浅谈提高物业管理人员综合素质的重要意义2008.9.30

第一篇：浅谈提高物业管理人员综合素质的重要意义2008.9.30

关于提高物业管理人员综合素质的思考

（姓名：侯艳梅、年级：2007届物业管理专业、学号：073030159）

摘要：本文主要从提高物业管理人员的综合素质意义入手，深入剖析当前物业企业从业人员中存在的问题及原因，并根据对这些原因的归纳总结，分别从各个方面具体有针对性地提出这些问题的解决方案，以期引起业界的共鸣并在物业企业管理中得到完善，共同促进我国物业管理企业的发展繁荣。

关键词：物业管理、人员、素质

所谓物业管理，就是指物业管理企业接受业主委托，依照合同约定对物业和相关附属设施进行维修养护，对它周围的环境和公共秩序进行管理，并且对业主提供一系列相关服务。物业管理不仅能延长物业的使用寿命，使其保值增值，而且在改变城市面貌、加强社区建设，推进城市化进程中也起到了重要的作用。

一、我国物业管理企业和从业人员的现状

自1981年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，目前我国物业管理发展迅速，全国物业管理企业已超过3万家，从业人员突破350万人。物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。服务领域从单一类型物业到综合性物业，从纯市场化的物业管理到机关、到企事业单位的后勤社会化物业管理，以及房屋改造和老旧住宅小区的管理。实现了全国城镇50%以上的不动产纳入了物业的日常管理之中。

随着全国房地产业的高速发展，被视作现代城市朝阳产业的物业管理也因此获得了蓬勃发展。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大，从业人员素质普遍偏低等不足。目前，我国有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。非专业人员做物业管理成为我国物业管理行业的奇怪现象之一。房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上依旧充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位的现象 1

较为普遍。这种人才不足的局面，已经严重影响了物业管理行业向高水平发展，主要表现在：。

（一）.人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平。

我国物业管理企业的人力资源队伍在专业、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。日趋激烈的竞争、不断变化的劳动力人口以及劳动形态向知识基础性的转化都要求企业比以往更加不断重视劳动力生产效率的改进和提高。同时企业也要求人力资源部门能够超越低成本的行政管理服务，进而提供帮助企业利用人力资本创造真正具有市场竞争力的专业技能。

在当今环境下竞争要求物业管理企业着重建立一支反应更迅速、更灵活、更具有弹性的劳动力队伍。为此，企业必须更有效地在网罗人才、分配资源、考核绩效并打造核心能力和技能方面提供战略性指导的人力资源部门将成为企业效率的前瞻性驱动力，做出新的突破。

（二）、物业管理从业者的素质偏低问题。

《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第 33 条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、“三总师”等）的人员更是凤毛麟角，物业管理行业从业者素质偏低，管理服务不到位的形象较为普遍。由于物业管理是一个新兴行业，目前尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，物业从业人员良莠不齐。加之一些物业管理企业忽视企业人员的自身建设，既不经常开展职业道德教育和专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任、工作标准和考核标准，使管理服务的观念、内容、质量很难到位，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与被服务的关系。

（三）现有物业管理企业大部分都是小规模企业，员工职业化意识不强。

由于资本实力不雄厚，往往是企业经营管理者和所有者合而为一的双重身份，这就决定了管理随意性，不规范化、职业化程度低的问题。

在企业的创业初期形成的无论事物大小，老板都亲自过目，按照自己的思想来办事而不是按照管理一般原则或规范性的流程来处理，企业的人力资源也在动荡不安中任意变化，成为老总的附属品。一旦企业想跑的更高、更快的时候，高层的职业化意识会成为致命硬伤、制约企业前进的速度、效率。因为总经理一夜之间醒来，忽然发现自己已经没有办法管理这个飞速前进的跑车了，但又不可能放手，好象什么地方都有问题，这时候才意识到职业化管理的问题，为时已晚也。

二、充分认识提高物业管理人员素质的重要意义

（一）、提高物业管理人员的综合素质是社会发展的需要。

中国的物业管理行业，在经过 20 多年风风雨雨的发展后，走出了一条辉煌的发展之路。社会科技的进步和人们生活方式的改变，使物业管理趋向科学化及复杂化，同时，物业管理发展至今，其专业化、市场化的特征越来越显著从总体上说，我国物业管理人员队伍主流是好的，在多年来的管理实践中涌现出大批专业知识丰富，个人素质高的优秀人才，但是也应该看到，还存在着某些方面的问题。在未来发展中，物业管理企业将面临更多的挑战和冲击。为了适应 21 世纪的科技进步、社会变革和经济形势，物业管理人员必须订立长远目标及计划，努力完善自身的条件，提高自身综合素质，才能适应社会发展的需要。

（二）提高物业管理人员的综合素质创建物业企业服务品牌的需要。

物业企业服务品牌是指物业企业在利用自己的专业管理和服务资源时，所能获取到的住宅小区功能、资源、环境、和谐最大化的效应，在为业主提供服务的过程中所形成，并长久坚持的具有特色服务规范。它具有社会公认性、诚信度高和综合服务能力强三个特点。它的构成要素：一是软件因素，包括服务项目（内容）、服务质量、服务能力、规章制度等；二是硬件因素，包括人力、物力、财力资源等。

创建物业企业服务品牌的主要目的是提升物业企业的服务水平，以便业主能最大限度地利用住宅小区功能、资源、环境，感受到温馨、舒适、和谐的氛围，更好地体现物业企业存在的社会价值。物业企业服务品牌的创建有助于树立物业企业形象，提升社会美誉度；有助于提高物业企业服务水平，促进企业的自我发展与完善；有助于物业企业顺应服务人性化、工作社会化的要求，走出物业管理可持续发展的路子。而人是生产力中的决定性因素，只有抓好人的工作，提高人员的综合素质，上述目标才能得以实现。

（三）、提高物业管理人员的综合素质是提高整个城市管理的专业化、现代化和规范化水平的需要。

物业管理服务是一种社会化、现代化的管理模式，是与房地产综合开发这种大生产的生产方式相适应的，因此，物业管理服务的实施，可以充分发挥管理的整体功能和综合效益，实现社会效益、环境效益和经济效益的统一。良好的物业管理是现代城市管理的重要组成部分，是树立城市形象、完善城市功能的一项重要工作。城市管理的专业化、现代化和规范化水平的提高在很大程度上体现在物业管理方面。为落实科学发展观，实现环境友好，资源节约，以人为本的社会主义和谐社会，物业管理人员必须迅速提高自身的综合素质，提高物业企业的管理水平，缩小与发达国家的差距。

三、物业管理人员应具备的素质要求

因为物业管理行业具有专业性、知识性、服务性和现代生活联系密切的特点，在客观上要求物业从业人员包括一线员工和企业管理者必须具备较高的个人综合素质，才能满足现代物业管理工作的需要。

（一）、物业管理人员应具备高尚的职业道德。

物业管理人员要做到爱岗敬业。要具有强烈的职业责任感，恪尽职守，对待工作认真负责，刻苦钻研，不断提高，为业主和使用人提供及时满意的服务。物业管理人员要有较强的法制观念。在任何情况下，都能够依照政策、法律和法规办事，耐心细致地向业主和使用人做好宣传解释工作。

物业管理人员必须诚实守信。要增强服务意识，谦虚谨慎，文明礼貌，作风正派，办事公道，勤奋主动，实事求是，不谋取个人私利。

（二）、物业管理人员要有团队精神。

不仅要搞好内部各部门之间的团结配合，同时，要加强同社区、业主委员会及有关管理行业的协调配合，顾全大局，树立一盘棋思想和集体主义观念。3.物业管理人员应具有专业知识和专业技能。国务院颁布的 《 物业管理条例 》 明确指出：“从事物业管理的人员，应当按照国家有关规定，取得职业资格证书”。要做到这一点，就需要对物业管理人员进行系统的培训教育，使他们具备专业知识和专业技能，掌握现代管理手段。只有这样，才能出色地完成所承担的工作任务。要具有物业管理的专业知识。为了实现物业管理的科学化，降低成本，提高效益，要求物业管理人员必须有科学头脑，科学思维，善于学习，勇于创新。在实践中不断总结经验，并将其上升为指导实践的理论，把物业管理提高到一个新水平。

（三）、物业管理人员要有丰富的业务知识和较好的知识结构。

物业管理是涉及面很广泛的行业，需要物业管理人员掌握用于区域物业管理的城市规划、建筑、施工工程技术、结构学、园林绿化、市政工程、电学、热力等。用于经营管理的房地产管理、经济管理、系统工程、行为科学、现代管理学、法学、公共关系学、财务管理等。治安保卫、消防安全、环境卫生等方面的专业知识，成为一个既专一行，又懂其它的多面手人要掌握现代化管理手段。现代社会是信息社会，现代管理是智能化、网络化的管理。所以，物业管理人员必须学会使用计算机和其他现代办公设备，及时准确地收集、整理、储存、提取各种信息资料。提高办事效率，提高经济效益

（四）、物业管理人员应具备较高的个人综合素质。

（1）、要有较强的语言表达和沟通能力。物业管理的对象是人，是要更多的同人打交道。如何准确地传递信息，如何交流思想，主要靠语言表达。因此，要有较强的语言表达和沟通能力，才能胜任工作。在与客户交流时，要有足够的勇气和信心，富有亲切感幽默感和条理化。言能达意，增加对方的可信度。

（2）、要有极佳的个人形象。个人形象是企业形象的具体表现。物业管理人员要有端庄的仪表仪容，得体的表情姿态，奋发向上的精神风貌。让客户体会到你有修养，有思想境界，有一种信任和敬佩之感，愿意同你打交道，办起事来就会顺利得多。

（3）、要有健康的体魄和充沛的精力。物业管理工作繁杂，千头万绪，时间极不稳定，而且时有突击性的工作。这就要求物业管理人员有强健的身体和充沛的精力。要妥善安排好家庭的事，防止对工作和情绪造成干扰。一心一意扑在工作上，以优异成绩完成所承担的任务。

（4）、要有良好的心理素质。

物业管理人员应具有较强的心理承受能力，沉着应对日常工作中出现的各种问题，做到遇到困难不畏惧，遇到挫折不动摇，遇到失败不气馁。取得成绩不自傲。一句话，要有超人的气量和意志，不达目的不罢休的拼搏精神。

（5、）物业管理人员要具备经济和法律知识。

目前我国的物业管理法律、法规中，既有 《 中华人民共和国宪法 》，又有全国人大常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规，如 《 中华人民共和国城市房地产管理法 》、《 城市私有房屋管理条例 》 等，以及与其相配套的法规、规章，如 《 城市房屋修缮管理规定 》、《 城市新建住宅小区管理办法 》、《 城市住宅区物业管理服务暂行办法 》 等，同时还有各省、自治区、直辖市人大及人大常委会颁布的物业管理方面的地方法规，同级地方人民政府颁发的物业管理行业规章，如 《 北京市居住小区物业管理办法 》 等。因此，物业管理人员应随时关注了解这些法律知识，通过对这些法律法规、规章及办法的学习，使物业管理的管理、服务、经营等各方面、各环节做到依法管理。市场经济是法制经济，不断完善物业管理法规和法律，是规范物业管理使之健康快速发展的保证。物业管理公司的人员不但要懂得相关的法规知识，处理一些简单的民事纠纷，还要懂得一些保险和其他方面的知识为用户排忧解难。

四、提高物业管理人员综合素质的主要途径。

近些年来，按照建设部关于加强物业管理人员培训的要求，各方面都十分重视对物业管理人员素质的提高，在实际工作中发挥了很好的作用。为了适应现代化物业管理的要求，提高物业管理人员的素质仍然是当前一项重要的工作任务，必须采取有效的措施加以落实。

（一）、重视对物业管理领导干部的培训。

应该看到，从建设部到地方政府，都十分重视对物业管理人员的培训和再教育工作，取得了良好的效果。但是参加培训的多为中间层和机关管理人员，企业领导特别是主要领导的参训人数则差一些。这些人美其名曰怕影响工作，离不开，他们往往是靠老经验办事，对计算机和其他现代化的办公手段难以掌握，甚至一窍不通。什么资料、数据都要靠管理人员提供。企业管理模式老化，缺乏创新精神。所以必须高度重视物业管理企业领导干部的培训学习，使他们更新知识，开阔眼界，转变观念，熟练地掌握指导工作所必须的专业知识和专业技能，带领全体员工开拓创新，提高知名度和竞争能力。俗话说：“打铁必须本身硬”；“兵熊熊一个，将熊熊一窝”领导干部素质的提高是员工综合素质提高的前提和保证。

（二）、加强物业管理从业人员的再教育。

近些年来，按照建设部的统一部署和具体要求，各单位都普遍对物业管理人员分期分批进行了培训，取得了上岗证。有部分人员还参加了大专院校的深造，取得了相应的学历。物业管理人员的知识结构也发生了深刻变化，专业知识水平有了很大的提高。这是应该充分肯定的。但是，科技在飞速发展，新事物不断涌现，物业管理人员必须不断更新知识，学习新的政策法规，掌握新的办公手段。主要方法就是要定期进行再教育，接受新事物，新观念，适应现代化管理的需要。

（三）、积极引进各类具有专业知识和专业技能的人才。物业管理行业从总体上说，尚属于新兴行业，各类专业人才比较缺乏，因此，要从企业的长远建设出发，积极引进大专院校毕业的人员，乃至研究生人才，把他们放在工作实践中进行锻炼，进一步丰富其实践经验。要给他们创造良好的工作环境，赋予优厚的物质待遇。适时的将他们提拔到领导岗位，委以重任。这样才能留住人，用好人，发挥他们的优势，从根本上提高物业管理人员的素质。

（四）、加强对培训机构的资质管理。

在市场经济条件下，由于受经济利益的驱动，物业管理培训机构比比皆是，但存在着良莠不齐。有的则属于挂靠性质，缺乏师资力量和办学经验，且

资料多，价格昂贵，课时偏短。往往使学员学不到真正的知识。因此，有必要加强对培训机构的资质管理，加大教学监督和检查力度，使培训工作沿着健康的方向发展。总之，提高物业管理人员素质是一个重要的工作，也是一项需要长期坚持的事业。只要我们高度重视，采取有效措施，认真落实，就一定能够培养出一大批具有较强思想道德和丰富的专业知识专业技能的物业管理队伍，把物业管理提高到一个新的水平，适应现代化建设的需要。中国物业管理是个新兴行业，因为它正经历着起步和发展阶段，中国物业管理又是一个传统行业。只不过这个行业要从计划经济快速并向市场轨道。中国新经济体系中，物业管理的需求将是一块肥沃的土地。中国物业管理人任重道远，前景辉煌，我们应当也必将能够承担起历史赋予的重担。在提高物业管理员工综合素质的基础上深化企业改革，创新服务方式，增加设备设施和管理手段的科技含量，为创建社会主义和谐社会做出我们新的贡献！

参考文献：1.《物业管理法规》广东高等教育出版社

2、李维章，《中国物业管理面临的挑战与机遇》，海天出版社，20023、谢家瑾同志在全国首批物业管理师大会上的讲话。

4、杨荣元，《21世纪中国物业管理的发展战略展望》，珠江出版社，20005、赵曙明《人力资源管理研究》中国人民大学出版，2001

第二篇：如何提高基层管理人员综合素质

如何提高基层管理人员综合素质

一、基本素质

（1）知识素质：必备知识与应有知识。

必备知识：管理和经营

应有知识：专业基础知识

（2）个人素质：职业道德与工作态度

（3）职业能力：组织能力、协调能力、领导能力、业务技能

二、抓住人心的艺术

（1）博取信任，树立形象

（2）捕获人心的方法：姿态、服装、表情。

（3）宽容对待每个人：偏见

（4）帮助别人出类拔萃：好让着眼、了解需求树立标准、允许失败、树立榜样承认和赞扬、促进合作帮助别人超越自己。

（5）责任心：认识与沟通

三、沟通感情打动他人

（1）替人保守秘密

（2）感到自己重要

（3）学会给人“戴高帽”

（4）采纳正确观点

（5）调整自己适应他人

（6）和睦相处、共同奋斗

四、正确处理与员工的关系

（1）防卸行业新手的挑战

（2）间接委婉指出他人获得成功

（3）激励他人获得成功

（4）想升职莫做六种人

（5）升职的至尊要领

如何处理与客人投诉

一、如何处理与客户的关系

（1）求发泄型

（2）求尊敬型（注意：场合、地点、时间、地点）

（3）求补偿型

二、投诉中避忌的问题

（1）忌缺乏自信

（2）忌认为投诉是坏事

（3）忌讲话无分寸

（4）忌不熟悉业务

（5）忌与客人暗比高低

（6）忌投诉不注意：场合、地点、时间

（7）忌就是论事

（8）忌忽视投诉的结果

三、客户投诉处理的技巧和步骤

（1）仔细聆听

（2）保持冷静、切勿急噪

（3）关心与理解

（4）注意客人的自尊心

（5）安抚客人的情绪

（6）解决问题要熟悉业务知识和相关知识（准确性与及时性）

（7）自信心

（8）关注事态的发展

主管、领班的岗位职责

一、安全隐患，对客服务、劳动纪律、环境卫生、管理

方针：高、严、细、实

（1）高质量、高标准、高效

（2）严密的制度、严格的管理、严明的纪律

（3）细致的思想工作、细微的服务、细密的工作计划和检查。

（4）布置的工作要落实，开展的工作要扎实、反应的情况要真实。

二、管理程序：三环节三关键

三环节：班前准备、班中督导、班组的检查

三关键：关键卫生、关键时间、关键问题

三、工作中的六个步骤：

计划、组织、落实、监督、检查、跟进。

第三篇：怎么提高物业管理人员的管理素质

随着人们对生活质量的要求越来越高，因此对自己所居住的生活环境也要求甚高。众所周知，目前大部分人的维权意识都很高，如果物业管理人员不懂得如何管理，很大可能会导致很多投诉问题，因此，提高物业管理人员的管理素质是很有必要的，那么，怎么提高物业管理人员的管理素质？

提高物业管理人员的管理素质可以从以下几点做起：

一、注重对物业管理领导干部的培训

建设部和地方政府对物业管理人员的培训和再教育工作是十分重视的，可是参加培训的多为中间层和机关管理人员，企业领导特别是主要领导的参训人数则差一些，这些人美其名曰怕影响工作，离不开，他们往往是靠老经验办事，对计算机和其他现代化的办公手段难以掌握，甚至一窍不通，缺乏创新精神。因此必须高度重视物业管理企业领导干部培训学习，使他们熟练地掌握知道工作所必须的专业知识和专业技能，带领全体员工开拓创新，提高知名度和竞争能力。

二、注重物业管理从业人员的再教育

近几年，由于建设部统一的要求让物业管理人员取证上岗，使物业管理人员的知识结构也发生了深刻的变化，专业是水平有了很大的提高，这是应该肯定的，但是，科技在飞速发展，新的事物不断的涌现，物业管理人员必须不断更新知识，学习新的政策法规，掌握新的办公手段，主要方法就是定期进行教育，接受新事物，新观念，适应现代化管理的需要。

三、引起各类具有专业知识和专业技能的人才

物业管理尚是新兴的行业，各类专业人才比较缺乏，因此，要从企业的长远建设出发，积极引进大专院校毕业的人员至研究生人才，把他们放在工作实践中进行锻炼，进一步丰富其实践经验。要给他们创造良好的工作环境，赋予优厚的物质待遇。适时的将他们提拔到领导岗位，委以重任。这样才能留住人，用好人，发挥他们的优势，从根本上提高物业管理人员的素质。

四、选择专业的物业管理培训机构

由于受经济利益的驱动，物业管理培训机构比比皆是，但存在着良莠不齐。有的则属于挂靠性质，缺乏师资力量和办学经验，且资料多，价格昂贵，课时偏短。往往使学员学不到真正的知识，因此，物业一定要慎重选择培训机构，一定要选择针对性师资力量雄厚的培训机构。

提高物业管理人员的素质是很重的工作，并且是一项需要长期坚持的工作，要从各个方面对物业管理人员进行全面教育，尤其是现在对于物业管理人员的客户投诉工作的培训，这样才能把物业管理提高到一个新的水平，适应现代化建设的需要。

第四篇：如何提高烟草专卖管理人员的综合素质

如何提高烟草专卖管理人员的综合素质

摘 要：

随着市场经济体制的不断完善，全民普法水平的不断提高，人民群众对行政执法的公正、高效办案给予了越来越多的关注和期望，这就更加迫切地需要更新烟草专卖管理人员的知识体系，并符合现代社会经济的迅猛发展，如何化挑战为机遇，化挑战为动力，就必须不断加强学习新知识，知识促进观念，知识改变思维。这样就要求烟草专卖管理人员应有较高政治素质和业务素质，广泛的知识面，否则，就谈不上队伍建设的精英化，烟草专卖管理人员不仅政治素质要过硬，业务素质同样要过硬，其政治素质决定工作方向，业务素质则决定分析、解决问题的能力。

关键词：烟草专卖 管理人员 综合素质

随着烟草行业发展形势和外部环境正发生着前所未有的深刻变化，宏观经济下行影响更加明显，控烟形势更加严峻，收入限制更加严格，“四大挑战”更加现实和严峻地摆在我们面前。围绕全面贯彻落实党的十八大精神，国家局党组明确提出行业改革发展的新目标、新定位、新任务。全体专卖管理人员要按照国家局战略部署，更加重视专卖内管，严格监管，履职尽责，切实维护严格规范的生命线；更加重视卷烟打假，加大力度，持之以恒，坚决遏制制售假烟活动；更加重视队伍建设，提升素质，激发活力，全面落实各项专卖管理任务。国家烟草局党组紧密联系行业实际，就贯彻落实党的十八大精神提出“四个新”的要求，即行业改革要有新突破，技术创新要有新进步，管理监督要有新目标，队伍建设要有新要求，全面推进“卷烟上水平”，努力建设更加规范、更富效率的中国烟草。对此，我们要深刻领会，不折不扣地贯彻落实。

随着社会经济的发展，烟草专卖管理的外延和内涵都发生了深刻的变化，作为专卖管理者能否适应这种形势的变化和新的要求，将是当前基层烟草专卖管理岗位面临的一个重大的现实课题，也是必须要解决好的一个重大课题。结合自身在基层烟草专卖管理工作的实践，谈几点粗浅看法。

一、基层烟草专卖管理者素质的构成

1、思想政治素质。烟草专卖执法人员不同于普通职业的工作人员，其人员的思想政治素质也因其特殊的工作而相应的有特殊要求。在执行法律的过程中，手中或多或少都有一定的权力，这就要求烟草专卖执法人员具有较高的思想政治素质，要有坚定的政治立场、坚定的共产主义信念，要深刻理解党和国家的大政方针、基本路线，并把这些贯穿到实际工作中去。

2、职业道德素质。烟草专卖执法人员的工作性质对其职业道德的要求更加苛刻，作为一名烟草专卖执法人员，要时刻把国家、企业、广大客户和消费者的利益放在第一位，做好本职工作，要做到敬业务实、实事求是、清正廉洁、公正无私、遵纪守法、坚持原则、团结协作、顾全大局，打造良好的烟草经营秩序，这些都离不开烟草专卖执法人员的职业道德素质的提高。

3、科学文化素质。烟草专卖执法人员的工作看似单

一、简单的工作重复。其实不然，随着时代的进步，经济的发展和大环境的逐渐变化，烟草专卖执法人员的工作内容也在与时俱进，要想把工作做得更好，基本的科学文化素质是必不可少的，尤其是其综合素质的提高尤为重要。

4、心理素质。烟草专卖执法人员的工作必不可少的要与外界的人和事打交道，是否能高质量的完成工作任务，心理素质有非常关键的作用。总的来说，烟草专卖执法人员要有一种正常的心态来对待工作。也就是说，不管面对的是什么样的人，都应该保持不卑不亢；不管多么着急的事情，都应该沉下心来冷静处理；不管生活中发生了什么不愉快的事情，都不应该把情绪带到工作中去；不管遇到了多么困难的事情，都不应该退缩。只有这样，烟草专卖执法人员才能适应繁杂的专卖执法工作。

5、业务素质。烟草企业的各个岗位，对于烟草专卖执法人员业务素质的要求有很大差异，有些基本的业务素质是每个烟草专卖执法人员所必须具有的，如：业务常识、经济常识、法律常识、行政管理相关知识、公文写作与处理相关知识以及计算机、电子政务等知识，需要针对具体情况逐一掌握。只有全面掌握了这些基础的业务素质，才能为广大客户和消费者提供满意的服务。

二、综合素质差的主要原因

在抓素质之中所以存在这样那样的不足，其原因主要有以下几个方面：

1、思想认识的偏差。目前的烟草专卖执法人员队伍的人构成，有相当数量的人员政治素质比较过硬，但由于我国的法治是在民主法制传统少，专制思想浓厚，且新中国成立后在较长一段时间不重视法制建设，这样的环境中开始起步的。因此，这些人的工作经验中，就形成了政治的行政的方式占绝对优势，而少有依法办事习惯的状态。并且现在的有些烟草专卖执法人员在思想上没有或者说少有关于自己也是国家法律管理与执行者的认识。因此，不少烟草专卖执法人员在主观认识上，对烟草专卖执法人员应具备什么样的法律意识并不十分明确。

2、工作目标不明确。目标是工作或者生活所追求的目的，有了明确的目标，工作才会有方向。所以，烟草专卖执法人员在谈执行力的时候，先明确我们要做什么，正确定位目标。有了方向和具体目标后，才能充分发挥执行者的作用。对于执行来讲，目标既是牵引力，也是驱动力。没有清晰而专注的目标，今年换一个方向，明年换一种目标。这也是执行力大打折扣的重要原因。

3、官本位意识严重。由于官本位意识作祟，严重造成渠道不畅通。渠道不畅通包括两个方面，一是从上往下传递的渠道，问题通常出在中间层管理者身上，这是由于当高层制定的政策中涉及到不利于中层的利益时，中层管理者出于本位主义而使信息传递不全或走样，结果执行在中层就遭遇障碍打了折扣；另一种渠道是由下而上的信息反馈通道，即烟草专卖执法人员在执行中碰到的问题没有及时向上反映或在中层遭遇障碍，存在的问题得不到及时处理和解决，结果不畅通的渠道影响了执行力。因此，官本位意识和等级特权思想严重。这些影响表现在烟草专卖执法人员的思想意识中，就是不能正确对待国家权力的行使过程中，客观存在着的公共权力与私权利不对等的法律关系，而将这种公共权力与私权利的不对等，等同于官本位条件下的不平等。在官本位意识和特权思想作怪下，一些烟草专卖执法人员或是真的不懂，或是忘记了自己的第一身份是公民，在成为烟草专卖执法人员后，不执行公务时依然是普通公民，而将自己看成是“高于”普通公民的权贵。因此出现了“我管你，你服从”等等具有明显专制色彩的、对普通公民不平等法律角色意识充满一些烟草专卖执法人员的头脑。

4、工作职责不清楚、轻重不分。个别烟草企业存在着部门、岗位职责不清，领导有任务就分摊，员工没有清晰的职责范围，无从完成本职工作，眉毛胡子一把抓，没有关键和重点以及先后顺序和轻重缓急。

5、工作跟踪不到位。在实际工作中经常听到有的烟草企业领导常说的一句话：“不管过程，只要结果”，其实这是一个错误的观点。在执行过程中遇到的问题跟踪不到位，问题就会拖沓延长，结果执行力当然大打折扣。

6、工作标准不统一。任何一项工作都是有标准的，什么样的结果才是合格和满意的，往往缺乏相应的考核标准，致使烟草专卖执法人员在执行过程中感到困惑。正确的做法应该是将执行目标层层分解，并制定每个岗位的考核标准，才能使执行者有一个执行的参照系和对照标准，不至于出现滥竽充数、蒙混过关的现象；或者出现有良好的目标，却缺乏认真的考核，出现考核不到位现象，难以达到工作标准。

7、缺乏主人翁意识。个别烟草专卖执法人员执行力不强，与其缺乏主人翁意识有很大的关系。在实际工作中哦们不难发现，在一些烟草专卖执法人员思想观念中存在将行政管理与行政执法当作“管老百姓”、“把持权力”的错误观念。因而一些烟草专卖执法人员在执行公务时缺乏公正执法的法律服务意识，甚至出现滥用职权、吃拿卡要，甚至越权，失职，贪赃枉法，侵害被服务对象的合法权益还不以为然。当然更谈不到“严格执法，热情服务”。

三、提高综合素质的几点建议

在当前形势下，如何全面抓好专卖管理队伍的政治、业务素质建设，笔者认为可以从以下几方面来着手：

1、烟草专卖执法人员应提高公平待人的法律角色意识。烟草专卖执法人员在社会生活中具有经营和执法的双重角色。这就决定了烟草专卖执法人员在社会生活中以不同身份出现时，应明确自身不同的法律角色。作为普通公民办私事时，公务员就应意识到自己与其他公民一样，法律地位平等，没有任何特权，而不能以职务身份办私事。作为烟草专卖执法人员行使职权时，应意识到自己执掌的公权，是人民依法赋予的，必须不断提高自身的法律素质，秉公执法，而不能仅以普通群众的标准要求自己，滥用自由裁量权。法律角色意识要求烟草专卖执法人员应明确自己的双重身份是以严格界定的法律关系为条件的。即在生活中办个人的事情时，大多数是在民事法律关系中，只能是公民角色；而在行政执法行使国家权力过程中，是行政法律关系中行政主体的组成部分，只能是公职身份。因此，烟草专卖执法人员的法律意识，首先就要树立“公民在法律面前一律平等”的法律角色意识。

2、严把入口关，强化岗前培训。各级专卖管理部门在选聘稽查队员时严格把关，明确文化程度、身体状况、年龄层次、思想作风等具体要求，公开招聘，竞争上岗，杜绝人情关系，真正把年富力强、事业心、责任心强，综合素质高的人员充实到专卖管理第一线。实行先培训后上岗，并跟踪培训考核。

3、健全制度，形成培训体系。可喜的是，当前许多烟草专卖局都已纷纷开展和建立“学习型”企业活动，各项培训教育工作已逐渐步入正轨，必将对提高烟草专卖管理人员的整体素质产生积极和深远的影响。笔者认为，对作为从事烟草专卖管理工作来讲，还应该加强政治理论的学习，提高政治鉴别力，增强政治敏锐性，在业务培训方面规模可大可小，既可侧重实践操作性，也可侧重法律理论性，最重要的还是要将这种培训形成一种制度，做到年初有计划，培训有考核，年终有评比，将培训的成效予以量化评比，同时要在机制上，逐步实现从应急性、临时性向系统化、规范化培训转变，建立完备、科学的培训体系。培训方式方法多样化，除常规培训外，可采用学术讲座、专题研讨、案件调查取证观摩，请司法部门资深的法律工作者讲授法律基础知识等，同时大讲执法人员的职业道德和办案纪律、办案程序，条件允许的可到部队进行适当的体能军训，注重提高培训质量。

4、烟草专卖执法人员应提高公开制约权力的法律责任意识。随着知识经济时代的来临，全民的法律意识普遍提高，许多人已经懂得享有权利就必须履行相应的义务；侵犯他人的合法权益及不履行义务都要承担相应的责任。这就必然要求烟草专卖执法人员的法律意识有相应的提高。但在一些烟草专卖执法人员，尤其基层烟草专卖执法人员中，有的还不熟悉甚至不知道，行使权力同时必须承担法律责任，行政权力是权力（权利）与责任（义务）的统一体，也就是说二者之间是辩证统一的关系。

5、深化改革，引进激励机制。要通过烟草系统内部人事用工制度的改革来调动专卖管理人员的工作积极性，促进在竞争中提高，一些烟草专卖管理人员工作能力提高不快的一个重要原因是其自身“进取心不强”所致。为把专卖管理人员提高自身工作能力在内的积极因素充分调动起来，必须在稳定专卖管理人员的思想，解决“愿干”的同时，采取有效措施，引进竞争和激励机制。把一个单位政治业务素质较高的人员调整到专卖管理岗位。同时奖罚分明拉开档次，奖优罚劣，激励大家在提高能力上下功夫。

参考文献：

1、《以党的十八大精神凝心聚力努力建设更加规范、更富效率、更具活力的一流现代卷烟流通 ——在2013年全省烟草工作会议上的报告》 李泽华

2、《牢固树立“三个理念” 着力构建“三个体系”》作者：本刊评论员 来源：《中国烟草》2013年第8期 总第498期 第35页 2013-04-15

第五篇：物业管理人员的素质要求

物业管理人员的素质要求：

一、物业管理人员的思想政治素质要求，物业管理人员应该是具有社会主义觉悟、具有高尚情操的人：

1、具有社会主义觉悟。首先要有主人翁思想，认证负责地对待每一项工作，事业心要强。

2、树立全心全意为人民服务的思想，时刻想到物业管理工作的好坏直接关系到业主和住用人能否有一个安全、舒适、宁静、优美的生活、工作、学习环境。

3、具有一定的政治理论修养和较强的法制观念，拥护政策和法律、法规，热情沉着、耐心细致地做好工作。

4、作风正派、忠诚可靠、办事公道、不谋私利、勤奋主动、实事求是。

5、有上进心，勇于改革创新。

二、物业管理人员掌握相关的职业技能

1、物业管理人员必须具有扎实的专业知识和专业技能；

2、物业管理人员必须具有现代管理知识；

3、物业管理人员必须具有物业管理的专业技能；

4、物业管理人员必须能够掌握现代管理手段。

三、物业管理人员应具有较高的个人素质

1、要有良好的语言表达能力；

2、要以整洁的仪容仪表树立良好的形象；

3、要有宽广的胸怀和良好的心理素质；

4、要有健康的体魄。

四、物业管理职业道德的基本要求

随着社会注意市场经济体制的建立，客观上要求建立与时俱进的物业管理人员职业道德规范，以“业主与住户至上、服务第一”为宗旨，坚持“方便业主与住户、文明服务”的原则，是职业道德规范成为我国物业管理从业人员自觉遵守的行为准则和自律标准，这既是贯彻执行《物业管理条例》、整顿市场竞争秩序的客观要求，也是加入WTO后进一步发展我国房地产业的必然要求，而且还是从源头上治理目前我国物业管理深层次问题的有效措施。

1、爱岗敬业。

这是物业管理职业道德规范的基本前提。它要求物业管理人员充分认识本职工作的重要地位和作用，从而珍惜自己的工作岗位，热爱本职工作，做到兢兢业业，一丝不苟。同时，还要求物业管理人员在工作中自觉主动地履行岗位职责，以积极向上的心态做好工作，牢固树立全心全意为业主服务的思想，正确处理责、权、利三者关系。要求物业管理人员具有强烈的事业心、责任感、严格遵守国家和本地的物业管理法规和实施条例，杜绝玩忽职守、失职、渎职现象，更不得损害广大业主利益或侵犯业主的合法权益。

2、熟悉法规，依法办事，增强法制意识。

这是物业管理职业道德规范的重要基础。物业管理工作涉及面广，为了正确处理好同各方的关系，物业管理人员必须熟悉国家和地方的物业管理方针证词与法规制度，从日常清洁管理、消防与安全保卫、房屋与工程设备维修管理、紧急意外事故处理、业主投诉处理等方面确保物业管理工作的准确性和及时性，做到处理方法运用恰当、有效，以便降低、规避物业管理公司的风险。为此，需要物业管理人员不断学习，终身学习，更新处理国家、业主和物业公司三者的利益关系，依法管理，把好服务关，做业主的优秀“贴心管家”。

3、客观公正。

这是物业管理职业道德规范的灵魂。物业管理工作的首要职能就是对各项物业活动提供客观公正的服务，其本质特征体现为“真实性”，离开实际发生的客观事实进行处理只会损害业主及其他方面的合法权益。而公正的本质则体现为合理性，对物业管理事项的处理必须坚持公正合理的原则，这不仅是职业道德规范的要求，也是物业管理人员人品德的体现，物业管理工作中经常出现的矛盾和问题，大多与此相关。因此，作为业主的“贴心管家”，物业管理人员必须正确行使自己的职权，必须强化自身品德修养和职业道德修养。

4、诚信服务。

诚信诚信，先有诚，而后有信。诚者，真也。真诚是为人处事的基础，也是物业管理服务的基础。市场经济的道德规范，一言以敝之就是要讲诚信。诚信是市场经济的要害。推而广之，诚信也是物业管理的要害。讲诚信是物业管理人员职业道德规范的时代要求，诚信是物业管理的根本。事实证明，一旦出现诚信危机，企业与业主往往因拖欠物业服务费而产生矛盾，并有可能形成恶性循环。

五、物业管理者的职业道德修养

修养，是指个人在人生目标、思想品质和知识技能等方面经长期有目的的锻炼和培养所达到的特定水平，以及由此逐渐养成的在待人接物方面的正确态度。物业管理职业道德修养，是指管理者在物业管理与服务过程中，坚定自己的职业选择，不断加深对物业管理行业特性、准则的认识，树立忠诚意识、服务意识、质量意识、利人意识，并以此、规范、升华自己的言行，从而达到使管理公司满意、业主满意、管理者自己满意的理想境界。

1、加深行业认识。物业管理的目的是为业主创造一种整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的工作和生活环境，并随着社会的不断进步拓展服务领域和提升服务标准。高质量的物业管理不仅仅是单纯的技术性保养和事物性管理，更要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，具备现代城市风貌和鲜明个性特征的工作和生活环境，形成一个基于物业的“微型社会”；在充分发挥物业功能，充分保障业主合法权益的同时，增进业主的邻里意识，创造相互尊重、和谐文明的新型社区。物业管理者要充分认识物业管理对完善城市功能及促进城市精神文明建设的重要作用，明确自己在城市建设与发展中担当的重要角色，自觉地把自己的工作与创建人们美好的生活环境联系起来，把自己视为美好生活的创造者和维护者。

2、树立服务意识。物业管理者的一切工作都是服务，一切努力都是为了服务。只有树立起新型的现代服务观，才能主动地、创造性地开展物业管理工作。一个成熟的物业管理者，总会自觉地把为业主和使用人提供最优质的服务作为职业的追求，并由此获得职业的满足感。可以说，是否具备全方位的、深刻的服务意识，是判断一名物业管理者职业道德修养水平的核心标准。

3、提高文化素质。没有高素质，没有好修养，便不会有好的管理，更不可能有好的服务。坚持学习，更新知识能力结构，不断提高自身素质，是物业管理者提高职业道德修养的主要途径。物业管理者必须广泛涉猎各种文化知识，吸取人类优秀文化成果，藉以丰富自己的精神世界和职业思想。

在阅读了相关资料后，我总结了以下几点物业管理人员应具备的素质。

（一）进取心态，努力工作

进取心首先来自于自身秉赋而后天的培养亦显重要。进取心反映了物业管理人员强烈的责任感和事业心，重要体现在：

认真负责。看似老生常谈，实则四字值千金。物业管理是一项具体、繁琐的业务，这不是百米冲刺，而是马拉松比赛，属守认真负责精神殊为不易。

信誉卓著。讲道德，重操守，重诚实，尊重员工，对客户有求必应，对企业忠心耿耿，对自身永不满足，持续追求。

亲力亲为。市面上众多的管理咨询书刊似乎总要引导职业经理超脱一些，学会“抓大放小”。而我个人从业多年的体会是，物业管理不同于商贸企业，不同于信息产业，物业管理人员必须从推动型领导转向接触型领导，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解客户需求，甚至见到辖区地上的烟头、纸屑，亦应立即躬身拾起。这就是物业管理行业的特殊性和必然要求，物业管理没有捷径可走，物业管理人员只有用心血和汗水方能浇灌出客户满意的花朵。伟大在于细节的积累，强烈的进取心需要物业管理人员亲力亲为地忙在基层才能显示其功力。

（二）观念更新,有创新思维

物业管理工作中许多长期得不到解决的老问题，追根溯源往往在于观念的固守、陈旧。要从根本上解决问题，物业管理人员就必须换个脑筋，更新观念，这是物业管理人员最重要的制胜守则。

以管为主转向服务为核心。服务客户最高原则尽人皆知，而真正领会其精髓并体现在物业管理具体环节中的企业确实廖若晨星。物业管理人员必须将以管为主的观念转向以客为先、以服务为核心，才能摆正工作重心，将物业管理目标投向客户满意、社会满意而不是局限在领导满意、考评组满意。物业管理的一切工作都应围绕着客户，通过服务去体现，向客户负责，将客户的满意度作为检验物业管理工作最重要的评价指标，最大限度地满足客户需求。

被动等候转向主动突破。现代物业管理行业竞争中，任何一个企业都面临着危机，大吃小的游戏规则逐渐演变为强吃弱、快吃慢、快赢慢，规模大并不等同于企业强。对企业来说，不变革只有死路一条，惟有及时变革、持续创新，才能生存和发展，学习、应变、创新是当今物业管理人员最为关键的素质。所谓创新，就是不仅努力激发新观念、新构想，并且要把这些新观念、新构想付诸实践，让物业管理发挥出最大的使用价值和经济价值。

（三）有效沟通，具有协调能力

物业管理人员的组织、沟通、协调能力是一项不可或缺的重要素质。具备这项素质，物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化无；反之，则误会重重，隔阂加深。绝大部分投诉是由于业主、客户与管理公司沟通不畅，形成误会甚至成见所至。

注重与业主、客户的沟通。这种沟通的功夫更多地体现在随机、日常工作中，我们提倡及时地、真诚而有效的沟通，而不仅仅局限于一年两次、三次的业主客户意见征询活动。

注重与员工的沟通。现代团队中的组员，需要规范的管理，也需要文化的滋润，沟通体现了尊重，沟通营造了健康、和谐的气氛，沟通是调动积极性的重要手段。

注重与有关单位、部门和上级主管理沟通。沟通与协调是一种顾全大局的意识，是一种境界，也是信息社会对职业经理的必然要求，在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果。

（四）有创新的管理意识，管理到位

从内地物业管理行业整体来看，管理水平仍存在较大差距。和深圳同行比较，本行业的管理仍属粗放型、激情型、难以适应国际化管理创新形势。而深圳物业管理则从总体上迈上了理性、规范的轨道。朱总理在分析国有企业改革要点中指出：“当前需要优先解决的问题，第一是管理，第二是管理，第三还是管理。管理是当前最困难、最崇高的任务。”可以说是切中了问题的要害。我个人的从业体会信奉管理制胜理论，并且深信管理本质上不在于知而在于行，管理实践是物业管理人员的必修课。

首先要强调严格。大多数物业管理行业的“问题公司”根源就出在管理松散这个症结上，如何解决这个顽疾？最重要的一条是彻底地实行制度化，建立、健全制度体系，更要严格地执行制度体系，这又是一个说易做难的关键点。我们大多数物业管理企业管理上虎头蛇尾、忽冷忽热的现象不是已经司空见惯了吗？

其次是注重管理的量化。任何工作要求、目标确定都应千方百计地用数据加发量化约束，量化管理越深入效果越好。制定和落实一个量化指标能顶上一百句不确定的金语良言。

再次是强调规范。按程序办事是物业管理人员成熟的标志之一。如果我们的物业管理人员至今尚未建立规范意识和理性思维，即使ISO9000、ISO14000全部获得认证，管理效果还是要大打折扣。我们认为：规范管理这个基础平台没有夯实，则人本管理几乎要沦为空谈。

中国物业管理是个新兴行业，因为它正经历着起步和发展阶段，中国物业管理又是一个传统行业。只不过这个行业要从计划经济快速并向市场轨道。中国新经济体系中，物业管理的需求将是一块肥沃的土地。中国物业管理人任重道远，前景辉煌，我们应当也必将能够承担起历史赋予的重担。