部分按份共有人处分不动产的登记问题

第一篇：部分按份共有人处分不动产的登记问题

部分按份共有人处分不动产的登记问题

作者:崔文强

时间:2016-12-07

按份共有是指两个或者两个以上共有人按照各自份额对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。《中华人民共和国民法通则》（下文简称《民法通则》）第七十八条第二款规定：“按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。”《中华人民共和国物权法》（下文简称《物权法》）第九十四条亦规定：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”由此可知，按份共有是区别于共同共有的一种共有形式，其按份共有人基于份额而享有的所有权各自独立，不似共同共有彼此混同。

因共有不动产被分割成了一定份额，在实务中不乏部分按份共有人基于处分其占有份额而向不动产登记机构提出不动产登记申请，此种情形较为常见，基于《民法通则》第七十八条第三款的规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。”故而按份共有人可以自由处分其占有份额，无论其采用何种方式处分或受让对象为谁，均不必征得其他共有人同意。但是倘若部分按份共有人基于处分整个共有不动产而向登记机构申请登记，此种情形可否受理？值得探究。此种情形下受让人多为共有人之外的第三方主体，本文有意就此情形展开讨论。

细究《物权法》以及《不动产登记暂行条例实施细则》（下文简称《实施细则》）之中的相关规定，不难发现，部分按份共有人其所占财产份额倘若达到一定比例，其处分整个不动产并申请产权登记是有据可寻的。而这个比例被《物权法》和《实施细则》定为2/3，故而笔者将部分按份共有人处分不动产问题分为两个问题，一为占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产的登记问题，其二为占有份额1/3以下的按份共有人处分不动产的登记问题。

占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产的登记问题

《物权法》第九十一条有关共有物的处分规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的应当经份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”另外《实施细则》第十条规定：“处分共有不动产申请登记的，应当经占有份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。”《实施细则》延续了物权法的精神，赋予占有份额2/3以上的按份共有人处分权。此处“以上”沿袭民法及刑法的惯例，应含本数，而下文“以下”亦含本数。

通过《物权法》及《实施细则》的规定不难看出，按份共有人的处分权只要份额达到一定比例便可触发，此时部分按份共有人因处分不动产而申请登记当然应予受理。但是有不同观点质疑：倘若受理，一则不利于保护占比例较小的其他按份共有人的权益，同时容易忽视按份共有人之间的约定；另外会对未申请登记的其他按份共有人，即占比例较小且无处分权的其他按份共有人之优先购买权造成损害。基于此种观点，其认为，不动产登记部门在受理占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产的登记申请时，应对按份共有人之间有无事关处分的约定进行审查，同时登记部门还应审查未申请登记的其他按份共有人是否放弃优先购买权。另有观点则直接援引《中华人民共和国城市房地产管理法》（下文简称《房地产管理法》）第三十八条中关于“不得转让的房地产”第（四）项的规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”以此否定了占有份额2/3以上的按份共有人处分整个不动产的可能。

针对第一种观点的质疑，笔者认为，按份共有之所以规定占2/3以上份额的共有人有权处分，其初衷基于按份共有份额独立，可灵活分配的特点，旨在增强财产的流动性，并使得财产处分更为便捷，提升效率。同时按份共有因份额登记于登记簿中，其公示效力足以使买受人信赖占有足够份额的按份共有人有权处分，至于共有人之间是否存在有关不动产的处分约定，其为共有人之间的内部约定，并不能约束共有人之外的第三人以及登记机构。换言之，倘若按份共有人之间存在此种约定，比如共有人约定处分不动产必须全体按份共有人同意，即使占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产亦不产生效力。然而此种约定只是基于按份共有人内部共有关系的约定，并不能对抗因占有份额2/3以上的按份共有人处分不动产而获得产权的受让人，纵使其他按份共有人提出异议，受让人因登记簿中公示的按份共有人份额而有理由相信其有权代理其他按份共有人处分其份额，故而其可援引表见代理制度从而获得不动产的产权。至于登记机构，对于当事人之间有无此种处分约定更无从审核，亦无审核义务。

另外，对于按份共有人优先购买权放弃与否，登记机构无能力亦无义务进行审核。对于按份共有人优先购买权的保护是基于物权共有法律关系而产生的法律赋予共有人的一种权益。此种权益虽因物权处分而触发，但与登记机构并无过多关联，登记机构若要求当事人提供此种放弃优先购买权声明，一则加重了登记申请人的负担，存在过度干预的可能。二则有可能会引发占有份额2/3以上的按份共有人恶意提高“同等条件”，迫使其他按份共有人放弃优先购买权，从而损害其权益。故而笔者认为，按份共有因其份额的各自独立性，其占有绝大多数份额的共有人在对共有物的占有、使用、收益乃至处分上拥有较多的优势，同时物权法亦规定了按份共有人可自行约定对共有物的使用及处分，旨在尊重当事人的意思自由。故而占有小部分份额的共有人亦应承担不能参与不动产处分的风险，并做好不动产随时可能被绝大多数按份共有人处分的心理准备。此种按份共有类似于公司股权结构中大小股东对公司股权的占有，因公司治理的特殊性，不可能使全部股东悉数参与进来，故而占份额绝大多数的股东自然便成了决策的掌握者，权利的行使者。按份共有中亦遵循了此种“绝大多数”原则，其对于效率的提高，财产的流转，是利大于弊的。

至于《房地产管理法》中关于房地产转让需全部共有人同意的规定，笔者认为，其条款创立初衷旨在规范房地产交易市场以及交易行为，然而纵观其设立时期，于上世纪九十年代设立的该条款如今已经明显不能适应房地产交易的需要，反而更为成熟专业的《物权法》更能代表物权变动的精神，其关于占有份额2/3以上的按份共有人处分权的规定，兼顾公平性和效率性，符合现代法制的特征。这也是缘何《实施细则》延袭了《物权法》精神的原因。同时《房地产管理法》该项规定为管理性规范，而非效力性规范，并不能以此规定认定占有2/3份额的按份共有人对共有财产处分合同的效力无效。

另有一种情形，因登记簿记载错误而导致实际占有份额未及2/3的按份共有人达到2/3以上份额而申请处分登记的。此种情形实则与下文讨论的占有份额1/3以下的按份共有人处分问题存在竞合，只不过因登记簿记载错误而使得申请人具备了2/3份额的表征，实则为无权处分之情形。此种情形可能会造成受让人因善意取得而取得不动产权。而倘若因登记机构登记错误而致，则登记机构必然难逃其疚，故而在受理登记申请时，有必要对不动产产权首次登记的原始材料进行复核，避免因登记机构职权所致错误发生。

占有份额1/3以下的按份共有人处分不动产的登记问题及其权利保护的几点思考

占有份额1/3以下的按份共有人倘若申请不动产转移登记，依照《物权法》及《实施细则》的规定，应不予受理。但是存在一种特殊情形，倘若申请人提出按份共有人之间存在约定可以处分的，登记机构是否应当受理呢？

此情形下，倘若其他按份共有人能够到场并在当事人约定材料上签署意见，则并无实际讨论意义，此情形下，全体按份共有人共同申请便可。但是倘若其他占有份额2/3以上的按份共有人无法到场，仅占有份额1/3以下的按份共有人持共有人约定申请登记，应否受理？

笔者认为，此种因申请人一方提交的多方协议或约定，本着审慎性原则，应对其真实的意思表示进行审核，然而介于协议中一方无法到场，建议申请人将此种协议或约定进行公证后再申请登记。因为作为不动产登记机构，其无条件亦无能力审核当事人之间对于财产关系约定的真伪，而通过公证赋予此种约定较强的证据效力，登记机构当然可依此进行登记。

分析此种申请，实则类似于按份共有人之间的一种权利委托，未申请登记的按份共有人通过约定，赋予了其他共有人处分权利，综合《实施细则》关于委托的规定，若不经公证便需当面委托，事后持不动产登记机构鉴证的委托办理。

然而实务中占有份额1/3以下的按份共有人仍处于弱势地位，如何保护其合法权益，笔者有几点浅显的思考：

首先，在首次登记时，按份共有人可通过“约定备案”的方式保护其权益，既申请将共有人关于处分的约定记载于登记簿中，《不动产登记暂行条例》第八条第三款规定：“不动产登记簿应当记载以下事项:……

（三）涉及不动产权利限制、提示的事项；

（四）其他相关事项”据此可知，对于处分的约定完全在可以记载于登记簿的范围之内。通过此种记载，可达到限制占有份额2/3以上的共有人处分不动产的目的。

其次，在登记簿记载份额存在错误的情况下，实际份额共有人或其他利害关系人应及时申请异议登记，并通过诉讼途径保护其权益。登记机构发现错误乃因登记机构失误所致，得立即启动依职权更正程序，纠正登记簿中的错误，保护共有人之份额权益。

再次，按份共有人可持相互之间的约定至公证部门进行公证，详细约定对共有物的占有、收益及处分问题，占有份额1/3以下的按份共有人可通过公证形式争取到处分权，占有份额2/3以上的按份共有人也可通过公证将其处分权坐实，以此增强约定的对抗效力和证明力。

第二篇：吉安不动产登记窗口作风问题

吉安市不动产登记窗口作风问题

专项整治工作实施方案

为贯彻落自然资源部党组和省国土资源厅党组关于开展不动产登记窗口作风问题专项整治工作部署，结合省厅党组和市局党组“改作风、提效能、优服务”活动要求，制定本实施方案。

一、指导思想和目标

(一)指导思想。深入贯彻落实党的十九大精神，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深刻学习领会总书记的重要批示精神，牢固树立“四个意识”，坚持以人民为中心的发展思想，不断提高政治站位和政治自觉，切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，顺应人民群众对美好生活的期待。按照全市作风建设工作会议“切实增强作风建设的自觉性、坚定性，一起动手来一次作风问题‘大起底’、‘大扫除’”的要求，持之以恒纠正“四风”，以永远在路上的坚韧，锲而不舍抓好不动产登记窗口作风建设，推动全市不动产登记工作实现“改作风、提效能、优服务”。

(二)工作目标。通过专项整治，切实解决当前不动产登记窗口的服务意识不强、便民利民不够、服务效率不高、业务建设不力、不公正廉政等突出问题，全面整改全市不动产登记“推绕拖”、“办证难”问题，推进窗口作风得到根本性转变，为民服务意识显著增强、制，形成发现问题、解决问题的长效机制。

三、整治任务

各地国土资源部门要重点围绕作风、业务和廉政等三个方面存在的群众来回跑、前置环节多、违规违法登记等11个具体问题，以及排查发现的其他问题，深入分析产生问题的主客观原因，明确整改要求，形成整改清单，逐项落实整治任务。

（一）为民服务意识淡薄等作风问题

1．排队时间长。不得以人员不足、窗口不足等任何理由采取限号的方式限制群众办理登记，不得出现还没下班就停止办理的情况，不得对黄牛倒号、群众凌晨排队等视而不见、置之不理，不采取有效措施加以解决。要通过实名网上预约、微信预约与现场取号相结合的方式，科学合理满足群众办理需求，原则上应当当日申请当日受理，因特殊情况确实超过当日受理能力的，应当采取现场预约的方式约定办理时间。要制定应急预案，在业务量猛增的特殊时期，通过开展延时服务、及时增设临时窗口、增加受理人员、联合有关部门严厉打击黄牛倒号行为等方式，防止出现群众凌晨排队的现象。

2．群众反复跑路。不得以“事不关己”的态度，将群众合理的办事诉求以“不知道、不清楚”为由简单推给其他部门，让群众反复跑路。要严格落实首问负责制，对群众申请中需要其他部门解决的因部门管理不衔接等原因,导致登记范围内存在地类冲突的,除具有违法、权属纠纷等法律法规规定不予登记的情形外,应当正常办理不动产登记手续,并在不动产登记数据库中对地类情况进行分层标注,在不动产登记簿附记栏中记载有关情况。已经依法登记的不动产和权利出现交叉、冲突的,要告知申请人办理更正登记,经相关权利人同意或者依生效法律文书,及时更正。凡是出现分散登记历史遗留问题，不组织研究、不上报政府，造成严重后果的，对有关责任人要严肃处理。防止“小产权房”通过不动产登记合法化。

（二）为民服务能力和水平不足等业务问题

l.窗口配置不够、设置不合理。不得出现因窗口数量少、分配不均衡、不科学，导致群众办事不方便、办事大厅秩序混乱的情况。要根据业务办理需求和能力，创造条件增加窗口数量、合理分配窗口类型，要保证窗口数量能够满足政策业务办理需求，原则上县级不动产登记大厅受理窗口不低于5个。要遵循人性化和标准化原则设置窗口大小、高度、形状，类型标识规范醒目，让群众舒适办事。

2．人员配备不足、业务不够熟练。不得因人员配备不足导致出现登记业务大量积压、群众在大厅等待时间过长的现象。不得因工作人员能力不强、水平不高导致办事效率低下，登记质量参差不齐。要强化对不动产登记人员的管理和专业技术培训，确保骨干人员足额到位到岗，科学配置登记人员数量。加大政府购买服务力度，理、在建建筑物抵押等抵押登记办理、登记资料查询等法定职责交由其他部门负责，不得将登记资料由多个部门分散管理。不得要求群众自行收集、自我举证能够通过部门间信息共享获取的信息。要宣传和维护依法履职的严肃性和有效性，确保不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证以及资料查询等法定职责完整、统一履行，切实保护群众合法财产权。要以不动产登记信息管理基础平台为依托，加强部门间信息共享，及时获取信息，方便群众办事。

（三）违规违法登记等违反廉政纪律问题

1．收取好处费。不得内外勾结，通过倒号卖号、加急办证、指定调查或中介单位等方式，收取好处费谋取私利。不得通过“绿色通道”办理人情件。要采取“零容忍”态度，严厉打击登记人员与中介等外部人员勾结的行为，发现一起、查处一起、通报一起，构成违法犯罪的，及时移交司法部门。建立登记日志管理和痕迹管理制度，对于提前或延迟办理的业务，每一笔都要留下痕迹、写入日志，详细记录提前或延迟办理的原因。

2．违规违法登记。不得滥用职权伪造材料虚假登记，不得对申请材料明显疏漏视而不见故意错误登记,不得与第三人恶意串通违规登记，不得为融资违法办理登记，不得泄露登记信息。一经发现，要严厉打击并追究责任，同时及时依法更正或通过司法途径予以补救。建立不动产登记信息安全保密管理制度，确保信息安全。

风评议等手段，建立不动产登记人员考核和服务评价指标体系。在窗口设置按键评价器，实现服务质量现场评价，促进服务质量提高。建立服务回访制，开展服务事后评价。

（四）合理充实人员。各地要积极争取政府支持，根据工作量合理充实一定数量的登记人员，满足群众对办理不动产登记的需求。加强队伍管理，建立日常管理制度和工作机制。采取轮岗锻炼、业务交流等方式，加快在岗人员融合。

（五）创新服务举措。以现代信息技术应用为方向，创新工作举措，深入推进“互联网+不动产登记”，逐步实现预约环节网络化、申请环节信息化、办理环节同城化、领证环节便捷化、查询环节自助化。进一步落实省委、省政府、市委、市政府“最多跑一次”要求，借助市政府建设市大数据中心的有利契机，在做好数据安全和信息保密工作的前提下，开展政务数据共享交换，实现对全市不动产登记信息数据共享的目标。同时，大力推进各地不动产登记、交易、税务“一窗受理、并行办理”，全面加快全市“一窗受理”建设速度，年底前80%县（市）要实现“一窗受理”、80%的登记大厅要实现自助查询。推进抵押登记窗口前置，年底前在银行开放抵押登记端口的登记大厅占比达到30%；进一步优化办理流程，压缩办理时间，在保障登记质量的前提下，将一般登记业务的办理时间压缩至7个工作日内、一般抵押登记业务办理时间压缩至3个工作日内。

各地不断推动体制完善、改进工作作风、完善业务流程、简化办理程序和提高办事效率，依法依规登记、减轻群众负担、优化发展服务。

（九）开展执纪问责。强化执纪问责，对心存侥幸、顶风作案的坚持露头就打，触犯纪律立即严肃处理。对踩“红线”、“闯雷区”的行为零容忍，确保纪律成为“带电的高压线”。根据整治工作需要，各地国土资源主管部门（不动产登记机构），商请同级纪检组开展执纪问责。对群众的诉求按照规定能够解决而不及时解决，以及对待群众态度恶劣、简单粗暴，并造成不良影响的，驻县局纪检组应依法严肃执纪处理。对危害群众利益、违反群众纪律的典型人和事整治整改不到位的，驻市局纪检组将督查督办，依纪问责。

五、工作安排

（一）动员部署

1．制定活动方案。根据上级的工作部署，结合工作实际，制定《吉安市不动产登记窗口作风问题专项整治工作实施方案》。各县（市）、经开区也要制定本地不动产登记窗口作风问题专项整治活动方案，强化落实措施。各地不动产登记窗口作风问题专项整治活动方案于6月8日前报市国土资源局。

2．学习先进经验。一是组织各地不动产登记业务骨干参加2018年6月下旬召开的全省不动产登记现场观摩会，交流不动产

（四）督查检查

1．开展明察暗访。省厅将根据不同工作阶段任务，组成若干督查督导组，对各地不动产登记窗口作风问题专项整治工作进行明查暗访。市局将分片交叉对各地开展整改工作进行检查，通过抽查整治工作任务完成对照表，实地检查各地整改效果，推动各地专项整治工作做实。对需要政府协调解决的重点难点问题开展专项督察，加强对各地专项整治工作的监督检查和指导。

2．实行执纪问责。注重发挥驻市、驻县局纪检组作用，根据不同阶段进展情况，提请驻市、驻县局纪检组对行动迟缓地区和对危害群众利益、违反群众纪律的典型人和事整治整改不到位的，开展执纪问责，推进工作开展。

（五）巩固提高

1．完善规范标准。加强对各地专项整治成果的收集、总结和提炼，积极配合省厅修订和出台《江西省不动产登记申请材料清单》、《江西省不动产登记工作人员行为规范》、《江西省不动产登记工作人员考核评价管理办法》等相关规范标准的工作。

2．形成长效机制。各地要全面总结整治工作，持续推进排查整改，防止问题反弹反复，不断深化巩固排查整改成果，进一步健全完善相关制度，推进作风建设规范化、制度化、常态化，以作风建设为引领，形成不动产登记提质增效、便民利民长效机制。各地

3和快速反应，按程序及时发布权威信息，讲清事实真相、政策措施以及处置结果等，认真回应群众和社会关切。

第三篇：鹰潭不动产登记窗口作风问题

鹰潭市不动产登记窗口作风问题

专项整治工作实施方案

为进一步贯彻落实全省作风建设工作会议精神、鹰潭市委关于开展干部作风大转变教育整治工作要求和省厅开展“改作风、提效能、优服务”活动要求，结合我市国土资源系统干部作风大转变教育整治活动安排，决定开展全市不动产登记窗口作风问题专项整治工作,为做好专项整治活动，制定本工作方案。

一、指导思想

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，牢固树立“四个意识”，坚持以人民为中心的发展思想，切实解决人民群众最关心最直接最现实的利益问题，持之以恒纠正“四风”，以永远在路上的坚韧锲而不舍地抓好不动产登记窗口作风建设。按照全省作风建设工作会议的要求，对全市不动产登记窗口作风问题进行一次“大起底”“大扫除”，推动全市不动产登记工作实现“改作风、提效能、优服务”，促进党风政风行风大转变、机关效能大提升、服务发展大优化。

二、工作目标

通过专项整治，推进我市不动产登记中心窗口“最多跑一次”工作，切实解决当前不动产登记窗口的服务意识不强、便民利民不够、服务效率不高、业务建设不力、公正廉政不 1 为等突出问题，不动产登记“推绕拖”“办证难”问题得到全面整改，窗口作风得到根本性转变，为民服务意识显著增强，业务基础不断夯实，服务水平明显提升，在改进工作作风、提高业务效能、竭诚为民服务上有重大改观。

三、整治范围

全市各级不动产登记中心全体在职干部职工和借聘用人员。

四、整治任务

重点围绕作风、业务和廉政等三个方面存在的群众来回跑、前置环节多、违规违法登记等11个具体问题，以及排查发现的其他问题，深入分析产生问题的主客观原因，坚持依法依规和便民利民，明确整改要求，形成整改清单，逐项落实整治任务。

（一）为民服务意识淡薄等作风问题

1．排队时间长。不得以人员不足、窗口不足等任何理由采取限号的方式限制群众办理登记，不得出现还没下班就停止办理的情况，不得对黄牛倒号、群众凌晨排队等视而不见、置之不理，不采取有效措施加以解决。要通过实名网上预约、微信预约与现场取号相结合的方式，科学合理满足群众办理需求，原则上应当当日申请当日受理，因特殊情况确实超过当日受理能力的，应当采取现场预约的方式约定办理时间。

2．群众反复跑路。不得以“事不关己”的态度，将群众合理的办事诉求以“不知道、不清楚”为由简单推给其他 2 部门，让群众反复跑路。不得出现一次性告知不到位，让群众被折腾。要严格落实首问负责制，对群众申请中需要其他部门解决的事项，通过内部沟通协商解决。要严格落实一次性告知制度，凡需要补充补正相关材料的，必须清楚、明确、完整的告知申请人。

3．服务态度生硬。对待群众不得态度冷漠、举止失当，对应办事项不得拖着不办，咨询引导不得模棱两可、答非所问。要建立不动产登记全流程服务标准，把群众的事当自己的事，做到热情服务、耐心服务、周到服务和文明服务。凡是因服务态度问题导致群众投诉的，一经查实，要采取批评通报、停职检查等方式严肃处理。

4．违法违规收费。除依法收取的登记费外，不得违法违规增加落宗费、配图费、查询费、测量费、地籍调查费等收费项目，不得擅自提高收费标准和不落实登记费减免政策，不得借不动产登记“搭车”收取交易手续费、房产配图费、出图费、测量费、档案查询费等费用。要在门户网站和办公场所公开登记收费的依据、名目和标准，接受群众监督，对于违法违规收费的，依法严肃查处，对于借不动产登记“搭车”收费的，要及时报请政府予以取消。

5．历史遗留问题久拖不决。对于分散登记时期因相关管理环节不完善、不规范导致的历史遗留问题，不得故意隐瞒、长期搁置，不排查、不研究，遇到问题绕着走，使群众解决问题没有预期、没有希望。要积极主动与规划、房管等部门会商研究，报请市县人民政府出台政策及时解决，满足群众 3 正常办证需求。防止“小产权房”通过不动产登记合法化。对于分散登记时因部门管理不衔接等原因,导致登记范围内存在地类冲突的,除具有违法、权属纠纷等法律法规规定不予登记的情形外,应当正常办理不动产登记手续,并在不动产登记数据库中对地类情况进行分层标注,在不动产登记簿附记栏中记载有关情况。已经依法登记的不动产和权利出现交叉、冲突的,要告知申请人办理更正登记,经相关权利人同意或者依生效法律文书,及时更正。凡是出现分散登记历史遗留问题，不组织研究、不上报政府，造成严重后果的，对有关责任人要严肃处理。

（二）为民服务能力和水平不足等业务问题

l.窗口配置不够、设置不合理。不得出现因窗口数量少、分配不均衡、不科学，导致群众办事不方便、办事大厅秩序混乱的情况。要根据业务办理需求和能力，创造条件增加窗口数量、合理分配窗口类型，要保证窗口数量能够满足政策业务办理需求，原则上县级不动产登记大厅受理窗口不低于5个。要遵循人性化和标准化原则设置窗口大小、高度、形状，类型标识规范醒目，让群众舒适办事。

2．人员配备不足、业务不够熟练。不得因人员配备不足导致登记业务大量积压，群众在大厅等待时间过长。不得因工作人员能力不强、水平不高导致办事效率低下，登记质量参差不齐。要强化对不动产登记人员的管理和专业技术培训，确保骨干人员足额到位到岗，科学配置登记人员数量。加大政府购买服务力度，充实登记人员队伍，因岗配人，人 4 岗相适。

3．业务流程复杂、前置环节多。不得在不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证环节外，设置申请配号、强制换证、重复测绘、强制公证等环节和程序。不得设置没有法律法规依据的环节和程序，在同一窗口也不得让群众重复填表、重复提交材料、重复接受询问。不得要求申请人提交竣工决算书、房屋维修基金或物业维修储备金缴纳凭证，以及房屋交易确认书、告知单、备案等各类“奇葩证明”。不得在正常流程外，随意增设土地交易确认、局长办公会审核等程序。除《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条规定的情形外，不得强制公证。已经依法办理首次登记的，权利人申请变更、转移、抵押等登记时，应当继续沿用已有的调查成果，不得要求权利人重新提交或者进行外业勘验，确需重新补充调查完善的，应当提请政府落实经费，不得转嫁给权利人。要在办公场所和门户网站清晰、准确、详细地公开申请登记所需材料目录、示范文本、办理时限等信息，并通过电视广播等媒体向社会公告办理不动产登记只需要提供《不动产登记暂行条例实施细则》和《不动产登记操作规范（试行）》规定的要件。

严格受理、审核、登簿、发证等流程，不得随意增加局长办公会代替正常程序，影响登记效率。

4．职责履行不完整、信息共享不及时。不得将不动产登记受理、在建建筑物抵押等抵押登记办理、登记资料查询等法定职责交由其他部门负责，不得将登记资料由多个部门 5 分散管理。不得要求群众自行收集、自我举证能够通过部门间信息共享获取的信息。要宣传和维护依法履职的严肃性和有效性，确保不动产登记申请、受理、审核、登簿、发证以及资料查询等法定职责完整、统一履行，切实保护群众合法财产权。要以不动产登记信息管理基础平台为依托，加强部门间信息共享，及时获取信息，方便群众办事。

（三）违规违法登记等违反廉政纪律问题

1．收取好处费。不得内外勾结，通过倒号卖号、加急办证、指定调查或中介单位等方式，收取好处费谋取私利。不得通过“绿色通道”办理人情件。要采取“零容忍”态度，严厉打击登记人员与中介等外部人员勾结的行为，发现一起、查处一起、通报一起，构成违法犯罪的，及时移交司法部门。建立登记日志管理和痕迹管理制度，对于提前或延迟办理的业务，每一笔都要留下痕迹、写入日志，详细记录提前或延迟办理的原因。

2．违规违法登记。不得滥用职权伪造材料虚假登记，不得对申请材料明显疏漏视而不见故意错误登记,不得与第三人恶意串通违规登记，不得为融资违法办理登记，不得泄露登记信息。一经发现，要严厉打击，追究责任；及时依法更正或通过司法途径予以补救。建立不动产登记信息安全保密管理制度，确保信息安全。

四、工作措施

（一）加强教育引导。以政治建设、思想建设、作风建设、纪律建设、业务建设等五方面为重点，对所有从事不动 6 产登记工作的人员开展定期集中学习教育，通过批评与自我批评的方式，摆问题、找差距。市、县从事不动产登记工作的人员每月至少要开展一次集中学习教育。全面熟悉不动产登记法律法规规范，提高为民服务意识、能力和水平。通过教育引导，努力做到政治合格、思想坚定、作风优良、纪律严明、业务过硬。

（二）完善制度基础。全市各级不动产登记中心要认真梳理不动产登记窗口服务的程序，进一步精简流程，提高效率，推进规范化、标准化建设。全面完成登记资料移交，规范开展不动产权籍调查，加强权籍调查成果管理，建立健全权籍调查成果更新机制，加强预告登记，宣传其在保护权益保障交易安全中的重要作用。

（三）抓好建章立制。强化不动产登记机构规章制度建设，健全内部管理各项制度，加强人员管理。结合不同岗位特点，充分利用行风评议等手段，建立不动产登记人员考核和服务评价指标体系。在窗口设置按键评价器，实现服务质量现场评价，促进服务质量提高。建立服务回访制，开展服务事后评价。

（四）合理充实人员。各地要积极争取政府支持，根据工作量合理充实一定数量的登记人员，满足群众对办理不动产登记的需求。加强队伍管理，建立日常管理制度和工作机制。采取轮岗锻炼、业务交流等方式，加快在岗人员融合。

（五）创新服务举措。以现代信息技术应用为方向，创新工作举措，深入推进“互联网+不动产登记”，逐步实现预 7 约环节网络化，申请环节信息化，办理环节同城化，领证环节便捷化，查询环节自助化。进一步落实鹰潭市人民政府办公室关于印发《鹰潭市不动产登记“最多跑一次”改革工作实施方案（试行）》关于“最多跑一次”要求，大力推进市、县不动产登记交易税务“一窗受理、并行办理”，全面加快全市“最多跑一次”建设速度，7月份前市本级实现不动产登记“只跑一次”，登记大厅实现自助查询。推进抵押登记窗口前置，年底前在全市在银行开放抵押登记端口的登记大厅占比达到100%。进一步优化办理流程，压缩办理时间，在保障登记质量的前提下，将一般登记业务的办理时间压缩至7个工作日内、一般抵押登记业务办理时间压缩至3个工作日内。

（六）夯实工作基础。采用抽查、督察等方式，督促各地实现房屋登记纸质资料移交，强化不动产登记机构履行登记资料查询的法定职责基础，解决因其他部门查档致使登记前置环节过多的问题。继续完善市、县不动产登记发证管理信息系统，认真做好接入省级不动产登记信息管理基础平台试点工作，着力提升信息平台建设质量。全面完成市、县土地、房屋、林权登记存量数据整合建库，建成市、县不动产登记数据库。

（七）加强监督管理。全市各级不动产登记机构要通过领导信箱、门户网站专栏、投诉举报电话、政风行风监督等形式，畅通问题反映和投诉举报渠道，建立台账，逐个处理并定期销号。开展国家、省、市、县四级联通的不动产登记 8 业务视频动态监管系统建设，市、县在服务大厅内外设置摄像头，主动接受省级视频动态实时监测。各不动产登记机构主要负责同志要定期到一线窗口调研，听取汇报并解决工作中遇到的问题，不动产登记中心负责同志要轮流在服务大厅值班，监督管理窗口服务工作。加强对不动产登记各环节廉政风险点动态分析，制定廉政风险防范制度。

（八）开展执纪问责。强化执纪问责，对心存侥幸、顶风作案的坚持露头就打，触犯纪律立即严肃处理。对踩“红线”“闯雷区”的零容忍，确保纪律成为“带电的高压线”。根据整治工作需要，驻局纪检组将开展执纪问责,对群众的诉求按照规定能够解决而不及时解决，以及对待群众态度恶劣、简单粗暴，并造成不良影响的，将依法依纪严肃处理。

五、工作安排

（一）及时制定活动方案

在深入调查研究、广泛征求意见、综合上级要求的基础上，结合工作实际，制定《鹰潭市不动产登记窗口作风问题专项整治工作实施方案》。各不动产登记机构要认真制定本地不动产登记窗口作风问题专项整治活动方案，强化本地不动产登记窗口作风问题专项整治活动落实措施。

(二)摸底排查

各不动产登记机构在制定本地作风整治方案同时，应对照自然资源部明确的重点整治问题，立即开展本地不动产登记窗口作风问题集中摸底排查工作。对于排查中发现的问题，能够立行立改的，要立即整改到位，并向市局报送排查 9 整改情况。集中排查结束后，按月开展排查整改，排查整改情况按月于每月4日前上报市局。

（三）整治整改

1、认真剖析。整治整改是把存在的问题转化为便民利民实际措施的关键阶段。各地要对摸底排查中发现的问题进行编表排序，组织人员开展问题原因剖析，提出解决和应对之策。

2、切实整改。对排查出来的问题，在深刻剖析原因的基础上，有针对性的提出过硬措施和治本之策，明确整改的时限，逐项整改到位。要对照方案中3个方面、11大类问题、48项整改要求，结合本地整治方案，在整治整改中逐一细化，形成台账，明确责任和时限，确保整改到位。整治整改工作于2018年8月底前全部完成。

（四）督查检查

局干部作风大转变教育整治工作领导小组办公室将根据不同工作阶段任务，对不动产登记窗口作风问题专项整治工作进行明查暗访，推动专项整治工作做细做实。根据不同阶段进展情况，驻局纪检组将对行动迟缓地区和对危害群众利益、违反群众纪律的典型人和事整治整改不到位的，开展执纪问责。

六、组织保障

（一）加强组织领导。各县、市(区)国土资源局要以高度的责任感、使命感、紧迫感抓好专项整治工作。全市不动产登记窗口作风问题专项整治领导工作纳入市局干部作风 10 大转变教育整治工作领导小组统一领导,市局不动产登记科负责全市不动产登记窗口作风问题整治的组织实施。各县、市(区)国土资源局要切实加强组织领导，建立领导小组，集中人员力量，争取政府支持，加强部门衔接，形成最大工作合力，确保整治工作顺利推进。

（二）严肃实施奖惩。在整治过程中，要抓住正反两方面典型，充分发挥激励约束机制效果。对于排查整治措施得力、效果明显的地方，全面总结经验，全系统通报表扬；对于排查整治表态多调门高、行动少落实差的地方，采取一票否决，“国土资源节约集约模范县（市）”创建，并将会被纳入省不动产登记持续重点督查名单。

（三）强化宣传引导。各县、市(区)国土资源局要充分利用广播、电视、报刊、网络媒体，大力宣传专项整治工作的重要意义、目标任务和进展成效，宣传便民利民典型做法，曝光反面案例，接受社会和舆论监督，为整治工作营造良好的舆论氛围。要加强对重大舆情的监测和快速反应，按程序及时发布权威信息，讲清事实真相、政策措施以及处置结果等，认真回应群众和社会关切。

第四篇：不动产登记存在的问题及对策

不动产登记存在的问题及对策

按照不动产登记暂行条例（征求意见稿）不动产登记程序为申请、受理、查验、登记、查询等环节，登记涉及原有土地、房屋、农林（牧）业、海洋等部门，具体登记内容为：

1、集体土地所有权；建设用地使用权；宅基地使用权；地役权；

2、房屋等建筑物、构筑物所有权；

3、森林、林木所有权;

4、耕地、林地、草地等土地承包经营权；

5、海域使用权；

6、抵押权；

7、法律规定需要登记的其他不动产权利。

8、国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目的用海、用岛等不动产的登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

9、不动产统一登记过渡期内，农村土地承包经营权的登记，按照国家有关规定执行。以上多部门整合的业务内容，对中介服务单位来说是一次难得的机遇，但更多的是业务技术挑战。本人就不动产登记申请、受理与查验工作环节，结合土地登记代理工作实际操作，分析不动产登记存在的一些问题，并提出相关解决的措施和建议。

我市自2004年开始实施土地登记自我举证制度，但在土地登记申请时经委托代理的事项仍然实施申请人自行申请的方式，致使土地登记代理行为很难落实（目然仅为填表、实地配合调查），使群众在一定程度上造成某些困惑。如此现象应按以下工作流程逐步理清申请人、代理人、受理人各方的责任与权利。

1、经委托代理的事项，应按照申请人与代理人签订的授权委托书（委托具体事项及职责双方应约定清楚、代理机构与代理人必须有资质、申请人必须具有民事行为且未受限制），由代理人申请，申请材料的真实性应由申请人负责，受理人依照登记所需目录进行初步审查决定是否受理。

2、不动产界址、空间界限、面积等自然状况材料与他人利害关系的说明材料应由申请人提交，对于所需材料申请人可以自行委托具有测绘（代理）技术资质的中介单位实施。

3、中介单位通过实地调查（测绘）制作不动产权利图件资料并对图件资料的真实性与合法性负责。

4、对于受理的登记事项，登记机构通过资料查验、实地查看、权属调查等方式决定是否予以登记，期间，申请人（或代理人）予以积极配合。

5、对于决定予以登记的申请材料应当进一步明确代理机构与登记机构的工作事项（申请书、界址表、宗地图、权属等材料、审批表）；为减少双方重复工作，整合有效工作资源,可以采取设定一个工作技术终端的方式予以解决。

总之，不动产登记工作关乎群众切身权益，本着提高政府工作效率、方便群众办事的工作原则，申请单位、代理机构、受理机构三方应围绕“申请登记所需材料目录”和“示范文本”等业务技术要求认真履行好各自职责，使群众少跑冤枉路、回头路，进一步提升政府形象与中介技术服务工作环境。

第五篇：××市化解不动产登记问题的措施

××市化解不动产登记问题的措施

为认真做好不动产登记历史遗留问题化解工作，全力推动解决各类原因导致无法办理不动产登记难题，切实维护人民群众合法权益，不断提升人民群众的获得感、幸福感和安全感。根据自然资源部等文件精神，结合实际，制定本措施。

一、适用范围和条件

适用于本措施问题的项目，应同时满足以下条件：在城市（镇）总体规划确定的城区、镇区规划国有建设用地范围内，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施前，已取得建设项目国有建设用地使用权，但未办理或未完善用地手续，土地、房屋权属无争议的项目。

二、化解政策和措施

1.开发建设单位存在的，由开发建设单位作为责任主体，申办完善项目审批相关手续和不动产首次登记。开发建设单位已灭失，既无联建单位又无归属主管部门的，由市化解不动产登记历史遗留问题工作领导小组（以下简称“领导小组”）指定建设项目所在辖区街道办事处、居民委员会、或业主委员会、业主代表等作为代办主体，代为申办完善项目审批相关手续和不动产首次登记。

2.对未办理或未完善用地手续的项目，土地使用权处置方式分不同时段、不同类型采取划拨、协议出让等方式按照项目建设时的政策规定补办用地手续。无政策规定的，由领导小组集体讨论决定。

3.项目开发建设单位未按照出让合同约定足额缴纳土地出让价款，改变用途、超容积率建设，以及将经济适用房等政策性住房按照商品房对外出售等需要补缴出让价款，或者欠缴税费的，报请领导小组集体讨论后，出具同意办理不动产登记的书面意见，按照“证缴分离”原则，经行业主管部门核准确认后，由税费收缴部门负责征缴补（欠）缴相关税费，同时办理不动产登记。

4.对于取得土地审批手续，未按照规划条件要求建设的，应改尽改、应拆尽拆；对未按照工程规划许可内容进行建设，但已建成且入住或使用的房屋，符合规划的部分先予以办理。不符合的，按照《城乡规划法》予以处罚，当事人到期仍不执行的，申请人民法院强制执行后，按照现状出具规划条件核实意见。

5.房屋工程建设项目因施工手续不全、施工技术资料缺失、建设主体缺失或不配合等原因造成不符合竣工验收条件的，可由开发建设单位或代办主体委托具有检测资质的房屋安全鉴定机构进行项目工程实体检测鉴定，检测时应以建筑物设计文件中标明的规范标准为依据，房屋结构安全性鉴定报告替代工程技术资料及工程质量监督报告；项目已通过结构验收的无需进行检测鉴定，结构验收会议纪要替代工程技术资料及工程质量监督报告。

6.按照国家有关规定，应当办理消防手续的房屋建筑工程，城乡建设行政主管部门依法依规处理后补办消防手续。新版国家工程建设消防技术标准实施前，施工图审查已合格的项目，可按施工图审查时适用的标准进行消防设计审查、验收或备案抽查；未经施工图审查合格的项目，按项目开工建设时的消防技术标准进行消防设计审查、验收或备案抽查。

7.对于存在历史遗留问题导致无法办理不动产登记的项目，在竣工验收备案环节，竣工资料缺失，确实无法提供工程质量监督报告的，以满足现行设计标准和规范要求的房屋结构安全性鉴定报告替代竣工验收资料及工程质量监督报告，且规划、消防等专项工程验收结果文件齐全的情况下，由市××局按照有关规定补办竣工验收备案手续。

8.分散登记时期土地被开发建设单位抵押、司法查封的项目，由项目所在辖区政府依法协调相关部门解押、解封后办理不动产登记。土地、房屋权属存在争议纠纷的，依据司法机关裁决办理不动产登记。

9.开发建设单位未取得房改、集资建房手续，将单位自建房以二手房买卖形式对外出售，由买卖双方共同申请，经房屋权属同级国有资产管理部门批准，由税费收缴部门按契税计税价格的××％收缴土地出让价款后，办理不动产登记。

10.房屋安全鉴定检测、设计复核及加固所产生的费用由开发建设单位承担。无开发建设单位的，由项目所在辖区政府协调解决。

三、工作要求

（一）加强组织领导。

成立市化解不动产登记历史遗留问题工作领导小组，加强对各项工作的组织领导，认真落实党中央和省、市委工作要求，坚持“政府主导、部门联动”，充分依托信访工作联席会议制度，按照“一事一议”和“一事一策”的方式，统筹指导推进不动产登记历史遗留问题化解工作，全力维护好人民群众的合法权益。

（二）抓好责任落实。

坚持“一把手”负总责，各地区、各部门主要负责同志各负其责，认真抓好各项工作落实。建立健全问题会商、协调处理和跟踪检查等工作机制，在领导小组统一领导下，进一步用足用好国家和省上各项有利政策，聚焦各类问题症结，分类施策、精准发力，推动解决好全市不动产登记历史遗留问题。

（三）强化跟踪问效。

领导小组要积极会同各级督查部门，加强对各项工作的督导检查、跟踪问效，全力防止违法违规行为借机“搭车”，从源头上避免新的遗留问题产生，确保整体工作推进有力、工作效果达标，用心用情用力解决好群众“急难愁盼”的不动产“登记难”问题，切实提升人民群众的获得感、幸福感和安全感。