宅楼一二层安装了防盗网、防盗栏等防护措施，上层住户为防止上层住户为防止小偷从下层护栏进入自家不得已也须安装防盗护栏，整幢建筑变成了一个十足的“牢笼”，不利于灭火救助和人员安全疏散。目前大多数居民家中未配备灭火器，不少居民未接受消防安全教育培训，消防安全意识淡薄，基本的灭火和疏散逃生知识不具备，现在家庭一旦发生火灾，往往火势很快蔓延，易产生大量有毒气体，给居民生命财产安全造成很大威胁。

二、关于物业消防安全管理的思考

1、理顺物业消防安全管理的各种关系，建立市场经济体制下的物业消防管理体系构架。以法律的形式确定物业消防管理中各主体的法律地位和相互之间的权利义务关系。业主或物业使用人与物业管理公司之间的关系是平等的民事主体关系，是委托与被委托的经济合同关系。业主或物业使用人享有在管理中的决策权和监督权，负有服从物业整体消防安全的管理、合理利用物业项目、确保消防安全、承担相应费用的消防安全管理义务，物业公司必须按照法律法规、行为规范标准及业主委托合同的约定，实施消防安全管理，确保物业消防安全管理工作接受公安消防部门、业主及物业使用人的监督。

2、建立完整、系统的物业消防安全管理法律规范体系，规范其运作。制定物业消防安全管理基本法律、法规及实施细则，以规范政府主管部门、物业公司及业主或物业使用人的行为，协调其相互间的各种关系，将物业消防管理纳入法制化和规范化的轨道，同时制定统一的物业消防安全管理行业标准和规范，如公共消防安全契约、住户消防安全手册、物业消防安全检查规定，消防设施维修资金标准及实施方案规定，消防安全管理费收支规定，维修养护消防设施规定等。

3、建立和推行物业消防安全管理早期介入制度。房地产开发、流通、消费是一个连续的过程，在物业的规划设计、开发建设阶段就应明确听取物业管理企业的合理意见，对隐蔽的消防设备应实施专业化物业消防安全管理监督和认可制度，|考试|大|并且严格把好验收、交接关。这种建管结合方式，能提高物业的有效价值。

4、建立高素质的物业消防安全管理队伍。在物业管理中应确定专（兼）职消防管理员，具备一定的防灾灭火知识和消防管理知识，经消防部门培训后持证上岗。对消防控制室操作人员，必须具有现代消防技术方面的知识、熟练掌握消防系统的情况。对现代消防设施设备应委托专业化的消防设施维护保修公司来承担。

5、公安消防机构应加强对物业消防安全管理的监督指导。公安消防机构应严格把好物业建筑设计审核关，不留先天隐患。对物业消防安全管理要加强宏观指导，定期实施防火监督检查。对物业消防安全管理要给予法律支持。对物业消防安全管理人员进行消防培训，帮助提高消防安全管理素质。

三、加强管理消防安全的对策

1、加强小区整体消防规划，各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查，各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理，对违反规定的设计、施工和开发商，要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法，同时要严格设计、施工队伍的管理，对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工，从源头上保证消防设施和器材安装到位。

2、要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，真正抓好落到实处各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定，结合实际，制定符合小区自身特点的消防安全管理制度，按国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验维修，同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，并定期进行强化训练，使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施，大力推进和加强小区物业建设步伐，将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中，依托社区服务，将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴，共享社区消防服务资源，积极推进小区消防管理的社会化进程。

3、大力开展消防宣传教育和培训，提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，要充分利用周六、周日空闲时间及119消防宣传日，通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式，积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施，同各种违法行为作斗争，共同把小区的消防安全工作做好。

4、加强消防监督管理，严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。

辖区公安派出所要充分发挥消防监督职责，要把居住人口较多的小区纳入消防重点单位加强管理，要把对小区消防监督管理纳入责任区民警的考核内容，开展经常性的消防检查工作，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度，对于不按消防规划建设的小区，未按规定配备消防设施和器材的，要责令限期进行改正；对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处；对小区周围或小区内违法设置的液化气代灌点、加油站或煤气调压站要责令限期整改、搬迁或依法取缔，结论：综上所述，物业管理企业要不断提高物业的经济效益、社会效益和环境效益，为业主和物业使用人提供一个安全、舒适的工作生活环境，就要加强物业消防安全管理，要逐渐形成“政府宏观指导，物业公司具体管理，业主自我防范，消防机构实施监督”的专业化、社会化、规范化和法制化的管理体制。参考文献：

[1]赵久建.中国物业管理行业发展现状与对策研究[D].北京交通大学: 北京交通大学,2011.[2]吕培进.物业管理若干法律问题探讨[D].兰州大学: 兰州大学,2011.[3]刘敏昊.物业管理项目投标全过程管理研究[D].华东理工大学: 华东理工大学,2011.[4]林七七.A物业管理公司业主投诉中的沟通管理研究[D].暨南大学: 暨南大学,2011.[5]李承泽.龙城物业管理公司物业服务创新研究[D].兰州大学: 兰州大学,2011.[6]刘宏诚.聚焦物业管理纠纷[N].中国证券报,2003-03-31 [7]何川.中国物业管理企业战略管理理论与实践初探[D].北京林业大学: 北京林业大学,2007.

第三篇：县城居民小区物业管理交接情况报告

县政府：

9月16日，我县城市居民小区物业管理交接动员大会后，**镇和建设局积极配合，做到思想上全面对接，工作上无缝对接，行动上快速对接，于9月18日，在县建设局房管处召开了监交人（县纪委、财政局）、移交人（县房管处）、接收人（**镇物管办）联席会议，会后按移交方案，迅速成立两个移交小组，展开交接工作，截止9月27日，接收工作结束。现将有关情况报告如下：

一、关于物业交接工作的基本评价：

1.理顺了物业管理体制。物业管理工作逐步形成建设局作为行业主管部门，进行上下衔接、业务监管；**镇作为实施责任主体，构建了“镇政府是组织者，社区是服务者，居民是参与者”的物管模式，理顺了关系，明晰了责任、充实了力量。

2.组建了物业管理网络。**镇成立了物业管理领导小组，设立了物管办公室，配备了符合信息化要求的办公设备，新购置一辆服务专用车。各社区成立了相应的物业领导小组，并组建了社区物业管理服务中心。

3.建立了基本台账资料。包括各小区基本情况、网络结构等，对存在的突出问题进行了梳理。

4.延伸了社区工作触角。居民普遍接受属地管理模式，提高了小区居民归属感和认同感。社区也认为接管小区物业，便于掌握小区人口信息档案。

5.促进了社会和谐稳定。在交接期间，**小区、**小区和**等居民反映物业问题，经我镇物管办和社区及时介入，通过引导和化解，居民的情绪得到缓解。

二、关于我县物业现状的基本认识

1.齐抓共管、综合治理是核心。物管工作面广量大，点多线长，需要整合力量。如屋面渗水、无小区平面图、给排水网络图、供电网络图、天然气未通等诸多突出问题不是单靠**镇（社区）或物业就能解决的，对建设部门、**镇政府、社区、物业、开发商等相关单位职责作出明确要求，做到信息互通、工作互补、力量互动，全力攻坚。

2.解决突出问题是关键。开发企业在小区建设过程中乱改规划、偷工减料、配套不齐，无社区、物业办公用房等留下诸多的“前期后遗症”，给小区的管理留下隐患，带来麻烦。对房屋漏雨、配套设施改造等最突出的问题，建议县政府开展专项整改活动。

3.加大财政投入是保证。无论接管老旧、零散小区，还是维修、完善配套设施等，都要投入财力，县、镇都要把物管经费列入财政预算，保证需要。

4.提高服务质量是前提。选聘资质较高的物业进驻我县，建立物业公司和从业人员信用档案，开展物业公司“星级”服务评选活动，开展物业公司考核工作，提升物业服务水平上台阶、上档次。

三、关于下一步物业工作的基本思路：

1、实行规划设计与住房验收联动机制。建议县城新建住宅小区规划设计强行入轨，规划设计首先要明确社区事务管理用房和物业管理配套用房的面积、位置、层数，以及公共设施的配套，可让**镇参与核实，签字后方可施工；住宅小区竣工时，**镇可与建设局、消防大队等相关部门一同参与项目竣工质量验收，从而保证新建住宅小区按规划建设，治标又治本。

2.实行遗留问题集中会办机制。把房屋漏水、配套设施改造等作为会办重点，在维修期外或在维修期内与开发商联系不上的，建议县政府设立物业基金，年设立物业基金1000万元，用于住房维修和配套设施改造，实行专款专用。**镇政府牵头维修、改造，建设局监管。

3.设立新建小区质量保证金。质量保证金占总工程造价的5%，由县建设局质监站收取。如开发企业通过全面合格验收的，保证金全额返还。如不能通过全面验收的，由建设局要求开发企业限期整改。经过整改仍不能通过验收的，由**镇牵头整改，拿出书面报告，建设局监督，县政府审核批准。

4.物业服务管理重心下移。责权明晰，对物业服务管理的考评奖惩方案由行业主管部门制定，可由**镇组织实施，尽量避免政出多门，基层无法操作的处境。

5.积极启动使用维修基金。我县五年以上的小区，有的房屋已出现不同程度的漏雨、开裂等问题，建议县政府在加大财政投入时，启用维修基金。保障业主、物业公司等各方利益。

**镇政府

XX年9月29日

第四篇：居民小区物业管理中存在消防安全问题

居民小区物业管理中存在消防安全问题

楼主

湘绣城001 发表于 搜房网湘绣城

中国消防在线/20090522

随着市场经济的快速发展，城市现代化进程的加快，出现了，居民小区物业管理与消防安全脱节现象。因此，有必要健全物业管理中消防安全服务体系，为居民提供一个安全、舒适的工作生活环境。

市场经济的快速发展，人民生活水平的日益改善，促使我国房地产业迅猛发展，各类居民住宅楼如雨后春笋般迅速崛起，尤其是各类集中居民区如小区或山庄、花园等命名的功能性住宅群体，大多能够实现集中供水、供电、供气，社会化服务功能完善，再加上环境优雅，空气清新，极大地满足了人民群众的生活居住需要，成为我国房地产业发展的走向，这些功能小区大多由物业管理公司进行集中管理，但是不少小区在日常管理中忽视消防安全，没有将消防安全管理作为物业管理的重要内容来抓，小区内存在不少消防隐患，一些小区发生了诸如居民家庭火灾、液化石油气或煤气爆炸的事故，给人民生命财产安全造成了很大损害。

一、管理现状存的问题

1、小区建设缺乏整体消防规划，消防设施和器材配备不完善一个物业小区，一般由几十幢甚至上百幢住宅楼或别墅组成，占地往往几百亩至几千亩。按照国家现行《建筑设计防火规范》等消防技术规范的有关规定，应合理设置消防车道、消防水源，设置必须的消防设施和器材。但实际上，不少小区从立项设计上缺少整体消防规划；有些小区即使编制了消防规划，往往小区内建筑由几家不同施工队伍同时施工，或分阶段组织施工，这样就造成了设计前后不一致，设计、施工上不衔接；部分开发商过多地追求经济效益，忽视或减少消防设施方面的投入，以致出现了小区建成后存在消防安全隐患、消防设施不配套的现象，如小区主通道路面硬化后没有安装室外消火栓；已安装的室外给水管道生活、消防共用，管径过小，不能保证消防用水量要求；消防车道为枝状无回车场地；人为设置隔离墩或铁栅栏，暖气管道、电视电话线甚至煤气管道的架空高度不足，不能满足消防车通行要求；不少小区设有集中供气系统如小区自建独立管道液化石油气、市政集中供应煤气系统，由于施工、设计队伍参差不齐，未经消防部门审核把关，出现了如管道架空高度不足、埋地深度不够、固定不牢、管道系统未进行接地处理，液化气储存间、煤气调压站位置设计不当等违反安全规定的行为，由于液化石油气、煤气的火灾危险性极大，一旦发生问题，后果将不堪设想，这方面的教训全国各地发生了不少。

2、现有物业管理中没有很好地引入消防安全管理内容物业管理作为近年来新兴服务业，越来越受制社会各界的重视和肯定，但从目前管理内容和层次来看，许多方面还不能适应小区消防安全工作的实际需要，突出表现在以下方面：单位往往只过多的重视防盗，在消防安全管理上不够重视，消防安全管理制度不健全，没有建立灭火和应急疏散预案，有些形同虚设；小区保安大多属临时雇佣性质，不少没有进行消防安全培训就匆匆上岗，消防安全技能差，有些连最基本的灭火器如何使用、如何报火警等内容都不知，遇到火灾往往束手无策甚至临阵脱逃；消防设施和器材配备严重不足，小区内按规定和实际需要应配备灭火器、防火沙、消防水带、水桶等器材，但大多数单位没有配备或配备不足；消防设施和器材管理维护不当，部分小区灭火器、消防桶等器材丢失现象严重，有些灭火器备受烈日曝晒、风雨侵蚀、年久失修，发生火灾时不能发挥应有作用甚至误人伤亡，室内外栓用于冲洗路面、浇花浇地被挪作他用。消防安全管理作为物业管理的重要内容还亟需加强。

3、居民家中存在不少火灾隐患，居民消防安全意识淡薄随着人民生活水平的日益改善，居民对居家装饰要求也相应提高。家庭装修中为了追求装修效果，而过多采用易燃可燃材料，隐蔽电气线路裸露未穿套管，线路选型不当，家庭用火用电不慎、小孩玩火等都极易诱发火灾的发生。为了防盗，大多数住宅楼一二层安装了防盗网、防盗栏等防护措施，上层住户为防止上层住户为防止小偷从下层护栏进入自家不得已也须安装防盗护栏，整幢建筑变成了一个十足的“牢笼”，不利于灭火救助和人员安全疏散。而目前大多数居民家中未配备灭火器，不少居民未接受消防安全教育培训，消防安全意识淡薄，基本的灭火和疏散逃生知识不具备，现在家庭一旦发生火灾，往往火势很快蔓延，易产生大量有毒气体，给居民生命财产安全造成很大威胁。“安居才能乐业”。各房地产开发商、物业管理单位及各级房产、建委、公安消防等部门结合各自工作职责，齐抓共管，共同把小区建设好，管理好，给居民创造良好的生活居民居住环境。

二、加强管理的对策

1、加强小区整体消防规划，各房地产开发单位应把消防设施器材配齐配足、设计单位进行小区规划时，要增强消防安全意识，从整体上对小区进行合理消防规划设计，严格按国家有关消防技术规范进行消防设计或编制专门消防设计专篇，并报送规划、消防等部门进行审查，各设计、施工、监理等单位要各负其责，相互监督、密切配合，严格按设计施工图纸组织施工，把小区消防规划真正落到实处。各级房产管理、建委、工商等职能部门要强化监督管理，对违反规定的设计、施工和开发商，要采取暂扣或吊销执照或许可证、降低资质、罚款等办法，同时要严格设计、施工队伍的管理，对无设计、施工资质的单位和个人不得承揽消防设施的设计施工，从源头上保证消防设施和器材安装到位。

2、要将消防安全管理作为物业管理的重要内容融入到小区日常管理之中，真正抓好落到实处各物业管理单位要按照《中华人民共和国消防法》等法律的有关规定，结合实际，制定符合小区自身特点的消防安全管理制度，按国家有关规定配置消防设施和器材，设置消防安全标志，并定期组织检验维修，同时要对小区保安进行上岗前消防技能培训，未经消防安全培训的一律不准上岗执勤，并定期进行强化训练，使小区保安队成为维护小区消防安全的主力军。各级政府要采取有力措施，大力推进和加强小区物业建设步伐，将物业小区管理纳入社区消防安全管理之中，依托社区服务，将物业小区消防工作纳入社区消防安全服务范畴，共享社区消防服务资源，积极推进小区消防管理的社会化进程。

3、大力开展消防宣传教育和培训，提高广大居民的消防安全意识和消防法制观念针对小区内居民消防安全意识和消防法制观念淡薄的问题，要充分利用周六、周日空闲时间及119消防宣传日，通过设立宣传站或宣传栏、发放消防法律常识及家庭防火等宣传材料、播放喜闻乐见的消防电视宣传片、邀请消防队员传授灭火和疏散逃生常识技能等形式，积极主动地向小区内居民进行消防安全常识、消防法规的教育，提高他们的消防安全意识和消防法制观念，自觉做好家庭防火灭火，教育子女爱护公共消防设施，同各种违法行为作斗争，共同把小区的消防安全工作做好。

4、加强消防监督管理，严格消防执法公安消防监督机构要切实加强物业小区的消防监督管理，小区建设时要提前介入，严格小区消防规划审核关，施工过程中要重点把好给水管道、室内外消火栓选用和安装关，验收时要严格按有关消防技术规范把好验收关，确保小区消防规划和各项消防设施建设落到实处。

辖区公安派出所要充分发挥消防监督职责，要把居住人口较多的小区纳入消防重点单位加强管理，要把对小区消防监督管理纳入责任区民警的考核内容，开展经常性的消防检查工作，督促和帮助小区物业管理单位落实各项消防安全职责。要加大消防执法和处罚力度，对于不按消防规划建设的小区，未按规定配备消防设施和器材的，要责令限期进行改正；对破坏小区公共消防设施的单位和个人要依法严厉查处；对小区周围或小区内违法设置的液化气代灌点、加油站或煤气调压站要责令限期整改、搬迁或依法取缔，

第五篇：关于蓟县居民小区物业管理问题的调查报告

关于蓟县居民小区物业管理问题的调查报告（第一稿）

一、调查的原因与目的

随着我国住房改革的不断深化以及房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象改善居住环境，构建美丽、和谐社区起着重要作用。它作为一个新兴行业受到了人们的广泛关注。物业管理即受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理是城市和社会建设矛盾集中体现的领域，规范物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。此次调查的目的了解物业管理的现状，使物业管理更规范化，更好滴的为美化城市，构建和谐社会发挥其应有的作用。使我们更好的把所学的知识运用到实践中来。

二、调查的时间、地点、方法。

1、时间：2013年11月15日---2013年12月1日

2、地点：房管局、鸿雁里小区、安裕新村、曲院风荷、阳光小区

3、方法：问卷法、访谈法。

关键词：社区居民，管理，现状及分析，建议

11月17日，我借助回蓟县老家的机会，针对我的毕业论文深入蓟县居民小区，认真开展物业管理工作调研。现将调研情况报告如下：

三、蓟县住宅小区的基本情况 根据房管局提供的住宅小区情况，本次我走访了居民住宅小区4个，总建筑面积60000平方米，住宅近3000套，人口1万左右。

四、现状调查结果分析

（一）此次调查以问卷为主，访问为辅，采取访问和实地调查相结合的方法，对4个小区进行了初步的调查研究。本次共发放试卷40份。收回有效问卷40份。走访了15户居民。此次问卷共设计10道题。

调查结果显示，①居民需要物业管理的占30%左右，大部分都是上班族，不需要的占47%，一般都是五六十岁退休在家的，还有23%无所谓，一般都是老年人。他们很少到室外活动。②认为小区需要业主自治的占10%，社区管理的占46%，他们认为社区管理比较便宜。还有44%认为聘请物业公司。③92.3%都认为物业管理包括安保、维护和维修、消防，只有0.7%的人认为不参与。④有63%的人愿意物业公司提供服务，并愿意支付可以承受的费用来享受更好地服务，11%的人不愿意，26%的人认为无所谓。⑤有67%认为每月缴纳20比较合理，有33%的人认为不管交多少要保持小区的整洁有序。⑥88%认为小区有没有业主委员会⑦52%的人愿意成为业主委员会的一员，20%的人不愿意，28%的无所谓。⑧70%的人认为与物业人员发生争执选择其他，30%的人会选择区居委会放映。⑨90%的业主认为应加强小区的环境治理。⑩85%的认为应用电统一管理，实行购买制。

（二）通过走访调查，蓟县居民小区主要呈现出以下2个特点：

1、住宅性质不一样。我走访的四个小区有以下2类：一是各单位为解决本单位职工住房问题，由单位承建的职工住宅小区，土地多是划拔，房屋定价出售或分配，住户没有取得产权证，目前多数已经转手。如，安裕新村、鸿雁里等，大部分房屋都是80年代末，90年代初建的；二是开发商开发的住宅小区，土地出让，市场出售，是真正的商品房。

2、建设标准不一样。主体建筑方面，如：鸿雁里小区和安裕新村大部分都是砖混结构、安裕新村的41、42号楼是半框架结构，阳光小区是框架结构，曲院风荷是剪力墙结构等。配套设施建设方面，鸿雁里小区只有主体住宅，没有任何公用建筑；配套设施建设不齐，无绿地、无车位、无公厕，无活动场所，周末孩子没有活动场所，只能在楼下玩耍，而且楼下停着好多车，孩子经常碰到车，存在着安全隐患。唯一一条通往小区的路坑坑洼洼，道路两旁不是堆放杂物，就是摆摊、私搭烂建，严重影响交通。

比较来说，阳光小区配套设施较好。曲院风荷小区配套设施是最好的

五、存在问题。

调查走访的4个小区综合起来，存在以下几个方面的问题。

1、无物业管理住宅小区物业维护、管理问题日益突出。以鸿雁里小区和安裕新村小区为例，都是上世纪八十年代末、九十年代初建造的住宅楼，当时受条件限制，在规划、建设、用地等方面不够规范，存在小区配套不齐全、绿地面积小、停车位不足、环境脏乱差、房屋立面破损严重等问题。房屋建设涉及到很多单位，有税务局的，有钨矿的、有建工集团的等，大约涉及到10几个单位。当时都是单位为职工建的，各方面都由单位负责，水费和电费还由原建筑单位负责收取，没有正式发票。当房屋多次转手，几乎无本单位人员居住的时候就会放弃管理，部分原建设单位因机构改革已经撤并，由住户自管。还有小区是敞开式的，给物业管理工作带来一定难度。好多物业公司都不愿意接管。据鸿雁里小区的业主反映，2013年初，蓟县房管局曾与万事兴集团协商，要求万事兴集团接管，但后来不知什么原因，万事兴集团没有接手。到现在鸿雁里小区楼道里的灯坏了都没人管，都是业主自行解决。这类旧住宅小区在全县约有半数以上，已成为广大住户反映强烈的热点和难点。

2、专项维修基金收缴不到位。

走访的4个小区中，有2个小区收缴了专项维修基金。收缴标准不统一，阳光小区有按房价2%收取，曲院风荷按3%收取。安裕新村和鸿雁里小区都是由原单位建设的职工住宅楼，根本就没有维修资金。遇到房屋漏水、排水不畅都是由业主自行解决。这两个小区的业主强烈要求收缴专项维修基金。据业主反映，蓟县老小区改造正陆续进行。我走访时发现鸿雁里小区已经做了楼顶防水工程和楼道安装防护门。

3、业主大会、业主委员会组建难，且运作不规范。一是部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定，造成业主大会迟迟不能召开。二是部分小区规模较大、业主户数较多且相互之间大多又不熟悉，组织业主进行选举、决策等事务存在较大难度（安裕新村小区）。三是业主参与意识不强，业主委员会组成复杂、人员良莠不齐，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者。四是有些业主大会与业主委员会建立、运作不够规范，管理机制不健全。目前我走访的四个小区只有曲院风荷和阳光小区有业主委员会，但存在要求物业公司提供工作经费的问题。至今没有召开过业主大会。

4、物业管理模式落后，经营不规范

部分建设单位、开发商把自建小区的物业服务作为照顾自己亲友就业的一个途径，把物业服务变成了管理，这种自建自营，建管不分的落后模式还普遍存在。调查的4个小区中，只有曲院风荷是聘请物业企业管理。这种模式的运行无形中加大了物业服务企业的数量。安裕新村和鸿雁里小区都是单位建的职工住房，随着本单位职工的减少和房屋的几次转让逐渐放弃了管理。基本上都由居委会管理。但居委会人员少，简单认为物业服务就是看大门、打扫卫生、收取管理费用等简单的事，对住户反映的问题不能积极主动解决，管理跟不上，服务工作远不能满足居民的实际需求。

六、几点建议

1、要积极推进旧住宅小区的物业管理

像鸿雁里这样的老旧小区，我县不止一处。还有好多，建议地方政府协调各方力量，针对旧住宅小区物业规模小，较为分散，尤其是小区楼房陈旧、基础设施差，物业管理难于起步的情况，逐个进行调研、分析，采取多种途径、多种形式、多种方法，解决处理好维修资金归集困难、物业管理用房缺乏等问题，整合物业管理资源，完善物业管理条件，促进其尽快开展正常的物业管理工作，改善旧住宅小区的居住环境。可着手先行对几个无物业管理小区进行新型管理工作机制的试点，通过总结经验，逐步建立健全适应我县实际情况的旧住宅小区物业管理模式，最终促其走上规范化管理轨道。

2、要落实专项维修资金的收缴和使用工作。

新近建成的小区条件较好，应严格督促落实，可一步到位，但一定要做好专户储存，合理使用等工作，确保正常运行，能起到示范带动作用，如曲院风荷、天一绿海、府君花园等一批新小区一定形成制度，确保落实；对早期单位建设的小区如：鸿雁里、安裕新村、飞雁小区、东风里等，我们这些在外地工作不常回家的上班族，非常希望逢年过节回家时看到自己的小区干干净净，安逸舒服。希望政府应尽快研究，加以解决。确保专项维修资金的缴交、保存与使用。

3、健全物业管理体制机制。

首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的机制。确保物业管理工作健康运行。

4、要强化物业管理监督指导。

一是政府职能部门要主动介入，和居委会一起认真分析研究当前小区召开业主大会、成立业主委员会、引入物业管理公司和业主委员会履行职责方面存在的困难和问题，加大组织、协调、指导、帮助的力度，完善激励政策，明确工作要求，建立考评机制，促进业主大会召开，业主委员会建立并有效开展工作；居委会要加强对住宅小区的精细化管理，建立小区信息平台，全面推进小区网格化管理服务信息化，对小区每户住户基本情况实现信息动态化管理。要加强物业企业的规范管理，针对物业公司从业人员素质偏低，收费服务不对等、服务不规范、管理措施不落实、维修不及时等情况，有关部门和业主委员会要严把物业进入关，严格执行审批程序，建立健全退出机制，并加强对物业企业的动态管理，把企业的资质、登记和年检与平时监管有机结合，切实规范物业公司的经营管理。

5、要规范物业管理服务行为，提高服务质量。

物业管理服务企业要树立质量与品牌意识，一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平，持证上岗。二是应当按规定实行明码标价，统一采用收费标价牌形式，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、价格举报电话等进行公示。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主提出的合理要求要及时整改。四是建立业主监督机制，对物业人员服务质量主动接受业主监督，设立监督电话。