物业管理中保安的三个角色

第一篇：物业管理中保安的三个角色

物业管理中保安的三个角色

物业管理是房地产综合开发的延续和进一步完善，在现代化的城市管理和房地产经营管理中起着重要的作用。物业管理作为适应市场经济的一种先进管理模式，已逐渐被业主和政府相关部门所重视，做为物业管理行业的保安又该何自处，他所起到的作用和价值又有多大呢？

综合来说，物业管理的保安服务性质可以从以下几个方面来理解：

1、它所服务的实施依据是物业管理服务合同；

2、它的使施主体是物业管理单位；

3、服务目的是维护物业管理划定区域内的公共秩序；

4、它的界限是做好防范性的安全保卫活动。它所扮演的“三重”角色是服务员、消防员和保安员。

一、角色

（一）服务员

物管企业的保安员始终处在一线前沿，直接面对业户，是企业的窗口，保安员每时每刻的言行举止、服务水平都直接体现了物管企业的整体形象、管理水平和服务意识。为此加强保安员的职业道德、服务意识、业务知识、服务技巧等各方面的培训是十分重要的。只有这样才能使其做到爱岗敬业、精益求精，在工作中变的有主动性和创造性。而物业管理企业服务水平也就得到了全面提高和保证。所以说做好一个热情周到的服务员应是保安从业人员的基本要求和努力追求的目标。

角色

（二）消防员

物业管理的服务性质决定了对所管区域的消防安全责任，所以说保安员又是消防管理工作的中坚力量，从日常的巡视、检查，到发现火险、扑救、灭火等，每一个环节保安队员都肩负着重要职责。所以加强对保安消防管理知识、灭火自救等技巧的培训尤为重要，只有使他们熟练的掌握了消防管理的相关知识，加上不定期组织的消防演习，让他们积累一定的丰富的实战经验，使其综合素质得到有效提高。在工作中学到更多的知识，掌握更大的本领，获得更多的成就，这样做无疑会使保安员感到从事保安工作的优越性和充实感，更加热爱本职工作，热爱物业管理行业，拥有了成就感、自豪感，工作自然会更加努力。消防管理好了，火险隐患少了，业主、客户高兴了，政府部门满意了，物业管理企业的声誉就好了，在市场上的竞争力自然也就强了。

三、机智勇敢的保安员.物管企业的保安服务是维护物业管理区域内的公共秩序，并提供安全防范。因此，物管企业的保安员不同于其他行业的保安，不仅要身体强健，更要服务意识强，头脑灵活、机智勇敢、临危不惧、乐于奉献。为了确保物业管理保安服务质量，物业管理企业在聘用保安员时要把好“三关”，即招聘关、考核关和培训关。首先要从源头抓好，即在招聘保安员时要选择优秀退伍军人、党员、团员，他们纪律性很强，综合素质高，集体意识好，又好学上进，具备从事物业管理服务的先决条件；其次，要严格认真进行考核，能否胜任物业管理保安服务这项工作，需要基本的理论知识测试和相应的军事考核，物业管理面对不同的业主、客户，长期需要做好沟通、解释等工作，没有一定的沟通能力显然不行，当然体质不行那就更不用说；再次，周密细致的培训长抓不懈，从应知应会、岗位职责、服务流程等基础知识抓起，进行反复的培训、学习，并及时考核、检查，发现“落伍者”，要立即采取措施，或培训合格后再上岗，或辞退，决不能姑息养闲，影响整个队伍的服务标准和工作成效。总之，机智勇敢的保安是物业管理保安服务的基本要求，一名称职、合格的物业管理保安员必须具备机智勇敢这个先决条件。

第二篇：浅谈物业管理中的保安责任问题

浅谈物业管理中的保安责任问题

物业管理保安服务中发生的矛盾主要集中在两个方面：一是业主的人身、财产安全在物业管理区域内受到侵害引发诉讼；二是日常管理中引发的纠纷。保安人员处在物业管理第一线，和业主有最频繁的接触，容易引发冲突。而一旦发生冲突，则报端网站等媒体大多口诛笔伐，对物业管理企业进行曝光指责，使得物业管理企业名声受到损害。

由此，反思我们物业管理制度的设计，通过比较可以看出，国外大部分地区的物业管理对治安和安全防范管理的介入都较浅，包括美国、加拿大、日本、法国、丹麦等国，有的完全不介入社会治安等公共安全事务，而大多则只配备极少量的人员负责公共秩序的维护。在发达国家的大型社区，对秩序的维护更多的采用技防而不是人防，例如在关键部位设置24小时摄像，发生安全问题时派人到现场参与调解，需要时向公共安全管理部门提供情况。因此，在物业管理区域几乎见不到物业人员，矛盾和冲突也极少发生。我国大陆物业管理发源于广东沿海地区，在起步阶段就把保安担负的安全管理工作作为亮点纳入了服务范畴。多年来，物业管理保安在积极协助公安部门开展治安、消防、交通安全管理，在处理突发事件，消除安全隐患，维护城市的安宁和业主的安全方面发挥了积极的作用。但是在早期的管理中，行业自身也存在夸大保安作用的问题。有的企业就大肆宣传有了物业管理保安24小时值岗和巡逻，管理区域内偷盗等刑事案件可以杜绝，业主的人身和财产安全就可以得到保障等等。物业管理企业都配备了大量的保安人员，有设岗值勤的，有流动巡逻的，大多按类似警服着装，给业主以准警察部队承担治安管理的印象。包括1984年建设部颁布的《城市新建小区管理办法》（以下简称《办法》）也提出：“住宅小区管理是指对住宅小区的房屋建筑极其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治”。由此可见这个阶段的物业管理把安全管理放在较为重要的位子上，从而导致社会各方面对物业管理的治安责任看得较重。此间，深圳、上海、北京都发生过在管理区域内家庭财产被盗甚至业主被杀害的事件，业主状告物业管理企业并提出巨额索赔，使物业管理承受了巨大的压力，也引发了业内对物业管理承担安全防范事物责任和能力的再思考。

2003年9月，国务院颁布了《物业管理条例》（以下简称《条例》），《条例》明确了物业管理职责为：“物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。《条例》与1984年建设部《办法》相比，对物业管理承担的安全事务管理作了重大的调整。通过对《条例》分析可以看出其中三层意思：首先明确了

物业管理是“维护相关区域秩序”，并非对住宅小区的治安管理，不负有保障业主和住户人身财产安全的责任；其次明确了“物业管理企业应当协助作好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部们报告，协助做好救助工作”。平时协助安全防范，发生事故及时报告和协助救助是物业管理应承担的三项任务；再次是在相关条款中规定了“雇请保安的，应当遵守国家有关规定”。从该法规看当属选择性规范，它并不强制规定物业管理必须设置保安岗位以及承担保安责任。

从法理上说，物业管理维持秩序和协助安全性防范工作的服务属于私权范畴，物业管理企业与业主均是平等的民事法律关系主体，其承担安全事务的义务和责任主要受物业管理服务合同的约定而非法律的直接规定。而社会治安管理属于公权范畴，是指由公安机关依法律规定所负有的维护社会秩序和公共安全、保护公民合法权益的义务，并依据国家《刑法》、《治安管理处罚法》等法律对违法犯罪行为实施惩处的权利。

《物业管理条例》发布后，引起了政府房地主管部门的高度重视，中国物业管理协会和各省市物业管理协会纷纷组织业内外有关单位学习讨论《条例》的有关精神，中国物业管理协会并为此发出通知，要求各物业管理单位将“物业保安员”改称为“秩序维护员”，以有序规范物业管理行为。由此，很多城市将原来物业管理保安改为“秩序维护员”，调整了物业管理保安承担维护物业管理相关区域秩序和协助做好安全防范的工作要求和宣传口径。这一更改完全准确地体现了《条例》精神。但是，应该承认，目前对《条例》有关精神的宣传和贯彻尚不到位，无论在行政管理层面还是在舆论导向层面还是在民众潜意识当中，物业管理对安全事务责任被任意扩大的问题仍然存在，并给物业管理带来了过大的压力。要降低和解决物业管理保安服务或者说“秩序维护服务”的纠纷等问题，可从以下四点着手：

第一，物业管理人员要认真学习《条例》的精神，按照不错位、不越位的原则，坚持《条例》对物业管理维持秩序和协助安全防范的服务定位，建立一套严格的管理制度和流程，在物业管理的和谐服务上下足功夫。

第二，物业管理企业在签订《物业管理服务合同》时，应明确约定合同双方在维持秩序和协助安全防范方面应承担的责任，细化合同条款（包括免责条款）。一旦发生问题依据合同法进行处理，避免矛盾和纠纷。

第三，严格企业内部管理制度，规范服务人员的行为，坚决杜绝打人等影响行业形象的恶劣事件发生。同时在条件许可的情况下加大技防覆盖面，做到人防技防双轨齐下。

第四，加大法规宣传力度，坚持正确的舆论导向。通过媒体客观公正地引导社会对物业企业安全管理责任的正确理解，避免业主把一些应由政府承担的社会治安管理职能都误认为是物业管理服务的法定义务，从而影响物业行业的正常发展。

秦俭 2009年3月8日

第三篇：浅谈物业管理中的保安队伍管理

浅谈物业管理中的保安队伍管理

其中的一个重要环节便是治安问题，良好的治安环境需要一个作风过硬、技能优良、机动快速的保安队伍做保障。如何搞好保安队伍管理,保安，已成为物业管理人普遍关注的课题。大家认为，搞好保安队伍的管理，营造祥和的安居环境，应做好以下几个方面的工作：

一、保安员的素质把关

物业管理是一个人口密集型的工作。一名优秀的保安员，必须具备良好的思想业务素质，才能胜任物业保安这项工作。并不是人人都能做保安的。对物业保安员的录用和考核，要严格按照标准，层层筛选，综合考评。考核面应涵盖军事技能、文化水平、普通话、协调能力等方面。只有人员素质上去了，提高服务水准才有保障。保安员直接与住户的接触，是联系住户和公司的纽带，又是物业管理的门面和窗口。良好的工作态度、得体的语言、热忱的服务是业主衡量我们管理水平的标尺。如果保安员的普通话都讲不标准，就无法与住户沟通、不能及时准确地了解客户所想。

二、保安的培训和教育应做为日常工作

物业保安员进入队伍，前期的理论技能培训是必要的。编制科学合理的培训教案，辅以灵活多样的培训方法是需要考虑的首要问题。案例中侧重理论和实践相结合，走集中培训、单兵考核的办法。培训中注重对人才的发掘和使用。了解人员的特长、技能、爱好，适才专用。只有充分发现和挖掘人才的潜力，恰如其分地发挥他的作用和专长，才能营造一种宽松公正的管理氛围。培训项目要进行基础考核，了解和掌握培训的质量；同时运用奖优罚懒的管理杠杆。推行军事技能训练和理论知识培训相辅相成，真正做到周有计划、月有安排。同时不忽视消防和其他应急突发事件处理的模拟演练。从实战中总结摸索经验，真正做到有备无患。

三、完善各项管理制度，并按章实施

高效的物业管理需要完善的制度来支持。制定并及时完善各项管理规章制度，对日常管理将起到较好的指导作用。制度作为管理的行为准则和依据，只是从形式、文字上对管理做了指引，重要的在于贯彻和落到实处。

物业管理是朝阳产业，日益成为公司第二次飞跃中的关键一环。物业管理作为服务性行业，通过向业主提供治安、绿化、维修等多种无形的服务形式，来产生经济效益。要打好物业这张牌，首要的就是治安问题。保安队伍管理是一个常说常新的话题。治军治道，得之于严，失之于宽。

物业管理如何做好保安队伍建设

现在大多数物业公司对保安队伍的建设感到非常头痛，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主（顾客）接触，为业主（顾客）提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，笔者认为应从以下几个方面加强保安队伍管理：

一、严格控制招聘环节

在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件，这个是最基本的也是最重要的，不要没有方向的招聘，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的，预防很多人“跳板式”的工作方式，这样即使招聘来也不会做太久，也做不好，因为他们感觉只是个跳板，无所谓，极易不服从管理，另外尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，因为保安工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容，那就是“古、灵、精、怪”，意思就是说第一年的保安比较古板，第二年的保安比较灵活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未必有好处，虽然不是绝对的，但的确有它的道理。故在招聘的时候对特殊的岗位，比如车库，可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些中年下岗职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。另可多招聘些农村出来的人员，他们还是比较珍惜工作的，并且思想单一。在保安招聘时杜绝有“痞子”性子的人和杜绝同一地方和朋友关系的人（即使要也不能超过两个），有“土”性的是可以考虑的，因为有训练，基本可以纠正。

二、做好岗前和岗中培训

在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中一定要讲明公司的要求和管理制度，当然也是有技巧的，如果是开始就讲管理制度，那么很大一部分人也会被吓跑了，感觉管理太严。在岗前培训中开始要着重于军事训练，因为从中可以看出一个人的纪律性和接受能力，如果实在不行那么只能从这一环节淘汰掉，另外要加强管理专业化和物业管理基础知识的培训，让大家了解物业管理并对物业行业前景看好，可以给他们举例说明，因为很多公司的高层领导都是从保安做起的，要对未来有信心。对于岗中培训同时要加强，在每周都要定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划，有计划一定要施行。

三、严格执行管理制度

在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，被处罚人无怨言，做到公平公正，这样也能提高管理者的威信，保安队伍是个特殊的队伍，团队年轻化，员工遇事很容易冲动，情绪波动较大，但对道理也很清晰，接受新的事物较快，所以一个团队开始的管理很重要，做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。

四、巧用管理技巧

在保安队伍中管理技巧很重要，要讲究方法，在生活中要真心关心我们的每位员工，有困难要马上解决，在工作中要严格要求每个员工。打个比方，有一个员工违反了纪律，那么做为保安队长肯定要对违规人员做出处罚，那么这时候就要按两条路线走，给被处罚的员工处罚后就不能不处理了，要在私下再找这名队员谈一下心，问为什么违反，有什么想法，对处罚结果如何认识，并给其讲处罚的目的，当然我们都知道处罚的目的是为了整个团队的建设，不是说对那一个人而言。在部门会议上要进行宣布，要把事情拿出来进行分析，引起大家的注意，这样一个处罚才能起到应有的作用；另要加强逐级管理的制度，但在这个制度中最难实行的就是保安班长对保安员的监督，很多保安班长由于本身认识的问题即使在发现本班员工违反纪律也不进行处罚，并且还为其打掩护，感觉这样员工会感激他，会服从他，这样的想法是错误的，一个团队只有纪律严明，每个人才更便于管理，如果长久这样下去在真的遇到问题要进行解决的时候很容易出现员工集体辞职的现象发生。我们为了做好逐级管理可以考虑在管理制度中做好连带责任处罚，比如说本班队员在一个月内出现三次违纪现象班长扣多少分，前提是违纪不是本班班长发现的，要不然又达不到效果。

五、重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视

管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工作情绪的情况下要做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，特别是女管理员、管理处主任也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。

六、让其生活感到充实

对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增

加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。

七、要有好的薪酬体制

物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。

八、人员着重培养，选拔人才

除了以上管理措施，企业还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。

因此，不管是什么样的物业管理公司，要加强保安队伍的建设，假如做到上述几点，那么，物业公司的保安形象、公司品牌就得到了展示，企业的经济效益与社会效益也就随之而来、、、、、、

第四篇：如何做好物业管理中的保安工作

如何做好物业管理中的保安工作

思想心态上

·要认为保安工作很光荣，是业主生命财产的保护神

·不要事事向钱看，做好一份职业也是一件有意义的事情

·自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到业主的认可

行为仪表上

·着装整洁规范

·行为富阳刚之气

·警觉有礼

·不贪小便宜

工作方法上

·熟悉自已的管辖区域

·认识所管辖区域的业主

·了解本小区以往常发生的案件

·做几件得人心的事，长期坚持

·做业主的朋友，有困难就想起咱

·定期与业主开办活动

可视化管理上

·做好工作，还要让业主知道

·保安工作计划

·保安评比

·保安警容

·每日操练整队 ·安全知识，常见安全情况处理宣传

要认为保安工作很光荣，是业主生命财产的保护神

整个社会是一个互为依靠联结的整体，不要总认为做老板就很光荣，做保安就不值得，要知道，再大的老板住在小区，他的生命财产有赖我们的保护，在国外，很多人对职业很尊重，即使一个六十岁的人做侍者，他也不会觉得丢人，只要做好本职工作，得到上司同事和业主的认可，就是很光荣的一件事。我们保安要热爱我们物业公司，不要动不动就想离职，就想跳槽，虽然我们工资不高，但看到业主能在假日放心地出门旅行，我们欣慰，当看到孩童在小区的草地上安全在玩耍，我们欣慰，当傍晚，一群群的老人和小孩在游乐区嘻戏，我们也打心里地欣慰。

不要事事向钱看，做好一份职业也是一件有意义的事情

钱多当然好，工资高也当然好，但君子爱财，取之有道，我们应不断地提升我们的服务水平，提供更人性化更贴心更高效的服务，来让业主愿意出更多的管理费来提高我们的待遇，我们应不断提高我们的管理水平，提高名声，接手管理更高档的小区来提升我们的待遇，静下心来，做内功，而不是处处抱怨，看事的眼光很短，要愿吃小亏来换长远的大便宜。

自尊自信，首先要自已看得起自已，做好工作，得到业主的认可

做保安首先要自尊自信，只有先自已看得起自已，精神抖擞，认真做好工作，才能得到业主的共鸣，我们很多保安同事抱着做一天和尚撞一天钟的心态上班，上班时不用心，无精打采，衣冠不整，业主见面一百次也不认识，这样的保安自已做着也觉无趣，业主当然也看不起。

着装整洁规范

保安应类同于军队，应一年四季戴帽，穿制服，正谓人要衣装，佛要金装，一身得体威武的保安服极易让业主产生安全感，让不法分子产生威慑感。同时，整洁威武的服装也让保安更爱自已。行为富阳刚之气

做保安，要有阳刚之气，走路要威风凛凛，站如松，坐如钟，不能让业主看到我们打不起精神，慵懒的样子，在保安室，要时刻保持警惕，不能打瞌睡，玩手机，看小说等，对业主要象春天般温暖，对不法分子要象冬天般无情。

警觉有礼

虽然我们威武，但要让小区的老人、小孩、业主觉得我们和蔼可亲，对于熟悉的业主，要主动打招呼，遇到随手的小困难，要主动前去帮忙，比如遇老人提重物，可主动协助，不随便进业主的门。不贪小便宜

不随便要业主的东西，不喝业主的水，更不能主动要业主的礼物，在业主家，眼睛不可随便乱找，实在要进去时，应速进速出。

熟悉自已的管辖区域

对于自已管辖的区域，应多巡视，有哪些危险隐患点，有哪些可能被不法分子利用的地方，在哪些部位有发生过事故，都应调查清楚，并且重点留意。

认识所管辖区域的业主

业主是我们的衣食父母，业主交物业管理费，才有物业公司的生存，只有物业公司有收入，才有保安的收入，所以，应一切工作围绕如何服务好业主支开展。我们每月的工资，有我们管理各楼层业主的一部分，可我们大多保安却不认识业主，业主也不认识我们，是很可可悲的事情。

作为自已管辖区域内的业主，应尽可能想办法记住他们住的楼层，他们的姓名，基本情况，孩子情况，拥有的私家车情况，及业主主要的朋友亲戚情况，甚或业主是否常出差，在家的情况，只有做好业主档案，才能针对业主的服务有的放矢，令各业主高兴，当有情况发生时，才能更快更好地处理问题。

比如上次某住户遭窃，是业主长期不在家，被小偷了解了情况，如果保安能了解此情况，那么，他就能重点关注，及与业主作好沟通，也许损失就可避免，让不法分子无可乘之机，业主受了损失，他平时交物业管理费就不情愿，也就影响到我们的收入。

认识我们的业主，当在路上碰面时，多与他们打招呼，其实大多业主很客气，是好人，与他们交朋友有很多乐趣，很多业主是成功人士，与他们交往，向他们学习，可以得到很好的进步。了解本小区以往常发生的案件

本小区以往发生过哪些案件，是如何发生的，有哪些经验教训可以总结，附近小区有哪些案件发生，是哪些人所为，有哪些经验教训可以总结，及国内外做得好的物业管理公司是如何做的，我们应不断学习别人好的作法，来改进我们的工作，争取在管理上不断上台阶，以获得更多的小区管理权，甚至可以以参加评比，以增长我们物业公司的名气。做几件得人心的事，长期坚持

我们要做几件得人心的事，长期坚持下来，比如，每天早晚所有的保安进行队列训练，对全小区进行集体巡查，让业主看到我们的训练有素，从而放心。

对于小区中特别需照顾的孤寡老人坚持给予关怀，并让所有的业主知道。比如，常期坚持邀请业主与我们一起开检讨会，讨论工作如何做得更好。

比如，邀请有兴趣的业主与我们一起打球赛，以增进感情等，长期坚持，让业主关注我们，了解我们，产生感情交流。

比如，在可能时，帮有困难的业主送水，偶尔接送或照顾一下小孩等，作为我们日常必备的服务内容。

参照酒店的大堂经理方式，让业主很容易知道今天我们物业公司谁当值，如何快速找到我们等。

做业主的朋友，有困难就想起咱 同上，略

定期与业主开办活动 同上，略

做好工作，还要让业主知道

俗话说，酒香不怕巷子深，我们做了很多工作，如果业主不知道，不清楚，当有问题发生时，他们就会责怪我们平时无作为，如果让他们知道我们平时做了很多工作，那么当发生问题时，他们就会认为是偶然性的事情，是难以避免的事情，对我们的责怪就会少很多。

所以，平时的很多工作，尽量想办法予以公布，通报，让业主尽可能多地了解我们，比如我们可以在各主要出口设一个公告栏，常更换我们的工作报告。

或者，定期召集业主，向他们作工作报告。

我们小区对面的阳光幼儿园有些作法值得学习，比如他们会将小孩每周的菜谱发给家长，定期与家长举办亲子活动，每年春秋季还要求家长与小孩一起出游，以增进感情，每周幼儿园将小孩的表现作评价，同时要求家长也将小孩在家的表现作书面评价，我们很多人总以为将事做好就行了，但如果别人不知道，他们就可能认为我们没有做。

保安工作计划

将一年的工作计划，每季，每月的工作计划张贴，及执行情况作对比，打铁须得自身硬，只有自已将工作做得扎实，不怕部分业主心不改，最终相信，绝大部分业主会喜欢我们，依赖我们。

保安评比

每月将保安进行评比，将其照片，事迹公布，让业主认识明星保安，增加保安的荣誉感。

保安警容 所有保安的照片及名字，工号，简介及曾经的光荣事迹上墙，让业主认识我们。每幢楼负责的保安相片，名字，手机张贴在楼层门口，让业主有需要时马上可以找到我们，同时也增加了各个保安的责任感。

安全知识，常见安全情况处理宣传

定期通进书面和活动形式向业主宣传保安，消防，自我防卫等知识，只有业主安全，才有我们物业公司的生存安全，才有我们保安的工作安全。

第五篇：业委会和物业公司在物业管理中的角色

业委会是创新社会治理体制的重要力量

---一个业委会主人的多年感悟---

十八届三中全会通过的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定第十三章、创新社会治理体制中说：改进社会治理方式。„实现政府治理和社会自我调节、居民自治良性互动„运用法治思维和法治方式化解社会矛盾。„调节利益关系，协调社会关系，解决社会问题。

从以下三个方面阐述业委会是创新社会治理体制的重要力量。

1、依法治理，加强法治保障---物权法明确了产权关系决定业委会和物业服务企业在社区治理中的位置。

2、社会自我调节、居民自治良性互动-----因业委会是业主自我管理的公益性群众组织决定了她的作用。

3、业委会在化解社区矛盾中所起的重要作用

4、及时反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是广东华南和谐社区发展中心的历史责任

一、依法治理，加强法治保障---物权法明确了产权关系决定业委会和物业服务企业在社区治理中的位置。

现在90%以上的城市居民是住在商品房或房改房小区。社区的和谐是社会和谐的基础之一。

《物权法》在第六章首次提出了业主的建筑物区分所权的概念。其中第七十条明确 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换句话说，物业管理区域内，除专有物权以外的部分，比如，电梯，过道、走廊、小区绿化带等等都应当属于业主共有的物权。业主 们打开家门，直到小区红线以内的非专有部分，如没有特别约定，都属于业主共有部分。共有物权的概念之所以重要，是因为这是业主、业主大会、业主委员会一切权利、义务关系的物质基础。业主大会、业主委员会的作用就在于对共同拥有、使用的共有部分进行管理、处分与协调，使共有部分处于良好的状态，以营造一个和谐、宁静的家园。也是由于对共有物权的维护管理的需要，产生了物业服务行业，由业主大会授权业主委员会选聘物业服务企业并与其签订委托合同，委托其管理业主的共有物业。

现在社会上有一个较严重的误区，政府主管部门某些工作人员开发商、物业公司、甚至相当一部分业主都认为物业公司是小区的最高权力机构。虽然2003年已实施的国务院物业管理条例第三十五条，第三十六条已经明确规定： 物业公司在小区是受全体业主聘用为小区提供物业服务的。和业主、业主大会及业主委员会的关系是服务合同关系，通俗称之为保姆或管家。物权法第八十一条更明确规定： 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。在法律的角度更明确了业主才是小区的主人，是业主决定用什麽方式管理小区，聘用谁。而小区的最高权力机构是业主大会！业主委员会是业主大会的执行机构。但是在现实生活中却不是如此，开发商或物业公司无视业主大会是小区的最高权力机构是司空见惯的，可悲的是我们部分从事物业管理工作的政府机关工作人员也无视这个基本事实和基本法理。

例如：正是因为这种对物业公司位置的严重误区，咄咄怪事出现了，最大的问题是广州市业主能够支配自己小区的公共收益的物业小区占不到全市小区的一成。小偷，强盗是人人憎恶，也是公安打击的重点之一，但是对于公然侵占业主公共收益的行为却被“惯例”保护起来，这些公共部位的收益，少则七八万多则几十万、别墅、大面积豪宅可能上百万，而公共收益的钱比小偷强盗侵占的数额大多了，业主追讨难上难，甚至要付出血的代价。随着时间的推移，公共设施及公共部位的问题逐年增多，维修资金的数额连更换电梯的主要部件都难以支付，钱从何来？公共物权的收益是最主要来源，现在却被开发商或物业公司全额占有。这就埋下了社区不稳定因素的最大定时炸弹！

有业委会主任举了一个例子来说明是业委会成立了问题多，还是问题多才成立了业委会：发生火灾消防队来灭火，可以说是消防队来了才发生火灾吗？

这种严重的违背物权法的咄咄怪事是社区和谐的重大障碍！所以从各级政府到业主，依物权法认识小区物业公司等和业主的物权关系，加强法治保障支持业主自主决定共有产权的事物，支持业主大会业主委员会的成立，对于小区是必不可少的。只有业主大会业主委员会才有可能努力去争取业主的权益，才有可能落实物权法赋予业主小区主人的权力，物业公司错位的“权力机构”才能得以纠正，小区的维修资金续筹等诸多问题才有解决的可能，小区的安定和谐才有可能实现。

二、社会自我调节、居民自治良性互动-----由业委会是业主自我管理的公益性群众组织决定了她的作用。

埃莉诺•奥斯特罗姆是2011年诺贝尔经济学奖获得者,头一个获经济学奖女性,她获奖的中心理论是指出在政府和企业之外还有第三种力量,即自主组织解决社会问题,推动社会的发展。她曾在2011年调研了我们广州完全由业主自治的丰景大厦,她也多次出席全国业主委员会组织的交流会，她如此关注业主委员会和业主自治是因为业主委员会就是典型的自主治理的组织！她对于自主治理是这样论述的：

一群相互依赖的委托人如何才能把自己组织起来，进行自主治理，从而能够在所有人都面对搭便车、规避责任或其他机会主义行为诱惑的情况下，取得持久的共同收益。必须同时解决的问题是如何对变量加以组合，以便⑴增加自主组织的初始可能性，⑵增强人们不断进行自主组织的能力，或⑶增强在没有某种外部协助的情况下通过自主组织解决公共池塘资源问题的能力。

业委会的成立是非常不易的，能够对小区的公共物权实现自主治理更加不易，但是这是物权法给与的不可剥夺的权利，更是中国社会健康发展的必然！

不可否认，业委会成员不都是雷锋，也有个别甚至犯法。但是绝大部分是好的，没有任何报酬，除了付出辛苦，还要付出金钱！他们无怨无悔，只有一个信念，就是要通过持久不懈的努力使自己小区的 邻居们生活得和谐安逸，使小区的物业保值升值！他们是一群志愿者！我到很多小区去，看到业主亲切的和业委会成员打招呼，这是一种凝聚力的表现！这几年业委会成员的组成也更趋向高学历高职务。里面有处级局级公务员，包括公安部门的警官，学者律师，企业的高中层管理人员，他们是社会精英，他们的共同特点是政策水平较高，同时有较强的组织能力，在自己居住的小区具有较强的公信力。

广州市和广东省有大量的事实：

1、海珠区顺景雅苑小区业主委员会领导业主成功更换物业公司、收回被物业公司长期霸占的停车场，并收回被开发商长期霸占的公共绿地（被建了商铺出租给布匹批发商），同时收回开发商占有的非法所得几百万元。

2、越秀区丰景大厦业主委员会带领小区的业主走出了目前国内千千万万业主仍然在艰难维权的怪圈，并率先走上了构建和谐平安社区的健康之路，自治多年来最大的收获是：第一、最大限度减少了物业管理纠纷；第二、实现了权益共享、责任均负的业主理念；解决了小区物业维护可持续发展的资金问题。

3、广州海珠区润泰大厦业委会追讨回数百万元，把一个烂尾楼建设得井井有条。

4、深圳长城一花园业主委员会通过各种努力相继收回了一部分架空层、地下室、电梯间的共有物权及其出租收益。这笔收入，每年就有80万，给这个老区带来了养老金。业委会在小区得到广大业主的信任，得到业主大会的授权，实现了在所属小区社会自我调节、居民自治良性互动！这是物业公司无法取代的，可惜的是广州成立业委会的小区比例仅为25%，市国土房管局有关人士解释称，一个原因是部分业主对于成立业委会的意愿没有特别强烈，原因真是居民意愿不强吗？显然不是，城内不少小区业主有强烈要求成立业委会的意愿，却往往得不到支持；即使成立了，换届时也会遭到各种阻扰。有关基层单位也视业委会为另类，总觉得他们的共有物业自我管理侵犯了自己的管理权。此外，开发商也借着前期物业管理，千方百计侵占共有物业的业权，无偿占有共有物业的开发收益，据说在一些物业公司的行规里有一条潜规则：成立了业委会的小区物业经理就要被撤职！这才是业委会难以成立、业主大会难以召开的根本原因。因此，房管部门的业务指导是非常重要的，房管部门的支持以及与街道居委的共同合作，无论是对业主自我管理的支持，还是支持业主依法维权维护小区的稳定都是至关重要的。

三、业委会在化解社区矛盾中所起的重要作用

深圳雍翠豪园的案例以事实显示业委会在化解矛盾中的重要作用：该小区位于罗湖区莲塘梧桐山边，“共420户，建筑面积约3.5万平方米。小区2000年入伙到第三家物业公司进驻前，一直是罗湖区名声在外的“问题小区”，纠纷不断、上访不断、官司诉讼不断、老问题解决不了新问题又不断出现。小区除了发展商欠缴150多万专项基金，物业公司也肆无忌惮地反复挪用，盗用本体维修基金，但业 委会、政府主管部门能做的也不过是公文来公文去而已，实质性的措施一点也没有。老物业公司被驱逐前不但把全部本体维修基金挪走拒不归还，而且把门禁系统、消防系统、监控系统全部破坏。新物业公司进驻时真是百废待兴、举步为艰，消防被限期整改、小区连大门道闸杆断了也没有钱修复，那时甚至打报告向住宅局基金中心申请借款用来消防整改和电梯维修（当然也不可能借到钱）。

2007年业委会经多次修改正式确定了以“账户共管”为核心的“雍翠豪园第二轮物业管理模式”作为业主大会表决提案，经业主大会表决取得了65.7%票权。“雍翠豪园第二轮物业管理模式”（即雍翠模式）作为对外招聘物业公司的基本条件。我们据此制作了招标文件、合同框架和评分标准，向外公开招标。2008年北方物业管理有限公司经评标取得了小区物业管理资格，受业委会授权委托在11月正式进驻小区提供物业管理服务：

设立“小区收入共管账户；管理处按年、按月制定工作计划和预算并提交业委会审议。审核后的预算每月从“小区收入共管账户”划拔到管理处账户用于日常物业管理开支；与管理费一起统一托收到“小区收入共管账户”上的维修基金，则按月划拔到“维修基金专户”，该账户实行双方共管，保障了维修基金的安全；弥补旧有物业管理模式的缺陷，在现有法律条件下可操作的模式。它的机制能够有效化解业主、业委会与物业管理企业之间的矛盾，改变了物业公司在旧有模式中“独霸一方、为所欲为”的思维，置业委会监管作用于物业管理的日常工作中，使小区成本开支环节得到有效监督和控制。为营建和 谐的物业管理环境开创新局面起到了重要的作用。

《物权法》第七十八条对业主委员会的地位明确：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主有权选举业主委员会，但是在一般情况下，不能拒绝业主委员会作出的决定。业主可以由于种种原因不参加业主委员会的活动，但是，业主委员会的决定必须遵守，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。规范了业主委员会与政府职能部门之间的关系。

这一条也赋予业委会在化解社区矛盾中的重要作用！

例如润泰大厦业主委员会经反复劝阻无效后，起诉同小区的业主在装修过程中，凿穿H层楼板，加设直径约50毫米的新排水管道。4楼和5楼之间H层（架空层），平时是业主们休闲纳凉之所，业委会说“修复原状就好，打官司不是针对谁，而是为了维护小区管理规约的严肃性。”经法院调解，被告需恢复楼板原状并承担诉讼费用，现在私自凿开孔洞已恢复原状。业委会告业主胜诉的案件，具有标本性意义：业主要自觉遵守业主规约维护公共利益！

四、及时反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是广东华南和谐社区发展中心的历史责任

广东华南和谐社区发展中心在政府的扶持和社会各界的关心支持下于2010年经广东省民政厅批准注册成立，中心致力落实科学发展观和贯彻《物权法》，致力推动全社会共同构建长治久安的和谐社区。

中心的指导思想：学好用好《物权法》，引导广大业主依法、有序地推进业主委员会的建设，联合房地产开发企业和物业服务企业，共同推动小区物业管理市场的健康发展，最终达到构建和谐社区的总目标，迫切需要建立一个融学术研究与实践指导为一体的交流合作平台，使之成为政府联系基层社区的纽带和国内外学术交流的桥梁。

本中心一方面将组织学术界通过开展国内和国际学术交流，借鉴国外的先进经验和做法，努力使小区业主委员会这一社会基层自治组织成为政府联系社区广大居民的桥梁和纽带，推动构建和谐社区的建设步伐；另一方面将发挥各社区业主委员会的自身优势，借助业主委员会在社区的自我管理平台，通过公益性运作，推动基层社区的综合治理和文化建设事业的健康发展。

成立后，首先组织了提高业委会自我管理自我提高的多种课题的培训交流活动，在广东省组织了多种课题的论坛和社区活动，如：

协助政府组织

帮助小区成立业主委员会，解决各种矛盾

及时反映和协助政府协调社区群众各方面各层次利益诉求是广东华南和谐社区发展中心的历史责任