物业管理现状及发展对策五篇范文

第一篇：物业管理现状及发展对策

物业管理现状及发展对策

随着城市化进程的快速发展和房地产市场的兴起，物业管理也随之诞生。我区物业管理自1994起步以来，得到了迅速的发展，现已成为现代人居住生活不可或缺的服务行业。但由于物业管理是一个新兴行业，发展还不够成熟，加上政策、法律、法规不够健全，在发展过程中还存在不少问题，亟待研究并予以解决。

一、我区物业管理现状

近几年来，我区住宅建设取得了巨大成就，人民群众的居住条件有了明显改善。随着大批住宅投入使用，物业管理，作为城市管理的一种新形式和市场经济的新兴服务产业，在我区经历了从无到有，从小到大的发展过程；管理体制从谁开发、谁管理到实行市场化运行；管理对象从单纯的住宅小区发展到写字楼、工业园区、商业广场等各类物业；服务内容从房屋本身维护扩展到绿化养护、治安保洁、社区活动、环境秩序等，形成多层次，全方位服务局面。初步确立了企业化、市场化、专业化的物业管理新体制，建立起了一支专业化物业管理队伍，先后有9个小区获得了优秀住宅小区称号，其中省优1个，市优8个。至今，全区物业管理公司已达31家，累计从业人员1155人，其中持证上岗的专业管理人员188人，共管理住宅小区69个，全区累计实行专业化管理面积达600余万平方米，物业管理覆盖面逐年提高，为全面提升我区物业管理整体水平，行业主管部门始终把规范推进物业管理作为一项重点工作来抓实抓好。近几年来，先后出台了《关于加强新建商品房 1

前期物业管理工作的意见》等相关政策文件。有效地规范了物业管理行业行为，推进了物业管理市场化竞争的进程，促进了物业管理整体水平的提升。

二、存在的主要问题及原因

我区物业管理虽然起步较早，发展速度也非常迅速，但随着社会经济的快速发展，人们对物业管理服务的要求也越来越高，除物业管理企业管理水平不高、服务不到位等普遍存在的问题外，在物业管理过程中所涉及的社区管理、部门联动等问题越来越突出，主要存在的问题和原因是：

1、社区管理缺失造成社会职能转移。目前我区商品房住宅小区除柏庄一村、桑达园、春江花园有社区居委会之外，其他小区均无社区居委会接管，本应有社区居委会承担的社会事务管理责任，转嫁给了物业管理公司，小区业主无论大事、小事全都找物业管理，物业管理公司成了“万能公司”，一旦问题得不到解决，物业管理公司就成了“出气筒”，业主往往以拒交物业管理费与物业管理相对抗。

2、部门联动制度未建立，至使某些问题难以解决。从目前业主投诉的情况分析，业主投诉呈现多元化、复杂化趋势，如业主投诉中所反映私搭乱建、违章装修、子女就近入学难、小区停车难等问题，需要相关职能部门和社居委联合调处才能得以解决，如何使相关部门加强协调与沟通，形成有效的联动机制，亟需制度作保障。

3、公用事业收费职能的转嫁，增加了物业管理企业运行成本。根据《物业管理条例》规定物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。而事实上，在全区范围内所有住宅小区供水、供热都有

物业管理代收代付，部分小区供电也有物业管理代收代付，物业管理企业不仅要派专职人员抄表和收取费用，同时还得承担由于损耗而带来的经济负担，尽管相关单位也给予了一些补贴，但客观上增加了物业管理企业经费支出。为此，物业管理企业意见较大，亟待解决。

4、老住宅小区的管理问题逐步显现。经调查统计，目前，在东亭区域范围内属零星开发、沿街开发且无物业管理住宅小区或单幢住宅共有53个（幢）面积67万平方米，住户6413户。这些住宅大都是80-90年代所建，房屋维修养护不及时、环境卫生、安全管理等问题比较突出。出现问题后，业主往往找不到相关管理单位解决，相关部门在接到投诉和求助后，也感到无从下手，只能采取“头疼医头、脚疼医脚”的办法处理，无法从根本上解决问题。

5、业主自治意识不强，业主代表大会制度无法有效实施。目前我区只有六个住宅小区成立业主委员会，大部分住宅小区未成立业主委员会，尽管房管部门做了大量工作，但由于业主自治意识不强，主动参予意识差，迟迟不能成立。加上我区住宅小区社区管理机构不健全，无法发挥社区组织群众的作用，也是小区业主代表大会制度无法有效实施的重要因素之一。

6、农民安置房小区管理亟待引导和规范。我区已建成并投入使用的农民安置房面积300余万平方米。安置房小区由于服从拆迁工作大局，往往施工工期较紧，分期建设，分批入住，相关配套设施建设不到位，而且至今仍未建立大修理基金。同时，业主理念尚未转变，受原农村住房观念及生活习惯的影响，花钱买服务的意识尚未建立。目前，小区的物业管理经费均由政府承担。随着大量拆迁安置房的建成并投入使用，各级政府

财政负担将越来越重。

三、对策和措施

为促进我区物业管理企业的健康发展，切实解决当前物业管理中存在的问题，我们认为必须采取以下对策和措施。

1、加大宣传力度，引导业主确立正确意识。物业管理本身是个新生事物，况且，对于大多数群众来说，由过去的政府管理型到现在的企业管理服务型、由以前的农村散居型到现在的集中化收费管理型，一时还不能完全理解和接受。为此各级政府和物业管理企业，要充分利用现有的宣传工具，进行正确的引导，让社会各方都来关心、宣传物业管理，引导群众树立正确的消费意识。尤其要加大对农民安置房小区居民的宣传力度，正确灌输有偿服务的市场化理念，逐步让居民消除农村情结，树立城市意识，使他们进一步接受物业管理。

2、建立健全管理机制，强化部门联动。一要建立联动机制。采取政府牵头、相关部门联合参予的办法，对群众反映的难点问题进行联合处理，切实维护群众的切身利益。二要建立健全社区管理机构。无论是新建商品房住宅小区，还是零星开发和沿街开发的住宅要全部纳入社区管理的范畴，并要重视新建小区与社区管理的接管衔接工作。社区管理要真正肩负起住宅小区的社会事务管理职能，充分发挥社区管理在民事调解、社区治安、环境卫生、老龄工作、精神文明建设等方面的作用，加强与物业管理之间的沟通与协作，加强对业主委员会和自治组织的领导，让物业管理企业更好地开展物业服务。三要进一步强化招投标机制，彻底打破谁建谁管的格局。农民安置房小区同样要实行招投标机制，让信誉好、资质等级高的物业管理企业来管理农民安置房小区，让农民得到更好的服务，促进我区物业管理市场化进程。四要强化对农民安置房小区的竣工验收。一定要确保六个到位方能通过，即小区安全设施到位、绿化设施到位、环卫设施到位、停车场（含公共场地）到位、维修基金到位、物业用房和辅助用房到位，以保证小区长效管理的实现。

3、严格落实相关规定，逐步规范运作机制。一是认真贯彻《关于规范和加强农民安置房小区物业管理的意见》精神，落实政府“扶一把、送一程”、物业管理企业筹一部分、小区居民出一点的办法，逐年增加居民支出比例，直至全部由居民支付物业管理费用，让物业管理企业逐步与政府脱钩，真正走上市场化运作的轨道。二是对水、电表出户的住宅小区，要严格落实相关规定；对条件不成熟的住宅小区，要通过逐步整改，最终由相关单位向终端用户收取费用。三是供水、供电、供热单位应充分履行自身职责，尊重物业管理企业的意愿，在物业管理企业同意的基础上，可采取与物业管理企业签订委托代收服务合同，并向物业管理企业支付相应服务费用，切实减轻物业管理企业的经济负担，增强物业管理企业的运作活力。

4、加大整治力度，落实老住宅小区长效管理。老住宅小区无人管或管理难已成为居民和政府共同关注的热点问题。政府应加大整治力度，在资金的筹措上可采取政府拔一点、居民出一点的办法筹措，在进行综合整治的基础上，有条件实行物业管理的要招聘专业队伍，开展物业管理，对不具备物业管理条件的零星住宅，则以社区居委会为主，组织成立业主自治小组，实行自治管理。

5、加强行业管理，不断规范物业管理行为。一是强化企业资质管理，严把物业管理企业准入关，严格物业管理企业资

质申报制度，实施物业管理企业资质年审制度和诚信档案记录制度，将物业企业资质等级和诚信程度与其承揽管理项目的规模、档次挂钩，促进企业间的相互竞争。二是加强人员培训，建立物业管理从业人员的教育培训工作机制，通过不同渠道，采取不同形式，开展不同层次的物业培训，建立一支懂经营、善管理、精业务、守道德的专业队伍。三是进一步开展物业创星达标活动，加大对物业创星工作的领导，积极培育省级、国家级优秀住宅小区，以典型促全面，带动全区物业公司上档次、上水平。

6、加强对业主委员会的政策支持。业委会是全体业主选举产生的自治组织，它是业主与物业公司沟通和交涉的平台。如何提高业主自治意识和业委会的工作积极性？首先，要从法律上明确业委会的社团法人性质，只有业委会的法律地位得到应有的承认，才能对自己辖区范围内的集体利益进行维权，才能从根本上提高业主的自治意识；其次，在政策和制度上明确业委会报酬机制，提高业委会的工作积极性，使业委会真正为全体业主服务。

物业管理工作是一项综合性的工作，物业管理与广大居民生活、工作息息相关，对提高居民的生活质量、维护社会安定，改善工作和投资环境，推动我区精神文明建设、全面推进和谐锡山创建具有重要意义。但真正要把全区物业管理企业提高到一定的层次，还有大量的工作要做，还需要社会各界的关心支持，需要我们更进一步的努力。

第二篇：全县物业管理行业发展现状及对策研究

全县物业管理行业发展现状及对策研究

阳新物业管理办公室

为深入贯彻落实党的十七届三中全会和今年我县“两会”精神，推进我县经济社会建设又好又快持续健康发展作出应有贡献，全面树立和落实科学发展观，加快县域物业管理行业的协调发展，使我县物业管理行业走向专业化、规范化、社会化和市场化的道路。在此次开展深入学习实践科学发展观活动中，县物业管理办公室在房产局党支部领导下，组织一班子人员对我县已经实施了物业管理和服务的“富川家苑”、“现代城”、“锦湖豪苑”等一些规模较大的小区进行了调查和走访。现将调查的情况报告如下：

一、我县物业管理行业现状与存在的问题

我县从2004年开始推行规范的物业管理以来，伴随着我县房地产市场的迅猛发展，物业管理行业也得以迅速培育和成长。目前，全县本土物业管理企业有资质的4家，无资质的3家；外来物业管理企业有2家，企业资质等级均为三级，从业人员达240余人，管理的各类物业建筑面积40多万平方米，主要以居住小区为主，共有六个规模级小区。如果单从企业数量、从业人数、管理小区的数量及管理的建筑面积这

1些表面数据上看，作为一个经济水平相对落后的国家级贫困县在物业管理行业发展上是取得了不小的成绩。但是和建设现代化秀美园林城市，推进物业管理行业向市场化、专业化、社会化进步还存在很大的差距。目前我县物业管理行业存在的主要问题有：

（一）物业管理行业发展的社会大环境不佳

1、广大业主对物业服务业提供服务的社会性、公共性、有偿性认识不足，物业服务消费观念薄弱和存在偏差，在服务质量上要求尽善尽美，在交纳物业服务费上要求越少越好，二者得不到和谐统一，达到服务质价相符的水平。

2、社会上相当一部分人，包括已建立了业主大会的小区，未理顺业主与物业服务企业的关系，总认为他们是主人，物业服务企业是仆人，和物业服务企业是“雇佣保姆式关系”，动不动就故意找茬，联络其它业主以各种理由拒交物业服务费。

3、政府及其相关部门对物业管理行业不重视，不扶持。国家在物业管理方面的法律法规如《物权法》、《物业管理条件》、《住宅专项维修资金管理办法》、《物业服务收费管理办法》等已制定公布执行多年，但在我县还是刚刚起步。我县已建成的小区在规划方面，物业管理用房不配置，公共基础

性设施不配套，居住区与商业区混杂一起问题严重存在。由于物业服务企业是微利经营，地方税务部门在税收方面不给予一定的优惠扶持，一些物业服务企业苦不堪言。在公共治安、环境卫生、房屋装饰、供水、供电等方面，政府缺乏对这些部门的统一有效的协调，小区业主一旦在这些方面遇到问题，总是责难和追究物业服务企业。

（二）物业服务企业自身建设制约物业管理行业的发展

1、不少小区的物业服务企业与开发商存在隶属及利益关系，建管不分掩盖或转嫁前期矛盾，给以后的物业服务带来隐患和纠纷。开发商往往只注重其自身投资利益，不是真正重视物业服务，只是利用物业服务，为其开发的项目搞包装、作宣传，其真正目的是促进房屋销售，这些弊端制约了物业管理行业的发展。

2、物业服务企业从业人员素质低下，专业人员不是缺乏，而是根本没有。我县目前申报核准的4家企业，没有一个经过正规培训，持有合格上岗证件专业人员，拥有资质的企业没有一个物业管理师。从业的大部分人员为农民工，大部分为初、高中学历。

二、我县物业管理行业发展的对策措施和建议

根据以上调查分析出的我县物业管理行业发展的现状和

存在的问题，进行了充分的研究，从影响物业管理行业发展的相关行为主体入手，提出解决问题的方法和相关建议，共同推动我县物业管理行业走上又好又快发展的轨道。

（一）政府及相关部门要营造社会环境，加大协调力度，为我县物业管理行业发展保驾护航。

1、政府要在科学发展观的指导下，充分认识到物业管理在城市建设和发展中的重要地位。切实加强物业管理的领导工作，利用各种渠道和采取多种形式大力宣传物业管理，正确引导人们的物业管理的消费观念，树立现代物业管理理念。制定符合我县实际的《住宅专项维修资金管理细则》、《业主大会规程》、《前期物业管理的规定》、《物业服务项目招投标管理规定》等相关文件，努力营造一个有利于物业管理行业发展的社会环境。

2、政府要在治安、环境卫生、城市规划与建设、供水、供电等方面建立统一的协调体制和机制，加强协调能力，及时协调处理各种应急问题，避免矛盾积累和转嫁。在物价、税务管理上要适当放宽，坚持市场调节的原则，在执行政府指导价管理的基础上，尽量放开物业管理的收费标准，由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定。建议新成立的物业服务企业，在税收方面实行三年全免或适当减免的政策。

3、物业管理行业政府主管部门要严格把握物业服务企业的资质审核，推行公开透明、竞争上岗的物业管理从业原则，实行物业服务项目招投标制度，让房地产开发建设与物业服务彻底脱钩，培育完全竞争的物业管理市场，建立市场竞争机制。

（二）物业服务企业要苦练内功，加强自身素质建设，树立争创品牌思想

1、要加大企业从业人员的专业知识培训，提高从业人员的专业管理水平，实行执证上岗，提升企业资质等级，提高市场竞争力。

2、要理顺与业主、业主委员会、房地产开发商的关系，在思想上树立“以人为本、业主至上”的服务理念。在服务上，不断扩展和延伸服务内容。加强学习和借鉴国内外品牌企业的物业管理经验，不断改进创新服务方式，积极开展专项服务和特约服务，以满足业主不断增长和变化的需求。

3、狠抓企业质量管理，走标准化、规范化的发展道路 按照国际质量管理体系ISO9001的标准严格要求，寻求适合每个企业发展的最佳途径、手段、模式，以求让业主享受到高质量、高水平的优质服务，这样企业才能生存、发展和做强做大。

（三）其它方面

1、业主是物业管理的主体，业主自治管理是物业管理的本质。因此，在我县的一些规模较小，建成时间靠前的一些居民生活小区，应在如市容社区居委会、县物业管理办公室等，由业主进行自治管理有关部门的组织下，这样有效解决了物业服务的空白处和管理肓点。

2、房地产开发商要真正树立物业管理的思想，认识到物业管理的重要性，自觉引入和接受物业管理的早期介入，认真听取物业服务企业对小区物业在环境布局、功能规划、配套设施、施工质量、竣工验收等方面提供的有益意见，以避免埋下隐患和矛盾留给后期的物业管理。

3、充分发挥物业管理协会和房地产开发协会的桥梁纽带作用，为物业服务企业提供一个相互交流平台，鼓励物业服务企业之间的合作和经验分享，共同探讨、制订行业管理办法，解决物业管理企业与业主或业主委员会之间存在的各种矛盾纠纷和问题。

二00九年五月四日

第三篇：现代农业发展现状及对策

现代农业发展现状及对策

我国农业人口多，但因农业生产的基础设施薄弱、技术落后、农业产业结构单

一、农业生产收益低等原因，造成农民外出务工人员多，不仅直接导致农田抛荒现象严重，同时也带来了留守儿童的教育、留守老人的赡养等一系列的社会问题。

针对这种现状，通过对目前农业发展现状和存在问题的分析，笔者认为解决问题的途径是:改善农业生产条件、调整和优化农业产业结构、加强对农民的生产经营技术培训、大力发展现代农业、增加农民收益等，只有这样才能从根本上调动农民回乡创业的积极性，促使大多数农民就地创业，走上村村共同致富之路，这不但可解决农田抛荒严重的问题，同时也有利于加快新农村建设的步伐。因此，加大农业结构调整、大力发展现代农业是解决三农问题的关键之举。

1现代农业的类型

1.1绿色农业

绿色农业大体上分为有机农业和低投入农业2类，是将农业与环境协调起来，促进可持续发展，保护环境，同时保证农产品安全性的农业。是利用生态环境的物质循环系统，实践农药安全管理技术、营养物综合管理技术、生物学技术和轮耕技术等，从而保护农业环境的一种整体性概念。

1.2设施农业

设施农业属于高投入高产出的设备型、设施型、工艺型的农业产业。它要求技术、设备、动植物三者高度相关，并以生物物理因子作为操控对象，最大限度地提高产量，杜绝使用农药和其他对人类有害的化学品。其核心是环境安全型农业，即环境安全型温室、环境安全型畜禽舍等[2]。

1.3休闲农业

休闲农业的基本概念是利用农村的设备与空间、农业生产场地、农业自然环境、农业人文资源等，经过规划设计，以发挥农业与农村休闲旅游功能，提升旅游品质，并提高农民收入，促进农村发展的一种新型农业。

1.4工厂化农业

工厂化是设施农业的高级层次，是综合运用现代高科技、新设备和管理方法而发展起来的一种全面机械化、自动化技术(资金)高度密集型生产，能够在人工创造的环境中进行全过程的连续作业，从而摆脱自然界的制约。

1.5特色农业

特色农业就是将区域内独特的农业资源开发成区域内特有的名优产品，转化为特色商品的现代农业。特色农业的“特色”在于其产品能够得到消费者的青睐，在本地市场上具有不可替代的地位，在外地市场上具有绝对优势。

1.6观光农业

观光农业又称旅游农业或绿色旅游业，是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。农民利用当地有利的自然条件开辟活动场所，提供设施，招揽游客，以增加收入。旅游活动内容除了游览风景、展示当地风土人情和地方文化外，还有林间狩猎、水面垂钓、采摘果实等农事活动。

1.7立体农业

立体农业又称层状农业，是着重于开发利用垂直空间资源的一种农业形式。立体农业的模式是以“立体”定义为出发点，合理利用自然资源、生物资源和人类生产技能，实现由物种、层次、能量循环、物质转化和技术等要素组成的立体模式的优化。

1.8订单农业

订单农业又称合同农业、契约农业，是指农户根据其本身或其所在的乡村组织与农产品购买者之间所签订的订单，组织安排农产品生产的一种农业产销模式。

2、现代农业发展现状

当前农业还是以传统的种植业为主，主要种植小麦、水果和蔬菜等，其中种植小麦所占比例最大，扣除生产成本和劳动力成本，利润很低;水果投入产出时间长，对技术要求高，其产值差异大，年产值不等;蔬菜是短期作物，投入产出都比较高。

设施农业方面在设施栽培和节水灌溉方面投入比较大，档次比较高，产生了很好的经济、社会和生态效益。

立体农业和休闲农业相结合，搞多种经营，种植、养殖和旅游休闲相结合，水果、蔬菜立体栽培，节水灌溉和避雨栽培相结合，已产生较好的经济和社会效应。

绿色农业是无污染、昼夜温差大的特点，已开发的产品有生态蔬菜、大棚蔬菜系列等，既给当地农民提供了较好的就业机会，又向市场供应了大量的绿色、无公害食品。

农民合作社形式和农民自发创业做得比较好的产业，该产业不但给当地农民带来了很好的经济效益，而且丰富了附近城镇居民的菜篮子。

3存在的问题

3.1发展速度慢，地域特色不突出

国内发达地区与周边地区比有不小的差距。尽管区位优势及自然环境条件好，但农业现代化发展的特色不突出。

3.2规模偏小，技术含量低

现有的股份制现代农业企业，开发面积和投资规模都相对偏小，品种也比较单一，缺少战略性投资者的加盟。因规模小成本高，许多现代农业科技实施难度大，导致企业因生产技术及条件落后而品质上不去，效益较低。

3.3投入资金不足，市场竞争力不强

近几年，中央和地方政府都不同程度地加大了对农业的投入，如粮食直补、农机直补等，使农民受益。但对现代农业的投入不足，已成规模的企业一次性投入都在300万元以下，投资者普遍

觉得融资困难，资金运转不畅，加上投资农业既要承担气候、环境等自然风险，又要承担市场销售风险，市场竞争力不强，投资者的投资信心不足。

3.4基础设施薄弱，土地流转不畅

我国实行农村联产承包制，在解决我国十几亿人口的粮食问题方面起到了很大作用。但随着经济的发展，也出现了一系列问题，由于土地分散到户，不仅农业基础设施疏于建设，而且也难满足现代农业的规模效益，导致一方面部分土地抛荒，另一方面农业企业高价租赁土地，高地租令很多投资者望而止步;此外，长期以来政府对农业基础设施投入不足，基础设施建设亟待加强。

3.5没有建立相应的消费市场

目前，相当多的农民在农业生产中对农药化肥依赖性大，加上缺乏专业知识，出于利益驱动，甚至有部分农民使用含剧毒的长效农药，严重危害农产品质量安全。现代农业由于投入较大，管理规范，技术含量高，产品质量安全可靠，但相对成本也高，市场售价偏高。而郴州市的城镇居民因消费水平不高，购买力不强，大部分居民还是选择了价格偏低、有安全隐患的农产品。因此，几个规模较大的绿色无公害农产品基地的产品都是销往沿海经济发达地区。

4、对策

4.1加大政府投入，优化农业基础设施建设

农业基础设施总体来说比较落后，在很大程度上制约了当地农业的发展，尤其是灌溉设施、交通设施和相应的农贸、物流市场条件均有待加强，真正做到农民种、养、加工有条件，销售运输畅通，这是发展现代农业的基础，政府要用足用好政策，争取各方支持，解决农业基础设施建设中的一系列问题。

4.2转变县乡(镇)领导干部职能，优化农业产业结构

县乡(镇)领导干部除行政管理事物性工作外，还要担当起农民致富的领路人角色，要及时掌握农业生产及市场信息，服务于农

民，结合当地实际情况及时规划和指导农民的生产经营，帮助农民有序地进入市场竞争中。既可以避免农民生产和经营的无序性带来的风险，同时也能以县或乡为单位统筹规划，规范管理。根据地域特点及时调整农业产业结构，真正做到“一县一品”或“一乡一品”，特色经营，树立品牌意识，将产业做大做强，减少农业生产经营中的市场风险，解决农民入市难的问题。

4.3重视农业技术人才培养，加强乡(镇)农技推广站建设与管理

现代化农业发展培养懂专业、会技术的农业科技人才。制定惠农政策，鼓励有一技之长的农业专家、农技人员投身农业现代化建设中去，用制度保障他们的收益并解决他们的后顾之忧。调动农技推广员的积极性，解决农技员的生存后顾之忧，不定期地进行技术培训，促使每位技术员都能及时掌握最先进的、最实用的农业技术，并建立健全农技员的业绩考核与其技术推广效益挂钩的管理制度。

4.4加大对农民的技术培训力度，加快土地流转制度建设政府通过 “扶贫班培训”、“劳动力转移培训”、“再就业培训”等形式投入了不少经费，但因为缺乏系统有序的管理监督机制，使培训内容流于形式、效果不佳的现象严重，极大地挫伤了农民参加培训的积极性。因此，亟需建立长效的培训机制。充分利用区位优势制定切实可行的惠农政策，大力发展绿色农业、休闲观光农业、特色农业及订单农业，促使现代农业的发展及新农村建设工作的有序推进。

第四篇：浅析当前物业管理收费现状及对策建议

浅析当前物业管理收费现状及对策建议

文章时间：2011-4-

2物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。据松滋市价格举报中心的统计，上半年物业收费管理的投诉占整个投诉总量的 30%，成为市民投诉的热门。业主对此反映强烈,迫切要求采取措施加强整治。为此，本着对物业收费管理的研究与探索，倾心维护广大城镇居民的切身利益，促进物业管理行业的健康发展，对全市各物业公司的收费价格及运行情况进行了调查。

一、基本情况

随着住房制度改革的不断深入,我市城镇居民的居住环境得到了较大改善,住房市场化、物业服务社会化的观念已逐步深入人心，物业服务水平有了较大的提高。

我市的物业管理企业从2005年前的2家发展到目前的12家，其中三级资质有7家，暂定资质5家，管理着松滋城区40个小区。通过对12家物业服务企业和小区居民的调查，可以看出我市物业服务企业总的发展趋势是好的。主要是物业管理范围不断扩大，设施设备逐步规范，人员素质、物业服务质量和服务水平有很大提高，物业管理社会化的步伐在加快。二是行业地位日趋突出，物业管理初步建立，市民意识有所增强；物业管理正在形成一个产业，成为城市管理的生力军。三是改善了居民的居住质量和生活水平，在一定程度上维护了社会的安定。

二、当前物业收费存在的主要问题

（一）管理不规范，设置不健全。大部分物业服务企业是房地产开发企业的子公司，物业服务企业与房地产开发企业同属一个公司领导，未达到独立经营，独立核算的要求；也未能协助小区业主成立业主大会、业主委员会，导致物业管理服务合同无法签定,业主与物业服务企业无法沟通，致使双方产生不信任。小区和公司的各项管理制度、机构设置不健全,无量化标准,无创新意识,存在管理单一,缺少经营理念。

（二）水电损耗差额，通过提价弥补。目前松滋市区尚有以宝丰小区为典型代表的没有实行水电抄表到户的小区，这些住房主要是2004年以前建成的，对总表与分表之间发生的损耗,物业公司采取提价这种简单的办法来分摊差额，水电损耗数量不向业主公开，提价标准也是单方决定，若业主稍有不满，物业公司便以停水停电相威胁。造成双方矛盾更加激化。

（三）收费手续不全，明码标价不力。按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》，物业企业在取得《物业管理资质证书》和《工商营业执照》后，按《物业收费管理办法》的要求由房产部门办理小区等级评定后，到物价部门核定物业收费标准，办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，方可依据批复的收费项目和标准收费，同时还要在小区出入口处设置收费公示栏。但从目前情况来看，只有不到一半的物业企业办理了收费证件，有的还是一个收费证件几个小区使用，没有实行“一点一证”。同时大部分物业企业没有按照规定实行明码标价，即使标价也是内容不全,格式不规范。

（四）收费标准到位，服务水平打折。根据物业企业资质等级以及提供的服务不同，松滋市目前实行四个级别的收费标准。但有的物业企业按物价部门核定收费标准收取费用后，对业主提供的服务却大打折扣。

三、产生以上问题的主要原因

（一）随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，服务理念不强，追求利润至上。由于物业公司成立门槛低，从业人员素质参差不齐，缺乏从事物业管理、服务的基本知识和技能，缺乏一批高素质的物业管理人才，加之管理和培训又没有及时跟上，导致一些物业公司对物业的认识还仅仅停留在打扫卫生、小区看护、收取费用等简单层次上，甚至把对物业的管理曲解成对小区居民的管理。

（二）收费管理缺位，导致矛盾激化。相关职能部门疏于对物业公司的日常监督、管理，没有扮演好“裁判”角色，很多小区由于种种原因未能成立业主委员会，对物业公司缺乏监督，致使物业公司只顾收取费用，不履行管理、服务义务。再加上缺乏沟通、交流，导致双方互不理解，矛盾加深。

（三）前期物业管理阶段，不是由购房者来选提供服务的企业，业主易对价格产生不信任感。前期物业收费合理性受到怀疑，双方在收费环节上容易产生对立。

（四）业主委员会工作滞后，没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用，没有真正的参与到物业管理中来，对物业服务与公共财务的收支疏于监管。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策、规定的了解、理解和运用，致使物业企业单方说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。

四、加强物业收费管理的对策

（一）严格明码标价制度。国家发改委和建设部专门就物业收费标价问题出台了《物业服务收费明码标价规定》，物业企业必须按照要求在其服务区域内的显著位置或收费地点，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式标明物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。物价部门及相关职能部门也要加大监督检查力度，对乱收费的物业公司从严处罚，减少乱收费现象的发生，维护好小区业主的切身利益。

（二）完善定价机制。要确保价格和服务标准相适应，有必要进一步完善现行的物业收费管理办法，要根据居民的不同消费需求，测算不同服务内容、服务质量、服务档次的物业管理服务收费标准。充分放权于民，由价格主管部门确定各小区等级中准价格，确定上下浮动幅度，由业主委员会和物业企业根据服务质量协商议定，报价格部门备案。协定价格采取，能上能下机制，由服务质量决定。

（三）加大对物业管理的正面宣传和引导，让居民了解推行物业管理是市场经济发展的必然趋势，树立“花钱买服务”的消费意识。尽快扩大推行物业管理招投标机制，彻底打破“谁开发、谁管理”的垄断经营模式，让业主与物

业管理公司在市场中进行双向选择。这样两者才有感情基础，才能最大限度地减少收费纠纷，物业管理才能搞好。

（四）由市政府组织整治，逐步化解问题小区物业管理收费纠纷，避免引发更大的社会矛盾，构建和谐、规范、有序的物业服务收费秩序。

（五）转变服务观念，提高服务水平。周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理企业应在合同明确权利义务的情况下，增强服务意识，建立良好的职业道德规范，进一步提高从业人员素质和物业管理水平，保证其所提供的物业管理服务达到或超过物业管理的收费水平，以促进物业管理服务及物业管理收费的良性循环。

物业管理的目的是构建和谐的居住环境，谁享受谁支付，将权利还给业主的同时应及时地引导以提升业主对物业管理的认知度，通过业主的参与管理促进物业企业的自身建设，这样，物业管理才会有双赢的局面，为促进新的经济增长和实施社会再就业工程作出积极的贡献。

第五篇：我国绿色食品发展现状及对策

我国绿色食品发展现状与对策

资源环境科学062班0640300426王建华

[论文关键词]绿色食品 发展现状 问题 发展对策

[论文摘要]我国发展绿色食品，取得了不凡的成绩。介绍我国绿色食品的发展状况，揭示其存在的问题，并提出开发绿色食品的策略

我国于１９９０年正式开始发展绿色食品，到现在经历了１０年多时间，其间在中国不仅建立和推广了绿色食品生产和管理体系，而且还取得了积极成效，目前仍保持较快的发展势头。

中国绿色食品发展中心现已在全国３１个省、市、自治区委托了３８个分支管理机构、定点委托绿色食品产地环境监测机构５６个、绿色食品产品质量检测机构９个，从而形成了一个覆盖全国的绿色食品认证管理、技术服务和质量监督网络。

随着我国农业发展进入新阶段，农产品质量安全问题受到各级政府的高度重视，并日益引起社会各界的普遍关注。农产品质量安全已经成为现阶段我国实施农业和农村经济结构战略性调整，提高农产品国际竞争力必须着力解决的关键问题。

目前，绿色食品工作作为农产品质量安全工作的一个重要组成部分，正在发挥着它的示范带动作用,绿色食品品牌已经成为代表我国安全优质农产品的一个精品形象。大力发展绿色食品不仅是入世以后带动我国农产品大规模走向国际市场、参与国际竞争的重要手段,也是全面建设小康社会的必然要求,更是农产品质量安全水平全面提高以后发展的重要方向。产品质量和品牌信誉是绿色食品的生命线,绿色食品发展规模越大,品牌知名度越高,越是需要加强监管,因此,依法完善绿色食品监管体系,实现绿色食品监管的科学化、规范化、制度化,已经成为绿色食品工作的重中之重。

一、我国绿色食品发展现状

１９９６年，中国绿色食品发展中心在中国国家工商行政管理局完成了绿色食品标志图形、中英文及图形、文字组合等４种形式在９大类商品上共３３件证明商标的注册工作；中国农业部制定并颁布了《绿色食品标志管理办法》，标志着绿色食品作为一项拥有自主知识产权的产业在中国的形成，同时也表明中国绿色食品开发和管理步入了法制化、规范化的轨道。

截止１９９８年底，全国共开发绿色食品产品１０１８个，生产总量为８４０万吨，开发面积达２２６万公顷，分别是１９９０年的８倍、２４倍、５６倍，年平均递增速度分别为２６％、４２％和５７％。现已开发的绿色食品产品涵盖了中国农产品分类标准中的７大类、２９个分类，包括粮油、果品、蔬菜、畜禽蛋奶、水海产品、酒类、饮料类等，其中初级产品占３０％，加工产品７０％。绿色食品生产企业和产品分布中国各地，许多企业是大型知名企业，许多产品是中国名牌产品。１９９８年，中国参与绿色食品开发的企业有６１９个，企业年生产总值达４０２亿元人民币，年销售额为２８５亿元人民币，税后利润１７亿元人民币，其中８０％以上的企业由于开发绿色食品经济效益均有不同程度的提高。

目前，绿色食品是指遵循可持续发展原则，按照特定生产方式生产，经专门机构认定，许可使用绿色食品标志商标的无污染的安全、优质。营养类食品。是通过产前．产中、产后的全程技术标准和环境、产品一体化的跟踪监测，严格限制化学物质的使用，保障食品和环境的安全，促进可持续发展。所谓“特定的生产方式”是指在生产、加工过程中按照绿色食品的标准、禁用或限量使用化学农药、肥料、添加剂等物质，对产品实施全程质量控制，依法对产品实行标志管理。

迄今为止，我国绿色食品发展过程中存在很多问题，具体表现为：

（一）消费认识不足。消费者对绿色食品还不认识、不了解，使得绿色食品在我国蕴含着巨大消费潜力，未能形成现实意义上的有效需求。据一项调查显示，人们对“绿色食品”这个名词的认知度较高，但多数人对绿色食品缺乏进一步的了解。所以引导消费者充分认识、了解绿色食品及其对保护生态环境、促进人体健康等方面的作用是现阶段重要的工作，从而促使消费者自觉购买、使用绿色产品，把潜在需求变成有效需求。

（二）经济条件不成熟。由于在生产过程中限制或者禁止使用农药等人工合成物质，限制转基因等某些先进农业科技的应用，引起了产量的下降，加上认证、加工、储藏、检验、包装等各环节的特殊要求，绿色食品生产和管理的成本要高于普通产品，造成绿色食品定价较高。市场上，绿色食品比一般食品的价格高出几倍，甚至近10倍。这就使大多数消费者望而却步。

（三）产品结构不合理。近10年，绿色食品开发得到了快速发展。但相对于普通食品，绿色食品生产规模太小，绿色食品实物年产量还不到全国普通食品年产量的1％。即使发展较快的粮油、饮料、蔬菜类产品，所占的比例也很小。产品结构不尽合理，产品品种单调，无法满足人们日趋多样化的市场需求。据资料表明，2003年，在我国绿色食品产品结构中，粮油类产品占28％，蔬菜类占17％，饮料类占l5％，而消费者最为关心和市场需求较大的畜禽肉类产品、水海产品所占比例极小。较少数量的产品在结构不尽合理的情况下，无法形成独特的绿色食品市场。

（四）假冒伪劣层出不穷。任何企业和个人使用绿色食品商标标志，必须经注册人的许可。但是，部分企业法律意识淡薄，绿色食品侵权行为和假冒绿色食品时有发生，影响了消费者对绿色食品的信赖。

二、开发绿色食品的策略

现今，我国绿色食品的发展状况并不良好，存在很多问题，所以，必须在以下方面加强：

（一）强化宣传，推动绿色食品消费潮流。研究发现，消费只有融入了保护环境、崇尚自然，才能促进人类社会可持续发展的先进消费理念，所以，要采取切实有效的措施，开展多层次的绿色食品宣传教育，引导绿色食品消费潮流，启动绿色食品消费市场。在宣传内容上，要宣传绿色食品无污染、安全、营养、优质的特性，强调绿色食品在保护农业生态环境、保障人类健康、促进农业和农村经济发展方面的重要意义。在营销对策上，要通过CIS设计来提高绿色食品的宣传效应，在理念识别（MI）、行为识别（BI）、视觉识别（VI）设计中贯之以绿色食品思想，辅之以环境保护行为，给人以强烈的视觉冲击，传播绿色文化，烘托出绿色食品消费氛围。通过普及绿色食品消费观念和知识，使消费者熟悉绿色食品的涵义、特性、标志、标识，转变人们的消费观念，使更多消费者认识绿色食品对保证身体健康、保护农业生态环境的重要意义，形成自觉的绿色食品消费需求。

（二）完善绿色食品科技含量。检查发现，绿色食品的科技含量决定了其附加值及价格，只有通过投入高科技，才能有高产出、高效益。所以，要加强同有关科研机构、高校、监督检测机构等合作和开发，逐步形成完善的绿色食品科研开发和生产应用相结合的开放性服务

体系，为绿色食品事业发展提供强有力的科技推动。加强绿色食品人才体系建设，开展绿色食品知识和科技培训，进一步提高绿色食品专职管理队伍的业务素质。

（三）自主开发绿色农产品。在浙江省，发展绿色产品中的一个重大问题就是虽然浙江省绿色食品生产具有良好的自然资源优势。但全省绿色食品的区域发展不完善，缺乏绿色食品主导产品和主导产业，缺乏绿色食品生产经营的龙头企业，使分散经营的农户与大市场难以衔接，尚未形成绿色食品区域化布局、专业化生产、产业化经营的格局。针对这种区情，就可以实行区域发展、规模推进的原则；优先从山区、半山区沿海滩涂、生态农业实施区和农产品出口基地发展无公害农产品生产基地，并逐步在不同地区建立起多种类型的生产示范基地，强化企业开发的主体地位和技术创新能力，形成有一定影响的绿色食品生产体系。按照把产业调新、产品调优、档次调高、规模调大的要求，结合各乡镇不同的产地、气候条件，确定发展不同的项目，以加快形成产业集聚优势，使农业由弱势产业向强势产业转化，自主开发绿色产品，增强市场竞争力，为农产品质量安全和发展绿色食品打下坚实基础。

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