第一篇：注册物业管理师考试案例分析例题
案例分析例题
一、欣欣花园小区是一个全部一户90-110平方米建筑面积的中档楼盘，前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主850户，其中23户业主以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。
试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。
参考答案：
业主的理由不能成立。（2分）
因为：
（1）像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。（1分）
（2）少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。
（1分）
（3）少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。（1分）
因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与代表业主的业主委员会签订，法律法规并未规定要与每一位业主签订。（2分）
第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。（1分）
（4）少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。（2分）
二、业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经审查认为符合安全等要求，予以批复。后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业公司检查时及时发现，责令王某停止施工、限期恢复。王某认为不影响物业使用，迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。于是物业公司在要王某写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书后，向王某收取2000元罚款，未作其他处置。试就以上描述的情况对本案做出评析。
（10分）
参考答案：
1、按《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》有关规定，物业管理企业应对业主装饰装修活动进行管理。本案业主王某应按法规、规章的规定进行装修，物业公司王某装修时应将注意事项与禁止行为告诉他，王某应当遵守。
（3分）
2、王某必须提交供暖管理单位的批准文件，方可改动供暖管道位置。（1分）
3、王某不能提交供暖管理单位的批准文件，物业公司应当制止装修继续进行，向主管部门报告，并按装修管理协议追究王某违约责任。（2分）
4、物业公司向主管部门报告后，主管部门迟迟不做处理，其他业主和物业公司可以催促或告政府部门行政不作为。（2分）
5、物业公司的装修管理不是行政管理，不能向业主收取罚款，本案物业公司的做法是错误的。（2分）
三、王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔伤。同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致，故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。试分析（1）物业公司应不应该负担付这笔医药费？（2）物业公司如何才能防范此类风险？（10分）参考答案：
（1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。（1分）
①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取必要、适当的防范措施，就应该给王大妈以赔偿。（2分）
②如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施不得力，应给予王大妈部分赔偿。（1分）
③如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司则不用作出赔偿。（2分）
（2）物业公司要避免此类风险
①一要认真对照服务合同，严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范；（2分）
②二应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。（2分）
第二篇：物业案例分析例题
案例分析例题
一、欣欣花园小区前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。
小区共有业主850户，其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。参考答案：
业主的理由不能成立。（2分）
因为像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要双1/2以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。（1分）
少数业主不出席业主大会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。（1分）
少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。（1分）
（1）物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表业主委员会签订的，法律法规并未规定要与每一位业主签订。业主委员会所代表的是一种集合的意志，不可能代表所有业主或使用人的意志。（2分）
（2）物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。（1分）
少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。（2分）
二、业主王某在入住装修时，提出二次装修申请，物业公司经审查认为符合安全等要求，予以批复。
后王某在装修厕所时擅自改动供暖管道位置，被物业公司检查时及时发现，责令王某停止施工、限期恢复。王某认为不影响物业使用，迟迟不予理睬。于是物业公司向主管部门报告，但主管部门迟迟不予处理。于是物业公司在要王某写出一份“出现安全事故责任自负”的保证书后，向王某收取2000元罚款，未作其他处置。试就以上描述的情况对本案做出评析。（10分）参考答案：
1、（1）按《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业管理条例》有关规定，物业管理企业应对业主装饰装修活动进行管理。（2）本案业主王某应按法规、规章的规定进行装修，（3）物业公司王某装修时应将注意事项与禁止行为告诉他，王某应当遵守。（3分）
2、王某必须提交供暖管理单位的批准文件，方可改动供暖管道位置。（1分）
王某不能提交供暖管理单位的批准文件，物业公司应当制止装修继续进行，向主管部门报告，并按装修管理协议追究王某违约责任。（2分）
3物业公司向主管部门报告后，主管部门迟迟不做处理，其他业主和物业公司可以催促或告政府部门行政不作为。（2分）
4、物业公司的装修管理不是行政管理，不能向业主收取罚款，本案物业公司的做法是错误的。（2分）
三、王大妈周六上午去小区会所健身，在会所门口台阶上摔了一跤，腿部摔伤。
同伴扶其到医院检查医治共花去医药费1950元，并且有近一个月时间只能在家小心行走。王大妈的儿子认为其母在会所门口台阶摔倒是因为台阶湿滑所致，故与管理会所的物业公司交涉，要求物业公司赔偿医药费。试分析（1）物业公司应不应该负担付这笔医药费？（2）物业公司如何才能防范此类风险？（10分）参考答案：
（1）物业公司该不该赔偿该笔医药费应视情况而定。（1分）
①如果王大妈摔倒是因为物业公司做保洁时造成台阶湿滑而致，物业公司未给出明显的提示、警示，也无采取必要、适当的防范措施，就应该给王大妈以赔偿。（2分）
②如果确有湿滑，物业公司给出提示、警示不清，防范措施不得力，应给予王大妈部分赔偿。（1分）
③如果物业公司给出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大妈是因为自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物业公司则不用作出赔偿。（2分）
（2）物业公司要避免此类风险，①一要认真对照服务合同，严格依约服务，妥尽注意义务，及时提醒防范；（2分）
②二应投保公众责任险，将此类风险转移给保险公司。（2分）
第三篇：注册物业管理师（范文模版）
注册物业管理师
考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目;免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。
一、物业管理师制度暂行规定(国人部发[2005]95号)
第九条 凡中华人民共和国公民，遵守国家法律、法规，恪守职业道德，并具备下列条件之一的，可以申请参加物业管理师资格考试：
（一）取得经济学、管理科学与工程或土建类中专学历，工作满10年，其中从事物业管理工作满8年。
（二）取得经济学、管理科学与工程或土建类大专学历，工作满6年，其中从事物业管理工作满4年。
（三）取得经济学、管理科学与工程或土建类大学本科学历，工作满4年，其中从事物业管理工作满3年。
（四）取得经济学、管理科学与工程或土建类双学士学位或研究生班毕业，工作满3年，其中从事物业管理工作满2年。
（五）取得经济学、管理科学与工程或土建类硕士学位，从事物业管理工作满2年。
（六）取得经济学、管理科学与工程或土建类博士学位，从事物业管理工作满1年。
（七）取得其他专业相应学历、学位的，工作年限及从事物业管理工作年限均增加2年。
考试日期为每年第三季度
考试成绩实行2年为一个周期的滚动管理办法，参加全部4个科目考试的人员必须在连续两个考试内通过全部科目；免试部分科目的人员必须在一个考试内通过应试科目。资格考试分4个半天进行。《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》、《物业管理综合能力》3个科目的考试均为2．5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时编辑本段考试题型《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题、多项选择题；《物业管理实务》和《物业管理综合能力》试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。
2.2004年中央广播电视大学出版社出版图书
书名:物业管理师
图书编号:755310
图书《物业管理师》出版社:中央广播电视大学出版社定价:20.0ISBN:730402592
3.注册物业管理师
注册物业管理师是指经过住房和城乡建设部举办的全国统一考试，获得《中华人民共和国物业管理师》证书后再经过人力资源和社会保障部进行注册，获得《中华人民共和国物业管理师》注册证，注册证有效期3年.基础考试每人每科75元，专业考试每人每科80元。具体费用标准要查看物价局、财政
第四篇：注册物业管理师实务案例分析题
案例分析题参考
案例分析题
（一）某物业管理公司管理一高层住宅小区，近期收到部分业主投诉及建议，具体意见汇总见下表。
编号
意见与建议
部分楼梯间陈旧，要求进行粉刷
保安人员更换频繁，给小区安全管理带来隐患 3
小区内停车秩序混乱，建议加强管理
小区外市政道路边常有小摊贩，环境脏乱，建议加强管理 5
常有人到小区散发广告，住户反感，也存在不安全因素 6
楼道灯损坏频率高，建议及时检查更换 7
某部电梯安全隐患严重，需要大修
建议小区外墙全部翻新
小区老鼠和蚊蝇较多（特别是蚊子），建议采取措施 10
小区内出现业主丢失自行车情况，要求加强管理
部分业主要求减免物业服务费 12
希望提供家政服务
部分业主反映交通不便，要求向交通部门建议增设到达小区的公交线路 14
建议清洁工作业时间与业主的上下班时间尽量错开，避免与业主争用电梯
问题1：解决上述问题，需要资金投入的项目有哪些？费用如何解决（不考虑人工，培训等管理成本的增加）？（5分）
问题2：上述不属于物业管理企业管理职责范围的项目有哪些？对此，物业管理企业应如何处理？（4分）
问题3：试分析第9项问题产生的可能原因和应采取的措施？（4分）
问题4：在上述所有问题中，您认为不可能满足业主要求，仅需要进行必要的沟通和解释的项目是哪一项？为什么？（4分）
问题5：针对上述问题，请结合您的工作实践，试举出至少三项管理措施，以提高管理服务水平？（3分）案例分析题
（二）某房地产开发公司开发的某住宅小区，由甲物业管理公司承担前期物业管理。业主于2003年8月开始入住，2005年5月该小区召开首次业主大会会议，选举产生了业主委员会，并按照业主大会决议选聘了乙物业管理公司。业主委员会与乙物业管理公司签订了物业服务合同，合同于2005年8月1日零时生效。业主委员会以书面形式通知甲物业管理公司应于2005年8月1日前办理完成物业交接验收手续。甲物业管理公司收到业主委员会书面通知后，安排了该小区管理服务人员退场，但以部分业主欠缴物业服务费为由，拒绝移交相应的物业管理资料，拒不配合物业交接查验。
2006年8月15日，顶层的20户业主发现房间在雨天渗水，于是联名要求乙物业管理公司无偿修复。乙物业管理公司称这是因甲物业管理公司管理不善所致，应由甲物业管理公司负责修缮。之后，乙物业管理公司不再受理业主有关该问题的投诉。
问题1：上述20户业主提出的修复请求是否合理？是否应由乙物业管理公司负责无偿修复？（4分）问题2：乙物业管理公司的做法是否妥当？如果您是该公司的负责人，如何处理业主的投诉？（4分）
问题3：该小区的前期物业服务合同何时终止？（3分）
问题4：甲物业管理公司拒绝移交的理由是否成立？请说明理由（3分）
问题5：在甲物业管理公司拒绝移交物业管理资料和配合物业交接查验的情况下，乙物业管理公司应如何进行物业承接查验？（6分）
案例分析题参考答案
案例分析题
（一）问题1答案要点及评分标准：
⑴需要资金投入的项目有：第1、6、7、8、9项（2.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）。⑵其中第1、6、9项应在物业服务费中列支（1.5分，答对每项0.5分，错答1项得0分）；第7、8项从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊（1分，每项0.5分，错答1项得0分；答对从住宅专项维修资金中列支，或由全体业主分摊均可得分）。问题2答案要点及评分标准：
⑴第4项和第12、13项（2分，答对任意2项得2分，答对1项得1分，错答1项得0分）⑵物业管理企业应向业主作出解释，第4项和第13项不属于物业管理企业直接管理职责范围，无权直接处理（1分）；物业管理企业应向有关部门（城管、交通等）反映，积极协调，争取解决，可积极联系家政，按业主要求提供相应服务（0.5分）；并跟踪事态，及时向业主通报（0.5分）。（凡未答第12项如何处理的不扣分）。问题3答案要点及评分标准：
⑴可能原因有：环境脏乱，其中积水较多是滋生蚊蝇的主要原因；有食源是老鼠较多的原因（2分）。
⑵应采取措施：加强环境治理，包括：及时清运垃圾，积水处理，加强药物灭杀蚊蝇，利用鼠夹、毒饵等物理，化学生物等方法灭鼠（1.5）；同时加强宣传教育，取得业主配合（0.5分）。问题4答案要点及评分标准： 第11项（2分），因为物业管理服务是公共性服务，所有业主均有按同等标准交纳物业服务费用的义务（2分，答因受契约、合同等约定，不能随意减免物业服务费，也可以得分）问题5答案要点及评分标准：
⑴加强基础管理，包括日常检查和员工培训 ⑵调整优化管理服务工作流程
⑶加强安全管理，公共秩序管理
⑷加强小区共用设施设备的更新改造工作 ⑸加强小区卫生管理工作
⑹加强沟通和宣传工作（答对上述任意3项得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。案例分析题
（二）问题1答题要点及评分标准：
⑴上述20户业主要求修复的请求是合理的，因房屋未超过保修期限（2分）
⑵但上述住户要求乙物业管理公司无偿修复是不合理的，因房屋在保修期内的维修责任应由 建设单位负责（2分，凡答要求乙物业管理公司无偿修复合理的，本得分点与上一得分点均不得分）。问题2答题要点及评分标准
⑴乙物业管理公司的做法不妥当（1分）
⑵该公司应勘察现场，统计业主损失情况（1分）积极向业主做好解释工作，告知业主在保修期内，房屋应由建设单位无偿保修（1分）
⑶同时应将有关情况及时告知建设单位（或建议业主及时告知建设单位），积极与建设单位联系修缮，随时向业主通报进展情况（1分）。问题3答题要点及评分标准
答2005年7月31日24时或2005年8月1日零时均可以得分（3分）问题4答题要点及评分标准： 拒绝移交的理由不成立（1分）；理由是业主欠缴物业服务费用，应通过业主委员会督促，物业管理企业诉讼等其它途径解决（2分，答因合同已终止，依法不能以任何理由拒绝移交相关物业管理资料，也可以得分）。问题5答题要点及评分标准：
⑴乙物业管理公司应在业主委员会的配合下，对物业共用部位、共用设施设备逐一进行实物查验，做好查验记录（1分）；尽可能邀请具有公信力的第三方（如政府主管部门、街道办事处、社区居委会等）参加查验工作（1分）。
⑵自查验之日起，乙物业管理公司应建立共用部位、共用设施设备运行维修养护技术档案（2分）。
⑶乙物业管理公司可从建设单位或城建档案馆获取该小区相关原始档案资料（2分）。
三、案例分析题
1.王先生住在某物业公司管理的小区内。一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。因此，王先生将物业公司告上法庭。
石桌桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的挖槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。
庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是他自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任？王先生是否也应该承担部分责任？（1）王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。
根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。（2）由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。
2.张老太太住在某家园的7层。一天晚上，张老太太下楼时，因楼道灯损坏，张老太太在漆 黑中摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。
请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任？该物业公司是否应对张老太太进行赔偿？
（1）该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。
物业管理的依据是服务合同。根据《物业管理条例》相关规定，物业管理企业负有保证小区楼道、道路等处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业管理公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，导致张老太太身体受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。
（2）同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。” 物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。
3、王先生在某小区购买了一套住宅入住三年，每月按时缴纳物业管理费。一个冬天的夜晚，王先生回家发现，自家的钢制防盗门和木门的锁均已被撬坏，整个门毁坏变形，屋内一片狼藉。王先生立即打电话给物业公司，同时报警。经统计，王先生家中被盗金钱和物品损失共计8万余元。王先生认为，自己缴纳了物业管理费，物业公司的安全管理工作中有巡逻的职责，家中被盗物业公司竟然毫无察觉，属于管理疏漏，应赔偿自己的全部损失。在与物业公司多次交涉无结果的情况下，王先生对物业公司进行起诉，要求物业公司赔偿人民币8万元。请问法院是否会完全支持王先生的诉讼请求？为什么？
法院不会完全支持王先生的诉讼请求，但会部分支持王先生的诉讼请求。
失窃案件发生时，犯罪嫌疑人是以暴力的手段破坏王先生家的两重门进入室内并盗窃的。这样长的时间内，保安员未能巡逻发现，存在疏漏，未能及时发现、制止犯罪，对由此产生的损失负有一定责任。但是，盗窃是发生在室内，发现起来有一定的难度，故物业公司无需承担全部责任。
4、某小区入住已五年。业主委员会与物业管理公司签订的物业管理合同已经到期。业主委员会试图通过招标的方式重新选择物业管理企业，一直未能顺利进行，物业公司仍按照原合同提供物业管理和服务。业主王先生以物业管理合同已经到期为由不再缴付物业管理公司的物业管理费。物业管理公司在多次催缴未果的情况下，将王先生告到法院。请问你认为物业管理公司能胜诉吗？为什么？
能胜诉，应判决王先生偿付拖欠的物业管理费。
合同的期限虽然已经届满，但业主委员会没有选出新的物业管理企业，也没有订立新的物业服务合同，物业管理公司作为小区的管理部门以原合同的标准对小区物业进行管理和提供服务。王先生作为该小区的业主，实际享受物业公司提供的服务，并未提出异议，理应按约支付物业管理费。
5、付先生对新房进行验收。发现了好几处质量问题，物业公司员工将其一一记录在验房单上。于是，付先生退回了钥匙，要求等提出的质量问题解决后再来收房。
两个月后，物业公司以挂号信的方式通知付先生，质量问题已经彻底修好，可以收房了。付先生经过验房确认：房屋质量问题已基本得到解决。但是物业公司要求交齐第一次验房到现在的物业管理费。付先生认为，物业费应该从自己验收房子合格之日起才能收物业管 理费，或者从要求自己再次验房的挂号信寄出的次日收取。因此，各持己见争论不休。请问物业公司是否应收取付先生这段时间的物业管理费？如果物业公司不向付先生收取这段时间的物业管理费则应该向谁收取？为什么？
（1）物业公司不应该收取付先生这段时间的物业管理费。
付先生第一次交房验收时因质量有问题退回了钥匙，应视为商品房不符合交付条件，开发商未向其交房。经整改后，验收双方确认商品房符合交付条件，付先生这才收了新房，此时才视为法律意义上开发商正式向付先生交付了商品房。
（2）根据《物业管理条例》第四十二条规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。因此，商品房整改期限的物业管理费属商品房尚未交付给业主期间的物业管理费，物业公司应向开发商收取，而不应由业主承担。
案例分析：
装修导致渗、漏水，物业公司要不要承担责任
案情简介：原告:小区业主
被告:小区物业公司
原告诉称居住在原告上层10A的业主前年重新装修房屋，由于改变房屋建筑结构，又忽视防水层质量，导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理部工作人员反映，要求其对施工进行监督管理，以免对下层房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度，不采取相关措施，使得原告房屋由渗水发展为漏水，导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形，损失严重。而且被告聘请未取得职业资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善，导致原告房屋严重受损，并大幅贬值。房地产中介公司评估，原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定，未能履行物业管理服务合同的约定，管理、维修、养护不善，造成业主损失，依法应当赔偿损失。故诉至法院，请求法院判令：1.被告为原告的住宅恢复原状；2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元；3.被告承担本案诉讼费。
被告认为，原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的，被告作为物业管理单位，已经依法履行了自己的管理义务，积极协助原告联系和协调与相邻1OA业主的关系。原告的诉讼请求，缺乏法律依据和事实根据，应予以驳回。
法院在审理过程中，依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为：
一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼，因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷，而非房屋侵权纠纷。
二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的，作为物业公司，其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。
至于装修的质量问题，物业公司不予以监管，也不承担责任。本案证据表明，被告在第三人上层业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。
三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定，被告作为物业管理单位，管理的范围是公共区域和共用设施设备，不包含业主私人所有的设施。原告认为:引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有，应由第三人负责维修。作为物业公司只有协调第三人进行维修的义务，不承担直接维修的义务。
四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因，是由于相邻1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有职业资格证书与原告房屋漏水没有因果关系。
五、依据民法通则的规定，原告与第三人之间的相邻权纠纷，属于另外一个法律关系，应该另案解决。原告诉讼的对象应该是10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告，在举证期限届满后，再对第三人提出诉讼请求，依法不予受理。
综上所述，法院依法判决驳回原告的诉讼请求。简要分析
一、在本案中，被告提供的证据证明，被告作为该小区的物业管理单位已经依法履行了职责，不存在因为失职经原告造成损失的事实。
被告在1OA业主装修时，依法履行了对装修的管理，监督1OA房屋的装修办理了申请手续，审查了装修公司执照等资料，对装修进行了监督，履行了管理职责，10A房屋装修不存在改变建筑结构的行为。
被告在接到原告的关于漏水的投诉后，派工作人员进行了查看，联系1OA业主，协调原告与1OA业主的关系，督促1OA业主进行维修事宜。被告的物业管理值班记录对有关查看、联系和协调等工作的具体时间及具体情况都进行了记录。被告为维护原告的利益，已经积极协助相邻业主进行相应的维修工作，被告的值班记录中有明确的记录。
原告向主管部门投诉，被告收到主管部门转来的投诉调查函后，已经以书面形式，将被告事实的查看、联系和协调工作详细地向主管部门回复。被告一直在积极地履行自己的职责。
二、物业公司及其工作人员的工作与成千上万的业主的吃喝拉撒等有着密切联系，每时每刻与广大业主持续发生法律关系，因此极易产生争议，甚至诉讼。这就是物业管理服务行业面临的现实。业主的素质是多样的，物业公司的管理水平也是多种的，经常会遇到个别业主将与物业公司无关或不属于物业公司法定义务和合同义务范畴的事宜，强加于物业公司，因此物业公司最紧要的是切实做好各项管理服务工作，保全相应的证据，实现管理人性化、规范化和法律化，避免和回避法律风险，在诉讼中依法举证，维护自身合法利益。
本案中，被告提供的证据——装修的申报和审批资料、日常工作记录及工作人员的证人证言等，实际就是被告保全的证据。物业公司应从此案件中吸取有关的经验。
物业管理单位在做好具体管理服务工作的同时，应加强对物业管理服务相关法律法规和具体案例的宣传，提高业主的法律意识，减少争议处理的成本和损失。
6.案例：某业主4年前购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。
该业主认为，自己并未入住所购商品房，水管破裂不是自己造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。
物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失里应由业主承担。
请问楼上业主长期未居住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担？在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必须的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担？
（1）首先，根据《房屋建筑工程质量保修办法》（建设部令80号）的规定：房地产开发企业过管道渗漏保修期不低于2年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房 屋所有权归业主所有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化断裂造成的损失应由该业主个人承担。
但根据实际情况，也并不排除物业公司承担连带责任的可能性：若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。（2）物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，（属于紧急避险）可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担（此案的收益人是楼下业主）。
紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主嫁给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。
此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，建议物业公司与业主最好在《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。
7.甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任？
602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任？
（1）根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受读后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。
（2）华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排除，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损失也应承担一定的责任。
8.寒冬已至，树叶已落，枯枝清晰可见。某小区居住的张女士在小区内锻炼，突然，一阵旋风刮来，枯枝纷纷坠落，来不及躲闪的张女士被一根较粗的枯枝砸倒在地。闻讯赶来的保安员把张女士送到医院，诊断为：颈脊髓震荡，颈椎过伸性损伤。
请问物业公司对小区内的树木是否有管理义务？
对于此案的树木致人伤害，物业公司是否应该承担赔偿责任？（1）物业公司对小区内的树木有管理义务。居住小区物业管理的内容之一是绿化管理，树木属于绿化范围，故物业管理公司对小区内的树木有管理义务。
（2）对于此案的树木致人伤害，物业公司应负赔偿责任。
树木上的枯枝被一阵风吹过就会断裂，已经给树周围的人构成人身和财产损害的威胁，而物业管理公司作为树木的管理者应该发现却没有及时发现可能断裂的枯枝，未及时采取适当措施（如修剪或放置警示标志等），故应就枯枝断裂造成的损失承担赔偿责任。
9.某分期开发住宅小区，一期业主已入住，二期正处于开发建设期，工地内到处是凹洼积水及饭盒，一期与二期交界处也丢了很多空罐头盒。一期有一个临时垃圾收集点，十几个没盖的垃圾桶就放置在未硬化的沙土上，由于长期投放垃圾且未及时清理，垃圾桶周围土壤已发黑发臭。夏天到来，已入住的一期业主纷纷投诉小区蚊子、老鼠、蟑螂、苍蝇多，要求物业公司彻底解决环境问题，否则将拒交管理费。
问题
1、造成该小区老鼠较多的主要原因有（）。
A．垃圾收集点周围卫生没做好
B．周围有空罐头盒
C．垃圾桶没上盖
D．周围饭盒乱丢给老鼠提供食物
E．周围积水 答案：（ACD）
问题
2、在本案例中，造成蚊子孽生的主要原因是（）。
A．旁边工地有凹洼积水
B．小区内有垃圾收集点
C．垃圾桶周围未硬化
D．周围环境有空饭盒及空罐头盒
E．垃圾未及时清理 答案：（AD）
问题
3、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，长期投放垃圾且未及时清理，会造成（）孽生。
A．蚊子
B．蟑螂
C．老鼠
D．苍蝇
答案：（D）
问题
4、要彻底解决该小区存在的环境问题，下列哪些是必须做的（）。
A．消除旁边工地积水或在积水中投放杀蚊药物
B．清理周围饭盒及罐头盒
C．严禁在小区内设垃圾收集点
D．规范垃圾收集点的管理，硬化垃圾收集点周围地面
E．垃圾桶上盖 答案：（ABDE）
问题
5、鉴于该写字楼大理石地面较多，为了做好石质地面的清洁保养工作，下面哪些设备应予以考虑购置（）。
A．扫地车
B．晶面处理机
C．高压水枪
D．抛光机 答案：（BD）
问题
6、下面哪些是写字楼日常卫生检查要点（）。
A．楼顶垃圾杂物及积尘
B．大堂地面污染程度及各公共区域地脚线积尘
C．电梯轿厢天花、门轨槽、轿厢壁及按钮卫生状况
D．公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴
E．各类机房、设备房内的积尘及信报箱、窗台上的积尘 答案：（BCDE）
10.某别墅小区的绿化主要由大量的绿篱和草地组成。
问题
1、为了做好小区绿化管理质量控制，应（）。
A．根据该小区的档次制定较高要求的质量管理标准
B．对小区内的绿化管理人员进行充分的质量标准培训
C．做好绿化改造工程计划和设计
D．制定检查路线及检查抽样方法、检查周期
E．根据质量标准对园林绿化定期进行检查，发凡问题及时纠正。答案：（ABDE）
问题
2、在对绿篱进行日常质量检查时，下面哪些是检查重点（）。
A．病虫害情况
B．修剪造型情况
C．有无枯黄枝、空膛、空脚现象
D．植物开花结果情况
E．有无寄生或杂生植物
答案：（ABCE）
问题
3、为了做好草坪管理，主要应做好（）。
A．攀爬及寄生植物清理
B．灌溉
C．施肥
D．修剪
E．杂草防治
答案：（BCDE）
11、业主石先生和朋友边走边聊经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。石先生认为其摔倒的主要是因为地滑，因此，物业公司应负担一定的责任。物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问此案中，物业管理公司是否需承担赔偿责任？并结合此案例，谈谈你对物业管理公司应承担的管理职责的认识。
物业管理公司对其大堂具有管理职责，应保证行人在大堂内正常行走的安全，故若经证实石先生摔倒确因大堂地面湿滑造成，而物业管理公司对地面湿滑发现处理不当或不及时，亦未设明显警示标志等提醒行人，则应承担赔偿责任，若可以证明石先生行走时自己没有尽到足够的注意义务，则石先生亦应自行承担一部分损害后果。
对管理职责的认识是开放性题目，可以结合环境管理的职责和任务、目的，谈谈如何保证其使用功能和如何避免对使用人的侵权和伤害，从而防范风险。
12.阅读下列案件，指出该公司保安员做法的不妥之处；及安全管理漏洞，简要列出安全管理应具备的主要内容。
某日上午9时，犯罪嫌疑人赵×携带凶器和几张旧报纸，来到某小区地下车库入口处，对保安员谎称送报纸到5楼搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。恰遇一辆汽车出车库，保安员在未看清楚《出入证》也未要求犯罪嫌疑人赵×登记，即同意其进入车库。赵×走到车库内电梯间的门边，有人从电梯间出来，赵×乘机进入了电梯间，乘坐电梯到5楼，随后走楼梯到9楼。在走消防楼梯时，赵某遇到了巡更的安全员小贾，小贾看到赵×手拿一叠报纸及工具不乘坐电梯甚是奇怪便问：没有停电，为何走楼梯？赵×答：早下了一层，不想再等电梯了。小贾又问：拿工具去干什么？赵×答：给装修队送报纸和工具。小贾随后下楼走了。走到5层，小贾忽然想起，9层根本就没有人家装修，认为这个走错路的人一会就会下来，故没有去追。赵×在9层按了9E房的门铃。9E房的保姆小李打开一扇门，赵×谎称是搞维修的，便进了屋，并将门反锁。赵×以检查主人房的灯管为名，将保姆骗至主人房内，要保姆拿出钱来。保姆说没有钱，也不知道主人钱放在哪儿，随后突然往外跑，赵×随即将保姆杀害。……
不妥之处：
（1）未仔细查验《出入证》。（2）未要求来访客人进行登记。（3）允许行人从车库进入。
（4）保安员小贾在发现可疑处之后，没有及时采取措施。安全管理内容：
出入管理，安全系统的使用、维护和管理，施工现场的管理，配合政府开展社区管理等工作。
13.凌晨四点，某高层办公楼监控中心的物业管理公司人员在监控屏幕上发现一人打开二楼窗户进入本大厦。
问题
1、值班监控人员应采取措施的最佳顺序？（）
（1）报告公司领导（2）报告派出所（3）立即与业主和客户联系，在内部排查，了解是否是业主和物业管理人员所为（4）调集公司保安人员，封闭大厦（5）逐层巡查可疑人员踪迹
A．（4）（2）（5）（1）
B．（1）（2）（4）（5）
C．（4）（2）（3）（5）
D．（3）（2）（4）（5）答案：（A）
问题
2、物业管理人员在巡查中发现某办公室内有异常响动，但门窗紧闭。此时可以采取哪些措施？
A．敲门询问里面是否有人
B．如果敲门无人应答，则破门而入
C．如果敲门无人应答，设法从大楼外立面的窗户进入
D．立即与该办公室的使用人联系
E．请公司领导到场，再进入该办公室 答案：（AD）
问题
3、如果发现嫌疑人，以下哪种处理方法是正确的？
A．嫌疑人不满十六周岁，在简单询问后，立即放人
B．嫌疑人是物业管理公司的员工，由物业管理公司内部处理
C．立即对嫌疑人进行询问并等待公安机关人员到来
D．立即检查其随身物品，搜寻赃物 答案：（C）
问题
4、在控制嫌疑人后，物业管理公司应当采取哪些措施？
A．保护现场
B．通知办公室使用人到场
C．通知嫌疑人家属到场
D．由当值物业管理人员对事件进行记录
E．保存监控录像资料
答案：（ABDE）
14.某日下午，某住宅大厦大堂进来一陌生人，值班保安即上前询问其来访事由、访问对象并要求登记、查验和押存身份证，该人回答：“有事，你不用管”，径入电梯，值班保安阻拦未果，立即用对讲机通知监控中心工作人员和巡楼保安注意监控观察。该人到22层出电梯后，被巡楼保安员截住、再次询问并要求其出示身份证件，该人置之不理并用钥匙打开22A房门进入，保安员紧盯尾随至门口等候。稍后，该人搬出一台电脑，保安继续尾随并用对讲机通知大堂值班保安。该人将出大厦时在大堂被阻止，值班保安要求其出示物业管理单位出具的 物品放行条或证明其业主身份的证件，该人无法提供，但称是受22A业主所托搬取电脑。
问题
1、该人进入大堂时，值班保安哪些做法是较为妥当的？
A．礼貌询问
B．要求登记
C．查验并押存身份证
D．阻止该人进入电梯 答案：（AB）
问题
2、该人进入大厦楼层后，保安人员合情合理的做法是（）。
A．截住，再次追问并要求出示证件
B．紧盯尾随等候
C．通过监控设备注意观察
D．礼貌询问是否需要帮助
E．巡楼保安在该楼层守望 答案：（CDE）
问题
3、该人搬电脑至大堂，保安人员恰当的处理措施是（）。
A．要求出示能证明其业主身份的证件
B．要求出示物品放行条
C．若无法出示放行条或身份证明，则可变通采用抵押个人证件或重要物品予以放行
D．若无法出示放行条或身份证明，及时打电话与22A业主联系核实
E．若无法与22A业主取得联系，扣留物品后将其放行 答案：（ABD）
15.李小姐 “五·一”期间外出旅行。5月3日，李小姐发现天花板开始滴水，而且墙壁也出现渗水，意识到六楼邻居家可能漏水了。她向物业管理公司反映情况。但该物业管理公司却称：六楼住户不在家，不能入室检修。眼看情况越来越严重，非常着急，在万般无奈的情况下，李小姐只能求助于派出所。在派出所民警的监督下，物业公司强行进入六楼房间，解决了六楼漏水的问题。
但是事后，五楼的李小姐责怪物业管理公司处理不及时，造成她家受到财产损失，六楼的王先生则埋怨物业公司未经他的许可擅自进入他的房屋，物业公司夹在中间，左右为难。请问在此案例中，物业公司的“夹缝”状况是如何造成的？由于强行进入王先生家，给其造成的损失谁承担？给出你对物业公司在善后处理的意见。
（1）一般情况下，物业公司确实无权强行进入业主房屋，但发生紧急情况，为维护更大的利益或防止损失扩大，物业公司可以实施紧急避险行为。本案中，王先生家的漏水事实已经存在，也造成了李小姐家的财产损失，为了避免李小姐家损失的进一步扩大，物业管理公司可以采取撬门或其他方法进入王先生家，解决漏水问题，这是符合紧急避险的构成要件的。同时，应及时与王先生取得联系，告知情况。物业公司在有权利也有能力控制危险、减少损失的情况下，消极不作为，是造成“夹缝”状况的主要原因。
（2）根据《民法通则》等的相关规定，如果六楼是人为原因导致，则由责任人负责赔偿；如果是自然原因导致，则李小姐作为紧急避险行为的受益人，用应当对王先生的损失适当赔偿。同样，王先生自家的损失因为撬门减少了，王先生作为紧急避险行为的受益人亦自行承担撬 门的损失。
（3）在善后处理上物业公司应当注意的是：
一、应当尽可能及时地把实际情况通知王先生；
二、最好在有见证人（此案的派出所民警）在场的情况下进入王先生家并通过图片资料加以记录；
三、进入王先生家后要注意加强对其家庭财产的保管，避免财产损失。
16.某物业管理项目采用包干制，可收费面积18万平方米，物业管理服务费每月每平方米2.10元，年终核算各项管理服务成本共计400万元，若营业税及附加为5.5%。
问题
1、当物业管理服务费收缴率为90%，物业管理企业的利润总额是多少？
A．14.2132
B．-14.2132
C．28.652
D．-28.652 答案：（B）（计算过程说明）：
物业管理服务总收入：
180000×2.1×12×90%=408.24（万元）
营业税金及附加：408.24×5.5%=22.4532（万元）
利润总额：408.24-22.4532-400=-142132（万元）
问题
2、当物业管理服务费收缴为（）时，物业管理企业盈亏平衡？
A．91.68%
B．93.32%
C．94.32%
D．98.68% 答案：（B）
（计算过程说明）：
收缴率（x）
180000×2.1×12×x×（1-5.5%）-4000000=0 x=93.32%
17.某物业管理项目招标书中规定：项目采用酬金制，酬金比例为8%，项目可收费总面积20万平方米，停车场收入可用于物业服务支出，但不计酬金。物业管理企业在投标方案设计时，经初步测算，物业服务支出为500万元/年，停车场收入90万元/年。
问题
1、该项目要达到收支平衡，物业管理服务费标准应为（）。
A．1.65元/月·平方米
B．1.74元/月·平方米
C．1.86元/月·平方米
D．1.98元/月·平方米 答案：（C）计算过程说明：
设物业管理服务费标准为x
200000×x×12×（1-8%）+900000=5000000
x=1.86元/月·平方米
问题
2、若管理服务费标准确定为1.78元/月·平方米，酬金比例为（）时，该项目能实现收支平衡。
A．3.58%
B．4.02%
C．6.21%
D．8.36% 答案：（B）计算过程说明：
设酬金比例为x
200000×1.78×12×（1-x）+900000=5000000
x=4.02%
问题
3、若管理服务费标准确定为2.00元/月·平方米，酬金比例仍为8%时，通过调整物业管理方案，改变物业服务项目及标准，物业管理支出为（）时，项目能实现收支平衡。
A．441.6万元
B．531.6万元
C．560万元
D．570万元 答案：（B）计算过程说明： 设物业管理支出为x x=200000×2.00×12×（1-8%）+900000 =531.6万元
18、某公司财务人员小胡的合同即将到期，考虑到公司对小胡的工作不太满意，不准备与其签订劳动合同。时值岁末年初，人员招聘困难，人事部欲与其签订3个月的用工合同，待招聘到新员工后再辞退小胡。在小胡合同期满前1个月，公司人事部主管小苗将一份为期3个月的合同交给了小胡。因合同期仅有3个月，小胡十分不满，故将未签字的合同至于抽屉内没有理睬。因工作较繁忙，小苗忘记催促小胡签字。
3个月后，公司招聘到了新员工，人事部王经理找到小胡，告诉她新的合同期满，公司不再与其签订合同，请其另谋职业。小胡认为自己并没有在为期3个月的新合同上签字，自己的合同期限仍然是原合同的期限，即一年。请问小胡的想法是否正确？如果公司要解聘小胡，是否要对其赔偿经济损失？人事部在处理此事时有什么错误？
[答案]（1）不正确。在原劳动合同期满后，双方形成的是事实劳动关系，双方没有约定合同期限。事实劳动关系并非等同于续签了原合同，合同期限也不是原合同约定的一年期限。（2）不予赔偿。根据最高人民法院的相关司法解释，劳动合同期满后，劳动者仍在原用人单位工作，用人单位未表示异议的，劳动者和原用人单位之间存在的是一种事实上的劳动关系，而不等于双方按照原劳动合同约定的期限续签了一个新的劳动合同。任何一方均有权随时提出终止事实上的劳动关系。终止事实劳动关系的，用人单位应支付欠付的工资、奖金、保险、福利等报酬，但无须支付赔偿金。
（3）原合同到期后，未及时督促员工签署新的劳动合同，引发了原可避免的纠纷。
19、刘某在A 公司工作已3年，表现优秀。该公司与其签定了为期五年的劳动合同，同时，送刘某去参加一年的脱产学习弱电技术。刘某与A 公司就学习一事签订了培训协议：刘某的学习费用由A 公司支付，学习期间工资照发，学习回公司后，至少要为A 公司服役八年尚可调换工作。刘某学成后回A 公司工作至劳动合同期满，提前一个月，刘某提出辞职申请。一个月后，刘某到B公司工作并与B公司签订了为期两年的劳动合同。
请问培训协议对刘某有没有约束力？依据是什么？刘某是否需要赔偿A 公司的经济损失？B公司在这种情况下与刘某签订劳动合同是否恰当？为什么？
（1）有约束力。培训协议内容是用人单位和劳动者之间技术培训事宜达成的专项协议，是双方真实意思的表示，具有法律约束力。
（2）应予赔偿。劳动部[1995]223号《违反〈劳动法〉有关劳动合同规定的补偿办法》第4条规定：劳动者违反规定或劳动合同的约定解除劳动合同，对用人单位造成损失的，劳动者应赔偿用人单位的下列损失：
1、用人单位招收录用其所支付的费用；
2、用人单位为其支付的培训费用；
3、给生产经营、工作造成的直接经济损失；
4、劳动合同约定的其他费用。
这里的培训费用是指单位有支付凭证的、与培训有直接关系的费用，包括培训期间的车旅费、住宿费、培训课程费及其他相关费用。
（3）不恰当，根据刘某与公司的合同约定，刘某的劳动合同尚未解除，B公司不得聘用未解除劳动合同的劳动者，否则，给原用人单位造成经济损失的，该用人单位应依法承担赔偿责任（《合同法》第99条）。
20.案例题
1、请按物业管理通知的常规要素，纠正以下通知中的错误（3处）： 日期：2007年7月8日星期四
范围：7号楼
文件编号：2007099 停
水
通
知 尊敬的业主：
由于7号楼6单元供水管道出现问题，物业公司工程部决定临时抢修下水管道，现对7号楼6单元02户型暂停中水和生活用水的供应。请您作好准备。
在此给你的生活带来不便，请谅解！敬请转达周知！
北京XX物业管理有限公司
XXX管理部
（张贴期限：2007—7—8）
[解析]
（1）通知中说上水管道有问题可物业公司下一步的工作是修下水管道。（2）在通知中没有说明具体的维修时间。
（3）通知中没有留下咨询联系电话，客户如果有问题不知道找谁联系。
（二）制订物业管理方案的要点及方法(P41)
1、招标物业项目的整体设想与构思
2、管理方式与运作程序
3、人员配备、培训与管理
4、管理指标与措施
5、管理制度的制订
6、档案资料的建立与管理
7、早期介入及前期物业管理服务内容
8、常规物业管理服务综述
9、工作计划
10、物资装备
11、费用测算
12、成本控制
第五篇：参加注册物业管理师考试有感
参加注册物业管理师考试有感
一直认为，学习是一个积累的过程，也是一个认知的过程，对知识的认知，更是对自己的认知。无论备考还是培训，每次都能在学习中获益匪浅，看到知识的广阔，更看到自己的不足。这次参加注册物业管理师的考试，感觉最大的收获不是结果，而是学习的过程。自己从事近十年的物业管理岗位工作，以前也参加过几种考试，满以为对岗位的业务都很熟悉了，这样的考试可以轻松应对，但真的打开这四本教材才发现，自己对物业管理这个领域的知识还远远没有掌握，要学的东西真的很多很多。
物业管理师考试四门学科的教材，我的感觉可以概括如下：《物业管理基本制度与政策》——概念性强，简洁明确；《物业管理综合能力》——覆盖面大，知识点多；《物业经营管理》——评估分析，侧重经营；《物业管理实务》——结合实际、掌握原则。自己去年参加了公司组织的报名考前培训，在复习的重点划分中，结合大纲对四本教材的全部内容从头至尾认真研读了一遍，通过这样全面学习的过程，使我体会到这四本教材所起的作用，以“传道、授业、解析”的方式，帮助我对物业管理的专业知识进行了很好的梳理，从深度和广度上都有了很大的进展，收获丰硕。应该说《物业管理基本制度与政策》和《物业管理综合能力》这两门课程相对比较容易，完全从概念层面进行讲解，可谓“传道”。虽不需要太多的理解分析和实操经验，但一定要多花时间反复记忆，尤其《物业管理综合能力》，知识涵盖了经济学、管理学、公共关系学、法律、心理学、统计学、工程等十几个领域，虽均未深入展开，只要求掌握基本的理论，但知识点分布很广，所以，如果不多投入些时间反复温习，也很难取得好成绩。《物业经营管理》则不同，这本教材从经营的角度讲解了物业资产管理的内容，包括房地产投资分析、收益性物业评估、资产管理与经营等知识。尽管公司有一些资产管理的项目，但毕竟常规物业管理
目前还是我们的主业，因此对我来说，这门课程涉及的内容相对较新，很多知识还需要运用经济学的原理去理解，可谓“授业”。通过学习使我对各种类型物业的经营管理有了系统、清晰的了解。虽然教材的讲解有一定深度，但考试的题目出的很合理，难度适中，总体是从基础原理的角度进行考核，培训班的老师曾讲过资产管理在国内物业领域尚处于起步阶段，因此这次主要从定性的角度进行考核，并没有过多地考察我们的计算能力和分析能力，旨在推广和普及相关知识，所以我还是沿用了去年的复习方法，把计算原理的分析和理解、推算复习得很透彻，虽然花费了较多精力，考试也并没有涉及到那样的深度，但理解和记忆的题目难度比较适中，相信对今后的物业服务工作会有很大的帮助。所以，我建议备考的时候，如果有时间和精力，最好采用求甚解的态度来复习这门课程，会收到很好的效果。
对我来说最有感受的要算《物业管理实务》这一科的学习，应该说我在这科花费的精力和时间不少、学习的收获却不是很大、考试的分数也不理想。这本教材讲解了物业招投标、合同签订的方法和要求，以及物业项目从早期介入、前期到入住整个周期现场管理的实际操作知识，本以为凭着过去多年的工作经验，《物业管理实务》这科可以轻易的掌握了，但整本书学下来才发现，难度很大，而教材里很多内容对我日常的工作中都起到了很好的指导作用。对我来说，这门功课的学习，用“解析”来形容，再恰当不过了。比如关于早期介入的工作内容和前期物业服务的界定、费用测算中一些细节的计算一直是学习中比较棘手的问题；管理方案中服务重点、难点的分析以及运作程序的制定等，这也是难度比较大的地方，通过课本的学习，这些问题都找到了明确的答案。
记得去年实务考试有一道问答题，涉及到物业服务企业选聘、客户关系、危机公关、投诉处理等多方面知识，需要灵活运用；还有一道计算题，虽在日常工作中未遇到，连容易出错的人力成本、社保计
算等内容都未涉及，却在税金计算时巧妙地考察了实操能力这对有实践经验的人来说真的不难，但没有实际操作过的人做起来确实很费周折，失分自然很难免了。记得在参加考前串讲班的时候，老师给过很多案例的习题，但我感觉与其去背习题的答案，不如系统地理解教材的内容。案例不同于客观题，客观题的答案是固定且唯一的，而案例题需要把所学的知识融汇贯通，组成自己的思路，掌握了系统的知识，就可以灵活应对各种不同的案例。
今年几个月的备考紧张而充实，收获的绝不仅仅是成绩，更重要的是学习的过程中对知识的理解和积累。“学，然后知不足，知不足然后能自反”，这样的过程，才是我们提高的过程。公司领导深知此理，对我们的备考给予了极大的支持和鼓励，我们则要以优异的成绩来回报领导的重视，在此，我衷心祝愿公司今年参加考试的人员都能取得好的成绩，圆满的通过考试。
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