物权变动的区分原则

第一篇：物权变动的区分原则

物权变动的区分原则

（一）区分原则的概念

物权变动的区分原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与物权变动的结果作为两个法律事实，它们的成立和生效依据不同的法律根据的原则。这就是《物权法》第9条和第23条规定的基本精神。

这一原则来源于德国法，他们认为，买卖合同的成立生效与所有权的转移之间的区分，并不是人为的拟制，而是客观的事实。无论物权变动的原因是什么，原因的成立与物权的变动都不是一个法律事实，而是区分为两个法律事实。在原因行为中，当事人享受债权法上的权利，并承担债权法上的义务；而在结果行为中，当事人完成物权的变动，使得物权能够发生排他性的后果。区分原则的关键问题，是债法上的意思表示不能引起物权法上的变动，必须按照物权法的规定加以变动，才能够产生物权变动的效果。

(二)区分原则的基本含义

采用区分原则的基本含义是：

第一，在物权变动上，区分原则所要区分的，是物权变动的原因行为与结果行为（即处分行为），物权变动的原因行为是债法上的意思表示即债权行为，它不一定引起物权变动的结果，理由是原因行为发生时，物的处分行为还不存在，将来有可能不成就，但是无论如何债权意思表示即合同是成立的。

第二，物权变动原因行为的成立，不以物权的变动为必要要件，而是以该债权行为成立的自身要件予以判断，不能以物权的变动是否成立为标准判断。因此，登记行为不是合同生效的要件，而是物权的公示要件。合同生效要件取决于《合同法》的规定，登记并不表明合同生效。

第三，物权的变动以公示为基本表征，由法律规定的公示方式决定物权变动的效力，即以动产的交付和不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系或者原因关系的成立生效就必然发生物权变动的结果。要发生物权变动的结果，必须进行物权变动的公示。物权变动的成就只能是在物权变动的公示之时。如果合同生效而未发生动产的交付和不动产的登记，则权利人取得的就只是享有请求交付的权利，即债权法上的权利，而没有取得对物的支配权。

（三）实行区分原则的公示效力

1.物权公示的一般含义和方式

公示是作为物权变动的基本原则，首先是物权变动的基本程序必须进行公示；同时也作为物权变动的确认依据，物权的设立、变更、转让、消灭均须如此。这样要求，就是要使物权人对物权达到绝对性的支配效力。公示的方式是一样的，不动产要登记，动产要交付；同时，占有也是动产的公示之一，具有权利推定的作用。

2.公示的法律效力

公示有三方面的效力：第一是决定物权变动能否生效。第二是权利正确推定的效力。登记，就推定登记的权利的存在。从法律上讲，登记的权利与实际权利是一致的，但是客观上可能会存在不一致的情况，尽管如此，只要是登记，就确认权利的真实性。第三是善意保护与风险告知，相信物权变动的公示，即使是无权处分，只要受让人是善意取得，相信不动产的登记簿，也确认其取得所有权，这样可以更好地对善意第三人进行保护。

第二篇：2014年注册会计师考试《经济法》物权变动的原因

2014年注册会计师考试《经济法》物权变动的原因

物权变动的原因与公示方式：

1.物权变动的原因

（1）基于法律行为——物权行为

（2）非基于法律行为

①因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

②因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

③因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

【解释】上述3项中，物权变动不以公示为前提。即如果是针对不动产，则无需登记就发生物权效力。

2.物权变动的公示方式

（1）动产物权的设立和转让

动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

【解释】船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

（2）不动产的物权变动

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

【解释】前面“非基于法律行为”的物权变动，就属于该规定中“法律另有规定除外”的情形。

第三篇：物权转让材料清单

材料清单

1、受让方

（1）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、国有产权登记证（各2份复印件盖公章）

（2）公司章程(1份工商局盖章+1份工商局盖章后的复印件盖公章)

（3）验资报告（2份复印件盖公章）

（4）股东会决议（1份原件+1份复印件盖公章）

（5）审计报告（1份原件+1份复印件盖公章）

（6）评估报告、备案（1份原件+1份复印件盖公章）

（7）近期财务报表（2份原件盖公章）

2、出让方

（1）营业执照、税务登记证、组织机构代码证、国有产权登记证（各2份复印件盖公章）

（2）公司章程(1份工商局盖章+1份工商局盖章后的复印件盖公章)

（3）内部决议（1份原件+1份复印件盖公章）

（4）请示、批复（1份原件+1份复印件盖公章）

（5）本次转让的法律意见书（4份原件）（中介做）

（6）《股权转让方案》（1份原件+1份复印件盖公章）

（7）《职工安置方案》（1份原件+1份复印件盖公章）

（8）电话、传真、邮编，开户银行账号

3、出让方需另签的文件：

（1）《挂牌公告申请文件》3份出让方+中介

（2）《委托合同》3份出让方+中介

（3）《物权转让方案》3份出让方

（4）《职工安置方案》3份出让方

第四篇：模块八物权教案

一、教学目标及要求

1、能力目标：

能运用物权知识处理所有权、用益物权、担保物权等相关实务；能处理与物权有关的的各种民事纠纷。

2、知识目标：

了解物权的概念和效力、各用益物权的概念和特征、占有的概念；理解物权变动的要件；掌握抵押权、质押权、留置权三种担保物权。

3、素质目标：

培养学生利用物权知识解决司法实践问题，锻炼其民事法律思维，养成“公正为民”等职业意识。

4、教学要求：

对简单的民事生活中出现的物权问题能理清法律关系，分析出法律逻辑，处理好简单的物权纠纷。

二、教学重点、难点

1、教学重点及突破策略：

教学重点为物权变动要件、所有权、担保物权三部分内容。采取的突破策略是尽量多使用情景模拟法，学生进行角色扮演。在给定案例中，使学生对比较抽象物权理论有形象认识。

2、教学难点及化解策略：

教学难点是物权变动要件。化解策略是在总结物权抽象原则，使用较多案例，其中包括司法考试真题和实际案例，总结出物权变动要件公式，从抽象到具体，然后再从具体到抽象。

三、教学方法与学习方法

1、教学方法：

课堂讲授法、案例教学法、情景模拟法、角色扮演法等

2、学习方法： 记忆法、逻辑分析法等

四、教学内容及过程

项目一 物权概述

教学环节一：进行情景模拟，引导学生进行思考

情景模拟：学生进行分组，模拟一房多卖。在这种模拟过程中，让学生对物权问题进行思考，同时锻炼学生的实践操作能力和材料整理分析能力。

教学环节二：结合案例，分析讲授物权的相关问题

一、物权的概念和效力

物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

讨论：民间生活中出现借贷关系时，借方找到第三人做保证，是否是物权中的担保物权？

物权具有对世性、支配性、特定性、绝对性、排他性特征。物权可具有如下效力：

1、物权对物的支配效力：

物权的支配效力是指物权人可以直接对物进行支配，不需要借助其他任何人的行为。他可以依自己的意志直接占有、使用，或者以其

他方式支配标的物，任何人非经物权人的同意，不得侵害其权利或者加以干涉。他在行使权利的时候，也无须得到任何人的同意。物权人对物的支配可以表现为对物的全面支配，如所有权，也可以表现为对物的某一方面的支配，如用益物权和担保物权。

如学生对自己所购买的书籍拥有所有权，可以自由支配。

2、物权之间的排他效力

案例：甲于2001年从乙处设定并取得了建设用地使用权，而且进行了登记，但乙又为丙设定了这块土地的抵押权，从丙处贷款。问应如何处理？

3、物权对债权的优先效力（1）先设立的承租人的租赁权

案例：张某租赁了李某的房屋，租赁期限为两年。一年后李某将房屋卖给赵某，于是赵某要求李某退出房屋，自己要求入住，问应如何处理？

（2）进行了预告登记的债权

案例：甲从乙处购买住房一套，签订了房屋买卖合同，在产权过户登记之前，甲在房管局进行了预告登记，但后来乙未经甲同意将房屋以更高的价格卖给了丙，并进行了过户登记，问对该房屋应如何处理？

（3）被法律赋予了优先受偿权的债权

根据我国《海商法》第22、25条、《合同法》第286条、《企业破产法》第132条、《税收征管法》第45条的规定，船员工资和

社会保险费用、港口规费、海难救助款项等船舶优先权优于船舶抵押权，建设工程承包人优先受偿权优先于抵押权与其他债权，职工工资、医疗、伤残、补助、抚恤费用及养老保险、基本医疗保险费用以及发生在先的纳税人欠缴税款等均优先于担保物权。

4、物权对妨害的排除效力

又称为物上请求权或物权的请求权，是指物权人于其物权被侵害或有被侵害的危险时，物权人得请求排除侵害或防止侵害，以回复其物权的圆满状态的权利。

我国《物权法》第34、35条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”因此，我国《物权法》也规定了三类物权请求权，即：物之返还请求权；妨害排除请求权、妨害预防请求权。但物权的保护方法不止于此。

二、物权的变动

该内容属于本学习情境的重点和难点，因此尽量多采取案例分析法、情景模拟法、角色扮演法进行教学。因此在本知识点讲解之前，提前安排相关案例，让学生课下预习、讨论，然后在课堂上进行表演和讨论，并随堂提问相关问题，从中观察学生对案例的准备充分度。同时以司法考试真题为例布置课后作业，检验学生学习的程度。

（一）物权变动的含义

物权变动，从物权自身来讲，是物权发生、变更与消灭的运动状态。

物权变动的形态可有物权的发生、变更、转移与消灭四种。物权的发生，又称物权的取得，包括原始取得与继受取得两种情况。

原始取得即非依他人既存权利而取得物权。如：对自己劳动的创造物取得最初所有权；没收财产；善意取得等。继受取得，即基于他人既存权利及权利人意志取得物权。

物权变更主要指物权内容与物权客体的变更。物权主体变通常即物权的取得与丧失。物权移转包括基于法律行与非基于法律行为发生的物权流转，如如征收、继承及无偿赠与等。

物权的消灭是指特定主体的物权不复存在，包括绝对消灭与相对消灭两种情况。

（二）物权变动的原因与要件

事例 村民甲多年生活贫困，多年居住的土坯房屋因多年风吹雨打，已经摇摇欲坠，迫不得已，只得另盖新房。甲因盖房需要，以600元价款向想来本村邻居乙购买三根木料；当场支付300元，双方言明次日甲付清余款拉走木料。孰料，天有不测风云，当天晚上山洪突然暴发，洪水将乙院内的三根木料冲走。试分析：木料被冲走时谁对之拥有所有权？

物权变动因其原因不同可分为两类，即：基于民事法律行为而发生的物权变动，以不动产登记或动产的交付（即公示）为其要件；非基于民事法律行为（事实、事件、行政行为或司法裁判）而发生的物

权变动，通常不以公示为要件，规则法律另作规定。民事法律行为（尤其双方法律行为）为物权变动最重要、最常见的原因。

（1）基于法律行为物权变动的要件。根据《物权法》第9条、23条，我国对基于法律行为发生的物权变动的要件，采用债权意思主义与登记或交付相结合的模式。事例2中，当事人虽有当事人合意，但未有标的物三根木料的交付，因而标的物所有权未转移，仍归乙所有。

（2）非基于法律行为物权变动的要件。非基于法律行为物权变动，不经登记或交付即可直接生效，又称不必公示的物权变动。我国物权法采用通行规则。第28、29、30条分别规定：因法院、仲裁机构法律文书或政府征收决定，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或政府征收决定等生效时发生效力；因继承或遗赠取得物权的，自继承或受遗赠开始时发生效力；因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

不经公示即可发生物权效力，不一定为社会一般人所明知，为维护交易安全，法律对物权取得人处分权往往作一定限制。我国有关法律规定，对非基于法律行为发生的物权变动，也采用公示处分要件原则。《物权法》第31条规定：依照本法第28条至30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

角色扮演：从班级中挑选几名学生，以给定材料为基础，制定两份房屋买卖合同，分别扮演买方与卖方。

教学环节三：根据讲授内容，对以下案例按照小组重新讨论，代表发言，教师总结，提升

案例1：村民甲因盖房需要，以600元价格向本村村民乙购买木材三根，当场支付300元，双方商定次日甲付清余款将3根木料拉走。孰料，天有不测风云，当天晚上山洪突然爆发，洪水将乙院内木料全部冲走。双方因此发生纠纷，甲要求乙退还已收取的300元，乙主张已将木材卖与甲，甲应将余款付清。问本案应如何处理？

案例2：甲与乙结婚后，因感觉房屋太小，想买大房。于是甲与乙作为夫妻共同购买一套房屋，但在办理房屋权属证书时突然发现登记时只登记了甲一个人的名字，问：该房屋产权应如何处理？

讨论：从上述两个案例中分析，动产物权变动和不动产物权变动有何区别？

教学环节四：巩固训练本部分的内容

项目二 所有权

教学环节一：通过组织同学讨论引入项目内容

首先以学生身边之物作为开头，引导出所有权的概念，同时让学生充分运用自己的生活经验，对所有权取得内容展开讨论，进一步在实践中掌握理论知识。

教学环节二：结合案例，适时引导学生讨论，讲解所有权的基本内容

一、所有权的概念与取得

所有权是所有权人对自己的动产或不动产依法享有的占有、使用、收益、处分的权利。

所有权的法律特征有自权性、全面性、整体性、弹力性、恒久性。讨论：以一名学生的课本为例，对于该课本，该名学生是否可以自己占有？是否可以使用？能否借给他人，然后从中收取使用费？是否可以赠与他人？是否可以扔到垃圾桶中？

所有权的取得方式分原始取得与继承取得。

讨论：李某在其家后院发现地下有一罐金子，问其能否对这些金子拥有所有权？

（一）善意取得（此处略，后单独作为知识点）

（二）拾得遗失物

讨论：在路边发现5元钱，是否会捡？捡到后怎么处理？ 该行为为事实行为，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或送交公安等部门。有关部门收到遗失物，知道权利人的，应及时通知其领取；不知道的，及时发布招领公告。遗失物自招领公告发布之日起6个月内无人认领的，归国家所有。

（三）国家征收

讨论：我国国家征收中存在的法律问题？对“重庆钉子户”有何认识？

应足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用。

（四）先占与添附

先占指占有人以所有的意思，占有无主动产而取得所有权的法律事实。属于事实行为。

添附指几个不同所有人的财产或劳动成果合并在一起，形成一种不可分离的新的财产。包括附合、混合和加工三种情况。

二、善意取得

案例：丁某在某游泳池游泳时，丢失进口手表一块，后该被他人捡到，交给公安机关。公安机关发布招领启事，无人认领，期满拍卖。孙某参与拍卖购得，赠给张某。张某将表放在李某处，被黄某盗走。黄某卖与王某。后王某丢失，又有人捡到送至公安机关。公安机关招领期间，丁某、孙某、张某、李某、王某均去认领。问：谁对该手表拥有所有权？

（一）善意取得的概念

善意取得指无权处分人将其占有的动产或不动产登记于其名下的不动产转让给善意第三人，第三人取得所有权，原所有权人不得追索的法律制度。

（二）善意取得的构成要件

善意取得应符合下列条件：（1）让与人为动产的占有人或登记的不动产权利人。让与人须具有权利的外观，这是善意取得发生的前提条件。（2）让与人无处分权。让与人无处分权，包括根本即无处分权，也包括欠缺完整的处分权。（3）受让人基于交易行为而支付合理对价。如果第三人是无偿地从无权转让该项财产的占有人或登记

权利人那里取得财产，所有人在任何情况下都有权向该第三人请求返还原物。事例2中，钱某人作为共同共有人，处分其共有财产，而孙某作为善意第三人，在并不知情的情况下，支付了相当的对价，依法取得了该表的所有权；而武某支付对价不相当,不构成善意取得,不能取得所有权。（4）受让人受让财产时为善意。至于让与人是否善意，则在所不问。（5）转让标的物已经完成转移登记或交付。

（三）善意取得的法律效力（1）物权效力。

受让人取得所有权，原权利人丧失所有权，不得主张返还；受让人基于法律规定，有合法根据，原所有人亦不得主张不当得利或侵权请求权。

《物权法》第108条规定，善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。这一规定区分善意受让人受让时知情与否而决定其应否承担物上原权利负担，符合诚信原则与风险分担的通行原则，合情入理。不动产亦应依此规定精神处理。

（2）债权效力。

《物权法》第106条第2款规定：受让人依照善意取得规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失，无处分权人应当赔偿原所有权人的损失。

（四）善意取得的限制

事例 甲在人民公园游泳时，丢失一块进口雷达手表，后该表被人捡得，交给公安机关。公安机关招领，无人认领，期满拍卖。乙参与拍卖购得，赠与丙。丙放在丁处，被A盗走。A卖与B。后B丢失，又有人捡得交给公安机关。公安机关招领，期间，甲、乙、丙、丁、A、B均去认领。试分析：谁应手表的所有权？

事例 李某拿了一台单位替换下的无人使用的电脑回家，后单位处理全部替换下的电脑，未发现少了一台。李某单位已忘掉，找到张某，把电脑以价格4000元卖给张某，张某同意。年底，李某单位进行清产核资发现，要求张某尽快返还。张某认为既然自己已付了钱，电脑就是自己的，任何人均无权要求。试分析：电脑的所有权应当归谁？

《物权法》第106条，一方面将善意取得客体扩张于不动产的同时，另一方面又于第3款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

我国《物权法》不承认对于盗赃物的善意取得，但有条件的承认遗失物的善意取得。B从小偷处购得手表，无论善意恶意、有偿无偿，均不符合善意取得条件，不能取得所有权。《物权法》第107条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还

原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”

据此，对于遗失物，遗失物权利人知道或者应当知道受让人之日起二年内，向受让人请求返还的，受让人不能取得遗失物所有权，不论受让人是否为善意，也不论受让人是否通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物；只是受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物时，遗失物权利人请求受让人返还原物应当支付受让人所付的费用，当然，权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。遗失物权利人向无处分权人请求损害赔偿的或知道或者应当知道受让人之日起二年内没有向受让人请求请求返还原物的，受让人取得遗失物所有权。李某拿回家的电脑最初为盗赃物，但后来可视见为单位的遗失物；遗失物权利人知道或者应当知道受让人之日起二年内不可善意取得，因此，单位年底发现要求张某返还，张某不能取得所有权，应当返还。

教学环节三：结合案例及生活中的实际情况，分析几种特殊的所有权

三、建筑物区分所有权

课前预习：每名学生试画自家住宅地图一份。通过此练习让学生更好地理解建筑物区分所有权和宅基地使用权等物权内容。

（一）建筑物区分所有权概念与特征

指由区分所有权人对建筑物的占有部分享有的所有权、对共有部分的共有权及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。

特征为权利的复合型、专有权的主导型、处分的一体性、主体身份的多重性。

（二）建筑物区分所有权的内容

1、专有权：不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益；不得违反法律、法规及管理规约，将住宅改变为经营性住房；改变为经营性住房的，应取得利害关系业主的同意。

2、共有权：共有部分的确定；共有权的行使、3、成员权：成员的管理机构和权力；成员的管理方式

四、相邻关系

以阳光权案例为引导，引出相邻权的相关内容。讨论：什么叫“四至”？相邻关系的情况可能会有哪些？

（一）相邻关系的概念

所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系，如相邻不动产权利人之间的利用邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。相邻关系，从权利的角度来看，又称为相邻权。

相邻关系实质上是对财产所有人或使用人行使所有权或占有权、使用权的适当扩展或限制。相邻关系制度的功能在于，通过对不动产

相邻各方的法律上的最小限度的调整，达到对整个社会经济发展和稳定的结果，体现公平和效益的均衡。

（二）相邻关系的种类

1、因用水、排水产生的相邻关系

2、相邻土地的通行关系

3、营缮的邻地利用权

4、相邻通风、采光、日照关系

5、不可量物的侵害关系

6、相邻防险关系

（三）处理原则

有利生产、方便生活、团结互助、公平合理、尊重历史和习惯

五、共有

以夫妻房产的共有为案例，引导出现实生活中存在的共有类型。同时激发学生的学习激情，并让其在课堂讨论中丰富对共有知识的认识。

（一）共有的概念和特征

共有指由两个以上的权利主体共同享有某项财产所有权的制度。特征为客体为同一项财产、内容包含双重权利义务关系、本身不是独立的所有权类型。

按份共有和共同共有

（二）共有的内容

1、共有物的管理、处分或重大修缮及管理费用的负担

2、共有物的分割原则与方式

3、共有人的优先购买权

按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

4、共有债权债务的承担

对外共有人享有连带债权、承担连带债务；内部关系上，除另有约定，按份共有人按份额享有债权、承担债务；共同共有人共同享有债权、承担债务。

教学环节四：案例分析，训练巩固 案例1.甲经村委会、乡政府批准，获得宅基地0.25亩，并在其上建造住房3间。后乡政府意在甲宅基地的四周办一乡办企业，便动员甲搬迁，并答应在另一块上地上给其划拨0.5亩的宅基地，甲不同意。乡政府便在甲宅基地四周建造平房（作为生产车问和办公室），平房建造好后，正好将甲的院落包围其中，每次甲要通过厂方的人门时，门卫都要收取一定数额的通行费。工厂正式运转后，厂方在房屋四周挖一排污沟，工厂排放的废水、废渣不仅使甲家整日充满酸臭气味，而且使其房屋慢慢裂缝、塌陷，甲多次找乡政府交涉，乡政府叫答要么你搬家，我们另给你划拨宅基地，要么就维持原状。理由是乡办企业在自己使用的土地上建房、排水，这是乡办企业的权利。甲在多次交涉无果的情况下，其17岁的儿子乙将乡办企业的运货车车胎捅破，致乡办企业的货物无法运出，乡办企业将其起诉到法院。

思考问题：

1、乡办企业是否侵犯了甲的权利，如果侵犯，侵犯了哪些权利？

2、如果乡办企业提起诉讼时，乙已经年满18周岁，乡办企业的损失应该由谁承担，为什么？

3、如果甲购买了房地产开发商一套商品房，在甲购买该商品房前，开发商曾以广告形式将小区的总体规划和设计方案公之于众，在总体规划和设计方案中，商品房的前方设计建一个绿茵足球场，但后来开发商却在此修建了垃圾场。甲以开发商的行为违约为由向法院提起诉讼，房地产开发商以广告不构成要约为由进行抗辩。甲的诉讼请求能否得到满足，为什么？

4、如果房地产开发商将房前的绿茵足球场改建为垃圾场经过了城建部门的批准，甲的诉讼请求能否得到满足，为什么？

案例2.甲乙夫妻二人共有油画1幅，某日甲到四川出差时随手带走此画，并以6000元的价格售于丙，甲、丙二人钱货两清。乙不知道甲已经将此画出售给丙，故乙又在西安将此画售于丁（丁以前见过此画），并约定价款为6500元。在丁去广州取款时甲出差归来，乙方知甲将此画已经出售给丙，并且已经交付。10日后丁携款来到西安取画，乙将此情告知丁，丁坚决不同意，要求乙交付名画、支付违约金和赔偿损失（如交通费、误工费、住宿费、精神损害赔偿费）。在此期间，丙找到甲，要求退画退钱，理由是该画轮廓不清楚。甲坚决不同意退画退钱。

思考问题：

1、乙丁之间签订的油画买卖合同是否成立，如果成立，是否有效？

2、丁的诉讼请求能否得到满足，为什么？

3、甲丙之间的买卖合同是否成立，如果成立，是否生效？

4、丙能否取得该幅油画的所有权，如果可以，其取得的依据是否为甲丙之间签订的买卖合同，如果不是，是什么？

5、如果甲将夫妻共有的房屋出售给丙，丙能否以善意取得为由主张房屋的所有权，为什么？

6、丙能否以该幅油画轮廓不清楚为由要求退画退款，为什么？ 教学环节五：总结本专题内容，布置作业

项目三 用益物权

教学环节一：通过组织同学讨论引入项目内容

讨论：山东哪里有金矿？对于金矿是否可以自由探测和开采？金矿所有权是国家、集体还是私人的？

教学环节二：通过组织同学讨论引入项目内容

一、土地承包经营权

以媒体比较多的地方政府违法强征农民土地为例，并结合学生高中阶段所学有关农业知识，展开对土地承包经营权的讨论。

指农业经营者通过签订承包经营合同在集体经济组织或国家所有的土地上享有的进行耕作、养殖或放牧等利用并获得收益的权利。

（一）设立

1、承包经营合同的订立

家庭承包或其他方式承包两种方式订立

角色扮演：让学生分别以某村民身份和本集体经济组织以外成员身份拟定两份土地承包经营合同。从而从中理解土地承包经营权的设立订立方式。

2、设立

自土地承包经营合同生效时设立。

（二）内容

1、占有、使用和收益权

2、处置权

3、投资补偿权

（三）终止

1、承包期届满不愿继续承包的

2、承包地的收回或交回

3、土地的灭失

4、承包地的转让

5、土地征收

二、建设用地使用权

以天价地王为引导，开展本知识点的讲解，说明建设用地使用权的概念、特征、设立方式等。

角色扮演：试申请一块城市土地的建设用地使用权，制定申请表等。

（一）概念与特征

建设用地使用权，是指权利人依法在国有土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。

1．建设用地使用权的客体原则上为国有土地。

2．建设用地使用权的内容利用土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

3．建设用地使用权的多层次性。4．建设用地使用权的设立原则上须为有偿，但国家机关用地、军事用地等也可通过无偿划拨的方式取得。

5．建设用地使用权具有流通性。6．建设用地使用权有期限性。

（二）设立 1．出让与划拨

国有土地上，建设用地使用权的设定有两种方式，即出让和划拨。2．登记

建设用地使用权的设立，《物权法》采取了登记生效主义。第139条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。”

（三）内容

建设用地使用权人享有以下权利： 1．占有、使用和收益权。

2．获得所营造之建筑物的所有权。3．处分权。

4．提前收回时获得补偿的权利。

（四）消灭

建设用地使用权期间届满；建设用地使用权期间届满前，收回该土地；因土地灭失而消灭。

三、宅基地使用权

在讲解建筑物区分所有权时，已经让学生绘制过自家住宅地图，农村学生在绘制的地图中所用土地即为宅基地使用权。根据所绘制地图，让学生课堂开展宅基地使用权现状讨论。

（一）宅基地使用权的概念与特征

宅基地使用权，是指权利人依法得在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施的权利。

1．宅基地使用权的主体为农村集体经济组织的成员 2．宅基地使用权的客体为集体土地 3．宅基地使用权取得是无偿的

4．宅基地使用权的内容是为依法建造、保有私人住宅之目的而对土地加以占有和使用。对土地的利用有限制，任何人不能逾越这一目的。

(二)宅基地使用权的设立

《物权法》第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”根据《土地管理法》及相关

规定，宅基地使用权的设立须遵循以下程序：申请人提出申请，土地所有人同意，行政审批三个步骤。

根据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

(三)宅基地使用权的内容 1．为建造住宅而使用宅基地 2． 保有所建造住宅的所有权 3．有限处分权

4．被征收、征用时的补偿请求权(四)宅基地使用权的终止

《物权法》第154条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”

四、地役权

角色扮演：试制定一份地役权使用合同。

（一）概念

指为了自己土地之利益而使用他人土地的权利。

特征：存在于他人不动产之上、以限制供役地的所有权或使用权为内容的他物权、可为有偿或无偿、从属性、不可分性。

（二）设立

1、地役权合同当事人 供役地权利人和需役地权利人

2、内容

目的方法、期限、费用等

3、登记：地役权自地役权合同生效时设立。

（三）内容 1．地役权人的权利

（1）地役权人有权依地役权设立的目的及范围使用供役地（2）地役权人有权实施附随的必要行为。（3）行使基于地役权的物上请求权的权利。

2．地役权人的义务

（1）支付费用和赔偿金的义务。（2）地役权人在地役权消灭时恢复原状的义务。

（四）消灭

1．地役权的消灭原因

（1）供役地被征收。（2）地役权存续期间届满和约定事由发生。（3）供役地权利人解除地役权合同。（4）土地灭失。（5）目的不能。

2．地役权消灭的效果

地役权消灭，双方的权利和义务也归于消灭。已经登记的地役权消灭后，应办理注销登记，地役权人负有协同供役地权利人注销地役权登记的义务。地役权人占有供役地的，地役权消灭后，地役权人负有占有返还义务。地役权人在供役地上有设置物的，负有回复原状的义务。

教学环节三

训练巩固

李某在县里有临街房屋12间，是祖遗房产。因为李某是孤寡老人，长期以出租房屋为生。1986年该县食品公司因扩大营业用房，便主动找李某协商要求买房，李某未同意。以后县食品公司又提出要求典当房屋，李某开始不同意，后经人说和，双方达成了房屋典当协议。协议规定：“李某愿将12间房屋出典给县食品公司，典价4.2万元，典期无限，立约为凭”。双方在协议上签字盖章。1998年，其中三间房屋因年久倒塌。2000年，该地段因城市规划为金融区，房价猛涨。李某要求回赎，但在三间房屋倒塌的损失和回赎价格上发生争议。

请问：

李某与县食品公司之间确立的是什么法律关系？请谈谈你对本案的处理意见。

各组分析讨论，代表发言，教师总结提高 教学环节四：总结本专题内容，布置作业

项目四 担保物权

教学环节一：情景导入，提出任务，分组讨论。

刘某向银行贷款50万元，其朋友宋某将自己的住房一套抵押给银行为刘某做担保，后刘某无力偿还贷款，银行要求对宋某房屋进行拍卖，后拍卖所得60万，银行主张担保范围为55万元，其中贷款本金为50万，利息为5万元，要求全部从房屋拍卖所得的60万元中清偿。宋某提出其只对50万本金负责，利息部分不承担担保责任，问应如何处理？

以生活中贷款买房为例，对担保物权的功能进行讲解，进一步形象化担保物权理论知识，激发学生对担保物权的认识和理解，达到能判断担保是否有效、担保合同如何签订等教学目的。

教学环节二：结合案例及生活实际讲解担保物权的相关知识。

一、抵押权

以贷款买房向银行抵押贷款为引导案例，让学生讨论抵押权的设立、登记、抵押权实现等问题，进行角色扮演，同时制作相关文书合同，让学生对抵押权有更形象的认识和理解。

（一）概念

（二）抵押权的设立

1、以合法的抵押物设定抵押

2、签订抵押合同：不得“流押”

角色扮演：试制定一份自然人甲与银行乙的抵押合同

3、抵押登记：不动产应办理登记，抵押权自登记时设立；特殊动产抵押权自抵押合同生效时设立，未经登记，不得对抗善意第三人。

（三）抵押权的效力

（四）抵押权的实现

实现条件和方式：条件为债务履行期间届满，债务人不履行债务；二为发生了当事人约定的实现抵押权的情形。方式为协议方式和请求法院拍卖、变卖或诉讼两种情形。

抵押权实现的顺序：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

二、质权

（一）动产质权

1、概念

指为担保债务的履行，债务人或第三人将其动产移交给债权人占有的，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现质权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿的权利。

2、设立

角色扮演：试制定一份质押合同。

采取书面合同订立质权合同；质权自出质人交付质押财产时设立。

3、效力

质权人的孳息收取权、对质物使用处分的权利、妥善保管质物的义务等。

4、实现

（二）权利质权

1、标的

2、设立与实现

三、留置权

以学生修手机无钱付手机修理费为例，讲解留置权。

（一）概念与要件

指在债务人不履行到期债务时，债权人有权依照法律规定留置已经合法占有的债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利。

要件：

（1）债权人合法占有债务人动产。

（2）债权人占有的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。

（3）债务人不能履行到期债务。

（二）留置权与债权的关系

同一法律关系，但企业之间留置的除外。

（三）留置权的实现

条件：留置权人与债务人应约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或约定不明确的，留置权人应给予债务人两个月以上的债务履行期间，但鲜活易腐等不易保管的财产除外。

教学环节三：综合所学知识，在教师指导下组织模拟法庭，进行巩固训练。

实训：模拟法庭材料

2001年9月，烽火贸易公司与某铝厂订立购买铝锭100吨的合同，每吨价款16500元，由烽火贸易公司先预付80万元，余款货到后一个月内付清，并用烽火公司价值100万元的“林肯”牌小轿车作抵押，双方办理了抵押登记手续。同年10月初，烽火公司董事长冯大权驾该车去某市丌会，由于雾大，加上冯本人驾驶技术欠佳，行至

一丁字路口时与一拉沙子的东风牌大货车相撞，小轿车报废。交警部门责任事故认定书确认责任在冯一人。小轿车没有办理保险手续。烽火公司将该小轿车托运到广州某修理厂维修，修理费14万元。铝厂在交货后多次索要货款无果的情况下，诉至法院，请求依法拍卖该小轿车，用卖得的价款优先偿还其货款。与此同时，修理厂与中国工商银行省分行亦提起诉讼，请求法院拍卖该小轿车，用卖得价款优先偿还其修理费用、银行贷款。经查，烽火公司除小轿车是从工商银行贷款购买（没有设立抵押）外，剩余财产就是10台手提电脑，六张办公桌，六把椅子，共计价值约合10万元。

教学环节四：总结本专题内容，布置作业

项目五 占有

教学环节一：结合实际生活，引导学生进入项目内容

以学生借用他人物品为例，讲解占有的概念及类型等理论知识，使占有更加形象化，便于理解和掌握。

教学环节二：结合案例，分析讲解占有的相关知识

一、占有的概念

占有指人对物的事实上的管领与控制。

构成：主体可以是自然人，也可以是法人；客体为有体物，包括动产和不动产；客观要件为须对占有物存在事实上的管领力。

二、占有的保护 1．占有人的自力救济权

（1）自力防御权。占有人对于他人侵夺或者妨害占有的行为，可以以自己的力量加以防御的权利。

（2）自力取回权。占有物被他人不法侵夺的，占有人以自力从加害人处取回。

2．占有人的公力救济权

事例 甲未婚，也无其他亲人，因外出打工，将一祖传古董交由邻居乙保管。一日，丙到乙家看见该古董并趁机将该古董盗走。几日后，乙发现丙盗走了古董，随要求丙返还古董。试分析：乙的占有返还请求权的行使。

我国《物权法》第245条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”该条确认了占有人的三种请求权：

（1）占有物返还请求权。（2）占有妨害排除请求权。

（3）占有妨害防止请求权，即消除危险请求权。

三、占有人的权利和义务

（一）使用收益权

（二）费用偿还权

（三）返还占有物的义务

（四）赔偿损失的义务

教学环节三：课后作业、训练与练习（课本课后练习之外的内容

1、物权变动公式有哪些？

2、如何处理“多重买卖”中产生的物权问题

3、抵押权、质权成立的要件是什么？

4、我国国家征收中存在哪些法律问题？

五、教学反思

每次课上完之后，从教学组织方式、时间安排、学情分析是否准确等方面进行分析，及时总结经验教训，及时调整后续内容的安排。

第五篇：最高院批复以物抵债调解书能否引起物权变动效力

最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见的解读

有关部门就以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的问题征求最高人民法院研究室意见。我室经研究认为：

物权法第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。

【解读】

一、问题由来

山东某某公司与魏某某租赁合同2蚌纷一案，某某中院经审理判决魏某某于判决生效之日起十日内偿还房屋租赁费356000元。判决生效后，魏某某没有按照生效法律文书主动履行，2009年11月，该案被立案执行，某某中院根据某某公司的申请，将魏某某名下的两处房产予以查封，但在另案宋某某与魏某某借贷纠纷一案中，此双方当事人在2009年5月已经明确将上述两处房屋抵偿给宋某某，并由魏某某协助办理产权过户手续，并通过调解书的形式予以确认。故案外人宋某某在上述租赁合同纠纷案件的执行过程中，向某某中院提出书面异议，认为此房屋已通过有效法律文书的形式确认为其所有，不得对此予以查封，故请求某某中院解除查封。

一、主要争议问题

该案涉及的“以物抵债”民事调解书是否能够直接引起不动产权属变动的问题，这在理论和实践中存有不小争议，主要有肯定和否定两种意见： 肯定意见认为，此民事调解书能够引起不动产所有权的转移。理由是：(1)民事诉讼法明确规定，民事调解书生效后即发生与民事判决书同样的效力。本案调解书的达成在前，查封行为在后，故此查封裁定效力不能对抗生效民事调解书的效力。(2)物权法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”宋某某与魏某某在借贷纠纷一案中的民事调解书已经双方签收，即发生法律效力。因此，此签收之日应视为案涉房产物权已经发生了转移。

否定意见认为，此民事调解书不能直接引起不动产所有权的变动。理由：(1)民事调解协议是当事人意思自治的产物，其本质上属于协议的范畴，并不必然导致物权变动。(2)能够引起物权变动的法律文书应仅限于法院作出的形成判决，调解书并无形成判决的形成力。(3)以物抵债协议仅是双方的意思表示，其协议肉容也明确要办理过户登记手续，故其未办相应的登记过户手续，该所有权并未发生转移。

二、研究意见及其理由

经慎重研究，对于“以物抵债”的民事调解书是否能够直接引起不动产权属变动问题，最高人民法院研究室认为，物权法第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但是以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。此主要是基于以下考虑：

（一）非依法律行为发生物权变动的法理基础 物权的设立、变更、转让或者消灭，依其发生根据可以分为依法律行为而进行的物权变动，以及非依法律行为而发生的物权变动。依法律行为进行的物权变动，是指以当事人意思表示为基础进行的物权变动。此种物权变动必须遵循物权公示的一般原则才能发生效力，比如不动产的登记和动产的交付等。非依法律行为进行的物权变动，一般有如下几种：(1)因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等发生的物权变动；(2)因继承或者受遗赠而取得物权；(3)因合法建造，拆除房屋等事实行为设立和消灭物权。物权法第二十八条所规定的主要是涉及第一种情形，即基于公权力的行使而使物权发生变动的情形。在此种情形下，物权的设立、变更、转让或者消灭，并非基于原权利人的意思表示，而是在无原权利人甚至法律有意识排除原权利人意思表示的情况下发生的物权变动，这种物权变动的方式所遵循的并不是一般性的物权公示原则，而是法律的直接规定。①此依照公法进行的物权变动，由于有了公权力的介入，物权变动的状态往往比较明确，物权变动本身已经具有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，从而不必进行登记或者交付而直接生效。②

（二）可以导致物权变动的人民法院作出的生效法律文书类型

人民法院作出的法律文书包括判决、裁定、决定、调解书以及各种命令、通知等，其中判决可以分为给付判决、确认判决和形成判决。在此应当注意，并非所有人民法院作出的生效法律文书都可以直接引起物权变动，物权法第二十八条有关“因人民法院．仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的”的表述，即是此意思。一般认为，依照现行法的规定，人民法院作出的决定、命令、通知等主要解决的是诉讼或非诉程序中的程序事项，并不直接导致实体权利的变化，因此，上述法律文书并不能导致物权变动。在判决方面，只有形成判决属于能够直接引起物权变动的法律文书。所谓形成判决即是指变动或者消灭当事人之间原来存在的没有争议的民事法律关系的判决，如分割共有财产的判决。对此学界和司法实务上多无争议，在此不作赘述。但对于裁定书和调解书，则认识不一。有学者认为，调解书虽然与判决具有同一效力，但就物权变动所作的调解，尚无形成与判决同一的形成力，因此，不能直接引起物权变动。法院制作的裁定通常也不能直接引起物权变动。能够引起物权变动的裁定书，主要是指在执行程序中对不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债裁定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法释[2004] 16号）第二十九条第二款规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”

对此，我们的初步考虑是，物权法第二十八条并未具体列举有关引起物权变动的生效法律文书的类型，仍属于概括性规定的范畴，那么对于此生效法律文书的范围有赖于对现有其他法律及司法解释的规定、相关的立法背景资料、基本的物权变动法理以及当事人之间的基本利益平衡和交易安全的综合考虑。首先，依照有关立法资料，导致物权变动的人民法院判决或者仲裁委员会的裁决等法律文书，是指直接为当事人创设或者变动物权的判决书、裁决书、调解书等。例如，离婚诉讼中确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决即属于上述的设权、确权判决范畴。此类设权或者确权判决书、裁决书、调解书本身，具有与登记、交付（移转占有）等公示方法相同的效力，因而依据此类判决书、裁决书、调解书而进行的物权变动，无须再进行一般的物权公示即可直接发生效力。也就是说，可以导致物权变动的人民法院生效洼律文书必须具有直接导致物权变动的内容，但是可以包括裁定书和调解书。其次，如上所述，人民法院生效法律文书导致物权变动的法理基础在于，公权力的介入使得此法律文书所记载的物权变动具有了与不动产的登记或者动产交付相当的公示效果，从而可以防止因为物权强大的排他效力导致的对第三人权利的不测妨害而害及交易安全。对于此项内容，调解书、裁定书与判决书在本质上是共通的，因此不宜将导致物权变动的生效法律文书仅限定于形成判决，有直接导致物权变动内容的调解书和裁定书也应当包括在内。最后，民事诉讼法第八十九条第三款规定：“调解书经双方当事人签收后，即具有法律效力。”其第五十条第三款又规定：“当事人必须依法行使诉讼权利，遵守诉讼秩序，履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。”依据上述规定，调解书、裁定书与判决书在裁判后果的法律效力方面不应有本质的区别，至少在当事人之间具有相同的法律约束力、执行力和强制力。因此，我们认为，物权法第二十八条所规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书，但并非是指所有的判决书、裁定书和调解书，必须以具有直接导致物权变动的内容为限。当然，至于具体的裁定书及调解书的范围问题，由于现有法律并无明确规定，还有待于进一步研究。

由于法院的判决书、裁定书或者调解书等，所针对的只是具体当事人而非一般人，对当事人以外的第三人来说公示力和公信力较弱，因此根据物权法第三十条的规定，对于依照法院生效法律文书而享有的物权，在处分时，如果法律规定需要办理登记的，不经登记，不发生物权效力。

（一）以物抵债调解书所涉及的物权变动问题

如上所述，依据物权法第二十八条的立法意旨，因人民法院的生效法律文书等引起的物权变动，是依据公法行为进行的变动，其本身已具有很强的公示性，能够满足物权变动对排他效力的要求，从而不必进行登记或者交付即可生效。同样，依照物权法第二十八条的文义，其重点在于强调说明物权变动的时间以法律文书生效时为准，而并非旨在规定所有的生效法律文书都能引起物权变动，对于能够引起物权变动的法律文书也要根据案件的具体情况作出判断。就调解书而言，首要必备的条件就是要具有直接发生物权变动的内容。但以物抵债调解书内容只是由物抵债，而物权变动仍要进行登记和交付，即此调解书并不具有直接导致物权变动的内容。人民法院也仅是对当事人之间的以物抵债协议的内容是否合法作出判断，其公权力的介入仪体现在确认协议的合法性上，由于此调解协议并不具有直接导致物权变动的内容，也就不存在与登记或交付相同公示作用的问题。

鉴于民事调解书的本质在于对调解协议的确认，而以物抵债调解协议作为协议的一种，其本质属于债的范畴，此协议所产生的直接后果是一方当事人取得要求移转抵债物所有权的请求权，另一方当事人则负有移转此抵债物所有权的义务，即要将动产的抵债物进行交付，将不动产办理过户登记。这时创设物权仍要按照依法律行为导致物权变动的规则进行。在调解书生效后，仍要当事人持调解书办理交付和过户登记，抵债物方发生物权变动。负有履行义务一方的当事人未履行交付或登记过户的义务，另一方当事人可以申请法院强制执行。在本案中，如果魏某某不履行此抵债协议，宋某某即可向法院申请强制魏某某履行交付和办理过户登记的义务。但在双方当事人未办理相应的登记过户手续时，案涉房屋的所有权并未发生转移。