关于起草《关于进一步理顺市区物业管理体制促进社区建设发展的实施意见》的情况说明

第一篇：关于起草《关于进一步理顺市区物业管理体制促进社区建设发展的实施意见》的情况说明

关于起草《关于进一步理顺市区物业管理体制促进社区建设发展的实施意见》的情况说明

一、文件起草的背景

建市以来，我市的物业服务行业得到了长足的发展，物业服务领域不断延伸、服务水平不断提高，物业服务市场日益活跃。但由于大部分街道、社区居委会对物业管理职责认识不足，原属其管理的一系列社区居民工作，因在城市化

进程中一旦居民区被改造成为新型住宅小区，社区的日常工作就无人管理，我市现行单

一、脆弱的物业管理体制弊端日益显现出来，如邻里之间矛盾纠纷、违章搭建、小区内噪音与油烟污染、治安管理、计划生育管理、物业管理费的拖欠和服务质量的投诉等，这些问题在一定程度上阻碍了我市物业服务行业的持续、健康、稳定发展。同时，大量高品质小区的投入使用也对物业管理提出了更高要求。因此，建立新的物业管理体制，理顺物业管理关系，成为规范我市物业服务市场、维护社会稳定、打造和谐社区的必然选择。

二、文件出台的过程及依据

为了解决我市物业管理体制中存在的问题，我局多次到淮安、徐州、南通、盐城等城市深入调研，在广泛学习兄弟城市成功经验基础上，认真剖析当前市区物业管理体制中存在的问题，探索一种和谐、有效、稳定的物业管理新体制，并于8月24日向市政府上报了《关于进一步理顺市区物业管理体制的调研报告》。

调研报告得到市委、市政府高度重视，缪市长和徐市长分别在8月31日签署意见，并委托田市长在9月6日晚上召集宿豫区、宿城区、市经济开发区、湖滨新城开发区、苏宿工业园区、规划、城管、工商、公安、物价、园林、环保等部门对理顺市区物业管理体制工作进行专门会办。我局还召开部分街道办和社区居委会座谈会，广泛征求意见，基层组织对新体制方案十分赞成。《意见》起草的文件依据有：

1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）

2.《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）

3.《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房［2003］131号）

4.《江苏省物业管理条例》（2003年10月25日，省十届人大常委会第六次会议修正）

三、主要内容：

《意见》强化了加强属地管理职能，明确了相关机构责、权、利，要求建立“两级政府，三级管理，五区联动，条块结合，以块为主”的物业管理新体制。重点内容汇报如下：

（一）市级物业管理行政主管部门职责

制定物业管理规章、制度、行业规范等指导性文件；指导开展物业管理区域创优达标、维修基金的保管和使用、资质年检和从业人员信用管理、物业管理（社区）用房验收等工作；组织物业服务行业调研、业务培训与学习交流工作；依法核定物业服务企业资质等级。

（二）区级物业职能部门职责

负责辖区内物业服务企业资质等级初审工作；组织住宅小区技防设施等基础配套设施承接验收；接待并监督有关物业管理的投诉和信访工作；负责接待辖区内精品城市创建、绿化检查等物业管理考评工作；具体负责辖区内的维修基金归集、保管和使用监督。

（三）社区居委会物业管理的职责

负责属地居民小区物业管理工作，接受各专业行政主管部门的监督指导；对物业服务企业资质等级初审、年检和从业人员信用管理签署意见；对辖区内物业维修基金的使用进行监督管理；负责辖区物业管理和投诉受理调处工作。

（四）业主委员会的职责

监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；执行业主大会的决定和业主大会授权其作出的决定；协助社区居委会和物业公司做好投诉、信访的调处工作，做好相关政策解释工作。

（五）物业服务企业的职责

设立投诉窗口、投诉电话、妥善处理各类投诉；积极主动地参与社区的各项工作；利用企业人力和技术上的优势，协助搞好社区服务中心站（点）的建设和管理，协助社区党组织开展工作。

（六）各专业行政主管部门的职责

物业管理涉及到政府各个专业行政主管部门，需要各部门密切配合，通力协作，才能形成“部门联动、齐抓共管”的局面，如：规划部门负责对物业管理（社区）用房和公建配套用房规划方案审批；建设部门负责组织对房地产项目的竣工验收备案，加强对下一级政府部门的物业管理工作进行业务指导；城管部门负责依法对小区排放噪音、油烟污染、违章搭建等行为以及违反《住宅室内装饰装修管理办法》的有关行为进行查处。

第二篇：贯彻《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》的实施细则

贯彻《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》的实施细则

市区各区政府（管委会），各有关部门、单位：

为了认真贯彻落实《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》，加强我市社区物业管理工作，建立健全社区物业管理工作体系和监管网络，进一步推动我市物业管理市场健康持续的发展，制订如下实施细则:

一、健全社区物业管理工作体制

健全市房产主管部门监督管理、各区政府（管委会）属地负责、街道（乡镇）具体组织、社区居委会协助落实、相关职能部门密切配合的工作体制，形成上下整体联动、社会齐抓共管的工作机制，共同推进市区物业管理工作。

1、市区物业管理联席会议制度

市房管局根据区级机构的建议及市政府的指示，配合市政府相关领导，召集公安、城管、规划、建设、环保、国土、财政、物价、工商等相关部门和各区政府（管委会）参加联席会议。联席会议主要会商区级机构无法处理解决的物业管理重点工作，协调推进条块协作，研究提出重大政策建议。联席会议根据工作需要不定期召开。

2、区、街道（乡镇）、社区三级工作体制

各区政府（管委会）建立物业管理工作领导小组，确定专门机构承担物业管理监管职责；

各街道（乡镇）在区政府的领导和市、区物业管理部门的指导下，具体组织辖区物业管理工作，明确分管领导具体负责，建立物业管理办公室，配备2-3名专职人员，落实相关工作经费，加强沟通联系，协调解决社区物业管理的具体问题；

各社区协助街道（乡镇）和区物业管理部门做好辖区内物业管理的落实工作，明确1名社区干部具体负责。

3、市、区、街道、社区四级投诉体系

市、区物业管理部门、各街道（乡镇）、各社区分别设立社区物业管理工作投诉点。此外，物业服务企业在各小区办公室设立投诉点，有条件的小区业主委员会在业主委员会办公室设立投诉点。各级投诉点建立投诉受理制度，设立专门的公开投诉电话，安排专门工作人员接受并解决业主和居民群众反映的投诉事项。投诉人向业主委员会、物业服务企业投诉后，对处理情况不满意的，可向社区、街道（乡镇）、区、市设立的投诉点逐级申请复核。各级投诉点在受理投诉后，及时调查处理。

4、社区物业管理工作考核机制

社区物业管理工作实行三级考核，即市考核区，区考核辖区街道（乡镇），街道（乡镇）考核辖区范围内社区。具体考核办法另行制订。

二、规范新建商品房前期物业管理

1、前期物业管理市场化

住宅物业规模在3万m以上（含）、非住宅物业规模在1万m以上（含）的新建商品房项目，采用公开招标的方式选择有资质的物业服务企业实行市场化的前期物业管理；投标人少于3个或者住宅物业规模在3万m以下、非住宅物业在1万m以下的，在充分听取区物业管理部门的意见，经市物业管理主管部门批准后，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

前期物业管理招投标工作由开发建设单位组织实施，市房管局会同项目所在地的区物业管理部门和相关街道共同进行指导监督。

前期物业管理单位落实后，须签订《前期物业服务合同》并制订《临时管理规约》，并在领取商品房预（销）售许可证之前报送市及区物业管理部门。

开发建设单位投资的物业服务企业不得参与本单位商品房开发项目的前期物业管理投标和协议应聘。上被市、区物业管理部门评为不合格的物业服务企业，不得参与本前期物业管理项目的投标和协议应聘。

2、前期物业管理内容明示

开发建设单位在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示并予以说明，与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，将《前期物业服务合同》在销售点明示。

3、业主共有物权明确

前期物业管理招标文件以及《前期物业服务合同》须明示属于全体业主产权的物业管理用房以及其他配套用房的面积与具体方位，并在商品房屋交付时移交给前期物业管理单位和相关管理部门，未经验收合格或者物业配套用房未落实的，不予办理房屋产权初始登记手续。

4、前期物业管理责任落实

建立前期物业管理开办费、物业服务履约保证金制度。前期物业管理开办费和物业服务履约保证金的最低标准均为：项目规划总建筑面积在10万平方米以下的为0.8元/m，10万平方米以上的每增加1万平方米开办费（或履约保证金）增加0.5万元。前期物业管理开办费、物业服务履约保证金在签订《前期物业服务合同》前分别支付。

前期物业管理开办费由开发建设单位支付，交前期物业服务单位管理，实行专款专用，主要用于添置前期物业管理的有关服务设施以及首届业主大会成立的筹备经费，业主大会、业主委员会成立后，开办费帐目、余款以及购置的固定资产连同银行活期利息，由前期物业服务单位移交给业主委员会。2222

2物业服务履约保证金由前期物业服务单位支付，汇入物业管理主管部门指定帐户实行集中管理，主要用于前期物业服务单位非正常撤出后遗留问题的处理（预收取的物业服务费以及物业服务企业与业主的其他债务往来由当事人双方结算，不得在履约保证金中处理）。《前期物业服务合同》正常解除，物业服务履约保证金经业主委员会同意、物业管理主管部门核准后，连同银行活期利息一并退还。

三、加强对物业管理行业的监管

1、物业服务企业资质管理

新设立的物业服务企业在规定期限内向市行政审批中心房管局窗口申请办理资质核定，符合条件的核定为三级资质，设一年暂定期。暂定期满后物业服务企业无物业管理项目的，资质取消；有物业管理项目的申请办理资质核定。在申请之日前一年内物业服务企业有《物业管理企业资质管理办法》第十一条规定的十三项行为之一的，不予批准其资质核定。企业行为的认定充分听取服务项目所在地的区物业管理部门的意见。

市、区物业管理部门通过加强对物业服务企业的监督检查，进行资质复核。对无物业管理项目等已不符合原资质条件的企业，取消其原有资质。对以欺骗手段取得资质证书的、将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的、挪用住宅专项维修资金情节严重的企业，吊销其资质证书。

区物业管理部门发现或受理举报物业管理违法行为，取证核实后向市物业管理主管部门提出书面处罚建议，市物业管理主管部门依法查处。

2、市场准入管理

区物业管理部门和街道（乡镇）、社区指导业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业，并加强对物业服务企业履约情况的监管。

3、日常监管考核

街道（乡镇）、社区会同物业主管部门定期组织对物业服务企业服务质量的检查考评和业主满意度测评，指导、监督物业服务企业的服务行为。

市、区物业管理部门会同行业协会建立健全物业服务企业信用档案，建设数字化、网络化监管平台，实现资源信息共享，提供广大业主查询参考。

四、科学指导业主自治

1、健全业主自治组织

街道和区物业管理部门要及时指导、督促入住率已达50%以上的物业项目成立业主大会，选举产生业主委员会。

分期建设的物业项目，已交付区域入住率已达50%以上的，可先行成立业主大会，选举产生业主委员会，并按照项目总规模确定业主委员会总人数，预留后期项目的业主委员会委员名额。

2、建立激励和约束机制

各区、街道可建立业主委员会奖励基金，对积极发挥协调沟通作用、监督协助物业服务、督促业主遵规守法履行义务、依法维护权利、合理解决问题等工作出色的业主委员会进行奖励；对不能很好履行职责的业主委员会，指导业主大会进行改选或换届。

3、指导培训

市物业管理协会会同市物业管理主管部门开展分类培训活动，分别对各区物业管理机构人员、各街道（乡镇）干部、社区工作人员、业主委员会成员以及物业服务人员进行法律、法规、政策和业务培训，提高业主自治能力和物业管理相关人员的工作水平。

五、合理引导物业管理消费

1、价格指导

物价部门适时出台的物业服务定价成本监审制度、普通住宅小区物业服务等级收费指导价格等政策，市、区物业管理部门进行及时广泛宣传，引导业主合理消费。

2、合同约束

业主购房时，认真阅读并了解《前期物业服务合同》和《临时管理规约》内容，理性选择消费。业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，要明确各自的权利、义务和责任。

3、合理确定服务价格和收费方式

物业服务企业要按规定合理测算服务价格，结合物业区域特点和业主消费取向，采取包干制、酬金制或菜单式等多种服务价格收取方式，新建物业项目要积极推广电子门卡收费方式。

4、及时妥善化解收费矛盾

对收费矛盾的化解，物业服务企业要及时有效，尽量依靠业主委员会、社区居委会等机构调解，也可通过仲裁、法院诉讼等多种渠道解决，不要积累矛盾，更不要通过降低服务、非法用工等来回避风险。社区要充分发挥机关、事业单位工作人员在和谐社区建设中的模范带头作用，多宣传好人好事，对拒交物业服务费的，社区、业主委员会可通过业主单位进行协调。

市物业管理协会要探索建立“物业管理行业调解机制”。

六、加强专项维修资金管理

1、专项维修资金归集监督

市物业管理中心规范操作流程，指导、监督开发建设单位按规定标准及时交存专项维修资金。

2、专项维修资金使用监管

对市房管局代管的专项维修资金，市、区物业管理部门指导物业服务企业和业主委员合理使用，确保专款专用；区物业管理部门、街道（乡镇）要指导社区，对未建立业主委员会或业主委员会自行管理的区域使用专项维修资金情况进行监督、见证。

业主大会自行管理专项维修资金的，业主委员会依据业主大会依法通过的使用方案审核同意，并报市、区物业管理部门备案。

3、建设保修责任落实

房屋开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围承担相应的物业保修责任，并负责处理在开发建设和销售环节中造成的遗留问题。区物业管理部门和街道（乡镇）依法加强监督管理，及时调处有关矛盾纠纷，并可会同建设主管部门研究尝试房屋质量保修金代管与业主监督制度。

七、加强和谐物业管理宣传

市、区物业管理部门以及街道（乡镇）、社区围绕“爱我家园，和谐物管”这个主题，组织以《物权法》、《物业管理条例》以及《市政府关于进一步加强市区社区物业管理工作的意见》等为重点内容的物业管理系列宣传，引导广大市民树立正确的物业服务消费理念，支持参与物业管理活动，及时缴纳物业服务费用，自觉维护社区公共秩序，营造和谐的物业管理环境，共同创建美好家园。

二〇〇九年四月二十八日

第三篇：关于促进社区建设完善社区服务的实施意见

关于促进社区建设完善社区服务的实施意见

（2009年11月16日）

为进一步推进和谐 建设，提升社区建设、管理和服务水平，根据市政府《关于加强和改进社区工作的意见》（济政发〔2006〕48号）和市委办公室、市政府办公室《关于加快新型农村社区建设的实施意见》（济办发〔2009〕14号）文件精神，现就促进社区建设、完善社区服务提出以下实施意见：

一、指导思想、基本原则和工作目标

（一）指导思想。以邓小平理论、“三个代表”重要思想和党的十七大精神为指导，全面贯彻落实科学发展观，以构建和谐 为目标，以“融合、创新、发展”的园区文化为引领，牢固树立共建共享发展成果和“大社区”理念，坚持“集中规划、合理布局、因地制宜、分类推进”的原则，城市社区按照“网格化”管理模式，农村社区按照合理的辐射半径，科学合理地规划新型社区建设，力争用3年的时间实现社区服务全覆盖，积极探索“数字化社区”建设的新路子，努力打造 新型社区建设的特色示范品牌。

——推进以社区事务受理、社区文化、社区卫生为代表的三大中心建设，强化信息化服务功能，创新社会化服务方式，建立面向社区群众形式多样、主体多元、便捷高效的社区服务体系，实现群众得实惠。

——完善政府的统筹协调、部门间工作协同和信息互通机制，有效解决社区管理和群众生活中的突出问题，促进群众安居乐业，实现管理出实效。

——加强社区协同和公众参与，促进社区成员各得其所、各尽所能、各展所长，形成和谐共处的社区氛围，实现基层有活力。

——健全社区体制机制，强化政府社会管理和公共服务职能，落实社区设施、财力、信息化等支撑，实现社区工作有保障。

二、集中示范共建，实现新型社区全覆盖

（一）科学规划，综合开发。高起点编制新型社区建设规划，与城镇总体规划、土地利用总体规划、合村并点建设等紧密结合，综合考虑产业支撑、交通条件、生态宜居、历史沿革、生产习惯、服务半径等方面因素，科学选址布局，做到同步规划、同步建设。新型社区建设必须以优化土地资源配置、强化集约节约用地、实现以地生财兴业、提高居民生活质量为目标，把农村住房建设和危房改造、新农村示范村建设、压煤区搬迁建设等统筹纳入新型社区建设，实施规模开发。农村社区按照辐射半径2公里，城市社区按照网格化规划，集聚人口一般要在10000人以上。

（二）政策推动，多元投入。按照“两个集中”的原则统筹新

标准，确保社区服务设施总面积不低于2000平方米。优先配置落实居民安居乐业所需的紧缺设施，在社区服务中心统筹建设社区事务受理、社区文化、社区卫生三大服务中心设施，配套满足公益性、中介性服务需求的基础性和经营性便民服务设施。整合社区公共服务资源，采取低偿购买、低租金租赁等办法盘活存量闲置资源，按照社区所需、群众所求、单位所能的原则，采用政府购买服务、市场分担风险、社区参与管理的办法，集聚社区综合设施功能，为居民提供最大限度的服务。

三、以民生需求为导向，加强社区基本服务

（一）健全社区事务受理服务。建立社区事务受理服务中心，具体承接社区基本政务服务及公共服务。凡与群众基本生活和保障密切相关的社会救助、社会保险、党群服务、医疗卫生、计划生育、劳动就业、廉租住房受理、法律咨询等事项，实行综合服务大厅“一门式”集中受理。完善社区事务受理服务工作机制，合理设置窗口、优化工作流程，加强信息共享和工作联动，实现服务事项按大类归口受理，逐步实行一口受理。推进社区事务受理服务标准化，实行基本服务事项、办事流程、建设规范、标识标牌、管理软件和评估体系等运行机制和管理模式的规范统一，实现“一站式”服务、“一门式”受理。探索社区数字化服务，逐步实现“一网式”查询和“一号式”咨询。

（二）发展社区文化服务。建立社区文化中心，结合区域特点，因地制宜建设图书阅览室、健身室、棋牌室等场所，落实文

的内容、价格和从业标准。充分挖掘社区资源，开展幼儿园、邮政通信、金融保险、餐饮娱乐、老年服务等便民服务。

（五）加强社区社会福利服务。加快建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的社会福利服务网络，为社区居民提供助餐、助洁、助急、助行、助医等服务。发展规模适度、经济型的社区养老机构以及日间照料服务机构，广泛动员社区志愿力量，对独居老人开展结对关爱服务。做好社区“三无”对象、“五保”人员、重点优抚对象的保障服务；完善社区残疾人“助听、助明、助行”三项服务和“阳光之家”康复工程；做好孤残儿童家庭寄养和成年孤儿回归社区工作。

（六）推进社区就业和救助服务。健全就业与社会保险、社会救助之间的联动机制，引导失业、协保人员和农村富余劳动力积极就业；开展个性化的就业服务和指导，鼓励和支持社区创业。落实零就业家庭和困难人员就业援助，加强对失业人员和城市居民最低生活保障对象的动态管理，做到“应保尽保”。健全社区互助保障制度，采取社会捐助、政府资助筹资及民间组织运作的办法，强化对突出困难群众的“二次救助”；加快发展社区慈善事业，完善经常性社会捐助。

（七）健全社区服务联动机制。充分发挥行政机制、互助机制、志愿机制和市场机制作用，采用有偿、低偿、无偿等方式，为社区群众提供多样化、个性化服务。实行政府购买服务、社会化运作等方式，对社区公益性服务和社会力量兴办的微利性服务

（三）推进社区安全管理。健全治安综合治理的社会动员、预警、应急工作机制。强化源头预防。对社区内服刑人员、刑释解教人员以及有不良行为青少年等人员，开展教育感化、帮困解难、心理咨询等服务。结合社区消防、减灾、防疫等活动，开展经常性、群众性的安全、急救等知识、技能的培训，增强居民风险防范意识和善后处置能力。开展“平安社区”创建活动。按照社区人口情况合理设置社区警务室，划片包区，协调联动，实施社区警务战略；挖掘和利用社区资源，建立集治保、巡逻、普法、调解、帮教“五位一体”的治保组织，形成人防、物防、技防相结合的社区防范机制和监控网络；加强群防群治队伍建设，组织以社区保安、联防队员为主，社区居民为辅，专职和义务相结合的巡逻守望、“联户联防”、“联楼联防”活动。

五、增强基层活力，促进社区和谐

（一）健全党建组织网络。按照“一社区一支部”的原则建立健全社区党组织，选好配强社区党组织书记。驻社区单位党员既要接受单位党组织管理，也要积极参加社区党组织的活动。设立流动党员服务站（点），加强对外来流动党员的教育管理。建立社区党建联席会议制度，定期召开由驻区各部门、企事业单位党组织参加的社区党建联席会议，共同研究、解决社区党建工作有关事宜。充分发挥工会、共青团、妇联等群团组织联系社区居民的桥梁纽带作用。

（二）加强社区居委会建设。社区居委会按照资源合理配置、会组织的社会化服务功能、物业管理的专业化服务功能，组织发动各方力量，搞好社区共治，通过建立党员议事会、居民代表会议、社区听证会议、社区情况通报等制度，积极反映各方利益诉求，广聚民智民力，定期进行议事、协商、监督、评议。积极开展和谐社区共建活动。驻区单位积极参与社区建设，实现社区资源开放、共享。动员和组织驻区单位和社区居民积极参与创建文明社区活动，营造“共商社区事务，共享社区资源，共建社区家园”的良好氛围。

六、加强统筹和领导，推进社区建设

（一）加强对社区工作的领导。区、镇（街道）成立新型社区建设指导委员会，实行联席会议制度，强化对社区工作的指导，协调处理社区建设工作中的重大问题，推进社区建设和发展。把社区工作的目标任务、发展规划、实施计划纳入国民经济和社会发展规划及城市发展总体规划，有计划、有步骤地推进各项社区工作。

（二）完善社区公共财力保障机制。加大对社区建设和社区服务的投入，建立以区、镇办为主体的社区财力保障机制。规范设置预算科目，实施预算管理。优化镇办支出结构，强化专项资金审计监督。制定扶持引导政策，吸引社会资金参与社区建设和服务。鼓励开发商等实体企业和单位投资兴建社区，对与社区公益性建设有关的捐赠，以及参与社区公益性建设活动的企事业单位、公益性非营利社会组织等，给予有关优惠政策。

主题词：社会事业

社区建设

意见

2009年10月

日印发

第四篇：市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平的实施意见（定稿）

市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服

务管理水平的实施意见

为进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平，结合工作实际，提出如下实施意见：

一、加强舆论宣传，营造良好氛围

市各主流新闻媒体要不断加大物业服务管理法规的宣传力度，积极宣传物业服务在优化社区环境、提高居民生活质量、保障社会安定、促进居民房产保值增值等方面的重要作用，引导居民正确认识自身的责任、权利和义务，树立“花钱买服务”的消费理念，增强主动缴费意识。

二、推广住宅小区“三位一体”物业服务协调机制

在市区住宅小区全面推广建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”服务协调机制，由社区居委会牵头，按照一定的规则和工作制度三方协作、各司其责、相互支持，共同做好住宅小区物业服务工作。

三、增加住宅小区经营、管理用房配套比例

新建住宅小区按照小区总建筑面积7‰的标准落实物业用房，规模较小的，不得低于100平方米；按3‰的标准落实社区配套用房；按不高于2%的标准配套建设商业配套设施。集体土地房屋拆迁安置住宅小区配建2%—5%的配套服务设施（产权归拆迁安置小区所在地政府所有，不得出售），经营收益用于弥补小区物业服务经费缺口。

四、建立住宅小区物业服务收费联动机制

市物价和物业管理行政主管部门每年公布一次市区普通住宅公共服务收费指导价标准。

对已入住的普通商品房住宅小区，当物业公共服务收费指导价标准调整时，物业服务企业在履行相关程序并报经区物业服务行政主管部门和市物价部门备案后，可按与服务标准相对应的新标准进行收费。新建尚未入住的普通商品房住宅小区，按照前期物业服务协议的约定，在小区交付使用时，可直接对照物业服务企业进入时相应的普通住宅公共服务收费指导价标准收费。

对非普通商品房住宅小区，放开物业服务收费。

新建住宅小区根据市物价和物业管理行政主管部门每年公布的市区普通住宅公共服务收费指导价，通过公开招投标方式确定物业服务收费标准，形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。

五、规范住宅小区停车位管理

利用价格杠杆作用，引导业主优先使用住宅小区内地下停车泊位。充分利用小区内的人防设施、小区道路等增设停车泊位。可先在部分停车泊位矛盾突出的小区，在经过区物业服务行政主管部门及市物价部门备案后，试点放开小区停车收费标准，允许经小区业主委员会同意，通过定期公开竞拍或摇号等方式合理配置公共车位使用权，收取的费用为全体业主所有，扣除管理成本后，用于公共设施维护和弥补公共物业服务费的不足。

六、开展考核评比，落实责任追究制度

由市房管部门牵头组织开展市区住宅小区物业服务管理工作评比创优活动，对各区、街道（乡镇）、社区和物业服务企业工作情况进行考核评比。市政府将对工作表现突出的部门和单位予以表彰。按照“谁负责、谁处理”的原则，由市各相关部门按照职责分工对住宅小区内的各类问题及时进行处理，对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或造成严重后果的，按照相关规定追究相关领导和工作人员责任。

二○一一年三月三十日

第五篇：市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平的实施意见

市政府办公室关于进一步提升市区住宅小区物业服

务管理水平的实施意见

广陵区、维扬区、邗江区人民政府，市各有关部门（单位）：

为进一步提升市区住宅小区物业服务管理水平，结合工作实际，提出如下实施意见：

一、加强舆论宣传，营造良好氛围

市各主流新闻媒体要不断加大物业服务管理法规的宣传力度，积极宣传物业服务在优化社区环境、提高居民生活质量、保障社会安定、促进居民房产保值增值等方面的重要作用，引导居民正确认识自身的责任、权利和义务，树立“花钱买服务”的消费理念，增强主动缴费意识。

二、推广住宅小区“三位一体”物业服务协调机制

在市区住宅小区全面推广建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”服务协调机制，由社区居委会牵头，按照一定的规则和工作制度三方协作、各司其责、相互支持，共同做好住宅小区物业服务工作。

三、增加住宅小区经营、管理用房配套比例

新建住宅小区按照小区总建筑面积7‰的标准落实物业用房，规模较小的，不得低于100平方米；按3‰的标准落实社区配套用房；按不高于2%的标准配套建设商业配套设施。集体土地房屋拆迁安置住宅小区配建2%—5%的配套服务设施（产权归拆迁安置小区所在地政府所有，不得出售），经营收益用于弥补小区物业服务经费缺口。

四、建立住宅小区物业服务收费联动机制

市物价和物业管理行政主管部门每年公布一次市区普通住宅公共服务收费指导价标准。

对已入住的普通商品房住宅小区，当物业公共服务收费指导价标准调整时，物业服务企业在履行相关程序并报经区物业服务行政主管部门和市物价部门备案后，可按与服务标准相对应的新标准进行收费。

新建尚未入住的普通商品房住宅小区，按照前期物业服务协议的约定，在小区交付使用时，可直接对照物业服务企业进入时相应的普通住宅公共服务收费指导价标准收费。

对非普通商品房住宅小区，放开物业服务收费。

新建住宅小区根据市物价和物业管理行政主管部门每年公布的市区普通住宅公共服务收费指导价，通过公开招投标方式确定物业服务收费标准，形成“以质论价、质价相符、合同约定”的收费体系。

五、规范住宅小区停车位管理

利用价格杠杆作用，引导业主优先使用住宅小区内地下停车泊位。充分利用小区内的人防设施、小区道路等增设停车泊位。可先在部分停车泊位矛盾突出的小区，在经过区物业服务行政主管部门及市物价部门备案后，试点放开小区停车收费标准，允许经小区业主委员会同意，通过定期公开竞拍或摇号等方式合理配置公共车位使用权，收取的费用为全体业主所有，扣除管理成本后，用于公共设施维护和弥补公共物业服务费的不足。

六、开展考核评比，落实责任追究制度

由市房管部门牵头组织开展市区住宅小区物业服务管理工作评比创优活动，对各区、街道（乡镇）、社区和物业服务企业工作情况进行考核评比。市政府将对工作表现突出的部门和单位予以表彰。按照“谁负责、谁处理”的原则，由市各相关部门按照职责分工对住宅小区内的各类问题及时进行处理，对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或造成严重后果的，按照相关规定追究相关领导和工作人员责任。

二○一一年三月三十日