我国物业管理行业结构分析[合集五篇]

第一篇：我国物业管理行业结构分析

我国物业管理行业结构分析

根据美国著名战略管理学者迈克尔·波特（M.E.Poter）的观点，在一个行业中存在着五种基本的竞争力量：潜在的进入者、替代品、购买者、供应者以及行业中现有竞争者之间的抗衡（图一），这五种竞争力量状况及其综合强度，引发行业内在经济结构的变化，决定着行业中获得利润的最终潜力。

当前，物业管理已经发展成为与我国经济、社会协调发展，与广大人民生活，工作息息相关的一个相对独立的新兴行业，分析其行业结构对物业管理企业而言无疑具有重要的战略意义。

一、潜在的进入者

对于一个行业来说，潜在的进入者或新加入者会带来新的生产能力，带来新的物资资源，从而对已有的市场分额的格局提出重新分配的要求。

潜在的进入者能否进入，主要取决于行业进入的壁垒，通常包括：规模经济、产品差别化、资金的需求、转换成本、分销渠道、技术优势和政策因素，如果进入的壁垒高，外部进入的威胁就小。目前，除了政府的资质核准之外，物业管理行业几乎不存在任何明显的进入壁垒，发展商、物业管理的专业分承包商、房地产中介代理公司、酒店业、渠道运营商都是潜在的进入者。

1、发展商将加深对物业管理的介入

从宏观环境分析可知，随着中国加入WTO，我国房地产业的竞争将越来越激烈，产品更趋于同质化。作为服务贸易型企业，房地产业的竞争最终是靠服务来支撑的，物业的价值也将通过服务来体现。同时，物业管理也是树立房地产品牌、延续房地产项目的开发理念的重要组成部分，与有限的资金投入相比，物业管理创造的无形效益是巨大的，万科的品牌构成就是一个典型的例子。正是基于这种认识，越来越多的房地产开发商开始重视物业管理的作用，并期望通过高水平的物业管理服务实现产品的高附加值，并获得市场竞争的优势。可以预见，作为房地产生产链上的重要一环，物业管理公司非但不会与开发商脱钩，反而会有越来越多的开发商成立自己控制的物业管理公司，借以提升竞争的平台。

2、物业管理的专业分承包商

一些物业管理下游的专业公司，例如大型的清洁公司、绿化公司、设备维修公司等，迫于市场压力将会采取纵向整合战略，进入物业管理的领域。以广州为例，物业管理公司是清洁行业目前最大的主顾，由于缺乏行业管理，清洁公司陷于无序的竞争之中，行业利润非常微薄，介入物业管理行业可以获得较为稳定的业务量，并且为其开拓家政服务等业务建立良好的渠道。目前，有个别清洁公司已经开始了这种尝试。

3、房地产中介代理公司

房地产中介代理公司的业务范围原本界定在房地产的营销策划、经营代理及相关的咨询培训，由于竞争激烈，不排除其为了增强竞争力，涉及物业管理行业，特别是物业的前期介入和顾问管理。从香港的情况看，地产代理商普遍采取了这种综合化的模式。而进入内地的外资代理公司，如怡高、戴德梁行、魏理仕、第一太平等，无一例外地采取了中介代理，物业管理顾问一体化的经营模式。

4、酒店业

追溯起源，物业管理与酒店有极为密切的联系，早期的物业管理人员很多拥有酒店的从业经历。成熟的管理模式、良好的服务意识和规范的设备维护是酒店业涉足物业管理的优势，度假型物业、投资型物业和高档公寓管理将是酒店业进入的主要范畴，目前极为流行的“酒店式公寓物业管理”就是一例。

5、渠道运营商

尽管物业管理，特别是住宅区物业管理属于微利的弱势企业，但也具有其它行业没有的独特优势，即它离客户终端最贴近，拥有稳定的、忠诚的客户资源，是天然的分销平台、配送渠道和服务网络，也是电子商务全面实施、虚实结合的最佳选择。厂家或渠道运营商不一定直接从事物业管理，但一定会以合作、战略联盟等形式介入。例如，2001年6月，海尔集团在深圳万科物业和中海物业辖下各住宅区进行了驻点营销后，又和金地物业正式签订了“海尔家电社区销售协议书”，尝试运行供应商体系，使业主可以享受到低于市场价格的优惠并由物业公司提供安装和维护的服务保障。通过合作，厂商节约了成本，促进了销售，而物业管理公司则增强了服务的特色，提高了美誉度。相信今后的物业管理公司将向服务集成商的角色发展。

二、替代品

替代品是指具有相同功能或类似功能的产品或服务。迄今为止，物业管理还没有感受到替代品的威胁，相反，物业管理正在取代旧有的房屋管理体系，并促成了社区管理体系的变革。但是，随着城市社区建设的发展，网络化、智能化的普及和日益专业化的社会分工，新型的物业管理者将会产生。

社会文化环境对我国物业管理具有深远的影响。目前，我国正在大力推动城市社区建设，以广州为例，社区服务中心、社区服务热线、社区服务网站、志愿单位和志愿者、各类社区服务实体和服务队将构成完善的社区服务体系。可以预见，在政策的支持下，社区服务中心将发挥其无可比拟的优势，逐渐成为社区服务的主要组织者，特别是成为社区物业管理的主角。

社区经济的发展和专业化服务市场的不断完善将加速这种趋势。各类填补社区服务需求空白的专业公司的不断涌现，使得社区服务中心和社区居民委员会能够较好地组织社会资源，直接选聘各类专业公司实施公众服务。特别是网络技术和智能技术的发展将有效促进管理效率的提高，降低组织协调、监督管理的难度，省却大量的人力，使无人化管理成为可能。可以预见，像在美国那样一个管理20多万平方米小区的景象将出现在中国。

另一方面，大量的传统型物业管理公司将蜕化成新型的物业顾问公司或专业服务公司，并分化出职业的物业管理经理人群体。专业服务公司仍然承担具体的物业管理业务，但将从组织者的角色转化问专项服务者的角色。顾问公司或职业经理人则不直接运作具体的物业管理业务，而是以输出物业管理方案和管理技术为主业，提供咨询策划、组织协调的专项服务。

但是，知识密集型的物业管理公司将会有良好的发展前景，它们将致力于经营型物业、高技术型物业以及超大型物业的管理。这些物业的管理需要成熟的、专业的管理技能和高科技维护技术，要求严密的组织协调和过程监控体系，要求较强的物业经营策划能力，因此具有较高的进入壁垒。

三、购买者的讨价还价能力

现在，物业管理正承受着来自消费者的巨大压力，甚至“无还手之力”。一方面源于现行物业管理模式的弊端，另一方面也来自于消费者的不成熟和法律环境的不完善，此外，也来自于发展商的压力。多数发展商并没有因重视物业管理而减少对物业管理所造成的麻烦，相反，不规范 的行为和要求给物业管理企业造成了更多更重的负担。

随着社会素质的提高，经济基础的改善，法律体系的日趋完善，物业管理服务将趋于理性的交易。首先，商品消费观念的确立使物业管理被广为认可。其次，消费者的保护意识越来越强，精明的业主懂得比较，懂得定价标准。而物业管理市场的成熟和完善，使业主委员会可以获得各种顾问公司的帮助，管理透明化和财务透明化将成为不可避免的流行做法。再者，随着法律环境的完善，政府对物业管理的监管力度加大，违规行为将会受到更严厉的处罚。

四、供应者的讨价还价能力

目前，除了水、电、煤等少数垄断部门外，其余服务或产品供应者的讨价还价能力较弱。随着物业管理专业服务市场的成熟和完善，物业管理企业能够更为充分地利用各类社会资源，将处于更有利的地位。物业的个性化将造就垄断性的供应者，一些高新技术或品牌产品的应用造成了使用维护的专门性。例如，物业的智能化系统一般会由该系统的设计者和建设者进行专门维护，由于具有相对垄断性，维护成本会增加。此外，供应者也可能出现两极分化，拥有规模化优势者将以价格优势取胜。

目前的劳动力主要来源于三转人员和农村剩余劳动力，处于弱势地位。将来的智能化、网络化管理，对劳动素质提出了高要求，劳动者的讨价还价能力大大增强，但企业的人力总成本将减少。

五、行业内部现有竞争者的抗衡

行业内部的抗衡是指行业内各企业之间的竞争关系与程度。企业之间形成抗衡主要是企业感到竞争的压力或看到了改善其竞争地位的机会。总体上看，谁开发，谁管理的局面目前仍未得到根本改变，竞争机制尚未形成，企业普遍没有危机感，也缺乏竞争的动力，因此业内的竞争并不激烈。物业管理企业资质评定

所要求的管理面积是现阶段企业竞争的最主要动力，由于物业管理的主体服务趋于同质化，因此管理费的高低往往成为决定花落谁家的主要依据。

随着物业管理市场的进一步发展成熟，行业“洗牌”将进一步加剧，企业将从数量型发展转向效益型发展。“看不见的手”将促进企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。未来的物业管理市场，将细分出许多子市场，大、中、小型专业化物业管理公司都能找到发展的空间，发展商控制的物业管理公司将继续存在，独立的物业管理职业经理人也会出现。行业特性将造就激烈的市场竞争，没有哪个企业可以在总体上占据主导地位。

第二篇：我国农业行业分析

我国农业行业分析

发展农业产业化形成一批具有竞争力的主体。通过组织农户进行标准化、专业化的生产。充分发挥家庭经营和农村劳动力成本比较低的优势，依靠精神加工提高科技含量，创造出一批比较有竞争力的名牌农产品，在国内外市场竞争中发挥重要作用。加入WTO之后，避免农产品冲击，发挥农产品的优势，龙头企业在和农户连接方面发挥了非常重要的作用。另外，龙头企业还为实施农业走出去战略，把大规模国外资金和技术引进国内都发挥了重要的作用。现对我国农业发展现状分析如下：

第一，开放农产品市场对农业生产和农产品贸易格局演变有重要的影响，但起决定性作用的是国内因素，特别是国民经济发展对农产品供给和需求的影响。

第二，市场竞争力不强。农业产业化发展是开发农产品新产品的动力，更开发农产品的能力主要体现在市场经济力。美国开发品种有300多个，而我们国家才100多个。而农业装备水平有80%是在20世纪80年代世界平均水平，15%达到90年代水平，只有5%达到了国家先进水平。

第三，利益连接机制不完善，是农业产业化面临一大难题。利益连接机制是产业化经营的机制，龙头企业和农户实现风险共担，利益共享，是扶持龙头企业就是扶持农民的实际行动。这方面取得了一些成绩，但农户作为独立的主体，很多地方还停留在买断过程中，价格、质量等时刻影响利益连接的紧密度和双方的行为。扶持政策不到位。这是农业产业化发展的突出问题。这些年各方面对产业化经营的重要性逐步形成了共识，各级政府也制定了一些措施，总体效果不错，现在全国各个省市都已经建立了农业产业化专项资金。也有一些地方存在着扶持政策不到位，给企业退税等优惠措施不理想这么一些问题。

第四，农业发展现状国内政策比口岸干预政策更有助于实现国内社会经济发展目标。入世后，我国政府在扩大农产品市场开放的同时采取了一系列惠农政策，在鼓励农业生产和提高农民收入上起到了积极的作用，这是我国得以避免入世前预期的农业生产和农民收入增长停滞甚至下降局面的重要因素。

第三篇：我国电缆料行业分析

我国电缆料行业的现状及发展

电线电缆绝缘及护套用塑料俗称电缆料，其中包括了橡胶、塑料、尼龙等多种品种。电缆料生产企业是以电缆生产企业为用户，只要有电线电缆需求就有电缆料的市场。电线电缆产品中除钢芯铝绞线、电磁线等裸线产品外几乎都需要绝缘层口。目前我国有电线电缆生产企业近5000家,又有城乡电网改造、西部大开发及通信设施大面积升级改造对电线电缆产品的巨大需求,因而从一段时间来看,电缆料在我国具有广泛的市场发展前景。我国电缆料行业现状

2000年我国经济回暖,大部分电线电缆生产企业订单猛增,造成了电缆料供不应求,部分产品甚至出现脱销。上海石化股份有限公司2000年三季度在太原召开塑料产品座谈会,许多用户强烈要求增加电缆料供应量,但因上海石化已满负荷生产,公司有关负责人只得再三表示歉意,由此可以看到国内电缆料市场的需求旺盛。

目前我国电缆料的生产大体可以分为几种情况:一是化工行业企业生产,代表性的企业为上海化工厂、北京燕山石化、大庆石油化工等企业,他们都有电缆料产品,在国内有自己的市场份额;另一种是电缆厂自己生产电缆料,基本是以本企业自给自足为目的,也有少量外销,这类企业很多,郑州电缆厂、北京电缆厂、河北永进电缆集团及天津安琪尔集团有限公司等均有自己的电缆料生产车间;第三种是专业的电缆料生产企业生产。

近几年来,我国电缆料生产企业有了很大的发展,特别是一些民营企业,在生产规模、产品结构调整及新产品开发上顺应市场需求,有很大的提高。在高压电缆料方面,依然是一些国际知名公司占据着电缆料的国内市场。

1.1 电力电缆用绝缘料

电力电缆是电缆料的巨大用户,有2/3的电缆料生产企业生产电力电缆绝缘料。

用于城乡电网“两网“改造的电力电缆,近两年来市场形势持续看好,6～35kV中压电缆年需求有可能达到3.5万km左右。而110kV超高压电缆有可能达到800km左右。在国外10kV交联电缆为600mm,220kV交联电缆为1000mm,而我国10kV电缆的供货规格较小,截面积为150mm,以3芯150mm为代表规格核算,则每公里电缆约需绝缘和半导电屏蔽料为1.1t,其中绝缘料为800kg,内半导电屏蔽料为90kg,外半导电屏蔽料为210kg。

我国电网发电需大量应用1～10kV架空绝缘电缆,数量多达数万公里,每年需耗用硅烧和辐照交联聚乙烯产品数千吨。

低压电缆主要用硅烧交联聚乙烯料,硅烧交联聚乙烯料目前的情况是供大于求,年产量约为5万km,比较大的生产企业一条生产线就具有年生产7000t的能力。

可交联聚乙烯在我国电力电缆生产中是主要的绝缘材料,目前中压电缆(10kV级)用可交联料国内可以自给,年用量大致为18000～22000t。此外,我国目前内半导电屏蔽料的需求约为2200t,外半导电屏蔽料的需求为5000t。

我国目前高压电缆用可交联料基本全部进口,用量大致为每年1500～2000t。目前国际上电缆绝缘料已形成几个大集团,如大家熟知的美国联炭、北欧化工这些集团都有雄厚的资金和技术力量。国内各电缆企业和电缆料企业,目前还属于分散经营状态,不能形成大企业和大集团,在市场的剧烈竞争中面临困境。从目前国产的35kV及以下中压电缆绝缘料和屏蔽料来看,稳定性差,质量没有保证口从企业的装备水平看,很多电缆料企业缺乏技术和检测手段,有些厂没有流变特性测量设备,没有绝缘料水份测试设备,没有杂质检测设备。在国外这些都是最起码的检测装置。国外的大公司均有红外分光光度仪、质谱仪等绝缘结构分析设备,均具备如DsC热差扫描分析设备,用以检验绝缘料的理化性能,有些大公司还有大型高倍电子显微

镜等微观分析设备,备有各种新技术新配方。应该说,如果我国电缆料生产企业的产品进入110kV高压电缆绝缘料领域,就是进入了电缆料行业的高新科技领域了。我国目前110kV电缆的需求约500km/年,今年可达800km/年,每公里电缆需超净绝缘料约2.5t,年需超净绝缘料约moot,有较好的技术经济效益。如果国内某些具备较好基础的绝缘料厂和国外大公司合资经营,利用国外的技术和资金开发生产超高压电缆料,是有可能加快实现中高压绝缘料的国产化进程的。

1.2 电气装备线用绝缘料

在各类工程建设中,阻燃电缆的用量逐步增加,耐火电缆也列入消防规范之一,电力电缆、控制电缆、信号电缆、仪器仪表电缆、计算机电缆、热电偶电缆等,均要求阻燃,近几年已有部分地区的消防部门要求使用元卤阻燃材料,因而低烟元卤材料是发展方向。当前用量较大的是低烟元卤热塑性护套料,少量用可交联型护套料。此外有一些要求高的工程,电缆绝缘要求用可交联低烟元卤材料。目前低烟元卤护套料绝大部分为进口料,其国产化要求依然是国内电缆料生产企业应研究的课题,估计近期年用量可达1000t左右。

电气装备用电线电缆由于使用范围较广,用户对装备线的要求五花八门,用户的使用要求百分之百的转嫁到对电缆料的要求上来。

(1)机械性电机引接电缆、汽车低压电缆、机车车辆电线、石油平台用电缆等,性能要求各有差异,如抗张强度、断裂伸长率等。

(2)阻燃性能包括阻燃或非阻燃、含卤或无卤、烟密度等。

(3)绝缘性能包括老化温度和指标、绝缘厚度、体积电阻系数等。

(4)工艺性能包括易撕裂、易剥性能等。

(5)抗断裂性在十分恶劣的矿井工作条件下,矿用电缆均要求外绝缘层具有一定机械强度。

(6)其他性能包括耐刮性能、耐油性能、超薄等。

这些指标相互制约,不能用一个牌号满足全部产品要求,实际上也没有全能牌号。这类电线电缆的温 其他性能包括耐刮性能、耐油性能、超薄等。

这些指标相互制约,不能用一个牌号满足全部产品要求,实际上也没有全能牌号。这类电线电缆的温度等级可考虑90℃、105℃、125℃、135℃、150℃五级。化学性能侧重于提高耐油性能,机械性能侧重于提高断裂伸长率和保持适当抗张强度,工艺性能侧重于提高出胶量并保证表面光洁,此外超薄绝缘电线电缆料,应控制其杂质,提高耐刮性能。

在市场预测方面,从历年的统计数字来分析,以电机引接电线来计算,当年产量达到2000km时,年消能电缆料300t。其他用途的装备线由于过于繁杂,元法预测市场需求。

1.3 半导电屏蔽材料

半导电屏蔽材料是中、高压电力电缆必须的配套材料,最初认为半导电层屏蔽层起到均匀电场的作用,长期运行经验说明半导电屏蔽对电缆使用寿命有较大关系,例如屏蔽的光洁性、屏蔽与绝缘的粘结、杂质的迁移,这些对电缆有潜伏性影响。国外高压和超高压交联电缆用半导电屏蔽料指标要求很高,国内技术不过关,目前依赖进口。就10kV电力电缆用屏蔽料而言,国产料的性能和工艺也并不很理想。内外屏蔽料与绝缘料用量的比例大致为400:100,估计我国屏蔽料年用量为8000～10000t。伴热电缆(也有称自控温电热带)属另二个产品领域,国内基本没有生产,主要原因是正温度系数电热材料(也称PTCR效应)国内没有供应,产品完全依赖进口。这类产品和材料的利润十分丰厚,期望不久的将来能实现国产化。2 2001年电缆料行业的预测

预测当前我国国内电缆工业(电力电缆、装备线、通讯电缆)消耗塑料总量约为22万t/年,其中聚乙烯电缆料约为12万t,包括绝缘、护套、阻燃料,共占60%;其余主要为聚乙烯电缆料,包括绝缘、护套及全部可交联聚乙烯(含交联聚烯经)料。到2005年总量可能增加到27万t,预测2001年可交联料和低烟无卤阻燃材料会有较大的增长。

2.1 我国电缆料行业尚待开发的产品

(1)半导电扎紧带

国家标准规定超过500mm2的电缆导体外应有半导电扎紧带,其目的是扎紧导体防止导体在加工过程中松开,使电缆擦伤和损坏模具,又可避免半导电层嵌入大截面导体,这种结构供电局等用户也很欢迎,绝缘可从导体上很方便的剥切下来,最近生产的阻水电缆中还希望该扎紧带有阻水功能,在中压电缆中将有较好的市场价格。

(2)导体阻水材料 1EC60502一97中已提供了纵向阻水电缆的试验方法,生产导体阻水电缆。国内已有郑州、沈阳等地可生产阻水膨胀纱用于导体的阻水。该产品也可用于铝芯架空绝缘线的导体进水后的腐蚀,具有广阔的市场。

(3)超光滑内半导电料

在国标中对低压电缆可以采用可塑半导电料代替导电交联料,对于高压电缆应采用交联型超光滑料,国内尚不能生产。

(4)三芯电缆填充料

大截面电缆用填充料国内生产企业反映太硬。

(5)PE护套外石墨导电涂层

国内已能生产PVC护套外石墨导电涂层,导电性能好,但对于PE护套,国内尚不能生产导电涂层材料。

(6)元卤阻燃电缆隔离层

虽然由于防火的要求,阻燃电缆需求量大,元卤电缆也在生产,但由于无卤电缆料成本高,在我国依然是有卤阻燃电缆居多,近年有些单位生产了隔氧层电缆,应用于油田中。在电缆中电缆隔离层改为阻燃剂含量很高的隔火层,可通过A、B类防火试验。但外隔离层要求有足够的机械性能,又要阻燃。目前国内可生产此类的元卤阻燃电缆隔离层的企业尚不多。

(7)耐油料

普通PVC电缆料不耐油,但用于机床、汽车、制造加工的机器内部必须耐油,目前有些企业生产了耐油PVC料,可惜缺乏市场宣传,许多用户不知道。

(8)亚光材料

目前,室内信息化办公用的设备需要一种外观和手感似皮革柔软亚光的电线,这就必须使用亚光材料,国内是使用微交联PVC在配方中增加可产生亚光效果的增塑剂,但生产企业还是不多。

(9)辐照交联电缆料

辐照PVC电料在我国使用不多,但近几年发生了变化,一是汽车行业要求使用辐照PVC电料;二是交联电缆在建筑上的应用逐渐增多。电缆、料生产企业要多开发出这些产品。

2.2 世界知名电缆料生产企业先进产品介绍

(1)美国联信尼龙----6,品名是CERON8224HSL,联信名牌产品,获UL认证,这种材料制成聚乙烯护套线在建筑、电器、汽车行业获得广泛应用,这种电线在美国型号THWN,中国型号是BVN,性能比BV好,绝缘薄、寿命长。

(2)北欧公司的产品“Cask。”新型元卤低烟阻燃电缆,总体性能化一般氢氧化铝材料好,用于建筑、电器、安装线。

(3)挪威ECC公司所生产的元卤低烟阻燃电缆料,色谱全,电缆料符合EIA、RAL、IEE、BS标准,还有一些很有发展前途的电缆料:聚氯乙烯用紫外线收剂、交联电缆用抗氧化剂、交联电缆用抗氧化剂、金属去活剂、防鼠剂等,这些电缆料不用另加添加剂直接可以用于挤出。

(4)“REm-uNK”是美国联炭公司推出的全新低成本交联聚乙烯电缆料,属共聚法硅炕交联聚乙烯系列材料,使用时A、B料先混合的重量比例为1:1,由于二种材料的颗粒形状相同和比重相等,因此也可采用等容积比例相混合,免去称重工序。这种材料的储存期很长,据介绍在正常条件下可放5年之久,即使开包后的剩料,只要很好保存,存放数天甚至十天,还可继续使用。工艺方面的 先期交联问题可完全消除,售价有所降低,特别推荐用于低压电力电缆、控制电缆、仪器仪表电缆等产品。

(5)“CAI3LmAM”依索拉公司专利产品,是单面补强金云母带,并用耐热粘合剂浸溃而成。按其补强材料不同分二种型号,制成的耐火电缆能通过BS6378750C3h喷水耐火试验、DIN4102 1011C90min燃烧试验标准。

(6)汉纳威尔逊(上海)公司推出的特色产品是各类色母料。色母料的色谱和种类俱全。聚乙烯用色母料可符合EIA、RAL、IEC和3氢等标准。其他电缆料和工程用塑料如:PVC、PP、EVA、XLPE、PB、TT、PU、PA等,均有专用色母料牌号。另外很有发展前途的一大类产品是加有功能性助剂的各种用途的母料,如聚氯乙烯用紫外吸收剂、交联聚乙烯用抗氧剂、聚乙烯用抗氧剂、聚,烯短用紫外防护剂、金属去活剂(也称纯化剂)、泡沫绝缘成核剂、EVA为载体的紫外稳定剂、TPLJm紫外防护剂、聚燃烧用阻燃剂(含卤)、TPU用阻燃剂、防鼠咬剂、抗菌剂等等。

第四篇：我国物业管理现状分析

-目录

我国物业管理现状分析

摘要：我国物业管理经过30多年的发展，物业管理理论、物业管理制度及相关法律建设有了长足的发展，并取得一定的成果。同时其中也存在不少问题，如物业管理市场发育不够，给物业企业的发展带来瓶颈，导致物业管理企业的效益低，从业人员素质不高、科学管理水平不够、专业化不够以及法制不健全带来的诸多问题，极大的阻碍了我国物业的发展。针对这些问题提出以下解决措施：建立完善的物业管理法制体系；加强政府对物业管理得指导和监管；充分发挥业主委员会在物业管理服务中的作用；加强物业管理公司自身建设。

关键词：物业管理 市场 物业管理企业 业主委员会 法制 法律 指导 监管 服务

中国物业管理所运用的“物业”一词来于香港方言。它翻译Real Property或Real Estate，表示房地产或不动产。在港澳及东南亚一些国家，物业一词往往作为房地产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗锋先生称“物业”是单元性的房地产。它既可以是单元性的地产，也可以是单元性的房地产；既可以是一套住宅，也可以是一栋楼宇或房屋，故而物业所涉及的范围非常广泛。应注意的是，尽管“物业”常常作为“房地产”的同义词，但是物业的概念与房地产的概念在很多方面还存在着差别。一般来说，房地产一词涉及宏观领域，泛指一个国家或整个房地产；而物业则是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产。

一、物业管理在我国的发展史

20世纪80年代初期，我国开始探索和尝试物业管理，并首先从住宅管理开始进行实践。在这一过程中，为了破除传统住宅管理体制的弊端，借鉴国外的先进经验，探索一条专业化、社会化、经营化的住宅管理新路；作为经济特区的深圳和沿海开放城市的广州，首先借鉴香港的经验，推出了物业管理业务并做出了有益的尝试，探索出了成功的经验。物业管理发展大致经历了三个阶段：

（一）第一阶段：

从1981年到1994年，是我国物业管理的探索和起步阶段。1981年3月全国第一家物业管理公司，即深圳市物业管理公司的成立，在我国率先对计划经济条件下形成的传统房产管理体制进行了改革，开始了对物业管理新体制的探索和实践，标志着我国物业管理的诞生。

（二）第二阶段：

从1994年至1999年，这是我国物业管理开始进入规范化大发展的阶段。以建设部33号令《城市新建设住宅小区管理办法》的颁布和实施的标志。其特点，一是物业管理立法明显加快；二是物业管理队伍迅速壮大；三是建设不组织召开了三次重要会议。四是地方物业管理立法步伐加快。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》首开全国物业管理地方立法之先河，使物业管理尽快走上依法管理的轨道起到了至关重要的作用；五是物业管理协会相继成立。1993年6月，深圳市物业管理协会成立；六是出版了大批著作和期刊；七是开设了物业管理号专刊。

（三）第三阶段：

1999年5月至今，是我国物业管理快速发展和市场比时期。以建设部1999

年5月23日在深圳市召开的全国物业管理工作会议为标志，使物业管理队伍继续壮大，物业管理市场培育步伐加快，物业管理招标项目明显增多，各项配套政

策进一步完善。全国物业管理覆盖面已占物业总量的 38％，经济发达的城市已占50%以上，物业管理企业总数超过2万家，从业人数超过220万人。深圳市长城物业公司中标北京回龙观是全国规模最大的一次，万科物业管理公司接管建设部机关大院为国家机关实行物业管理起了带头作用。

二、物业管理现存的问题

物业管理在我国作为一个新兴的行业，仍处于发展阶段。其法规制度仍处于逐步确立和不断调整之中，需要我们在实践中加以改进和完善。目前，我国的物业管理以2003年9月1日正式生效的 《物业管理条例》为主要依据并于2007年对此条例进行了修订，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护以及法律责任等方面做了明确规定。但仍存在以下问题：

（一）物业管理市场发育不成熟

物业管理被人们视作现代化城市的朝阳产业，但由于各种类型的物业管理公司在经费、人员构成、经营管理等许多方面都有所不同，每个公司给业主提供的服务也参差不齐，有的甚至和业主发生严重纠纷，导致双方关系紧张。物业管理公司小而多，没有形成规模经济效益。目前，物业管理公司的数量急剧增多，管理的物业规模太小或物业点过于分散，往往造成管理成本居高不下，经济效益无法提高，资金缺乏。保本微利是国家对物业管理定收费标准的一个原则。事实上，由于收费标准偏低，一些收费乱的现象导致物业费收费难及由于其他各种原因导致其收益不佳，大部分物业管理公司都面临资金缺乏，经济效益低下的困境，即使独立的专业化的物业管理公司也因为市场发育不成熟而举步维艰。物业管理市场发育不成熟，影响了物业管理的正常运转和可持续发展。

（二）物业管理自身的问题

当前我国物业管理公司类型多样，水平参差不齐。现阶段我国的物业管理属于劳动密集型行业，管理的基本内容就是安全保卫、清洁卫生和维护养护等层次的工作。在管理手段上，主要的还是靠手工操作，管理技术落后，科技含量不高，这也造成了管理成本过高，物业管理难以提高水平。另外，从业人员工素质不高，培训教育质量不高，职业化队伍尚未形成。最后，当前物业管理研究滞后，使物业管理中很多深层次的问题得不到解决。真正的物业管理涉及到的内容包含了很多当今比较前沿的科学理论，象建筑学、心理学、经济学、社会科学、统计学、管理学、法学、营销学等；真正想把物业管理做好做精，必须掌握物业管理专门技巧，运用先进的科学手段，来维护延长业主物业的寿命，使物业保值。现代化新型建筑的不断出现，人们的生活水平日益提高都对物业管理提出了更高的要求，这就要规范物业管理公司的姿质，以提高物业管理水平。

（三）业主委员会职责不明确难以发挥作用

业主所选举的业主委员会是物业管理主体，其宗旨与目的是以全体成员自拥有的物业为条件提供使用（不涉及所有权）管理，交付给可接受的专业管理公司实行统一物业管理，以期达到其居住及相应设施、设备和周边环境正常使用的目的。然而，以前我国的物业管理法规对业主委员会的权利和义务以及运作方式都未能明确规定，导致业主委员会行使招标权利处于虚无状态。业主委员会是由业主大会选举产生，并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中维护业主合法权益的代表性组织。有些城市住宅小区业主委员会组建不及时，有的不按规定程序组建业主委员会；还有的委员会不能代表产权人、使用人的意志，作用发挥得不好。比如目前大多数小区选举楼长等职务都是以直接口头任命的方式，并没有采取民主形式，业主遇到问题时也不知该向何人反映。在目前得实际运作

中，业主委员会的维权，监督和协调的作用也没有体现出来。

三、物业管理的法制

（一）我国物业管理法制的发展状态

30多年来，物业管理经历了从引进试点，总结经验到逐步推进的过程。它由南到北，由沿海到内地飞速蔓延至全国各地城市，涉及千家万户，行业初具规模，具不完全统计，目前全国城镇住宅总量的近38%已实行物业管理，不少省市实行物业管理的覆盖面以达50%以上，深圳市甚至已超过95%，物业管理作为城市管理的一种新的模式和新兴行业；以在我国初具规模。

相对于物业管理的实践来说，我国物业管理的立法明显滞后。1999年建设部颁布第一个部门规章——《城市新建设住宅小区管理办法》，才明确了这种新的管理 体制，为地方立法提供依据；同年6月我国第一部地方性法规也随即出台——《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》。2003年6月，国务院颁布《物业管理条例》，则标志着我国物业管理进入了法制化，规范化发展新时期。

（二）我国物业管理中存在的主要法律问题

1．业主自我管理、自我约束的意识和能力较弱

一方面，业主自律机制不完善。众所周知，在物业权益关系中，业主财产的关联性和业主共同利益，构成了业主共同决定实施物业管理的财产权基础。在此情况下，必须制定业主共同遵守的行为准则（比如业主公约），构建业主自律机制，这是协调业主共利益的关键。但在我国物业管理的现实中，缺乏业主共同遵守执行的行为准。另一方面，业主委员会，制定了相应的规章制度，但物业管理关系当事人仍然沿用过去行政管理的办法解决问题。有些是业主委员会从不召开会议，也不按规章制度办事，结果使部分业主委员会变成了一种有名无实形同虚设的机构。

2．物业管理相关主体的法律关系极不明确

首先，物业管理企业与房地产开发商的法律关系不顺。在我国，新成立的小区则往往由各开发商自己成立物业管理公司，开发商与物业管理公司形成“母与子”的关系导致重建设、重销售、轻管理的问题无法得到根本解决，因此才引出了前期物业管理阶段中的纠纷。其次，大多数物业管理公司，工作方法和理念不能适应房地产市场的发展形势，缺乏法律意识和服务理念，没有摆正服务者的心态。物业管理的内容往往是模糊不清的，有的只是一些漂亮的口号，诸如“封闭式管理”“酒店式管理”等，但并没有实际意义。这在一定程度上也不利于规范物业管理企业的服务，进而阻碍了物业管理企业服务理念的形成。

3．物业管理立法滞后，法制建设还需要进一步完善

这主要表现在缺乏系统完善的全国性物业管理法律体系，半数以上的省及较大城市没有地方性法规，有的甚至连规范性文件都很少；即使在法制建设比较早的地方，法规政策仍然存在结构、体系、执法等许多缺陷甚至相互冲突的混乱现象。在司法实践中，现有的法律法规在涵盖性、合理性和科学性上还存在诸多不足。

四、解决当前住宅小区物业管理的主要措施

（一）建立完善的物业管理法律体系

法规体系法制不健全、法制环境较差以成为制约我国物业管理行业健康发展的瓶颈。由于法制不健全，致使物业管理活动中各方主体的权利和义务不清，企业、业主及使用人的合法权益得不到有效的保护，政府监督管理缺乏依据，处罚力度不够，大量的矛盾纠纷得不到及时解决，司法机关对日益增多的物业管理

案件的处理无法可依。如现有的物业管理法令法规对小区内公共部位、公用设施设备产权不断明晰，引发出物业管理费用的分摊、公共部位维修责任的承担、物业经营收益的分配等多 方面矛盾。所以，需要针对业主之间的共同关系，业主与物业管理企业之间的契关系进行专门立法。加快立法步伐，尽快建立符合我国国情的物业管理法律政策框架体系。

（二）加强物业管理活动进行指导和监督是政府责任。

政府对物业管理公司的具体业务和日常运作，政府主要是以详尽、完善的法律、法规规范物业管理各方面关系，人的行为与责、权、利。我国很多城市的物管收费最早实行之初采取的是政府定价，即由政府指令性地决定物业服务收费，物管企业遵循执行；后来逐渐过渡为政府指导价，也就是政府指导性地提出与当地经济水平、物业管理水平相当的物业服务收费标准，物管企业在此基础上根据实际情况参照执行的收费方式。随着时间的推移，这两种由政府参与指定或指导的物业服务价格管理模式逐渐暴露弊端。物管收费采用市场调节价是一种必然趋势。政府一般不直接干预物业管理收费的具体标准。政府应组织有关部门专门进行举办物业管理培训班，培训业主讲授物业管理的相关知识，对业主和物业管理的从业者进行指导。政府还应对业主的物业管理活动进行监督和管理，对达不到标准的，政府可以对全体业主进行罚款或者责令改正。

（三）充分发挥业主委员会在物业管理服务中的作用

实施良好的物业管理，不仅需要物业管理公司实施专业化的管理，还必须发挥业主自我管理的作用，实施专业化管理和群众自治管理相结合。为达到最佳管理效果，必须提高广大业主的文明意识、参与意识和自治意识。业主参与物业管理的形式是业主委员会，业主委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主的意愿，并与该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会具有双重身份，它既是业主代表的代理人，又是物业管理公司的委托人，因此业主委员会成员应明确自身的责任，既要完成好业主委托的工作，又要采取各种措施激发物业管理企业的工作热情，才能获得最大的产权利益。首先，要将业主委员会组成人员纳入有序管理轨道，把好选举和人员素质关，要选用责任心强，有一定工作能力、富于团队精神的人作为广大业主的代表；其次，要对业主委员会加强行政管理力度，对其工作进行帮助和指导，对业主委员会成员定员定期培训，使他们成为一支懂业务、懂法律、善管理的高素质的业主委员会队伍。第三，要对业主委员会进行有效监督，避免业主委员会滥用职权或贪污受贿。业主委员会应该设主为一个透明的机构。

（四）加强管理公司自身建设

物业管理是为业主提供物业服务的，始终应以服务为本。不断完善自身建设达到满足业主各种需求的。

1．走专业化发展之路

物业管理的专业化是物业管理市场化到一定程度的必然结果。物业管理要有专门的针对对象和具体的细分市场，在管理上要有专业化水平。全国70%以上的物业管理公司是由房地产开发企业派生的，物业管理企业需克服这种一体化管理中机构庞杂、人员众多、管理成本商的弊病，摈弃落后的用人观念，建立科学的人力资源管理机制，加大专业人才的培训力度，吸引和留住人才，发挥和调动他们的积极主动性和创造精神，作好服务集成通过高标准服务来激发消费者的自觉缴费意识，从根本上解决物业管理收费难的问题，向知识型管理过渡，走一条人才专业化、服务专业化、竞争市场化的道路。

2．走法制化发展之路

实际上，物业管理是对业主进行自治的权力，是一项产权人对财产进行处置权力，不应该规定业主必须通过物业管理公司进行物业管理。为此，要不段完善不动产权登记制度，对业主特别是业主共有共享的部分详细登记；明确物业管理是业主对物业进行自主治理的活动，物业管理权是业主的权利，在建立“物权法”的同时，要尽快出台“物业管理法”，真正做到依法管理，依法服务。

3．走集团化发展之路

在我国物业管理是一种微利性行业，全国约有80%的物业管理企业经营亏损，物业管理的规模效益就是显得尤为重要，客观上要求物业管理企业必须走规模化、集团化之路。同时，物业管理市场将面临重新洗牌，中国物业管理企业要想得到进一步发展，必须摆脱现行的小而全模式。为此，有关部门应制定相应政策，一方面，提高企业的注册门槛；另一方面，严格降低清除制度。启动物业管理市场预警系统，促使一部分物业管理企业进一步发展壮大，清除一些制约行业整体水平提高“小、散、滥”物业管理企业，最终实现强强联合，形成物业管理集团。

4．走“以人为本”的发展之路

物业管理的服务对象是人，物业管理的目标之一是要为业主和使用人营造“整洁、文明、安全、方便”的环境。物业管理企业要倡导“以人为本”的科学发展观，在与业主的接触服务中要把人情为体现在每一个细节中，注重对业主的感情投资，提高业主满意度。物业管理企业所从事的一切活动要以使业主称心满意为前提，其核心就是要提供完善、优质服务。任何物业管理服务超越单纯的维修与维护，为小区用户营造一种高品位的生活气氛，引导一种全新的生活方式，推行“零缺陷”服务的理念。

当前，物业管理行业正面临一个由初级阶段向高级阶段过渡的关键时刻，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要作出更进步的努力。

参考文献：何川.北京林业大学.<<:中国物业管理企业战略管理理论和实践初探>>http://epub.cnki.net/grid2008/detail.aspx?filename=2007077265.nh&dbname=

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周 黎.陕西教育学院.<<完善我国物业管理制度的法律思考>>:<<新西部>>(下半期)2008年07期期刊

惠国辉.辽宁工程技术大学.<<我国物业管理发展存在的问题及对策思考>>:<<民营科技>> 2008年08期期刊

第五篇：分析我国不良资产结构的变化 总结行业新观点

分析我国不良资产结构的变化总结行业新观点

2016-07-28 作为以间接融资为主的经济体，中国在经济下行期间银行坏账的处置情况直接关系到经济“L型”的底部运行时间，因此，有必要从金融资产管理公司角度考察银行坏账处理的发展脉络，揭示银行报表以外的不良资产格局，对分析我国经济金融行业中存在的风险及其应对提供有益借鉴。

一、金融资产管理公司不良资产的来源

目前我国金融资产管理公司不良资产的来源，包括金融机构、非金融企业两个渠道。其中，金融机构包括商业银行以及各类非银行金融机构。金融资产管理公司从金融机构获得不良资产，通常是以公开竞标或协议转让方式收购的不良资产包。金融资产管理公司从非金融企业获得的不良资产主要是应收账款及其他不良债权，具体包括逾期应收款、预期可能发生违约的应收款以及债务人存在流动性问题的应收款等。

金融资产管理公司每年收购自金融机构的不良资产占比已降至50%以下。从已经上市的信达、华融两家金融资产管理公司的报表来看，自金融机构及非金融机构购入的不良资产规模均呈上升趋势，但来自金融机构的不良资产占比持续下降，非金融企业类不良资产目前已是金融资产管理公司主要的收入来源。金融资产管理公司收购自金融机构的不良资产主要采用“收购转让”方式处置，收购自非金融企业的逾期债务主要采用“收购重组”方式处置。其中，收购转让模式，不修改原债务中的账面金额、期限等要素，通过转让给债务人或债务人关联方获得价差收益。采用收购转让方式处置的不良资产主要来自金融机构，特别是来自商业银行的不良贷款。而收购重组模式中，金融资产管理公司则会与债务人协商更改原债务中的金额、期限等条款，使债务与债务人还款能力相匹配。采用收购重组方式处置的不良资产，以来自非金融企业为主。

二、金融资产管理公司承接银行不良贷款激增

在将不良贷款公开招标转让与打包卖给金融资产管理公司之间，商业银行更青睐后者。根据财政部、银监会联合下发的《金融企业不良资产批量转让管理办法》（财金[2012]6号）规定，金融机构出售内含10户（项）以上不良贷款的批量不良资产包，一级市场只能协议转让给金融资产管理公司。而10户（项）以下的不良资产处置则可以通过公开招标、竞价等形式向社会投资者转让。然而，由于公开转让不良资产需要披露很多信息，银行通常并不情愿，因此金融资产管理公司仍是银行不良贷款处置的最主要渠道。从上市银行报表中只能看到2014年以来银行通过核销与转出形式出表的不良贷款规模已经大于留在报表内的新增不良规模，从信达、华融等上市金融资产管理公司的报表中，则可以观察银行转出的不良贷款的情况。

信达、华融均显示来自股份制银行、城商行的收购转让类不良资产规模在2015年明显增加，从大型银行收购的不良资产规模占比则出现萎缩。金融资产管理公司获得不良资产的两大类渠道分别是金融机构和非金融企业，而信达、华融两家上市金融资产管理公司的报表中都专门披露了每年从金融机构收购的不良贷款的规模构成数据。2015年，信达从股份制银行、城商行及农商行收购的不良资产无论是绝对规模还是相对占比都出现明显提升，而从大型银行收购的不良资产规模则出现下降，占比也相应萎缩。华融的报表反映出的情况也类似，来自股份制银行、城商行及农商行的不良规模及占比明显上升。

金融资产管理公司来自股份制、城商行不良资产占比的提高，显示这些银行正面临更严重的信用风险压力。在此前我国经济增长速度尚未下行时，股份制及城商行在经营行为上通常相对大型银行更为激进，风险偏好更高；例如民生银行曾大力开展高收益率、高风险的小额贷款业务，再如兴业银行在同业业务上的创新，开启了以出表、非标等为重要特征的影子银行大发展的时代。目前调结构成为经济的主题，从各种小型银行自身披露的不良资产率数据，以及从金融资产管理公司报表上显示出的中小银行快速增长的不良资产出表规模，都显示其信用风险压力较重。

三、资产管理公司的不良资产周转率大幅上升

由于金融资产管理公司也需满足资本充足率监管，因此银行不良贷款出表力度的大幅增加，也导致信达、华融等大型金融资产管理公司收购转让类不良资产的周转率提高。目前国内的金融资产管理公司须满足12.5%的资本充足率监管标准。因此，面对着商业银行2015年在不良率触及1.67%“政策阀值区域”后剧增的不良贷款出表意愿，信达、华融等大型金融资产管理公司报表能够扩大的规模却有限。于是，信达、华融等大型金融资产管理公司明显的提高了收购与转让不良资产的周转效率。信达2015年“当年转让不良资产规模/年初规模”已达106%，而华融的该周转率指标更是高达142%。

随着大型金融资产管理公司收购、转让不良资产周转率的提高，单项资产的转让净收益率急剧下降，但由于占款时间下降，所以内部收益率保持稳定。信达证券2012年时的“当年转让不良资产规模/年初规模”比率为40%，意味着购入的一笔不良贷款平均要两年半之后才会出售；而2015年时上述比例提升至106%，意味着购入的不良贷款平均经过1年时间就再度出售。金融资产管理公司持有不良贷款的时间期间缩短，期间负债企业经营状况改善的程度自然也相应减少，因此金融资产管理公司转让该笔不良贷款时收入的价款相比其自身购入时的溢价率就会缩小。从报表看，信达不良资产的转让净收益率从2011年的145%降至2015年的8%；华融则从2012年的26%降至2015年的4%。然而，如果考虑到高周转模式占用金融资产管理公司自身资金的时期也缩短，因此两家金融资产管理公司收购转让不良资产的内部收益率则均保持稳定。

需要特别指出的是，上述不良资产周转速度加快，不一定说明不良资产很快得到偿还，而更可能是被转让给2014年以来大量成立的地方级金融资产管理公司。同时，金融资产管理公司处置不良资产的方法有“收购转让”与“收购重组”两种，上述出现周转率提高现象的仅限于“收购转让”类。而“收购重组”类需等待欠款人按重组后的金额和期限完成还款，该类资产周转率可能的提升空间有限。

金融资产管理公司承接的银行不良贷款可能包括“临时出表”的通道业务，但随着2016年初监管收紧，未来该种情况有望减少。在2015年商业银行不良率陆续触及1.67%政策顶之后产生的不良贷款出表规模中，不排除有部分是银行在季末或年末等关键时间节点将金融资产管理公司作为通道，利用同业资金或者理财资金对接不良资产，实现不良资产出表，以降低不良率。

四、金融资产管理公司承接不良资产能力近于饱和

若银行继续按照2015年的速度将不良资产出售给金融资产管理公司，则将在2017年四季度至2018年三季度之间达到金融资产管理公司行业资本能够承接的上限，若未来银行不良出表速度较2015年进一步增加，则将更快到达金融资产管理公司资本可承接上限。据测算，四大金融资产管理公司距离现有资本最大可承接的不良规模尚有4800亿剩余空间，省级地方金融资产管理公司尚有约2700亿剩余空间，如果地市级金融资产管理公司能在较快时间内成立40余家，还可额外增加约3700亿剩余空间。因此，若未来银行继续保持出售给金融资产管理公司行业4000千亿不良的速度，则四大金融资产管理公司与省级金融资产管理公司的承接上限将在2017年四季度达到，如果加上未来可能大量成立的地市级金融资产管理公司，则可推迟到2018年三季度达到金融资产管理公司行业能够容纳不良规模上限。

若银行不良暴露速度进一步加快，则金融资产管理公司行业的承接能力或不足以支撑至2017年四季度，届时银行要么通过ABS等其他途径实现不良资产出表，要么容许表内不良率大幅攀升。值得注意的是，不论银行将不良资产出售给金融资产管理公司，还是将不良资产证券转化成ABS出售，银行本身均须承担不良贷款出售折价带来的损失。因此，金融资产管理公司、ABS等不良资产出表途径，能改善的只是银行表内不良率这一指标，而无法避免银行资本被不良资产损失侵蚀的问题。随着我国经济调结构进入深水区，一旦不良资产损失的涌现导致银行资本充足率降低，则可能限制银行发放新的贷款的能力，造成社会总需求的被迫萎缩，对于资本市场也将为造成较大的扰动。

五、金融资产管理公司来自房地产业的逾期账款增势放缓

由于房地产业向银行贷款长期受政策限制，因此商业银行表内的分行业贷款不良率数据无法真实反映房地产行业信用现状。在我国2009～2010年的“四万亿”经济刺激期间，房地产价格快速上涨，带动了房地产开发投资的热潮。2011年之后，房地产相关刺激政策逐渐退出，前期投资兴建的房屋开始成为越积越多的库存；另一方面，2011年之后金融监管部门收紧了房地产开发企业的融资渠道，导致房企的资金链条日益吃紧。虽然房企面临库存积压、融资受限的窘境，但商业银行报表内披露房地产开发贷款的不良率却低于全行贷款的总不良率，房地产开发贷款的资产质量“显得很健康”。之所以如此，是因为大部分房地产开发债务根本没有进入商业银行资产负债表。自从2011年金融监管部门逐渐收紧房企融资后，各个商业银行普遍对房地产开发贷款采取了压缩规模与白名单管理制度，即对于大部分到期开发贷款不再续贷从而实现规模压缩，只有进入银行自身白名单的少数规模排名国内前列、资金链稳健、土地储备质量较高的房企才能得到后续贷款。

房地产行业信用状况更真实的反映在金融资产管理公司报表中。前文已述及，金融资产管理公司的不良资产来源包括金融机构渠道以及非金融企业渠道，其中来源于非金融企业渠道的不良资产占比已经超过50%，对于这些企业应收账款金融资产管理公司主要采用债务重组的方式进行处置。2015年信达报表显示，其重组类不良资产中，来自房地产行业的不良资产占比高达54%；而华融2015年报表显示其表内重组类不良资产中有高达66%来自房地产行业。

金融资产管理公司不良资产中房地产行业占比高有两个原因，一是房地产行业债务质量恶化的后果，二是房地产行业债务的抵押物质地较好因而更受金融资产管理公司青睐。金融资产管理公司对于从非金融企业收购的逾期应收账款，通常需要进行债务重组，将债务的还款现金流重新安排以适应企业自身未来一段时间的还款能力，某些情况下金融资产管理公司还会自行投入一些现金，帮助企业完成停滞的项目。由于出现还款困难的房地产开发商手中通常有未完成的在建项目、或是已建成但受制于市场、限购等因素而销售不畅的楼盘，只要重新安排债务偿还期限、适量投入现金帮助完成在建项目，金融资产管理公司最终成功收回预期账款的概率很大。因此，房地产行业逾期应收账款在金融资产管理公司收购重组类不良资产中占比高，并不一定能说明房企债务的恶化程度；而金融资产管理公司表内房地产行业不良资产规模及占比的纵向变化，能够更好的反映房地产业债务资产质量的变迁。

金融资产管理公司表内房地产业不良债权规模及占比纵向变化显示，2015年起地产业资产质量恶化趋势有好转苗头。2012～2014年间，房地产业融资途径受到严格限制，销售端也受限购限贷压制，随着房企自身历史现金积累渐渐消耗，开发商资金链条日益紧张。在金融资产管理公司报表上，这体现为2012～2014年房地产业不良资产规模快速攀升。信达表内房地产业不良资产2012年末余额为339亿元，2013年末大增79%至608亿元，2014年进一步增长63%至991亿元。但2015年末，信达表内房地产业不良资产规模出现下降，年末余额928亿元，同比减少6%。这可能因2015年房地产业融资限制政策放松，不少房企发行公司债融资，缓解了资金压力；同时，各地住宅限购政策放松，多地销售回暖。正是行业上述改善，导致信达表内房地产业不良资产余额2015年出现萎缩。另一方面，华融公司表内房地产业不良资产余额在2014年之前的变化与信达类似，其中2013年、2014年余额同比增速分别高达48%、71%。但华融2015年末情况与信达出现矛盾，华融2015年末房地产业不良资产余额同比增幅38%，虽然增速也较上年回落，但余额绝对值仍在增长。这说明2015年房地产行业的回暖，确实给部分开发商的债务质量带来改善，部分开发商成功清偿欠款，这可能是导致信达表内房企不良资产规模萎缩的原因，但2015年来的房市回暖中各地分化较为严重，三四线城市的库存压力仍大，因此也就出现了华融表内房地产业不良资产继续攀升的现象。

六、金融资产管理公司表内非房地产行业的债务信用质量恶化

2015年金融资产管理公司表内重组类不良债务总体信用质量继续恶化，既然其中规模占比过半的地产也债务质量已有好转势头，那么可推论其余非地产行业债务质量正在加速恶化。

金融资产管理公司表内已经过重组的贷款再次逾期的比例在2015年继续上升，说明债务人信用状况已低于重组时金融资产管理公司的预期。金融资产管理公司处置不良资产有两种方式，一种是不改变原有贷款的金额、期限，而是通过将再次将不良贷款转让获得价差收入；另一种是金融资产管理公司会与欠款人协商并签订债务重组合约，通常涉及降低原有债务规模，延展原有债务还款期限等。对于采用债务重组处置模式的不良资产，由于重组协议签订时已充分考虑了逾期欠款人实际的还款能力，因此只要欠款人财务状况没有再次出现进一步恶化，金融资产管理公司理应按照重组后的条款如期收到现金流。但两大金融资产管理公司报表数据显示，经过重组后的不良资产，再次发生逾期现象的比例正在上升。信达表内收购重组类不良资产再次违约的比例，在2013年时为1.6%，2014年攀升至2.6%，2015年进一步攀升至3.0%；而且这些重组类不良资产再次逾期的期限也越来越长。华融表内收购重组类不良资产再次逾期比例在2015年也较2014年出现了上升。

非房地产行业重组类债务资产质量2015年仍在加速恶化。一方面，信达、华融重组类债务再次逾期的比例仍在升高；另一方面，金融资产管理公司重组类债务中占比一半以上的房地产行业债务资产质量2015年已经出现好转势头，那么整个重组类不良资产逾期比例在2015年的攀升，只能解释为除了房地产行业外的其他行业资产质量发生继续恶化，很多企业无法按期偿还重组后的债务。

通过上文对信达、华融两家金融资产管理公司年报数据的多角度分析，可以发现债务信用状况的两个趋势。其一是作为股份制、城商行主要客户群体的中、小型企业信用质量进一步下滑的趋势；其二是房地产行业信用状况出现缓和，其他行业则仍在恶化的趋势。