企业的财务报表的粉饰及其识别

第一篇：企业的财务报表的粉饰及其识别

企业的财务报表的粉饰及其识别

一、财务报表及其勾稽关系

（一）认识财务报表

1、资产负债表

反映企业在某一特定日期财务状况的报表

理论依据：资产=负债+所有者权益

时点报表，静态报表

报表内的项目，按流动性大小排列

2、利润及利润分配表

反映企业一定期间内的经营成果及其分配情况的报表

理论依据：收入-费用=利润

动态报表，期间报表

报表内的项目按收入、费用、利润排列。

3、现金流量表

反映公司一定会计期间内有关现金和现金等价物的流入和流出的信息

理论依据：现金净流量=现金流入-现金流出

动态报表，期间报表。

（二）勾稽关系

某个财务报表和另一个财务报表之间以及本财务报表项目的内在逻辑对应关系。

1、表内勾稽关系

（1）资产负债表

流动资产+长期资产=资产总额

流动负债+长期负债=负债总额

资产=负债+所有者权益

（2）利润表

收入-费用=利润

（3）现金流量表

现金流入-现金流出=现金净流量

现金及现金等价物增加额=三项净流量之和

主表与补充材料中经营活动产生的现金净额相等

主表与补充材料中现金及现金等价物净增加额相等

2、表间勾稽关系

（1）资产负债表与利润表之间的关系

资产负债表中未分配利润（期末数）=资产负债表中的未分配利润的期初数+利润表中当年的净利润+利润表中的未分配利润

资产负债表与利润表科目内容相关的勾稽关系

（2）资产负债表利润表与现金流量表

资产负债表的现金、银行存款及其它货币资金等项目的期末数-期初数=现金流量表的现金等价物净增加额

通过倒扎法把资产负债表、利润表与现金流量表联系起来

如：销售商品、提供劳务等收到的现金=业务收入+应收账款（应收票据）的减少（或-应收账款的增加）+预收账款的增加（-预收账款的减少）+本期增值税销项税额

二、粉饰财务报表类型

1、粉饰经营业绩

高估利润、低估利润、利润清洗及利润均衡化

2、粉饰财务状况

高估资产，低估负债

3、粉饰现金流量

突击制造现金流量

混淆现金流量的类别

三、粉饰财务报表的几种手段

1、虚构销售、虚列应收账款

2、少转销售成本，虚增利润

3、利用“未达账项”弄虚作假，调节利润

4、利用资产重组、资产评估和关联方交易调节利润，虚增资产

5、当期费用未计入损益，虚列资产，虚增利润

6、应计入损益的借款费用资本化，虚增在建工程支出，虚增利润

7、少提固定资产折旧，虚增利润

8、少提或者不提银行贷款利息，少计负债，虚增利润

9、利用减值准备，调节利润

10、利用应收、应付款项，跨期摊提账户和递延账户来调节利润，精心设计出企业利润的稳步增长的趋势

11、利用其它应收款虚增资产

12、帐外帐，将负债和或有负债的隐匿在关联企业或账外。

四、中小企业财务造假的特点

1、财务账目管理混乱

2、原始凭证虚假

3、资产项目不实

4、收入项目失实

五、识别真假财务报表的几种方法

（一）报表分析

1、结构分析

（1）其他应收应付款金额异常

（2）虚拟资金的金额异常

（3）企业连续多年通过非经营性收益得以保持盈利记录

（4）往来账项分析（重分类调整账龄分析）

（5）报表项目的余额或金额源于一笔或少数几笔重大交易

（6）企业高度依赖于持续不断的再融资（包括股票和债务融资）才得以持续经营

（7）最后时刻的收入调整极大改善了当期的经营业绩

2、异常变动分析

（1）在连年报告净利润的同时，经营活动产生的现金流量持续入不缚出。

（2）在对外报告的收入中，已收回的现金流量的比例明显偏低

（3）销售收入与经营活动中产生的现金流入呈背离趋势

（4）销售收入增加，存货减少，销售收入增加，应收账款减少

（5）存货增加，应付账款减少

（6）应收账款的增幅明显高于收入的增幅

（7）与销售成本相关的会计记录（如购货、销售、现金支付日记账）明显不相勾稽

（8）有贷款但没有相应的利息支出，或有利息但未体现贷款

（9）有租赁办公场所，但没有相应的租金支出

4、形成报表项目依据分析

（1）销售收入或销售成本挂账无依据或依据不足（销售合同、出库凭证采购合同、发票、收货单）

（2）销售收入与销售成本的结转政策随意变更

（3）存货应收账款挂账依据不足（采购合同盘点记录函证确认）

（4）银行存款往来调节表或其它调节表出现重大差异（未达账项不调整）

（5）固定资产和其他资产入账依据不足（产权凭证资产评估资产构成）

（6）固定资产和无形资产的折旧或摊销政策随意变更（折旧方法、年限）

5、关联方交易分析

（1）企业设立了众多特殊目的的实体，且资金往来频繁

（2）企业与关联方的资产往来频繁，委托付款或委托收款现象突出

（3）异常的违背公平交易原则的关联交易

（4）将亏损子公司排除在合并报表之外

（5）采用成本法反映亏损的被投资单位

（6）经常将长期投资转让给关联方或与关联方置换

（7）频繁与关联方发生经营资产买卖行为

6、行业特点分析

（1）生产制造型企业财务报表特点：固定资产占资产比重大，应收账款、存货周转相对慢

（2）商贸流通型企业财务报表特点：固定资产金额小，应收账款、存货周转快、资产负债率高

（3）服务类企业财务报表的特点：固定资产少，管理费用中人工成本高，现金流动频繁、量大

（4）房地产企业财务报表特点：预收账款余额大，应收账款科目余额小，存货与预收账款保持正相关

7、经营特点分析

（1）企业的净利率以远高于竞争对手的速度迅猛增长

（2）企业的主要成本费用率大大低于其竞争对手

（3）企业经营业绩与其所处的行业地位不相称

（4）企业的生产能力、生产规模与销售总量不匹配

8、常识分析

（1）生产与办公现场的情况

（2）存货的堆放情况

（3）工人工资及发放情况

（4）销售物流情况

（5）动力消耗情况

（6）财务管理及财务人员配备情况

第二篇：企业财务报表舞弊及其识别策略分析

企业财务报表舞弊及其识别策略分析

企业财务报表是报表使用者获取企业有关信息的重要来源之一。然而〖资料来源:研究生论文网,代写研究生论文,代写硕士论文,代写毕业论文,论文代写,大学毕业论文 http://〗国内外企业财务报表舞弊一直以来就不曾断过，导致社会公众和报表使用者对企业、中介机构甚至整个资本市场信心的削弱、丧失，给资本市场上的投资者、债权人等利益相关者造成了损失。同时，企业的财务报表舞弊行为也给企业带来巨大的财务风险和危害，并导致会计师事务所和注册会计师面临审计风险。财务报表舞弊是阻碍我国资本市场发展的障碍之一，受到了监管部门和投资者高度关注。本文中笔者结合工作实践，对财务报表舞弊动因、舞弊手段及注册会计师识别企业财务报表舞弊的对策进行了分析。期目标的情况下通过财务报表舞弊使会计数字更有利于自己。

一、资产减值准则的特点(一)对减值迹象的判断更加明确明确会计期末企业是否必须计提资产减值准备，首先取决于资产是否存在减值迹象，强调只要存在其中一项或几项，应当估计其资产减值的主要要素一一可收回金额，然后与账面价值进行对比，确定减值损失的金额。如果不存在减值迹象，则不必估计资产的可收回金额，也不必确认减值损失。(二)对可收回金额的计量的规定更加详细该准则在借鉴国际会计准则的基础上，再次引人“公允价值”的概念。在确定可收回金额时，应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量现值两者之间较高者确定。

明确了资产组的认定新准则引人了资产组以及资产组组合的概念。对于资产组的认定，应当以资产组产生的主要现金流人是否独立于其他资产或者资产组的现金流人为依据。

(四)增加了商誉减值的测试与处理的规定准则规定，对于企业合并所形成的商誉，企业应每年必须至少进行一次减值测试，而且商誉必须分摊到相关资产组或者资产组组合后才能据以确定是否应当确认减值损失。(五)与国际会计准则趋同国际会计准则采用经济性标准确认资产减值损失，但并不禁止损失的转回，只是增加了谨慎性的限制条件。即只有在确定资产的可收回金额中所使用的估计发生改变时，才能冲回以前已确认的资产减值损失，这样可以在一定程度上限制利润操纵。

对资产减值准则实施的建议企业经常通过虚构经济业务进行财务报表舞弊。主要方式有:虚构销售业务从而增加应收款和销售收人;虚构采购业务而增加存货和成本:虚计存货(尤其可能体现为异地库存或发出商品以逃避盘点);虚增固定资产或在建工程价值以隐瞒亏损或隐瞒虚假交易产生的利润;隐瞒负债、虚列应付账款以调节成本费用;隐匿成本费用、利用虚拟资产调节利润;不将毁损资产的价值予以调低或加以冲销等。外部预期或要求而承受过度的压力。3.管理层或治理层的个人经济利益受到被审计单位财务业绩或状况的影响.4.其他:企业经常从事特殊的交易或高风险交易;企业组织结构复杂或不稳定;公司管理层态度不端或缺乏诚信;企业内部控制存在缺陷等。

高度重视财务指标的异常波动。注册会计师在对企业的财务指标进行分析时，应关注财务指标的关联性，并与市场环境、同行业资料进行比较，并高度重视指标异常情况。(三)充分关注企业是否存在经营失败的迹象。从以往企业财务报表舞弊的案例来看，企业在经营失败时进行财务报表舞弊的可能性较高。因此，应充分关注企业是否存在经营失败的迹象，包括财务方面的迹象、经营方面的迹象和其他方面的迹象，如资不抵债、资金周转困难而无法偿还到期债务、无法获得供应商的正常商业信用、巨额亏损、生产经营活动陷人困境等。保持职业怀疑态度。

注册会计师在审计过程中应始终保持职业怀疑态度，严格执行审计程序，对发现的疑点应利用各种方法(包括非常规审计方法)一查到底，直至疑点彻底消除。

三、注册会计师识别企业财务报表舞弊的对策(一)充分评估审计风险，深人了解企业是否存在舞弊的动因。一般情况下，企业财务报表舞弊肯定有其动因，在审计过程中注册会计师可以从以下方面进

行分析判断:1.财务稳定性或盈利能力受到威胁。2.公司管理当局为满足

四、结束语治理财务报表舞弊是一项系统工程，不仅应当从监管、信息披露机制角度设计消除财务报表舞弊行为的机制，还应当从加强法律责任、完善制度上着手，遏制财务报表舞弊行为。同时，注册会计师应保持应有的职业谨慎，并不断提高鉴别虚假财务信息的能力，以有效规避审计风险。

第三篇：银行信贷人员如何识别企业会计报告中固定资产的粉饰手段

银行信贷人员如何识别企业会计报告中固定资产的粉饰手段 不同企业的经营内容、经营规模等各不相同，界定固定资产的具体标准也不可能强求绝对一致。会计规范中虽然给予了企业会计人员通过职业判断合理核算固定资产的权利，但这种灵活性也就使得企业多了一些“操作空间”，粉饰固定资产的价值与收益，给银行的贷前财务审核带来隐患，能否及时识别考验银行能力。

一、企业通过固定资产的具体粉饰手段

（一）固定资产与低值易耗品划分不清

有的企业在核算上对低值易耗品和固定资产混淆不清，造成资产分类错误、成本费用的结转不合理。一些企业为了增加成本、费用将符合固定资产的物品划入低值易耗品一次摊销或分次摊销；为了减少当期成本，费用将符合低值易耗品标准的物品划入固定资产进行管理，延缓其摊销速度。这种混淆划分标准，不仅导致了资产结构的变化，使固定资产与流动资产之间的混淆不清，而且使会计信息产生错报，影响了报表使用者（银行）对企业偿债能力以及利润水平的判断。

（二）固定资产分类不正确

对固定资产的分类正确与否主要涉及到企业对哪些固定资产应计提折旧，哪些不用计提的问题，直接影响到企业费用与成本的计算。原固定资产准则规定，未使用的固定资产可以不计提折旧。不少企业依靠固定资产的分类变化来调整企业当期的成本费用金额。例如，将生产经营使用的固定资产划入未使用的固定资产之中，会减少当期的折旧费用，使生产费用下降，虚增当期利润；反之，如果将未使用的固定资产划入生产经营使用的固定资产之中，当期利润会因为折旧费用虚增而下降。这种分类上的混淆还会导致固定资产内部结构发生变化，虚增固定资产使用率，给银行以假象。现《企业会计准则第4号》中规定，只有已提足折旧仍继续使用的固定资产可以不计提折旧，相应地限制了这种粉饰手段的使用。

另外一些企业将采用经营租赁方式租入的固定资产与采用融资租赁方式租入的固定资产混为一谈，以达到降低或提离折旧费用，从而人为调整财务成果的目的。对有用经营租赁方式租入的固定资产计提折旧，会人为提高折旧费用、增加当期的生产成本或期间费用。对采用融资租赁方式租入的固定资产不计折旧会降低生产成本或期间费用。这两种结果都是对企业财务成果的人为干扰。

（三）固定资产的计价问题

企业往往在计价方法和任意变动固定资产的账面价值方面出现问题。例如：

1、将无关费用计入固定资产价值。在购入固定资产时，如果企业将与购入该固定资产无关的费用支出，或虽有某些联系但不应计入固定资产价值的支出，统统作为固定资产的价值组成部分，就会造成固定资产价值虚增应减。

2、任意变动固定资产的账面价位。有些企业不顾国家规定，任意调整、变动已入账的固定资产的账面价值。

3、混淆利息资本化与费用化的边界。不少企业滥用利息资本化规定终止时间的弹性进行报表粉饰，调节利润。

（四）操纵固定资产的折旧政策

1、随意改变折旧方法或折旧率，调节折旧计提数额以及成本、利润。企业固定资产折旧方法一般采用平均年限法。经有关部门批准，可采用“年数总和法”和“双倍余额递法”等快速折旧法。固定资产折旧率一经确定，也不能随意改变。但某些企业为了调节某的利润随意变更固定资产折旧方法或折旧率，多计或少提折旧。例如：某企业为了贷款需要有所盈余，企业便未经主管财政部门批准私自降低折旧率，由原来折旧率8%改为5%，少提折旧12万元，虚增利润。

2、不按会计规范的规定计提折旧。具体做法：未使用固定资产（除房屋、建筑物外）仍提取折旧；停用或报废的固定资产，当月不计提折旧；新增的固定资产当月计提折旧；变卖固定资产，仍旧提取折旧等。

3、操纵在建工程转入固定资产的时点、虚增或虚减折旧。某些企业为了控制当年利润实现数额，采用在建工程提前报决算，提前转入固定资产，提前计提固定资产折旧，以应增费用减少利润。例如：某房地产公司下属企业，在建工程尚未完工，利用提前报决算的方法，多提折旧5万元，提高成本，降低了利润。还有一些企业的在建工程不及时竣工，目的是为了缓提折旧，虚增利润。

（五）操纵处置固定资产的收益

最新企业会计准则中规定处理固定资产收回的价款，应冲减固定资产清理支出，将净收益在利润表的“非流动资产处置损益”项目中反映。由于这一损益项目会影响企业当期利润。因此，一些企业在经营效益好的时候，为了控制利润，便将固定资产净收入仍挂在固定资产清理账中，结转到下年再处理；在经营出现滑坡时或出现应增利润动机时（例如，申请银行贷欺），通过关联交易将闲置的固定资产转移出去。不仅以后无须计提折旧，还会使获得巨额的固定资产处置收益，计入“非流动资产处置损益”项目，粉饰报表利润。

还有一些企业往往利用股份制改组、对外投资、租赁、抵押时，通过资产评估，将固定资产损失等潜亏确认为评估减值，冲抵“资本公积”，从而达到粉饰会计报表，虚增利润的目的。

二、银行对固定资产粉饰手段的识别

1、分析公司的发展状况 对固定资产的投资包括：战术性投资和战略性投资。企业进行战术性投资，是为了实际生产的需要，投资金额相对较小，见效较快。战略性投资，主要是为了调整企业产品结构或企业主营业务发生改变，投资金额大，周期长。以预期收益为依据进行决策，风险较大。对企业的固定资产，重点分析其战略性投资部分，可以发现企业战略方向的执行情况，固定资产发挥的真实效用以及企业战略前景与风险。另外，对固定资产占总资产比重高的行业和公司应重点关注。因为这些企业一旦调整固定资产的会计处理原则和方法，就会对会计报告的利润产生较大影响。

2、分析固定资产的质量

对固定资产利用状况进行分析，主要包括以下几个方面：（1）分析企业固定资产的生产能力与产品市场份额所需的生产能力的匹配程度。如果固定资产能够符合市场所需的产品份额，推动企业经营，获得利润，就是高质量的固定资产。固定资产的生产能力未达到市场份额会导致企业经营萎缩，超过了市场需求则会导致存货囤积，生产设备闲置和经营周转缺乏资金，这时候就会出现产能过剩的情况。所以，固定资产的周转速度适当，利用充分，闲置率高低是分析的重点。

（2）分析企业采取的固定资产折旧方法。因为固定资产折旧方式的不同，直接影响企业的成本利润。而且固定资产折旧的会计政策和估计变更也给企业操纵折旧费用带来了很大空间。在分析时，一是要看企业采用的折旧方法。加速折旧法能较快收回企业的投资，减少固定资产的无形损耗，但这种方法增加了企业成本费用的支出，一定程度上减少了同期的企业盈利；二是要看固定资产使用年限的确定是否合理。例如某化工企业2010年中期报告显示，该企业延长了厂房和设备的折旧年限，这一调整减少了该企业中期折旧4450万元，当期每股收益高达0.419元中，而其中有0.056元是这一调整的结果所致。

（3）固定资产成新率分析。如果固定资产的成新率较低，说明固定资产比较老化，可能影响到企业的劳动生产率和工作效率。

（4）判断企业是否计提了充分的固定资产减值准备。许多公司固定资产中存在大量“不良资产”，导致潜亏挂账。计提固定资产减值准备就是为了挤干其中的水分，避免企业粉饰利润，但是如何确定固定资产是否减值，以及应计提多少减值准备，都是根据企业管理人员和会计人员的职业判断，没有固定的标准。这就给企业粉饰会计报告带来了可能。要检验资产减值准备的充足程度，最好的办法是进行资产评估，其次是分析企业的计提方法和程序，取得资产管理部门出具的关于固定资产质量状况的说明。报表使用者还可以到存放地点实地考察固定资产，判断其使用状况及现实价值。

3、企业的业绩是否过度依赖非流动资产处置损益 例如，通过对固定资产的转让或处置来增加利润，这种活动在短期内虽然会使企业维持表面的繁荣，但对企业的长期发展能力存在疑问。

4、了解企业固定资产的盘盈、盘亏以及实际使用状况 关注企业固定资产的盘盈，盘亏的金额及原因，可以了解企业对固定资产的管理能力。另外，通过实地考察可以了解到企业对固定资产的实际使用状况，防止发生企业不披露固定资产的停用或报废，继续计提折旧，虚增费用，减少利润，掩饰企业的经营困难。

5、新准则扩大了上市会司折旧的计提范围

新发布的《企业会计准则-固定资产》规定，除了已经提足折旧仍继续使用的固定资产，企业必须对所有固定资产计提折旧。这就意味着，适用会计准则的所有上市公司将扩大折旧的提取范围，以往不需要计提折旧的未使用，不需要的机器设备等开始计提折旧。这一会计规范的改变虽然与配比原则不符，但确实能解决现实中存在的上市公司利用折旧费操纵利润的行为，银行要善于利用。

6、新准则规定固定资产减值不得转回。

由于在实务中，不少企业曾利用固定资产减值准备计提秘密准备，操纵利润。《企业会计准则-资产减值》中明确规定：固定资产减值准备不得转回，这一规定将在很大程度上遏制企业这种粉饰财务结果的手段，确保企业会计报告反映的财务状况和经营业绩更加真实、可靠，这一点银行也需要掌握。

第四篇：企业财务报表分析指标

财务分析指标大全

一、变现能力比率

1、流动比率=流动资产÷流动负债

2、速动比率=（流动资产－存货）÷流动负债

3、营运资本=流动资产－流动负债

二、资产管理比率

1、存货周转率（次数）=主营业务成本÷平均存货

2、应收账款周转率=主营业务收入÷平均应收账款

3、营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

三、负债比率

1、产权比率=负债总额÷股东权益

2、已获利息倍数=息税前利润÷利息费用=EBIT/I

四、盈利能力比率

1、净资产收益率=净利润÷平均净资产

五、杜邦财务分析体系所用指标

1、权益净利率=资产净利率×权益乘数=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

2、权益乘数=资产总额/股东权益总额=1+（负债总额/股东权益总额）=1/（1－资产负债率）

六、上市公司财务报告分析所用指标

1、每股收益（EPS）=（EBIT－I）（1－T）/普通股总股数=每股净资产×净资产收益率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用）

2、市盈率=普通股每股市价/普通股每股收益

3、每股股利=股利总额/年末普通股股份总数

4、股利支付率=股利总额/净利润总额=市盈率×股票获利率（当年股数没有发生增减变动时，后者也适用）

5、股票获利率=普通股每股股利/普通股每股市价

（又叫：当期收益率、本期收益率）

6、股利保障倍数=每股收益/每股股利

7、每股净资产=末股东权益/末普通股数

8、市净率=每股市价/每股净资产

9、净资产收益率=净利润/年末净资产

七、现金流量分析指标

（一）现金流量的结构分析

1、经营活动流量=经营活动流入－经营活动流出

（二）流动性分析（反映偿债能力）

1、现金到期债务比=经营现金流量净额/本期到期债务

2、现金流动负债比（重点）=经营现金流量净额/流动负债（反映短期偿债能力）

3、现金债务总额比（重点）=经营现金流量净额/债务总额

（三）获取现金能力分析

1、销售现金比率=经营现金流量净额/销售额

2、每股营业现金流量（重点）=经营现金流量净额/普通股股数

3、全部资产现金回收率=经营现金流量净额/全部资产×100%

（四）财务弹性分析

1、现金满足投资比率

2、现金股利保险倍数（重点）=每股经营现金流量净额/每股现金股利

（五）收益质量分析

2、现金营运指数=经营现金的净流量/经营现金毛流量 几个重要的财务指标的关系（1月9日刘正兵课堂小记）

四个常用比率的关系：

资产负债率 = 资产 / 负债

…… ① = 1－② = 1－1/④ 资产权益率 = 所有者权益 / 资产

…… ② = 1－① = 1/④

产权比率 = 负债 / 所有者权益 …… ③ = ④ － 1= ①×④

权益乘数 = 资产 / 所有者权益 …… ④ = 1/② =1+③ =1/（1－①）三个指标

1、息税前利润 = EBIT

2、息前税后利润 = EBIT（1－T）

3、息税后利润 = 净利润

财务分析指标详解

1、变现能力比率

变现能力是企业产生现金的能力，它取决于可以在近期转变为现金的流动资产的多少。

（1）流动比率

公式：流动比率=流动资产合计 / 流动负债合计

企业设置的标准值：2

意义：体现企业的偿还短期债务的能力。流动资产越多，短期债务越少，则流动比率越大，企业的短期偿债能力越强。

分析提示：低于正常值，企业的短期偿债风险较大。一般情况下，营业周期、流动资产中的应收账款数额和存货的周转速度是影响流动比率的主要因素。

（2）速动比率

公式 ：速动比率=（流动资产合计-存货）/ 流动负债合计

保守速动比率=0.8（货币资金+短期投资+应收票据+应收账款净额）/ 流动负债

企业设置的标准值：1

意义：比流动比率更能体现企业的偿还短期债务的能力。因为流动资产中，尚包括变现速度较慢且可能已贬值的存货，因此将流动资产扣除存货再与流动负债对比，以衡量企业的短期偿债能力。

分析提示：低于1 的速动比率通常被认为是短期偿债能力偏低。影响速动比率的可信性的重要因素是应收账款的变现能力，账面上的应收账款不一定都能变现，也不一定非常可靠。

变现能力分析总提示：

（1）增加变现能力的因素：可以动用的银行贷款指标；准备很快变现的长期资产；偿债能力的声誉。

（2）减弱变现能力的因素：未作记录的或有负债；担保责任引起的或有负债。

2、资产管理比率

（1）存货周转率

公式： 存货周转率=产品销售成本 / [（期初存货+期末存货）/2] 企业设置的标准值：3

意义：存货的周转率是存货周转速度的主要指标。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。

分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转率越高，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。

（2）存货周转天数

公式： 存货周转天数=360/存货周转率=[360*（期初存货+期末存货）/2]/ 产品销售成本

企业设置的标准值：120

意义：企业购入存货、投入生产到销售出去所需要的天数。提高存货周转率，缩短营业周期，可以提高企业的变现能力。

分析提示：存货周转速度反映存货管理水平，存货周转速度越快，存货的占用水平越低，流动性越强，存货转换为现金或应收账款的速度越快。它不仅影响企业的短期偿债能力，也是整个企业管理的重要内容。

（3）应收账款周转率

定义：指定的分析期间内应收账款转为现金的平均次数。

公式：应收账款周转率=销售收入/[（期初应收账款+期末应收账款）/2] 企业设置的标准值：3

意义：应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。

分析提示：应收账款周转率，要与企业的经营方式结合考虑。以下几种情况使用该指标不能反映实际情况：第一，季节性经营的企业；第二，大量使用分期收款结算方式；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。

（4）应收账款周转天数

定义：表示企业从取得应收账款的权利到收回款项、转换为现金所需要的时间。

公式：应收账款周转天数=360 / 应收账款周转率

=（期初应收账款+期末应收账款）/2] / 产品销售收入

企业设置的标准值：100

意义：应收账款周转率越高，说明其收回越快。反之，说明营运资金过多呆滞在应收账款上，影响正常资金周转及偿债能力。

分析提示：应收账款周转率，要与企业的经营方式结合考虑。以下几种情况使用该指标不能反映实际情况：第一，季节性经营的企业；第二，大量使用分期收款结算方式；第三，大量使用现金结算的销售；第四，年末大量销售或年末销售大幅度下降。

（5）营业周期

公式：营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数

={[（期初存货+期末存货）/2]* 360}/产品销售成本+{[（期初应收账款+期末应收账款）/2]* 360}/产品销售收入

企业设置的标准值：200

意义：营业周期是从取得存货开始到销售存货并收回现金为止的时间。一般情况下，营业周期短，说明资金周转速度快；营业周期长，说明资金周转速度慢。

分析提示：营业周期，一般应结合存货周转情况和应收账款周转情况一并分析。营业周期的长短，不仅体现企业的资产管理水平，还会影响企业的偿债能力和盈利能力。

（6）流动资产周转率

公式：流动资产周转率=销售收入/[（期初流动资产+期末流动资产）/2] 企业设置的标准值：1

意义：流动资产周转率反映流动资产的周转速度，周转速度越快，会相对节约流动资产，相当于扩大资产的投入，增强企业的盈利能力；而延缓周转速度，需补充流动资产参加周转，形成资产的浪费，降低企业的盈利能力。

分析提示： 流动资产周转率要结合存货、应收账款一并进行分析，和反映盈利能力的指标结合在一起使用，可全面评价企业的盈利能力。

（7）总资产周转率

公式：总资产周转率=销售收入/[（期初资产总额+期末资产总额）/2] 企业设置的标准值：0.8

意义：该项指标反映总资产的周转速度，周转越快，说明销售能力越强。企业可以采用薄利多销的方法，加速资产周转，带来利润绝对额的增加。

分析提示：总资产周转指标用于衡量企业运用资产赚取利润的能力。经常和反映盈利能力的指标一起使用，全面评价企业的盈利能力。

3、负债比率

负债比率是反映债务和资产、净资产关系的比率。它反映企业偿付到期长期债务的能力。

（1）资产负债比率

公式：资产负债率=（负债总额 / 资产总额）*100% 企业设置的标准值：0.7

意义：反映债权人提供的资本占全部资本的比例。该指标也被称为举债经营比率。

分析提示：负债比率越大，企业面临的财务风险越大，获取利润的能力也越强。如果企业资金不足，依靠欠债维持，导致资产负债率特别高，偿债风险就应该特别注意了。资产负债率在60％—70％，比较合理、稳健；达到85％及以上时，应视为发出预警信号，企业应提起足够的注意。

（2）产权比率

公式：产权比率=（负债总额 /股东权益）*100% 企业设置的标准值：1.2

意义：反映债权人与股东提供的资本的相对比例。反映企业的资本结构是否合理、稳定。同时也表明债权人投入资本受到股东权益的保障程度。

分析提示：一般说来，产权比率高是高风险、高报酬的财务结构，产权比率低，是低风险、低报酬的财务结构。从股东来说，在通货膨胀时期，企业举债，可以将损失和风险转移给债权人；在经济繁荣时期，举债经营可以获得额外的利润；在经济萎缩时期，少借债可以减少利息负担和财务风险。

（3）有形净值债务率

公式：有形净值债务率=[负债总额/（股东权益-无形资产净值）]*100% 企业设置的标准值：1.5

意义：产权比率指标的延伸，更为谨慎、保守地反映在企业清算时债权人投入的资本受到股东权益的保障程度。不考虑无形资产包括商誉、商标、专利权以及非专利技术等的价值，它们不一定能用来还债，为谨慎起见，一律视为不能偿债。

分析提示：从长期偿债能力看，较低的比率说明企业有良好的偿债能力，举债规模正常。

（4）已获利息倍数

公式：已获利息倍数=息税前利润 / 利息费用

=（利润总额+财务费用）/（财务费用中的利息支出+资本化利息）

通常也可用近似公式:

已获利息倍数=（利润总额+财务费用）/ 财务费用

企业设置的标准值：2.5

意义：企业经营业务收益与利息费用的比率，用以衡量企业偿付借款利息的能力，也叫利息保障倍数。只要已获利息倍数足够大，企业就有充足的能力偿付利息。

分析提示：企业要有足够大的息税前利润，才能保证负担得起资本化利息。该指标越高，说明企业的债务利息压力越小。

4、盈利能力比率

盈利能力就是企业赚取利润的能力。不论是投资人还是债务人，都非常关心这个项目。在分析盈利能力时，应当排除证券买卖等非正常项目、已经或将要停止的营业项目、重大事故或法律更改等特别项目、会计政策和财务制度变更带来的累积影响数等因素。

（1）销售净利率

公式：销售净利率=净利润 / 销售收入*100% 企业设置的标准值：0.1

意义：该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少。表示销售收入的收益水平。

分析提示：企业在增加销售收入的同时，必须要相应获取更多的净利润才能使销售净利率保持不变或有所提高。销售净利率可以分解成为销售毛利率、销售税金率、销售成本率、销售期间费用率等指标进行分析。

（2）销售毛利率

公式：销售毛利率=[（销售收入-销售成本）/ 销售收入]*100% 企业设置的标准值：0.15

意义：表示每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利。

分析提示：销售毛利率是企业是销售净利率的最初基础，没有足够大的销售毛利率便不能形成盈利。企业可以按期分析销售毛利率，据以对企业销售收入、销售成本的发生及配比情况作出判断。

（3）资产净利率（总资产报酬率）

公式：资产净利率=净利润/ [（期初资产总额+期末资产总额）/2]*100% 企业设置的标准值：根据实际情况而定

意义：把企业一定期间的净利润与企业的资产相比较，表明企业资产的综合利用效果。指标越高，表明资产的利用效率越高，说明企业在增加收入和节约资金等方面取得了良好的效果，否则相反。

分析提示：资产净利率是一个综合指标。净利的多少与企业的资产的多少、资产的结构、经营管理水平有着密切的关系。影响资产净利率高低的原因有：产品的价格、单位产品成本的高低、产品的产量和销售的数量、资金占用量的大小。可以结合杜邦财务分析体系来分析经营中存在的问题。

（4）净资产收益率（权益报酬率）

公式：净资产收益率=净利润/ [（期初所有者权益合计+期末所有者权益合计）/2]*100% 企业设置的标准值：0.08

意义：净资产收益率反映公司所有者权益的投资报酬率，也叫净值报酬率或权益报酬率，具有很强的综合性。是最重要的财务比率。

分析提示：杜邦分析体系可以将这一指标分解成相联系的多种因素，进一步剖析影响所有者权益报酬的各个方面。如资产周转率、销售利润率、权益乘数。另外，在使用该指标时，还应结合对“应收账款”、“其他应收款”、“ 待摊费用”进行分析。

5、现金流量分析

现金流量表的主要作用是：第一，提供本企业现金流量的实际情况；第二，有助于评价本期收益质量，第三，有助于评价企业的财务弹性，第四，有助于评价企业的流动性；第五，用于预测企业未来的现金流量。

流动性分析

流动性分析是将资产迅速转变为现金的能力。

（1）现金到期债务比

公式：现金到期债务比=经营活动现金净流量 / 本期到期的债务

本期到期债务＝一年内到期的长期负债＋应付票据

企业设置的标准值：1.5

意义：以经营活动的现金净流量与本期到期的债务比较，可以体现企业的偿还到期债务的能力。

分析提示：企业能够用来偿还债务的除借新债还旧债外，一般应当是经营活动的现金流入才能还债。

（2）现金流动负债比

公式：现金流动负债比=年经营活动现金净流量 / 期末流动负债

企业设置的标准值：0.5

意义：反映经营活动产生的现金对流动负债的保障程度。

分析提示：企业能够用来偿还债务的除借新债还旧债外，一般应当是经营活动的现金流入才能还债。

（3）现金债务总额比

公式：现金流动负债比=经营活动现金净流量/ 期末负债总额

企业设置的标准值：0.25

意义：企业能够用来偿还债务的除借新债还旧债外，一般应当是经营活动的现金流入才能还债。

分析提示：计算结果要与过去比较，与同业比较才能确定高与低。这个比率越高，企业承担债务的能力越强。这个比率同时也体现企业的最大付息能力。

获取现金的能力

（1）销售现金比率

公式：销售现金比率=经营活动现金净流量 / 销售额

企业设置的标准值：0.2

意义：反映每元销售得到的净现金流入量，其值越大越好。

分析提示：计算结果要与过去比，与同业比才能确定高与低。这个比率越高，企业的收入质量越好，资金利用效果越好。

（2）每股营业现金流量

公式：每股营业现金流量=经营活动现金净流量 / 普通股股数

普通股股数由企业根据实际股数填列。

企业设置的标准值：根据实际情况而定

意义：反映每股经营所得到的净现金，其值越大越好。

分析提示：该指标反映企业最大分派现金股利的能力。超过此限，就要借款分红。

（3）全部资产现金回收率

公式：全部资产现金回收率=经营活动现金净流量 / 期末资产总额

企业设置的标准值：0.06

意义：说明企业资产产生现金的能力，其值越大越好。

分析提示：把上述指标求倒数，则可以分析，全部资产用经营活动现金回收，需要的期间长短。因此，这个指标体现了企业资产回收的含义。回收期越短，说明资产获现能力越强。

财务弹性分析

（1）现金满足投资比率

公式：现金满足投资比率=近五年累计经营活动现金净流量 / 同期内的资本支出、存货增加、现金股利之和。

企业设置的标准值：0.8

取数方法：近五年累计经营活动现金净流量应指前五年的经营活动现金净流量之和；同期内的资本支出、存货增加、现金股利之和也从现金流量表相关栏目取数，均取近五年的平均数；

资本支出，从购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金项目中取数；

存货增加，从现金流量表附表中取数。取存货的减少栏的相反数即存货的增加；现金股利，从现金流量表的主表中，分配利润或股利所支付的现金项目取数。如果实行新的企业会计制度，该项目为分配股利、利润或偿付利息所支付的现金，则取数方式为：主表分配股利、利润或偿付利息所支付的现金项目减去附表中财务费用。

意义：说明企业经营产生的现金满足资本支出、存货增加和发放现金股利的能力，其值越大越好。比率越大，资金自给率越高。

分析提示：达到1，说明企业可以用经营获取的现金满足企业扩充所需资金；若小于1，则说明企业部分资金要靠外部融资来补充。

（2）现金股利保障倍数

公式：现金股利保障倍数=每股营业现金流量 / 每股现金股利

=经营活动现金净流量 / 现金股利

企业设置的标准值：2

意义：该比率越大，说明支付现金股利的能力越强，其值越大越好。

分析提示：分析结果可以与同业比较，与企业过去比较。

（3）营运指数

公式：营运指数=经营活动现金净流量 / 经营应得现金

其中：经营所得现金=经营活动净收益+ 非付现费用

=净利润营业外收入 + 营业外支出 + 本期提取的折旧+无形资产摊销 + 待摊费用摊销 + 递延资产摊销

企业设置的标准值：0.9

意义：分析会计收益和现金净流量的比例关系，评价收益质量。

分析提示：接近1，说明企业可以用经营获取的现金与其应获现金相当，收益质量高；若小于1，则说明企业的收益质量不够好。

一、财务效益状况分析

1、净资产收益率, 计算公式: 净利润/平均净资产

2、总资产报酬率, 计算公式: 利润总额+利息支出/平均资产总额

3、资本保值增值率, 计算公式: 扣除客观因素后的年末所有者权益/年初所有者权益

4、营业利润率, 计算公式: 营业利润/营业收入净额

5、成本费用利润率, 计算公式: 利润总额/成本费用总额

二、资产营运状况分析

1、总资产周转率, 计算公式: 营业收入净额/平均资产总额

2、流动资产周转率，计算公式：营业收入净额/平均流动资产总额

3、存货周转率，计算公式：销售成本/平均存货

4、应收账款周转率，计算公式： 营业收入净额/平均应收账款余额

三、偿债能力状况分析

1、流动比率，计算公式：流动资产/流动负债

2、速动比率，计算公式：流动资产-存货/流动负债

3、现金流动负债比率，计算公式： 本期现金净流入/流动负债

4、资产负债率，计算公式：负债总额/资产总额

5、长期资产适合率，计算公式：所有者权益+长期负债/固定资产+长期投资

四、发展能力状况分析

1、营业增长率，计算公式：本期营业增长额/上年同期营业收入总额

2、资本积累率，计算公式：本期所有者权益增长额/年初所有都权益

3、总资产增长率，计算公式：本期总资产增长额/年初资产总额

4、固定资产成新率，计算公式：平均固定资产净值/平均固定资产原值

第五篇：房地产企业财务报表解析

房地产企业财务报表解析

房地产企业与其他企业相比,具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等特点,其财务报表所显示的信息往往与实际偏差较大,因此不能完全拘泥于财务报表常规的分析方法。

房地产企业财务报表的局限表现在：

1.大量预收账款导致短期负债剧增，影响报表分析者对企业偿债能力的判断。2.开发成本准确计量和分摊难度比较大，影响报表分析者对企业真实资产总量的判断。

3.期间费用全部计入当期损益，影响报表使用者对企业经营成果的判断。按现行房地产开发企业会计制度规定，企业在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用和销售费用作为期间费用，直接计入当期损益。

房地产企业在项目尚未竣工验收决算、大量预收账款未转销售收入前将出现巨额亏损，特别是对于连续开发和滚动开发的企业，更难通过财务报表分析出企业真实的盈利能力，这样势必影响企业经营情况的客观反映。

一、从资产负债表入手，对房地产企业税收解析

1、货币资金科目分析。如期末余额较大，则要与企业所得税申报的预计利润结合进行分析，如存在货币资金的增加额乘以预计毛利率小于当期申报的预计利润的现象，要对企业的预收帐款科目进行核实，是否存在收取预售房款未通过“预收帐款”科目记帐，少申报预计利润，同时要求提供银行对帐单，查阅是否存在货币资金已支出未入帐的情况，并查明该项支出是否属于实质性的关联企业。如期末余额较小，要分析是否可能存在货币资金不入帐的情况。应当要求企业提供银行对帐单与企业银行存款明细帐相核对，是否存在资金转出不入帐，不记在其它应收款等往来科目，而放在银行未达帐项中。另外也可以突击实地盘点企业的库存现金数并与现金日记帐帐面数核对，如相差较大，应当分析具体原因，是否存在帐外经营的情况。

2、应收帐款科目分析。由于近几年房地产行业进入卖方市场，房地产产品供不应求，有的房地产开发商甚至在取得预售许可证之前就要求购房人一次性交清，所以房地产企业应收帐款科目一般余额比较小，应当对房地产企业的应收帐款进行明细分析，如期末应收帐款明细科目期末余额为贷方余额，则应重点分析，防止企业将收到的预收款放在应收帐款科目，而不放在预收帐款科目，需要通过分析相应销售合同约定的付款方式、付款期限等分析判别真假，是否逃避预交企业所得税。

3、其它应收款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，应认真分析明细。如发现期末余额较大及本期业务发生频繁和发生额较大的往来，要审核业务发生的时间、往来的性质以及是彼此间是否属于关联企业，要防止部分资金宽裕的房地产企业将闲散资金无偿对外拆借，计入其它应收款，不按关联企业之间按独立企业之间的业务往来计提利息收入。

4、存货科目分析。此科目主要反映期末完工开发产品和期末未完工开发产品的情况。期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的。由于目前房地产企业开发项目必须达到一定阶段才能取得预售许可证，而房地产开发项目由于需要投入资本比较大，建筑商也需要及时按照工程进度与房地产企业开票结算工程款，所以房地产企业期末完工产品的余额一般是与预收帐款科目有对应关系的，存货金额应当与预收帐款金额在保持一定比例的正相关关系。如果远小于预收帐款期末金额，则有可能存在收入成本费用不配比的现象，存在前期多结转销售成本的可能。

这时要分析企业开发产品总成本、单位面积的开发成本等计算方法和分摊依据，是否将土地出让金、前期工程配套费等一次性计入前期成本。有的房地产公司结转销售成本时，不按税务规定的成本结转方法进行结转而是按成片开发的综合毛利率进行结转，就可能出现门面房在前期销售时多结转了成本；如果期末存货金额远大于预收帐款期末金额，则有可能存在预收款项不通过预收帐款科目核算，而通过其他科目核算的可能。同时在审核存货科目时，还应注意将完工开发产品的贷方与主营业务成本的借方进行比对，两者应当相等，如大于则有可能存在将开发产品用于抵债、赠送等未视同销售的情况。

5、固定资产科目分析。一般情况下房地产公司的固定资产帐面数，相对于企业的注册资本、开发规模来说，金额不会很大。如金额较大，应当分析其具体明细。房地产企业固定资产科目核算的内容主要是汽车、复印机、电脑、打印机、办公桌等。房地产企业与其他工业企业相比,具有开发周期长的特点，但流动性也相对大一些。一个地方开发结束后，就转到下一个地方开发，所以办公用房一般都采取租赁方式。有些开发时间长的房地产公司也可能有办公用房如售楼处和样品房等，但对照2006年31号文件规定，建设售楼处时其成本必须单独核算，否则应当视为开发产品而不作为固定资产来处理。根据房地产公司开发的特点来 说，开发单位和施工单位一般不会是同一家公司，因而明细帐上一般不应当有工程机械等设备。如发现则需多加审核相关手续并实地盘点以辩别其真伪。有些实行核定征收企业所得税的建筑公司将购买的机械设备发票放在房地产公司入帐，少开具建筑业发票以达到少缴营业税及附加的目的。另外如固定资产中有房屋，也应当认真分析是否是将开发产品转为经营性资产，其产权关系是否真正属于房地产公司。

6、短期借款科目分析。绝大多数房地产企业由于投入资金量大，一般都有银行借款。对于短期借款科目的审核应重点围绕两个方面：一是企业是否有将预收款以借款的名义记入短期借款科目，逃避预交企业所得税。一般来说企业短期借款为整数，而且以万元为单位。分析中如发现企业短期借款金额准确到千位以下，则应重点审核短期借款记录是否真实、规范，是否存在将预收合同外的购房款因公司经营需要转入帐内运营，而计入该科目。二是对于金额比较大的借款，要认真分析借款的金额和付息方式。特别是向个人或非金融单位的借款，更要认真审核其合同的真假，对于由于借款利率超过基准利率而列支的利息，应不允许税前列支。要认真分析企业与借款方是否有存在关联关系，对超过注册资本50%以上关联方借款利息应不允许税前列支。

7、其它应付款科目分析。一般来说，此科目期末金额不大，此科目如期末金额较大，应认真分析明细。一是看其它应付款是否核算关联企业之间的往来，对于关联企业的往来需要注意以下几个方面：

一是部分房产企业将向关联企业的借款放在此科目里并计提利息在税前列支。需要审查企业向关联企业的借款是否超过企业注册资金的50%，计提利息的利率是否超过同期银行贷款利率。

二是看其它应付款是否核算代其它部门收取的税费。房地产公司代其它部门收取的税费也一般放在此科目核算，要分析收取税费时，谁开具收据以及分析是否属于房价的组成部分。如果属于房价的组成部分及由房地产公司领取的收据自已开具，则此部分需确认为收入。

三是需要分析其它应付款是否存在长期应付未付的情况。如有些房地产公司为了少缴纳33%的企业所得税，签订假的施工合同，由房地产公司支付税金，让建筑公司多开具建筑业发票金额入帐，由于业务虚假，相关应付款永远是应付未付。四是部分房地产企业与购买方在签订购房合同时，为了达到双方少缴相关税费的目的，房屋的真实成交价往往高于开票价，其差额部分房产公司往往以收据形式收取，在房地产公司需要资金周转时，以借款或集资款的名义，计入此科目。

8、预收帐款科目分析。此科目是房地产行业最为敏感的涉税科目。需要与存货、主营业务收入、主营业务税金及附加、应交企业所得税等科目一起综合分析。这几个会计科目之间都有一定的对应关系。在分析中，一是要通过预收帐款明细帐以及相应的购房合同上注明的付款方式，分析判别主营业务收入应当确认的时间。二是要将资产负债表预收帐款科目数据与企业申报表数据进行比对，分析收到的预收款是否及时足额预交了企业所得税。

具体方法是将资产负债表预收帐款科目本期增加额乘以预计毛利率后的金额，与企业申报表中预收帐款纳税调增金额减去预收帐款纳税调减金额后的余额进行比对，两者金额应该一致。

9、资本公积科目分析。要将年初数与期末数进行比较，如增加较多，则应当分析增加的原因，是否符合交纳企业所得税的条件。

二、从损益表入手，对房地产企业税收解析。

1、主营业务收入科目分析。分析已出售开发产品是否及时结转销售收入。一般的房地产公司都会尽可能推迟确认主营业务收入，其确认的依据和金额与开具的正式房屋销售发票的金额一般是相等的。大部分房地产公司对确认收入时间的理解是必须开具正式发票时才确认，开具发票前取得的收入只算是预收款。对照31号文件精神，房地产公司确认收入的时间和金额分很多情况，需要对房地产企业的销售方式、与购房户的购销合同的内容等进行认真分析。

2、主营业务成本科目分析。此科目可能存在的最大的问题是结转的主营业务成本被人为加大或提前。对于连续开发或滚动开发的房地产企业，较多房地产企业不按照收入成本配比原则，不能分项目进行成本费用的归集和分配，从而导致前期开发项目的利润人为调低，无法保证企业所得税的均衡入库。

3、主营业务税金及附加分析。此科目与主营业务收入和预收帐款科目有一定的逻辑关系。从理论上测算，主营业务收入及预收帐款当期的增加额乘以5%的营业税税率，加上当年实际交纳的土地增值税和地方综合规费，此金额应与申报的主营业务税金及附加基本相等。如相差较大，应当分析原因，有无人为加大税金及附加的行为。

4、主营业务利润科目分析。房地产企业的毛利率是比较高的，要根据掌握行业利润参考值，并结合同地段其它房地产公司的经营情况，分析判断所评估企业的毛利率是否合理?

5、期间费用科目分析。管理费用过高过低都可能存在问题，过高了可能有虚列支出的情况，需对大额的支出审核票据的合法性和其业务的真实性。管理费用过低了也有可能企业将前期发生的业务招待费、业务宣传费、广告费全部计入了开发成本中的前期工程费，而没有单独归集此部分费用，并于正式销售收入确认后配比进入当期费用列支。对于财务费用，要着重分析利息支出的合理性，要注意开发产品完工前发生的利息费用只能进入开发成本，而不能作为期间费用全额于当期列支。因而要结合开发产品完工确认的时间，通过分析利息列支的情况分析判断是否按税法规定列支。

6、营业外收入分析。一是分析代收契税等手续费用是否准确记录。现在一般地方政府都将需收取的契税等费用委托房地产公司在收取房款时一并收取。地方政府给予一定比例的返还。部分房地产公司都将此返还的手续费计入了小金库，瞒报了此部分收入。二是分析固定资产盘盈，固定资产处臵收益，非货币性资产交易收益，出售无形资产收益，罚款净收入和其他应计入营业外收入的项目是否属于视同销售应当确认的范围。