浅析物业管理在商业物业中的价值

第一篇：浅析物业管理在商业物业中的价值

浅析物业管理在商业物业中的价值

［摘要］商业物业的经营性、公众性和服务性决定了与住宅小区不一样的管理特色。本文从商业物业管理要求出发阐述了物业管理对提升商业物业价值的作用。

［关键词] 商业物业 管理 价值

一、商业物业和商业物业管理

商业物业是指以经营和收益为目的的建筑物及配套设备、设施、场地以及相关权益的总称。它是城市整体规划建筑中的一种重要功能组成部分，同时具有经营性、公众性和服务性。商业物业主要包括商务物业、酒店物业、商贸物业和娱乐休闲物业。目前，商业物业的管理模式主要采取开发建设和经营管理相分离的方式，具体分为两种：一是由一家综合性经营公司进行总体经营管理和物业服务，如杭州西城广场以及广州、深圳的一些大型商业市场；二是由商业经营性公司和专业性物业管理公司进行合作管理，如临平中都广场、余杭黄湖商贸城、河南周口·五一广场等。不管采取何种运作管理模式，商业物业管理不但要提供一般性的物业管理服务（如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施管理等），还要完成带有一定经营性质的商业管理工作（如招商、市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理）。

二、商业物业管理的价值

在商业地产项目中，物业管理并不直接创造经济效益，但它通过顾客满意的管理，为经营者和投资者创造财富。目前市场上的投资者、经营者越来越关心商业地产管理者的专业水平，成功的商业物业管理可以增加商业地产投资的升值空间，甚至有人认为物业管理是商业地产成功之保障。究其原因，主要是商业物业管理的各个方面决定了其在商业物业中的价值。

1.客户满意保证商业物业价值

商业物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是业主、租户和顾客，其中，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商业物业的商誉。而且现代商业物业其运作模式流行“六位一体”，即投资者、开发商、商家、专业运营商、消费顾客和政府共同参与，实现各方利益平衡，达到多赢目的。一旦物业管理机构在管理服务方面出现差错，导致租户或顾客不满，将对物业商誉产生极大的影响，可能因此失去租户或顾客，导致物业的贬值。

2.安全管理衡量商业物业价值

商业物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇，其特点为楼层高、层数多，功能复杂，人口稠密，物业管理任务较为艰巨。相比住宅物业，商业综合楼宇大多位于市中心或CBD商圈，人口流动频繁。是否能管理好商业综合楼宇，确保大楼各部分正常运作，确保物业和楼内业主的生命财产安全，是衡量物业保值增值的重要因素。

3.设备运行体现商业物业价值

商业物业的现代化程度较高，设施设备齐全、先进，大多配备了高智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收银系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等，这些设施设备技术含量高、运行频繁，商业物业的经营性需要设施设备的运转正常、快捷和舒适。如果一旦出现故障，将直接影响到商家的正常经营活动和顾客的消费心情，甚至出现安全事故，影响业主的品牌形象。所以为考虑企业和商家的形象业主大多会选择知名物业管理企业，而物业管理企业高水平的管理在获得经济效益的同时也体现了物业本身的物有所值甚至物超所值。

4.环境管理创造商业物业价值

商业物业对公共区域的环境清洁、绿化养护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护的要求非常高，而且要求物业管理人员有良好的审美观和一定的视觉欣赏素质。整体管理要达到集整洁性、美观性、明亮性和舒适性为一体的效果，以创造和维护环境的优美，使顾客在幽雅、轻松的环境中感受商家的形象和物业的档次，是流动的广告，创造了物业的营销价值。

5.营销推广提升物业价值

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。由于商业物业常常会有社会活动和商业活动的举办和进行，因此物业管理企业和管理者要有较强的活动策划能力、组织能力和协调能力，并要与当地及周边地区政府机构、社会组织保持良好的沟通和合作关系，从而提高业主的品牌形象和社会影响力，聚集人气，吸引客流，提升物业的档次和价值，实现物业高投资性和回报性。根据行业经验数据，发达国家人均商业面积通常在1.2平方米以上，而目前我国大多城市未到一半，发达省市如杭州只有0.7平方米。可以预见由于商业物业的地段、管理和效益都比住宅物业更“黄金”，这一新的物业模式必将随着经济的发展和城市化进程而高速发展。成功的物业管理不但是物业公司新的利润增长点，更可以全面提升商业物业的价值。参考文献:

[1]杨晶 党超:商业物业管理[M].北京:中国水利水电出版社，2006.1-6

［2]林乐:物业管理：商业地产成功之保障[J].中国物业管理，2005，8：6-8

［3]任思新.杭州商业地产现状及发展趋势.［4]陆学师:聚焦物业经济增长点 关注商务物业新方向.2006年4月

第二篇：商业物业管理在物业经营管理中存在的问题和解决途径

商业物业管理在物业经营管理中存在的问题和解决途径

摘要

商业物业管理在商业地产运作中的地位和作用如何？如何实现房地产与商业的对接？自上世纪末商业地产在我国很多城市全面升温以来，上述问题无论在理论上还是实践中都还没有做出中肯的回答。本文作者从分析当前商业地产存在的问题入手，明确了商业物业管理的重要作用，并提出商业物业管理是将商业和地产有机结合的粘合剂，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间是商业地产发展的重要动力。

关键词：物业管理: 措施: 发展 商业物业

目前，商业地产在全国的很多城市都炙手可热，一些人还将2003年定义为“商业地产年”。但是，人们也认识到良好的经营管理是商业地产项目持续发展的根源。万达集团《万达月刊》上的一篇文章这样写道：我们搞商业物业，尤其在搞长期经营管理的商业物业时，物业管理成了极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理搞好了，可以满足我们企业的多方面发展需求，如：反复提升企业品牌、增强融资能力、扩大企业现金流、实现经常性回报、有利于连锁和跨地区发展。但是，商业地产运营是一个很复杂的过程，商业和地产是两个完全不同的领域，商业地产并不是商业和地产的简单累加

一、在我国商业地产存在的问题

首先，如何实现房地产与商业的对接？商业地产包含两个概念：商业和地产。但两方面又是完全不同的领域。所以，研究商业业态及其变化规律和房地产结合是目前摆在商业地产面前最棘手的问题。（焦点房产网，商业地产的七大思考，2003-09-29）在《2003北京地产20个流行语沙龙》上，杨昱就谈到：“商业和地产是截然不同的两个产业，如果不了解商业经营模式，对消费需求，商业经济缺乏研究，只管发展不重经营，商业地产就会成为一块烫山芋。”目前，商业地产出现的同质化，也正是没有将商业的市场细分和定位与地产结合的表现。因此，市场需要将商业与房地产运作有机结合的有效媒介。

其次，后期的经营管理也是我国商业地产的一个关键问题，由于我国商业地产的运营模式主要以出售为主，或是将主体留下出租，其余出售。在这种商业地产投资热的背景下，不免有些开发商会急功近利，将商业地产出售获得利润了事，而忽略后期的经营管理。另外，由于商业物业出售之后，产权比较分散，就很难达到统一管理，很难实现并保持商业物业的市场定位和吸引消费者的注意。还有，由于大部分投资者都将其投资的商铺用于出租，且都是首次投资商业铺面，因此他们没有管理经验。目前，商业地产的经营管理问题也受到各方面的重视，包括开发商和投资购买者。由于管理不利，北京的怡景园，原来定位于高档商业街，但后来沦为小商品市场。

根据商业地产中存在的问题，有些开发商通过与零售商的结合运营来试图解决，但我国的商业地产多数是分散出售，所以本文认为这种方式在我国的适用性有一定的限制。本文认为高质量的物业管理可以解决这些问题。

二、商业物业管理

商业物业管理是专门对商业地产提供经营管理服务的物业管理公司，除了要有对房地产的丰富的知识和管理经验之外，还需要有很强的商业运作和管理的经验。既能够向开发商提供商业定位和市场细分方面的服务，又能够在以后的商场或商铺的管理方面有效地发挥作用，维护和扩大市场的影响力，吸引消费者的驻足。目前已经存在提供这服务的物业管理公司。

三、商业物业管理对商业地产的作用

商业物业管理对商业地产的作用是为商业和房地产的衔接提供平台，实现两者的有效融合。这种作用表现在商业物业的设计开发阶段和投入使用后的日常管理两个方面。

1、在设计开发阶段

专业的商业物业管理公司，在商业地产的设计开发阶段就参与介入。一方面，物业公司可以根据其以往商业管理的经验，给予设计研发方面的建议，使设计更趋合理。另一方面，可以增进物业管理公司对商业物业的了解，有利于今后开展管理工作。具体来讲，在设计开发阶段，商业物业管理对商业地产的作用表现在以下方面：

首先，对商业地产的定位给予信息咨询服务。商业物业公司根据其对附近居民的消费习惯，偏好了解。对本商业地产的主营业务，目标市场，商业主题策划方面提出建议。比如针对于中心商业区同质化经营严重的现状，新建商业物业就可以采用市场细分方式定位，将综合市场变为专业市场，或与其他商业物业互补，并且可以通过差异化的主题营造，使该商业地产产生不同的诉求点和对消费者的特殊吸引力。

其次，对商业地产的结构和外观设计给予合理建议。铺面的大小设计要达到经济性和适用性的最佳结合；铺面的位置的摆放以及铺面结构要符合合理性要求；整个商业地产的外观设计达到突出主题和差异化目标。不仅如此，还应该使商业地产的设计符合使用、管理及发展的需要。以独具匠心的建筑风格，清新开放的商业环境，闲雅舒适的购物氛围赢得投资者和消费者的兴趣。

2、投入使用后的日常管理阶段物业管理的水平对商业物业的经营状况是非常重要的，比如，去年北京的很多热门的小市场今年就倒闭了，一个很重要的原因就是管理水平不够。

在日常管理中要对市场统一形象，维护其商业定位，实现商业的保值增值。在此期间，商业物业管理除了普通住宅管理内容之外，还要特别做好以下工作：

首先，整个商场的定期的外观装饰和室内装潢的设计和管理。物业管理要保证商场的装饰和装修在激发消费者购买欲望的同时，符合商场的定位。

其次，对于商铺租赁者素质和经营行为加以监督。租赁者的素质和其经营行为最直接地影响整个市场的声誉和在消费者心目中的形象。例如，原北京东大桥白云市场中的商户都是就近进货，档次较低，来购买的顾客也就比较少。后来新桥市场拆迁，一些素质较高的商户进入了该市场，才使市场活跃起来。

一、目前我国商业物业管理实践过程中存在的问题

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明。在经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区，开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。但是，目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题：

1、物业管理架构不完善。

目前，我国物业管理存在的首要问题是架构不完善，体制需进一步理顺和重新构建。其中，政府、管委会、物业管理公司责、权、利关系需要进一步明确。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及物业管理有三种基本形式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发商以企业管理的，三是产权单位自管的，这三种物业管理模式大约各占1／3。而其中不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规划，二无措施，没有明确管理目标责任制，企业既无压力也无动力，管理不计成本，年终无核算，对该建立哪些规章制度和管理标准，心中无数，照搬照抄了别人的规章制度，使这些规章制度流于形式。

2、配套设施运作不理想。

目前，小区的投资建设与物业管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作，配套设施运作不理想，物业管理滞后于住房消费使用。其公用设施本来已很少，商店、学校、银行、娱乐设施等本来不足，而这些商业性网点还因种种原因“名存实亡”。

3、物业管理法制不健全。

全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区的物业管理中的重大问题都有待于进一步的明确规定。为此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本保障。

4、物业管理公司与社会相关方面关系不顺。

物业管理公司在其经营管理服务过程中与街道、居委会、公安、交通、环保、卫生、市政、园林、教育、公用事业、商业及文化娱乐等部门都有密切关系。由于工作范围不明确，关系不协调，已成为小区物业管理中一大突出矛盾。

5、物业管理不到位。

目前有物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重于多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，而对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值则未能很好顾及，更谈不上特约服务了。

6、地区间发展不平衡。

各个省（市、区）申报参评全国优秀管理住宅小区，不足全国小区总数的30％，参评城市不到全国城市的1％，有6个省会城市不出小区参评。这里既有南北经济发展差异的客观因素，也有主管部门“重建轻管”的倾向。

二、解决对策

松、面对上面的这些问题国家应尽快出台物业管理专业性法规，规范政府、业主委员会物业管理公司、房产开发商、居住者各自的责、权、利，以及相互之间的法律关系，进一步明确物业管理在社会主义初级阶段的地位和作用，为物业管理公司提供一个宽公开、公平的竞争环境，使我国物业管理向社会化、专业化、企业化经营轨道上迈进一步。

1、国家尽快颁布针对物业管理的专业性法律。

立法上明确划分建设单位与物业管理企业的权利、义务和责任（包括前期物业管理）。首先应当在立法中明确建设单位对开发完毕已竣工验收合格的小区住宅必须实行前期物业管理，其组成应由建设单位在当地房管部门指导下进行。规定入住率达到一定比例（如30%——50%）或首次交付使用达到一定期限，房管部门必须组织业主筹备成立业主大会，如果建设单位或前期物业管理企业阻挠业主大会成立的，一定比例（如10——15%）的业主可向房管部门申请强制成立业主大会，房管部门应当给予支持，否则，业主可向上一级行政主管部门提出行政诉讼，状告房管部门“不作为”。业主大会成立并选举产生业主委员会后，在一定期限内（如6个月）应当做出选聘新物业管理企业的决定，在选聘新物业公司期间，建设单位必须将物管条例第29条规定的竣工验收资料、技术资料说明文件等移交业主委员会保管，由业主大会授权委托业主委员会在房管部门的指导和街道办事处的配合下确定物业管理企业，定聘后，业主委员会再将上述物业资料转交物业管理企业保管。物业管理企业直接对业主委员会负责，最终对业主大会负责。以此杜绝“老子”遗祸“儿子”担罪现象发生，对现有建设单位已设立的物业管理企业，可采取限期分离办法解决，使建设单位逐步淡出物业管理行业。同时立法还应明确业主委员会的法律地位，建立建设单位、物业管理企业与业主三者互相平衡制约、相互监督的制约机制。业主委员会的产生，体现了建筑物区分所有权人通过建立团体关系、维护共同性物业权益的强烈愿望。它由业主大会选举产生，其对公共物业财产的管理权利，来自于区域内全体区分所有权人以业主公约或业主大会授权的方式所做的委托，双方之间产生的是一种类似于信托性质的民事关系。可以说，成立业主委员会这样的法律主体，是所有权人行使公寓化建筑物所有权的一种新的法律形式。但正如胡杰丰律师所说，业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系，业主委员会只是业主大会的一个内部机关，而不是法人和其他组织。按照法律规定它并不具备任何法律主体资格！这对于当事人的诉讼、对弱势群体合法权益的及时有效保护，以及对法院的案件审理工作都将带来很大的困难和压力，它既不符合司法效率的原则，也不符合社会经济发展的趋势。也使物业管理在立法与实践中脱节，并陷入难以自拔的困境。因此，法律应明确规定业主大会可在依法成立并登记后取得法人资格，业主委员会是大会的执行机构，它负责实施其决议，代表业主大会对物业进行有效管理。这有利于改变业主与物业公司权责不对称的状况，从而有效地缓解矛盾，并最大限度地避免纠纷的发生。

2、加强物业公司的资质管理。

房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质管理，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司，引导专业性物业公司向大型化发展，创造规模效益，并将业绩优良的物业管理公司向业主委员会进行推荐。

3、加大宣传力度，进一步提高对物业管理工作的认识水平。

物业管理实质上是一种服务，最受益者是广大居民，同时又减轻了政府的负担，还能解决部分下岗职工的再就业问题，可以带来很大的社会效益、环境效益和一定的经济效益。推进住宅小区物业管理工作，要加大对物业管理的宣传力度，提高公众对物业管理的认识水平，营造一种全社会关心和支持物业管理工作的社会氛围。

4、建立专项维修基金管理委员会。

专项维修基金的收取、管理、使用、续筹与监督等均应明确到位，建立专项维修基金管理委员会，对其使用情况、利息情况定期予以公布。从实际情况看，专项维修资金的筹集一般有三种途径，第一是开发商售房时按房款2%收取，然后转给物业公司保管。第二是业主购房时不交专项维修基金，待用时再以业主大会决议形式筹集。第三是在收取物业管理费用中分两部分，一部分为平时物业管理支出，另一部分为专项维修资金。至于采取哪种方式续筹专项维修基金，也必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

5、设置机构，规范管理。国家有必要设置专门的物业管理机构，利用国家和地方政府制定的一些法规、政策对业主委员会、物业管理公司、开发商实施综合管理，并尽快编制物业管理劳动定额，各物业各工种的工作量、材料消耗，及以机械台班损耗等做出明确的测定，使物业在竞争中一方面即可双向选择，又可防止物业行业不正当竞争。

6、加大组织领导力度理顺管理体制。

按照建设部《城市新建住宅小区管理办法》的基本要求，结合兄弟城市住宅小区实施物业管理的经验，加速住宅小区实施物业管理工作步伐，以适应住房制度改革深入发展的新形势。建议市政府成立由分管副市长任组长、规划局、房产局、房改办、城建局、公安局、财政局、物价局、政府负责人为成员的住宅小区物业管理 领导小组，以加强对全市住宅小区物业管理工作的组织、协调、领导。按照建设部《办法》第三条“房地产行政主管部门负责小区管理的归口管理工作；市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”的规定，建议明确市房产管理局为市区住宅小区物业管理的行政主管部门。市房产 管理局要加强对物业公司的领导，建立物业管理行业协会，组织物业公司开展各项活动，不断提高企业管理服务水平。

7、处理好物业公司与其他方面的关系。

物业管理是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此，物业公司在管理中要积极与居委会、街道办、派出所、物价、税务等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创文明小区。内部条件包括处理好行业内部的平衡，成立行业协会提高管理服务水平，重视员工素质保证基本队伍的技术力量，提供多种服务和多层次服务，以及合理收取和使用管理经费等五个方面。

8、强化管理、树立品牌，建立激励机制，促进物业行业健康发展。

对于我国物业管理行业起步比较晚，在社会的影响力还不够，相关的体制还不完善，强化管理树立品牌，建立激励机制，能步断的提升行业在社会上的影响了，促进整个行业的健康发展

结论：

物业管理在商业地产设计开发阶段的作用，通过商业地产开发商与物业管理公司之间的协议来实现。而对于出售之后的商业物业，在所有权较分散的情况下，物业管理在该市场的商会的监督和协调下开展物业工作。同时，商业物业管理公司要努力提高自身的营销和管理能力。在人才引进和专业水平上不断提高，以适应新时代商业的管理要求。更重要的是，商业地产开发商及其所有者、经营者都必须充分重视物业管理的作用，营造商业物业管理发挥作用的途径和空间

第三篇：浅谈商区物业管理提升物业价值

浅谈商区物业管理提升物业价值

其实物业现如今来说已经是这个社会所不能缺少的一个主流行业，物业想提升自身的价值还是在于被物业管理的人的身上，所以作为物业管理人员首先要创造出物业管理所管理出的特色，提供更加优质的服务，宣传对租户们更加了解物业的意识，做足与租户之间的沟通桥。房子是“三分建，七分管”，让它受到计划性的良好的管理和维护。管理服务人员提升物业软环境的高档价值，好的保养对设备那些硬件，比如供电系统、消防系统等的使用寿命都有提升。

商区物业管理不但要提供一般性的物业管理服务（如保安、清洁、消防、交通组织、设备设施等），还要完成带有一定经营性质的商业管理工作（如市场推广、公关、品牌管理及客户关系管理）。

一、商区物业管理的价值

在商区项目中，物业管理并不直接创造经济效益，但它通过顾客满意的管理，为经营者和投资者创造财富。

1、通过物业服务的前期介入使商区开发的前期建设环节与后期的物业服务环节实现富有成效的对接提升商区的价值，使物业增值、保值。

2、客户满意保证商业物业价值，商区物业具有大开间多、设备商号多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户。而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理企业面对的服务对象是租户、顾客，租户和顾客群是流动的，不断变化的，且来源不同、构成复杂，因此物业管理服务的好坏直接影响到商区物业的商誉。

3、安全管理衡量商区物业价值，商区物业管理的服务对象主要为综合商业楼宇，其特点为层数多、功能复杂，人口稠密，确保物业和楼内和租户人员的生命财产安全，是衡量物业保值的重要因素。

4、完善设备运行体现商区物业价值，商区物业的现代化程度较高，设施设备齐全、先进，配备了智能化的供电系统、监控系统、电梯系统、空调系统、收费系统、安全管理系统、消防系统和交通管理系统等，这些设施设备技术含量高、运行频繁，商区物业的经营性需要设施设备的运行正常、快捷和舒适。

5、环境管理创造商区物业价值，商区物业对公共区域的环境清洁、绿化养

护、公共秩序管理、广告管理、形象维护、设施设置、人流分离、建筑物维护要求非常高。整体管理达到整洁性、美观性和舒适性为一体的效果，创造物业的营销价值。

6、营销推广提升物业价值，商区物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商区物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商区物业的知名度，树立良好的商誉形象，吸引更多的潜在承租客户。

7、创建自身的服务品牌，物业管理需要提升服务，服务是物业管理之魂，必须以持续的满意度来巩固自己的品牌形象。品牌是市场经济条件下企业重要的资源和无形资产，它既是企业过去成就的凝聚，也是企业将来进一步发展的起点。

二、商区物业管理的职能

1、建筑物与装修的维护，建筑结构维护、建筑外观维护、公共区域装修、装修审批与管理、内部导向标志维护；

2、配套设施、设备的维护，电梯的维护保养、后备发电机维护保养、电线电路的维护保养、供水系统维护保养、空调冷气系统维护保养；

3、消防与安全的管理，消防设施的维护保养、消防器材配置、消防设施标志设置、出口与通路管理、内部保安巡查、自动报警系统维护保养、其他危及安全的防范；

4、环境清洁卫生的管理，内部道路清洁、公共区域清洁管理、公共区域的摆设和植物管理、垃圾清理、环卫设施维护；

5、车辆及交通的管理，车辆交通疏导指挥、停车场管理、货流运输管理、车辆安全管理、路面交通管理；

6、紧急事故的处理，商业建筑与装修事故的处理、停电或电路故障的处理、电梯故障的处理、设备或设施故障的处理、发生火灾后的处理、人员受伤或急病的处理、犯罪事件的处理。

三、商区物业服务质量

物业管理除了做到规范管理、依法管理外，还应设身处地的为租户着想，努力为租户提供各种灵活的服务方式，尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给租户提供方便。在企业的服务过程中，不管以前租户满意度如何，租户的需求都是不断变化的，因此要始终使顾客满意度达到较高水平，就得不断调整服务的内容，提高服务水平，这样才能确保租户对物业管理企业的认可。

1、全员质量管理，物业管理服务质量的优劣，是物业管理各个部门、各个环节全部工作的综合反映，涉及物业管理商区内的全体员工和租户。因此，将商区的全体服务人员的积极性和创造性充分调动起来，不断提高人的素质，牢固树立“质量第一”的思想，人人关心物业的服务质量，参与管理，才能保证服务的有效实施。

2、物业管理服务与业务培训，保证企业发展过程中不断有能够胜任工作的新生力量的补充。培训的方式有：计划性培训内容的实施、工作会议、案例交流，岗前或岗后训示等。培训的安排是公司自上而下的系统层级培训，如公司培训、管理处培训、部门培训等。培训的有效评估有面试、笔试、季度评价、现场评价等。通过合理安排与有效实施与监控，可以不断提高企业服务人员的素质与素养，达到不断增长和补充人才的目的。

3、物业服务与激励体制，“有好的员工，才会有好的服务”，只有员工不断的进步、提升，才能促使服务、业绩的不断提升，员工进入公司不仅在生活上需要稳定的依靠，在成长的进步过程也应得到公司的帮助和支持，让员工一步步从一名新人成长为一名公司的栋梁，让员工在企业中不断积累人生技能与经验才是提高服务的真正要义。为此给予员工不断的关怀和发展空间是保证企业服务和人员稳定的有力措施。

4、物业服务需要的是训练有素、行为规范的员工，他需要尽量用理性的态度对待工作，在服务的细微之处能体现专业，要有开阔的思维、超前的意识、谨慎的处事能力。

四、前期介入管理

1、尽可能全面地收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后管理作好充分的准备。

2、选派有关专业人员参与工程施工质量监理，对工程设计与设计单位、施工单位、开发商一起进行技术交底和图纸会审。

3、参与竣工验收工作，检查所建工程是否符合设计要求和工程质量是否达到使用标准。

4、接管验收工作阶段，明确交接双方责、权、利关系，确保物业具备正常的使用功能，为日后管理创造条件。

五、商区日常工作管理

明确各部门的架构，商区的管理制度，物业管理处的工作规范，有效的开展职能工作。作为商区的物业主管领导，要开展的岗位职责：

1、全面负责商区物业管理工作，负责检查、监督与指导管辖范围内的管理质量，保证为客户提供良好的管理与服务；

2、负责制定、贯彻、落实本部门岗位责任制，制定工作要求、工作目的，以及建立各项管理制度；

3、负责指导、监督、检查本部门各项工作及下属人员的工作完成情况；

4、参与及配合公司做好质量体系管理评审的有关工作，确保本部门质量记录的完整、准确有效，并督导有关人员做好归档工作；

5、负责制定本部门的工作计划；

6、熟悉掌握国家有关的法律、法规和物业管理有关规定，并合理运用维护公司的利益和声誉；

7、检查市场物业管理的情况并提供合理改进建议；

8、全面督导下属管理租户办理租赁、进场、装修、退场等各项工作；

9、掌握管理费、水电费等缴纳的情况，及时组织催缴工作；

10、负责督导受理客户投诉及跟进处理情况，定期组织客户意见征询工作，并组织开展的客户满意度调查及回访，核对相关数据，并处理客户对公司各项服务的意见及建议；

11、负责培训提高本部门人员工作能力及业务技能，提高员工企业责任感；

12、每日组织各部门人员进行集体巡场，全面检查商区现场营运管理情况。

13、负责组织部门召开工作例会，做好工作总结；

14、针对本部门员工在服务过程中的工作表现，负责每月、每季的员工工作考核，并填写考核表、面谈表。

15、负责紧急情况的全面协调及处理；

16、完成上司交办的其他工作任务。

六、提升自我管理能力增强团队凝聚能力

1、决策能力，学会科学决策，避免重大失误；

2、绩效管理能力，重视目标执行，提高团队绩效；

3、激励下属能力，运用激励技巧，点燃下属激情；

4、教练下属能力，教练培训下属，提升下属能力；

5、授权能力，善于授权放权，修炼无为而治；

6、团队学习创新能力，不断学习创新，保持团队活力；

7、员工管理能力，体认员工需求，体验快乐管理；

8、团队组织能力，学会团队协调，促进团结凝聚。

欲真正提升物业管理质量水平，从根本上讲最主要的是人的因素，物业管理是通过物业管理者劳务服务创造和表现出来的。实现价值的终极目标，我们必须主动为客户着想，与客户为利益的共同体，适应其需求的多样化，加大针对性专业服务的开发，服务是一项没有尽头的工作，再成功的企业也会听到抱怨，所以我们要迎合客户的需求，在市场经济环境下，“供给”永远是“需求”的忠诚追求者，“需求”出现在哪里，“供给”的殷勤就会追逐到哪里。

第四篇：商业物业管理中装修守则

商业物业管理中装修守则

（一）第一部分：租户装修设计标准和守则 1.1设计意图

编制这些标准是为本工程所有各个商铺的设计提供共同的出发点。在开始设计工程前，希望租户与业主的租户协调人员多联系，沟通商铺的特殊的设计要求或问题。

作为商铺设计标准的经管人，业主的租户管理部和设计师，是“滋味”的最后仲裁员。根据上述代理人员的决定，如果拒绝接受任何材料、外形、商铺的标牌或商店设计的其他方面，如果不能另外发现可接受的设计，业主保留提供最后设计的权利，费用由租户承担，不管是何种橱窗形式。

1.2一般店面设计准则

此店面设计准则的目的是制定质量和设计的标准，确保店面与整个商业中心及邻近商铺的相容性。业主的本意是旨在保持较高设计质量的前提下，使各个租户店面尽可能多样化。这些橱窗设计标准是为了鼓励各种自由发挥和维所有租户的设计制订基准点。成功的店面设计应是融入高品质材料，且又有独特品牌特征的创意性的设计。除标准总述外，每个区域又有一些自身特点的要求，这就要求在此类特定区域的租户的装修方案需要进一步的定度，如特定主题区域的要求与一般标准相冲突，则以主题区域为准。

店面标准店门

店门由业主安装的双开式无框玻璃门，规格如下： 门的尺寸是1.97米（宽）X 2.35米（高）1.门的材料是10mm厚的透明钢化玻璃。2.门的把手由业主设计、制造和安装。商铺标志和图案设计标准

所有租赁的标牌事先需取得业主的书面认可。租户应根据如下要求安装商铺标志：商铺名称不能在灯箱里，应用薄金属字母粘到玻璃上。100mm高的徽标，定在眼睛的水平位置，走到商铺时能看到，定位在离完成楼板1600mm和离门（开的一侧）100mm处。

-如果所有的字母都在活字分格盘上面，象“xxxx”，大小由分格盘上面的字母决定。如果字母在活字分格盘上面和下面都有，象“AbAb”，大小由两种字体的平均值来定。除了业主特别许可外，不准有广告标语牌、旗帜、条形或标牌装在玻璃窗格、商铺窗和门的支撑上和设在橱窗外侧。不允许有外露的桥架、旁通管、电缆管和电线。标志仅限于租户商标名。

-质量差、形象不好和/或图案设计结果认为不符合本商业中心整体质量的，将被拒绝。照明标准

所有橱窗照明必须经业主审核和认可。商铺不应由于租户橱窗区的照明而有直射光到公共区域。在展示区和商铺进口处，租户应提供较强的照明。在公共区域直视范围内不允许有裸露灯泡，店面照明不允许用荧光灯。公共区域的吊顶上，不准安装橱窗灯。隔墙底座和隔墙 靠近橱窗的表面，指定提供高质量橱窗设计的框架，该框架包括租户橱窗两侧和隔板上方的中性墙墩。隔墙底座和隔墙由业主提供和安装，费用由业主支付。

租户区内离边界墙的第1个200mm，指定为控制区，商铺的装饰（家具、墙处理）必须在此控制区外。

1.3技术/工程设计准则 1.3.1 结构设计标准

⑴ 为适合租户施工工作，对业主结构的变动和/或增加和加强，应事先取得业主的书面许可。⑵ 切割结构板块系统

所有切割用空心钻或锯的方法来完成，不允许刨削混凝土。切割必须经业主认可，并经租户指定的注册结构工程师证明。⑶ 设计负荷

在临时或永久性的基础上，租户的任何工作施加在结构上的负荷，不应超过如下允许的动负荷：

1F～3F： kg/m2 屋 顶： kg/m2 重型设备超过上述规定的负载容量，要求并建议租户指定注册结构工程师设计，然后安装支撑座。所有设计平面图、施工图和负载计算书，应由注册结构工程师签字，提交给业主认可并备案。1.3.2 用电系统

⑴ 在租户区的电力连接负荷不能超过断路器的容量和规定地区指定的馈电线/电缆的额定值。

⑵ 如标准供应单中标定，业主将提供三相四线380伏的电源。如租户在使用和设计中特殊要求附加或其他相关电力服务，应提交电力设计计算，并附上要求。然后，业主将为租户要求的附加的、最新的或其他设备作出安排。业主有认可决定权，所有费用由租户承担。⑶ 在提交给租户前，业主将在专用的电表房里为每个店铺安装电表，并提供一根电缆接至每个店铺，供电标准按照店铺的面积计算： 一般店铺： KVA/M2 餐饮/娱乐： KVA/M2 一旦租户用电系统安装完成后，租户的授权代表签字证明安装是符合目前当地的规范要求和供电规则，业主将向租户提供永久电，并开始按照标准费用收费。

⑷ 在租户区安装电子系统，在安装开始前租户应提交电器平面图和详图，以便业主的租户管理部审核认可。

⑸ 安装的日光灯镇流器应是低耗高能型。⑹ 所有电器系统必须符合业主总的电器说明书和上海市的规范。

⑺ 租户应通过租户管理部作所有必要的申请。在启用电器前租户应向业主提交配电原理图的复印件，以便电器完工时事先认可和检验。⑻ 不允许有任何外露布线（延伸电线等）。1.3.3暖通系统

⑴ 业主将为租赁区提供风机盘管装置或空调机组的冷冻水管和热水供给管路，定温器。⑵ 所有安装的绝缘应是认可的玻璃谦维或等同物品。

⑶ 管件应标明尺寸，组装和安装应符合业主的标准。安装的管件应带有玻璃纤维绝缘和蒸汽挡板。通过防火墙的管件应安装UL认可的防火风门。所有回风应配置绝缘管。任何/所有管绝缘必须经过当地主管部门认可。⑷ 一般租户的冷负荷设计标准是 W/M2 ⑸ 餐厅/娱乐租户的冷负荷设计标准是 W/M2 ⑹ 租户要求更多的冷负荷以适应其使用,必须向租户管理部提出要求,根据冷负荷供给的可能性来定,附加的工作必须由业主指定的施工单位进行，附加费用根据附加工作来决定。⑺ 增加的暖通系统费用将由租户承担。

⑻ 在租户范围内，通风管和散流器的安装应符合经租户管理部认可的通风管平面图。⑼ 风机盘管/空调机组的检修通道应符合租户管理部规定的标准通道口。根据租户管理部的说明书，必须提供回风室。

⑽ 租户区应安装特殊的排风系统和设备，防止异味和湿气进入大楼或大楼中央暖通系统。⑾ 在租户区范围内如果要求安装任何特殊系统/设备，该设备和位置在安装前必须由业主书面指定和认可。

⑿ 所有暖通系统安装应符合业主和上海市的规范。

⒀ 如果由于租户的设计要求增加和/或不同的暖气系统，该租户应立即通告业主。更新系统的正式要求必须由租户书面提出，业主书面认可。租户应提交暖通设计计算，并附上要求。然后业主将根据租户要求作出增加、更新或用其他设备的安排。认不认可由业主决定，所有费用应租户承担。

⒁ 标准风机盘管或空调机组应安装在回风管上，气室必须包括在租户图纸中。⒂ 租户应向业主提供租户整个暖通系统的“竣工图”图纸，包括所有隐蔽管路。

⒃ 租户在设计暖通系统时，应考虑租户区范围内的保温措施，使之增效节能，业主建议在设计时可考虑在大门口上方安装风幕机或其他措施。1.3.4给排水系统

⑴ 在租户区内，业主应提供主要给水管路和主要卫生废水管路，用隔离阀或盖阻断。向大的餐饮租户可能提供较大的给水管路，费用由租户承担。如果由于租户的特殊性或设计要求任何附加的服务，包括大口径给水管，将由业主提供，费用由租户承担。

⑵ 水表将由业主安装，水的消耗将相应地向租户征收，水表将统一安装在水表房内。⑶ 在安装前，所有给水布置必须提交给业主，并由业主书面认可。

⑷ 在平面图要求的地方，租户应把自身的管路接到业主的给水管或排放管。租户将负责所有的从业主立管接出管路的维修保养、拆除、更换、调新。⑸ 所有厨房、食品装运区域必须防水（冷作防水处理）。⑹ 给水管路到所有的固定装置必须有截止阀。

⑺ 在所有洗涤槽、盆和特殊卫生装置中应安装单独的毛发过滤网，收集人的头发，美容沙龙租户必须提供毛发过滤网。

⑻ 在所有产生油污的地方和厨房设备上，应安装并使用足够大小的、单独的一级轻便隔油池。所有轻便的隔油池应使用管子通到业主安装的位于租赁区内的专门的污油管路。所有餐馆租户必须提供、具备轻便的隔油池后方可投入使用。

⑼ 组成租户给排水系统所必要的所有附加的给排水管路、通气管、固定装置、附件及设备和最后连接到供水和废水管路，整个都由业主提供。租户在其区域内未经业主允许不得有其自身的厕所设施。

⑽ 租户的卫生设备、通气管、水管附件应符合业主的总的说明书及上海市规范的要求。⑾ 卫生和给排水系统的费用由租户承担。

⑿ 租户应提供给业主整个给排水系统的“类似建筑”图，包括所有给排水内藏管件。⒀ 租户的管路必须做好防跑、冒、漏、滴的相应措施。1.3.5天然气系统

⑴ 接近或在租户区内，业主将提供主要的天然气供给管路，用隔离阀或盖阻断。向大的餐饮租户可能提供较大的天然气管路，费用由租户承担。如果由于租户的特殊用途或设计要求任何附加的服务，包括大口径天然气管路，将由业主提供，费用由租户承担。⑵ 燃气表将由租户申请安装，燃气的消耗将由租户自行缴纳。1.3.6消防系统

⑴ 根据要求，租户应安装和保持吊顶上方的所有消防设备、隔烟板（挡烟垂壁）等。租户根据其设计和经营内容所要求安装的特殊设备，应符合政府部门的要求。

⑵ 业主修理被租户损坏的喷淋装置和所有其他的消防系统，费用均由租户承担。

⑶ 租户的经营、固定装置、储存和其活动不能阻碍喷淋装置和其他消防系统的有效操作。⑷ 租户在租赁区内应安装足量的、经认可的灭火器和应急照明，并符合政府部门的要求。⑸ 在本商业中心开张前，任何修改、增加、喷淋装置的重新定位，或租户要求使用业主安装的其他系统或其他设备，须均由业主指定的承包商来操作，费用由租户承担。

⑹ 租户新增烟雾探测器必须与本商业中心的消防报警系统相匹配，购买和安装管式烟雾探测器、消防报警装置、实际布线，租户应承担所产生的相关费用。

⑺ 在租户区将要安装的自动喷淋系统应根据政府部门楼层平面图的要求。业主将提供必要的系统附加设备，以便符合保险要求租户设计或器工作的变动或特殊性所造成的设备增加或调换，租户须承担额外的费用。所有在喷淋系统上的施工，由业主指定的承包商实施，费用由租户承担。

⑻ 喷淋头和/或烟雾探测器的净高度必须达到500mm。

⑼ 对于改建工作，没有事先取得管理办公室的书面认可，在变动的特殊区域内的喷淋系统不能关闭或放干。没有管理办公室的确认，系统同样地不应过夜泄放。

⑽ 喷淋头不能上漆和堵塞。如果租户、或租户的承包商、承包商的工人、或有关第三方导致喷淋头不能正常运作的，有关喷淋头的调换费用，由租户承担。

⑾ 喷淋头的重新定位、变更，或附加安装只能由开发商指定的承包商施工，费用由租户承担。

1.3.7电话系统

⑴ 对于安装电话线路和服务,租户应至管理办公室登记然后去电信局申请号码,所产生的相关费用由租户承担。⑵ 所有线路均为直线。

⑶ 租户申请完毕之后，须至管理办公室办理登记和备案手续。1.3.8电视/卫星电视/有线电视信号输出

⑴ 对于安装和开通电视/卫星电视/有线电视信号输出装置和服务，租户必须直接至管理办公室办理申请，所有相关费用由租户自行承担。⑵ 租户应向业主提交申请表和费用。

商业物业管理中装修守则

（二）第二部分： 业主交房标准及租户工作 业主交房标准

如下所列标准的规定条款应根据现场装修的实际情况，或又业主作出规定。租户和其指定的设计师/承包商应根据现场测量，计划和设计装修工作。表01 建筑装饰 表02 店面和标牌 表03 暖通系统

表04 厨房、天然气和给排水系统 表05 强电和弱电系统 表06 消防服务系统 表07 安全系统 租户的工作

在租赁线内，包括安装玻璃和店入口门的所有装饰、装修工作和标准规定条件的扩充，都由租户负责，并由其承担费用。租户应就工作细节和租户协调人员联系。业主任命的或认可的承包商的工作，费用由租户承担。与大楼基本设施、机械和电器安装设备及装饰有关的工作，在施工前首先必须得到业主的书面认可。这些工作必须由业主任命的或认可的承包商来做，费用全由租户承担。业主交房标准和租户工作内容 表1—交房标准细则—建筑装饰

编号 业主交房标准 租户工作内容 业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款 1.外墙和窗

根据批准的图纸和竣工现状。今后维修保养由业主指定的承包商处理。费用由租户承担。2.商铺内的地面

混凝土楼板低于公共走廊完成面50mm。3.内墙或隔墙

店铺 租户在租赁区内超过平

均声级的地方，如音像商店、宠物店、乐器店等，隔墙必须进行消音处理，达到最小的50分贝声级标准。4.内部吊顶系统

不提供吊顶 为便于今后设备维修和调换，应准备适当尺寸维修口。建议开口的最小尺寸为600mm×600mm。5.结构柱和梁

根据认可的结构平面图和建筑图。无装饰 装饰饰面和附件 6.楼板承重力 1F～3F： kg/m2 屋 顶： kg/m2 如有超过楼板承载能力和重型设备并计划安装在租赁区内，改租户必须委托有资质的结构工程师设计支撑座。所有设计平面图、施工图和负载计算书必须油该结构工程师签署，并提交给业主审核、备案。业主交房标准和租户工作内容 表2—交房标准细则—橱窗和标牌

编号 业主交房标准 租户工作内容 业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款 1.店面

由业主安装双扇无框

1970W×2350H×10mm 钢化玻璃门 可增加进口门和附件（在获得业主批准时）2.商铺标牌

不提供商铺标牌 租户应在指定区域内安装所有标牌

业主交房标准和租户工作内容 表3—交房标准细则—暖通系统 编

号 业主交房标准 租户工作内容 业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充条款 1.在商铺内安装风机盘管，另提供相应数量的温控器。安装相关的风管、保温层和控制件（温控器、电磁阀）。除非业主批准，分体式空调器和窗式空调器禁止使用。

2.租户界面内已提供冷冻水接口管道和水阀。如租户需要变更风机盘管位置的，必须得到业主的书面许可，然后雇佣合格的空调承包商安装冷冻水水管和电动阀门、水过滤器，完成正确的水管保温，电力供应和控制线路。选择合格的材料正确保温。根据现行规范或业主要求做压力、测试、试压记录需业主授权部门的见证并提交管理部门保管。租户界面内已提供冷凝水的排水馆。3.已预冷的中央新风提供到租户区内。

在租户界面内提供新风管、阀门接驳点。租户需提交方案给政府有关部门以便获得执照和批准。租户承担所有相应的费用。业主交房标准和租户工作内容

表4—交房标准细则—厨房、天然气和排水 编

号 单个

项目 业主交房标准 租户工作内容 业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充 条款

1.厨房排气、厨房的排烟系统 厨房排气、厨房的排烟总管接入租户区内供接驳。设计和安装整个厨房的排烟和新风，包括管件、排气罩和新风扇。租户的责任是确保厨房所排放的油烟通过过滤器、洗涤器等初级处理，在厨房排烟管与业主提供的总管连接前，租户应安装上述设备并确保这一系统符合当地的规范和规定，如必要还须获得营运的执照和许可。如果租户在建造自己的排烟系统时需对大楼主排烟系统作修改，任何工作开始前必须得到业主的书面许可。该项工作应由业主指定的承包进行并由租户承担费用。

2.自来水供给 在租户区内提供适当管径的供水接口供接驳，并于端口装置阀门。水表由业主提供并安装，并统一安装在水表房内。设计和安装全部水管系统，应符合当地现行的规范和规则。

在物业管理代理在场见证情况下，进行符合现行规则的水压实验。租户应在水表后安装隔离阀。

3.天然气 在租户区内应具有用隔离阀终止而待接的适当管径尺寸的天然气，配置燃气表具。燃气表具统一安装在燃气表房内供直接抄表。租户应指定有许可证的承包商设计和安装燃气供给系统，须安装泄漏探测装置。申请供气所产生的费用由租户自己承担。

4.排水和油污处理系统 按竣工现状，排水口和排污油管路提供给特定租户。在一楼外围设有六个油污处理系统供租户使用（见附图）在连接到大楼公共系统前，在租户区内应安装一级隔油器或处理装置。

所有设计和使用的管路材料应符合当地规范和规则。

5.排污系统 已提供排污管口 所有设计和使用的管路材料应符合当地规范和规则。业主交房标准和租户工作内容

表5—交房标准细则—强电和弱电系统 编

号 单个

项目 业主交房标准 租户工作内容 业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充 条款

1.进线电缆和电表 具有标准额定值的主要电源电缆应根据如下的供给标准,每个店铺配置一个相应标准额定值的电表。一般商铺：

KVA/M2 餐馆/娱乐：KVA/M2 租户应提交电器负荷计算，照明和电气布置的线路原理图。安装符合当地供电规范和规定的断路器和配电箱（MCB、MCCB等）、保护装置。业主提供和安装标准的电表，并且统一安装在租户区外的电表房内，以便统一、美观和确保读数准确（所产生的费用由大业主承担）。应急

电源 在租户区内，不提供应急电源和应急照明。租户应安装足够数量的电池充电式照明并获和业主装修顾问的确认。2.广播

系统 应设在整个商场公共区域的关键位置。商铺内不设广播系统。如发现必要和为适合租户内部布置和要求，租户负责广播扬声器的重新定位和增加。如租户要求安装自己的广播系统，应经过业主的认可。该系统应联到商业中心的广播系统中心，紧急情况下提供自动转换装置。联播设备安装和接口工作由业主指定的承包商负责。所有费用应由租户承担。3.电话/信用卡线路系统 业主提供一定数量的电话线，并接至租户区内的吊顶。租户应就电话线启用与管理部门联络。租户自行至电信公司申请号线。

4.收银系统 收银系统电缆接至特定租户区，以便连接。租户应就收银系统布设电缆和系统（包括电源供应）事宜与管理部门协商。根据租赁条款，租户应安装收银系统和电缆布线，并连接到业主的中央系统。

商业物业管理中装修守则

（三）5.CA TV 系统 在租户区内提供有线电视接收点至租户区内的吊顶。租户负责由联接点延伸至租户区并进行测试，如有必要应安装信号放大器。租户如需启用自行至有线电视管理中心申请开通。并知会管理部。

业主交房标准和租户工作内容 表6—交房标准细则—消防系统 编

号 单个

项目 业主交房标准 租户工作内容 业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充 条款

1.喷淋系统 根据获得批准的消防平面图安装足够数量和适当种类的喷淋头，以满足开放空间设计和当地消防规范。如必要，可增加喷淋头以符合租户内部分隔和吊顶设计。所有消防服务系统的改变和安装，均由业主指定的消防服务承包商来操作，要得到当地消防局和任何其他有关政府部门的认可。对于增加喷淋头和烟雾感应报警器，而须更新大楼的消防报警点表、软件和监视系统，租户应承担相应的费用，工作必须由业主指定的承包商实施。2.烟感 系统 根据获得批准的消防平面图安装足够数量和适当种类的烟感探头以符合当地消防规范和规定。如必要，可增加烟感探头以符合租户内部分隔和吊顶设计

3.消火栓箱 除须满足当地消防规定外，商铺区内不设消火栓箱。根据商店经营性质（如餐馆）及满足内部布置符合消防规范，可能要求增加消火栓箱。租户负责安装和确保消火栓箱任何时候都能通达。建议距消火栓箱最小净距为1200mm，以确保消火栓箱的使用不受阻碍。

业主交房标准和租户工作内容 表7—交房标准细则—安保系统 编号 单个

项目 大业主交房标准 租户工作内容 业主指定承包商的工作（费用由租户承担）补充 条款

1.CC TV系统 安装24小时运行的CCTV系统并在整个商业中心的要害部位和主要通道安装监视摄像机 鼓励租户在其租赁区内安装自己的CCTV和监视摄像机，但上述安装应事先获得业主的认可。应业主或租户的要求，对于较大的租户和从事贵重物品销售的租户，如要将其自己的CCTV和其他安全系统与本商业中心安全系统连成一体，那么，该工作应由业主指定的承包商进行以确保商业中心的系统不中断，所产生的相关费用由租户自行承担。

第五篇：提高物业管理意识、提升物业价值

提高物业管理意识、提升物业价值

嘉诚物业服务有限公司是一家以综合专项服务为一体的专业化物业管理公司。公司主要从事工业园区、商场、企事业单位、生活小区的社会化后勤管理服务。

我公司坚持以“业主满意，我们的追求”为服务理念，“业主至上，服务第一”为目标，以企业的需求为中心，深层次全方位多功能为业主提供最佳的服务，根据园区企业特点，公司的管理和服务着重为中小企业着想，主动为企业排忧解难，推出企业自愿选择的特约服务。

特约服务项目：

1、特色家政服务。

2、室内外保洁服务。

3、水电暖安装服务。

4、高低压电路运行维护、保养、管护。

5、电梯运行维护保养。

6、管道疏通，线路改造。

7、兼职电工、管道工、钳工、电脑维护及办公耗材。

为了搞好园区特约服务，公司制定了一整套严格的管理制度和操作规程，定期向用户发放物业管理服务工作征求工作意见单，对合理建议及时整改，满意率达到96%以上，建立落实维修承诺制，零修、急修、及时率100%，返修率不到1%。全年跟踪维护保养。通过科学的管理和优质的服务，营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的工业园区。