房产税征管工作经验材料

第一篇：房产税征管工作经验材料

文章标题：房产税征管工作经验材料

加强和规范出租市场税收管理经验谈

房屋租赁业税收征管一直是基层地税部门的难点问题，也是一个迫切需要解决的问题。阜康市地税局按照精细化管理年的要求,转换思路、明确目标、规范管理，努力探索房屋租赁税收管理的新路子，在实际工作中总结一些经验和做法，较为有效地解决了管理无序、底数不清、情

况不明、税负不公的问题。

一、征管工作中存在的主要问题。

一是管理无序。以前出租市场未纳入正常管理，再加上管理难度较大，管理力度不够，导致管理秩序较为混乱。二是底数不清。由于未进行详尽的税源调查，没有完整的控管底册，造成管理户数底数不清、情况不明。三是税负不公。以前定税大多凭直觉和经验，主观预测和估计的成分很大，在征管中经常同纳税人讨价还价。同地段、同面积，因不同核定，结果也不一样。所以容易存在“人情户”、“关系税”的现象。四是房屋租金计税依据的确认是房产税征管难点中的难点，个人出租房屋多出租给个体经营者和小型的私营企业，采取缴纳租金的方式，基本都是现金交易，承租双方为了各自的利益，（出租人为了少缴税款、承租人怕房租），往往拒不提供租房协议或合同，即使提供合同，数据的真实性、准确性不大。五是对出租房屋纳税人的界定征税较难，找不到出租人，或找到出租人，出租人采取躲、闪、藏、拖的手段逃避纳税义务。六是原本租用的房屋，申报时按照自用房屋缴纳税款，以达到少缴税款的目的。

二、加强征管的主要做法。

1、加大宣传力度，营造纳税氛围。为了营造店面出租业户自觉纳税氛围，针对店面产权人社会成分较为复杂的特点，采取多方位、多渠道的宣传方式进行大力宣传。并通过在电视台黄金时段播放及征收期向纳税人发放宣传资料等一系列的宣传举措在社会上取得良好的效应。

2、扩大清查范围，强化基础管理。为了强化征管基础工作，从清查摸底开始，实行户籍管理，并且加强了部门协作，有效地解决了管理无序的问题。

（1）开展“拉网”清查，全面摸清家底。阜康市地税局对辖区店面出租市场进行了一次“拉网”式的大清查，对出租市场的经营户逐街清理，逐户核查，逐户登记，摸清了基本情况，为下一步实行户籍管理打下了扎实的基础。

（2）编制户籍编码，纳入正常管理。在调查摸底的基础上，对出租户统一编制户籍码，掌握了经营户办理税务登记的情况，缴纳地方各税情况。对个体出租业户，采用户籍式管理，建立户籍档案，把辖区所有出租房屋的纳税人的姓名、坐落地点以及房屋的购建时间、原值、税款缴纳情况、房屋的变更、注销等进行备案登记。这种方法一是即有利于对工作人员的执法监督，又可以随时掌握业户的变更、注销等情况，消除执法的随意性；二是将个体出租房产税的征收，纳入正常的管理轨道；三是解决了税务机关年年征收，年年调查、年年耗用大量的人力、物力、时间等；四是通过对房屋原值、购建时间的登记建档，解决了房屋所有人以后年度，房屋自用时，房产原值的扣除率的问。并逐户下达定额，限期纳税申报。以《送达回证》的形式逐户下达《核定税额通知书》和《限期缴纳税款通知书》，通知纳税户在规定的时间内进行税款申报，否则，依据有关规定进行处罚。

3、加强对居民个人利用私有房屋从事生产经营活动的征管。本是租用的房屋，而申报时按照自用房屋缴纳税款，以达到少缴税款的目的，针对这种情况，必须严格区分房屋的自用行为和租赁行为，解决这一问题的方法，对于居民个人利用私有房屋从事经营活动的，凡其“四证”即身份证、房产证、营业执照、税务登记证的姓名一致的，可视为自用房产，按房产余值征收房产税，否则一律从租计征房产税。

4、房屋租金计税依据的确认难的问题，在房产税征收前，对承租人制作调查笔录，让承租人在笔录上签字，取得征收前的第一手资料，必要时再对出租人做调查笔录。对拒不提供租房协议，不配合税务机关工作的纳税人，按照房屋坐落点、房屋结构、新旧程度，在搞好测算的基础上，参照同类规模房屋计征房产税。

纳税人左邻右舍的税款缴纳税额，在房屋同等规模、房屋结构相同、面积大小一致的情况下，税额应保持同等一致，经核实确是房屋租金价格存在差距的特殊情况除外。

5、对出租房屋纳税人的界定征税问题。对在房产税清理过程中，找不到出租人的问题，躲、闪、藏、拖的纳税人，可按照国家税务总局（1998）196号文件精神规定，由承租人为房产税的代扣代缴义务人。

房产税虽然不是主体税种，但税源相对稳定，加强房产税的征收管理工作，解决房产税征收管理中存在的问题还是有十分重大的现实意义。

依托信息化手段强化房产税征管

房屋出租税收的征收管理一直是困扰基层地税部门的难点和焦点，也是摆在各级税务机关

面前的一个迫切需要解决的问题，尤其是个人营业用房出租税收，由于点多面广，经营方式复杂多变，更增加了地税部门征收的难度。我们在征收房产税的过程中，也存在着一些征管上不够完善的地方，其主要表现在：

1、管理无序，以前个人营业用房出租税收未纳入网络监控，再加上因管理难度较大，管理力度不够，每年仅依靠专项清理“见一户，收一户”，基本

未纳入正常申报管理，管理秩序较为紊乱。

2、底数不清。由于调查摸底工作不够彻底，房屋出租税源控管底册不甚完整和规范，造成管理户数底数不清、情况不明。

3、税负不公。以前定税主要“以人定税”大多凭直觉的经验，主观预测和估计的成分很大，在工作中经常同纳税人讨价还价。同地段、同面积，因不同税务人员核定，结果也不一样。所以存在“人情税”、“口袋户”的现象。

4、力度不大。部分纳税人，没有按规定时间申报的，后续清理工作力度不大，造成不缴、漏缴现象，形成不良循环。

如何解决这一难题，使个人营业用房出租的税收管理步入正轨，上饶市信州区地税局提出了：网络监控，属地管理，按期申报，重点清查的征管模式。为此我们建立了城区个人营业用房出租税收控管台帐2798户，纳入网络管理2798户，2006年1-2月我局共征收个人营业用房出租税收税款达345万元，大力提高了税收管理层次，整顿了税收秩序，把城区店面出租市场的管理工作推上了一个台阶，我们的主要做法是：

一、税法宣传先行，营造自觉纳税氛围

如何让纳税人了解有关税收政策和新的征管模式，营造租赁户自觉纳税的氛围，税法宣传是否到位是关键。我们通过报纸、电台、电视播放、刊登为期七天的对城区个人营业用房出租业户税法公告，告知纳税地点、纳税程序、申报时限和定税原则及有关税收政策，同时我们印制了4200多份税法宣传单，并上门发放到每一个纳税户手中，进行耐心的宣传解释工作。这一系列的宣传举措在社会取得良好效应。事实证明，通过房屋租赁税收宣传，社会各界对房屋出租税收管理从不理解到基本理解，从茫然到关注，从被动到主动，提高了租赁户自觉申报缴纳税收的意识。同时，又为我们下一步摸清纳税户底数，登记造册，实行网络管理，打下了较为扎实的基础。

二、开展税源普查，逐步纳入正常管理，针对目前城区店面出租市场税收管理现状，我们从清查摸底开始，强化一些基础性工作，有效地解决了情况不明的问题。

开展拉网式调查，全面摸清家底。我们组织了若干个人小组对个人营业用房出租市场进行了一次“拉网”式的税源普查，通过还街清理，逐户核查，逐户登记，我们共调查出城区个人营业用房2789户，摸清了基本情况，并在此基础上建立和完善了个人营业用房出租税收控管台帐，确保底数清、情况明，为个人营业用房出租税收管理提供了第一手详尽资料。

编制税务管理码，纳入正常管理。在调查摸底的基础上，我们仍沿用了以户籍管税的管理方式，对个人营业用房出租户按街道和顺序编制税务管理码，录入我局专门设置的个人营业用房出租税收征管软件，以便于出租户进行纳税申报，将其纳入正常纳税户管理的轨道。

三、明确征管范围，实行属地化管理。

为了便于管理，从2006年开始，信州区范围内所有个人营业用房出租（含自用）税收归口到各分局实行属地管理，改变以前个人营业用房出租税收由集贸分局集中征管的方式。在市地税局的大力支持下，办税大厅开设了个人营业用房出租税收的征收窗口，负责办理咨询服务和税款征收。征管范围的明确和机构大力的保障，为个人营业用房出租税收征管新模式的运行奠定了基础。

充分调动征管人员的积极性，促进税收收入增长，我局专门制定了《个人营业用房出租税收计划考核办法》，对个人营业用房出租税收下达税收计划，计划与分局的经费和个人收入挂钩，从征管质量、税收执法等方面确定奖惩办法；各分局又拿出了落实《办法》的具体措施，对营业用房税收的税源摸底、台帐建立、税负核定、申报情况、税票开具、征收流程、执法程序等方面作出了具体规定，使个人营业用房（自用）税收征收管理逐步走向规范化、法制化的轨道。

四、运用征管软件，实施网络定税监控。

为实行规范化管理，我们针对个人营业用房出租税收征收的特点，结合实际，自行开发了一套个人营业用房出租税收征管软件，把纳税人名称、税务管理码、税负核实、税款征收、入库、欠缴等情况都纳入信息化管理，实施系统内网络监控，大大遏制了税负不公、管理无序的问题。

实行电脑定税。我们根据店面所在路段、经营面积等多种情况进行典型调查，认真比较分析，按照不同路段、同一路段不同的繁华程度，分21条街道39个路段拟定了一个多档次的纳税定额《下限表》，即税负标准。我局自行开发个营业用房出租税收征管软件运行后，税收管理人员只要把租赁店面所在路段、面积、楼层等定税参数输入电脑，电脑就会自动根据我局制定的税负标准进行税负核定，并将权限逐级上报分局长、征管科、局长，经过四级认真审核认定后，税收管理人员将定税结果以《送达回证》的形式逐户下达《核定税额通知书》和《限期缴纳税款通知书》，通知纳税户在规定的时间内进行税款申报，否则，依据有关规定处罚。

实行网络监控。我们将城区所有个人营业用房出租税收都纳入了微机管理。将所有租赁户的征收台帐输入个人营业用房税收管理软件中，进行统一编码，设置微机权限，指定专人负责输入工作，确保数据的准确。通过系统内网络，我们可以对纳税人的定税、申报、入库、欠税等情况实施全方位监控。

五、实行按期申报、重点清理以查促管。

由于个人营业用房出租收入一般按季或半年收取，纳税人有很多是外地人，按月申报很难办到，经过听取纳税人意见和多次讨论，决定对个人营业用房出租税收采取集中征收、上门申报的征收方式，并暂实行简并征期、半年申报制度，即：在每年的6月1日至7月10日申报所属期为上半年的税款；11月1日至12月申报所属期为下半年的税款。

我局在每年的第一季度和第三季度集中人员和精力对房产税收开展重点清理工作，清理对象为应申报而未申报户，同时对个别的钉子户、抗税户，加大处罚力度，重点打击那些偷抗税违法行为的纳税户，达到以查促管的目的。

工作未有穷期，上饶市信州区地税局虽然在房屋租赁税收征收管理中以迈出坚实的一步，但还存在一些问题，我们将继续抓好基础管理，不断强化管理手段，使房屋租赁市场的管理走向更加规范、更加完善。

《房产税征管工作经验材料》来源于xiexiebang.com，欢迎阅读房产税征管工作经验材料。

第二篇：税务局房产税征管工作经验材料

科技兴税 规范管理 建立房产税社会综合治税新机制

近几年来，我局积极探索房产税征管新经验、新方法，加大科技管税力度，充分发挥协税护税网络作用，千方百计堵塞征管漏洞，建立了“政府领导、税务主管、部门配合、社会参与、司法保障、信息化支撑”的社会综合治税新机制，取得了非常明显的成效。2002年征收房产税373万元;2003年征收房产税449万元；2004年征收房产税632万元； 2005年1－8月已入库房产税517万元，其中房屋出租房产税396万元，另因房屋出租征收营业税、城建税、个人所得税、教育费附加279万元。房产税收呈大幅增长趋势，我们的主要做法是：

一、政府支持，部门配合，构建社会综合治税机制

长期以来，房产税因税基面广复杂、税源零星分散、征管模式不尽完善等，使税收“跑冒滴漏”不断。我们在实际工作中探索出了一条社会综合治税方法，即:通过社会参与，建立税源信息传递和共享制度，形成实时、动态的税源监控网络；依*各相关单位和部门，对房产税收实行自征与委托代征相结合的办法加强征管；全面汇集涉税信息，实现对税源全方位的预测与控管。推行社会综合治税是一项系统工程，为此，我们进行了多方联系协调，赢得了社会各界的理解、支持与配合，取得了比较成功的经验。

（一）构建组织机构，加强税收宣传。我们经过充分调查研究和反复论证，拿出方案，请求县委、政府大力支持，县委常委会专题研究了我局的工作意见，成立以常务副县长为组长，公安、工商、房产、地税等职能部门参加的房产税征管协调领导小组，下达了《关于加强邵东县房产税征收管理的通告》，要求各乡镇人民政府、县直有关单位通力配合；为加强房产税的征管，我们加大了宣传力度，一是利用每年的税收宣传月，在县城繁华路段设立三个咨询点，在农村设立６个咨询点，组织十多名业务骨干现场解答纳税人的疑问，免费发放宣传资料5000余份，取得了较好的宣传效果；二是充分利用当地电视、广播、报纸等新闻媒体，宣传房产税有关税收政策，举办房产税知识竞赛；三是发挥办税服务厅的宣传功能，通过纳税服务热线、纳税咨询服务窗口、税法宣传小册子等，开展面向纳税人的政策法规咨询服务、纳税辅导等税法宣传活动，努力增强社会各界对房产税征收工作的支持和理解，营造良好的纳税环境。

（二）群策群力，协税机制高效运行。在县政府的统一领导下，建立健全了联席会议制度，按季召开会议，及时通报社会综合治税进展情况，协调处理各类重大问题；在具体工作中，我们采取了“五制法”：一是派员制，即把税务人员直接派驻到工商、建委、房产等部门，采集涉税信息，同时办理税务登记和征收税款；二是联审制，即房屋出租户在年检年审时公安、房产部门严格把关，督促其办理税务登记证和缴纳税款，否则不予年检；三是代征制，依法与财政所、国土等部门签订委托代征税款协议；四是税收优先制，即出租房屋依法缴纳税款的，有关职能部门优先办理有关证件和手续；五是责任制，即明确相关部门的责任，如不依法缴税者，是人大代表的，由县人大负责催缴；是公务员的，由纪检会负责催缴等等。2003年10月在征收工业品市场北楼转租房屋的房产税时，多数纳税人思想不通，于是县人大召集了其中9名人大代表、政协召集了其中6名政协委员、纪检会召集了其中17名政府公务员（家属在做生意）、个协召集了65名个体工商户代表分别召开了3次座谈会，最后，在各部门大力协作下，纳税人矛盾解了，思想通了，税款入库了，共入库房产税80多万元。

二、科技管税，务实夯基，加强房产税税源管理的力度

房产税的征收管理一直是困扰地税部门的一大难题，我们以前在房产税征收管理上存在着税源管理缺位，征收方式不断变化等问题。通过几年的摸索，我们找准了税源监控切入点，利用科技手段加强税源管理，取得了明显的成效。

（一）澄清税源底子。一是由协调领导小组组织税务、房产、乡镇等综合治税部门对全县所有房产税纳税户以建制镇、街道、市场为单位展开了户籍式登记清查。在清查中，采取与办理税务登记、开展税收宣传、调整税收定额、清理漏征漏管相结合的办法，对纳税人按门牌、产权所有人、出租人、承租人等项目逐一梳理，分门别类进行登记，共收集各类纳税人信息2万余条，清理漏征漏管户700余户，形成初始化征管资料；二是在摸清税源底子后，建立了专业市场台帐、重点企业台帐、个体出租户台帐和纳税人管理手册等“三帐一册”，以加强对纳税人税源变化、税款入库等基本情况的管理。对资料齐全的纳税人采取企业一户、个体户十户一档的办法进行归档，共设置档案1000多个，资料完整率达90％以上。

（二）实行电脑管税。我们对纳税人实行电脑管理，一是把纳税人的初始化征管资料输入电脑进行管理；二是每一道管理环节，每一级工作职权都设定了严格的操作程序和操作权限，凡纳入电脑管理的纳税户未按期申报纳税，电脑便会自动生成滞纳金；三是纳税人要求调整定额、延期纳税的，非经县局授权不能在电脑中实施操作，有效地杜绝了人为征税的随意性和“人情税”、“关系税”现象的发生;四是利用电脑统一税收征管文书的制作和打印，彻底改变了文书内容不合法，使用不规范的现象。目前纳入电脑管理的有5000多户，先后对不按时缴税的处予罚款16000多元，加收1800多人次9426元滞纳金。现在我们对房产税基本实现了纳税申报、税款征收、延期申报、数据统计和报表等环节的微机化管理，税款征收从主观随意到科学规范，管理手段从手工操作到人机结合，彻底平衡了业户间、地段间的税负，有力促进了纳税人主动申报纳税，现在街道门面的自行申报率达94％，专业市场达95％，企业自行申报率达100％。

三、规范管理，税务公开，促使房产税征管走上良性轨道

（一）规范税务公开。一是税源调查结果公开。通过综合治税有关部门科学地测算，在采集纳税人多项数据和信息的基础上，制定出了合理的定额，并向纳税人进行公布，如县城红岭路的定额从工业品市场向外，每个门面依次为4200元／年、3800元／年、2600元／年、2200元／年，得到了纳税人的认可；二是税额评议公开。按街道、按地段、按专业市场召开有纳税人参加的会议，民主评议，公开办税，得到纳税人的赞同；三是核定税款公开。把民主评议的结果作为主要参考依据，根据掌握的情况由税务部门进行综合定税，最后把定税结果张榜公布，纳税人比较满意；四是税款入库公开。把缴税情况在办税服务厅、主要街道和专业市场进行张贴，让全社会参与监督，纳税人比较信服。

（二）规范代扣代缴。对一些较大的乡镇，采取委托代征的办法，如两市镇，不包括大型市场就有街道门面5000多个，我们聘请镇财政所为代征单位，负责街道门面房产税的征收。为了加强对代扣代缴单位的规范管理，一是签订了《委托代征协议书》，明确了代征范围、代征税种、票证管理等内容；二是制定了有关管理制度和考核办法，并对代征人员擅自降低标准与随意征收的，一经查实立即取消代征资格，相关人员进行责任追究。通过规范管理，既增强了征收力量，增加了税收收入，整顿了纳税秩序，又减少了房产税的征收成本，往年我们自征成本高达13％，实行委托代征后成本仅为5％，每年可节约经费20余万元；

（三）规范行业税收管理。一是在征收时间上，采取集中征收和分期分批征收的办法。对专业市场如五金城的房产税征收，因为有半年转租的特点，所以在6月底7月初趁产权所有人在家时集中征收，每年征收税款90万元；二是在征收方式上，采取查帐征收和定额征收相结合的办法。对帐务健全、核算准确的单位、民营企业采取按季度缴纳，年底决算的办法征收，每年征收税款130多万元；对帐务不健全、收入不稳定的零散户，采取一年一定、一次性征收，每年征收税70多万元；三是在税源控管上，采取源泉管理和发票管理相结合的办法。以“三帐一册”对纳税人进行源泉管理，同时要求出租房屋的纳税人到地税分局开具发票，承租人没见发票不能付租金，否则按《征管法》和《全国发票管理办法》有关规定进行处罚，每年利用发票征收税款达50多万元；四是在征收力度上，采取机动灵活征收和重点打击相结合的办法。由于房产税纳税人大多数在外做生意或者白天不在家，征收人员就在节假日或者晚上时候上门去收税；同时充分发挥税侦中队的作用，加大对偷、逃、骗、抗税分子的打击力度，几年来，共对6人偷、抗税分子予以刑事拘留，追缴税款110多万元。

（四）规范优质服务。我们努力转变服务理念，创新服务手段，优化服务方式，提升服务水平，使纳税人满意。一是规范了税收工作服务。通过推行“公示制”、“承诺制”和“限时服务制”，提高了自身和代征单位的税收服务质量和办事效能，尽可能方便纳税人；二是规范了税收宣传服务。实行了政策告知制度，充分利用申报大厅公示栏、电子触摸屏以及宣传单、橱窗等将有关税收政策向纳税人公开，使纳税人的纳税意识得以提高；三是规范了税收政策服务。从实际出发，按照用足、用好、用活现行税收政策的原则，既让纳税人领会到税收政策的严肃性，又让纳税人感受到党和政府的关心和支持。四是规范了税收执法服务。严格按照法律、法规的程序以法行政，文明执法，不以权代法、以言代法，为纳税人创造一个公平竞争的税收环境。

通过几年的探索和实践，我们认为，对房产税收征管采取社会综合治税机制是一条比较成功的经验，现在纳税人纳税意识有了显著提高，承租户索要发票的现象也逐渐增多了。一个有趣的现象，就是过去我们请房产局代征房产税，现在他们要请我们代征管理费，虽然我们没有答应，但是这充分表明了我们的房产税管理的很好、很到位。几年来，我们在房产税征管上做了些探索工作，取得了一定成绩和一些经验，但还有待进一步完善和提高，今后，我们将继续扎实工作，开拓进取，不断创新，努力把房产税征管工作推向一个新的台阶。

第三篇：房产税 土地使用税征管过程中有关问题（本站推荐）

北京市地方税务局文

件

京地税地〔2001〕482号

北京市地方税务局关于报请财政部对房产税 土地使用税征管过程中有关问题研究解决的函

北京市财政局：

在我市房产税、土地使用税征收管理过程中，由于经济形势的发展变化，特别是土地有偿使用制度的施行和房地产市场的迅速发展，带来了许多新的、复杂的经济行为，使得1986年施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》和1988年施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》及其相关规章滞后，普遍出现了许多执法依据不足、实际操作困难的问题。现将有关情况和问题汇报如下：

一、基本情况

根据房产税、土地使用税条例规定，两税的纳税人为房屋产权人和土地使用权人。由于现阶段房地产市场交易行为多样化，市场管理不规范及商品房价款结算方式多样（如分期付款、银行按揭）等问题，造成房屋产权人、土地使用权人（以下简称房地产权属人）与实际使用人分离。

（一）房地产开发企业售出商品房后，房屋产权人与实际使用人分离

房地产开发企业售出商品房后，购买方成为房屋的实际使用人，但由于未办理权属变更手续的原因，致使在一定时期内，房地产开发企业仍为已售房屋的产权人，造成权属人与使用人分离的状况。如北京市陆通联合律师事务所（乙方）采用分期付款的方式购买北京天富房地产开发有限公司（甲方）的房屋。根据合同规定，乙方按月付款，待最后一笔款于五年交清后，办理房屋产权手续。但该房屋乙方已实际使用。

（二）企业出售公有住房后，土地使用权人与实际使用人分离

企业出售公有住房后，企业仍为土地使用权人，职工个人为实际使用人，造成土地使用权人与实际使用人分离。如中国集邮总公司按照国家有关政策2000年底出售公有住房238套后，按照职工住房的帐面净值核减房产原值，不再缴纳已售职工住宅的房产税。但该公司由于还拥有这部分房屋的土地使用权，仍需要缴纳土地使用税。

（三）因房地产转让权属手续不到位，房地产权属人与实际使用人分离

在房屋产权、土地使用权转让过程中，由于过户程序复杂或开发商未交足土地出让金等多种原因，购买方虽已实际使用房产、土地，但在一定时期内，不能取得土地使用权或房屋产权，造成权属人与使用人分离的状况。如市农业银行于2001年年初购买A单位土地使用权，截止目前市农业银行虽使用该房屋已达8个多月，但至今尚未取得土地使用权证书。

（四）合作建房形成的房地产，房地产权属人与实际使用人分离

两家或两家以上的单位以出土地或出资金的方式合作建房，房地产权属归出地方所有，出资方拥有部分房产及占地的长期使用权，造成权属人与使用人分离。这种情况出地方大多为行政机关、财政拨款的事业单位，如1996年11月中国人民大学（甲方）与中国兴发集团公司（乙方）合作开发慧光大厦项目，甲方出土地，乙方出资金。大厦建成后，大厦的产权归甲方所有。乙方享有慧光大厦50年的长期使用权。在此基础上，还有些出资方将取得的长期使用权再转让或投资，获得收益。

（五）企业直接转让房屋及土地的长期使用权，房地产权属人与实际使用人分离

随着房地产市场交易行为的多样化，目前除了产权交易进入市场外，又发生了许多房屋使用权交易行为，如长期出租或在一定时期内转让房屋使用权。北京木材厂以55万美金将一栋办公楼的50年使用权转让给北电网络通讯工程有限公司，目前此办公楼的房产产权和土地使用权仍归北京木材厂所有，但实际使用人为北电网络通讯工程有限公司。

二、存在问题

在市场经济条件下，由市场决定资源配臵，房地产所具有的占有、使用、收益和处臵这些权能可以根据实际情况，依法与权属人发生分离，于是房地产交易行为层出不穷，而市场管理措施手段也有待进一步完善。上述五种权属人与使用人的分离情况，拥有房地产权属的主要为军队、国家机关、学校等事业单位、房地产开发企业等。根据现行条例规定，应对房地产权属人征税。但在征税过程中，这些单位或不予配合，或征税阻力较大，或纳税存在困难，税务机关难于操作。而对于有负担能力、征税阻力较小，且税务机关易于监控和管理的实际使用人征税，没有明确的法律依据。

经济发展促进了税收的发展，据2000年底统计，房产税目前已成为地方工商税收中的第三大税种，房产税、土地使用税年收入近22亿元。但另一方面，税收作为调控经济的手段，反作用于经济发展。当税收政策不适应或违背经济的客观需要时，将会给经济发展带来巨大的反作用。因此如果不能很好的解决这个问题，极易形成大量欠税或纳税人合理避税，造成财政收入的下降和宏观调控作用减弱。特别是目前房产税已成为我市各区县级收入，其负面影响的放大效应更将显现。

总之，从发展的角度和便于基层操作执行的角度看，我们认为有必要及时研究和解决新问题，在实践和发展中完善现有政策。

三、意见和建议

对于上述问题，我们已请示总局，并提出如下建议。鉴于目前情况紧急、问题严重，恳请贵局一并向财政部反映和请示，从而可以尽快的解决问题，保证税款及时足额入库。

（一）房地产开发企业售出商品房后，应由实际使用人缴纳房产税、土地使用税。

（二）对于房地产权属转让过程中，承受人尚未取得权属证书，但已实际使用房屋、土地的，应由实际使用人缴纳房产税、土地使用税。

（三）企业出售公有住房，并已按会计制度规定核减了房产原值，应自核减之日起，不再缴纳已核减部分房产所占用土地的土地使用税。

（四）对于以各种方式取得房屋、土地长期使用权的，在房屋、土地使用期间，由实际使用人缴纳房产税、土地使用税。

请贵局及时办理为盼。

二○○一年九月二十八日

第四篇：浅谈房产税征管存在的问题与对策（推荐）

浅谈房产税征管存在的问题与对策

来源：中华税务信息网作者：

一、存在的主要问题

㈠纳税遵从度较差，偷逃税手段花样多。有的纳税人对房产税政策学习不多、了解不够，认为房产税是小税种，可征可不征、可多征可少征，不象增值税、营业税等主体税种那样在纳税人心目中引起足够重视。有的私营企业随意申报一点，多数个体户不主动申报房产税；有的企业将已投入使用的房产长期挂在往来帐上，不转成本，隐瞒应税房产；有的将中央空调、电梯等设备从房产价值中剥离，减少房产计税价值；有的下岗再就业人员片面地认为，减免税收包括房产税，抵触房产税申报征收；有的房产租赁双方相互勾结，以假合同有意降低计税依据；有的将出租房产改成内部承包，签订虚假的联营承包合同，将租金收入“化装”成“联营利润”；有的单位把房产租金通过抵费用、报发票和入“小金库”等方法消化，“化整为零”，不见“痕迹”，难觅踪迹；有的行政事业单位对征收此税不理解，甚至少数单位还有特权思想，自恃本身也是行政单位，缴不缴没关系，从而在征管中与税务机关“较劲”，不报、拒缴出租房产相关税收。由于这些偷逃税收现象，难以得到及时有效的治理，带来“一点墨”效应，加剧了征收难度和管理无序。

㈡监控机制不健全，征收管理难度大。房产税源点多面广、隐蔽分散，税源管理牵涉到房产、建设、物管、街道等部门和单位，需要多方面的信息共享和协作把关。但由于未建立较为完善的部门协作机制和信息交换平台，地税部门难以及时取得房产的登记资料及变动情况，掌握的税源信息明显滞后于动态变化。尤其对个体户，还依赖于逐户人工丈量、测算，摸税源、定税款，耗费大量的人力、物力，税收成本高、管理难度大，与现时的税收信息化管控反差较大。

㈢跟踪管理缺位，引导服务不够。由于基层税务机关人手少、力量弱，宣传引导、督促提醒、约谈检查、考核问责等方面存在缺位现象，精细化管理和跟进式服务不够，既加剧了房产税征管无序，又增加了畏难情绪和松懈思想。此外，个别税务机关习惯于“任务治税”，满足于相对宽松和易征税源税收，对零星分散的房产税重视不够，存在重“主税”轻“小税”、重企业轻个体、重查帐户轻核定户等现象；“容忍”少数人偷逃税收行为，存在有责不究、有违不处、执法不严、查处不力现象。造成部分纳税人长期游离于税收监管之外，税收增长慢于税源增量。

㈣房产税政策缺陷，增加征收难度。近几年房价成倍增长，同一路段的类似房产因取得时间差异，房产成本悬殊较大。因房产税以房产历史成本为计税依据，造成应纳房产税数额差异较大，与房产的商业价值相偏离，有失税收公平原则。还有房产租赁以出租人作为纳税人，可一般情况下出租人并非经营性纳税人，难找人、难征收、难管理。此外，房产税按季或按半年征收，有的甚至一年征一次，给纳税人留下的印象不深，与流转税按月申报缴纳不同，不利于养成纳税人依法纳税的良好习惯。

二、对策与建议

㈠优化协作管税机制。建立部门协税、全民护税体系，是加强地方税收管理的重要手段。要以社会综合治税体系为依托，建立房管、规划、建设、财政、物管和街道等部门的定期会商机制，构筑信息交流和资源共享平台，强化部门协税护税的责任性和义务性，努力形成社会化征管网络。房管部门要按月向税务机关提供房产权属变更动态；建设规划部门要及时提供新建房产相关信息；街道和物管要协助税务机关开展税源调查和税收检查，掌握房产税源第一手信息；财政部门要依托会计核算中心，加强行政事业单位出租房产管理，督促租赁单位依法申报缴纳房产税；财政审计部门还要加强租赁房产收入不入账、少入账等违法违规行为监督，防止“小金库”和“暗消”现象滋生的腐败风险。

㈡细化税收宣传服务。税收宣传是提高纳税意识和税收遵从度的重要保证。要利用报刊、电视、网络、资料等载体，大力宣传房产税相关政策，系统告知房产税纳税人、征税对象、计税依据、征缴管理和法律责任等等，促进纳税人知法、懂法和守法。对个体私营业主，要采取集训辅导、个别交流、上门解惑、以案说法等方式，逐步化解纳税人的认识偏差和侥幸心理。同时要着力优化办税服务，在申报期要安排专人辅导引导，帮助纳税人依法足额申报纳税，提供全程无忧服务。

㈢加强税源动态监控。建好税源台帐是加强房产税征管的基础。结合城镇土地使用税税源清查，健全房产税税源底册，建立以地管房、以房管税、房地联动的管理机制和数据体系。同时，综合入户调查、税收检查和审计监督等渠道信息，系统更新AHTAX2005软件基础数据，把房产税纳入日常管理，完善动态监控，建立从税户巡查、数据更新、税种鉴定到申报征收、考核督查的完整管理链条，实现从税源到税收无缝对接。

㈣强化申报征收管理。把房产税申报征收纳入征管质量考核范畴，予以监督和预警。要严格审核房产税申报的合理性、准确性和完整性，及时提醒、提示纳税人纠错除偏；对未申报、少申报和假申报的纳税人，在督促约谈的基础上，依法责令限期改正；对少数不缴或少缴房产税的行政事业单位，要提请会计核算中心予以扣缴；对有意偷逃、拖欠拒缴、屡教不改的纳税人，要加大打击力度，依法公开处罚，果断采取强制执行措施，以发挥威慑和震憾作用。

㈤科学完善房产税政策。建议逐步完善房产税政策，一要以市场价值作为商业房产的计税依据，由政府部门按年评估发布，维护税负公平；二要以房产实际使用人作为房产税纳税人，避免房产出租人难找、难征、难管等方面问题；三要实行按年计算、按月征收，增强纳税人对房产税的认识，逐步提高税收遵从度。

当前城镇土地使用税征管工作中存在的问题及对策

2008年06月26日 来源：湖南省衡阳市雁峰区地方税务局

【大字体】

【中字体】

【小字体】

近年来，各地地税部门不断强化城镇土地使用税的征管工作，较好地发挥了税收调节作用，为促进国民经济发展起到了积极的作用，取得了一定的成效，但是随着市场经济的迅猛发展，在土地使用税的征管过程中也逐渐暴露出一些问题，亟待引起各级税务机关的重视。

一、城镇土地使用税征管中存在的问题

目前，城镇土地使用税在征管上存在的问题直接影响了土地使用税调节资源配置、提高土地使用效率作用的发挥，影响了税负公平，容易引起纳税人的误解和不满。

1、征管基础信息未掌握。一般来说，企业使用土地应该拥有土地使用权证，但现实情况并非如此，由于历史的原因有不少国有、集体老企业没有取得土地使用权证，企业日常申报土地使用税估计个面积数，出现少面积的情况；有的企业增加了房地产也不报，一个面积数申报了很多年；有的企业有多处房产，申报时只报一处房产占地面积，其它地方的房产占地面积一律漏报。

2、部门间协作配合不够。土地使用税的征管基础工作涉及国土、建设、物业管理等部门及相关镇街，单靠地税部门一家的努力难以见效。虽然有关政策法规明确规定，相关部门单位有向税务机关提供涉税基础信息的责任和义务，但在实际工作中，由于尚未建立起一套较为完善、形成惯例的部门协作机制和信息共享交换平台，地税部门很难实时取得房产、土地的登记资料及变动情况。

3、税收宣传力度不足，公民依法纳税意识不强。由于地方税种类较多，对一些小税种的税法知识及法律责任宣传普及依然不足，加上日常征管不到位，管理工作尚欠规范，使得少数纳税人税收法律意识淡化，以为土地使用税等可以能逃则逃、能少则少。

4、协税护税网络不健全。社会化综合治税的征管体系尚未形成，从土地使用税征管工作来看，目前的协税护税网络建设还不够健全，各相关部门协税护税的积极性和作用尚未充分调动发挥出来。如何采取委托代征、统一扣缴等多种有效方式，扩大试点范围和力度，构建一套较为完善的社会化征管体系，值得我们进一步去认真探索。

5、征税等级标准长期未调整。近年来，许多地方的城区不断扩大，新的工业开发园区不断涌现，其经济发展势头良好，而与此不相适应的是土地使用税的征收等级及标准往往多年未做调整，上述区域大多处于低征税等级的区域，征税标准远低于老城区，造成老城区与新城区、开发区之间的税负严重失衡。比如，某市一处新建的乡镇工业园区由于交通便利，配套设施齐全，园区发展很快，现有50多家企业，占地面积达2000多亩，因工业园区所在地恰好在城乡交界线之外，按照当地政府6年前核定的土地使用税标准，其每平方米土地年税额仅为一路之隔的某企业的八分之一。据笔者调查，这种因征税等级和标准长期未调整而造成的税负失衡现象非常普遍，显然不能贯彻城镇土地使用税调节级差收入的初衷，也不利于企业之间公平竞争和经济发展。

二、加强土地使用税征收管理的对策

各级税务部门应进一步明确工作职责加强税收宣传，细化工作措施，加强税源管理，加大征收力度，有针对性地采取措施加强征管，不断提高土地使用税征管的精细化水平。

1、加强税收宣传和政策辅导。组织全局税收管理员学习相关政策，熟悉和掌握辖区内不同地段土地适用的等级税额标准。同时，结合市局对土地使用税征收范围及计税依据的重新调整，加大对外宣传力度，利用大厅公告栏、电子显示屏对调整后的土地等级、税额标准进行公示，并将政策文件及调整后的土地等级和税额新标准的宣传资料分送给纳税人，加强对企业的纳税辅导，多方式多渠道争取社会各界对该税征管工作的理解和支持。

2、加强动态管理和调查核实。根据当地经济的发展状况，及时申请调整土地使用税的地段等级和税额标准，公平企业税负，使土地使用税真正发挥调节资源配置、提高土地使用效率的作用；充分运用现代化税收管理手段，将已普查清楚的税源底子如应税土地面积、应纳税款、土地座落地、房产原值面积、租赁情况等逐户输入计算机；实行“巡查制”，要求管理员日常加强巡查，对差异户重新输入微机管理，并明确对土地使用税、房产税税源数据库加强严格监控和维护，为今后加强土地使用税征收管理提供良好的条件认真开展征收范围内所有企业土地面积的调查核实工作，要求纳税人提供土地使用证的复印件，填写《城镇土地使用税税源信息登记表》；同时，调查人员必须核实纳税人的计税依据，必要时采取实地勘测丈量、实地调查，采集相关信息，并针对采集到的土地信息进行重点比对、分析纳税人申报数据是否准确、采集录入信息是否真实可靠，认真核实，确保数据的准确性。

3、充分利用信息技术。深化土地使用税覆盖式管理，达到以地管税的目标，各地土地管理部门的地籍资料比较完整、准确、详细。我们应当以地籍资料为基础，以地管税，使土地使用税管理更加细致。首先要取得国土管理部门的配合，利用该部门拥有的电子地图系统数据库资料对全部土地进行覆盖，确定每一宗土地的土地使用证编号、面积、厂区内使用面积、土地使用权所有人详细资料、土地等级、应纳税额等，出租土地应有承租土地使用人详细资料，其次要将电子地图系统的数据库资料定期与纳税申报资料进行比对，及时发现征管漏洞，第三要及时将土地管理部门和城建规划部门的有关资料及时更新到数据库内，这样我们的土地使用税管理水平会得到极大提高。

4、强化申报严格审核。严格审核纳税人是否按照新的城镇土地使用税标准申报缴纳税款，对未按规定申报和只申报不缴税的纳税人，采取深入调研和发送税务文书责令限期改正等形式，使纳税人依法履行纳税义务，对个别确有困难的企业按规定办理缓缴，确保税款及时足额入库。

5、加强后续管理和考核。对纳入征收范围内的企业建立跟踪档案，随时掌握纳税人城镇土使用税计税依据的变化，同时建立城镇土使用税纳税人的手工登记帐本与电子征管台帐，使管理工作进一步到位。在城镇土使用税征期结束后对辖区内的政策执行情况开展专项抽查，以确保土地使用税政策的贯彻执行。同时，将城镇土地使用税的信息采集、调查核实、征收管理等工作纳入目标管理考核，重点考核及时性、真实性和完整性，做到工作有计划、有措施、有落实、分步实施，从而进一步调动全局职工认真履职、实施科学精细化管理的积极性。

6、建立健全委托代征机制。努力构筑社会化综合治税体系，要加强与国土、房产、乡镇政府等的协作，通过开展委托代征、统一扣缴等方式，努力构建土地使用税社会化征管网络，不断探索土地使用税科学化、精细化管理之路。(湖南省衡阳市雁峰区地方税务局局长 唐建华)

土地使用税征管存在的问题及对策

字体：大 中 小

访问次数：

974 发布时间： 2007-09-19 来源： 宣传中心

当涂县地税局课题组

近年来，当涂县地税局紧密结合地方经济发展实际，强化土地使用税征管，较好地发挥了税收调节作用，取得了一定的成效，但土地使用税征管仍然存在着一些不容忽视的问题。我们认为应抓住国务院修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的有利时机，积极建议地方人民政府和上级税务机关修改城镇土地使用税政策规定，以真正发挥诚镇土地使用税的调节作用。下面结合当涂县土地使用税征管实际，谈谈土地使用税征管存在的问题及对策。

一、征管基本情况

从征收范围来看：当涂县地税局严格按照《安徽省地方税务局关于建制镇范围等问题的批复》（皖地税函［2003］252号）规定的征收范围执行。即：县城土地使用税的征税范围为县城所在的镇；建制镇土地使用税的征收范围仅限于镇人民政府所坐落的行政村。从征收基数来看：为保证土地使用税征收到位，当涂县地税局通过开展税源普查，逐户建立了税源数据档案，税收管理员每年都要到户对土地使用税税源情况进行一次核查，发现税源变化的，及时更新税源数据库数据。目前，全县土地使用税征收范围的土地面积为356万平方米。

从税率的高低来看：经当涂县人民政府批准，当涂县土地使用税税率自1997年起执行县城为2.00元/平方米；建制镇、工矿区为1.50元/平方米。

从征收情况来看：2001年-2006年，当涂县入库土地使用税分别为148万元、206万元、238万元、242万元、508万元、608万元，占当年地方税收收入的比例分别为2.73%、3.38%、2.68%、1.76%、2.78%、2.39%。从近六年土地使用税收入的变化来看，前四年收入较低且增速平缓，而后两年收入较高且增长较快，一方面反映了当涂县经济快速发展的水平；另一方面，反映了当涂县地税局加强了土地使用税征管，特别是自2005年起，加强了少数房屋开发企业征而缓开和少数工业企业“征多用少”的税收征管，仅对房屋开发企业“征而缓开”一项，两年共征收土地使用税108万元。

二、存在的主要问题

当前，土地使用税征管上存在着诸多问题，还没有更好地发挥土地使用税调节资源配置、提高土地使用效率的作用，并影响着税负公平，基层税务机关及纳税人反响比较强烈。

（一）征收范围问题。随着城镇化建设步伐的加快和乡镇工业园区、工业集中区的发展，坐落在建制镇所在地行政村的老企业逐渐萎缩，新办企业大多跳出集镇，进入工业园区、工业集中区发展，而大多数工业园区、工业集中区又不在土地使用税征管范围内。如：当涂县博望镇镇东工业集中区内，现有60户企业，近2000亩工业用地不在土地使用税的征收范围内；该县支柱企业长江钢铁有限责任公司占地约1100亩，跨越两个行政村，按现行政策规定，仅有80亩土地在土地使用税的征收范围内。

现行的《安徽省地方税务局关于建制镇范围等问题的批复》（皖地税函［2003］252号）的政策规定，其征收面显然过窄，甚至造成一条道路之隔的两个企业一个征收土地使用税而另一个不征收的局面。有的企业对这种因划线为界造成税负不公的政策很不理解，给税收征管带来一定的难度，征纳矛盾也随之产生。经调查，如将原来按建制镇所在的行政村为征收范围，调整为按建制镇行政区划征收土地使用税，当涂县土地使用税应税面积将增加522万平方米，增长146%，达到878万平方米。

（二）征收基数问题。目前，地税部门征收土地使用税的计税依据主要来源于纳税申报、税务管理员核查。而相当多的纳税人至今没有取得或暂时难以取得《土地使用证》，其计税面积的准确性难以保证。受《中国税务服》2007年元月12日介绍的瓦房店市地税局运用卫星定位系统确定土地使用面积做法的启发，我们专门走访了当涂县土地管理部门。该县土地管理部门配备了两台GPS卫星定位系统，对新近发放土地使用证的单位，均运用卫星定位系统测定了实际占用面积。我们随机抽取了76户企业的资料，其中有53户属于现行土地使用税征收范围，应税面积为845318平方米。我们将这一数据与县地税局现有的土地使用税税源数据库进行比对，发现有28户存在误差，实际征收的面积比土地部门提供的面积少289970平方米，误差率为34%。这一比对说明，我们的税源数据库数据的准确性还存在一定的问题。

（三）税率的高低问题。税率直接关系到土地的使用成本。目前，当涂县的土地使用税税率是高还是低，我们与周边的江苏、浙江省的部分县（市）执行的土地使用税税率进行了比较

比较而言，我县的土地使用税级差较少，且税率偏低，如按照六个县（市）的平均水平，我县的税率应提高50%以上。土地使用税政策的调整是否影响招商引资？企业对土地使用税的税率反应如何？带着这两个问题，我们对外省、外县来当涂县投资发展的4户企业进行了走访调查，其共用地116万平方米。从走访调查的情况来看，企业在最初决定是否到当涂县投资兴业时，并没有考虑到土地使用税的税率问题，这种“不在乎”的情况，基本上说明了土地使用税的税率对招商引资没有影响或者影响还不大，更说明了土地使用税对土地资源的调节作用还没有真正的发挥。调查中，大多数企业对国务院将城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍的决定，表示可以理解。

三、几点建议

（一）扩大建制镇土地使用税征收范围，实行普遍征收。省地税局要废止《安徽省地方税务局关于建制镇范围等问题的批复》（皖地税函［2003］252号），将建制镇土地使用税征收范围扩大到建制镇范围内的所有应税土地。

（二）加强部门配合，获取准确的征收数据。要结合土地使用税的政策调整，在全省范围内开展一次土地使用税税源普查。要积极争取省政府发文或省地方税务税局与省国土资源厅联合发文的形式，要求各市、县国土资源局每年向同级地税部门全面提供该地区各单位用地情况的资料，实行动态管理，确保土地使用税准确、足额征收到位。

（三）合理调整税率。在国务院决定将城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍的总的要求下，针对我省各地经济发展的不平衡现状，省局划定各市（县）土地使用税征收幅度，由各市（县）人民政府结合实际，确定具体征收标准，适度提高税负水平，有效地解决少数企业宽打窄用，占而不用，浪费土地资源的问题，促进纳税人养成节约用地的良好习惯。

（四）强化土地使用税征管。“不以税小而不为”。税务机关要依据调整后的征收范围、标准，及时修改土地使用税税源数据库，并及时、足额征收入库。尤其要加强房屋开发企业在取得土地使用权后以种种理由延缓开发的土地使用税征管；对部分一时未能取得土地使用证的企业要核准实际使用面积，防止少报、瞒报的现象发生。课题组组长：陶周清 课题组组员：张晓峰、贾友亮

【关闭】

推荐内容摘要：不动产税费制度的改革应当实现以下几个方面的基本目标：提高土地资源的利用效率，成为调节贫富差距的重要工具，简化税制、清理收费，使不动产税成为较低层级政府的重要财源。根据这些目标，提出的税种与税率设计的初步设想是：在不动产的保有环节将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，综合考虑居民的承受能力和国际上的一些事例，税率范围可以设定在0.3%～0.8%之间。

一、不动产税费制度改革的基本目标

我国现行的不动产税费制度迫切需要进行改革，这一点已经成为社会的共识，并在国家的大政方针中得以明确。根据本课题组对我国现行不动产税费制度存在问题的梳理，我们认为不动产税费制度的改革应当实现以下几个方面的基本目标。

提高土地资源的利用效率。要改变目前不动产税费制度重取得和流转环节、轻保有环节、个人占有不征税的现状，通过加大占有不动产的税负，提高不动产的保有成本，特别是以投机目的保有不动产的成本，从而起到减少房地产资源闲置、促进土地资源的有效利用、并在一定程度上抑制房地产投机的作用。

使不动产税成为调节社会贫富差距的重要工具。由于不动产是居民财富的重要体现形式，对居民拥有的不动产课税可以体现量能负担和调节贫富差距的作用。随着我国多年来经济的快速发展，居民财富总量迅速增加，社会贫富差距也迅速扩大。由于现行的房地产税制不具有财产税的性质，已不能适应市场经济条件下调节社会财富差距的需要。因此要改变目前对个人拥有的非经营性房地产不征税的做法，加大不动产保有环节征税的范围和力度，同时在税率设计上要体现价值高者多纳税、价值低者少纳税或免纳税的原则。

简化税制，清理收费。要改变目前税种偏多、内外税制不统一、收费项目名目繁多的状况，建立起税制统一、税种精干、政策目标与调控对象明确的不动产税制体系，同时全面清理政府部门收费，属于基本行政服务范畴的业务都要取消收费，从而大幅度减少收费项目。

使不动产税成为较低层级政府的重要财源。由于不动产税本身所具有的税源非流动、便于地方政府监控和征收、负税与受益紧密相关、收入相对稳定等特性，是比较理想的地方税税种。要改变目前不动产税征税覆盖面窄、筹集财政收入功能微弱的状况，使不动产税成为较低层级地方政府的稳定、可持续的重要收入来源。

二、适应改革目标的税种设置与税率设计

根据以上提出的各项改革基本目标，结合对市场经济国家不动产税或财产税制的借鉴，这里对不动产税税制的税种设置与税率设计提出以下初步设想。

首先考虑不动产的保有环节。将目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税，实现税种的简化和内外税制的统一。因为原来的房产税和城市房地产税一个对内一个对外，在统一内外税制的时机已经成熟的情况下当然没有各自独立存在的必要。城镇土地使用税的政策目标与房产税基本相同，也是调节国内企业和个人的财产收入，以及适当调节城镇土地级差收入。但现行税率偏低，起不到预定的政策效果。只要新型房地产税的征收方式设计合理，完全可以包容和替代城镇土地使用税的政策效果。

其次考虑不动产的取得（开发）环节。目前存在土地增值税和耕地占用税两个税种。土地增值税的主要政策目标是抑制房地产投机，但由于税率设置偏高，实际征收情况很不理想，各地少征、免征现象非常普遍。另一方面，随着经营性土地出让“招、拍、挂”方式的推广，土地增值的空间将被大大压缩。从征收效果和征管成本的角度出发，可以考虑取消这一税种。耕地占用税的主要政策目标是保护耕地，但存在实质上与土地出让金的重复，而且保护耕地另有一套完整的行政制度，耕地占用税所起的作用十分有限，因此这一税种也可以取消。

最后考虑不动产的流转（交易）环节。这一环节所存在的契税是一个相对独立、自成体系的税种，对这一税种以暂不作变动为宜。但印花税与契税明显重复，应在国家总体税制改革中解决这一问题。另外，拟议开征的遗产税和赠与税也将成为不动产税制重要组成部分，但这两个税种并不是专门针对不动产，需要另作专题研究，因此本报告中不作涉及。

综上，不动产税税制由两个税种组成，即保有环节的房地产税和流转（交易）环节的契税。由于契税税种相对独立、自成体系，在此不单独进行考虑，以下仅对房地产税的税率设计提出如下设想。

（1）中央设计统一的税率范围，允许各地方（市县级）政府在此范围内自行选择。这是基于在保持全国税制统一的前提下，给予地方政府一定程度的自由裁量权的考虑，也是世界上许多大国所采用的做法。

（2）以房地产市场评估价值为计税依据，规定一定额度的免征额（各地方可以有所不同），以保证满足公民的基本居住需求。

（3）对每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值作为征税对象，对自用和出租不再做区分，以解决出租收入很难捕捉、偷漏税严重的问题。

（4）免征额和税率的设计要使结果大体符合“二八原则”，即80%的税收来自20%的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须交纳很少的税。

（5）考虑到首次开征财产税性质的房地产税时，由于传统思维的影响，纳税人的抵触心理可能较强，因此税率范围不宜定的过高，这样有利于税制改革的推进。综合考虑居民的承受能力和国际上的一些事例，税率范围可以设定在0.3%～0.8%之间。

（6）是否采用累进税率的问题值得进一步探讨。固定税率和累进税率各有长短。固定税率简便易行、征税成本较低、税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性。累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距若过高过猛，容易打击纳税人的生产经营积极性。本课题组倾向于采用固定比例税率。

（7）对于不同用途的房地产适用相同的税率。一些国家和地区对住宅应用低于非住宅的税率，但在我国工商企业需要交纳较高的营业税、企业所得税以及增值税的情况下，再让其负担高于住宅税率的房地产税有失公平。但若反过来对企业应用低于住宅的税率则容易造成税制的漏洞。对于工商企业的房地产税负水平问题，可以通过设定适当的免征额的手段来解决。

城镇土地使用税征收中存在的问题及改进 2009-05-20 18:42 许建国

近几年来，国家为了加强土地管理和宏观调控，在税收政策上，通过修订《城镇土地使用税暂行条例》，提高了税额幅度并将外资企业纳入了征税范围，同时也相继取消和废止了土地使用税有关减免优惠的政策。但是，随着我国工业化和城乡一体化建设步伐不断加快，在城镇土地使用过程中也不断出现了新情况和新问题，而现行的城镇土地使用税（以下简称“土地使用税”）政策已难以适应新的要求，因此，亟需加以改进和统一。

一、当前土地使用税征收中存在的主要问题

（一）关于征税范围的划分问题

根据《城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第二条规定：土地使用税的征税范围为在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。国家税务局《关于检发〈关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（国税地[1988]15号，以下简称：第15号通知）对土地使用税征税范围又作了如下解释：城市的征税范围为市区和郊区；县城的征税范围为县人民政府所在城镇；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。但是，在实际征收过程中，一是各地对建制镇的征税范围划分不统一。有的地区规定建制镇的征税范围为镇人民政府所在地的村（居委会、街道），不包括所辖的行政村；有的地区规定建制镇的征税范围按行政区划确定，包括所辖的行政村。二是乡镇合并、乡镇更名后征税范围难划分。随着农村乡镇合并，有的乡合并归镇，而有的乡则更名为农业生态园区、矿产资源区、旅游度假区等。由于现行的土地使用税政策，对上述情况如何确定征税范围既不统一又不够明确，不仅造成了地区之间、企业之间的税负不公平，而且使基层税务机关在实际征收中难以执行。

（二）关于纳税人的确定问题

根据《暂行条例》及第15号通知规定：土地使用税由拥有土地使用权的单位和个人缴纳。又据财政部、国家税务总局《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定：“在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税”。但是，在当前农村集体土地使用中通过自行转让，以租代征等形式将农用地转作建设用地的情况比较普遍。一是农村集体经济组织与用地单位和个人签订协议，以一次性收取土地补偿金、青苗费的形式擅自将农用地转让作为建设用地。二是以逐年分期收取土地补偿金、青苗费的形式擅自将农用地出租作为建设用地。三是受让人或承租人将取得的农用地经过“七通一平”、建造围墙或者建设标准厂房后，再出租给生产经营单位和个人，用于生产经营场所。以上不论土地是转让还是租赁，其实质都是在农村集体土地所有权和使用权不变且未依法办理土地使用权流转手续的情况下，自行租赁土地的行为。如一律按照财税[2006]56号文件规定，由实际使用人缴纳土地使用税，在实际执行过程中又产生了新的问题和矛盾。

（三）关于实际占用土地面积的确认问题

根据《暂行条例》第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据”。第15号通知对实际占用的土地面积作了如下解释：“纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准，尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积”。但在实际执行过程中，有许多纳税人虽然取得了土地使用权证书，但由于政府拆迁、道路规划等原因，造成土地未能全部交付，或采取逐步分期交付，使纳税人实际取得的土地面积与土地使用权证书的核定土地面积不一致，对于这类情况如何确定应税土地面积目前仍不明确。

（四）关于纳税义务发生时间的确定问题

根据财政部、国家税务局总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）规定：对“以出让或者转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税”。根据这项规定，在实际执行过程中存在两个问题：一是如出让或者转让的是耕地就与《暂行条例》第九条第一款：“征用的耕地自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税”的规定存在矛盾。二是出让方或转让方在合同约定交付土地的时间内，如果由于政府拆迁等原因，不能按时交付土地或部分土地不能按时交付，如何确定纳税义务发生时间不够明确。

此外，从2002年起各地开始对从事商品房开发的房地产企业恢复征收土地使用税，但至今房地产开发企业在缴纳土地使用税的起止时间上也不统一。如在征收时间上，有的地方规定从取得土地使用权证书的次月起缴纳，有的地方规定以合同约定交付土地时间的次月缴纳等等。在停征时间上，有的地方规定在开发商品房全部竣工验收后，凭国土部门的土地分割证明，不再征收土地使用税；有的地方规定对已售商品房开具销售发票并结转销售收入后不再征收土地使用税；有的地方规定按签定的商品销售合同，自约定的交付日期起不再征收土地使用税；甚至还有的地方规定只要签定商品房销售合同就视同已售商品房就不再征收土地使用税等等。由于房地产开发企业具有占地面积大、开发周期较长的特点，所以，对房地产开发企业缴纳土地使用税的起止时间亟需明确和统一。

（五）关于跨地区使用土地纳税地点的确定问题

根据第15号通知规定：“纳税人使用的土地不属于同一省（自治区、直辖市）管辖范围的，应由纳税人分别向土地所在地的税务机关缴纳土地使用税。在同一省（自治区、直辖市）管辖范围的，纳税人跨地区使用的土地，如何确定纳税地点，由各省、自治区、直辖市税务局确定”。但在实际执行过程中，对总机构与分支机构不在一地的，应由纳税人分别向土地所在地税务机关纳税比较好理解和执行；对在同一个省、市、县（市）范围内跨地区使用土地的都一律向土地所在税务机关申报纳税就难以执行，目前在实际执行中市与县交界处跨地区用地，或在县与县、镇与镇、镇与乡交界处跨地区用地，都是由纳税人向其登记注册地即机构所在地税务机关缴纳土地使用税。在当前市、县、镇“分灶吃饭”的财政体制下，由于对市、县、镇之间跨地区用地的纳税地点不够明确，使土地使用税征收中的矛盾凸现出来，市、县、镇之间相互争抢税源的情况也时有发生。

二、改进设想

（一）扩大土地使用税的征税范围

随着我国城乡一体化进程步伐的不断加快，以及农村撤乡并镇、乡镇更名等新情况、新问题的出现，为促进土地的节约使用，强化对建设用地的税收征管，建议将城镇土地使用税改为土地使用税，征税范围由原来的城市、县城、建制镇、工矿区扩大到在我国境内所有使用土地的单位和个人（除税法规定免税的单位和个人外），并根据不同地区、不同地段的土地，设置不同类别和不同等级，确定其税额幅度标准，调节土地级差，体现公平税负、合理负担的原则。

（二）进一步明确土地使用税的纳税人

针对当前农村集体土地在不改变其所有权和使用权性质的前提下，普遍存在自行转让或出租集体土地使用权的新情况，以及城乡结合部以经营地产为主要收入来源的“地主”的出现，要区分不同情况，确定其纳税义务人。建议按如下原则确定纳税义务人：即对农村集体经济组织通过自行转让，以租代征或出租等形式，将农用地和尚未利用的土地转让、出租后用于建设用地，以及受让或承租人将取得的农用地经过平整、建设厂房后又进行转让的，但未依法办理土地使用权流转手续的，由最终实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳土地使用税。对农村集体经济组织以及受让或承租人将农用地经过平整、建设厂房后直接用于对外出租的，均由出租的单位和个人按规定缴纳土地使用税。

（三）要合理确定纳税人实际占用土地面积

本着从严掌握和确定纳税人实际占用土地面积的精神，对纳税人持有政府部门核发的土地使用权证书，而实际占用面积大于土地使用权证书核定面积的，以实际占用面积为准，如实际占用面积小于土地使用权证书核定面积的，以证书核定的面积为准；如因城镇规划、厂区外道路建设及公共绿化需要占用纳税人土地使用权证书核定的占地面积的，凭县级及县级以上人民政府出具的证明，可扣除厂外道路、公共绿化占用的面积作为纳税实际使用面积。对纳税人尚未取得土地使用权证书的，以转让或者受让合同核定的土地面积或者纳税人实际取得的土地占用面积为准。

（四）要进一步明确纳税义务发生的时间

针对当前土地使用过程中存在未批先用和先批后用的实际情况，结合财税[2006]186号文件精神，建议增加“对纳税人由于政府拆迁等原因，不能按时取得土地的，可凭出让或转让方与受让方签订的延期交付土地的补充协议，从重新约定交付土地的时间次月起缴纳土地使用税。

此外，房地产开发企业取得土地使用权缴纳土地使用税的起始时间应与其他单位和个人规定的纳税义务发生时间相一致。对已销售的商品房不再征收土地使用税的停征时间确定问题，应统一明确为从开具销售发票并结转销售收入的次月起不再征收土地使用税。

（五）要进一步明确纳税人跨地区使用土地的纳税地点

建议对纳税人跨地区使用土地的应区分不同情况确定纳税地点，即对纳税人总机构与分支机构不在一地的，应由纳税人分别向土地所在地税务机关缴纳土地使用税；对纳税人在同一地段而不在同一省（市、县、镇）的跨地区使用土地的，如果纳税人依法办理了土地征用或受让手续，并取得土地使用权证书的，由纳税人向其机构所在地税务机关缴纳土地使用税；如纳税人未依法办理土地征用或受让手续的，由纳税人向其土地所在地税务机关缴纳土地使用税，以防止争抢税源的情况发生。

第五篇：新疆地税加强征管堵漏增收工作经验材料

新疆地税局加强征管堵漏增收工作经验材料

一、主要做法

（一）推行税收执法质量评价体系，完善税收征收管理联动机制。为了实现区局党组“打基础、建平台、管长远”的税收工作思路，全面提高税收执法质量和水平，2008年制定了税收执法质量评价体系。在“明确职责、规范业务、相互制约、协调运行”的原则下，一是统一设置县（市）局业务部门和岗位，理顺工作职责；二是统一税收业务工作操作流程，明确各环节权限及办理标准和时限；三是统一制作纳税人办税指南，供纳税人办理涉税事项时使用，增加税收执法透明度；四是量化征管质量考核标准，加强税收业务过程监督，侧重实地考核项目选择；五是实行区、地、县三级税收监控，及时发现税收管理过程中的错误，不断纠正税收执法偏差；六是加强业务部门之间协作，形成税收管理全过程信息共享，保证税收执法整体质量。

（二）与交通运管部门加强协作，从源头控制货物运输税收。对货物运输税收实行有效管理，长期困扰着税务部门，尤其是小吨位车辆税收管理，征收率低的问题更加突出。针对货物运输车辆流动性较大的特点，一是加强个体运输车辆登记管理，按全区统一标准核定月吨位税额；二是对挂靠在运输公司名下，不实行单车核算的车辆，办理临时税务登记，同时核定月吨位税额；三是积极向人民政府提交先完税后审验营运证的征管方案，得到人民政府大力支持，批转有关部门执行；四是及时与交通厅和财政厅协商，形成了货物运输税收齐抓共管的格局。

（三）强化出租房产税收管理，充分发挥街道协税作用。房产出租大部分是个人行为，由于承租人不积极配合，或者出租人有意躲避税务人员，加之受税收执法权限的限制，给税收管理工作带来了很大的困难。在建立房产出租人信息的基础上，一是通过各种媒体渠道，大力宣扬依法纳税是每个公民应尽的义务；二是向房产承租人发放税法宣传资料，促使其主动向出租人索取税务发票；三是按地段和房屋结构，各地制定了房产租金最低标准，以利税负公平；四是向当地党委和政府汇报征管措施，拨出专项经费支持委托代征工作；五是充分利用街道办事处的资源优势，发挥代征个人出租房屋税收的积极性。

（四）注重纳税人财务指标分析，规范所得税扣除项目列支。企业所得税的税收管理，一直是税务部门的薄弱环节，由于纳税人普遍存在隐瞒收入、虚列成本和费用的现象，企业所得税征收率非常低，出现了很多常亏不倒的企业，有的企业还越做越大。为了加强企业所得税征管，提高企业所得税征收率，各地积极探索，陆续采取了一些行之有效的措施，一是制定区域性行业税收管理办法，规范纳税人涉税核算；二是建立纳税人“一户式”管理机制，扩大外部信息采集范围；三是注重纳税人财务指标合理性分析，纠正纳税人存在的涉税问题；四是通过对缴纳税款进行评估，有针对性地改进税收征管措施。

二、取得的成效

（一）税收执法行为明显规范，部门之间协作有效拓展。税收执法质量评价体系推行一年多来，分层次行使税收执法权限、分权限处理违法违章行为、分环节控制违法处罚过程，随意执法、越权执法、执法不公现象得到了有效遏制，保证了业务工作件件有着落、事事有回音。推行以能力和业绩为导向标准，形成奖勤罚懒、奖优罚劣的干部竞争激励机制，较好解决了“干什么”、“怎么干”、“干到什么程度”、“干不好怎么办”等一系列问题。科学设置的互动项目和移送标准，涵盖了税收工作极易失控的重点部位和控制盲点，打破税收管理各自为战、信息封闭、运行不畅的局面，业务部门之间相互提供税收管理重要信息累计348条，形成了齐抓共管、相互配合、相互协调的格局，发挥了整体效能和集团管理优势，堵塞了税收管理漏洞。税收管理实行三级监控措施以来，各级税务机关发出通报76份，发现税务管理方面存在的问题234处，已全部及时得到了纠正。

（二）货运车辆管理双管齐下，运输行业税收强势增长。实行道路运输车辆双重税收管理措施后，有效解决了税收执法权限缺失的瓶颈问题，大大减少了税务管理难度。在自开票纳税人资格认定环节，严格审查申报资料，重点评估纳税人财务核算控制水平，加强车辆真实性的审核；在自开票纳税人年审环节，严格审查单车核算的真实性，着重评估运输收入和燃油费、修理费、保险费、折旧费、工资支出等费用是否配比合理，有效防止了代开发票行为，保证了运输业务的真实性。人民政府转发《自治区地税局、财政厅、交通厅关于加强道路运输税收征收管理工作的意见的通知》后，各级地税部门，相继与当地交通运管部门建立了道路运输证发放和车辆纳税信息互通制度，个体运输车辆税收管理走上了快车道，1至4月运输车辆登记增加1800辆，已组织运输营业税10529万元，同比增长6.03%。

（三）房产出租市场秩序井然，税收管理成本大幅下降。以往每到房产税征收期时，税收管理员都要跑好几趟，即费时又费力，遇到不配合的出租人，还可能无功而返，增加了税收管理成本。而街道办事处对管辖区内居住人员非常熟悉，充分发挥他们的资源优势，形成出租房屋税收管理合力，无疑能达到事半功倍的效果。按照“以房管人、以人管税、以税养人”的思路，积极取得财政部门给予经费支持，通过“街道积极参与，统一征收标准、税务协调配合，先突破后推广”的管理模式，首先在乌鲁木齐市推出房屋租赁税收管理新举措，单独给街道下达房屋租赁税收任务，协调财政部门，保证代征手续费不纳入街道财政基数，提高了街道办事处的积极性。实行税收管理源泉控管机制，房屋租赁税收管理的局面大幅改观，跑、冒、滴、漏现象得到了有效遏制，2009年征收房屋租赁营业税和房产税，比2008年同期增收14101万元。

（四）纳税评估促进规范管理，所得税征收率不断提高。虽然没有强大的信息数据库和完善的软件功能支撑，影响了纳税评估质量，我区还是有选择地在部分地区开展了人工评估。针对矿山企业的特点，与政府相关部门加强协作，积极推广安装矿山检测仪器，利用监测数据、用电量和工资支出等数据，比对测算经营收入、成本和费用，发现了纳税人存在的涉税问题，找到了堵塞税收征管漏洞的办法。通过对八个较大行业有关数据的测算，分别确定了5至6个企业所得税评估指标，设置了指标预警区间，分析我区重点税源监控企业财务数据时，利用纳税评估指标体系，对不同行业成本核算和费用支出进行了规范，强化了基础税源管理，所得税征收率保持了较快的增长势头，2009年比去年同期增加了近五个百分点。开展纳税评估三年来，“税收分析、纳税评估、税务稽查、税源管理”四位一体互动机制逐步建立，税收分析也从单纯以征收数据分析增减原因，向查找税收管理问题和分析征管应对措施转变。