2012年《不动产估价》假设开发法作业(215份)

第一篇：2012年《不动产估价》假设开发法作业(215份)

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）。

22、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为

50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。

根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。

3、某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法和现金流量折现法估计该在建工程于2003年5月1日的价格（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）。

24、某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3

月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。

5、某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价80元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.5%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。

6、估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2。③建筑

2覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m，适宜为商业用途；3～18层的建筑面积相同，均为2750mz，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。

7、某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（报酬率为8%，折现率为10%）。

8、需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为售价的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

9、需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每1m2建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2004年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。

10、某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费为建筑安装工程的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年年内均匀投入；毛坏房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。2012年《不动产估价》假设开发法作业

第二篇：假设开发法作业答案2011.10

2011年假设开发法作业

1、某开发商拟购入200亩土地，规划允许建筑面积40万m2，单位建筑面积的建造成本为1050元/m2，专业费用为建造成本的6%，区内设施配套费预计为建造成本的15%，税收为销售收入的5%，年利息率为12%，开发商的直接成本利润率为30%，预计单位建筑面积楼价为3000元/m2。试用传统方法求开发商能承受的地价。（总开发时间4年，开发成本均匀投入，单利计息）解：根据题意应采用假设开发法之传统方法计算。（1）设开发商能承受的地价为V（2）开发完成后的总价值 3000×40=120000（元）

（3）建造成本、专业费用及配套费用 1050×40×（1+6%+15%）=50820（万元）（4）投资利息

V×12%×4+50820×12%×2=0.48V+12196.80（5）税收

120000×5%=6000（万元）（6）开发商利润

（V+50820）×30%=0.3V+15246（7）V=（2）-（3）-（4）-（5）-（6）

=120000-50820-0.48V-12196.80-6000-0.3V-15246=35737.2-0.78V 则V=20077.08（万元）注：本题中应注意以下几点： ①购买待开发房地产之费用应计利息；

②建造成本等是在开发期间均匀投入的，故视之为在开发期中间一次性投入；

③成本利润率是以土地取得成本与开发成本、销售费用之和为基础的，本题中没有销售费用项，故只取前两项之和。

2、某房地产为一块七通一平的待建筑空地，土地总面积为1000m2，该地块的最佳开发利用方式为写字楼，容积率为4.0，覆盖率为50%，土地使用权年限为50年，从2003年8月起计。该写字楼建成后拟出租，经市场调查初步确定出租写字楼的每月净收益为100元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为70%。预计取得土地后建造该写字楼的建设期为两年半，第一年均匀投入50%的建筑费与专业费，第二年均匀投入35%的建筑费与专业费，其余的建筑费与专业费在第三年的前半年均匀投入。根据建筑市场行情估计建筑费2000元/m2，专业费为建筑费的6%；销售费用和税费分别按楼价的3%、6%计；购买土地相关税费为地价的3%，年折现率为 14%，利润率为25%，年综合报酬率为9%。预计该写字楼竣工后半年后可租出。

根据上述资料试用现金流量折现法评估该待建筑土地2003年8月出售时的市场价格。解：根据题意，应采用现金流量折现法（1）设待建土地的价格为V（2）开发的总价值

1001270%70%40009%11117332045.98元 47319%114%（3）建筑费与专业费

2000400016%50%35%15%7356753.95元 0.5114%114%1.5114%2.25（4）销售费用和税费

17332045.98×（3%+6%）=1559884.14（元）（5）购地税费：0.03V（6）地价

V=17332045.98-7356753.95-1559884.14-0.03V 则

V=8170298.92（元）或817.03万元

（注：现金流量折现法中，不单独考虑利润，故所给利润是干扰参数）

3、某在建工程开工于2002年11月1日，拟作为商场和办公综合楼；总用地面积3000m2，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑面积12400m2，其中商场建筑面积2400m2，办公建筑面积10000m2；该工程正常施工期为2年，开发成本为2500元/m2，管理费为开发成本的3%；至2003年5月1日已完成9层主体结构，且已投入总开发成本的35%，剩余费用在剩余建设期内均匀投入；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可出租，办公楼即可出售；办公楼售价为每平方米建筑物面积5000元，销售费用和销售税费为售价的8%；商场可出租面积为建筑面积的75%，可出租面积为正常出租率的85%，月租金为80元/m2，出租成本及税费为有效总收入的25%，开发经营期报酬率为12%；投资该类房地产的正常投资利润率为15%。试利用上述资料分别用传统方法估计该在建工程于2003年5月1日的价格。（买方购买该在工程负担购买价格3%的税费，折现率为15%）解：（1）用传统方法求算 ①设该在建工程正常价格为V ②求开发完成后的价值V1

1V15000100002400801285%75%125%15914.02万元4812%112%1

 ③求开发成本及管理费用C1

C1=2500×12400×（1-35%）×（1+3%）=2075.45（万元）④求投资利息C2

C2V13%11.5%1.51.512075.4518.5%210.134V130.95

⑤求销售费用和销售税费C3 C3=5000×10000×8%=400（万元）⑥求开发利润C4

C4[V13%2075.45]15%0.1545V311.32

⑦求购买该在建工程应支付的税费C5 C5=0.03V ⑧求在建工程于2003年5月1日的价格V V=V1-（C1+C2+C3+C4+C5）

=5914.02-（2075.45+0.134V+130.95+400+0.1545V+311.32+0.03V）

=2996.30-0.3185V 则V=2272.51（万元）

根据上述计算可知，运用传统方法，该在建工程于2003年5月1日正常价格分别为2272.51万元。

4、某在建工程开工于2001年3月1日，用地总面积2000m2，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2001年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2001年9月1日已完成主体封顶，已投入了建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2001年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定资本化率为8%，折现率为14%。（2001年）

解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V

（2）计算该在建工程续建完成后的总价值：

①总建筑面积=2000×5.1=10200（m2）

②续建完成后的总价值计算公式：V

③续建完成后的总价值：

a111r1rn1rdt

80121020065%80%130%1113569.34万元 5021.58%18%114%

（3）续建总费用25001020055%114%0.751271.23万元

（4）购买该在建工程的税费总额=V×5%=0.05V

（5）该在建工程的正常购买总价V=3569.34-1271.23-0.05V

V=2188.68（万元）

（6）该在建工程的正常购买单价=2188.68/1.0200=2146（元/m2）

5、某在建工程开工于2004年3月1日，总用地面积5000m2，规划总建筑面积为15000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常开发期为2.5年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积1200元。至2005年9月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。但估计至建成尚需要1.5年，可出租面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的75%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的5.5%。试利用上述资料用现金流量折线法测算该在建工程2005年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（报酬率为8%，折现率为12%）。

解：设该在建工程的正常购买总价为V：

续建完成后的总价值A111R1Rn1rdt

上式中用rd表示折现率，t表示需要折现的年数，其他符号的含义同收益法。故续建 完成后的总价值计算如下：

80121500075%80%125%1116650.19万元 5031.58%18%112%

续建总费用12001500050%112%0.75826.66万元

销售费用和销售税费总额=6650.19×5.55%=365.76（万元）购买该在建工程的税费总额=V×3%=0.03V

该在建工程的正常购买总价V=6650.19-826.66-365.76-0.03V 所以，在建工程总价V =5298.81万元

在建工程单价=5298.81÷1.5=（3532.54元/m2）

6、估价对象概况：本估价对象是一块“三通一平”的建设用地；土地总面积10000m2，且土地形状规则；规划 许可用途为商业和居住，容积率≤5，建筑覆盖率≤50%；土地使用权出让时间为2004年10月，土地使用年限从土地使用权出让时起50年。通过市场调查研究，得知该块土地的最佳开发利用方式如下：①用途为商业与居住混合。②容积率达到最大的允许程度，即为5，故总建筑面积为50000m2。③建筑覆盖率适宜为30%。④建筑物层数确定为18层；其中，1～2层的建筑面积相同，均为3000m2，适宜为商业用途；3～18层的建筑面积相同，均为2750m2，适宜为居住用途；故商业用途的建筑面积为6000m2，居住用途的建筑面积为44000m2。预计共需3年时间才能完全建成投入使用，即2007年10月建成。根据对市场的调查分析，预计商业部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%，半年后再可售出50%，其余20%需一年后才能售出；商业部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积2500元。建筑安装工程费预计为每平方米建筑面积1200元；勘察设计和前期工程费及管理费等预计为每平方米建筑面积500元；估计在未来3年的开发期内，开发建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）的投入情况如下：第一年需投入20%，第二年需投入50%，第三年投入余下的30%。销售费用和销售税费预计为售价的9%，其中广告宣传和销售代理费为售价的3%，两税一费和交易手续费等为售价的6%。折现率选取14%。据了解，如果得到该土地，还需要按取得价款的3%缴纳有关税费。需要评估该块土地于2004年10月出让时的正常购买价格。

解：建成后的总价值

=4500×6000/（1+14%）3+2500×44000×[30%/（1+14%）3+50%/（1+14%）3.5+20%/（1+14%）4]=8829.33（万元）

开发建设费用总额

=（1200+500）×50000×[20%/（1+14%）0.5+50%/（1+14%）1.5+30%（1+14%）2.5]=6921．57（万元）

销售费用和销售税费总额-建成后的总价值×9%-8829.33×9%=794.64（万元）

购地税费总额=总地价×3%=0.03总地价

总地价=8829.33-6921.57-794.64-0.03总地价

总地价=（8829.33-6921.57-794.64）/（1+0.03）=1080.70（万元）

7、某在建工程开工于2003年4月1日。总用地面积5000m2，规划总建筑面积40000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计，当时取得土地的花费为楼面价1200元/m2。该项目的正常开发期为3年，建设费用（包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等）为建筑面积2800元/m2。至2004年10月1日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用，但估计至建成尚需2年，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为80元/m2，可出租面积为建筑面积的70%。正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的30%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售税费为售价的6%，试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2004年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价为多少（报酬率为8%，折现率为10%）。解：（1）设该在建工程的正常购买总价为V。（2）续建后的总价值用下式计算 续建完成后的总价值

A111R1Rn1rdt111

504218%110%

80124000070%80%130%8%14396.65万元（3）续建总费用=2800×40000×60%÷（1+10%）=6109.09（万元）

（4）销售税费总额=14396.65×6%=863.80（万元）

（5）购买该在建工程税费总额=V×3%=0.03V

（6）V-14396.65-6109.09-863.80-0.03V

V=7207.53（万元）

故：该在建工程总价为7207.53（万元）该在建工程单价为1801.88（元/m2）。

8、需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知该宗土地的面积为5000m2，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12%，第一年需要投入60%的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40%的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6%，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3%；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价（折现率为12%）。

解：设该宗土地的总价为V：

开发完成后的总价值=（2000×5000×2）/（1+12%）2=1594.39（万元）

建筑安装工程费等的总额

=800×（1+12%）×5000×2×[60%/（1+12%）0.5+40%/（1+12%）1.5]=810.36（万元）

建筑安装工程费、专业费用及管理费在各年的投入实际上是覆盖全年的，但为折现计算的方便起见，假设各年的投入是集中在各年的年中，这样，就有了上述计算中的折现年数分别是0.5和1.5的情况。

销售费用和销售税费总额=159439×（2%+6%）=127.55（万元）

购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V（万元）

V-1594.39-810.36-127.55-0.03V

V=637.36（万元）

故：

土地总价=637.36（万元）

土地单价=1274.72（元/m2）

楼面地价=637.36（元/m2）

9、需要评估一宗“七通一平”熟地2004年10月的价格，获知该宗土地的面积为7000m2，土地剩余使用年限为45年，建筑容积率为4，适宜建造商品住宅，预计取得该土地后建造该类商品住宅的开发期为3年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积1500元，勘察设计等专业费及管理费为建筑安装工程费的8%，第一年需投入建筑安装工程费、专业费用及管理费的30%，第二年需投入40%，第三年需投入30%。销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2%，销售商品住宅需缴纳的营业税等为交易价格的6%，购买该土地买方需要缴纳的税费为购买价的3%。预计该商品住宅在建成时售出30%，建成半年后售出50%，建成一年后全部售完。售出时的平均价格为每1m2建筑面积4000元。试利用所给资料用现金流量折现法估算该宗土地2004年10月的总价，单价及楼面地价（折现率为10%）。

解：（1）设该宗土地的总价为V。

（2）开发完成后的总价值

=4000×7000×4×[30%/（1+10%）3+50%/（1+10%）3.5+20%/（1+10%）4]=8065.93（万元）

（3）建安工程费等的总额

=1500×（1+8%）×7000×4×[30%／（1+10%）0.5+40%/（1+10%）1.5+30%／（1+10%）2.5]

=3942.46（万元）

（4）销售税费总额=8065.93×（2%+6%）=645.27（万元）

（5）购买该宗土地的税费总额=V×3%=0.03V

（6）V-8065.93-3942.46-645.27-0.03V

V=3376.89（万元）

该宗土地总价为3376.89（万元）

该宗土地单价为4824.13（元/m2）

楼面地价为1206.03（元/m2）

10、某宗拟出让的熟地面积为10000m2，适宜建造商务公寓或宾馆，容积率为5，出让年限为40年，约定不可续期。预计取得土地后建成毛坯房需2年时间，市场上类似建筑的建筑安装工程费为1100元/m2，专业费为建筑安装工程的6%，管理费为建筑安装工程费和专业费之和的3%，上述三项费用第一年投入60%，第二年投入40%，在各年年内均匀投入；毛坏房建成时的销售价格为8000元/m2，由毛坯房装修成精装修需半年时间，装修及其专业费用，管理费用等为800元/m2，精装修公寓售价为10000元/m2。公寓装修完成时，一次性购置相关设施设备后，可作为宾馆投入正常经营，购置设施设备费用为200元/m2，设计宾馆正常经营的年净收入为5100万元，报酬率为10%。同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为售价的3%和6%，销售费用在毛坯房、精装修公寓或宾馆建成前半年均匀投入，销售于建成时即售完，购买土地的契税为地价的4%，折现率为12%。请根据上述资料比较不同开发方式下的土地价值大小，并判断该宗土地的合理价值。

解：（1）当项目建成毛坯房情形时的地价：

1）该项目开发完成后的价值＝8000元/m2×5万m2=4亿元 2）销售税费=4亿元×6％=2400万元 3）续建成本

①建安成本、专业费用和管理费=1100元/m2×5万m2×（1＋6％）×（1＋3％）＝6004.9万元 ②销售费用=4亿元×3％＝1200万元 4）设地价为X万元，则取得税费=4%X X4000万元16%6004.9万元60%6004.9万元40%1200万元4%X 0.51.51.50.25112%112%112%112%2得：X=22653.32万元

（2）当项目建成精装修公寓情形时的地价：

1）该项目开发完成后的价值=10000元/m2×5万m2＝5亿元 2）销售税费=5亿元×6%=3000万元 3）续建成本

①建安成本、专业费用和管理费＝1100元/m2×5万m2×（1+6％）×（1+3％）＝6004.9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等＝800元/m2×5万m2＝4000万元 ③销售费用=5亿元×3％＝1500万元 4）设地价为X万元，则取得税费＝4%X X5000万元16%6004.9万元60%6004.9万元40%4000万元1500万元4%X0.51.520.2520.25112%112%112%112%112%2.5得：X＝24722.14万元

（3）当项目建成宾馆情形时的地价：

1）该项目于发完成后的价值＝510万元×[1-1/（+10%）37.5]＝49570万元 2）销售税费=49570万元×6％＝2974.2万元 3）续建成本 ①建安成本、专业费用和管理费＝1100元/m2×5万m2×（1+6%）×（1+3％）＝6004.9万元 ②装修及其专业费用、管理费用等＝800元/m2×5万m2=4000万元 ③购置设施设备费用＝200元/m2×5万m2＝1000万元 ④销售费用=49570万元×3％＝1487.1万元 4）设地价为X万元，则取得税费＝4%X X49570万元16%6004.9万元60%6004.9万元40%4000万元1000万元1487.1万元4%X112%0.5112%1.5112%20.25112%2.5112%20.25112%2.5得：X=23843.94万元

将三种方式计算出的土地价值进行简单算术平均，得出合理地价为23739.8万元。

第三篇：房地产估价作业1-20

房地产估价

1、房地产的定义

2、房地产的特性

3、房地产的种类-生地、毛地、熟地、在建工程（写明每种的详细含义）

作业在作业本上完成，写清楚第一章作业，并写好作业序号。

作业本上写明

1、课程名称-房地产估价

2、班级

3、学号

4、姓名

另外在作业本的右上方的写明学号的后两位。

4、房地产估价原则（各个原则必须详细写明内容)

5、在售一手楼盘调查（地点、楼盘自定，有雷同不给分）

楼盘概况（名称、开发商、建设商、监理等）

建筑数据（容积率、绿化率等）

销售价格

户型类型

你对该楼盘进行评价（从交易情况、周边环境看）

6、市场法的含义，市场法的本质，理论依据，适用性

7、市场法的估价步骤8、9按照 “房地产交易案例调查表”完成两个交易案例调查，要求交易案例在同一供求圈内，用途相同。（其中房地产状况说明可以参照第四章房地产价格影响因素第二节房地产自身因素）雷同者作业成绩扣分

10、成本法的含义、本质、理论依据、适用性

11、成本法的估价步骤

12、成本法总结图P30913、收益法的含义、本质、理论依据、适用性

14、收益法的估价步骤

15、收益法收益年限的确定

16、假设开发法的含义、本质、理论依据、适用性

17、假设开发法的估价步骤

18、现金流量折现法与传统方法的区别

19、房地产估价的程序

20、房地产估价报告的组成

第四篇：英语作业反馈(第二份)

英语作业反馈(第二份)

一.单项选择

（）1.She ___________ her homework yesterday.She watched TV.A.doesB.didC.doD.didn’tdo（）2.Jim and Jack ____________students.A.both areB.are allC.all bothD.are both（）3.He is as ____________ as his brother.A.heavyB.heavilyC.heavierD.more heavy（）4.-Must I put it away now ?-No, you _____________.A.needn’tB.mustn’tC.can’tD.don’t need（）5.Would you please ___________ the story for me ?

A.readingB.to readC.readD.to reading（）6.There is a tree ______________ the house.A.in the front ofB.in front ofC.onD.under

（）7.-Thank you very much.-_____________

A.It’s OK.B.That’s right.C.It doesn’t matter.D.You’re welcome.（）8.The sign ____________ “No parking”

A.writesB.saysC.showsD.shouts（）9.________ you good at ___________ ?

A.Do… runingB.are…runningC.Do …runD.Is…run（）10.The idea sounds ____________.A.wellB.badlyC.niceD.greatly

二.完形填空

Christmas is ___1_ the 25th of December.People are all ____2_.On that day ,people often ___3_ lots of delicious food.In our school ,we often have many kinds of _____4__.Many of ____5__ love the festival , ____6_ my favourite festival is Spring Festival.Spring Festival comes ___7_ Christmas.It is ___8____ festival in our country.We often can __9__

some gifts from our parents and friends ,___10___ even some money.()1.A.inB.atC.onD.behind

()2.A.excitingB.excitedC.exciteingD.excitedly

()3.A.eatB.eatsC.ateD.eating

()4.A.partyB.partysC.partiesD.a party

()5.A.weB.oursC.ourD.us

()6.A.AndB.ButC.ForD.Then

()7.A.beforeB.onC.afterD.in

()8.A.the importantestB.most important

C.the most importantD.importantest

()9.A.giveB.getC.bringD.carry

()10.A.sometimesB.sometimeC.some timesD.some time

三.阅读理解

There was a car accident at 10:30 last night on Star Street in Sunshine Town.The carinto a big tree.A man saw this and called 110 for help at twenty-five to eleven.The

policeman arrived at eleven o’clock.There were two men and a woman in the car.Nobody was dead but their legs were hurt and the woman was too frightened（害怕）to speak.The police took them to the hospital at once.()1.Where did the car accident happen ?

A.On Starlight StreetB.On Sunshine StreetC.In Sunshine Town

()2.When did the man call for help ?

A.11:25B.10:35C.10:45

()3.What’s the meaning of the word “_crashed____”

A.流进B.撞到C.推进

()4.How many people were there in the car ?

A.Two.B.ThreeC.Four

()5.How is the woman ?

A.DeadB.FrightenedC.Keeping shouting

四.句型转换

1.He likes playing football.(改为一般疑问句)

___________ he ______________ playing football ?

2.Do you want to have some fruit ?(同义句转换)

____________ you _____________ to have some fruit ?

3.What do you do ?(用 tomorrow 来改写句子)

What ________ you __________ __________ do tomorrow ? 4.The boy in red is Tom.(对划线部分提问)

_____________ ____________ ______________ Tom ?

5.Did Su Hai make a kite on that day ?(作否定回答)

____________ , ___________ _____________.6.It’对划线部分提问)

_____________ ____________ ______________ today ?

五.句子翻译

1.星期二我们在农场摘了很多苹果。

__________________________________________________________________________

2.沿着这条街向前走，你会到达警察局。

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3.他正变得越来越胖。

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4.谁是你最好的朋友？

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5.别讲话。该上课了。

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6.下周我将参加运动会。

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第五篇：物业估价项目一作业

《物业估价》项目一作业

1.某套商品房期房的面积为100㎡，尚需1年才能入住。相似的商品住宅现房的市场价格为6500元/㎡，每月末的租赁净收益为2800元/套，估计年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，请计算期房价格？

2.有AB两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地，B是有1500平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积250元，建筑物残值为每平方米建筑面积80元，求B地块相对于A地块的减价额。

3.有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米3000元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1500元，房地价值为每平方米4000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。

4.现状为在建工程的房地产，可能存在下列几种估价：（）

A.估价时点为现在，估价对象为现时状况

B.估价时点为现在，估价对象为历史状况

C.估价时点为现在，估价对象为未来状况

D.估价时点为过去，估价对象为历史状况

E.时点为未来，估价对象为未来状况

5.某计税的土地面积为500平方米，土地价格为2000元/平方米，建筑面积为1000平方米，成本法估算建筑物重置价格为2300元/平方米；市场上同类房地产的正常房地产价格为2800元/平方米，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（）元/平方。

6.防范估价风险的最后一道防线是（）

A.撰写估价报告B.审核估价报告C.出具估价报告D.估价资料归档

7.物业估价中，估价方法的选择是由（）综合决定的。

A.估价对象的物业类型B.估价方法适用的对象和条件C.估价人员的技术水平D.委托人的特殊要求E.所收集到得资料的数量和质量

8.阐述物业估价的“最高最佳使用原则”和“估价时点原则”。