工业园物业管理条例

第一篇：工业园物业管理条例

工业园物业管理条例

第一章总则

第一条为了规范物业管理行为，维护当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的规定，结合本省实际情况，制定本条例。

第二条本省行政区域内的物业管理活动适用本条例。

新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区，应当实行物业管理。

配套设施不全的原有住宅区，由当地人民政府组织整治，逐步创造条件，实行物业管理。配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业，推行物业管理。

第三条省人民政府建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门。

市、县(市、区)建设(房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。

县级以上地方人民政府的其他有关部门，应当依照各自的职责分工，共同做好有关管理工作。

第四条县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业，逐步建立专业化、社会化和市场化的物业管理机制，提高物业管理水平。

物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主自治管理

第五条业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会(以下统称业主大会)。

第六条业主享有下列权利：

(一)参加业主大会，对有关业主利益的重大事项进行表决；

(二)业主委员会的选举权和被选举权；

(三)监督业主委员会的工作；

(四)选择物业管理企业；

(五)与物业管理费用相符的服务；

(六)监督物业管理企业的管理服务活动；

(七)法律、法规规定的其他权利。

业主承担下列义务：

(一)遵守物业管理的法律、法规和规章；

(二)遵守业主公约；

(三)遵守业主大会和业主委员会的有关决定；

(四)按照合同约定交纳物业管理服务费；

(五)按照国家和省有关规定交纳维修基金；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条业主大会行使下列职权：

(一)审议、修改、通过业主公约和业主委员会章程；

(二)选举、撤换业主委员会的组成人员；

(三)审议业主委员会的工作报告：

(四)监督业主委员会的工作，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

(五)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告；

(六)决定有关业主共同利益的重大事项。

第八条业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内百分之三

十以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后十五日内应当就所提议题召开业主大会。

业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；其他物业按照其拥有物业的建筑面积计算。具体计算规则由设区的市人民政府物业管理行政主管部门制定。

召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。

业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。

第九条物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过一年的，应当依照本条例规定召开首次业主大会，选举产生业主委员会。

物业所在地的物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会。

第十条业主委员会是在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，对业主大会负责。业主委员会履行下列职责：

(一)召集和主持业主大会；

(二)拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；

(三)经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；

(四)经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；

(五)审定物业管理企业提出的年度工作计划和物业管理重大措施；

(六)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；

(七)执行业主大会的有关决定；

(八)接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督；

(九)督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定；

(十)业主大会赋予的其他职责。

第十一条业主委员会由业主大会选举产生。业主委员会委员的人数应当是五至十五名的单数，其组成人员不得在物业管理企业中兼职。业主委员会委员每届任期三年，可以连选连任。

业主委员会可以通过选举产生主任一名和副主任若干名，业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。业主委员会不得从事经营活动。

第十二条首次业主大会选举产生的业主委员会，自选举产生之日起三十日内，到当地物业管理行政主管部门登记确认。登记确认日期为业主委员会成立日期。

业主委员会登记的有关事项发生变更的，应当办理变更登记。

业主委员会因物业管理区域内物业灭失等原因终止的，应当办理注销登记。

第十三条业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。

业主公约和业主委员会章程自业主大会审议通过之日起生效，并应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。

第十四条业主大会、业主委员会作出的决定、应当予以公布，对物业管理区域内全体业主和使用人具有约束力。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触。

省人民政府建设行政主管部门可以制定业主公约和业主委员会章程的示范文本。

第三章物业管理企业

第十五条物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起三十日内，持有关文件向登记机关所在地的物业管理行政主管部门备案。

物业管理行政主管部门应当对备案的物业管理企业核定资质等级。未领取物业管理企业资质等级

证书的，不得从事物业管理服务活动。

有关资质管理的具体规定由省人民政府建设行政主管部门制定。

第十六条物业管理企业享有下列权利：

(一)依照法律、法规、规章和合同的约定，制定物业管理工作制度；

(二)收取物业管理服务费用；

(三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼；

(四)选聘专业公司承担专项经营业务；

(五)拒绝任何形式的摊派；

(六)法律、法规规定的其他权利。

物业管理企业承担下列义务：

(一)执行物业管理行业规范、服务标准；

(二)履行物业管理合同，提供物业管理服务，维护业主利益；

(三)接受业主、业主委员会的监督；

(四)定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计；

(五)接受政府有关行政主管部门的监督管理；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第四章物业管理服务与收费

第十七条新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。

新建物业出售时，建设单位选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。

物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。

第十八条前期物业管理协议和物业管理合同的主要内容包括：

(一)当事人和物业的基本情况；

(二)双方的权利和义务；

(三)物业管理服务事项和服务质量要求；

(四)物业管理服务费的标准和收取办法；

(五)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法；

(六)维修基金的管理和使用；

(七)合同的有效期限、合同终止和解除的约定；

(八)违约责任及解决纠纷的途径；

(九)双方当事人约定的其他事项。

第十九条前条规定的物业管理服务事项主要包括以下内容：

(一)物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理；

(二)物业管理区域内日常环境卫生、绿化管理；

(三)协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项；

(四)物业装饰装修的安全性能、垃圾清运等管理服务；

(五)应业主要求进行的室内特约维修服务；

(六)物业档案资料的管理。

前期物业管理协议和物业管理合同中没有特别约定的物业管理服务事项，当事人不承担责任。第二十条一个物业管理区域内，只能选聘一家物业管理企业提供物业管理服务。

物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务工作委托专业公司实施，但不得将物业的整体或者主要管理服务责任委托给他人。

第二十一条物业管理行业应当建立和完善市场竞争机制。鼓励建设单位或者业主委员会通过招

标方式选聘物业管理企业。

第二十二条物业管理服务费用是指物业管理企业提供公共服务的费用及提供代办服务、特约服务的费用。收取物业管理服务费，应当遵循合理、公开以及与服务质量相适应的原则。鼓励物业管理企业开展价格竞争。禁止价格垄断等不正当竞争行为。

普通住宅的物业管理公共服务费实行政府指导价，其他物业的公共服务费由当事人在前期物业管理协议或者物业管理合同中协商确定。物业管理企业应业主的要求，提供代办服务和特约服务的费用，应当与业主协商确定。

确定政府指导价应当依法举行价格听证会，以物业管理服务的合理成本为基础，并考虑业主的经济承受能力进行综合测算。

第二十三条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托给物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同。任何单位和个人不应当就同一服务内容，向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。

第二十四条物业管理服务费由物业管理企业按照前期物业管理协议或者物业管理合同的约定向业主收取。

新建物业中未售出且未使用的部分，其物业管理服务费由建设单位与物业管理企业约定，没有约定或约定不明的，按物业管理服务费标准的百分之五十承担。

物业出租或者以其他方式交他人使用的，物业管理服务费可以由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。

第二十五条物业管理企业收费的项目、标准和收支情况，应当按照合同的约定，定期向业主公布，并接受业主委员会的监督和质询。

第五章物业的使用和维护

第二十六条新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案并报物业管理行政主管部门备案。建成后，物业管理行政主管部门应当进行物业管理配套设施验收。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。

配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。

第二十七条物业管理企业接管物业时，应当与委托方按照物业管理行政主管部门制定的物业接管验收办法进行接管验收。

物业管理委托方应当按照规定向物业管理企业移交相应的物业档案资料。

物业管理合同或者前期物业管理协议终止时，物业管理企业应当将物业档案资料移交给物业管理委托方或者其指定的物业管理企业。

第二十八条物业管理区域内禁止下列行为：

(一)损坏房屋承重结构，擅自改变房屋用途；

(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设施设备；

(三)私搭乱建；

(四)侵占绿地、毁坏绿化；

(五)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

(六)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排放污染物质或者发出超标准的噪声和振动；

(七)未经批准摆摊设点；

(八)无序停放车辆；

(九)在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

(十)利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

(十一)在消防通道上设置路障，损坏或者挪用消防设施；

(十二)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。

第二十九条业主或者使用人装饰装修房屋，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业发现业主或者使用人有损坏承重结构等行为时，应当及时劝阻，并向有关主管部门报告。

第三十条物业应当按照设计用途使用。因特殊情况需要改变物业使用性质的，应当符合城市规划和物业安全的要求，并报有关土管部门批准。

第三十一条任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。

第三十二条利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外。

第三十三条业主、业主委员会和物业管理企业应当对物业定期维修养护。当出现危及安全、影响观瞻、侵害公共利益或者影响他人正常使用的情况时，责任人应当及时维修养护。

物业管理企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修养护时，相关业主和使用人必须给予配合。因阻挠维修养护造成物业损坏或财产损失的，责任人应当负责修复或者赔偿。

第三十四条物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理企业代为维修养护的，应当支付维修养护费用。

第三十五条房屋在国家规定的保修期满以后的维修责任，按照下列规定承担：

(一)房屋室内部分，由业主自行维修；

(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、共用天线、

第二篇：工业园物业管理方案

工业园物业管理方案

目录

合智物业简介┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅2第一章

项目基本情况与建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第一节

项目基本情况┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二节

项目建设规划建议┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅3第二节

与园区管委会的协调配合与沟通┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅4第二章

物业管理前期介入方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第一节

前期介入班组筹组方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅5第二节

工程前期介入工作职责┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅6第三节

工程验收接管交付┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅7第三章

物业管理服务实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第一节

管理理念┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅10第二节

项目部管理机制┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅12第三节

物业管理服务思路┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第四节

物业管理服务质量目标及实现措施┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅14第五节

档案的建立与管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅17第六节

市政配套设施、房屋及共用部位管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅19第七节

工程设备管理构想┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅20第八节

园区治安管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅26第九节

园区交通管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十节

园区消防管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅30第十一节

园林维护管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅31第十二节

环境卫生管理┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅32第十三节

客户需求及特约服务┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44第十四节

文化活动的组织实施方案┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅┅44

青羊工业园物业管理方案

第一章

项目基本情况与建设规划建议

第一节

项目基本情况

青羊工业园位于成都市青羊区苏坡乡与文家乡范围内，占地约4000亩，是由青羊区政府与本土著名房地产开发企业――成都置信集团联合打造的集工业、高尚住宅、教育、文化、商业、现代服务业为一体的现代化综合城区。该城区囊括机关办公楼、商业写字楼、学校校区、商业区、工业区、医院、高档住宅区等各种业态，是一个典型的园林式城市新区。

第二节

项目建设规划建议

根据该项目规划占地面积约2.6平方公里，覆盖机关、学校、医院、办公楼、商业区、工业区的实际情况，我们估计，在项目竣工交付使用后，常住人口至少达到5万人以上，日均人流量可能突破10万人次以上，在密集的人流中，存在无可估量的商机，也同时存在较多的治安和消防隐患因此，我们建议：

一．

项目规划时应综合考虑以下基础配套，在保证物业功能齐备的前提下，确保物业增

值：

A、园区的办公区、学校、商业区、工业区等人流相对密集的场所分区规划相对集中的

食堂和卫生间，为园区单位、访客和业主提供方便；

B、在园区规划1－2处商务中心，配备电话、传真、网络数据交换、影印等商务设施，为园区单位服务；

C、在园区规划 1处综合服务楼，其功能包括物业综合服务大厅、会客厅、会议室、客

房等功能，能满足园区单位、业主及访客的基本衣食住行需求；

D、与相关派出所协调，在园区外围规划1处治安巡逻室，由派出所安排巡逻民警住场，有效保障社区治安，营造良好的社区治安环境；

E、在园区的相关部位规划停车场，保证园区车辆停放。

二． 物业管理功能用房配备建议：

青羊工业园物业管理方案

第二章

物业管理前期介入方案

第一节

前期介入班长筹组方案：

针对青羊工业园为包括商业、学校、办公、居住、工业等较为复杂的业态结构，占地面积庞大的特点，我们对该项目前期介入工作非常重视，在项目规划设计期间，我们将组建完善的工程前期介入团队进行工程前期介入，与投资单位、设计单位和开发单位共同研讨设计方案，及时发现和整改存在的问题，减少不合理设计和施工给物业今后运行管理带来的影响，掌握工程第一手资料，为后期物业管理打下基础。因此，在项目规划设计期间，我们将组建前期介入工作小组，共同参与项目的规划设计和方案、图纸讨论和审定，小组骨干成员包括我公司各部门主管和小区主任等专业人才，并在此基础上，根据工程进度情况，逐步筹建物业前期介入项目部，前期项目部组成架构如下：

项目部

保安部

工程部

综合部

环卫部

保

土

设

水

园

筹

保

安

建

备

电

林

组

洁

小

小

小

小

小

员

小

组

组

组

组

组

组

在物业前期介入过程中，我们首先组建一个过渡型管理团队，在前期介入小组中物色理想的该项目管理负责人员。因此，我们计划在开发单位进行前期开发期间，安排筹组前期介入项目部、工程小组、保安小组、保洁小组介入，人员进场时间由开发单位确定，我们认为最好在开发公司现场办公的同时进场最好，通过良好的物业管理为项目前期营造舒适安定的工作环境，并逐步形成青羊工业园物业管理项目部。

在物业前期介入的管理中，工程前期介入尤为重要，因此，我们计划在首期工程主体基

青羊工业园物业管理方案 进，涉及以下方面内容：

2.1物业的设计使用功能（如停车场、银行、商店、公共卫生间、公共食堂等）；

2.2后期经营管理中存在不足处的调整和改进方案；

2.3对总平和室内各种管线的布局、位置、高度、离墙距离等从日后使用和维修的角度提出合理化建议；

2.4根据项目实际情况，论证提交水、电、气供应量符合地域特点和发展需要的具体方案；

3、参与设备选型及安装方案审定；

3.1控制因设备选型及安装不当给物业以后运行管理带来隐患；

3.2设备型号、技术参数适合物业配套使用要求；

3.3安装方案应有利于设备正常运行和维护保养。

4、检验使用的各种材料、备件是否符合质量要求；

5、参与工程现场检查监理，工程施工中按国家有关法律规定、技术标准及合同进行检查，及时发现不合格项及产生不合格项的原因，会同建设方、施工方寻求处理方案，作出过程记录；

6、参与隐蔽工程检查，竣工后索取相关隐蔽签证记录；

7、参与现场监督管道打压试验、通球通水试验、线路绝缘测试、卫生间闭水实验等；

8、雨后注意观察房屋的渗漏及沉降情况，及时将意见反馈给开发商整改；

9、跟进总平施工，绘制图纸以做好地下管线的实际布置记录；

10、参与竣工验收和接管验收;严格按照接管验收标准进行接管验收；

11、尽可能全面地收集物业的各种资料，熟悉各个部分,为日后管理作充分的准备；

第三节

工程验收接管交付

在首期工程竣工交付使用前，项目部组织综合管理部、工程部、保安部、环卫部、园艺部等相关部门，立即组织接管交付工作。主要工作任务包括：

1、由综合管理部牵头，准备交付资料，主要包括：

青羊工业园物业管理方案

4、由工程部组织对工程实体部分接管验收，包括：

4.1 市政工程设施及总平面验收接管；

4.2房屋主体结构验收接管；

4.3房屋建筑部分及装饰装修验收接管；

4.4房屋水、电、气、视、讯验收接管；

4.5市政管网及给水系统验收接管；

4.7 配套系统工程设备验收接管，包括景观设备、变配电设备、消防设备、安防及监控设备、网络设备、通信设备等园区配套设施设备验收接管；

4.8验收接管的主要手段包括通水试验、通球试验、闭水试验、打压测试、绝缘测试、耐压测试、信号测试、借助现代工具和目测相结合的办法进行。

5、由保安部组织实施园区的交通、消防、监控等设施设备的接管验收，并根据实际情况实施园区安全保卫、交通管理、消防管理方案；

6、由环卫部负责组织对接管后的楼宇、道路、设施设备等进行开荒，保证物业交付质量。

总之，通过严格地竣工检查验收接管，为业主提供符合质量标准的产品，实现“为您想得更多，为您做得更好”的服务承诺，是我们不懈努力追求的目标。

青羊工业园物业管理方案

四、以人为本、高效多能的管理精神；

五、质量第一、精益求精的质量精神；

六、业主至上、我为人人的服务精神；

七、以道制欲、坚守信义的道德精神；

八、扩大联系、诚信合作的合作精神；

我们的管理风格：认真、严格、主动、高效。

认真：精益求精、刨根问底；

严格：严格律己、严格律人、严格于工作流程、严格奖罚；

主动：主动接受任务、主动承担责任、主动完善提高；

高效：明确的工作计划、明确的文件答复时间，为明天留出空余、零等待 的工作作风。

我们的质量方针：

实施科学管理

持续改进服务

不断开拓创新

增强顾客满意

我们的质量目标：

质量在心中、质量在手中；数据指标量化如下——

服务综合满意率：98%

有效投诉处理率：100%

公共配套设施完好率：98%以上

房屋零修及时率：98%以上

零修合格率：100%

物业管理人员执证上岗率：90%

青羊工业园物业管理方案

三． 员工培训：

为提高全体从业人员的综合素质，将着力做好物业管理工作的职业培训，提高职工岗位技能，培职养工服务意识，树立良好的职业道德风尚和敬业爱岗精神，开展有计划的培训工作，培训主要内容包括：

A． ＩＳＯ9000质量管理体系培训；

B． 物业管理基础知识培训；

C． 公司规章制度培训；

D． 员工岗位职责培训；

E． 各专业技术规程培训；

F． 各专业现场实际操作培训；

G． 外聘教员对保卫、消防培训；

H． 外聘教员对工业物业管理知识进行培训。

四．

员工激励机制

有效的激励员工是现代企业管理的主要课题，通过对员工的激励，能使员工的个人综合素质得到很快提升，增强员工对企业的归属感，增加企业的凝聚力。因此，在置信集团的统一领导下，合智物业已经形成了完善的员工激励机制。

我们对员工的激励主要包括建立有效的员工考评办法和行为规范，通过考察员工的工作能力、工作态度、工作业绩、敬业精神、对企业的忠诚度、个人的综合素养等方面，从劳动报酬、提供培训机会、提供晋升空间和更好的工作平台等方面实现。其运作模式为：奖励（处罚）→加薪（降级）→培训机会→晋职（降职、淘汰）。

通过有效的员工激励，提高员工的工作激情和工作责任感，使员工保持良好的工作激情，更好的为业主服务，是我们一贯的工作方式。

青羊工业园物业管理方案

接到维修通知15分钟内到达现场，及时完成

零修、急修及

98%

100%

并建立回访制度，小修24小时内，中修3天

时率

内，大修7天内

维修工程质量

分项检查，一步到位，并进行回访制度，以3

100%

合格率

确保维修工程合格，满足客户需求。

按照规定收取，不擅自提高收费，使管理费4

管理费收缴率

100%

取之于民，用之于民。

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档

记录，并由绿化主管监督执行，以确保园区

公共绿化地无破坏、无践踏，无黄土裸露现5

绿化完好率

99%

象，发现问题立即修复。及时修剪，使草坪

高度维持在5-8厘米；每年补栽2次；每年

施肥2次；每年定期除虫害。

落实责任人进行保洁工作，实行巡查制度，6

清洁、保洁率

99%

建档记录，并由环卫主管监督执行，以确保

园区内垃圾日产日清，空气清新，设施完好

100% 98% 95% 99%

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档

道路完好率及

90%

99%

记录，由工程部土建主管监督执行，以确保

使用率

道路完好、畅通

化粪池、雨水

落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档8

井、污水井完

无

95%

记录，由工程部土建主管监督执行，以确保

好率

沟、渠、井完好，并定期疏通、清理

排水管、明暗

落实责任人进行养护，实行每月巡查制度，9

无

99%

沟完好率

建档记录，由工程部土建主管监督执行，以

青羊工业园物业管理方案

杜绝违章事情发生，并进行回访档案记录

按照政策规定，做好各项工作，同时加强与

住户的沟通，定期举行相关方恳谈会，了解

住户有效投诉

无

100%

相关方的愿望和要求，满足相关方的需要，处理率

发生投诉及时处理，同时建立档案跟踪处理

结果。

员工分别进行入职培训、在职培训、定期培

训等常规培训，并予以考核，不合格者予以

管理人员持证

淘汰；对于特种作业、行业性要求的员工要18 80%

上岗率

通过有关部门培训、考核，公司将就有关技

术、技能进行定期培训，并予以考核，确保

培训合格率达100%，以保障员工的素质

维修服务回访

对于进行维修的项目实行回访制度，建档记19 60%

率

录，以确保维修服务满足客户的需要。

在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽

住户对物业管

95%

98%

可能地满足客户的需要，加强双方的沟通，理满意率

以确保相关方对物业管理工作的满意。

无 无

第五节

档案的建立与管理

知识经济的悄然兴起，信息的重要性日益突出，在物业管理过程中，信息资源已经成为不可或缺的重要组成部分。因此，我们针对青羊工业园的实际情况，将建立符合园区物业管理需求的档案管理办法，达到信息共享、合理利用、查阅方便、从而有效的提升物业管理品质。

青羊工业园物业管理方案

首先，我们根据档案资料的类别，进行分类编制档案目录，按照内容、部门、、保存期限、保密程度进行主卷，逐一编号、登记造册、分柜保存。并随时保证档案室清洁、通风、干燥，确保文件存放符合防火、防潮、防虫、防鼠等基本条件。

在档案查阅与销毁方面，我们严格执行集团公司档案管理制度，采用科学手段，逐步实现档案管理现代化。

第六节

市政配套设施、房屋及共用部位管理构想

为了加强对青羊工业园园区道路、房屋及共用部位共用设施设备的管理，我们结合项目的特点，根据国家优秀物业管理创优的管理经验，结合公司ISO9001/2000质量管理体系制定了完善的管理方案：

总体上看，园区房屋结构分类主要包括砖混结构、框架结构、钢结构几个方面的结构性质，我们在房屋装修、维护、修缮管理时，将根据园区不同业态的房屋接构，制定不同的管理措施。

一、市政配套设施的维护管理：

因青羊工业园规划建设构思是建设成一个园林景观式的多功能综合城区，在园区内的市政道路、市政设施、建筑小品数量庞大，种类繁多。因此，我们在项目部工程部中，安排了专业的土建工程师和给排水工程师，从技术力量上有效保障对园区市政设施的维护管理力量。在对园区市政道路、市政设施、市政管网、建筑小品的维护管理方面，由工程部土建工程师依据国家标准为指导，结合园区实际情况，根据公司ISO9001质量管理体系，制定园区道路、市政设施、市政管网及建筑小品的维护、修缮计划。

二、房屋及共用部位的维护管理：

由工程部经理牵头，由专业主管及相关专业工程师具体负责，建立完善的房屋及共用部位共用设施设备管理制度，包括：房屋、及共用部位、配套设施管理措施，房屋及共用部位维护修缮计划，包括定期检查房屋主体结构、防水、装修局部维修及翻新、道路修缮、化粪

青羊工业园物业管理方案

习的目的、目标、演习预案、实施办法；

3、实施演习方案，监控演习程序，在演习过程中锻炼运行管理人员在紧急情

况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时的应急检修

能力；

4、组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失，积累紧

急设备故障的管理经验；

5、工程部经理组织讲评，形成演习报告和测评报告，向项目部经理和管委会

汇报。

五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区业主和相关单位带

来损失。

六、共用设施设备管理标准及实施办法：

序

项

实施方案

督导计划

服务标准号

目

1、安排电梯维修人员每1、主管每天巡视检查电

1、电梯按照甲方要求

天进行巡视检查，包括

梯运行状况，并检查维

时间开启，保证运行

电

机房、轿顶及轿厢安全

保状况和相关记录；

良好，维保达到国家1

梯

回路；

2、电梯工每天巡视检查

规定要求，无电梯事

2、定期维保加油；

机房不少于3次，并做

故；

3、每周、每月、每季度由

好记录；

2、设备得到规范要求

外委维保单位检查维

1、审查月度、季度及年检的专业维保，杜绝因

保；

维保情况，并提出意见

维保不及时造成设

4、每年报技监局年检。

和建议。

备损坏和报废。

1、每周维护检查红外线

1、工程主管、保安队长定

1、红外线报警装置灵

报警装置，进行障隘测

期检查监控中心图像

敏，无误报、漏报发

青羊工业园物业管理方案

视

3、每周全面检查一次线

报领班；

系

路信号放大器，发现问

3、主管每月组织检查一

统

题一小时内通知网络

次系统运行维护情况，公司解决；

并审查运行维护记录；

4、每年信号接入单位系

4、接入单位维护保养结

统维护保养不少于 2

果需报主管及公司经

次。

理签署意见。

1、每天巡视机房次数不

1、主管每天巡视机房一

1、视信号质量投诉1小

低于3次，并适时监控

次，每周检验信号质量

时内解决；

网

信号源质量；

一次；

2、线路畅通及设备完5

络

2、每周全面检查一次线

2、弱电工每天监测信号

好率达到100％。

系

路信号放大器，发现问

质量一

统

题一小时内通知网络

次，并将结果汇报领

公司解决；

班；

3、每年信号接入单位系

3、主管每月组织检查一

统维护保养不少于 2

次系统运行维护情况，次。

并审查运行维护记录；

1、每天开启前检查系统

1、主管每天抽检末端热

1、定时间运行，不随意

管网及控制部件，清洗

水效果，每月审查运行

调整运行时间，保证

锅

毛发过滤器；

维护记录；

末端供水时间和热

炉

2、根据需要进行系统反

2、安排督导维护保

水效果；

冲洗，并配制水处理药

养工作，并向公司提交

2、设备检修提前知会

剂；

年检报告；

校方，并在公寓告示

3、每月进行控制部件检

栏通知。

青羊工业园物业管理方案

统

查 10％探头感烟感温

4、委外安全检查结

自消末端压力保证

报警情况；

果需报公司经理审核

不低于0.5Mpa；

3、消防系统委外日常运

并签署意见。

4、预警时值班人员5负

行维护管理，消防系统

责内到达第一现场。

联动设备调试检测由

外委单位承担，消防系

统安全年检由委外承

接单位负责；

1、每天巡视机房不少于

1、每半年末端水质取样

1、保证水质达到国家 次，并填写运行记

到市防疫站化验一次；

现行标准要求。

二

录；

2、主管参与系统管道消

次

2、系统每半年消毒次数

毒过程及水池水箱清

供

不少于1次，生活水池

洗消毒过程；

水

（水箱）每年消毒次数

3、每出现一次水质化验

不少于2次；并有消毒

不合格情况，责任人处

处理记录；

罚100－300元，主管

3、除操作人员外，无关人

处罚200－500元；

员不得进入机房；

4、停水前提前48小时通

4、机房需人走上锁。

知。

七、园区业主和住场单位的设备管理特约服务：

针对园区工业区等相关方的专用设备，我们可以根据相关方的需求，向相关方提供专业的设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备运行维护管理的后顾之忧，并以我们坚实的工程技术力量展示设备管理的得天独厚的优势。

青羊工业园物业管理方案

1、保安队长岗位职责（含副队长、分队长职责）

A、负责组织全体保安人员认真履行职责，圆满完成项目部交给的各项保卫任务；

B、协助综合管理部完成保安人员的招聘、面试，负责安排新队员的上岗前培训及保

安人员的岗中、技能等各项培训；

C、负责日常勤务的组织与实施，检查、指导、讲评；

D、负责保安大队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟订及方案 的演练；

E、负责拟制保安人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并指导保安人员贯彻执行；

F、关心所辖区域班子建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。经常指导他们

工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习应急处理程序等知识；

G、协同公安机关搞好社区综合治理；

H、随时掌握员工思想动态，加强与员工的沟通和交流，熟悉各防区的治安状况；

I、在责任区内发生治安、刑事案件时，应立即组织人员保护好现场，并控制好事态；

J、负责队员的月考评。

K、完成管理公司、管理处交办的其它工作任务。

2、保安班长岗位职责

A、以身作则带领保安队员上岗执勤、护卫、巡逻。检查、记载、听反映队员生活、工作及纪律情况，协调处理队员这几方面的问题，及时向队长汇报；

B、检查各岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施；

C、建立卫生制度，带领保安队员搞好岗位以及宿舍的清洁卫生、饮食卫生；

D、配合队长做好队员的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参加各类会议、培训和总结；

E、对上岗时发生的突发事件，要按规定采取处置措施，并书面报告队长；

F、员工调到亲的岗位时，负责对所管辖范围内的新员工作岗前培训。

青羊工业园物业管理方案

失的当事者，应及时报管理处查处。

5．巡逻岗工作职责

巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（含防火、防盗、防治安案件等），以及各种设施、设备的检查、登记。

A、负责对楼区和周边公路进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中发现的不安

全因素，以消除隐患，保障安全；

B、劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人员，并视情

况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件的发生；

C、在上下班高峰期，切实做好对业态（住宅区域、办公区域、工业区域）的安全

保卫，防止窃案发生，劝离混入业态区域销售商品的人员，以免影响正常的生

活秩序；

D、在业态（住宅区域、办公区域、工业区域）需要帮助时，积极主动为其服务；

E、仔细巡查易发生问题的地方，及时制止和劝阻不符合安全的情况，避免发生意

外事件；

F、按规定程序处置突发事件；

G、在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发现可疑人员及

物品应立即做安全处理并及时报告；

H、协助其他岗位人员处理疑难事件；

I、按规定填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。

总之，我们以“外紧内松、预防为主”的安全防范策略、以“人防、技防、物防”相结合的方针，全员参与安全管理，群防群治，与辖区派出所和园区治安联防一道齐抓共管，为园区营造安定、团结、温馨、和睦的社区环境，杜绝发生治安事件，是我们共同追求的目标。

青羊工业园物业管理方案

副队长、分队长等。

义务消防队队长：项目部经理

义务消防对常务副队长：保安部队长

义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部设备主管、综合管理部主管

义务消防队员：项目部全体保安员、工程部全体技术员

在针对不同的业态园区，我们将与业主、住场单位签署《消防管理责任书》，制定安全防火制度，明确相关单位的防火责任人，明确责任人的职责，把防火责任分解到具体单位和业主。并定期组织安排消防安全检查，查找消防安全隐患，并根据隐患情况发出整改通知书，限期督促整改，消除火灾苗头。

在园区内，定期组织消防演练，培训紧急情况下的消防应对方案、紧急疏散程序。通过演习训练，掌握火灾时的扑灭技能、疏散程序、物品转移程序、重要物资的抢救预案。

同时，在园区内，我们还将在不同的业态区域安装相应的消防疏散标示，制定灭火方案和重点部位保卫方案。以完善的管理构思和预案演练，通过培训、宣传、教育、检查整改、动员齐抓共管的总体思路，走预防为主、将隐患消灭在萌芽状态的管理方案，有效保障园区业主和相关单位的生命财产安全。

第十一

园林维护管理

在园林绿化管理方面，我们对园区的园林规划经过综合分析，认为该园区园林的建设规划主要由大面积的常绿草坪、大规模的灌木植被、适量的常绿乔木和落叶乔木、部分珍惜植物、少量盆景、大面积的租摆盆栽植物组成，因此，我们认为，要搞好园区的园林养护，必须在园区组建一支由专业园艺师带领技术型园林管理队伍，负责园区的园林养护工作。

在园艺管理队伍的组建上，我们认为，可以复制我们在丽都花园的园林管理模式，在大本营抽调园艺师及技术骨干，在逐步接管的同时组建出色的园林维护管理团队。

青羊工业园物业管理方案

附：服务内容（主要工作）及标准：

序

服务内容

方案与标准

号

园区外围区

1.每天集中清扫1次；

间道路(水

2.水管冲洗频次根据情况制定，必要时用洒水车冲洗；

泥道路)

3.随时保洁；

4.路纹清晰；

1.5.无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；

6.无扬尘；

7.主管每日巡视3次以上；

8.领班随机检查；

9.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

园区内外花

1.每日全面清洁1次；

岗石及室内

2.推尘数次；

大理石地面

3.每月冲洗1次；

4.大理石抛光、打蜡频次根据情况制定；

5.随时保洁；

2.6.无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；

7.有光泽；

8.主管每日巡视3次以上；

9.领班随机检查；

10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

11.3

青羊工业园物业管理方案

园区内电梯

1.每日全面清洁1次；

公寓的电梯

2.每周用专用上光剂清洁不锈钢电梯门及信报箱1次；

3.每月清洁1次轿箱顶灯；

4.电梯厅及轿箱地面干净整洁，无废物，无积尘；

5.电梯门无灰尘，无污迹，光亮；

5.6.轿箱内壁无指纹，无污迹、无异物异味，梯门滑槽干净无泥沙杂物；

7.电梯内按键无污迹；

8.主管每日至少抽查3部电梯；

9.领班随机检查；

10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

园区内水

1.每天清理水面树叶及飘浮物多次；

景、水沟，2.滴水景处每月刷洗青苔；

生态池

3.夏天每日添加1次消泡剂；

4.每3—6个月彻底清洗1次；

5.水清见底，无异味；

6.除少数树叶外，无其它飘浮物；

7.水面无泡沫；

6.8.水底无杂物；

9.主管每日巡视3次以上；

10.领班随机检查；

11.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

青羊工业园物业管理方案

园区内各球

1.每日全面清洁1次；

场

2.每周冲洗1次；

3.雨后及时清理积水；

4.随时保洁；

5.地面无垃圾、无污迹、无积水；8.6.休息椅摆放整齐，干净无尘；

7.球架、球网完好干净；

8.主管每日巡视1次以上；

9.领班随机检查；

10.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

园区内公共

1.每天全面清洗1次；

洗手间及移

2.更换垃圾袋；

动卫生间

3.随时保洁；

4.无异味；

5.龙头把手光亮；

6.面盆无污迹；

7.地面无垃圾、无污迹、无积水；9.8.地漏无污迹、通畅，无垃圾；

9.垃圾桶不超过容积2/3；

10.主管每日巡视1次以上；

11.领班随机检查；

12.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

青羊工业园物业管理方案

园区内游泳

1.每天投放1次消毒剂，清洗尘袋4—5次；

池及更衣室

2.每天吸1次池底的积尘；

3.每天全面清洁更衣室1次；

4.泳池边地面每天冲洗1遍；

5.泳池边及更衣室随时保洁；

6.非游泳季节泡水保护池底；

7.水清见底纹，水体的余氯含量达到国家标准（0.3-0.5mg/L，ph 值为

7.2——7.8）；

8.池面无飘浮物，池底无青苔、无积尘，池壁无污迹； 11.9.池边的溢水沟通畅无垃圾；

10.休息桌椅摆放整齐，干净无尘，遮阳伞无积尘；

11.岸边地面无污迹、无积尘；

12.更衣室内衣柜干净，墙面、地面干净无积水；

13.主管每日巡视3次以上；

14.领班随机检查；

15.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》（注明投放消毒剂、换洗尘袋

时间）。

住宅楼、办

1.每年清洗1次；

公楼、厂房

2.无明显污迹和积灰（漏水或酸雨造成的水渍除外）；

12.外墙

3.墙面无乱贴乱画；

4.主管验收检查合格。

青羊工业园物业管理方案

食堂地面、1.每日对餐厅全面清洁2次，中餐及晚餐前各1次；

桌椅、空调、2.每周清洁1次餐厅门窗玻璃；

挂画、门窗、3.每周清洗1次空调过滤网；

洗手间、餐

4.随时保洁；

厅前空地

5.地面光亮；

6.玻璃光洁无指痕无水点污点；

7.桌面光滑无油腻；

8.墙面无污痕；

14.9.天花顶、墙角无蛛网；

10.地砖、踢脚线无污痕

11.垃圾桶不超过容积2/3；

12.须在用餐前的11:30和17:30清洁完毕；

13.洗手间地面无垃圾、无污迹、无积水，墙面光洁无污迹，洗手盆及

台面无污迹无积水，洗手液充足，大小便池干净无污迹；

14.主管每日巡视2次以上；

15.领班随机检查；

16.保洁员按规定填写《保洁岗位巡视表》。

垃圾清运

1.垃圾清运及时，清运率 100%，垃圾桶周围无污垢、无积水，离垃圾

桶两米无臭味；

2.定期进行卫生消杀工作；

15.3.对有毒、有害工业垃圾，管理严格，按规定分装、处理，不得与其

它垃圾混杂；

青羊工业园物业管理方案

食堂内外灭

1.每月投药1次，在晚上6点-7点投放，次日早上8点前搜集死鼠；

鼠

2.投放处必须有明显警示语，以免宠物及小孩误食；

3.目测无明显鼠迹、绿化带内无鼠洞；

20.4.主管抽查3—5处投药点；

5.检查药物发放记录；

6.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。

食堂内外灭

1.室外用敌敌畏千倍液，室内用气雾剂；

蝇

2.消杀时间为下午3：00-4：00；

21.3.消杀频次根据苍蝇滋生情况由管理处确定；

4.投药后抽查，目测无蝇蛆滋生，无明显苍蝇；

5.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。

食堂、办公

1.药品为气雾剂；

区域灭蟑螂

2.消杀时间为夜间或发现蟑螂时；

3.消杀地点为阴暗潮湿的地方；

22.4.消杀频次根据发现蟑螂的情况由管理处确定；

5.药后抽查3—5处，无蟑螂；

6.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。

办公楼内灭

1.室内用气雾剂；

蚊

2.消杀时间为晚上6：00-8：00；

3.消杀频次根据蚊虫滋生情况由管理处确定；

23.4.投药后抽查3—5处，目测无明显蚊虫在飞；

5.保洁员按规定填写《消毒灭害记录表》。

青羊工业园物业管理方案

1、投诉受理：客户投诉一般包括来电、来函、来访和网上发布等形式，客户服务中心

设置专员负责投诉处理，收集、整理、记录客户投诉，并对投诉内容进行分类，对

于非开发公司和物业管理企业管理而导致的客户投诉，将委婉地向客户解释说明，并协助客户提供解决问题的途径；对于因开发公司遗留问题和物业管理职责引发的

客户投诉，由客户服务中心值班人员填写《客户投诉登记表》，安排项目部相关工作

人员和开发公司售后服务人员进行处理。

2、投诉处理：为保障投诉处理效率，项目部实行24小时值班制度，在接到客户投诉后，针对投诉类别、性质、影响范围，安排人员在 5分钟内到场处理。普遍性问题将在

第三篇：工业园物业管理方案

工业园物业管理方案

目 录 前言

众信物业管理公司简介 工业园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划 第二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施 第四节 管理人员的配备，人员培训及人员管理

第五节 管理规章制度，建筑及附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 第六节 便民服务

第七节 物业管理收费标准建议及收支测算 第八节 日常物业管理 部分公众制度及应急措施 精神文明公约 安全防范方法管理规定 消防安全管理规定 道路及车辆管理规定 工业园区设备安全运行制度 智能控制中心管理规定 消防给水设备保养制度 空调设备巡视管理制度 电梯巡视监控管理制度 水泵房运行操作规程 水泵房运行注意事项 绿化养护制度 清洁卫生管理规定 清洁作业规程及操作要领 清洁服务质量标准检测方法 意外事件处理办法 消防应急方案 停水及事故处理方案 物业管理委托合同

工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 结束语

第一章 前言

物业管理作为一种新兴的行业，它的产生和发展，对于改善人民群众的生活，工作生产环境，提高城市整体水平起到了积极的作用.《物业管理条例》的颁布和实施更是有力的促进了这一行业的发展，在不断规范行业的法制环境的同时，也使更多商，产，住，用物业进入物业管理市场.广州众信物业管理有限公司在顺应市场需要，提出“内部精细管理，对外稳健发展”的战略思路.在这思路的指导下来谋求企业的出路.我们公司追求的是通过提供专业的服务创出客户100%的满意度，我们不追求高额的短期回报，我们相信的是“只有最认真，才能最专业，只有最专业，才能最强大”.我们企业做好，做大，做强，为客户创造价值，也是对客户的最好回报.第二章 众信物业管理公司简介

众信物业管理有限公司是在广州市物业管理市场逐渐走向规范化，市场化，专业化之时应运而生.广州市房产局的各级领导在物业管理工作会议上多次提出:要让物业管理行业真正市场化运作，我们应按“国务院颁布的《物业管理条例》的相关规定——鼓励和支持专业物业管理公司的成立，逐步扭转开发商与物业公司的父子关系现状，从而改变广州物业管理现状，促进物管行业发展.”公司自注册前，就从公司的规范，专业，发展等方面作了全面的策划，并确定了“全心服务，在细微之处见精神;追求卓越，赢万从口碑创品牌”的公司理念.公司理念体现了这个年轻公司，即朝气勃勃，勇于创新，又脚踏实地以服务为本的精神.第三章 工业园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划

**工业园坐落于*****，是集办公和工业，宿舍一体的园区.一期占地面积69800平方米，总建筑面积约70000平方米，框架结构，其厂房面积42400平方米，办公面积5950平方米，宿舍20250平方米，园区道路面积18000平方米，绿化面积8000平方米，公共卫生面积8000平方米(不含建筑物内楼道走廊面积)，园区配套有路灯，水泵房，配电房，发电机房，煤气站，围墙(周界)智能防范系统，电梯9部，园区设有出入口一个.该项目布局合理，设施完善，设备高档.针对本次物业管理标的各个要素，我休养所管理思路概括为“一种模式，二项承诺，五个重点，五大措施”.一，认识与定位

该工业园区作为一个大型工业园区物业，整体形象应该着眼于全市，全省，乃至于全国，全世界.给该项目整体形象定位是:开放，高效，规范

开放 体现该工业园改革创新的思想和国际化的办公，生产方式 高效 展示该工业园进取，创新的精神状态和高效的运转机制 规范 体现该工业园作风严谨，运作规范高效，管理精细的风貌 二，一种模式

作为国际化工业园需要的是体现:开放，高效，规范，安全，文明，有序，舒适等，为此我公司确定该工业园区管理服务模式为:一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设和形象建 设的经营型物业管理模式.在我公司进驻后，要将公司“全心服务，在细微之处见精神;正大卓越，赢万众口碑创品牌”的理念全方位导入，并秉持我们的职业操守:“岗不离守，守不离纲，威武文明，诚挚服务”.我们深信通过我们的努力，一定能给贵公司和使用人交一分满意的答卷.三，二项承诺: 1，自接管该物业管理项目之日起，二年内使该物业管理项目成为优秀示范项目，树立工业园区引进专业化物业管理的成功范例.2，自接管之日起，即按照ISO9001-2000服务质量体系全面实施物业管理服务.四，五个重点: 针对该项目的特点和工作难点，我们确定了在管理上的五个重点: 1，树立工业园物业整体形象

通过环境形象，工业园区形象控制，公共设备和设施管理，治安和交通控制，管理服务人员行为规范等专业管理和文化气氛的融合，塑造工业园区开放，高效，规范的整体形象.2，确保因管理原因造成的治安消防事件发生率为零

从我们管理的经验来看，治安，消防状况的好坏是物业使用人衡量管理绩效的关键.我们相信只要通过对内的准军事化的管理和对使用人人情化服务，通过技防，人防，物防的有效结合，可以确保该区域内因物业管理原因而造成的治安，消防事件发生率为零.3，维护好工业园区的环境

该工业园区是对外的窗口，在环境管理方面，卫生管理是重点，本工业园区的卫生涉及到道路，厂房，宿舍，办公区等公共区域，以及外墙，只有通过专业的管理和不懈的努力，才能从根本上展现项目的良好面貌，同时园区内的绿化的养护要达到茂盛，常绿，无死苗，无杂物，辅助性的展现项目的良好形象

4，设施，设备及物业本身的管理，使工业园物业保值，增值

另外，该项目的设施设备齐全，我们在管理中，重点是强调专业管理，使其使用寿命增长，从而达到保值增值的目的.5，树立管理公司自身良好形象，使该项目成为口碑

该项目我们将从自身人员形象上下功夫，狠抓威武文明及职业化的特色管理，文明执勤，优质服务，从根本上树立良好形象，给到工业园的人留下良好印象，并为管理叹服，使工业园因我们的管理服务增加附加值.五大措施: 1，根据该项目特点，在治安管理上充分强调人的因素，所有保安管理员由管理处统一指挥调度，强调多重结合，即流动岗与固定岗相结合，全面防范与重点防范相结合，保安管理与其它人员相结合，白天外松内紧与夜晚严密相结合，小围合与大围合相结合.在物防上加强对物品进出管理，提高防范能力等，结合管理处统一管理，快速调度，确保治安万无一失.2，精心养护园林绿化，实施垃圾分流，加强环境文化建设和环保建设.针对该项目的现状要求，我们将设臵环境管理部(环卫，绿化)，养护工业园内园林绿化和管理好区域卫生，以保 障工业园区环境优美，干净整洁.第一:维护保养好工业园区绿化，使其保持常青，常新，始终焕发勃勃生机;第二:加强和引导环保意识的教育，使每位到工业园区的人员都自觉爱护区内环境;第三:垃圾分类收集，建立回收系统;第四:开展环境文化建设和环境形象建设.3，保证车辆有序停放.为防止车辆乱停放现象，我们将对使用人进行引导培训与现场温馨管理，提示相结合，对其讲理无效之后，给予处理，最后达到整齐，规范停车和秩序井然的目的.4，实行大围合整体管理与小围合局部管理相结合的管理方法.这种方法体现在人员安排，治安，消防，卫生设施，设备管理等各方面.我们以管理处为指挥机构统一集中管理，同时每块区域设班，组长负责各自具体业务，各单项业务又设管理人员检查跟踪，做到有条不紊，规范严密.5，我们在管理服务中将推出24小时值班巡逻的服务机制，以解决使用者所需.每二节 拟采取的管理方式，工作计划和物质需求情况 一，拟采取的管理方式

对于不同的物业，必须有不同的办法，我们拟采取的管理方式为:专业化，规范化，精细化，品牌化，经营型的管理方式.基本思路是:1，严格选人，谨慎用人，确保各类人员的专业素质和综合素质;2，提供24小时服务;3，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为;4，致力精神文明建设，实施品牌和形象战略;5，军事化管理加现代化管理.具体我们的管理分组织系统，运作程序系统，激励系统三个部分说明.(一)组织系统: 1，贵公司可以直接对管理处下指示，以提高服务效率.2，管理处实行垂直领导，减少管理环节，管理处设主任，文员，品管，各业务部门管理员和业务块操作员工.(二)，运作程序系统: 1，整体运作程序 2，内部运作流程 说明: 1，在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监督的封闭性.管理层既是指挥者，又是监督者，计划，组织，控制，反馈集于一身，避免管理环出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位.2，各层职责明确，工作程序有严格的质量文件进行规范.同时充分授权，在权责范围内最大限度地调动员工的工作积极性和主动性.(三)，激励系统: 说明: 1，激励机制重在尊重个体权利，保持团队战斗力，服务用户，创造经济和社会效益.2，思想工作机制重在激发潜能，形成共享的价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，尊重个人情感，针对个性心理及时做思想工作，方式有谈心，座谈等.3，奖惩机制与监督机制相结合，以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰，奖惩分明，通过奖励引着员工走，通过惩罚“打”着员工走，做到人人有动力，个个有压力.奖励分为物质奖励和精神奖励.4，培养提升机制在实际工作中极具价值.我们将培训放在集体和个人发展的重要位臵，目的是使员工忠于企业，一专多能，精益求精，在提升上不拘一格，能者上，平者让，庸者让，为人才的发展创造有利环境.5，工资福利机制重在考核，考核分月考核和考核进行，实行浮动工资，增强工作能力.6，企业文化机制是发展之源，通过企业文化的发展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过企业文化的凝聚力，引导功能，约束功能把员工的目标和公司的目标紧密结合起来.工作计划

依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为前期管理，常规期管理二部分，现拟工作计划如下.(一)前期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 物业管理标的调研 全面了解物业管理标的 05年12月31日 尽量提前 2 拟订管理方案

结合调研结果拟定管理方案 06年1月5日 尽量提前 3 接管合同签订 1，方案送审 2，签订合同 方案确认时止 尽量缩短时间 4 组建管理队伍 1，选拔 2，培训 3，上岗 方案确认至进场 5 整改及完善办公条件 1，安排管理用房 2，安排员工宿舍 3，物质装备到位 方案确认至进场 6 制订管理制度

1，制订切合实际的各项物业管理制度 2，导入ISO9001-2000 7 物业接管验收 办理书面移交手续

(二)常规期管理工作计划 序号 项目 内容 时间 备注 1 房屋及公用部位维修保养 1，制定大，中修计划方案;2，日常零修，急修管理;3，日常保养巡查管理;4，维修质量管理.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 2 公共设施，设备及场所的使用，维修，养护，管理

1，建立档案，搞好基础资料管理;2，运行管理;3，维修保养管理;4，险情应急管理;5，水池水泵管理;6，其他.接管验收后开始，部分待施工单位保修期满 属施工单位保修责任我公司将尽全力协调协助 3 安保管理

1，24小时值班及巡查，监控等安全防范管理;2，违章私设摊点及设立广告管理;3，消防管理;4，来人来访管理;5，物品出入管理.接管验收后开始 4 车辆管理

1，进出车辆管理;2，停车场管理;3，车辆行驶管理.接管验收后开始 5 清洁卫生管理

1，清洁卫生管理;2，环保管理;3，消杀管理.接管验收

后开始 6 绿化管理

1，室内绿化管理;2，室外绿化管理.接管验收后开始 7 客户服务管理

1，设立服务员和保安;2，人员形象及服务意识管理.8 标识系统管理 标识日常维护管理 9 档案管理

1，建立房屋共用设施设备档案资料;2，建立用户档案，房屋及其配套设施权属清册;3，建立严格的档案管理制度.接管验收后开始

(三)物质资金积累计划 序号 项目 数量 金额 用途 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 摩托车

电脑，含显示器 打印机 复印机 传真机 保险柜 照像机 电话

寝具和服装(套)疏通机 电焊机 1 1 1 1 1 1 1 1 按编制配 1 1 2000 4000 1800 6000 1000 800 2000 400 10000 2000 1000 用于联络及办理相关业务 办公用 办公用 办公用 办公用 办公用

用于文化活动

办公用 估算价 维修用 序号 项目 数量 金额 用途 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 冲击钻 切割机 电工工具 水工工具 木工工具 泥工工具

高空作业用工具铝合金梯 常用材料备件 吸尘机 垃圾箱

清洁工具(套)9 清洁车(专用)手推平板车 手推斗车 剪草机 绿篱机 人工喷雾器 绿化工具(套)对讲机 防毒面具 钢盔 消防靴

训练用具(套)1 1 2 1 1 1 1 2(一大一小)一批 1 10 18 4 1 2 1 1 1 7 8 4 10 10 1 1500 2000 800 500 700 300 1000 2000 10 3000 1000 4000 5000 3200 1500 1000 3200 150 700 8000 800 800 500 2000 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 维修用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 环境管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 安全管理用 合计:$74650元

第三节:各项指标的标准及达成标准指标采取的措施 本节参照《全国物业管理条例》，《全国物业管理示范工业园区达标评分细则》及ISO9001质量标准，我们对项目之物业管理要求的各项指标以表格的形式予以公布，并在列项中概述保障各项指标完成的实施措施.序号

指标名称 工作标准 指标测定依据 管理指标实施措施 1 房屋及配套设施完好率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

采用区域巡查管理与管理中心控制相结合的工作方法，落实责任，责任到人，建立完善的区域日检，周检，月检制度，健全档案记录 2 房屋零修，急修及时率 96% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 建立严格的修缮制度，要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜.并建立回访制度和回访记录，以优质服务为本，24实行小时值班制度 3 维修工程质量合格率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 建立维修回访制度，及时征求贵单位意见，保证反馈渠道畅通，以确保维修服务质量 4 大型及重要机电设备完好率 99% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

完善机电设备的运作制度和维护保养制度，配备专业工程技术人员，寻求专业公司支持，所有维修人员全部持证上岗，实行24小时专人值班，出现故障及时排除 5 疾呼完好及使用率 95% 全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

落实责任人，坚持对道路，路灯及停车场，消防设施设备等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养，由维修部落实，客户服务中心监督，并建立健全档案记录，完善规章制度，确保公共设施完好并正常使用 6 停车场完好率 95% 7 路灯安好率 95% 8 消防设备完好率 98% 12 9 治安案件发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

实行24小时保安巡查制度，分快速，中速，慢速巡查，24小时值班，接受报警及实施调度，根据实际情况，确立人防，技防与物防相结合的治安思路，明确保安职责，层层防卫，以确保工业园区人身财产安全 10 财产被盗率 1%以下 11 违章发生率 1%以下

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立交叉巡查制度，跟踪管理，对私设摊点，广告牌，广告字画，乱贴乱画等现象及时发现及时处理，加强宣传工作，杜绝违章发生并建立相应的回访制度 12 违章处理率 90%以下 13 火灾发生率 1%以下(年)全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准 全员义务消防员制，确定消防应急方案，定期培训和演习，加大宣传力度，由保安日常巡查，发现隐患及时处理，确保安全 14 绿化完好率 无

全国物业管理条例，全国物业管理示范工业园区达标评分细则，ISO9001质量标准

建立专业化绿化管理养护队伍，责任到人，区域负责与巡查制度相结合，加强宣传，发现问题，及时修复，确保公共绿化无破坏，无践踏，无黄土裸露;室内绿化常青.第四节:管理人员的配备，人员培训 一，物业管理处人员配备

该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配臵情况，帮我们在人员配备上坚持以公司“精干，高效，敬业”的用人原则为基础，确定“重学历也重能力，重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关.我们要求管理人员必须是一专多能.在管理队伍建设上，我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式，运用激励机制，严格管理，考核，并实行淘汰制，才能确保管理目标实现.(一)，管理处人员配备图

(二)，物业管理处人员岗位分布说明 1，管理处 主任:1名，负责全面工作.2，文 员:负责前台服务，和处理行政，物业事务等工作，并协助管理接待等工作，及负责档案管理，会务管理等工作.3，品 管:1名，负责各部门，各岗位的工作质量的检查，监督.13 4，维 修 部:2名，负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修，保养，巡视，维修检查监督等工作.5，保安队中队长:1名，负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作.保 安:13名，分三班24小时值班(其中一名轮休)，负责当班期间的安保工作.6，环境管理部部长:1名，负责清洁，绿化全面工作及对部门人员检查监督工作.绿化技师:2名，负责绿化养护工作.环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生.(三)，人员培训

企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源，要实现人才资源开发战略，我们确定了“全员培训，全过程考核”的培训方针，使培训真正落实到实处.1，培训的目标: 通过培训，提高员工的文化素质，业务技能和管理服务水平，使物业管理更加富有成效.2，培训内容:(1)新员工入职培训: A，企业培训:企业质量方针，质量目标，企业理念，企业精神等;B，员工手册培训:员工守则，礼仪行为规范，职业道德教育等;C，管理处概况培训:工业园区概况，公众管理制度，内部规章制度，管理架构等;D，物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;E，军训与参观学习.(2)岗位专业技能培训: A，基本技能培训:相应岗位的专业知识，ISO9001文件(包括质量手册，程序文件，工作指示，记录表格等);B，新技术(能)培训:智能化技术，新设备仪器的使用与管理技术等.(3)素质提高培训: A，操作层自我开发培训:进行有关学历，职称的外送培训，或利用现有条件，举办电脑，消防，环保等相关知识讲座;B，管理人员实行“四个一”常规培训，即坚持每月写一篇文章，读一本专业的好书，参加一次讲座，参与一次竞赛.(4)新政策，新理论培训: 物业管理理论动态，有关法律，法规，同行业新动向等.(5)培训者培训: 培训者更新知识及观念，吸收新理论，不断创新培训工作思路的培训.3，培训计划(不具体阐述)4，培训的评估考核

(1)培训中考核:根据实情，边培训，边考察，理论与实践相结合，这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作，对没有按要求做的员工进行监督和指正.(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种，反馈培训绩效，把考评的结果作为薪资发放的依据.第五节:管理规章制度和建筑及其附属物档案，设施，设备，业主档案的建立与管理 一，管理规章制度

科学完善，合理量化.健全实操的管理规章制度是我们取得成功的重要法宝，也是提高服务品质，提升工业园区形象的重要依据.为进行统一规范和管理，接管后，我们将严格按照 14 ISO9001国际标准人，及我公司质量体系文件的要求，对项目实施专业化，规范化管理.我们还将根据该项目实际情况对规章制度及相关程序作适当调整.管理制度主要包括公众制度及应急措施，ISO9001服务质量控制程序文件，公司内部管理制度等.二，档案建立与管理随着建筑设计高科技，专业化的发展，信息成为管理资源中又一重要因素，为此，在信息收取时广开信息渠道，存储时做到内容全面，丰富，收集时尽可能地完整.我们拟对项目所有物业管理与服务的项目，从主体到配套，从建筑到环境，从硬件到软件等都建立相应的管理档案.并树立档案管理的财富观，资源观和服务观，使档案管理真正为管理服务.三，档案管理运作环节

1，资料的收集，直接隶属于客户服务中心.建立相应的规章制度，对所有档案资源进行严格管理.在收集时，坚持内容丰富的原则，根据实际全面收集，小到一盆花都有详细的资料收集.2，资料的分类整理，根据其性质，特点进行细分，做到条理清晰，分类合理.3，资料归档管理，按照资料本身的内在规律，联系进行分类保存，做到便于查找和调用，在进，出档案室都有严格的规定，严防文件流失.档案的管理环境必须做到“三防”，即防火，防潮，防变质.四，档案资料的分类 1，接管移交资料: 名 称

资 料 内 容

工程建筑产权资料

A:规划图纸，项目批文，用地批文

B:建筑许可证，投资许可证，开工许可证 C:拆迁安臵资料 工程技术资料

A:红线图，总平面图

B:地质勘察报告，开竣工报告，图纸会审报告 C:工程合同，工程预决算

D:工程设计变更，通知及技术核算单

E:竣工图:1.单体建筑，结构，设备竣工图

2.消防，智能化，中央空调等工程及地下管网竣工图 F:房屋，消防，智能化，中央空调等竣工验收证明书 G:钢材，水泥等主要材料的质量保证书 H:新材料，构配件的鉴定合格证书

I:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备的检验合格证书 J:供水，供电，电梯，消防，智能化，中央空调等设备技术资料 K:砂浆，混凝土试块，试压报告 L:绿化工程竣工图 M:其它技术资料 2，管理档案资料 名 称

资 料 内 容 物业资料

A:基本资料 B:标识资料

事务管理资料

A:事务值班表 B:事务交接记录表

C:物品搬出(入)登记表 D:日常事务巡视记录 E:事务回访登记表 维修资料

A:维修申报表 B:维修服务派工单

C:维修回访记录本 D:公共设施维修记录 安全防范及交通管理资料

A:日常巡查记录，交接班记录，值班记录

B:查岗记录 C:物资搬运放行记录，紧急事件处理记录 D:车辆管理记录，车辆详细资料，车辆出入记录 设备管理资料

A:公用设施保养维修记录 B:各项机电设备保养维修运行记录 C:设备分承包方维修保养记录 D:设备检查记录 员工管理资料

A:员工个人资料，聘用表 B:员工业绩考核及奖罚记录 C:员工培训计划及实施记录 D:员工培训考核记录

E:员工外出考评及参加演练记录 F:员工住房及内务管理记录 意见反馈资料

A:服务质量回访记录表 B:意见调查，统计记录 C:投诉及处理记录表 行政文件资料

A:管理处主任值班及督察记录 B:政府部门文件 C:物业公司及主管领导部门文件

D:管理处规章制度，通知，通报等文件

E:管理处荣誉一览表 F:管理处接待来访参观记录表 会务资料

A:会务承办实施方案 B:会务摄影及录音，录像资料 第六节:便民服务

当我公司接管本项目物业管理后，我们将围绕人员切身需求，秉持“以客户为中心，优质服务，低价收费”的经营方针，尽量开展各项便民服务，包括无偿服务项目和有偿服务项目，以下面所列.总之做到使用人有什么需求，我们就想办法满足.序号 项 目

服 务 收 费 标 准 备注 1 代理办公物品维修

按维修单位标准收取维修费，每次维修费货比三家，经同意后送修，加收适当服务费 2 代购车船航空票

除实际费用外，按规定加收手续费 3 代寄，代领邮件

加收适当服务费 4 配备急救箱，急救药品

按药品的实际收费，不加收服务费 5 建立活动组织，组织文体活动

活动费用按实际发生收费，不加收服务费 第七节:物业管理收费标准建议及收支测算

本项目物业管理采用包干制，厂房物业每平方米每月1.5元，办公物业每平方米每月2元，宿舍物业每平方米每月0.5元，即:每月物业公司的收入为42400m2×1.5元/m2+5950m2×2元/m2+20250m2×0.5元/m2=85625元，每月物业公司支出及利润见下表: 类别 序号 项目 计算式 月支出 备注

人 工 费 用 1 员工 工资 30人

管理处主任:3200元×1人=3200元 客服文员:1400元×1人=1400元 品管文员:1400元×1人=1400元 保安队长:2000元×1人=2000元 保安:1400元×13人=18200元

环境管理部长:2000元×1人=2000元 绿化技工:800元×2人=1600元 环卫工:700元×8人=5600元 维修技工:2000元×2人=4000元 39400元

工资中含伙食费和员工社保费 2 员工 保险 30 120元×30÷12 300元

意外伤害险 3 福利费等各类经费 17.5% 39400元×17.5% 6895元 小计

46595元办 公 费 用 1 交通费 综合测算 3000元 2 通讯费 3 办公易耗品及办公设备保养 4 勘察业务费，公关费 小计 3000元

公 共 设 施 设 备 日 常 维 护 费 用 1 公共房屋

综合测算，一般月费用计算式为:物业总面积×3元/m2÷12月=68600×3÷12 17150元 2 室内外走道 3 化粪池清理维护 4 污，雨水井清理维护 5 停车场道路维护 6 灯具(园林，路灯，楼道灯，高杆灯等)7 标示牌，宣传栏等维护 8 水泵(含水管阀门)日常维护 9 变压器，配电房维护 10 消防设备维护 11 其它设备设施维护 12 电梯保养，维修，检测等费用 13 发电机维护保养费 14 煤气站维护

15 监控系统维护 小计 17150元

环 境 管 理 费 用 1 园林绿化保养，修剪，施肥，喷药，补种，机具损耗，用油等 综合测算，般月费用为绿化面积×0.3元，故为≈8000m2×0.3元 2400元

不含室内绿化养护 2 办公，生活垃圾转运费

3个桶×350元÷36个月=29元 3个桶×180元转运费=540 569元

生产垃圾另定方案 3 除四害消杀费用

180元/月与相关单位签合同 180元 4 保洁工具，清洁用品损耗，材料物资 综合测算 2000元 5 外墙清洗

费用与甲方单独结算 小计 5149元

共 用 水 电 费 1 所有用水用电费用(楼梯灯，路灯，园林灯，水泵运行，绿化用水，其它)由物业使用人直接缴付 无

物业公司可代收代缴，收取时加损耗费用 小计 无

其 它 支 出 费 用 1 文化宣传费 500元 2 物业管理责任保险 30000元÷12月

2500元 3 税金

85625×5.5% 4709元 小计 7709元 总计 79603 物业公司利润

85625-79603=6022元 第八节:日常物业管理

日常物业管理是物业管理单位实施管理与服务功能的重要阶段，我们将该项目物业管理工作分为介入期和常规期二个部分，在介入期我们从物业管理角度提出一系列建议，并依据贵单位的认可项目实施整改和进一步完善物业管理方案，为今后物业管理打基础.常规期物业管理工作，包括房屋，设施，设备维护，环境管理，安全防范管理，消防管理，车辆管理等多方面内容，其中有些项目已在前面相关章节体现.在此章节我们只是就其有关内容进行阐述.一，介入期

在此阶段，我们主要是进行调研，编写方案，做好验收接管工作.(一)，调研，编写方案工作(二)，验收接管

1，拟定验收接管方案，组建验收接管小组.2，对项目进行全面验收，接管，包括资料接管，另附验收接管相关表格.3，如有整改，在整改完毕后对整改项目进行接管，届时另列清单交接.二，常规期物业管理(一)，安全管理

1，安全防范管理分为四个层次:第一层为督导层，全面巡查防漏堵漏;第二层为门岗人员进行封闭控制;第三层为监控系统;第四层为最里层，实行步行巡查，发现问题及时处理或汇报处理，同时我们将编制专项方案进行漦??团体组织集会.四，讲究公共卫生，不乱丢垃圾，瓜壳，纸屑，烟头等，不随地吐痰和大小便，不高空抛物，不饲养禽兽，不在公共场所弃臵及堆放杂物，共同维护公共卫生.五，爱护公共财物，维护水电，通讯，消防等公共设施.六，爱护花草树木及公益设施，不攀摘花果，不践踏草坪.七，加强安全防范意识，认真做好防盗防火工作.八，积极参与公益活动，热心福利事业，尊重妇女，爱护儿童，关心帮助残疾人.九，积极维护工业园区形象，提出合理化建议，积极配合管理处的各项工作，为将工业园区创建成物业管理示范项目而努力奋斗.安全防范管理规定

为提供优质保安服务，保障工业园区的公共设施及人员生命财产安全，特制定本规定.一，工业园区安全治安保卫工作由工业园区物业管理处协助辖区派出所完成.管理处工作人员有权对违反工业园区管理规定的行为进行检查，纠正.二，物业管理处的职责和权利

1，严格执行国家治安条例，密切配合公安机关维护工业园区公共设施及人员生命，财产安 20 全.2，实行封闭式的安全管理办法，保安人员24小时值班巡逻，处理所有紧急事项.3，负责本区域的机动车辆，摩托车，自行车的管理，车内所载物品如有可疑须检查明后方可放行.4，夜间门岗负责出入登记等工作.贵重，大件物品离开本区域，须查验委托单位出具的《物品搬出放行条》方予放行.5，对不遵守制度的人员，应进行劝阻，制止，情节严重者移交有关部门处理.三，工业园区严禁下列行为: 1，严禁非法携带，存放枪支弹药，非法储存，使用爆炸，剧毒，易燃，放射性等危险品.2，严禁非法制造，贩卖和携带匕首弹簧刀等管制刀具.3，严禁非法吸毒，贩毒，嫖娼卖淫，制造，销售各类毒具或聚毒.4，禁止窝藏各类犯罪分子.5，不得利用房间为盗窃活动提供方便.6，禁止制造，复制，出售，出租或传播淫秽书画及淫秽录像物品.7，未经批准不得擅自改装，破坏正常供电线路.8，不得损坏，移动消防器材，标志，挪用消防水泵.9不得故意损坏区域内各种公共设施，设备.有上述行为，物业管理处有权按《治安管理条例》予以纠正，情节严重交公安机关处理.四，工业园区经营人员职责和义务: 1，遵守国家有关法律，法规和本工业园区的各项规章制度.2，具备足够的安全意识，积极配合物业管理处保安人员，搞好工业园区的安全保卫工作.3，勇于制止，举报破坏本区域治安隐患的人和事，并协助物业管理处处理.4，正确作用电子智能化系统，保证有关治安报警设施的完好及有效使用，并勇于承担自己造成的相应事故责任.消防安全管理规定

为了加强工业园区的消防管理，保障公共设施及人员生命财产安全，根据国家有关消防法律，法规制定本规定.一，本规定由物业管理处和工业园区所有人员共同遵照执行.二，工业园区的防火工作，依据“预防为主，防消结合”的原则，实行综合治理，并接受市公安消防局的领导和监督.三，工业园区的防火管理实行分工负责制，由产权单位组织管理，物业管理处具体负责，由消防部门监督实施.四，物业管理处的防火工作职责: 1，宣传消防法律，法规和防火安全知识，对客户进行经常性的防火安全教育;2，制订防火管理制度，并监督保障实施;3，定期组织开展防火自查，及时掌握辖区物业的防火情况，协调有关方面采取相应保障措施;4，保证公共区域疏散通道的畅通;5，定期对辖区公共消防设施，器材进行检查和维修，保养，使其处理良好备用状态;6，正常情况下消防设施的停水停电不得过夜，特殊原因需要过夜的，必须经有关人员同意，并及时通知所有人员加强防范;7，领导义务消防组织，进行扑救初期火灾和安全疏散演练;8，严禁载有危险品的车辆进入本区域或停放;9，组织人员补救初期火灾，对情况严重难以扑灭的，应及时打“119”电话求救，并协助维持 21 火场秩序，配合事故处理.五，工业园区经营人员的消防职责和义务: 1，遵守电器安全使用规定，严禁乱拉临时电气线路，严禁超负荷使用电器;2，不得随意堆放，晾晒易燃物，严禁乱扔烟头，严禁将带有火种的杂物或其它易燃物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶内烧垃圾;3，室内不得存放超过0.5公斤的汽油，酒精，香蕉水等易燃品;4，严禁占用，堵塞任何消防通道，楼梯走道，天台出品或其他疏散口，严禁在楼道，天台进行喷油漆的危险作业;5，严禁损坏，盗用消防设施，器材，挪用消防设施及消防水源;6，严禁封闭或损坏安全疏散标识，事故照明设施及消防标志;7，遇强雷天气，尽量关闭所有电器，拔掉电源插座，以免烧坏电器或发生火灾;8，发生火灾时，应及时告知物业管理处或拨打119，并关闭电闸，迅速离开现场.使用楼梯走廊逃生遇烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖在面部，免受烟雾熏晕;9，学习消防常识，掌握简易的灭火方法，发生火警及时报警，积极扑救;10，发现他人违章用火，用电，用电焊，气焊或有损坏消防设施，器材的行为，应及时劝阻，制止或向物业管理处报告;11，所有人员必须服从消防机关和物业管理处有关消防方面的管理，监督，不得刁难，辱骂或以暴力，威胁手段妨碍消防工作人员执行公务.纵火者，将依法追究刑事责任.六，物业管理处或房屋产权单位需要改变的用途时，其防火安全必须符合国家有关法规要求，并经市消防主管部门审核同意，方可使用.七，在执行灭火救灾任务中受伤，致残或牺牲的人员其医疗，抚恤待遇及其养伤期间的生活费用，由发生火警的肇事者按照国家有关规定给予补偿.八，公共娱乐场所按《公共娱乐场所消防安全管理规定》执行.九，凡违反本规定的，物业管理处可根据有关法律，法规及有关规定报请消防主管部门进行处理.道路及车辆管理规定

为了加强区域内交通管理，维护交通秩序，根据交通有关法规，特制定本规定: 一，各类车辆在本区域行驶停放，须遵守下列规定: 1，遵守交通管理规定，爱护道路，共用设施，不得碾压绿化草坪，损坏路面路牌及各类标志等公共设施;2，机动车辆在本区域行驶，时速不得超过安全标准，严禁超车;3，车辆停放应服从管理人员指挥，在规定位臵停放，注意前后左右车辆安全;4，车辆停放后，必须锁好，并调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，否则后果自负;5，不准在行车道，消防道上停放车辆，不准将车辆驶进人行道;6，不得在区域任何路段试刹车，练习驾驶，有滴漏机油等必须清洗干净;7，除执行任务的消防车，警车，军车，救护车外，其它车辆一律按本规定执行.二，停车场管理规定

1，服从保安员指挥，严格按照标识有序行驶及停放;2，工程车，履带式车辆不得驶入停车场;3，不得损坏车场设施，正确使用停车卡，对冲关者一律严惩;4，严禁运载剧毒，易燃物品，枪支火药和其它危险物质的车辆进场;5，车辆有滴漏机油等现象必须立即清洗干净;6，车辆停放后，自觉锁好车门，贵重物品不得放于车内;22 7，管理处对车辆只提供车位及对车辆秩序进行管理.停车场内的车辆如有遗失，管理处只负责协助车主进行调查，并协助车主向保险公司索赔;8，凡无行驶证的车辆和未办理保险手续的车辆遗失，由车主自行负责处理.工业园区设备安全运行制度

一，机电设备的管理以安全，正常，经济运行为标准，机电设备的操作，保养，维修由专业技术人员实施，维修人员须持相应的操作证，上岗证.二，智能控制，消防，电梯，供电，供水设备管理实行24小时值班制度，值班员必须密切留意和掌握设备的运行情况，发现问题及时处理，并做好运行记录.三，机电设备严格按照设备维修保养规程进行维护，保证设备完好.四，值班员和维修人员应严格按照安全操作管理规程进行操作和维修.五，设备管理人员应了解和掌握设备运行规律，贯彻以预防为主的方针，防止事故发生.六，维修设备时，应准备好材料和采取相应的安全措施和技术措施，防止触电及设备事故的发生.七，在电源干线，低压配电柜上进行工作时，必须有专人监护，操作必须使用绝缘工具并悬挂标示牌.八，做好设备运行和维修记录，建立设备台帐，定期对设备进行清洁卫生.九，供配电设备房必须具备灭火器材.智能控制中心管理规定

一，智能控制中心实行专职人员全日值班负责制.二，信息值班员每天检查各类信号是否正常，如不正常应立即查清原因，上报主管，遇到重大问题迅速上报管理处主任.三，控制中心出现报警信号，立即核实信号真伪情况，如报警属实，按相关“应急措施”处理，如属误报应进行复位，并记录在《智能控制值班记录表》中.四，智能控制系统在正常情况下应处于自动状态，每半月进行一次自动，手动的操作检查，以确认设备是否处于完好状态，并将检查结果记录在《智能控制值班记录表》中.五，智能控制设备出现故障时，值班员应填写《智能控制设备维修申报表》，并立即通知客户服务中心以调度专业技术人员进行维修.六，智能控制中心内的电话属专用报警，调度联系电话，任何人不得占用而影响工作信息传送.七，智能控制中心内严禁吸烟，严禁存放易燃易爆等危险物品，中心内配备便携式灭火器和常用灭火器械.八，严禁外人进入智能控制中心，如因工作需要必须经消防主管批准，未经许可，中心工作人员不得接待任何来访者.消防给水设备保养制度

消防给水设备是有效扑灭火灾的重要设备，设备是否保持良好预备状态，关系到客户的生命及财产安全;为此，维修部每月必须对消防设备定期做好保养工作，确保设备完好.一，每月对消防给水设备做好维护保养工作

1，检查紧固控制柜电气节点，触头有无氧化现象，柜内有无积尘，蜘蛛网等异物;2，检查进出水阀门开，关状态，阀门不能出现滴水，保持阀门处于正常开启状态;3，检查加压泵泵轴是否滴水(滴水每分钟不超过20滴)，对泵轴填料做适当调整，使其保持正常;4，检查所有紧固体螺栓是否有松动，锈蚀并做适当调整，使其保持正常;5，泵轴及时添加润滑油，使其保持转运灵活等.二，启动检查消防泵加压是否可靠

1，转换开关是否在自动位臵;2，打开排水阀门观察压力表指示，压力降至一定范围时，消防泵是否安全启动;3，消防泵安全运行5分钟，关闭排水阀，观察压力表达到正常压力值时，消防泵是否停止运行;4，如发生消防泵不能安全启动，运行，保养人应及时报告主管，由主管组织相关人员进行处理.三，保养结束后，将转换开关臵于“自动”位臵，清扫设备卫生，做好保养记录.中央空调设备巡视管理制度(根据实情定)一，中央空调开机成功后，为了保证空调系统的良好运作，值班员每隔4小时巡视一次中央空调机组，巡视的主要部位包括: 1，检查电压表指示是否正常，正常情况为380V±10%;2，检查三相电流是否平衡，是否超过额定电流;3，检查油压表是否正常，油压的正常范围100～150pa;4，检查进出冷却水温度(进水温度<35℃，出水温度<40℃);5，检查进出冷冻水温度(冷冻水进水温度<0～18℃，温度6～8℃);6，主机运转过程中是否有异常振动或噪音;7，冷却塔风机运转是否平稳，冷却塔水位是否正常;8，检查管道，阀门是否渗漏，冷冻保温层是否完好;9，检查控制柜各元件运作是否正常，有无异常的气味或噪声;10，各种标识工具是否完好等.二，值班员巡视中发现设备有缺陷存在时，立即通知维修部主管.维修部主管分析缺陷后，联系相关技术人员处理，如缺陷较严重时，可按操作程序停机，并通知相关人员，说明情况.三，值班员对巡视的情况认真做好记录，如设备故障正在处理时，未经维修部主管同意不准离开.四，为了防止意外事故，机房应随时上锁，钥匙由值班员管理，任何人不准私自配钥匙，下班时，将钥匙及巡查记录交给接班人，交班人与接班人严格按交接班制度执行交接手续.电梯巡视监控管理制度 为确保电梯安全，可靠运行，电梯管理员负责对电梯设备的统一管理，并监督值班人员执行: 一，值班人员每日对电梯机房，轿厢，井道，底坑等主要部位巡视一次，根据巡视情况填写《电梯设备巡视记录》.二，巡视时按以下内容认真巡视检查: 1，曳引机是否有噪声，异味，是否烫手，轴承螺栓是否松动;2，减速箱的油位，油色是否正常，连轴器是否可靠;3，指示仪表，指示灯，各继电器运作是否可靠;4，变压器，变频器，电抗器等是否过热;5，制动器，曳引轮，曳引绳，限速器等是否正常;6，通讯设施，标示牌，盘车手轮，开闸板手等求援工具是否放在指定位臵;7，电梯运行有无振动，开关门是否顺畅，底坑限速器是否正常等.三，巡视中发现不良情况时，值班人员应及时报告电梯管理员，由电位管理采取措施进行调整.如果问题严重则应联系公司评定合格的电梯维修保养公司进行处理，必要时可切断电源暂停使用电梯.四，值班时发现电梯有缺陷存在时，必须及时处理，缺陷未处理好不得擅自离开，监控缺陷处理的进度，并积极配合维修人员处理完毕缺陷，并做好记录后方可离开.水泵房运行操作规程

一，水泵房为工业园区工作，生活，消防供水控制中心，设备工作是否正常直接关系到所有人员的生活及安全问题.运行操作人员必须将设备的安全运行放在首位.二，水泵的运行操作

1，运行前应检查进出水泵阀门是否打开;水池内储水是否充足;泵的转运是否灵活等等;2，泵的填料部分允许有少量滴水(10～20滴/分钟)，如出现大量滴水，应做适当调整.各阀门填料处不允许滴水，如出现滴水，应拧紧相应的螺栓.3，供水时应经常检查水箱水位，严禁漏水跑水;4，水泵及其它设备的巡视检查应认真仔细，做到检查项目不遗漏，并做好记录.三，泵房卫生

1，泵房内每日交班前进行清扫，每星期彻底打扫一次，管道，阀门，水泵及控制柜周围不允许有蜘蛛网和积尘;2，泵房内，水池井盖周边应保持清洁，人离开时，房门必须上锁.四，发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不允许交接班.水泵房运行注意事项

一，值班员巡查时应认真仔细检查机组运行情况，做到“三勤”(勤听声音，勤看仪表，勤测温表).二，启动水泵时严格按《水泵操作程序》进行;“手动”启动次数不应连续超过3次，排污泵不允许空载运转.给水泵在“手动”位臵运行时间不允许过长.三，监视变频控制是否按设定时间切换机组，信号，仪表指示是否正常，确认是否在正常压力状态.四，注意电动机发热，通风情况，经常保持电机周围的清洁，及时排除泵坑积水.五，水池储水是否充足，浮球阀开关工作是否正常.如储水不在规定范围内，及时查明原因后对水池储水进行调整，并做好记录.六，发生下列情况之一者应迅速停止运转，必要时切断电源检查原因，消除故障后方可运行.1，电流突然升高超过允许范围时;2，水泵有不正常声音或发出强烈振动时;3，电动机内或变频控制柜内有火花或冒烟时;4，压力表突然升高或降至不正常范围时;5，水泵轴承和电动机温度超过允许范围时;6，水泵无水空转或反转时;7，危及设备或人身安全时.绿化养护制度

为搞好室内，室外绿化管理，确保花草树木繁茂，长势良好，特制订本制度.一，室内养护标准及目标: 1，浇水:根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水;2，花木除杂:及时消除杂草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂草，杂物;3，修剪整形:根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观大方;4，施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次;5，病虫防治:春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作;6，长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换.二，室外养护: 1，基础性更新改造: 25 土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良，彻底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草剂，消除杂草.2，常规性养护工作:(1)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪，每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪，草皮修剪春，夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春，夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米;(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透水1-2次，室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主;(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥;(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥一次;(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的清理灭除和树干涂液防虫，防病等保护工作;(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植;(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使用农药时必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散;(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风，霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失;(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥;(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生麸保证长势旺盛.绿篱，花球死亡缺苗，须在1周内补种好;(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除，以免干枯影响美观.清洁卫生管理规定

为了更好地了解我公司进驻后的具体工作办法，现我公司就管理处环境管理部清洁卫生工作的有关事项作如下说明: 第一:清洁品质控制 一，清洁计划

1，向管理处提交清洁服务计划;2，根据计划书内容按步骤实施日，月，季的清洁工作;3，根据计划书内容会同管理处工作人员实施日检，月检工作;4，月终根据统一考评检讨修订下月度的实施清洁计划;5，急(突发)事件的处理对应计划方案提交;二，清洁实施

1，向管理处发出每日清洁完成情况报告;(简称“日报:)2，各现场每日举行前日工作情况总结，当时工作安排;(简称”早会“或”例会“)26 3，各项日常清洁工作安排表，指导书;4，各项定期清洁工作安排表，指导书;5，各项内部清洁完成情况考评资料;6，各项清洁工作方法指示书;7，各项清洁工作安全批示书;三，清洁技术应用

1，清洁新技术的应用和推广;2，现场清洁问题的研究，解决;3，清洁高效率方法的研究，运用;四，清洁监督与检查 1，清洁日检表 2，清洁周检表 3，清洁月检表

4，各项清洁作业标准书 5，各项清洁作业岗位职责 6，清洁奖罚制度

7，各分现场之间交替检查，评比 五，员工管理

1，定期的清洁培训 2，员工道德教育 3，作业标准化管理 4，员工考评制度

第二，清洁原则及清洁方案 一，清洁原则

创造舒适的环境，杜绝任何污染

★在物业区域内部，要求任何部位必须干净整洁，一尘不染，无卫生死角 ★亲切的服务，给人以温馨的感觉 ★垃圾及时清理，免除空气的污染 保持建筑常用常新

★使用适当的洗剂，保持建筑外观干净，常新，不受损坏 ★使用无污染洗剂，保持环境的清新

★采用保护措施，避免建筑使用中的最小磨损 安全作业的确立 ★实施安全操作教育

★清洁作业采用安全保护，防止其它建筑的意外损伤

★清洁工作中必须使用作业指示板，警示牌，防护栏，安全帽 作业情况督察

★现场管理者每日巡查作业完成情况，提供报告书 ★各区域负责人每月进行互检

★公司技术部每月进行作业指导，监督检查 作业效率提高

★大面积作业区域逐步采用人员和机器的相互配合 ★建筑采用先进的专用设备进行保养

★逐步使用设计科学，合理使用方便，快捷的作业器材高效率的完成各项作业 27

树立良好的社会形象，创超一流的环境 ★使用高效作业设备，确保环境干净，整洁 ★选用高素质作业人员，注重人员形象教育 ★严格要求着装整齐，服务语言标准化 二，具体清洁方案构想 人员的选择，培训，教育

★选择年青，工作勤劳，有一定文化素质的员工 ★注重职业技能培训和服务规范化教育 ★定期进行新技术培训 器材及洗剂选定

★针对石材选用养护技术设备

★大堂适时采用先进设备进行大面积清洁作业

★不锈钢表面使用进口高密度柔软清洁巾进行不损伤清洁 公共场所设施清洁

★洗手间设施定期进行消毒

★垃圾桶，箱定期进行消毒，避免空气污染 保护作业法

★保护建筑的作业:不同的建筑采用不同的方法和洗剂

★保护使用者的作业:A，选择适当的时间作业;B选择无噪音作业，避免干扰 ★使用保护剂全面保护建筑外观 清洁作业的实施 ★制定详细的计划书

★管理人员确认作业完成情况 ★定期进行专业的技术培训 ★紧急事件的应急增援

★加强夜间作业避免影响白天的正常工作 ★严格控制外部垃圾，尘沙对内部建筑的破坏 ★加强大堂的日常作业 三，清洁业务的基本方针

建筑物本来是美造型，脏便会降低其价值.建筑物的美在于通过频繁的清扫，才能展示美的所在，给人们留下美好影响.清扫业务的好与坏，因为一般一通过肉眼也可以判断，因此经常保持良好的清洁状态便是提高工业园区以及清扫业务形象的重要事宜.如对建筑物的清扫偷懒会加速建筑退化，这已成为现代清洁业务的一般常识，清扫作业可以防止建筑的磨损，变色，生锈，发霉等现象，不仅可以提高美观，在保护建筑方面的作用更为显著.例如:地板涂地板维持剂，不仅可以预防地板脏污，又可以提高建筑的美观，同时也是保护地板的一项重要工作.四，确定清洁作业基准

制定清扫业务标准，需要考虑建筑物的建筑构思，建筑物内的使用状况(场所)，季节，时间等因素.对于制作贵工业园区的作业基准，由于建筑物详细情况目前尚有个别不明之处，请允许我们按照通常的作业基准制作程序加以说明.在我司的清洁管理工作中，作业基准，作业实施不是孤立分开的，而是如下表一样，从制定计划到判断，评价都作为有机整体来考核实施.因此，我们确认在与贵方密切交流，会商共进的前提下，通过下列循环可以永久维持建筑物 28 优美高雅的环境.五，清洁的目的及特点

1，清洁作业的根本是清除建筑上附着的污垢，最终达到提高建筑美观，保护建筑，延长其寿命，洁净环境卫生的目的.2，清洁概念

工业园区的清洁因其建材，场所，使用者，用途的不同，其相应的清洁方法也不同，清洁固有”千变万化“之称，正是这样的变化对作业人员的要求也提出具有专业化和广泛的建材和洗剂知识.1)针对不同的建材采用不同的清洁方法(如石材，金属，毛织物，胶等)2)针对不同的场所采用不同的清洁方法(洗手间，走廊，停车场等)3)针对清洁分类采用不同的清洁方法(日常清洁，定期清洁，特种清洁等)4)不同的用途采用不同的清洁方法(办公楼，住宅等)清洁的特点:正如前所述工业园区的情况不同，故其作业的实施也相对不同: 1，进行详细的调查;2，制定完善的作业计划;3，划分作业不同的区域进行;4，制定全面的建材保护措施及方法;六，重大问题处理

我司设有专人负责各现场的重大问题及突发事件的应急处理，并配有机动小组.七，客户至上

这是我公司的服务宗旨，对我们的服务对象提供服务，如遇管理及作业上的重大问题，我公司上层管理者都非常重视，妥善的处理是我公司在市场竞争中生存的唯一条件: 1，贵公司的要求就是我们最重要的工作;2，定期进行现场内部的5S整顿;3，内部定期举行内部管理例会解决现场的工作;4，定期举行管理会议商讨落实管理工作.八，处理客户投诉

1，如何对待客户的投诉

A，对客户的投诉处理应放在首位;B不吝惜对处理客户投诉所花费的时间与金钱;2，处理客户投诉的姿态

A，接到投诉，应立即赶往现场，速度越快越好;B，无论是什么状况都必须道歉;C，绝对不允许反驳或找借口中;D，掌握如何当场或用电话应付的技巧;E，无论人，场所，时间是否相同，应掌握顺利处理的技巧;3，对投诉的事后处理

A，分析原因，责任的存在，并向总负责人汇报;B，协商如何避免再发生的对策;C，如决定了具体对策，应立即付诸于行动并向客户汇报.九，教育理念

楼宇清洁业务的目的在于给工业园区使用者提供舒适的使用环境，因此，以提供最佳的作业技术为主要目标，遵守楼宇管理的有关法规，实施以提高作业质量，效率，包括服务等的性教育训练.29 1，教育训练的三项目 1)硬件教育

A，清洁五原则的教育

B，各种建材清洁养护的技术 C，机器，器材的熟练使用 2)软件教育

A，各种的作业计划，作业程序 B，人事，劳务管理，一般的教育 3)服务教育

A，服务态度:作业态度，礼节，着装 B，精神性服务:配合顾客的心情，愿望 2，提出最佳作业技术的建议 为提高和维持对建筑物的美观，对作业，员工以及工业园区的使用者提供和创造安全，舒适，卫生的环境和高效率作业目标进行教育培训.3，教育训练负责人

由专业技术教育负责人和经理负责进行教育训练.(教育负责人:是指在获得国家标准的资格证书或获得职业训练指导等各领域专业技术与指导技术等职称的人才)4，教育训练对象

一般员工，各现场负责人以及本地教育指导者.清洁作业规程以及操作要领 场所

每日清洁内容 次数

每周清洁内容 次数

每月清洁内容 次数

每季清洁内容 次数

所有大堂及走廊通道

1，地面清扫，拖净，推尘 2，垃圾处理

3，烟灰筒，垃圾箱，花盆清理擦净

4，装饰，指示牌，排风口，消防设备清洁 5，所有门，玻璃清洁 6，污渍，手印处理 7，灯饰设备

8，地垫吸尘，扫净 9，防盗门擦拭 1 1 1 1 1 30 1 1 1 1 1，墙面除尘

2，烟灰缸，垃圾桶消毒清洗 3，防火门全面清洁 4，入口大门玻璃清洗 5，不锈钢打保护剂 6，地脚线擦净 7，地垫洗净 1 1 1 1 1 1 2 1，天花除尘

2，排风口，顶部分清洁 3，墙面清洗

4，大理石，打蜡保养 5，照明灯具擦拭 6，装饰面除尘 1 1 1 1 1 1 1，照明灯罩清洗(高处)1 洗手间

1，地面垃圾清扫，拖净 2，洗手盆，便器清洗 3，镜面擦拭并保洁

4，门，隔板清洁，玻璃窗清洁5，地面冲洗并保洁 6，附属配件擦拭 7垃圾处理 2 4 1 1 31

2 2 1，门，隔板全面清洗 2，水管道擦拭 3，墙面擦拭 4，窗玻璃擦拭 1 1 1 1 1，墙面清洗 2，天花除尘 3，送排风口擦净 1 1 1 1，照明灯罩擦拭 1 园区

1，地面垃圾清扫，拖净

2，草坪，绿化带，花池盆景的垃圾清扫3，桌椅擦拭，除尘 4，灯饰设备除尘保养 5，指示牌擦拭，除尘 经常

1，地面清洗

2，建筑材料设备的清洗 3，下水道，雨水沟的清理 1 1 1 1，公共设备及金属设备的专业保养清洁1，花园石材设备的深层清洗 所有楼层公共走廊

1，地面垃圾清扫，拖净 2，烟灰筒处理，擦净 3，消防设施设备擦净 4，墙面污渍处理 5，开关，指示灯擦拭 6，垃圾桶清洗擦净 7，垃圾处理 8，玻璃窗清洁 9，楼层门玻璃清洁

1 1 1 1 1 1 1 1 1，墙面除尘 2，玻璃窗清洗 3，门面清洗

4，烟灰筒，垃圾桶清洗 5，走廊地面拖净 6，装饰面除尘 7，消防设备 1 1 1 1 2 1 1 1，排风口，空调口清洗 1 1，天花除尘 2，照明灯具清洁 1 1 天面 1，保洁 2，渠口清理

3，围栏，扶手抹净 1 1 1 1，灯柱，钢架，露体管道清抹 1 1，门面擦净

2，地漏，下水口清理 3，矮墙除尘清洗 2 1 1 33 清洁作业规程以及操作要领 场所

每日清洁内容 次数

每周清洁内容 次数

每月清洁内容 次数

每季清洁内容 次数 外围

1，地面垃圾清扫并保洁 2，绿化带清扫

3，各种招牌，栏杆擦净 4，路灯，灯柱擦净 5，果皮箱清洁 1 1 1 1 1 1，地面清洗 2，排水口清理 3，消防设施擦净 1 1 1 1，墙面清洗(立柱2米以下部分)清洁服务质量标准及检测方法 区域 清洁项目 清洁质量标准 检测方法

所有大堂及公共部分楼道 地面

保持干净，无污渍，积水，积尘，痰渍，杂物，纸屑，烟蒂，香口胶，保持光洁，明亮 目视 玻璃

无手印，污渍 以纸巾擦拭 不锈钢

无手印，污渍 以纸巾擦拭

铝合金，木饰板，装饰画

无尘，污渍 以纸巾擦拭 拉手

无尘，污渍 以纸巾擦拭 防火门 无尘，污渍 以纸巾擦拭 信箱柜 无尘，污渍

目视或以纸巾擦拭 指示牌，悬挂物 无尘，蜘蛛网 目视或以纸巾擦拭 花盆

无污渍，杂物 目视 烟灰筒

无污渍，痰渍 目视 天花顶

无污渍，灰尘，蜘蛛网 目视 送排风口

无污渍，灰尘，蜘蛛网 手摸或以纸巾擦拭 防尘地垫

无水渍，灰尘，污渍，香口胶 目视 镜面玻璃

无手印，灰尘，水渍 目视或以纸巾擦拭 饰柱

无污渍，灰尘，痰渍 目视 墙身

无污渍，灰尘，每30平方米用纸巾擦拭不能有黑色灰尘目视 消防器材 无污渍，灰尘 手摸或以纸巾擦拭

清洁服务质量标准及检测方法 区域 清洁项目

清洁质量标准 检测方法 洗手间 墙身

无尘，污渍 目视及手摸 防滑瓷砖地面

无尘，污渍，纸屑，水渍 目视及手摸 洗手间大门

无尘，污渍，手印 以纸巾擦拭 洗手间玻璃镜面

无尘，污渍，水渍，手印，皂液，保持镜面明净 以纸巾擦拭 便器，洗手盆

保持无污渍，垢，臭味，并保持水流畅通无阻，瓷器明洁如新 目视及以纸巾擦拭 洗手间隔板

无污渍，痰渍，保持洁净 目视及以纸巾擦拭 洗手间灯饰 无蛛网，污渍 目视

洗手间天花，排风口 无蛛网，污渍 目视

洗手间下水管道 保持水流畅通无阻 冲水数次检测 其它区域 外围

地面，道路，绿化带

无杂物，垃圾，泥沙，积水，香口胶，每50平方米不得超过10个烟蒂目视

墙面(3米以下)无污渍，灰尘 以纸巾擦拭 果皮箱

无污渍，异味 目视

路灯，招牌，栏杆，不锈钢，设施设备 无污渍，尘渍，光亮 目视

垃圾房 地面

无积水，异味，用水冲洗干净 目视 墙面

用水冲洗干净 以纸巾擦拭 垃圾房门 用水冲洗干净 目视 下水井

无泥沙，杂物，臭味，每检查一次，发现问题及时处理，每月清理一次，保持排水井无堵塞 目视

第二节:部分应急措施 意外事件处理办法

为做好区域内的意外事件处理工作，特制定本办法.一，电力，给水，电视信号中断供应处理

1，当接到有单位投诉电力，给水，电视信号供应中断时，先向投诉单位查询中断供应时间;2，了解发生时间后，应及时报告客户服务中心，客户服务中心将及时协调维修部长，技工跟进有关情况，如果发现整个辖区电力，给水，电视信号供应中断，而非本区域设施出现故障，应立即向有关供应机构查询及要求尽快抢修;3，如有关供应未能即时恢复，客户服务中心将会在告示栏张贴通告.二，火警处理工作

1，当发现火警时，即时报告客户服务中心及管理处主任;2，如火势有可能会对客户造成危险时，须即时疏散受影响单位的客户;3，如情况许可或在安全情况下，偿试将火扑灭;4，倘有关人员未能自行将火势扑灭时，应立即拔打119，并保持马路及通道畅通，方便消防车全速驶近火场.5，当消防员到场后，有关负责人须登记以下资料: 1)消防车到达的时间

2)消防车到场数目及车牌号码 3)带队的消防队长姓名 4)消防员收队离场时间

6，当火势被扑灭后，有关人员应即时巡查及记录公众地方损坏的情况，倘有公众设施受损，须立即安排抢修.另外，须巡查及记录受影响单位的情况;7，尽可能在第一时间向总经理报告.三，水浸处理工作

1，当发现有水浸时，应即时将积水清除;2，倘水浸范围附近公众设施或客户单位造成损坏，应即时采用各种方法截水;3，当积水清除后，须即时巡查及记录公众地方，设施的损坏情况，同时巡查及记录受影响的单位损坏情况;4，如有公众设施受损，须立即报告维修部负责人或总经理;5，如水浸的水源是由某单位内漏出，除按上述步骤跟进外，即时联络浸水单位客户，要求尽快处理.四，爆炸处理工作

1，当发现有单位发生爆炸时，值班人员须尽快联络该单位客户，征询其是否需要报案;2，如客户同意报案，须尽快报告公安机关;3，公安人员未到达现场时，有关人员应派人四周巡视是否有可疑人物，另外应安排保安人员巡视附近其他单位，是否有被爆炸过的痕迹;4，切记不可触动案发现场内的任何物件，以免影响公安机关调查;5，当公安人员到达现场时，须登记以下资料: 1)公安人员到场时间

2)公安人员车辆的数目及车辆号码 3)带队队长的姓名

4)当公安人员离场时，应记录离开时间 五，交通事故处理工作

1，如果有人受伤，必须报警;2，没有人受伤，可由双方车主自行达成赔偿协议;3，值班人员须登记以下资料: 1)车牌号码

2)双方车主姓名，地址，电话

3)如有人受伤，登记伤者姓名，地址，电话

4)如有公安，救护车到场，须登记车牌号，到场及离场时间，带队队长姓名.4，如因撞车而对小区公众地方，设施造成破坏，须报告管理处主任处理;5，事后须向总经理呈交报告.六，意外受伤处理工作

1，当在区域内公共地方发现有人受伤时，要及时报警或叫救护车;2，须查问受伤者的身份及受伤的原因;3，值班人员须登记以下资料: 1)受伤者姓名，地址，电话 2)受伤原因

3)如有公安，救护车到场，登记到场，离场时间，车牌号码，带队队长姓名 4，事后须向管理处主任呈交报告.七，刑事案件处理工作

1，当区域内发生刑事案件时，必须在第一时间内报告派出所，总经理及贵方领导;2，保护好现场;3，记录好有关情况.八，管理处对于以上的特别情况的处理工作，须记录于《事件报告》报告总经理.九，具体操作详见《意外事件处理工作指示》.消防应急方案

为更好地做好本物业的消防应急工作，特别定本方案: 一，成立消防应急领导小组: 总指挥:管理处主任 副总指挥:保安队长

下分两个组:前线组和后援组 二，消防组织架构: 三，消防应急方案

1，火警发生在任何时候

1)一般火情处理(指还没有造成危及人生，财产的小型火灾).38 当班人员: 当班人员第一时间内通知总指挥和119;监控室值班人员立即呼叫所有上班人员，电话或人力通知不上班人员;由最近岗位的值班战士立即切断总电源，打开消防栓;监控室人员立即用广播通知单位内人员进行有序疏散;门岗人员在消防车未到达前守候在重要路段保持道路畅通，以便消防车全速驶达火场，且做好有关人员，火警时间，地点，原因，急救车辆等记录;开启工业园区广播，警铃，检查自动启动的消防系统工作情况，必要时可启动其他消防设施.不当班人员: 由班长带领本班人员及时赶到火警场地;接好水带，水枪到火警现场做灭火准备;打开水阀实施灭火;拿灭火器，戴防毒面具，拿好消防服赶赴火场进行灭火和急救;拿消防斧和消防绳赶赴现场.后援组: 前台人员第一时间到场，现场拍照，发现先或后进人员;做好护送伤员至医院的措施;做好火灾后的现场清理工作，登记损失财产数量及方案案例;协助组织调查，做好安抚工作.2)重大火情的处理 当班人员: 第一时间拔打”119“火警求援;通知总指挥及所有不当班人员;立即切断总电源，打开消防箱;开启小区广播，警铃系统，监控室人员利用广播进行疏散人员，检查已自动启动的消防系统工作情况，必要的可强行启动其他消防设施.确保各执勤区域工作正常的同时，保持消防过道畅通和路面秩序井然;门岗人员做好相关人员，火警时间，地点，原因，急救车辆等记录.不当班人员: 由班长带领本班人员及时赶到火场，控制火情;着消防服及防毒面具进行人员疏散，其他人员协助火警执勤人员的 各项灭火工作 后援组: 第一时间到场，现场拍照，发现先进或落后人员;护送伤员至医院;协助组织调查;做好火灾后的现场清理工作;登记损失的财产数量形成文字案例.事后保安队长作《事件报告》上报管理处主任及总经理.各组职责: 总指挥:统一协调组织灭火及后援工作.前线组长:接到报警，统一部署灭火方案.前线组组员:负责具体灭火的各项工作.后援组组长:负责后援组的总协调工作.后援组组员:组织人员疏散及现场清理工作.39 纪律要求: 所有被通知到的人员必须到场，不得借故推托.所有人员必须严格按照分配的任务执行，不得打折扣.做到言行禁止.以上规定有违反者，严肃处理.停水及事故处理方案 一，停水处理

1，设备发生故障，需停水处理时，当班人员及时上报维修主管，由维修主管在一小时通知客户并组织抢修;2，停水时，当班人员密切观察水池储水情况，向管理处主任汇报，对水池储水进行合理调度，如水池储水不能在规定时间内满足供给应提前通知客户.二，事故处理

1，供水设备发生事故时，维修主管，当班人员要到现场察看，处理并及时组织抢修;2，发生设备事故，当班人员将事故时间，原因，设备损坏程度，影响程度等作记录并上报;3，对重大事故由维修主管知会相关部门，按处理程序及时上报物业管理处主任;4，事故处理未结束时，当班人员及相关维修人员未经维修主管许可，不准擅自离开;5，事故处理完毕，维修主管安排专人对维修设备进一步监护并对事故进行分析，将”事故分析报告“交管理处审查.第六章 工业园区办公大楼清洗(拓荒)方案及报价 一，清洗范围: 1，办公楼1-4楼外墙清洗;2，办公大楼1-4楼大堂地面，墙面，玻璃，楼梯，厕所清洗.二，施工方案: 1，外墙清洗采用高空下吊板作业法进行清洗;2，办公楼地面，楼梯地面清洗用多功能刷地机配吸水机清洗.三，清洗技术要求: 1，外墙清洗后洁净度达95%以上;2，地面清洗后洁净度达95%以上;3，玻璃清洗后光亮，透明.四，清洗报价:(含税价)1，外墙清洗价格:1元/m2(按实际清洗面积核算);2，地面清洗价格:1元/m2(含楼梯扶手，消防栓，办公设施);3，室内玻璃清洗价格:1元/m2;4，洗手间清洗价格:200元/间.五，供水，电等便利条件，并派人配合监督，我司则按要求严格施工.自觉遵守甲方制度，对因我方施工过程中造成对方的财产损坏及其它损害，我方应负全部责任，我司在施工过程中发生的人员安全事故及其它意外全部由我方负责，贵方不参与保障.六，本方案及报价的执行双方另行拟，签合同.第七章 结束语

对于贵公司和众信物业有限公司来说，本次物业管理项目的成功合作无疑是对双方在管理上的一次创新，也客观的反映出贵公司高层高瞻远瞩的眼光，它将集约和优化各方资源，符合市场不断专业化的发展.作为众信物业有限公司来说，我们将把握机遇，把每次挑战当作一次机遇加以发展，我们有理由相信，通过我们积极的态度，科学的管理方法和专业的水平，一定会给贵公司及使用人呈上一份满意的答卷，因为我输送相信”没有最好，只有创新".40 **公司

广州市众信物业管理公司 项目物业管理处 客户服务中心 保 安 队 环境管理部 维 修 部 物管标的调研 拟定物业管理方案 组建机构 岗位培训 接管验收 整改 日常管理 众信物业公司 管理处 反馈监督 各业务块员工 指挥 指挥 管理层 操作层

工资福利机制 激 励 机 制 培养提升机制 思想工作机制 奖惩机制 企业文化机制 管理处主任1人

文员(1人)品管(1人)(共30人)服务中心 保安队:14人 队长:1人 战士:13人 其中轮休一人 环境管理部11人 部长:1人 绿化技师:2人 环卫队:8人 维修部:2人 调查筹划 编制计划 实施营运

诊断评价 提高建筑美观 延长建筑寿命 注重环境卫生 贵公司 物业管理处 环境管理

向管理处主任提交作业计划，监督管理作业进行情况;定期进行现场巡查，确查作业良好实施;定期与管理处主任举行管理例会，处理现场问题(1周1次);我司现场管理人员接到贵公司发出的紧急情况或突发事件必须优先处理;优先配合管理实施整体化管理;增加沟通，交流，协调的满足贵公司的要求.总 指 挥 管理处主任 保安队长 客户服务中心 保安人员 其它人员 前线组 后援组

第四篇：××工业园物业管理方案(81页)目录

××工业园物业管理方案

目录

第一章 前言

第二章 ××物业管理公司简介

第三章 工业园物业管理方案

第一节 提高管理服务水平的整体设想与策划

第二节 拟采取的管理方式、工作计划和物质需求情况

第三节 各项指标的承诺及完成承诺的措施

第四节 管理人员的配备、人员培训及人员管理

第五节 管理规章制度和建筑及附属物档案、设施、设备、业主档案的建立与管理

第六节 便民服务

第七节 物业管理收费标准建议及收支测算

第八节 日常物业管理

第四章 部分公众制度及应急措施

第一节 精神文明公约

第二节 安全防范方法管理规定

第三节 消防安全管理规定

第四节 道路及车辆管理规定

第五节 工业园区设备安全运行制度

第六节 智能控制中心管理规定

第七节 消防给水设备保养制度

第八节 空调设备巡视管理制度

第九节 电梯巡视监控管理制度

第十节 水泵房运行操作规程

第十一节 水泵房运行注意事项

第十二节 绿化养护制度

第十三节 清洁卫生管理规定

第十四节 清洁作业规程及操作要领

第十五节 清洁服务质量标准检测方法

第十六节 意外事件处理办法

第十七节 消防应急方案

第十八节 停水及事故处理方案

第五章 物业管理委托合同

第六章 工业园区办公大楼清洗（拓荒）方案及报价

第七章 结束语

第五篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。