市区物业管理工作情况汇报

第一篇：市区物业管理工作情况汇报

文章标题：市区物业管理工作情况汇报

近年来，我市物业管理朝着法制化、规范化和市场化的方向不断完善和发展，取得了一定的成绩，物业管理的托管规模不断扩大、物业管理的领域不断延伸，物业管理服务水平不断提升。但是，由于管理体制上的不完善、不健全、不顺畅，导致部分物业管理区域内社区管理与物业管理相互交叉相互推诿、属地管理与行业管理脱节

等矛盾曰益显现，一定程度上阻碍了我市物业管理行业的健康发展。物业管理的特点和发展规律要求我们，必须建立一个社区联动、齐抓共管的新机制才能保证我市物业管理工作的健康和谐发展，才能让广大人民群众满意。

一、市区物业管理工作的现状

物业管理作为一种新兴服务产业，在我市经历了从无到有，从小到大的发展过程。市区的物业管理企业由建市初的1家，发展到现在的47家，物业管理项目共78个，托面积576.75万平方米，其中住宅面积为424.88万平方米,占73.67。新建成的各类住宅小区都有专业化的物业管理公司来进行管理，部分大厦区和工业区也引进了物业管理体制。从全方位的小区物业管理，发展到保安、保洁、绿化等专项管理，从房屋本身的维护拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等既有综合性的，又有专项性的管理。经过多年的努力，我市已有5个住宅小区获得了“省级优秀物业管理住宅小区”、2个办公大厦获得“省级优秀物业管理大厦”、2个工业项目“省级优秀物业管理工业园区”1个大厦获得国家级“优秀物业管理大厦”。为规范物业行业管理，建立和完善监管机制，我市先后制定了《**市物业管理实施细则》、《**市住宅公用部位公用设施设备维修基金管理办法》、《**市建设市场信用管理暂行办法》等一系列规范性文件，使我市的物业管理走上了有法可依，有章可循的轨道，保障了物业管理健康有序发展。总体上讲，市区物业管理工作取得了显著的成效。

二、市区物业管理进程中存在的问题和困难

虽然我市物业管理工作取得了一定的进展，同时我们也要清醒的认识到在具体工作中还存在着许多问题和困难，由于我市物业管理体制过分单一和薄弱，缺乏物业所在地人民政府的监督和指导，缺少相关政府部门的齐抓共管，使得我市物业管理体制的弊端曰益显现出来，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展，主要表现在以下几个方面：

（一）物业管理工作面广量大，难以实现全面覆盖。我局房管处市区物业管理负责曰常事务工作，每天要接待大量的群众来信来访，协调大量的矛盾和纠纷，往往心有余而力不足，导致很多的事务来不及处理甚至有些事情处理的不能完全到位。特别是中心城区范围的扩大，近期洋河、晓店、双庄、耿车、顺河、三棵树等地“４ １”工程建设的小区物业管理投诉不断，由于这些地方距市区比较远，我们的投诉受理成本比较高，加之我局交通工具比较紧张，对此种问题我们只能疲于应付，不能从根本上解决问题，导致很多的事务来不及处理，甚至有些事情处理的不能完全到位。

（二）属地管理的职责还需进一步健全。一直以来，负责属地管理的宿城区、宿豫区、市经济开发区、湖滨新城开发区都没有设置相应的机构来负责对物业管理工作的指导和监督，使得行业管理与属地管理出现了脱节，社区管理与物业管理工作相互交叉又相互推委，属地管理和社区管理一直处于薄弱和被动的境地。因此，街道办事处、社区居委会和派出所很难在物业管理中发挥应有的作用，甚至在部分物业管理区域内社区居委会与物业管理企业矛盾十分尖锐。

（三）部门联动、齐抓共管的局面没有形成。物业管理是一个系统工程，涉及到建设、国土、规划、工商、城管、环保、供电、供气、供水等多个部门，但由于各部门之间的职责还没有完全理顺，难以形成齐抓共管的合力，使得物业管理过程出现的难点问题无法解决。

三、周边城市物业管理体制的情况

淮安、南通、徐州、盐城等地方将物业管理纳入社区建设统一管理，建立“条块结合，以块为主”的管理体制。设立区级物业管理机构，负责对所在地物业管理企业进行属地管理，街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理曰常的指导与监督工作，市政府每年把物业管理工作纳入到对区一级政府的考核。区级物业管理部门加强对辖区内物业管理工作的领导，指导和监督业主委员会和物业管理企业开展工作，对辖区内物业管理企业资质年检和新成立物业管理企业资质提出初审意见，做好物业企业的曰常管理工作。

盐城市在强化属地管理的同时，经市政府批准成立盐城市物业管理中心，属全民事业单位，人员编制6名，负责物业管理纠纷的协调处理，承担物业管理招投标和维修基金核算工作，参与平安小区、文明小区创建等工作。

四、建立和谐完善的管理新体制，努力提升全市物业管理水平

针对我市物业管理存在的问题，建议我市依据物业管理的有关法律法规，借鉴兄弟城市的先进经验，抓紧在宿豫区、宿城区、市经济开发区、湖滨新城开发区和苏宿工业园区

第二篇：市区政府工作汇报

市区政府工作汇报

市区政府工作汇报

各位代表：

现在，我代表区人民政府向大会报告工作，请予审议，并请区政协委员和其他列席人员提出意见。

一、攻坚克难，开拓奋进，年取得丰硕成果

刚刚过去的年，是我国发展进程中很不寻常、很不平凡的一年，也是我区攻坚克难、提速跨越的一年。一年来，从应对历史罕见的冰雪灾害，到支援地震灾区重建家园；从确保奥运火炬顺利传递，到正三轮的集中整治；从长江中路的拆迁改造，到力保经济平稳较快增长，全区人民克服了一个又一个困难，完成了一项又一项艰巨任务。一年来，在市委、市政府和区委的坚强领导下，在区人大及其常委会和区政协的监督支持下，区政府团结带领全区人民，认真贯彻党的十七大和总书记视察安徽重要讲话精神，以科学发展观为统揽，紧扣“三大推进”，创新发展举措，强化项目支撑，全面实施“五区创建”，全区呈现出发展速度快、建设力度大、民生改善多、社会和谐稳定的良好局面。

坚持投资为本、招商为要，大发展迈上新台阶。以项目为主线，狠抓项目引进、建设和管理，千方百计扩大有效投入。多次组团赴北京、上海、武汉、厦门等地进行项目推介，组建第五批45支招商小组开展上门招商，积极参加中国国际徽商大会、中国合肥自主创新要素对接会等省市招商活动，加强与发达地区商会和行业组织的联系合作，全年引进内资项目341个、外资项目13个，到位内资95亿元、外资亿美元，直接利用外资稳居全市县区第一。落实国家宏观调控政策，争取国家和省、市新增预

算投资3000多万元。调整充实区重点项目库，逐步形成“建设一批、开工一批、筹备一批”的项目梯次推进机制，全年投资1000万元以上建设项目158个，实现投资120多亿元，其中22个省“861”和市“1346”行动计划项目完成投资亿元，总量位居全市县区第一。预计全年实现地区生产总值206亿元，比上年增长17％；完成全社会固定资产投资225亿元，增长％；财政收入完成亿元，增长38％，其中地方收入完成亿元，增长％；城镇居民人均可支配收入16000元，增长16％；农民人均纯收入7340元，增长13％。财政收入从上年的亿元连跨四个亿元台阶，跃居全市县区第二、城区第一；固定资产投资和招商引资总量双双超过“十五”期间总和；地区生产总值、财政收入和招商引资三项指标提前两年完成“十一五”规划目标，跨越式、高效益成为庐阳发展的主旋律。

坚持双轮驱动，经济结构进一步优化。大力实施“三产富区”战略，全省三

产第一区地位更加巩固。合肥百大、商之都、辉隆农资等本地企业进一步发展壮大，乐购、大润发等世界500强企业签约入驻，华孚城隍庙商业广场建成营业。中央商贸区华侨广场、东怡金融广场开工建设，濉溪路商办新街区财富广场三期、新天地国际广场、金鼎国际广场等14个超亿元项目加快推进。全省首家外资银行东亚银行正式营业，民生银行、首创安泰保险、湘财证券等竞相入区发展，德国西门子、日本三菱电机等20余家国内外500强企业区域总部机构纷纷入驻。全年实现社会消费品零售总额亿元，总量占全市份额超过四分之一，被省商务厅确定为全省城市商贸服务业发展示范区试点。

深入推进“工业强区”战略，工业经济突飞猛进。加快工业区基础设施建设，修建天河路、丽水路等园区道路公里，建成林店11万千伏变电所和沱河消防站。全面落实各项企业奖扶政策，鼓励企业做大做强；完善区领导联系企业制

度，选派干部驻点帮扶；加强企业管理人员知识培训，搭建银企对接平台，筹建时雨小额贷款公司，帮助企业有效应对各种困难。合肥电厂5机组和思润米糠油等列入市“121”工程的重点项目建成投产，天威合变、伟宏钢构等骨干企业逆势上扬、加快发展。全年完成工业投资44亿元，增长％；全区规模以上工业企业达101户，其中产值超亿元企业达33户；全年规模以上工业企业完成总产值98亿元、增加值28亿元，分别增长%和%。其中庐阳工业区规模以上工业企业完成总产值亿元，增长%，占全区总量的%；完成增加值17亿元，增长%，占全区总量的%。

坚持城乡统筹，农业发展势头强劲。编制三十岗乡和大杨镇总体发展规划，实施王大塘千亩生态农业生产基地标准化建设，全区设施栽培农业和苗木花卉种植面积超万亩，农村经济快速发展。将全区113个自然村规划整合为14个中心村，初步建成汉代风情一条街，高标准实施小钱郢村庄改造，扎实开展“清洁家园、绿化乡村”千村百日行动。改造袁大路、刘冲路等8条总长公里的农村公路，基本完成村村通公路任务；投资500多万元建设公里长的滁河干渠路，成为全市首条乡村景观大道。

坚持真抓实干，大建设再创新纪录。完成长江中路、北二环、四里河河道整治等11个大建设项目以及阳光帝景、金域蓝湾等16个招商引资项目40多万平方米拆迁任务，创造了新的庐阳拆迁速度。建成昆仑花园、梧桐嘉园、荣城花园、四泉花园等四个总计20多万平方米的大建设复建点，多户拆迁居民如期回迁安置，安置速度之快、规模之大在全市领先。长江中路、寿春西路、宿州北路、四里河立交桥等建成通车，北一环、北二环即将全线贯通，主动脉更加顺畅；区承担建设管理的义井路、涡阳路建成投入使用，微循环逐步健全。将全区45个城中村整合为33个改造项目，在全市率先按照《合肥市城中村改

造暂行规定》完成韩瓦屋城中村改造，古城四村、五村危旧房改造加快建设，粮机厂、电焊条厂等完成拆迁，德胜门、寿春路215号老旧小区整治全面完成，城中村和危旧房改造扎实推进。深化市容管理体制改革，完成第一轮行政执法人员交流轮岗；投入800多万元，实现城区主干道环卫工作机械化；呼应市政道路拓宽改造，对徽州大道、长江中路等5条道路实施景观整治，对安庆西路、临泉中路等8条道路进行高标准绿化，对高层楼宇实施亮化，城市管理水平进一步提高。

坚持民生优先，社会事业迈出新步伐。按照“提标、扩面、规范、高效”的总体要求，重点围绕推进教育公平、完善医疗服务、提供就业保障、统筹城乡发展，高标准实施民生工程。投入多万元对十九中、古城小学、幸福小学等5所中小学进行扩建或异地重建，面向全省招考60名薄弱学科教师，政府出资免费接送三十岗乡偏远地区小学生上学，逐步缩小城乡教育教学差距，荣获全省首批“义务教育均衡发展先进区”称号。投资1400多万元置换包河医院，新建亳州路社区卫生服务中心，改造杏林社区卫生服务中心，将推拿医院转型为社区卫生服务中心，对11个社区卫生服务站进行规范化建设。扩大困难群众医疗救助范围，在全省率先取消城乡医疗救助病种限制，率先对城市“三无”人员、农村“五保户”实施门诊和住院全额报销制度，率先对边缘家庭进行医疗救助，为城乡一类低保人员和农村“五保户”免费办理城镇居民基本医疗保险，为400名贫困白内障患者免费实施复明手术，通过“全国白内障无障碍县区”省级验收。投资1700多万元，建成全省面积最大的百帮创业园和全省首家创业服务大厅，重点为“零就业家庭”、下岗失业人员等困难群体提供就业援助，全年新增就业人数17139人，创成全省首家充分就业城区。加强社会保障体系建设，提高农村低保标准，成为全省唯一的农村低保

应保尽保县区；将已转城镇户口“五保户”纳入城市“三无”人员管理，提高分散供养“五保户”供养标准，在全省率先实行一户一档三级管理；为4953名符合条件的被征地农民发放养老保障金1049万元，为1545名大中型水库移民发放后期扶持资金139万元。投入1700多万元实施农村饮水安全工程，改建三格式卫生厕所639座。我区承担的22项民生工程全年累计拨付资金8626万元，是上年的倍，其中区财政配套5734万元，是上年的4倍，荣获全市民生工程先进单位称号。

坚持统筹兼顾，和谐庐阳开创新局面。以创建全国文明城市为主题的精神文明创建活动深入开展，群众文化体育活动丰富多彩，组团参加市九运会，囊括六项团体第一，荣获全省群众体育先进单位称号。积极推行户况管理，计生基础工作更加扎实，益民等3个街道创成全省首批计划生育示范街道；提高农村计生家庭奖励扶助标准和城市无业、失业家庭独保费标准，计生利益导向机制进一步彰显，全区出生人口性别比，政策符合率%。在全市率先设立企业科技创新专项资金,成立民营科技企业创业中心，鼓励企业积极开展技术研发和科技创新。圆满完成第七届村民委员会换届选举，和谐社区建设进一步加强。切实加强国防教育和后备力量建设，在全市率先启动重点优抚对象医疗保障。继续开展“五五”普法教育，群众知法守法意识显著增强。围绕创建平安庐阳，出台《庐阳区出租房屋和流动人口服务管理暂行办法》，强化社会治安综合治理，加强刑释解教人员和社区矫正工作，严厉打击刑事犯罪；认真开展矛盾纠纷排查调处，下大气力解决一批群众反映的突出问题，切实维护了群众的合法权益；全面开展各类安全隐患排查整治，全区安全生产、消防安全和道路安全形势总体平稳。行政事务管理、外事侨务、民族宗教、妇女儿童、未成年人保护、人防、民防、应急、老龄、档案、地方志

等项工作也都取得新的成绩。

坚持规范高效，政府自身建设取得新进步。以纪念改革开放30周年为动力，以新一轮思想大解放为先导，各项改革深入推进。继续深化国有集体企业改革，区经济委和商务局将所属43家改制企业撤并整合为33家，全面完成庐阳房地产开发公司事改企工作。扎实开展“规范管理年”活动，严格执行编内进人和编外聘用管理规定，完善竞争择优的用人机制；积极推进国库集中支付改革，强化财政预算管理，调整区与乡镇、街道和工业区财政管理体制；修订行政事业单位国有资产管理办法，国有房屋租赁一律引入市场竞争机制。高度重视民主法制建设，自觉接受人大的依法监督和政协的民主监督，主动听取社会各界的意见和建议，全年办理省、市、区人大代表建议和政协委员提案135件，办结率100%。完成“合肥庐阳”政府门户网站改版，加强电子政务建设，全面推行政务公开，荣获“数字安徽建设先进单位”和“全省

政务公开先进区”称号。设置政务服务专线电话，对接市政府“12345”热线，1 2 3 下一页

第三篇：物业管理工作汇报

物业管理工作汇报

物业管理是政府房产行政管理的一个职能，是房地产开发的一个重要环节。物业管理工作的好坏，体现着一个城市的品位和形象，关乎着百姓的切身利益，能够解善老百姓的人居环境和生活质量，也是构建和谐社会的保证。

物业管理工作中的重中之重，是建立商品住宅专项维修资金的归集、管理和使用制度。我县商品住宅专项维修资金的管理工作起步较晚，2005年，按照省、市相关文件（鄂建[1999]136号，黄政发[2003]13号）精神要求开始启动，但一直未全面落实，直至2008年，国家建设部、财政部再次修改发布了新的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令），我县的这项工作才引起重视，由当时分管房产局的建设局付局长汪祖文组织带队，走访考察了周边县市的进展情况，借鉴他们的先进经验，然后经局支委会集体讨论后，决定在我县全面启动商品住宅专项维修资金的征收工作。根据我县的房地产发展水平和广大业主的经济水平，明确了专项维修资金的交存标准，并上报县建设局，由县建设局、财政局联合发布了《关于开展缴存商品住宅专项资金的通知》（阳建发[2008]43号），文件界定，自2009年元月1日执行。下面就执行一年多来的工作向在坐的作一下汇报，供大家谈论，并提出我个人的一些想法：

一、建立了交存维修资金的银行专户和管理台帐，理顺了维修资金交存办证通知单办事程序 按照规定，由县财政局指定在中国建设银行立交桥营业所开设了专项维修资金专户，并建立了分幢分户台帐，维修资金的管理严格实行“专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户、政府监督”。

维修资金的交存在交易所的密切配合和把关下，凡要求办理房屋产权登记的个人，须在物业办审理办结交存了全部维修资金，凭物业办出具的《住宅专项维修资金交存办证联系通知》方可发证。

二、商品住宅专项维修资金征收交存工作中存在的问题和解决办法

（一）交存流程

我们现在的交存流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理审核并开出维修资金缴存通知单→一楼大厅收费→ 物业办核实录入台账并出具《维修资金交存办证联系通知》→交易所办证。

正常流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理出具缴存通知单→银行进账 →执缴存凭证去行政服务大厅备案→物业办核实录入台帐出具《办证联系通知》→交易所办证。

（二）交存范围和对象

建设部、财政部165号令第六条第一款明确规定，除只有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的住宅不需交存专项维修资金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均应执行165号令由购房者个人交存专项维修资金，而我县维修资金的征收现状是：

1、连片开发的小区规模楼盘已按阳建发[2008]43号文规定由个人全额交存；

2、开发商开发的单栋住宅或建筑面积在3000平方米以下的住宅未征收维修资金；

3、新建的政策性住房未建立维修资金交存制度。针对第1种情况也有不足：同一小区甚至同一栋楼存在先期业主没有交维修资金，仅由开发商交存了少部分，后期业主按标准全额交存。这种情况对以后维修资金分摊时将造成业主间发生纠纷，也为房产局工作留有隐患。按文件规定，先期那部分业主应按老文件规定标准补足交齐维修资金。

（三）交存标准

县建设局、财政局文件《关于开展交存商品住宅专项维修资金的通知》阳建发[2008]43号文，仅规定了商品住宅砖混结构按20元/平方米，框架结构按24元/平方米征缴，当时未考虑到楼房是否配置有电梯，未进行区分。但实际上，由于电梯属于共用设施设备，其使用频率高，使用要求高，就容易出现故障和损坏，且电梯房的建安造价相对来说也要高些，因此在维修资金征收上要和无电梯房有所区别，适当调整提高征收标准，建议在相应结构住宅上，电梯房提高2-4元/平方米。另外，随着我县城市进程的扩展，拆迁安置集中。还建房此项工作已启动，建议此类房屋征收维修资金，按阳建发[2008]43号文标准执行，至于政府廉租房，也应建立维修资金制度。

三、物业管理其他工作的个人想法和建议

（一）物业管理的职责和履行职责的建议

通过学习和个人的理解，《物业管理条例》一共确立了七项物业管理基本制度，即：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。赋予我们房地产行政主管部门的职责主要有：

1、业主大会、业主委员会成立备案；

2、制订物业管理《临时规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》示范文本；

3、物业项目招投标备案；

4、物业服务企业资质审核批准；

5、物业管理专业人员的培训准入管理；

6、专项维修资金的征收和使用管理。

我局目前已启动的工作主要是专项维修资金的征收和物业服务企业资质审核批准，其它工作均未规范或启动。建议：①给物业办配人，使本人从日常事务中解脱一些，为其它工作规范或启动作准备；②适当投入，加强自身理论学习培训和去外地考察，借鉴经验；③我县目前有资质的物业服务企业只有5家，外来企业2家，我们不仅要继续扩大企业数量，还要提高企业的质量，每年不定期举行从业人员培训。

（二）物业办与开发办的工作协调

在我局工作中，开发办是龙头，物业办是龙尾，只有龙头和龙尾都行动起来，协调配合，才能更好促进房管事业的发展和进步。因此建议从物业规范化、完整化管理角度出发，要求物业靠前进入，在开发办审批商品房预售许可时，必须要求有物业公司参与，也就是说，要先在物业办进行开发商与物业公司的前期物业管理的合同备案。

（三）充分发挥物业办职能，促进房产经济发展

1、利用开发办与物业办的密切配合，将我局下属物业企业——家安物业服务中心这一资源用好、用活，在前期物业管理活动中，在社会上招聘物业项目经理，与开发商签订短期物业服务合同，要求开发商进行前期物业管理投入，这样也名正言顺，也为房产局增加了经济收益。

2、成立物业共同部位、共同设施设备维修施工队，把握专项维修资金的使用。

随着时间的推移，小区商品住宅的维修也超出了建筑施工企业国家规定的保修期限，相继进入动用专项维修资金进行维修阶段。为了保证维修质量，确保维修资金专款专用，由我们局自己成立专业维修队伍，以获取国家规定的正常利润。

阳新县物业管理办公室 二0一0年三月八日

第四篇：物业管理工作汇报

上安区物业管理工作汇报

区住房委员会办公室

自2006年7月以来，按照市政府的统一要求，区住房办正式接管了辖区物业管理工作。经过近十年来的工作，逐步理顺了关系，建立了区、街道、居委会三级物业管理体系，辖区物业管理工作运行良好。

一、工作职责

区物业办负责物业管理法规、政策的贯彻落实；负责本辖区物业管理的监督指导和行政执法工作；负责本辖区新建住宅交付使用的组织和实施；负责本辖区业主大会活动监督和指导；负责本辖区物业管理区域划分；负责本辖区维修资金使用、前期物业管理招投标、物业公司三级资质核检的初审工作；负责监督本辖区物业管理用房、经营用房的使用和经营活动；负责处理本辖区业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。

二、基本现状

目前，辖区物业管理公司开展的物业管理项目涵盖住宅小区、商业写字楼、学校、工业区、医院、商场等，其中主要是住宅生活小区。截止2013年底，我区共有住宅区228个，其中3万平方米以下住宅小区有158个，总建筑面积161.23万平方米；3-5万平方米住宅小区19个，总建筑面积112.73万平方米；５万平方米以上住宅小区51个，总建筑面积616.86万平方米。

我区住宅小区物业管理的形式分三类：一是物业公司管理的小区43个，约占20％；二是产权单位自主管理的小区133个，约占60％；三是没有物业公司管理的小区有52个，约占20％，其中居(村)委会代管的17个，业主自管24个，房管部门代管的11个。

三、存在问题及原因分析

在近几年的工作运行中，我们感到区物业管理基础比较薄弱，老旧小区物业管理水平不平衡，主要存在以下六个方面的问题。

（一）开发商遗留问题。房屋质量和承诺未兑现两方面的问题。如小区建设规划变更、房屋建筑和附属设备质量差、配套项目缺项甩项，建筑权属不清等引发的矛盾和冲突，在物业纠纷中占到80％以上。原因分析：业主搬入新宅后，发现自身利益受到损失，又找不到开发商说理，把情绪和怨气发泄到物业管理企业上，表现在拖欠或不交物业费，甚至水、电、暖费，致使物业管理企业无法正常经营。如：依水苑小区物业公司因受上述问题困扰，几经更换，最终都难以维持，撤出小区。

（二）老旧小区物业管理难。我区是我市的一个老工业区，目前辖区约有73个1985年以前的小区，是物业管理中的一个难题，也是一个新问题，其产权归属、配套设施、住户结构、服务需求等都与新建小区差异较大。原因分析：老旧社区布局分散，难以实现规模化管理，物业管理引入工作困难。业主意识停留在福利意识里，配套设备设施不健全，建设资金不到位；业主的义务履行比较被动；公共设施产权不清晰，多方管理；导致物业企业选聘难、进驻难，最终物业管理难。如：上安药厂共有８个生活区，小区众多，分布广泛；其中第一生活区情况最为复杂：共有32栋住宅楼，其中9栋为新建高层住宅楼，其余23栋均为50年代到现在陆续建成的多层住宅楼，９８年后随着住房二级市场的开放，公产住房多次出售，产权人多次更换，住户构成已不完全是单位职工，给物业管理带来许多不便，企业呼吁从单位管理向社会化管理转化。

（三）物业服务不规范，业主对物业企业收支不透明，对物业管理企业的服务缺少客观的评价依据，服务质量难以量化；个别物业企业甚至越权管理，少服务、多收费、乱收费，侵占业主的利益，引起冲突。原因分析：据了解，成熟国家物业管理历史超过了100年，中国最早开始物业管理的城市**20多年，北京开始物业管理工作不足10年，因此，经验不足使得我们在处理此类矛盾中，协调中难度大、方法不多。

（四）物业企业收费难。我市《物业管理条例》对物业管理收费与服务做出了原则性的规定，市物价局、市房管局也对物业收费进行规范公开，但物业的收费标准与服务标准仍不够细化。原因分析：开发商遗留问题，承诺没有兑现；部分业主商品意识、物业消费意识和责任意识尚未形成；物业代收代缴的水、电、暖费亏损严重，难以承担。

（五）业主大会、业主委员会组建难。调查中发现，一些小区特别是一些老旧小区居民对成立业主大会、业主委员会积极性不高，愿意维持现状；部分小区业主数量多，产权复杂，也给组建工作带来困难。原因分析：业主参与意识不高，缺乏有能力、有权威的组织者。街道和居委会指导帮助小区成立业主大会、业主委员会工作经验不足；业主委员会委员的管理约束不到位，有的不能代表多数业主的利益，只满足少数人的私利。

（六）法律法规不完善。小区物业管理是一项新兴产业，目前全市还没有形成完整、系统的物业管理法律法规体系，缺乏规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，一些问题解决困难。原因分析：物业管理是一种综合的管理，涉及面非常广，需要相关部门共同努力，社会共同关注，在实践中不断规范和完善物业管理工作的相关法规和制度。

四、工作措施

物业工作是被市委、市政府列为重点为民办好的20件实事之一。按既定目标，2008年，区物业管理标准化达标率达到60%，2009年达到80%，2010年实现百分之百全达标，辖区内所有住宅小区三年内实现物业管理全覆盖。针对这一目标，结合区情实际，我办在三年内对辖区物业管理工作认真谋划并具体实施，使得我区物业管理工作取得长足进步。

（一）加强学习和宣传。区住房局领导班子认真领会市、区物业管理工作会议精神，一是加强自身的学习，在认真调研的基础上先后学习了国务院颁布的《物业管理条例》和《市物业管理条例》、《市住宅区业主大会规则》、《中华人民共和国物权法》等政策法规；二是组织各街镇办事处和各物业公司相关人员参加市房管局举办的物业管理知识学习、培训，加强了对以后工作的理论指导和政策依据；三是各街、镇通过醒目标语、发放明白纸、入户宣传等方式宣传讲解物业管理条例，正确引导住宅小区业主的消费观念，让大家知道物业企业和业主自身的权利、义务，从而改善我区住宅小区环境优化，促进我区物业管理行业健康有序发展。

（二）搞好物业培训和监管。首先，每年年初组织各街镇召开区物业工作会议，对年内整体工作进行部署，并以会代训，统一思想，强化职责，加大了对本区域住宅区物业管理的行政监管，充分发挥物业管理工作在构建和谐社区中的作用。其次，有针对性地加强对各小区物业管理企业的工作指导，全面推进全区物业管理规范化水平。对已成立业主委员会的小区加强业主代表的培训，组织他们参加了市业主委员会主任培训班，提高了综合素质，让业主代表知权力、懂义务、会开展工作。第三，加强物业企业的监管。结合市住宅物业基本服务标准化检查工作，对43个实行专业物业管理的住宅小区进行检查，对不达标的物业服务企业下达了整改通知书，并提出了整改要求，整改仍不达标的将处以降低或注销资质。督促物业企业以良好的服务态度和优质的服务水平赢得业主的理解和支持；加大对物业侵权行为的监管力度，切实维护业主权益。

（三）积极解决物业遗留问题。开发商遗留问题是我区、也是全市小区管理中的最大难题。为此，作为物业主管部门，区、街道、居委会一方面将加强监管力度，在今后新建小区过程中及早介入，待工程竣工后验收时，主动参与并督促相关部门严格把好房屋质量验收、配套设施等承诺关；另一方面指导物业企业在承接物业时依法接收，避免为日后经营管理带来麻烦。同时，我办将积极协调，配合有关部门加强对物业遗留问题的指导，有计划的协调解决遗留问题。

（四）进一步规范物业服务与收费。

第五篇：物业管理工作汇报

物业管理工作汇报

物业管理是政府房产行政管理的一个职能，是房地产开发的一个重要环节。物业管理工作的好坏，体现着一个城市的品位和形象，关乎着百姓的切身利益，能够解善老百姓的人居环境和生活质量，也是构建和谐社会的保证。

物业管理工作中的重中之重，是建立商品住宅专项维修资金的归集、管理和使用制度。我县商品住宅专项维修资金的管理工作起步较晚，2005年，按照省、市相关文件（鄂建[1999]136号，黄政发[2003]13号）精神要求开始启动，但一直未全面落实，直至2008年，国家建设部、财政部再次修改发布了新的《住宅专项维修资金管理办法》（第165号令），我县的这项工作才引起重视，由当时分管房产局的建设局付局长汪祖文组织带队，走访考察了周边县市的进展情况，借鉴他们的先进经验，然后经局支委会集体讨论后，决定在我县全面启动商品住宅专项维修资金的征收工作。根据我县的房地产发展水平和广大业主的经济水平，明确了专项维修资金的交存标准，并上报县建设局，由县建设局、财政局联合发布了《关于开展缴存商品住宅专项资金的通知》（阳建发[2008]43号），文件界定，自2009年元月1日执行。下面就执行一年多来的工作向在坐的作一下汇报，供大家谈论，并提出我个人的一些想法：

一、建立了交存维修资金的银行专户和管理台帐，理顺了维修资金交存办证通知单办事程序

按照规定，由县财政局指定在中国建设银行立交桥营业所开设了专项维修资金专户，并建立了分幢分户台帐，维修资金的管理严格实行“专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户、政府监督”。

维修资金的交存在交易所的密切配合和把关下，凡要求办理房屋产权登记的个人，须在物业办审理办结交存了全部维修资金，凭物业办出具的《住宅专项维修资金交存办证联系通知》方可发证。

二、商品住宅专项维修资金征收交存工作中存在的问题和解决办法

（一）交存流程

我们现在的交存流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理审核并开出维修资金缴存通知单→一楼大厅收费→ 物业办核实录入台账并出具《维修资金交存办证联系通知》→交易所办证。

正常流程是：开发商提供楼盘信息资料→物业办受理出具缴存通知单→银行进账 →执缴存凭证去行政服务大厅备案→物业办核实录入台帐出具《办证联系通知》→交易所办证。

（二）交存范围和对象

建设部、财政部165号令第六条第一款明确规定，除只有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的住宅不需交存专项维修资金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均应执行165号令由购房者个人交存专项维修资金，而我县维修资金的征收现状是：

1、连片开发的小区规模楼盘已按阳建发[2008]43号文规定由个人全额交存；

2、开发商开发的单栋住宅或建筑面积在3000平方米以下的住宅未征收维修资金；

3、新建的政策性住房未建立维修资金交存制度。

针对第1种情况也有不足：同一小区甚至同一栋楼存在先期业主没有交维修资金，仅由开发商交存了少部分，后期业主按标准全额交存。这种情况对以后维修资金分摊时将造成业主间发生纠纷，也为房产局工作留有隐患。按文件规定，先期那部分业主应按老文件规定标准补足交齐维修资金。

（三）交存标准

县建设局、财政局文件《关于开展交存商品住宅专项维修资金的通知》阳建发[2008]43号文，仅规定了商品住宅砖混结构按20元/平方米，框架结构按24元/平方米征缴，当时未考虑到楼房是否配置有电梯，未进行区分。但实际上，由于电梯属于共用设施设备，其使用频率高，使用要求高，就容易出现故障和损坏，且电梯房的建安造价相对来说也要高些，因此在维修资金征收上要和无电梯房有所区别，适当调整提高征收标准，建议在相应结构住宅上，电梯房提高2-4元/平方米。另外，随着我县城市进程的扩展，拆迁安置集中。还建房此项工作已启动，建议此类房屋征收维修资金，按阳建发[2008]43号文标准执行，至于政府廉租房，也应建立维修资金制度。

三、物业管理其他工作的个人想法和建议

（一）物业管理的职责和履行职责的建议

通过学习和个人的理解，《物业管理条例》一共确立了七项物业管理基本制度，即：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。赋予我们房地产行政主管部门的职责主要有：

1、业主大会、业主委员会成立备案；

2、制订物业管理《临时规约》、《管理规约》、《业主大会议事规则》示范文本；

3、物业项目招投标备案；

4、物业服务企业资质审核批准；

5、物业管理专业人员的培训准入管理；

6、专项维修资金的征收和使用管理。

我局目前已启动的工作主要是专项维修资金的征收和物业服务企业资质审核批准，其它工作均未规范或启动。建议：①给物业办配人，使本人从日常事务中解脱一些，为其它工作规范或启动作准备；②适当投入，加强自身理论学习培训和去外地考察，借鉴经验；③我县目前有资质的物业服务企业只有5家，外来企业2家，我们不仅要继续扩大企业数量，还要提高企业的质量，每年不定期举行从业人员培训。

（二）物业办与开发办的工作协调

在我局工作中，开发办是龙头，物业办是龙尾，只有龙头

和龙尾都行动起来，协调配合，才能更好促进房管事业的发展和进步。因此建议从物业规范化、完整化管理角度出发，要求物业靠前进入，在开发办审批商品房预售许可时，必须要求有物业公司参与，也就是说，要先在物业办进行开发商与物业公司的前期物业管理的合同备案。

（三）充分发挥物业办职能，促进房产经济发展

1、利用开发办与物业办的密切配合，将我局下属物业企业——家安物业服务中心这一资源用好、用活，在前期物业管理活动中，在社会上招聘物业项目经理，与开发商签订短期物业服务合同，要求开发商进行前期物业管理投入，这样也名正言顺，也为房产局增加了经济收益。

2、成立物业共同部位、共同设施设备维修施工队，把握专项维修资金的使用。

随着时间的推移，小区商品住宅的维修也超出了建筑施工企业国家规定的保修期限，相继进入动用专项维修资金进行维修阶段。为了保证维修质量，确保维修资金专款专用，由我们局自己成立专业维修队伍，以获取国家规定的正常利润。

阳新县物业管理办公室

二0一0年三月八日