2011年全市土地储备和管理工作会议328

第一篇：2011年全市土地储备和管理工作会议328

2011年全市土地储备和管理工作会议

3月28日下午召开，广州市市长万庆良就土地储备重点功能区开发建设 2011年全市土地储备和管理工作会议3月28日下午召开，广州市市长万庆良就土地储备重点功能区开发建设、耕地保护、土地执法等工作进行部署，并与各区、县级府主要负责人签订《2011年度广州土地管理工作目标责任书》。万庆良表示，当前广州的发展已站在一个新的历史起点上，土地资源已经成为比黄金还重要的生产要素。全市各级、各部门要珍惜和善用每一寸土地，加强和改进土地储备和管理工作，努力将广州打造成节约用地的先导区、保护资源的示范区、依法管地的模范区、城乡统筹的先行区、高效服务的样板区，为率先加快转型升级、建设幸福广州提供可靠保障。国家土地督察广州局局长束伟星、省国土资源厅书记陈耀光出席会议并讲话。会议由市委常委、常务副市长苏泽群主持，市领导甘新、王东，市府秘书长谢晓丹，市各有关单位、各区（县级市）府、市国土房管局及各区分局（县级市局）、九大重点功能区涉及的镇街主要负责人等参加了会议。

会上，万庆良充分肯定了我市“十一五”期间的土地储备和管理工作，认为成效体现在五个方面：一是耕地资源得到有效保护，全市共投入资金43亿元，开发补充耕地106平方公里，实现了耕地占补平衡。二是城市建设用地需求得到有力保障，实施土地实物储备34.2平方公里，供应各类建设用地98平方公里。三是节约集约用地水平不断提高，全市土地产出率（每公顷GDP产出）由2006年的388万元提高到2010年的611万元，增长46.2％；土地消耗率（每增加1亿元GDP新增建设用地面积）从2006年的7.24公顷减少到2010年的3.54公顷，减少51.1％，节约集约用地水平走在全国前列。四是民生福祉持续改善，共供应保障房用地2平方公里，开工建设保障房约600万平方米，解决了8万多户低收入家庭的住房困难问题，惠及市民约25万人。120宗烂尾地块的历史遗留问题基本解决，惠及市民近5万人。五是土地市场管理更加规范。累计处置闲置土地40.5平方公里，其中收回闲置土地26.5平方公里。全面实现经营性用地和工业用地招拍挂出让，市场配置土地资源的机制基本建立。

同时，万庆良也指出工作中面临着五方面问题：一是刚性需求难以满足；二是土地储备仍然不足；三是土地利用效率不高的问题依然存在；四是土地资源管理水平不高；五是违法用地现象禁而不止。

万庆良要求，未来三年全市土地储备开发的目标任务和责任分工已经明确，各级各有关部门要以大气魄、大智慧、大手笔，推动全市尤其是重点功能区土地储备开发取得大突破。

一是加强科学统筹。重点功能区的开发建设要坚持“科学统筹、整体规划、突出重点、滚动开发”的原则，将重点功能区纳入土地利用总体规划和城市总体布局进行统一规划，与重大战略基础设施、重大战略性主导产业、重大战略性发展平台做好衔接。要充分利用有限的资金和用地指标资源，集中投入核心启动区的土地征收储备，以点带面地推进功能区的开发建设。

二是发挥主体作用。区府是重点功能区征地拆迁工作的第一责任主体，区主要领导为第一责任人。按照简强区、下放事权的部署，除市府指定城投、水投集团和市土地开发中心储备的用地外，其余土地由各区府开展征储。要坚持“一个龙头出水、多个池子蓄水”，经营性用地统一由市统筹组织出让。要学习借鉴番禺、花都两区的经验，建立“市区联动、以区为主”的土地储备新机制，充分发挥各区在土地征收储备中的主体作用。

三是坚持和谐征储。按照“先安置、后征拆”的原则，储备开发土地时优先选址建设拆迁安置区，把群众的利益摆在第一位，确保征地拆迁工作公开、公平、公正。同时要合理确定征地拆迁的补偿标准，通过货币补偿、房屋安置、就业保障、保安排、留地安置等多种途径，维护好、实现好、发展好被征地拆迁群众的合法权益。

在如何推进重点功能区土地储备开发的问题上，万庆良要求在4月底前，建立市土地储备工作联席会议制度，对土地储备遇到的征地拆迁、规划、用地报批、建设、“三旧”改造等问题进行统筹协调，开展检查督办。抓紧制定我市土地储备和出让工作目标量化考核办法，加强重点功能区开发建设的目标责任管理。制定出台土地收益市区分成激励机制和相关管理办法，出台我市贯彻落实国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施意见。

在5月底前，各区府要制定本辖区重点功能区2011年至2013年的征地拆迁工作方案、征地拆迁补偿标准并报市国土房管局备案。在拆迁安置区选址落

实后1个月内，启动拆迁安置区建设工作，在拆迁后1年内基本完成拆迁安置。

在6月底前，完成琶洲-员村、奥体新城、白云湖、白鹅潭、广州南站、新中轴线南段地区、白云新城西延区等重点功能区的控制性详细规划，完成重点功能区内的“城中村”改造方案的编制工作，报市“三旧”改造领导小组批准后执行，重大项目要报市府常务会议审议。位于重点功能区内的旧厂房改造项目，原则上应当纳入府土地储备规划；位于重点功能区内的“城中村”改造项目，可以根据村集体经济组织意愿，选择采取自主改造或公开出让的方式。在与城市规划相一致的前提下，采取容积率奖励、抵扣历史建筑面积的策，鼓励和引导各村进行整体改造和集中搬迁安置。

对于如何抓好下一步土地资源管理，万庆良提出重点抓好四项工作：

一是强化城乡统筹。国土资源部已明确要求广州开展城乡统筹土地管理制度改革试点工作，积极探索土地管理的新鲜经验。要牢牢抓住这一重大历史性机遇，加快编制改革试点实施方案，在耕地和基本农田保护、跨区域城乡建设

用地增减挂钩、农村土地征转制度改革、集体建设用地盘活利用和依法流转、农村公共服务均等化等方面先行先试，大胆创新。

二是强化节约集约。要坚持“控制总量、用好增量”，建立市区互动、部门互商的用地指标分配机制，健全与现代产业体系相适应的差别化供地策，着力推动土地供应向节地、高效的现代产业倾斜。要坚持“内涵挖潜、盘活存量”，加快推进“三旧”改造，推进农村建设用地合法流转和城乡建设用地增减挂钩，认真查处闲置土地和批而未用土地，力争用2年左右的时间完成历史闲置土地和批而未用土地的处置工作。

三是强化铁腕整治。对违法用地行为必须严防、严控、严查、严罚。如果对违法用地手软，就是对法律的亵渎，各区（县级市）府是查处违法用地的责任主体，主要负责人是第一责任人，必须抓紧推进查处整治违法用地工作。对各区（县级市）府必须确保上报数据的真实性，对弄虚作假行为，要坚决打击，对没有完成整治任务的必须实行问责。

四是强化管理服务。国土、规划、建设等部门要强化为发展服务的意识，积极稳妥推进事权下放工作。要进一步简化用地审批流程，构建跨部门的信息共享平台，实现各项业务跨部门网上流转和协同办理，避免审批效率低下造成的违法用地、违法建筑现象。

会上，国家土地督察广州局局长束伟星、省国土资源厅书记陈耀光对广州的土地资源管理工作给予充分肯定，并对下一步“保红线、查违法，抓储备”工作提出了指导意见。

第二篇：ＸＸ区土地储备管理暂行办法

ＣＣ市ＸＸ区土地储备管理暂行办法

为有效加强土地资产的管理，盘活土地存量，优化土地资产配置，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》和国土资源部《关于整顿与规范土地市场秩序的通知》的有关精神，结合本区实际，特制定本办法。

第一章 总 则

第一条　在本辖区内建立和完善土地储备制度。本办法所称的土地储备制度，是指按照本区土地利用总体规划和城市建设总体规划，依照法定程序，运用市场机制和手段，对本辖区的的土地，通过收购（回）、征收（用）、前期开发整理、管理、储备和经营（营运）等方式，以供应和调控各类建设用地需求的一种经营性管理制度。本办法所称的土地储备，是指导政府指定或授权土地储备机构，对根据城市规划功能确定的建设用地（主要指经营性土地），进行收购（回）、征收（用）、开放整理、储备和经营的行为。

第二条　土地储备要符合本区国民经济和社会发展中长期规划、土地利用总体规划和城市建设总体规划以及土地供应计划和土地供求情况，做到统一规划、统一收购（回）、征收（用）、统一储备、统一供应。

第三条 ＸＸ区人民政府设立的区国有土地资产管理委员会，负责统筹、协调、决定土地储备供应的重大事项，是土地储备的决策机关。遂宁市国土资源局ＸＸ区分局负责本辖区内土地储备的监督管理工作，是土地储备的监管机关。ＸＸ区人民政府土地储备中心要按照“三定”方案的要求，具体独立承担本辖区的土地储备工作，其他任何单位和个人无权从事土地储备业务。区发改、财政、建设、规划、物价、房产、审计、社保等部门与辖区乡镇人民政府，要按照各自的职能职责，协助做好土地储备的相关工作。

第四条 ＸＸ区人民政府土地储备中心要根据城市发展的需要和土地市场的变化，制定土地储备中长期规划和计划，经国土资源主管部门审核后，报区国有土地资产委员会批准实施。

第五条 储备的土地要优先用于重点急需建设项目。进行房地产、商业、娱乐等经营性用地，必须依法采取招标挂牌拍卖等方式出让。

第二章 储备的范围

第六条 下列土地应当纳入储备范围：

1、可收购的国有土地。包括：（1）因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因调整出的原划拨国有土地；（2）以出让方式取得土地使用权后无力继续开发、又不具备转让条件由土地使用者申请交回政府的土地；（3）因实施城市规划需要由政府指令收购的土地；（4）转让价格明显低于市场价格，政府行使优先购买权收购土地；（5）政府特殊需要购买的其他土地。

2、应依法收回的土地。（1）为社会公共利益需要由政府依法收回的土地；（2）依法没收的土地；（3）依法收回的荒芜、闲置土地；（4）改变原批准用途用于商业、房地产、娱乐等各类经营性用地；（5）土地出让有偿使用合同约定的使用期届满、土地使用者未申请续期或者申请未获批准的土地；（6）公路、矿场等核准报废闲置的土地；（7）依法收回的其它土地（如无主的土地使用权）。

3、征收（用）的集体土地。

4、其它需要进行储备的土地。

第三章 土地收购（回）、征（收）用程序与开发利用

第七条 土地储备实行预先申报制度。凡符合本办法第六条之规定的，用地单位或者主管部门应提前向土地储备机构申报。土地储备机构依法按规定对土地使用权人进行补偿并办理有关手续，由国土资源管理部门依法办理土地使用权证后，由储备机构予以储备。

第八条 土地补偿按以下方式确定：

1、以出让方式取得的土地，根据土地剩余使用年限和土地使用者对土地的实际投入给予适当的补偿；

2、涉及房屋（农房）拆迁依据有关拆迁法规、政策的规定进行补偿；

3、涉及附着物的按照国土资源管理部门的规定给予补偿；

4、征收（用）集体土地，要按照有关的法规法规、政策和法定征地程序的要求，各种征地费用要全额支付，不得拖欠。在ＸＸ区城市规划区内将被征地农民要全部纳入农民生活保障中心。

第九条 土地储备机构收购（回）土地，按下列程序办理：

1、申请收购（回）：符合收购条件的，由土地使用权人向土地储备机构申请收购或者由土地储备机构以书面通知的方式，通知土地使用权人进行书面申请；

2、权属核查评估：土地储备机构对申请人提供的地上附着物权属、土地面积、土地用途等有关情况和资料、证件进行调查和核实，拟订土地补偿方案和土地收购（回）方案；

3、确定规划条件：由城市规划部门根据批准的城市规划方案，提出储备地块的具体规划使用条件；

4、土地储备机构根据土地权属和规划使用条件，提出土地收购（回）方案和土地补偿方案报国土资源管理部门审核同意后，再上报区国有土地资产管理委员会或者区政府审批；

5、签定地土收购（回）协议：收购（回）方案经批准后，由土地储备机构与原土地使用权人签定国有土地使用权收购（回）协议，协议中包括收购（回）土地的位置、面积、用途、权属与依据；土地收购（回）补偿费用数额及其支付方式和期限；交付土地等的期限和方式；双方约定的其他权利和义务；违约责任和纠纷处理等重大事项；

6、收购（回）补偿：土地储备机构依据前款签定的协议中的约定的金额、期限和方式，向原土地使用权人支付补偿费用，实行土地置换的，进行差价结算，在结清补偿款的同时，原土地使用权人将土地使用权证等手续和土地、地上建筑物、构筑物等全部移交给土地储备机构；

7、权属变更：土地储备机构到国土资源部门依法办理土地、房产变更登记或者注销手续。

第十条 土地储备机构按照城市规划和土地市场的需要，对储备的土地进行前期整理。

第十一条 储备的土地在出让前，土地储备机构可依法将储备的土地使用权单独或连同地上建筑物、构筑物等以出租、抵押融资、临时改变用途等方式进行有效利用，但在利用前，必须到国土资源管理部门依法办理审批或登记手续。

第四章 储备土地供应

第十二条 储备土地供应按照计划进行管理。国土资源管理部门根据经济建设的需要和土地市场的变化及时制定农用地转用计划、耕地补充计划和土地供应计划，储备土地的供应必须严格按照计划执行。

第十三条 储备的经营性土地的供应必须坚持“公开、公平、公正”的原则，按照招标挂牌拍卖的方式进行出让，任何单位和个人不得干预。确因城市重大引资项目、投资确需以协议的方式供应土地的，必须经有相应资质的土地评估机构估价，再由区国有土地资产管理委员会集体研究同意报区政府批准，并将协议结果予以公告。

第十四条 土地储备机构应当将土地供应信息以公告的方式进行公布，公布的内容包括拟供应土地位置、面积、用途、土地使用条件等方面。

第十五条 储备土地的供应按照下列程序办理：

1、土地储备机构根据土地供应计划和用地者的需要，确定拟供应的地块；

2、土地储备机构拟订储备土地供应方案，经国土资源管理部门审核同意后，报区国有土地资产管理委员会批准；

3、根据已经批准的土地供应方案，土地储备机构公开发布土地供应信息；

4、在国土资源管理部门的监管和授权下，土地储备机构依法采取招标挂牌拍卖和协议出让方式确定土地受让人；

5、国土资源管理部门与土地受让人签定国有土地出让合同，土地受让人缴纳土地出让金、有关规费后，土地储备机构方可供应土地；

6、土地受让人再向国土资源管理部门申请办理土地登记发证等事项；

7、经区国有土地资产管理委员会或者区政府的领导同意，按照有关的法定程序，土地储备机构储备的土地可作为储备机构自身或者区其他单位融资的抵押物和质押物，但土地资产的处置权仍属于土地储备机构和国土资源管理部门，其它任何单位和个人没有土地处置权。

第十六条 经批准以划拨方式使用储备土地的，用地单位与土地储备机构签定储备土地开发补偿协议，至少要按土地储备成本最低限支付开发补偿费，用地单位凭缴费凭证向国土资源管理部门申领建设用地划拨决定书，并办理土地登记手续。

7、经区国有土地资产管理委员会或者区政府的领导同意，按照有关的法定程序，土地储备机构储备的土地可作为储备机构自身或者区其他单位融资的抵押物和质押物，但土地资产的处置权仍属于土地储备机构和国土资源管理部门，其它任何单位和个人没有土地处置权。

第五章 土地储备资金及管理

第十七条 区人民政府建立土地储备专项资金。土地储备专项资金来源主要包括政府财政注入的资本金、周转金、土地收益和银行贷款。土地储备机构要加强此项资金的管理，要按照有关规定制定《土地储备资金的管理办法》，报区国有土地资产委员会同意并备案。

为了化解土地储备风险，土地储备专项资金原则上只能用于土地征收（用）、土地收购（回）、土地储备、土地前期整理和土地经营，不得挪用、坐支。

第十八条 土地出让收益是指经营土地实现的总收入，扣除土地总成本（包括直接成本、间接成本）后的纯收益。土地纯收益除提取土地经营风险金后剩余的部分要全额上缴区财政，具体上激办法，由区财政部门会同国土资源管理部门制定，报区国有土地资产管理委员会批准。

第六章 法律责任

第十九条 依照本办法第六条规定应当纳入储备的土地，原土地使用权人未申请进行土地储备而擅自转让土地使用权及其建筑物、构筑物的，有关部门不得为其办理霜关审批和登记手续，擅自转让无效，有关部门不坚持原则造成非法转让既成事实的，要追究有关部门的领导和责任人的责任，情节严重的要移交司法机关处理。

第二十条 用地单位在国有土地使用权出让合同签定后，未按本办法全部交纳土地出让金和有关规费的，国土资源管理部门有权解除该合同，已交付的出让金和规费不予退还。

第二十一条 有关当事人因土地征收（用）、土地收购（回）、土地置换、土地储备等发生纠纷的，可依法向土地仲裁机构申请仲裁或者向法院提起诉讼。

第二十二条 政府有关部门和土地储备机构的工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失和利用职务之便，索取或非法收受他人财物，由所在单位或纪检监察机关依法给予相应的处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章 附 则

第二十三条 本办法具体问题由本区国土资源管理部门负责解释。

第二十四条 本办法自发布之日起施行，国土资源管理部门在实施过程中要认真总结经验，把本区土地储备工作依法纳入规范化、法制化和制度化的轨道，为本区经济建设和社会发展提供土地资源和制度保障。

第三篇：国土局土地储备机构管理实施方案

一、目标任务

各级土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发业务的机构彻底脱钩；收购土地遴选价格评估机构应坚持公开、公正的选择方式；建设用地的土地前期开发整理必须按规定通过招标方式选择施工单位；国土资源部门及所属企事业单位不得直接从事土地一级市场开发。

二、工作步骤

（一）第一阶段：动员部署。2012年10月中旬前各区、县局组织土地储备机构完成动员部署，时间为半个月内。重点抓好宣传动员、明确负责人及具体责任人，制定工作方案。

2、明确负责人及具体责任人。各区、县国土资源局务必明确相应负责人及具体负责人，负责本项工作的组织实施，并将人员名单于10月13日前上报市局。

3、制定工作具体方案。各区、县国土资源局应按照本工作方案结合本地区实际，制定贯彻的具体方案，进一步明确目标任务，工作进度和时间要求，并于10月15日前上报市局。

1、自查自纠、切实整改。各区、县要把土地储备机构必须与其下设或挂靠的从事土地开发业务的机构彻底脱钩，收购土地遴选价格评估机构是否坚持公开、公正的选择方式，建设用地的土地前期开发整理是否按规定通过招标方式选择施工单位，国土资源部门及所属企事业单位是否直接从事土地一级市场开发作为自查自纠的重点，于2012年11月上旬前整改到位。要切实把自查自纠做实做细，防止流于形式、走过场，务求取得实效。新晨范文网

2、专项检查、抓好督办。11月中旬市局将组织利用、人事、监察、土地储备等部门赴各区、县专项检查，对发现的问题按照自纠从宽、被查从严的原则，进行认真督办。

（三）第三阶段：建章立制。2012年11月下旬至年底。重点抓好纠正问题、完善制度。

1、及时纠正问题。根据自查自纠和市局专项检查中发现的问题，制定和完善整改措施，明确整改期限，落实整改责任，及时进行纠正。并将制定和完善的整改措施以及纠正问题的情况写出工作报告，务于12月10日前上报市局。

2、完善规章制度。各区、县应根据国家、省有关土地储备政策，针对土地储备制度上的漏洞和管理上的薄弱环节，完善制度机制，进一步加强对土地储备机构的管理。

三、工作要求

各区、县国土资源局要切实认清加强土地储备机构管理的重要意义，切实加强领导，积极主动作为。主要领导要主动向当地政府领导进行汇报，争取支持。要明确土地储备工作的分管领导和责任部门，切实做到任务落实到位，责任措施到位，形成一把手负总责、一级抓一级、层层抓落实的工作格局，确保按时保质完成任务。

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第四篇：关于关于长春市土地储备管理办

【法规名称】长春市土地储备管理办法(全文)

【发布单位】长春市人民政府

【发布文号】长春市人民政府令第10号

【发布日期】2010-07-22

【生效日期】2010-09-01

【正文】

长春市土地储备管理办法

(长春市人民政府令第10号)

《长春市土地储备管理办法》业经2010年7月22日市政府第29次常务会议通过，现予发布，自2010年9月1日起施行。

市长：崔杰

二0一0年七月二十二日

长春市土地储备管理办法

第一条 为完善土地储备制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力，根据有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称土地储备，是指市国土资源主管部门为实现调控土地市场，促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

第三条 本市市区范围内国有建设用地的储备，适用本办法。

第四条 市国土资源主管部门负责本市土地储备的管理工作。

市土地储备机构受市国土资源主管部门委托，负责本市土地储备的具体工作。

市发展和改革、财政、建设、规划、房地等有关部门应当按照各自职责，依法做好土地储备的相关管理工作。

第五条市国土资源主管部门应当会同市财政、规划等相关部门，根据本市经济社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用计划和土地市场供需状况，编制土地储备计划，报市人民政府批准，并报省国土资源主管部门备案。

第六条 土地储备计划包括：

(一)储备土地规模;

(二)储备土地前期开发规模;

(三)储备土地供应规模;

(四)储备土地临时利用计划;

(五)计划末储备土地规模。

第七条 市国土资源主管部门实施土地储备计划，应当编制收储项目实施方案，报市人民政府批准后，作为办理相关审批手续的依据。

第八条 下列土地可以纳入市人民政府土地储备范围：

(一)依法收回的国有土地;

(二)行使优先购买权取得的土地;

(三)土地使用权人申请储备的土地;

(四)已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地;

(五)其他依法取得的土地。

第九条 有下列情形之一的国有土地，可以由市人民政府依法收回：

(一)公益事业和城市基础设施建设需要使用的土地;

(二)因城市规划调整，实施旧城区改造需要调整使用的土地;

(三)闲置满二年的土地;

(四)单位搬迁、解散、撤销、破产需要收回的土地;

(五)其他需要收回的土地。

第十条 依法收回的国有土地，市国土资源主管部门办理土地使用权注销登记手续后，市土地储备机构根据需要纳入土地储备。

第十一条 行使优先购买权取得的土地，按照下列程序办理：

(一)市土地储备机构依据市人民政府优先购买权的决定, 按照申报土地转让价格及相关付款条件，向原土地使用权人支付土地价款;

(二)原土地使用权人应当在收到土地价款15日内，依法申请办理土地使用权、房屋产权注销登记手续;逾期不申请的，由市国土资源主管部门报市人民政府批准后，市国土资源、市房地主管部门依法办理土地使用权、房屋产权注销登记手续。

第十二条 已经确定由市土地储备机构统一储备的土地，原土地使用权人应当保持土地及地上建(构)筑物的现状，不得再行变动;市建设、规划、房地、工商等部门不得为其变动办理相关审批手续。

第十三条 有偿收回国有土地纳入土地储备的，按照下列程序办理：

(一)市土地储备机构对列入土地储备范围内的土地、建(构)筑物和其他附着物权属、土地面积、四至界限、土地用途等情况进行实地调查和审核，明确土地权属;

(二)市土地储备机构向市规划主管部门征询规划用地性质，申请规划条件;

(三)市土地储备机构与原土地使用权人协商，委托具有土地和房屋评估资质的评估机构对拟储备土地和房屋进行测算和评估，并进行可行性论证;

(四)市土地储备机构拟定土地储备方案，经市国土资源主管部门审核后，报市人民政府批准;

(五)储备方案经批准后，市土地储备机构与原土地使用权人签订土地使用权收回合同;

(六)市土地储备机构按照土地使用权收回合同，向原土地使用权人支付费用;

(七)经市国土资源主管部门审核后，依法办理土地登记手续，纳入土地储备。

第十四条 土地使用权人申请土地储备，应当提供下列资料：

(一)土地储备申请书;

(二)土地使用权人为法人的，提供营业执照及法定代表人身份证明;土地使用权人为自然人的，提供个人身份证明;

(三)土地使用权证明;

(四)房屋权属证书;

(五)其他应当提交的证明材料。

第十五条 市土地储备机构与原土地使用权人签订土地使用权收回合同后，应当持土地使用权收回合同和市政府土地储备批复文件到市国土资源、房地主管部门办理土地使用权、房屋产权注销和变更(转移)登记手续。

第十六条 土地使用权收回合同包括以下主要内容：

(一)被收回土地使用权人名称、地址、法定代表人、土地位置、四至范围、等级、面积、用途及地上建(构)筑物状况及房地产权属情况;

(二)土地收回补偿方式和实施办法;

(三)交付土地的期限和方式;

(四)双方的权利义务;

(五)违约责任;

(六)纠纷的处理;

(七)其他有关事宜。

第十七条 已经纳入储备的土地，需要向原土地使用权人补偿的，由市土地储备机构按照下列标准给予补偿：

(一)划拨土地使用权与地上房屋按照重置价格统一计算，给予补偿;

(二)出让土地使用权，按照剩余年限评估地价给予补偿;

(三)土地上的建(构)筑物，按照房屋征收补偿的法律、法规规定给予补偿;

(四)经批准搬迁、改制的企业用地，按照市政府的有关规定给予补偿;

(五)依法实施优先购买权的土地，按照申报土地转让价格给予补偿;

(六)用途相同土地以置换方式进行储备的，按照市场评估价格结算差价。

第十八条 根据公共利益的需要，市土地储备机构与原土地使用权人达不成协议的，可以按照法律、法规规定的权限和程序申请依法对原土地使用权人的土地、房屋及其他不动产实施征收。

第十九条 对纳入储备的土地，经市国土资源主管部门批准，市土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、出租、临时利用及为储备土地实施前期开发进行融资等活动。

第二十条 市土地储备机构应当对列入土地储备计划的项目用地编制土地储备开发实施方案。

土地储备开发实施方案包括土地储备前期开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、土地储备前期开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

第二十一条 市土地储备机构应当按照土地储备开发实施方案，通过招投标方式选择确定评估、拆除、施工等单位进行土地储备前期开发。

第二十二条 土地储备开发费用包括：

(一)征收、收回补偿费用;

(二)土地前期开发费用;

(三)其他有关费用。

第二十三条 建设用地应当优先从已纳入储备的土地中选用，法律、法规另有规定的除外。

第二十四条 纳入土地储备的经营性建设用地，应当由市国土资源主管部门采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。经市人民政府批准，以划拨方式使用已储备土地的，土地使用人应当向市土地储备机构支付土地储备、开发、管理等成本费用。

第二十五条 土地储备资金收支管理应当严格执行土地储备资金财务管理的有关规定，市财政部门通过列基金预算支出将土地出让成本拨付给土地储备机构。

第二十六条 土地储备资金主要来源为：

(一)市财政部门从土地出让收入中安排的征收、收回补偿费用、土地开发费用等储备土地过程中发生的相关费用;

(二)国有土地收益基金;

(三)银行及其他金融机构贷款;

(四)其他资金;

(五)上述资金产生的利息收入。

第二十七条 土地储备资金专项用于征收、优先购买、收回土地以及储备土地供应前的前期开发等土地储备开支。

第二十八条 应当依法收回的土地，土地使用权人不服从收回、擅自转让土地使用权的，由市国土资源主管部门责令交还土地，并依法进行处罚。

第二十九条 在土地储备过程中，被收回土地的原土地使用权人未完整提供储备所需资料或者提供虚假资料，给市土地储备机构造成损失的，由市国土资源主管部门责令其重新提供完整真实资料，并对所造成的损失负责赔偿。

第三十条 市国土资源主管部门及市土地储备机构工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，给予行政处分。

第三十一条 各县(市)土地储备工作可参照本办法执行。

第三十二条 本办法自2010年9月1日起施行。2001年9月25日颁布施行的《长春市土地收购储备暂行办法》同时废止。

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第五篇：土地储备和一级开发流程

土地储备和一级开发流程70 一级储备

时间：2016-02-04 热度： 69℃ 作者：

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话题：一级储备

申请书

会议纪要

申请报告

房屋

北京房地产一级开发程序流程

一、土地一级开发的概念

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》（京国土市[2005]540号），土地储备和一级开发（土地储备开发）是指依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并通过组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。

对存量国有建设用地，土地一级开发的主要内容是组织拆迁和市政基础设施建设等；对征用农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征地、拆迁和市政基础设施建设等。

二、土地储备开发计划

1、编制原则：

土地储备开发计划应当依据国民经济和社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划和近期城市建设规划、土地利用计划、土地供应计划编制。

2、编制单位：

由市国土资源局（以下简称国土局）会同发展和改革委员会（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等行政主管部门和各区县政府编制。

3、编制程序：

（1）区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央直属大型企业集团和驻京部队提出土地储备开发计划，于每年的10月上旬报市国土局。经济适用住房土地储备开发计划由市经济适用住房领导小组办公室综合平衡后报市国土局。

（2）市国土局会同市发改委、规委、建委、财政、交通、环保等行政主管部门提出计划草案和具体意见，于11月上旬反馈给各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队。

（3）各区县政府、重点功能区管委会、中央、国务院在京机关（含所属单位）以及在京中央大型企业集团和驻京部队按照要求调整计划，于11月下旬报市国土局汇总。

（4）市国土局征求市相关部门意见并完成善后与市发改委共同报市政府。

（5）经市政府批准的土地储备开发计划，由市国土局下达给市和区县土地储备机构。土地储备开发计划确需调整的，由市国土局会同相关部门提出计划调整方案，与市发改 委共同报市政府批准。

三、土地一级开发的实施方式

根据一级开发实施主体的不同，可以分为两种方式：

1、政府下属的土地储备机构直接负责一级开发的，可以由储备机构自行组织实施，也可以通过招标方式选择开发企业负责具体管理，目前以储备机构自行组织为主。

2、委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。在选择企业的方式上，目前以政府确定一级开发企业为主，部分通过招标确定一级开发企业的办法。对于符合458号文的经营性项目用地，831协议出让大限没过，由原建设单位继续完成一级开发工作，这也是政府委托企业实施一级开发的一种特例（短暂阶段）。

目前，由于授权一级开发不再审批，同时进行一级开发招投标确定主体也颇有难度，因此主要采用以区县储备分中心为主体，然后分中心再委托实施主体的方式来实现。

另有部分具备条件的国有工业用地，由原用地方（工厂）组织搬迁，达到三通一平后直接入市交易。此种方式称为工业用地前期整理，立项和程序与一级开发项目基本相同，但无法取得一级开发项目授权，不属于一级开发的范畴。四、一级开发的土地范围

1、政府通过收回、收购、置换、征收等方式储备的土地，需出让土地使用权的；

2、由区县政府选择投资开发者进行危旧房改造或其他成片开发，需转让土地使用权的；

3、协议出让土地首次转让土地使用权的；

4、政府规定的其他土地使用权交易；

5、委托人委托交易市场进行公开交易的其他土地使用权交易。

五、土地一级开发成本和收益

（一）成本构成：

1、征地、拆迁补偿及有关税费；

2、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；

3、市政基础设施建设有关费用；

4、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；

5、贷款利息；

6、土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费及经同级财 政和土地主管部门核准的其它支出。

（二）收益：

委托开发企业负责一级开发具体管理的，开发企业的管理费不高于一级开发成本的2%，主体还是土地储备中心。

委托开发企业直接实施一级开发的，开发企业的利润不高于预计成本的8%，主体是企业。对于招标项目，成本构成、收益要求由开发企业在竞标文件中提出方案，作为评标参考。六、一级开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土资源局（以下简称国土局）、发展改革委（以下简称发改委）、规划委员会（以下简称规委）、住房和城乡建设委员会（以下简称建委）、财政、交通、环保等相关政府部门。

1、国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

2、发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

3、规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

4、建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

5、交通主要负责交通评价批复工作。

6、环保主要负责环境评价批复工作。七、一级开发土地进入公开市场交易的审查内容

1、根据土地储备开发联审会议(国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院)确认需要完成交通评价、名木古树处理、古都风貌保护及文物保护处理、环境评价等工作的，须按有关要求在土地入市交易前完成。

2、属于新增建设用地的，提交征地（农转用）政府批文及征地结案文件；

3、属于存量划拨建设用地的，提交国有土地使用权证或其他权属证明文件；

4、涉及拆迁的，提交拆迁许可证及拆迁结案文件；

5、有上级主管单位的，应提交其上级主管单位的批准文件。其中：属于中央在京单位的，应提交国务院机关事务管理局或中直机关事务管理局批准文件；属于军队的，应递交解放军总后勤部或武警总部主管部门批准文件。

6、有效的规划意见书和其他规划文件。要求规划意见书公示的，须先进行公示。

7、原则上，入市公开交易的土地（含：符合458号文项目、由开发企业和储备中心完成一级开发的项目）应该达到宗地外达到宗地外通路、通电、通上水及宗地内土地平整（简称“三通一平”）及取得市政接用方案，有条件的应达到宗地外通路、通电、通上水、通讯、通下水及宗地内场地平整（简称“五通一平”），实行市政供热和供气的地区还应该达到宗地外通燃气、通热力（简称“七通一平”），并达到市政综合，取得所有的管线图。

8、对于可以独立出让的国有企业搬迁腾退用地及其他可独立出让的土地，周边已具有相应的市政基础设施条件，可在取得市政相关主管部门的市政接用方案并完成建筑（构筑）物拆除后入市交易。

9、原建设单位在申请土地入市交易前，土地开发成本应通过委托有资质的土地评估单位进行评估或委托专业审计机构进行审计后，由市国土资源局会同有关部门进行审核确认。

八、土地一级开发一般工作程序

（一）确定土地一级开发项目

1、土地一级开发项目来源：（1）土地储备计划；（2）市政府批准的重点项目；（3）市、区储备申报；（4）市属国有企业申报。

2、项目确定的主要原则：（1）项目实施的必要性；

（2）结合库存分析新增量的合理性；（3）项目本身是否具备启动条件。

3、政府主管部门：

市国土局、市土地储备开发联席会（国土局、发改委、规委、建委、交通委、环保局、园林局、文物局、绿总指、市规划院等部门）

4、项目确定流程：

（1）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门同意后向区县国土局 提出土地一级开发申请；

（2）由区县土地储备机构审核决定是否进行一级开发，主要取决于是否符合土地利用总体规划和城镇控制性规划，具体时间视项目而定；

（3）市国土局委托市、区县土地储备机构编制一级开发实施方案，资料齐全的情况下编制方案约1周时间，但由于在编制实施方案时需要取得征地测算数据，需要同集体经济组织洽商；需要取得拆迁补偿数据，需要进行拆迁摸底；需要取得市政设施建设成本数据，需要编制市政综合咨询方案。时间就很难得到保证；（4）由区县土地储备机构报区政府批准后向市国土局申报一级开发实施方案，经过初审、内审和专家会评审后，取得会议纪要。通常需要1个半月的时间；

（5）市国土局（或市危改办、市绿隔总指挥部）将项目提交市土地储备开发联席会议讨论（平均两个月召开一次），联席会对一级开发实施方案提出原则意见，确定实施主体并出具会议纪要，会议纪要大约在联席会结束后两周内由各委办局签字后下发；

5、项目审批的主要内容——审核土地一级开发实施方案

（1）项目的基本情况（名称、坐落、四至、面积、现状、规划）；（2）投资测算（成本测算）；

（3）工作计划（工作内容、开发周期等）；（4）收益分析（资金平衡测算）。

6、办理时间：

整个项目确定过程（从实施方案储备分中心初审到上市政联席会）原则上需要8周的时间。

（二）确定一级开发单位

1、政府主管部门： 市国土局、市建委等部门

2、确定开发单位流程：

（1）市国土局会同相关部门直接委托土地储备机构实施土地一级开发或者通过招标选择具备相应资质的开发企业实施土地一级开发，对于开发企业实施的一级开发项目，由市建委从资质、注册资金、项目资本金（一般不低于单期投资的35%）等方面提出建设意见，市国土局据此确定招标条件；（2）下达土地一级开发批复； 土地储备和一级开发流程70_一级储备（3）签订土地一级开发合同。

3、办理时间：

整个项目确定委托单位，签订委托协议，通常1周时间。

（三）办理交通评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、下列项目需要办理交通影响评价：

（1）规划市区内，建筑规模超过2万平方米的大型公建项目及超过5万平方米的居住类项目；（2）边缘集团、卫星城及重点地区，建筑规模超过5万平方米的大型公建项目及超过10万平方米的居住类项目；

（3）其他地区，建筑规模超过10万平方米的大型公建项目及超过20万平方米的居住类项目；（4）交通枢纽、大型停车场等城市交通设施项目；（5）上述公建和城市交通设施项目的改建扩建；（6）其他需要进行交通影响评价的项目。

2、政府主管部门：

市规委基础设施处、市交通委员会

3、交通评价文件审批：

委托市交委认可的专业咨询机构编制交通影响评估报告（主要包括项目基本情况，周边项目情况，区域交通现状，项目交通量预测、交通评价等内容），提交至市规委基础设施处，由市规委转至市交委，交委组织会议讨论，并形成会议纪要转交市规委，由市规委下发给一级开发单位。

4、办理时间：

由实施主体组织交通评价公司编制交通评价，并上会取得环评批复大约为4至8周。

（四）办理古树处理意见（根据联席会要求办理）

树龄在100年以上的为古树，其中，树龄超过300年的为一级古树，其他的为二级古树。凡在项目用地范围内有古树、且施工将对古树造成影响的需要办理避让古树名木措施审批意见，或者办理古树名木移植许可。

1、办理避让古树名木措施审批意见（1）政府主管部门： 市园林局监督检查处（2）审查标准：

①申办人提出的申请符合申请条件，提交的申请材料齐全，符合法定形式；

②凡申请避让保护古树名木的申请人必须按申请书所列栏目认真填写，字迹清楚； ③树种、规格、数量、标牌号依次排列。每株古树名木只填一格。（3）所需文件资料：

①北京市园林局避让保护古树名木措施申请表，（申请内容包括申请人；联系电话；申请避让保护古树名木的详细地点；申请树种、规格、数量、标牌号、原因；申报单位意见（盖章）；古树名木产权业主单位意见（盖章））； ②规划意见书及附图；

③避让保护古树名木措施（含具体避让保护方案）。

2、办理古树名木移植许可（1）政府主管部门： 市园林局城市绿化处（2）审查标准：

①是否属于因特殊情况必须移植的； ②古树名木移植方案是否符合要求；

③申办人提出的申请符合申请条件，申报材料是否齐全、规范、有效； ④如举行听证的，符合听证笔录的要求。（3）所需文件资料：

①北京市园林局古树名木移植申请书。申请内容包括申请单位名称或个人姓名；联系电话；单位绿化面积总况；申请树种、规格、数量、原因；申报单位意见(盖章)；产权业主单位意见(盖章)； ②北京市园林局绿地指标审核签图意见； ③规划意见书及附图； ④项目工程树位平面图，在施工平面图上标明树位、树种、规格、占用绿地的面积； ⑤古树名木移植方案。

3、办理时间：

《避让古树名木措施审批意见》的办理时间为20个工作日，《古树名木移植许可》的办理时间为12个工作日。

（五）办理环境评价文件审批（根据联席会要求办理）

1、环境评价文件的类别及适用项目：

（1）环境影响报告书，适用于占地10万平米及以上且位于敏感区、建筑面积5万平米以下、且位于敏感区的项目；

（2）环境影响报告表，适用于建筑面积2万平米以下且位于非敏感区的项目；（3）环境影响报告表，适用于其他项目。

2、政府主管部门：

市政府或市发改委审核的项目在市环保局环境影响评价管理处办理，区县项目在区县环保局环境影响管理科办理。

3、审查标准：

（1）符合《北京市为保护环境禁止建设项目、禁止建设地区和严格控制建设地区的名录》的要求；（2）符合国家产业政策；

（3）符合城市功能区划和环境保护规划；

（4）要合理利用自然资源，防止环境污染和生态破坏；（5）采用的技术与装备政策须符合清洁生产的要求；

（6）污染物排放不得超过国家和北京市规定的环境保护排放标准；（7）满足国家和地方规定的污染物总量控制要求；

（8）建成后须能维持地区环境质量，符合环境功能区要求；

（9）建设单位应当承诺在项目投入使用前向利害关系人如实说明该地区的环境质量现状及拟采取的防护措施；

（10）能造成重大影响，需要编制环境影响报告书的建设项目，需提交论证会、听证会或采取其他方式征求有关单位、专家和公众意见的结果，但按国家规定需要保密的情形除外；（11）《离辐射防护与辐射源安全基本标准》（GB18871-2002）和《电磁辐射防护规定》（GB8702-88）及其导出标准中的强制性规定；

（12）地区环境质量超标，建设单位应采取必要的防护措施，以减少外环境对本项目的影响；（13）产生污染的工业项目保持一定的防护距离；

（14）轨道交通、高速公路、城市快速路、城市主干路、机场等情形时，应符合城市规划部门划定的防噪声距离，并按照国家声环境质量标准和民用建筑隔声设计规范进行设计。

4、所需文件资料：

（1）加盖单位印章的《建设项目环境管理申请登记表》；（2）环境影响评价文件；

（3）拟建项目实施地点地形图，图上应标出拟建项目周围情况；（环境影响报告书（表）项目为1/2000或1/500图纸，要能够反映建设项目周围关系，并要求按A4（竖向）装订；环境影响登记表项目可以提交示意图）

（4）项目用地预审意见；（5）土地一级开发批复。

5、办理时间：

环境影响报告书、环境影响报告表、环境影响报告表的办理时间分别为：报告书60日、报告表30日、登记表15日。

（六）办理规划意见书

1、政府主管部门：

规委（市规委建设用地管理处或区县规划分局建设用地管理科）

2、审查标准：（1）实体审查

①符合各类城市规划（《城市规划法》和《北京市城市规划条例》）；

②新征（占）用地的建设项目，市计划主管部门对项目建议书的批复文件原件1份(中央和部队在京项目,为市建设主管部门的批复文件)；

③自有用地的建设项目，需有建设单位（个人）的用地权属文件。（2）形式审查

①环保部门批准的环境影响评价文件。

②无线电主管部门对产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目的审查同意意见； ③广播电视主管部门对拟搬迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内的建设项目审查同意意见；（3）所需文件资料： ①申请书； ②用地说明书；

③地形图3份(1：500，1:2000,1:10000)； ④平面设计图1份； ⑤环评、交评审批意见；

⑥普测或钉柱成果报告书（电子版）；

⑦地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）； ⑧一级开发批复；

⑨产生无线电波辐射和可能对无线电台（站）造成有害干扰的建设项目，需要有无线电主管部门的审查同意意见；

⑩迁广播电视设施的建设项目及在已有广播电视信号空中专用传输通路内建设的项目，需要有广播电视主管部门的审查同意意见； ?其他材料。

4、办理时间：

办理规划意见书的办理时间约为20个工作日。

（七）办理土地一级项目立项核准

1、政府主管部门：

先向区县发改委固定资产投资科提交申请，经同意后再向市发改委固定资产投资处申请（目前，市发改委仍受理中央、市属企业的立项核准申请）。

2、审查标准：（1）项目申请报告由具备相应工程咨询资格的机构编制；（2）项目符合国家法律法规；

（3）项目符合国民经济和社会发展规划、行业规划、产业政策、行业准入标准和土地利用总体规划；（4）项目符合国家宏观调控政策；（5）地区布局合理；

（6）主要产品未对国内市场形成垄断；（7）未影响我国经济安全；（8）合理开发并有效利用了资源；

（9）生态环境和自然文化遗产得到有效保护；

（10）未对公众利益，特别是项目建设地的公众利益产生重大不利影响；（11）房地产企业开发资质证明文件； 土地储备和一级开发流程70_一级储备

（12）项目申报单位具有承担相应项目建设的能力。

3、所需文件资料：

（1）由具备相应工程咨询资格的机构编制的项目申请报告一式5份（主要内容包括：项目申报单位情况，拟建项目情况，建设用地与相关规划，资源利用和能源耗用分析，生态环境影响分析，经济和社会效果分析等）；

（2）一级开发批复；（3）项目用地预审意见；（4）征地补偿安置初步协议；（5）法人资格证书（开发企业）；

（6）中外合营项目，合营各方签署的合作意向书；（7）环评、交评审批意见；（8）其他材料。

4、办理时间： 申报项目立项核准。工作时限约为20个工作日。

（八）取得征地批复(实施征地)

1、政府主管部门：

新增集体土地需要办理征地手续，然后再实施征地。在与被征地方签定补偿协议后，向项目所在区县国土分局征地科提出新增建设用地申请，经区土地局初审后进行公示，受理和初审约10个工作日，公示期一般在10天左右。区县分局同意后，再向市国土局征地处提出申请。

2、所需文件资料：（1）新增建设用地申请；（2）《规划意见书》及附图；（3）钉柱测量成果报告书；（4）一级开发项目立项核准文件；（5）征地补偿安置协议书；

（6）一级开发批复和建设项目用地预审意见；（7）拟占用土地1：1万土地利用现状图；（8）补充耕地位置图；

（9）地质灾害危险性认定书（通过预审的项目免交，分批次的项目免交）；（10）建设项目总平面图或线形工程平面图；

（11）一书四方案（用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、代地方案）原件（由区国土局提供）；（12）（占）地情况调查表；

（13）建设拟征（占）地土地权属情况汇总表；

（14）是否占压矿床证明（通过预审的免交，分批次的免交）；

（15）土地利用总体规划局部调整方案及土地利用总体规划局部复印件（符合土地利用总体规划的免）。

3、实施流程

由区土地局编制的一书四方案，报送区政府，区政府签署意见后报市国土局相关处室会签，经主管局长签字后，报市政府七人协调小组会审定，最后经主管市长审批后，由国土局核发征地批复。这一过程有两点需加以说明:（1）正常情况下，市政府协调会每月召开一次，但很难完全保证；

（2）在资金安排上，规定征地补偿款支付50%以上方可取得征地批复，全部付清后才能办理《征地结案表》和《建设用地批准书》。

4、办理时间：

从编制一书四方案到取得《建设用地批准书》至少要2个月。

（九）实施征收拆迁

1、国有土地征收（1）适用范围: 依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定。征收项目应符合下列情形之一： ① 国防和外交的需要；

②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文 物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； ④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础实施落后等地段进行旧城区改建的需要； ⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。（2）政府主管部门：

区县人民政府、区县房屋征收部门、区县房屋征收事务中心（3）基本流程

依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《关于印发<北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见>的通知》（京政发[2011]27号）的要求，现阶段北京市征收工作基本流程如下： ①建设单位提出申请 为了公共利益需要征收房屋的，由建设单位向建设项目所在地区、县人民政府提出征收申请，提交项目批准文件、规划意见、土地预审意见等文件。收到申请后，区、县人民政府按照《征补条例》规定审核建设项目是否符合房屋征收条件。②发布暂停公告

对符合房屋征收条件的建设项目，区、县房屋征收部门自收到区、县人民政府的确认意见后5个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不当增加部分不予补偿。房屋征收部门应当将暂停事项书面通知规划、工商、公安，房管等有关部门，相关部门应按照各自职能及时停办相关事项。暂停办理相关事项的通知应当载明暂停期限，暂停期限最长不得超过1年。③组织选择评估公司

房屋征收部门发布暂停公告后，可以委托征收实施单位或属地街道办事处(乡镇人民政府)组织被征收人在规定期限内协商选定房地产价格评估机构，协商不成的，根据多数被征收人意见确定；若无法形成多数意见，则由房屋征收部门通过公开摇号的方式随机选定，结果应当在征收范围内公布。④完成前期事务性工作

对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人

应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。房屋征收部门或者房屋征收实施单位根据需要可以通过购买服务方式完成房屋征收与补偿过程中涉及的测绘、评估、房屋拆除、法律服务等专业性工作。

⑤制定并发布征收补偿方案

房屋征收部门会同财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，报区、县人民政府批准后，在征收范围内予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人有意见的，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。⑥风险评估

区、县人民政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人户数较多的，应当经区、县人民政府常务会议讨论决定。⑦征收补偿资金管理

在作出房屋征收决定前，房屋征收部门应当设立房屋征收与补偿资金专用帐户，明确征收项目补偿资金的总额、来源，按照房屋征收与补偿方案确定的项目进度将补偿资金拨付到专用账户上，按规定使用。⑧做出征收决定 区、县人民政府依据《征补条例》的规定，履行了上述程序后方可作出房屋征收决定，并及时在征收范围内公告。公告应当载明征收补偿方案、征收范围、实施单位、签约期限和行政复议、行政诉讼权利等事项。区、县人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。⑨做出征收补偿决定，当事人可提出复议或诉讼

房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区、县人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。⑩申请法院强制执行 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的区、县人民政府依法申请人民法院强制执行。?搬迁

实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的区、县人民政府对被征收人给 予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

2、纳入旧城区改建房屋的征收

为加快推进北京市中心城区棚户区改造和环境整治项目，按照“优化征收流程、简化审批手续”的基本思路，北京市住房和城乡建设委员会于2013年9月7日颁布了《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<北京市旧城区改建房屋征收实施意见>的通知》(京建发

[2013]450号)，对纳入旧城区改建项目的征收流程进行了优化。（1）适用范围: 适用于全市实施旧城区改建范围的房屋征收项目。旧城区改建具体包括中心城区棚户区改造、平房区院落修缮、危旧房改造（不含解危排险等紧急情况）、城中村边角地环境整治等项目。（2）政府主管部门及职能：

①各区县人民政府负责本行政区域内旧城改建房屋征收与补偿工作，组织相关部门对征收补偿方案论证，作出房屋征收决定、补偿决定。

②各区县房屋征收部门负责组织实施本行政区域内旧城区改建房屋征收与补偿工作，包括暂停办理相关事项、组织调查登记、拟定征收补偿方案、组织签订征收补偿协议、受理房屋征收信访投诉及法规政策解释宣传工作等。

③各区县房屋征收部门可以委托不以盈利为目的的房屋征收实施单位承担旧城区改建房屋征收与补偿的具体工作，并对房屋征收实施单位的征收与补偿行为负责。④市重大项目建设指挥部办公室负责全市旧城改建项目总体协调调度工作，市住房和城乡建设委员会会同市财政、发展改革、规划、国土资源等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。（3）基本流程 ① 编制计划

区县人民政府组织项目建设单位及相关部门对本行政区域内旧城区房屋破损程度和改建难易程度进行调查，编制辖区内旧城改建计划，并将编制完成的旧城区改建计划上报市重大项目建设指挥部办公室组织联合审查。② 计划审查

市重大项目建设指挥部办公室召集市发展改革、规划、国土资源、建设房管、财政等部门对各区县汇总的旧城区改建计划进行可行性、公益性联合审查。公益性认定以改善民生、优化环境为原则，不以改建后的规划用途为条件。审查通过后，市重大项目建设指挥部办公 土地储备和一级开发流程70_一级储备 室向各区县人民政府下达旧城区改建计划。③ 改建征询

旧城区改建计划确定后，区县人民政府组织或指定相关单位征询拟改建范围内产权人、公房承租人的改建意愿。

区县房屋征收部门对征询意见过程实施监督，大多数产权人、公房承租人同意的，方可进行旧城区改建，拟征收范围由区县人民政府确定。④ 征收要件

通过征询的旧城区改建项目,纳入各区县国民经济和社会发展计划。各相关部门要简化审批手续、加快推进。发展改革部门出具投资任务书作为项目批准文件、规划部门出具项目规划意见、国土资源部门出具项目土地预审意见。⑤ 暂停办理

区县房屋征收部门根据建设单位提交的征收要件以及房屋征收申请向区县人民政府申请启动房屋征收工作，在收到区县人民政府确认意见后3个工作日内，在征收范围内发布暂停公告，告知产权人、公房承租人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、变更房屋权属登记等不当增加补偿费用的行为，违反规定的不予补偿。暂停期限为一年，需要延长暂停期限的，区县房屋征收部门应当提前15日在征收范围内及时发布延期公告，延长期限最长不超过一年。⑥ 调查登记 区县房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，产权人、公房承租人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内公布。⑦ 方案征询

区县房屋征收部门会同区县财政、发展改革、监察、审计等部门及街道办事处（乡镇人民政府）拟定房屋征收补偿方案，并报区县人民政府批准。房屋征收补偿方案应在征收范围内公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。征收范围内产权人、公房承租人有意见的，持本人身份证明和房屋权属证明或者公房承租证明，在征求意见期限内以书面形式提交房屋征收部门。多数产权人、公房承租人不同意征收补偿方案的，区县人民政府应当组织由产权人、公房承租人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。区、县人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。⑧ 预签协议

区县房屋征收部门按照公布的征收补偿方案,组织产权人、公房承租人预签附生效条件的征收补偿协议。预签征收补偿协议生效具体比例由各区县人民政府确定，预签征收补偿协议期限不超过6个月。预签征收补偿协议生效的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出房屋征收决定；在预签征收补偿协议期限内未达到生效比例的，征收工作终止。征收补偿协议生效前不实际支付补偿款和提供房源。

自管公房或者直管公房的房屋所有权人在预签征收补偿协议前与公房承租人签订附带生效条件的房改售房协议，预签征收补偿协议生效后房改售房协议自动生效。⑨ 征收决定

区县人民政府作出房屋征收决定后应及时公告，预签征收补偿协议生效并与正式征收补偿协议具有同等效力。征收评估价格与预签征收补偿协议评估价格出现差异的,按照“就高不就低”的原则处理。⑩ 补偿决定

房屋征收部门与被征收人（含公房承租人，下同）在房屋征收决定公告的签约期限内达不成征收补偿协议、被征收房屋所有权人不明确的或者下落不明的，由房屋征收部门报请区县人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。? 强制执行

在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由作出房屋征收决定的区县人民政府依法申请人民法院强制执行。（4）办理时间：

从改建征询到区县人民政府作出房屋征收决定大约需要6至9个月。

3、已取得拆迁许可证或集体土地需要拆迁的项目

由于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）于2010年1月21日起实施。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。实施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。一级开发项目用地内涉及拆迁的，需要办理拆迁许可证，完成拆迁，并办理拆迁结案表后方可入市。对于已取得拆迁许可证的项目及集体土地上的拆迁项目，其办理拆迁许可证的政府主管部门及所需文件资料如下：

（1）政府主管部门：

所在区县建委（或房地局）拆迁科（2）办理拆迁许可证所需文件资料： ① 申请书；

② 《规划意见书》及附图；

③ 一级开发批复和建设项目用地预审意见； ④ 一级开发项目立项核准文件； ⑤ 拆迁实施方案；

⑥ 安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件； ⑦ 其他材料。

《拆迁许可证》办理时间大约30个工作日

（十）编制市政基础设施实施方案（1）政府主管部门： 市规委市政处、各市政专业部门（2）主要工作内容：

① 到市自来水公司编制上水方案；

② 到北京四方市政技术公司编制雨污水方案； ③ 到市热力集团编制热力方案（市政供暖范围内）： ④ 到燃气公司编制燃气方案（市政燃气范围内）； ⑤ 到市供电局编制供电咨询方案； ⑥ 到市电信局编制电信方案；

⑦ 请市规委市政处组织各口进行大市政项目综合。区县储备分中心取得项目核准后和规划意见书后，实施征地拆迁和市政设施实施方案。两者可同时进行。在办理征地和拆迁工作的同时，中标单位可办理市政建设方案，完成市政项目综合，取得市政综合管线图。（3）办理时间： 通常需要3个月。

（十一）组织验收，评估土地成本（1）政府主管部门： 市国土局会同有关部门（2）主要工作内容：

① 一级开发单位委托有资质的土地评估单位就土地开发成本及土地市场价格进行评估或委托专业审计机构进行审计；

② 市国土局组织有关部门对土地一级开发工作进行验收；

③ 市国土局内部（土地储备中心、市场处、利用处、土地利用中心等）对一级开发成本进行预审； ④ 市国土局和市发改委审核土地一级开发成本，鉴定土地成本的有效性。⑤ 审批《土地一级开发项目结果报告》（3）办理时间：

一级开发的验收、审计、核算直到审批结案报告，通常情况下约需45天。

（十二）纳入土地储备库或直接入市交易（1）政府主管部门： 市国土局会同有关部门（2）主要工作内容：

完成一级开发后的土地纳入土地储备库，依据土地供应计划出让或者直接入市交易（目前以直接入市交易为主）。纳入储备库的，由市国土局根据委托合同和成本审核结果支付相应土地开发费或管理费；直接入市交易的，由受让方支付土地开发建设补偿费。在入市交易前，开发企业要提供相关材料，协助市国土局编制入市交易文件，同时，国土局应会同有关部门确定入市交易底价，具体步骤如下： ① 市国土局和市发改委根据评估机构评估的市场价格提出土地入市交易底价初步建议；

② 市国土局组织由市发改、规划、建设、财政等相关部门和有关专家组成的地价评审委员会进行审议； ③ 市国土局会同市发改委根据审议意见确定底价，特殊情况与市发改委共同报市政府批准。④ 按照目前的运作模式，土地在入市交易前还要再上一次市联系会议讨论，但基本都能通过。

⑤ 由市土地储备中心编制招标（或挂牌）出让方案，组织编写招标（或挂牌）文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议。（3）办理时间：

《土地一级开发项目结果报告》审批后，市储备中心开发部将文件转至市场部，进行上市交易的准备工作，制作和转件约1周时间。

挂牌价格（或指标底价）的评估，在现场勘查和技术初审后报地价办公室审议，再报专家会审议，最终由市国土局会同市发改委审批，确定上市交易价格。这一过程至少30天。

由市土地储备中心编制招标（或挂牌）出让方案，组织编写招标（或挂牌）文件，报市国土局审批后由原土地使用权人或土地一级开发主体与市储备中心签定入市交易协议，这一过程约需20天。

上市交易：挂牌为公示期20个工作日，竞价期10个工作日；招标为公示期30天，公示期截止时点即为开标时点，一般不超过两天。