物业邹总

第一篇：物业邹总

创新物业服务提升城市管理

宏运物业公司总经理邹尚峰

物业服务是城市管理的基础，尤其在当下“三保”工作中，物业服务显得尤为重要。物业服务已经是当今社会不可或缺的重要组成部分，俗话说“安居才能乐业”，广大业主只有生活在一个安全、整洁、舒适的生活环境，他们才能没有后顾之忧，才能安心的工作和学习，才能有精力去完成更多其他领域的工作，创造更多的社会价值，所以说，好的物业服务是建立和谐社会的基本保证。

目前，葫芦岛市的物业服务状况喜忧参半。喜的是：今年，我市专业化物业物业覆盖率达到33%；新建住宅小区专业化物业服务覆盖率达到100%；初级基本物业服务覆盖率达到100%；新增2-3个省优秀住宅小区；新增物业服务企业3家；物业管理人员持证上岗率达到100%，这说明，无论是社会、开发商还是业主，都提高了对物业服务的认识，有利于物业服务向相更健康、更良性的方向发展；忧的是，我们的物业规范化、标准化的进程还很缓慢，与发达城市相比还有很大差距，局部社区还存在收费难，服务不到位的现象。

关于我市的物业服务行业的发展，我本人有这样几个观点：

一、坚定不移的推进物业服务的市场化、品牌化、和标准化

只有把物业服务真正的推向社会，成为自主经营、自负盈亏的经济实体，才能提高物业服务行业的竞争意识和服务意识，物业服务的管理人员才能从业主的角度，从市场的层面，正确的审视自己的行业，从而做出准确的市场定位及科学的经营决策，才会去创立自己的品

牌，以保证其生存与发展。至于标准化服务，是所有服务行业（包括物业）都在倡导和推崇的服务工程，物业公司根据与业主委员会签订的《物业服务合同》，参照市场价格，制定科学合理的各项服务标准及收费标准，并予以公示，形成与业主之间的公开承诺，也是双方维护自己权益的依据。

二、充分发挥业主委员会的作用 加强业主委员会的建设是物业管理的关键。实践已经证明，在物业管理中，充分发挥业主委员会的作用十分必要，业主委员会不但要组建，而且还要健全建好，特别要选好业主委员会的一把手。业主委员会由业主大会选举产生，代表住户的利益，维护住户的合法权益，是连接业主和物业公司的枢纽。管委会在物业管理主管部门的指导下，选聘物业服务企业，有权利、有责任选择资质高、品牌好的物业公司，聘用后对物业服务企业进行检查和监督，协助物业服务企业和业主沟通。物业服务工作没有业主委员会，缺少了物业服务的主体，物业服务也失去了生存和发展基础，也就谈不到发挥物业服务新体制和市场机制的作用和效能。

三、政府主管部门加大监管力度

1、物业主管部门要抓紧修定、完善我市物业管理办法，改善行业环境，使我市的物业管理有法可依、有章可循。

2、政府及相关部门要对管理水平低、服务质量差、收费不规范、社会信誉低的物业服务企业进行清理，3、物价部门应规范收费标准，建立分等定级、质价相符的收费

机制。

四、继续提升业主对物业服务的认知水平

首先，业主要有一个和谐、环保、遵守公约的意识，其次，业主要增强契约意识，慎重签订定物业服务合同，细化合同的内容；第三，业主发现物业服务存在问题后，应采取积极态度与物业服务企业沟通解决。

我想，只要现行的物业管理体制理顺了，法律法规健全了，物业服务规范了，再加之区级政府主管部门和社区、业主管委会能够充分的发挥监管的作用，业主的物业意识上去了，我们的物业服务工作将会更和谐，我们的社会也会更加和谐！

第二篇：交房物业总说明

一、交房总说明

（一）交房的流程分为物业接管和业主收房二部分。物业接管可先期规避一些业主 验房问题。

（二）制造轻松愉悦的交房氛围，促进客户顺利的收房。

（三）合理编制交房流程，确保交房工作井然有序。

（四）规范操作，树立公司形象，为后期销售及开发商形象奠定基础。

（五）分工明确，责任清楚，便于现场操作。

二、交接验收规程 1)目的

规范物业管理处的物业验收程序、确保物业验收工作得到有效控制、明确在物业接管验收中交接双方责任，保证物业入伙工作顺利进行。2)适用范围

适用于销售部配合房开公司及物业公司接管小区的验收。

三、职责

1、物业公司接到开发商的物业接管通知后，物业公司负责指定、各职能部门负责人及专 业的工程技术人员组成验收小组，销售部及房开公司派专人加入验收小组，共同验收。

2、验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和各项设备、设施出厂合格证书 及相关的试验报告、运行记录等技术检验资料的验收。

3、验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备，按规格型号、容量，按设计要求进行验收，对设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4、验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、电话、电视通信系统、电梯系统、空调系统。

四、工作程序

1、验收的准备。

验收小组根据开发商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收计划，验收标准。

2、验收的实施。

（1）验收小组依据验收计划标准，按专业分工进行验收。

2）在验收过程中，检查出未达到验收标准的设备、设施及与设计要求不符的设备、设施，提出书面整改报告返回至开发商并由开发商督促施工单位进行整改。

（3）对在预验收中未达到要求的设备、设施，整改合格后进行正式验收。

3、物业验收后处理

（1）验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告。

（2）验收小组负责人根据全部单项验收报告，写出物业的综合性验收报告的评定及意见书呈交公司负责人。

（3）验收小组代表物业公司向开发商进行正式移交。

（4）办理正式移交手续后移交全部相关档案资料、房门钥匙，进行存档备案。

五、物业接管验收标准（附相关验收标准）

六、物业验收检查程序

1、各项记录完整、手续齐全。

2、出现不合格项目，整改后再进行二次验收。物业交接验收资料清单

（实际交接资料内容根据目前情况而定）

一、小区红线图

二、建设工程规划许可证

三、建设用地许可证

四、征用地申请批复文件

五、消防审查批准文件

六、建设工程规划验收合格证

七、供（用）电合同

八、供水合同

九、消防验收合格证书

十、人防验收合格证书

十一、电梯验收合格证 十二、十二、燃气工程验收合格证

十三、水电工程验收合格证

十四、建设工程竣工验收合格证书

十五、建设工程竣工档案备案证书

十六、消防系统移交证明、消防设施验收移交表

十七、电梯交接协议书、资料移交清单

十八、围墙红外报警系统验收记录表

十九、闭路电视监控系统验收记录表

二十、可视对讲系统验收记录表 二

十一、给排水设备移交资料 二

十二、高低压配电移交资料 二

十三、房屋移交验收表

二十四、景观绿化工程验收移交表 二

十五、竣工图纸移交清单 二

十六、小区门面租赁合同 二

十七、总平面图

三

十、竣工图------包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的 全套图纸；

三

十一、地质勘察报告； 三

十二、地下管网图 三

十三、图纸会审记录；

三

十四、钢材水泥等主要材料的质量保证书； 三

十五、新材料、构配件的鉴定合格证书； 三

十六、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书； 三

十七、砂浆、混凝土试块试压报告； 三

十八、供水、供暖、管道煤气的试压报告。三

十九、共用设备台帐（清单）

房屋主体接管验收标准

（质量与使用功能的接管验收标准）

一、主体结构

1、地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。

2、钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。

3、木结构应结点牢固，支撑系统可靠、无蚁害、其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。

4、砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。

5、凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。

二、外墙不得渗水

三、屋面

1、各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。

2、平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。

3、阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口平密，不渗漏。

四、楼地面

1、面层与楼层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平整，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。

2、卫生间、阳台、洗漱间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。

3、木质地面应平整牢固，接缝密合。

五、装修

1、钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝适度。

2、进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应设铁栅栏。

3、木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。

4、抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝、起泡等缺陷。

5、饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。

6、油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。

六、电气

电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或邦接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1兆欧姆/千伏。

1、应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。

2、照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。

3、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合电气装置工程施工及验收规范的要求。

4、电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层，牵引机的噪声和震动声不得超过电器装置安装工程及验收规范的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图纸资料均应符合要求。

5、对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共用天线。

6、除上述要求外，同时应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。

七、水、卫、消防

1、管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴漏。水压试验及保温、防腐措施必须符合采暖与卫生工程施工及验收规范的要求。应按套安装水表或预留表位。

2、高位水箱进水管与水箱检验口的设置应便于检修。

3、卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。

4、卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固、部件齐全，制动灵活。

5、水泵安装应平稳，运行时无较大震动。

6、消防设施必须符合建筑设计防火规范、高层民用建筑设计防火规范要求，并且有消防部门检验合格签证。

八、附属工程及其他

室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置，管道坡度、管径均必须符合室外排水设计规范的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。

1、化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。立管与粪池间的连接管道应有足够的坡度，并不应超过2个弯。

2、明沟、散水、落水管内部不得有断裂、积水现象。

3、房屋入口处必须作室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。

4、房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置需符合有关规定。

5、挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道应畅通，无阻塞物。

6、单位工程必须做到工完料净，场地清，临时设置及过渡用房拆除清理完毕。室外地面平整，室内外高差符合设计要求。

7、群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求。

房屋室内验收标准

项 目

验 收 标 准 水、电、气

通畅，计量器具完好、齐全，开关正常，具备正常使用条件，电路回路标志清 楚、试电正常 门、窗

开关灵活，无破损，无污迹，横平竖直，拼缝完整，玻璃、纱完好，型材无破损、配件齐全，防水胶到位，固定件无外露，缝隙填充饱满、门窗位置准确，门窗框外无嵌填密封胶槽口，窗框周边使用水泥沙浆填缝，明螺丝未加处理，外墙面推拉槽口无积水，接缝垂直，角度方正，推拉通畅。

弱电系统 可视对讲、安防系统、有线使用正常，电话、宽带电视放线到位 地 面 色泽一致，接缝平整、顺直、严密，无裂缝，无空鼓，表面平整 天 棚

平整，无裂缝、无破损，无水泥、腻子灰巴，颜色一致，无污迹，无漏痕 墙 面平整，无裂缝、无破损，无水泥、腻子灰巴，颜色一致，无污迹，阴阳角平直，无钉、眼

卫 生 地面无明显垃圾，门窗无涂料、无污渍、墙面无污染印迹 釉面砖

无色差，平整，接缝顺直，墙面无凹凸不平现象，无破裂，无变色，无污染。厨卫防水、给排水

灌水48小时以上，无渗漏，地面、管线排水坡度正常，配件、固定件齐全、完好，给水预留接口用铁堵头封闭，排水通畅、防水层增加保护层 油漆涂料

油漆无流挂，漆膜不缩边，无裂纹，不咬底，漆膜表面不起雾，漆膜无起泡、陷空、起皱，表面无纹丝，色泽深浅一致。涂料无流坠，看不见刷纹，无渗色、浮色、泛白、咬底，无皱纹、针孔、橘皮、起泡，无掉粉，有光泽，无开裂，脱落，回粘等。开关、插座 插座离地面不低于200mm、照明灯开关距地面高度宜为1.5M,开关不得装在门 后、卫生间插座宜选用防溅式，并列安排的开关、插座上下偏差不大于1mm.总开关为漏电断路器，漏电动作电流为30mA,具有过负载、过电压保护功能。地漏：地漏部位低于整体地坪，下水应畅通。龙头安装：平整、水平、牢固、不渗水、开启灵活。

第三篇：第04次员工大会邹总讲话稿

第四次员工大会

邹总讲话稿

在座的全体同仁们：

大家好!

作为总公司的副总，我过来的不多，但我的心情同赵总一样，虽然在外面有很多工作，却始终牵挂着海怡大酒店的发展。通过最近几次参加管理人员的例会，我发现一个问题，就是部门之间以及部门内部之间的沟通与协调亟待加强。

这个问题已经是个顽疾，是个老问题，去年开年终总结会的时候，曾经强调过，但是到目前为止，并没有多大的改善，现在酒店往往存在这样一种现象：一个部门发生的事，与其相关的部门却不知道；部门内主管知道的事，部门经理却不清楚。整个酒店是一个相互联系的有机整体，各个部门的运作构成了整个酒店的运行机制，在工作上，任何信息环节的不通畅，都会导致工作上的脱节，都会影响到酒店的其它部门的正常运转。部门之间以及部门内部缺少有效的沟通与协调，在工作上没有延续性，一但出现问题追究责任却都是事不关已，高高挂起。个别部门之间相互扯皮、推卸责任，甚至每周管理人员例会也解决不了问题，要赵总亲自出面协调、沟通。这种现象是很不正常的，严重地影响了工作的质量和效益，最终必将损害酒店的利益，从而导致损害全体员工的利益。

之所以在全体员工大会上特别提出这个问题，是因为这个问题很突出，亟待解决。但我想本次会议是11年上半年的工作总结会，也是一次表彰大会，同时也是2011年下半年工作安排的会议，更是一次团结的大会，树立信心的大会。希望全体员工朋友们能抛开成见，卯足干劲，促进海怡又好又快的发展。

第四篇：物业管理处2007年工作总

物业管理处2007年工作总结

转眼间2007年又划上了一个完满的句号，我们新会物业管理处全体员工在公司领导的正确带领下，紧紧围绕着“优质服务，业主至上”的服务宗旨。以安全文明生产为基础，积极开展了绩效管理。与时俱进、扎实工作、团结一致、共同努力，圆满完成了上级下达的各项工作，以下是我们物业管理处过去一年的主要工作：

一．为切实做好全年的服务承诺工作，做好我处物业管理工作，有力地保证经营、运行、各部门生产工作有序、高效、顺畅运转，营造安全、良好、和谐的发展环境，我处将服务承诺贯穿于全年的工作中，全面履行服务承诺内容，依据严格的考核机制，对各部门从服务态度、服务时限、服务质量等方面全部实行计分考核制，考核与绩效挂钩，使全体员工有高度的责任感，认真做好每项工作。一年的工作，我们始终本着谁主管谁负责的原则，将物业管理的服务工作层层分解，细化到部门，量化到个人，强化责任追究制。

二．在卫生保洁工作中，我们始终围绕“勤”、“快”、“净”、“细”四字原则开展工作。

“勤”，勤于工作，保洁是一项较为枯燥无味的工作，每日重复干同一份工作，做同样的动作上百遍上千遍。而我们清洁人员不厌其烦、任劳任怨地做好每项保洁工作，为营造良好的工作环境贡献出自己一份力量。

“快”，是为了避免在保洁过程中耽误业主的正常办公时间，在分工过程中既有分工，也有合作。在责任上落实到个人，但在工作上

采取灵活的合作模式，在办公室的清洁中我们采取两人合作的方式以最快的速度，最高的质量完成保洁工作，尽量将对业主工作带来的影响减少到最低。在平时我们会举办一些清洁、保洁的比赛活动，看谁在同一工作中用最好的质量，用最短的时间，完成指定工作。并将最短时间的成绩记录在榜，在往后的比赛中成为人人竞争的目标。通过举办各项活动来调动员工的积极性，要人人争当先进，人人争做排头兵。

“净”，是我们在任何时候都要保持的一个结果，在我们的物业管理范围内任何时候都要保持一个干净、舒适的工作环境，为业主的工作创造一个良好的工作平台，为取得高效益打下基础，我们清洁工人会采取不间断式巡查方式进行保洁，并将每次的保洁结果记录在册。

“细”，就是在工作中保持细致，做事不马虎。为业主所想而想，为业主所求而求，体贴业主，采取人性化管理。

三．在食堂膳食方面。

在过去的一年中，由于物价的不断上涨，在控制成本的基础上，为业主解决成本问题，而又不失对业主在用餐质量方面带来不满。我们是搅尽脑汁。我们想出很多节省方法，用服务能换取的成本，我们全都用自己的劳动去代替。控制份量，减少浪费。

通过定期的信访活动，收集食堂在管理上的意见，对收集的各种意见和建议进行详细分析，找出不足之处进行改进。

卫生方面，更是食堂一年来严抓的一项工作。每季度进行卫生知

识的培训学习，对容易出现的错误进行多次提点，防范出错。卫生安全员进行不定期检查。发现问题，立即整改。

四．在安全保卫工作中，我们更是严抓不懈。

经警队，是我们执行安全保卫工作的主要队伍，安全培训是开展保卫工作的前提，只要有足够的安全防范意识和严紧的纪律才能胜任此项工作。所以每月我们都进行两次的安全培训学习，通过每月工作的总结和找出不足进行改进也是我们每月必做的事情。

岗位责任制是约束每位警员出色地完成岗位工作的动力来源之一，通过开展岗位责任制我们的漏洞减少了90%。

一年中，我们在安全方面发了两次函给业主。通过每季对楼房、消防安全检查中发现的问题，我们会通过发函形式告之业主，并积极协助业主进行整改。

在车辆管理方面，我们在上半年中进行两次的车位调整，并且对外来车辆采取限制管理的方法，大大改变车辆拥挤的现象。五．在维修方面。

一年来，我们工程部门按时完成各项维修项目，从没有因为我们的自身原因而耽误过的维修项目，而且对于无法马上维修或者不在我们的维修范围的，我们都能做到及时上报业主派人处理。各部门之间也能通力合作，不仅提高了工作效率，而且也加强了各部门之间的沟通协调。

实践证明，通过我们的积极努力，全年的维修维护、房屋管理等多项工作都在承诺制度的规范下完成得很好。全面细致地做好业主各部门的后勤服务支撑，受到业主各部门的一致好评。

在一年以来我们新会物业管理处取得了一定的成绩，也得到业主的认同，但我们还有很多不足之处，在日后的工作中我们将会大大改进，争取做到更好。

在新的一年里开源节流，降低成本，提高效益是我们的首要任务 鉴于物业管理是一个低回报的服务行业，要确保管理处工作持续正常进行，必须做好物业管理各项费用控制，时刻树立成本意识和节约意识。严格控制各项管理费用的支出，使各项费用支出降低到最低限度。提升管理、以人为本、稳步发展。我管理处在08年工作中将加强管理，提升员工的综合素质和凝聚力，以人为本来展开各项工作，使管理处全体人员在管理服务工作过程中走向积极主动的方向。

一分耕耘一分收获，我们相信管理处在公司各级领导的正确带领下，在全体员工辛勤努力工作下，将在08年工作中谱写出新的篇章，将会是丰收的一年。

第五篇：2013上半年房总物业总结

2013年房总物业半工作总结

上半年我公司围绕年初的目标责任书，强化责任，真抓实干，有序推进，基本完成既定的各项目标任务，取得良好的社会效益。

一、各经济指标完成情况

1．上半年预计完成收入为377.3万，其中物业费为188万，房租金70万，场地费7万，车位费23万，其他各类收入27万。

2．采取措施加大物业欠费的催讨，上半年共发律师信60封，法院诉讼37件，已调解成功6件，收取1.6万元；并积极与发展公司联系，经多次协商收回历年欠缴物业费30万元。

3．加强与通信运营商和广告单位的合作，利用小区资源收取各类服务费24.6万元。

4．掌握就业政策，合理招聘员工，收到4050再就业补贴6.1万元。

二、加强所辖区域的日常管理，有计划地推进各项重点工作。

1．根据年初的工作安排结合集团公司开展的“两看两比、聚力发展”活动，重新完善考核机制，加强监督与考核，1~6月共完成临时检查以及常规检查合计6次，发出整改通知15份，进一步提升了商业区以及各小区的日常管理水平。除此以外，加强了日常投诉的处理，共处理各类投诉21件，处理完好率100%。利用指纹机和巡更系统加大对员工劳动纪律的考核，上半年共检查千余次，并辞退不合格员工4人。

2．提升街区服务标准，增强职工凝聚力。在“五一”前组织公司管理人员33人到潘家廊街区拔草和清除卫生死角，取得良好的成效。

3．为改变物业服务亏损的现状，我们从提价和退出管理两方面解决这个问题。上半年已同河畔居业委会达成提价协议，预计可增收20万元。

4．积极沟通，稳步推进，经过半年的工作完成府庙3#、4#、5#楼物业费的定价和合同签订，为收取物业费奠定了良好的基础。

5．承担府庙业态调整后的日常管理和商户续约工作。调查市场提供数据，协助资产管理部签订合同8份，合同租金25万元，上半年共收取自官房租金353万元。

6．利用党员、学生志愿者等外部力量，改善了小区内种菜、养鸡的情况，都市家园4月多次组织清理杂物和养鸡种菜活动，6月份清理白色垃圾和卫生死角，向业主宣传防盗安全；3月份河畔居会同在职党员清理小区楼道的小广告。

7．根据年初制定的绿化修剪计划，上半年完成打草7次，绿化修剪25.2万m2。为防台防汛做好了充分准备。

8．继续做好日常维修工作，上半年共上门维修2405次，维修完好率99%，使用维修材料费用8.3万元。

三、高度重视，责任分解，消除隐患，保障各种设备正常运行，确保安全无事故。以吴兴区居民住宅小区消防设施完好率提升以及安全月活动和省“打非治违”专项行动为契机，在上半年对所辖区域的安全进行多次全面细致模排和检查，对检查出来的问题及时整改和完善。

1． 4月份对我公司的安全生产制度中实际岗位操作细则进行了改进，增加了制度的实际操作性和实用性，进一步规范了制度的建设。并将各部门的责任分解到人。严格落实消防控制室值班制度，认真填写消防值班记录，确保火灾自动报警系统的正常运行。实现控制室值班人员全面持证上岗。

2．上半年累计安全检查次数为46次，共发整改通知单5份，并做好相应安全台账及时上报集团安监部。

3．发现问题及时整改，确保各类设备的正常运行。上半年投入安全经费约46万元（其中使用维修基金7.8万元）。

①．修复府庙6、7、8#楼公共部位和城投房产的消防设施；

②．改造升级明都一期地下车库及南北楼消防管网联动自动系统并将控制系统合并到二期中央控制室；

③．完成府庙7、8#楼配电设施的改造升级，消除事故隐患；

④．更换光电烟感25只，手报2只，消火栓按钮8只，模块5只，增设各类安全警示牌124块。

⑤．做好各类设备的维护保养工作，做到检查有记录，处理有时间，上半年投入的电梯维维保费用达4.3万元。

⑥．为提升小区安全指数，都市家园、莲花庄与业委会多次沟通对小区原有监控设施进行升级和增设，都市家园前期工作已基本完成，下半年可进行施工。对各管理处闭路电视监控维修几十次以上，在府庙7号楼地下室加装一套监控设备，总工会广场监控摄像机1台。上半年监控设备投入资金3万元；

⑦．为确保安全用工，保障职工的人身安全，上半年购买各类劳保用品2038元，为69名职工购买意外险。

⑧．加强职工安全教育和培训，共组织11人参加消防培训，培训费用24990元。召开各类安全会议60余次，提高职工的安全防范意识。

上半年存在的问题：

1、各小区管理人生的服务意识还有所欠缺，面对业主的要求和矛盾、畏难情绪较多，解决问题的能力不强，方式方法单一。下一阶段我们要加强对管理人员的培训，以提高管理和服务的能力。

2、随着安全要求的提高，物业管理的各类设施设备较多，大部分老旧缺少技术全面的管理人员。下半年我们要想办法引进合适的人员，并对现有的技术人员进行专业的培训。

下半年主要工作思路：

1.主动联系，加快二次供水系统的改造，力争年前移交给水务集团。2.按计划有序推进，在下半年完成河畔居物业费调价的意见征询和公示。3.加快各项费用的收取费用进度，以期顺利完成全年经济指标。

①． 加大东湖家园物业经营用房剩余面积的招租；

②． 对历年各小区所欠物业费组织专人上门收取，提高历年欠缴物业费的回收力度；

③． 继续做好民生公司的物业费催讨工作，争取在下半年收回欠缴物业费10万元；

4.开展“物业基础服务管理品质提升”的专项工作，找出具体操作层面的服务漏洞。针对问题开展相应的专题培训和岗位培训。

5.联系吴兴区消防大队进行消防演练，使员工熟悉疏散，救火的应急处理，熟练使用灭火器材，提高应急响应能力和水平。

以上是房总物业上半年的工作总结和下半年的工作思路。下半年我们将集中精力，狠抓重点，强化安全，提升管理，全面完成2013年的目标任务。

湖州房总物业管理有限公司

2013年6月7日