房产税或物业税

第一篇：房产税或物业税

对执有房征收房产税或物业税，有违反《宪法》之虞

理由如下：一是，我国的《宪法》规定城镇土地属于国家所有。虽然《宪法》也规定城镇土地可以转让，但是不允许买卖。《物权法》第四十一条规定： 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。第四十五条规定：法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。所以，无论如何转让城镇土地的国家所有的性质是不变，土地永远是国家的财产。目前城镇居民购买房屋是以土地出让金的方式向国家租用70年的土地使用权，只有地上承载的房屋属于私人财产。二是，物业税或房产税，属于财产税，是对个人财产征收的一种税，也就是说纳税人应该是财产的所有人。反过来说，已经纳税的财产必然是纳税人所拥有所有权的财产。否则，就不应该称之为财产税。三是，就一些地区的物业税空转试点的情况来看，这个税是按照房屋市值再做一些扣除后为税基征收的。而房屋市值包含两部分内容，即承载房屋的土地价值和地上房屋的价值。但是在房价中，这二者是根本不可能划分清楚的。在土地私有制的情况下，按房屋市值征是没有问题的，因为，私人在购买房屋的同时也购买了承载房屋的土地。但在土地公有制的情况下，问题就出来了。地上的房屋是私产，承载房屋的土地是国家的财产，而二者在价值上根本就无法量化区分清楚。但有一点是可以肯定的，那就是地上房屋是有寿命的，在购买后就开始折旧，每年都在贬值。如果房屋在购买后发生了增值，就一定是土地在增值，因为土地的寿命是无穷的。在当前房屋价格不断上涨的情况下，如果按照市场值征收物业税或是房产税，就等于是将国家的财产(土地)作为私人财产征了税。我国《宪法》规定镇土地属于国家所有。但税法却将城镇的土地确认为私人的财产进行征税，明显违反了《宪法》。因为，税收除了筹集收入的功能之外，还有一个巨大的作用就是可以通过税收将非法收入认定为合法收入。我国春秋时期鲁国的初税亩就完全证实了这个作用，这也是史学界所公认的。如果要征房产税也应该先行修宪，把土地私有化。

第二篇：房产税补充资料：物业税

房产税补充资料：物业税

什么是物业税

所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。

目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

深圳明年下半年率先试征物业税

备受各方关注的物业税开征被写进《深圳市综合配套改革三年(2009-2011年)实施方案工作安排表》，至此，深圳成为首个把开征物业税提上官方日程的城市。

作为深圳市第四轮财政体制改革内容之一，深圳市将“合并城镇土地使用税、房产税。制定物业税税基评估技术标准，建立物业税税基评估系统，积极推进深圳开征物业税试点工作。”

《安排表》对深圳财税体制改革也定了时间表——2009年将开展准备工作，适时探索开征物业税，合并城镇土地使用税、房产税；2010年上半年将实施调整城市维护建设税和教育费附加计税依据，由以增值税、消费税和营业税税额为计税依据，改为按照销售(营业)收入的一定比例计征，成为独立征收的税(费)，并于下半年试运行。

试不试颇为踌躇

2009年5月25日，国务院正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，其中提到“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，一度引发物业税开征的社会热议。

此后不久，深圳市人大审批通过《深圳市政府投资项目计划》，其中就包括建立“市地税局物业税及配套管理系统”，加之深圳作为全国率先实行物业税“空转”运行的城市，使得深圳一时被认为作为首批开征物业税的试点城市。

8月4日，对于深圳是否已经成为开征物业税的试点城市，深圳市地税局副局长章家寿公开予以了否定。他表示，深圳确实有开征物业税的想法，目前在进行研究和考虑。而从现有的思路来看，个人自住的住宅，有可能在物业税征收中享受到税收优惠。

“目前征收的房产税和土地使用税，都不是十分严谨的税种，作为财产税中的一个重要环节，物业税迟早要开征。但物业税开征还有一段时间，因为还涉及

房产税补充资料：物业税

到不少具体环节上的问题，比如说，房子所在土地是不是就属于纳税人？税率到底设计多少比较合适？有没有对物业数据一个充分的掌握？此外，对物业的价值如何评估等等，都需要认真研究准备。”章家寿说。

深圳市地方税务局税征处一名官员在接受记者采访时表示，国家税务总局或许会考虑把开征物业税试点，放到此次深圳开展地方税制综合改革试点中。而至于深圳具体如何开征物业税，该官员表示很多方面需要国家政策法规的支持。

该官员表示，物业税作为一种新税种, 其开征等事宜须由全国人大常委会立法来决定，税收的立法权也集中在中央，所以深圳物业税由“空转”进入“实转”层面，需要等待国家统一安排。

专家预计起征点在1％左右

目前深圳所做的还是停留在物业税开征“空转”阶段，而全国处于“空转”试点的城市还有北京、辽宁、江苏、宁夏、重庆、河南、安徽、福建、大连等多个省区市。

为什么“空转”三年进入不了“实转”？多名受访专家表示，如何处理好中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。

按照目前中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是，将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

国家税务总局科研所研究员张培森表示，目前物业税征收最大的障碍是土地出让金。

根据我国的土地制度，地方的国有土地归地方政府所有，地方政府根据各自的实际情况、土地市场价值等因素来自行定价，土地出让的收入就纳入了地方财政。如果一旦将土地出让金纳入物业税，土地出让金就以国家税收的形式进入了国库，如何分配给地方、分配多少将是面临的一大问题。另外，与现在地方政府一次性出让土地不同的是，物业税分年征收，这将导致地方财政短期收入大大减少。

相关专家向记者表示，物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力税种。在中国，所得税和增值税是以中央税为主的共享税，即将进入“实转”的物业税，谁是受益主体，存在争论。据其透露，现在各地对物业税所做的“空转”试点大多也并未涉及到土地出让金。

张培森对此表示，在不触及土地出让制度的前提下对现有税费进行整合相对更加简单、易行和具有可操作性，但会涉及到收费的建设部门，所以要进行税收和收费的整合也并非易事，要协调好不同部门的利益关系，还要制定好配套政策。

深圳大学金融研究所所长国世平亦表示，物业税开征不是简单的税费改革，涉及土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等多方面。房产如何评估、针对哪些物业开征、税费比例、如何约束个人欠税、个人房屋认定，政府该如何征收、该税收最后用于何处等等，都很复杂。

“国家有关部门已经就物业税开征的时间以及开征基点在学者和业界征求过意见。结合目前的经济形势，我预计起征点在1%左右，不能太高。” 国世平说。

国世平进一步向记者表示，“物业税的征收办法可能按照人均居住面积计算，超过一定面积要收税。目前主要有两种观点，人均30平方米和人均50平方米作为起征点。物业税的征收标准将在0.6%-6%之间。”

房产税补充资料：物业税

搜狐新视角:诸多条件不具备 物业税开征为时尚早

2009年06月26日来源：中国资本证券网-证券日报

一个月前，中国政府网公布的一则关于深化经济体制改革工作的通知，让大家的目光又一次聚焦到物业税上。与此同时，国家统计局日前又下发通知表示，将在40个重点城市范围内开展一次商品住房开发费用构成专项调查。

种种迹象似乎都在表明，物业税开征在即。究竟物业税该不该开征？开征物业税前我们应该先做好哪些准备？针对这些问题，6月25日下午，在由搜狐财经举办的搜狐新视角经济学人月度论坛上，对物业税有着多年研究的专家们进行了热烈讨论。

不能绝对地说是否应该开征物业税

其实，开征物业税并非第一次提出。早在5年多前，我国就提出了对房地产征收物业税的设想。不过，由于税率、税基和征收对象等错综复杂的问题，物业税一直就是个空中楼阁，并没有实质进展。

既然有着这么多的难题待解，那物业税是不是就不该开征呢？论坛上的专家们观点不太一致。

“有财产的人应该尽更多的社会义务，有财产的人应该纳税，财产多的人应该多纳税，这是早晚的事。物业税作为财产税的一个税种，它一定会成为税源的渠道，所以物业税是一定要征的。”著名物业管理专家舒可心开宗明义。

对此，财政部财科所研究员孙钢表示赞同。他指出，物业税不是该不该开征的问题。因为早在2003年的十六届三中全会就已经决定了要开征物业税，所以这是一个早晚都要干的事情。问题只在于什么时候开征，而不是该不该的问题。

不过，高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平意见有些不一样，在他看来，物业税并不是一定得征，得要看立场。

“不能说因为别人在征，我们就得征。我们还得对比人家的福利保障，所以这是立场问题。该不该征本身就是一件很不好说的事情。”李国平说。

同样，北京大学经济所房地产金融研究中心副理事长张辉也认为，开不开征，得看一个国家的基本面，因为西方发达国家财富已经积累得足够大了，所以物业税对老百姓来说已经不是一个很大的负担，但是对于中国来说，我们还处于财富增加阶段，或者是投资不断的积累阶段，若增加税收，无论是对宏观经济还是对个人，都是很不好的影响。

尽管对于开征与否大家意见不太统一，但有一点，专家们意见比较一致，那就是，从理论上来说，开征物业税是有必要的，只是得看时机是否成熟。

“物业税早晚会来，但是它离每个老百姓的距离是不同的。”孙钢说。开征物业税缺乏制度条件

理论上，物业税可以起到调节公平尺度、缩小贫富差距的作用，而且也确实能给政府提供稳定的税收来源。然而现实情况跟理论毕竟是有差距，要想达到这样的一个理想环境，还有很多条件不具备。

九鼎公共事务研究所研究员、独立评论学者姚中秋表示，物业税是针对国民的财产所征收的一种税收。现行的制度，土地是国有的，并不是我们的私有财产，要我们为国有财产纳税似乎不妥。即便要交，不动产税的征收对象只能是房屋，而不是土地了。

“开征物业税是需要制度条件的，我们现在是需要努力构造制度，然后回头再讨论物业税的问题。”姚中秋说。

房产税补充资料：物业税

同时，李国平指出，现在我们国家还有很多的问题，要解决廉租房的问题，还要解决买不起房的问题。如果以后征物业税或者是财产税，最重要的一条，可能要跟利益相关。因为增值，所以交税；因为享受，所以交税。“不能对普通的老百姓征税，因为是为了生存买这套房子住，即使涨价也不可能卖掉去获收益。”

此外，舒可心则强调了，纳税主体和具体税种的不明晰。他指出，无论从物业税的纳税主体，还是具体税种安排来看，都需要明晰健全的产权制度做基础。

“物业税税基应该只核定房屋水泥的价值，纯粹为房子征税，而且必须像美国一样有第三方的中介机构评估这个房子的房产价值，而这个房产价值一定不是政府强迫的。首先还要把土地剥离出去，如果通过第三方来评估。而目前中国的房产评估事务所的水平非常低，会造成很多行政复议、行政诉讼方面的问题，征税的成本是非常高的。”基于这样的一些现状，舒可心认为，虽然现在向社会普遍开征房地产税或者是物业税的社会大环境并不具备，但是可以向独栋的富豪们先开始试点征收。

除了客观环境的不具备外，专家们还一致强调了，明确物业税征收目的和用途的重要性。

“物业税将来要开征，他必须要走在法制的轨道上。比如确定物业税必须专款专用，只能定向用于为社会提供公共服务，而不能移作其他用途。”李炜光说。

开征至少在三五年后

除了对物业税该不该开征以及如何做好准备的讨论，专家们对于物业税开征的时机问题也发表了各自的看法。

孙钢指出，中国现在的征税对象都是以企业为主，或者是对个人的一些征税，通过代缴或者是其他隐蔽的手法，让个人在买东西的时候，无意中把税交了。而物业税如果要征收的话，一定是直接面对面，而这对还没有直接交税习惯或者意识的中国百姓来说是件很难以接受的事情。

“此外，物业税是一个地方税，各个地方的情况千差万别。税制又是需要全国人大来立法通过，通过的时候，税制的设计相当复杂，如果你考虑到这些因素，把这些都涉及到了，确实很长时间才能下来。”在孙钢看来，短时间就开征的可能性很小。同时，他也指出了一点，那就是5月25日公布的关于深化经济体制改革工作的通知当中提出要改革的项目多达四五十项，其中针对税制的改革也有六项，所以国家发改委提出的要研究物业税的开征只是改革的一般性的安排。并不会因此打乱原来研究的进程，“但是我们需要关注的一点是，原来的物业税，税制的研究，主要是财政部和国家税务总局两家在做，这一次改革的安排又增加了国家发改委和住房建设部。这两个单位的加入有可能对整个物业税初期的安排可能会产生一定的影响。” 基于这些分析，孙钢认为，现在的政府不会因为某个人的一时性急马上就推出一个新东西来，而且很多税制的改革，无论是增值税的转型，还是企业所得税的两法合并，研究了十年以上，最后才能够拿出一个方案来。现在再强调研究物业税的开征，没有三五年，基本方案未必能够拿出来。“ 对于孙钢的这个说法，与会专家保持了难得的一致。天津财经大学财政学科首席教授李炜光表示，在中央已经决定了要开征物业税的情况下，那么这个事情就无法回避了，加上又有两个部委介入进来，以及国务院的批复报告，如果明年启动过程，立法最快两年就能立，可能就三年之内就要开征。

”开征不一定就是针对每一家每一户，商用房可能是靠前一些，一般的民众暂时会晚一点。“李炜光说。

房产税补充资料：物业税

”短期内如果要推出来的话，肯定是采取简约的做法，把现有的税只是针对有经营收入的单位和个人的房地产征一些税，跟现在的做法没有本质的区别，只是把计税依据调整一下。那样也就失去了征收这个税的意义。“孙钢强调。

并不会对房价造成很大影响

对于物业税，还有一个大众非常关心的问题，那就是，如果物业税开征，将对房价产生怎样的影响。

”普遍房地产界认为，物业税的出台，不管早晚，今后肯定对别人持有第二套房、炒房带来一定的压力。这个，开发商基本上已经达成共识了，所以大家基本上担心会不会对房价有影响。“李国平坦言。

孙钢也认为，现在看来物业税仅仅是房地产保有环节的一个税种，而不是交易环节的一个税种。而如果物业税是在保有环节之下，那物业税和房价之间也就脱离了一种直接的关系。”因为主要是交易环节的税费可能会对房价产生直接的影响。而保有环节的税，应该说对房价只是起间接的影响，而不是直接的影响，当然我们不排除它会有影响。比如说人们的心理预期，这种影响我个人认为他不是直接的，是间接的。“ 对于物业税对房价的影响，北京大学经济所房地产金融研究中心副理事长张辉则从供求关系的层面进行了分析。

他指出，如果物业税开征的话，决定房价的是供给和需求。如果是在消费环节征收，是影响需求曲线，需求曲线降低需求。如果是在生产环节征收，在土地出让环节征收，就是在生产环节征收，就影响了供给。税征收以后，购房者和卖房者之间的信息是不对称的，不对称的情况下，额外多的钱最终肯定会转移到消费环节。

”我们判断如果在消费环节征收，就会带来房价会上升。因为相对于其他因素来说，物业税对房价的影响会很小。物业税征收以后，如果这个政策真的出台的话，对房价的影响有没有呢？只要这个政策被消费者预期了，这个政策对宏观面就没有影响。"张辉说。

对于这点，李国平给与了肯定，他表示，物业税对房地产企业来说，更多的是心理上的作用，可能会对泡沫的出现有一点阻碍作用，但是等到有一天它真正要实现的时候，可能对市场反而没有什么影响。

贾康：建议研究渐进式开征物业税

2009年07月06日05:00来源：中国证券报

财政部财科所所长贾康4日在首届全球智库峰会上表示，建议研究开征物业税，可以采取渐进式方案，先对经营性房地产征收，并考虑覆盖别墅和高档公寓，对于个人第二套住房要研究如何在操作上进行界定，个人自住房可暂缓考虑。

贾康表示，目前讨论的物业税实际上是不动产税，在文件中借鉴了香港物业税的表述，但和香港物业税有不少区别。它对应的是成熟市场经济国家地方政府作为税基和主要财源支柱的房地产税和财产税。

贾康认为，如果把物业税定位在房地产税上，就应在保有环节征收，要形成在保有环节通过税基评估的机制，其好处是能较好校正地方政府行为，促进房地产业健康发展。除此之外，它会给中国有产权房的社会成员增加保有环节的税负，可以起到一定的调节收入分配作用。这会让中等收入阶层更多地选择购置较小房屋，也会抑制原来炒房的人，从而影响供给方，使开发商注意更多开发小户型住宅，提高中国土地的集约利用水平。

第三篇：什么是物业税[最终版]

什么是物业税：

物业税指的是财产税、地产税等不动产税，目前的称谓沿自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证

如何征收：

目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。[

房价是物业税实转最大的推动力 怎么收法

尽管征收物业税现在没有明确的时间表，但基本框架已经基本明确——即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税

★ 本刊记者/郇丽

随着国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税第二批试点地区，国内已有十省市开始物业税“空转”(即只是模拟测试征税的运转，并没有实际征税)运行，而且这十个试点省市中的部分城市可能在2008年开始进行“实转”(即根据试行税率和办法实际开征物业税)。

目前空转的物业税征收有两种计算模式，两种模式以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

国家发改委投资所副所长陈选则向记者透露，如果物业税征收开始实转，其税率可能的设定范围是在房产评估价的0.3%至0.8%之间。

但据记者了解，对于具体的税率等相关数据，各试点省市还都很模糊。

深圳市地税局宣传部朱科勇就对记者称，“物业税在深圳所谓的‘空转’还只处于调研阶段，其实就是在摸底，研究如何执行，还没有具体的数字结果。”

物业税怎么收法

国税总局有关负责人向记者透露，尽管征收物业税现在没有明确的时间表，但基本框架已经基本明确，即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

该负责人在接受记者采访时也表示，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，税务总局和财政部选择部分地区进行模拟评税试点，目前已经创建了一个比较符合国情的评税工作模式。

记者了解到，北京市以北京经济开发区的税收数据，通过计算机模拟方式进行“空转”实践，其结论是——房地产税收比现在税收会有大幅度增加。

但对地方财政而言，将不能够一次获取土地出卖收益，这是不小的损失。

中国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，即将推出的物业税却是将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，这无疑是对当前土地利益分配格局的重构。物业税数年来议而未决主要正是因此。

记者从财政部了解到的消息是，2006年11月份，财政部曾跟当时的六个物业税“空转”试点省市商讨2007年能否“空转实”，并表示因实转造成的损失，财政部通过其他途径给予补偿。即使如此承诺，商讨最终未能达成一致。

中国政法大学民财税金融法研究所副所长施正文告诉记者，据他了解，物业税最有可能的还只是先行针对市场增量征收，就如同当年征收个人所得税，先从少数人开始，逐步普及，这就回避了目前技术操作上的一些争议。

我爱我家控股公司副总裁胡景晖则认为，物业税的开征预计会像房贷首付一样，对拥有不同套住房的购房者区别对待，这样购买第一套住房和中小户型住房可能免于征收。

这也是目前市场上的一种观点，物业税的出台，不是说所有的房子都会征收物业税，只有达到一定面积的大户型才会征收，征收的比例相对比较小，物业税的征收只会对大户型的销售增加阻力。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也分析称，物业税在首批试点城市已经“空转”四年，再加上目前各方对房价的忧虑，进入实转理所当然。他认为，如果目前对开发商已经封顶但还未卖出的楼盘征收物业税，还可以有效地抑制开发商捂盘。

中央财经大学税务学院副院长刘桓建议，物业税征收应当区分普通住宅和非普通住宅。目前，国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，并且不干预90～140平方米房型的开发和购买，但对140平方米以上的大户型开发和销售却一直持抑制态度。因此，房屋面积在140平方米以上，就应当属于物业税征收范围；相反，则应属于免征范围。

房价给了物业税转实最大的推动力

物业税最早提出的动议，是试图用以改变目前地方政府“寅吃卯粮”的状况——据不完全统计，中国最发达的城市中，土地批租收入基本占到地方财政收入的30%以上。这种地方为缓解财政压力，对土地交易乐此不疲，使其后接任者手中的土地资源越来越少。

如今，物业税是否推出、何时推出的讨论焦点，则是围绕着房价的调控。在苏鼎房地产研究所所长宋坚眼中，征收物业税成了“宏观调控的‘最后一招’”。

从目前国家调控的动机分析，中央当前还是希望能藉加息和信贷紧缩等政策来稳定房价，一旦这样的政策都不能奏效，就会立即征收物业税，宋坚认为。

近期广州楼市价格再次出现异常飙升情况，而且一些并没有足够的地理、环境、产品、教育等优势资源支持的项目也跟风上涨。中原地产项目总经理黄韬表示，按照目前的价格走势，如果没有出台特别的政策，或市场产生重大的变化，预计到年底之前广州的房价会继续上涨，而且幅度将达到10%左右。

香港中原地产集团主席施永青也提醒，目前投资风气过盛，导致大量高价房出现，致使市场无法消化，最终可能会造成部分市场的停滞，这是需要警惕的。

中国政法大学民财税金融法研究所副所长施正文告诉记者，如果不是房地产价格如此非理性地飙涨，物业税的推出还不会这么迫切。房价给了物业税转实最大的推动力。

近日，北京大学中国经济研究中心主任林毅夫在商务部组织的一个座谈会上发言时称，目前房地产价格的异常现象主要是由于房地产投机性需求造成的，要抑制这种投机需求，除了“国八条”“国六条”和建设部等部门出台的“十五条”等政策外，一是考虑征收物业税，按房地产的面积每年付税，二是征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益回馈社会。

这样的声音并不局限在业内和学界。今年年中，面对房价的飙升，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组，撰写了一份有关继续加强房地产调控的建议性报告，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。

另据记者了解，今年8月份，国务院为此曾召开中央工作会议，讨论两个议题，一个是住房保障体系问题，另一个就是物业税的问题。

国民经济研究所所长樊纲则进一步分析说，物业税是房地产市场的内在稳定器。正是由于不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，而忽视当前对房地产市场的调控政策。他认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房。

会否抑制投资性购房需求

物业税的加速推进针对过快上涨的房价，物业税一旦推出，对市场到底有多大影响？

我爱我家控股公司副总裁胡景晖告诉记者，目前北京二手房的总存量大约有500万套，而按照6%的正常流转量来算的话，北京每年的二手房交易量应该在30万套左右，但实际情况是北京市场上的二手房交易量远远低于这个数字，2006年的交易量仅仅为75000套。

为何二手房一直没有大量释放？

胡景晖认为主要问题就是没有对物业的保有环节征收任何税费，目前的调控政策，主要还是打击短期投机行为，而物业税的实施更多的是针对长远行为。

但21世纪不动产中国区总裁Bill则认为，中国部分城市征收物业税，将对投资性购房需求产生一定的抑制作用，由于投资性购房者会有一段观望期，因此目前还很难得出短期内二手房市场将迅速出现集中抛售物业的结论。毕竟，从以往经验来看，用税收的办法来解决房价问题，其调控效果并不明显，因为，卖房人会把税费转嫁到房价中，反而进一步助推房价上扬。

对于物业税出台后的猜想并不单一。

深圳市地税局一位关官员在接受记者采访时也表示，目前与房产管理部门的信息传递差错较多，业主变动信息和价格信息问题较大，还不具备实际征税条件。缺少有效的扣税渠道，预计业主普遍不会及时缴税，如果采用司法支持，司法力量恐怕也难以承受。★

第四篇：物业税

浅谈物业税的征收目的和可达性分析

一、物业税的含义与征收目的物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种，通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款，也称房地产税。物业税是一种财产税，广义上讲，财产税是就纳税人某一时点的所有财产课征的税收，既包括土地、房屋等不动产，也包括其他种类的财产，但从各国实际征收的情况上看，财产税的主要课征对象就是房地产，因此，物业税（房地产税）与财产税可视为同义词。为了不与我国现有税种产生概念上的混淆，本文中将以物业税的称法贯穿全文，不再使用房地产税加以替换。

物业税的征收目的主要包括三大方面：一是改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳定化；二是使目前过高的房价有所降低；三是改变房地产业税费种类繁多、征收多门的现状。

1.改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳定化

从1994年我国的分税制改革以来，中央与地方的财政收入比重有了明显的变化，仅就1993年与1994年的对比来看，地方财政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年来地方财政收入所占比重也一直处于50%以下的水平；而同时地方财政支出的比重却一直在70%左右的水平上，2007年地方财政支出的比重更是达到了77.0%。由此可见，分税制改革后的十多年来，地方财政收支不平衡的矛盾并未得到改变。

地方财政收支剪刀差的长期存在，强化了地方政府积极开辟可自主支配收入来源的动力，而增加土地出让收入便成为地方政府和增收的主要途径。土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上，而全国的财政收入为3.2万亿元，土地出让收入占财政收入的比重为28.53%。从为数不多的可取得土地有偿使用收入数据的城市来看，土地出让收入在地方政府的收入结构中占据了越来越重要的地位。

然而，地方政府的这种“卖地”收入是不可持续的，地方财政对土地出让收入普遍依赖的局面必然需要改变。因此，物业税就被赋予了成为地方财政收入新来源的使命，征收物业税的目的中也就不可避免地包含了改善地方财政收支不平衡，使之成为地方财政长期、可持续收入来源的期许。

2.抑制高昂的房价，使目前过高的房价有所降低

从1998年的住房货币化改革至今的十多年来，我国的房屋销售价格一直保持着上涨的态势，在近几年国家一系列宏观调控措施，以及全球金融危机的侵袭之下，我国房价的上涨趋势依然得以保持。一些学者认为我国房价高企的原因之一便是房地产保有环节的税负水平偏轻，物业税的征收则可以起到抑制需求、降低房价的作用；也有学者认为土地出让金可分年缴纳，并入物业税一同征收，从而使房价下降。

3.优化房地产税费构成，改变房地产业税费种类繁多、征收多门的现状

我国自2003年提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，到2009年又提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，由此可看出梳理简化目前过于繁杂的房地产税费制度必然也是物业税征收的主要目的之一。

我国现行的房地产税收体系，主要包括：耕地占用税、土地增值税、城市土地使用税、房地产税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等。从结构上看，土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地使用税之间均存在重复课税，同时，部分税种的课税范围、税率及其配合等也存在一定问题。从数量上看，在不考虑土地增值税、所得税等方面的情况下，房地产开发的税收成本约占总开发成本的10%以上。同时与房地产税收体系并行的房地产行政收费项目也十分庞杂。因此，对房地产税制进行改革、理顺房地产税费构成，也成为物业税的征收目的之一。

二、物业税设计思路的三大方向

在对我国物业税的研究中，不少学者提出了物业税征收的设计方案，总体来看，物业税的设计思路可以分为以下三个主要方向。

方向1：仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整

根据国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起废止1951年由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》，外资企业和外籍个人不再缴纳城市房地产税，取而代之的是依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。这就意味着我国的房地产税制中，不再有城市房地产税这一税种，房地产保有环节的税种由城市房地产税、房产税、城镇土地使用税三种变为房产税和城镇土地使用税两个税种。

物业税征收的方向之一，便是将房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税两个税种合并，将税基由仅向经营性物业征收扩展至将自用住宅也囊括在内，同时税基的评估方法由账面成本改为市场评估。这是一种相对简单、目前部分政府部门较为倾向的物业税征收方向。

方向2：对现有的房地产税费进行调整，但不涉及土地出让金。

物业税的另一种方向是对房地产的税费体系进行系统地改革，力图解决其间存在的诸多问题。我国现行税制中与房地产有关的税收有十多种，而房地产开发商所需交纳的政府收费项目林总总多达几十种，从数量上看，房地产开发的税收及行政收费约占到开发成本的25%～30%。其中的主要问题包括税费混杂、重复课税、税种配合失当、计税依据及税率过时、重交易轻保有等。同时，税基的调整思路与前一种基本相同，即自用住宅也需交纳物业税，税基的评估方法改为按市场价值评估。

方向3：对现有的房地产税费、土地出让金进行综合调整。

除了房地产税费收入外，土地出让金也是政府收入的重要来源，因而将两者结合起来考虑也是物业税征收的设计思路之一。此方向的主要思路是：打破40～70年土地出让金一次性收取的方式，将土地出让金收取方式改为按年分次收取，将其纳入物业税的征收。但广义的土地出让金是指国有土地使用权出让时总的交易金额，包括一级开发建设补偿费和政府收益两大组成部分，其中一级开发建设补偿费又包括征地、拆迁、水、电、路等大市政配套建设费用等一级开发成本，以及政府规定的较低水平的一级开发商利润。由于一级开发建设补偿费是由二级开发商支付给一级开发商的，所以纳入财政收入的只是政府收益这一部分。因而，代写毕业论文纳入物业税征收的只能包括政府收益这部分，而不是全部的土地出让金。

三、物业税征收目的的可达性分析

以上物业税征收的三大方向主要目的能否得到有效实现，是决定是否征收物业税以及如何征收物业税的重要依据。下面将分别针对我国物业税征收设计思路的三大方向进行征收目的的可达性分析。

1.仅合并房地产保有环节税种不足以使物业税成为地方财政的主要来源不少学者以国外经验———地方财政的主体税源是财产税为主要依据，来论证我国的物业税也应该、也可以成为地方政府的主体税源。如美国、加拿大、澳大利亚等国州以下地方政府财政收入的重要来源就是财产税，以2001年为例，物业税所占上述各国地方税收收入的比重分别为71.8%、91.3%、100.0%。而从2007年的数据来看，我国保有环节征收的税种在地方税收收入中占有的平均比重约为5%，其中所占比重最高的是辽宁省（9.72%）、所占比重最低的是西藏（0%）。如果按有学者对2006年某省物业税空转试点结果的测算看，对经营性房地产价值重新评估后，以新评估值为物业税的税基，合并房地产保有环节的税种（当时包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税），0.8%的税率即可保持原有的税收收入规模；不少学者认为1%左右的税率较为适当，如按1%的税率征收则可使原有的税收收入规模增加25%。目前房产税只是对经营性房产征收，对个人所有非营业用房免税，对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4％的税率征收，但经营性住宅由于征税执行困难，收效甚微。城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房，对住宅用地还没有征收。因此，仅合并保有环节的现有税种，物业税征收可实现的规模主要取决于税基扩大———增收住宅物业税带来的税收多少。

按2006年我国城市实有住宅建筑面积112.89亿平方米、全国商品住宅平均销售价格为3132元/平方米、暂按物业税税率为1%估算，住宅物业带来的物业税收入约为3535.75亿元，约占当年地方财政收入的19.32%，而2006年全国房产税、城镇土地使用税占地方财政收入的3.78%。据此，大致估算按这种方式征收物业税，物业税收入可达到地方财政收入的24%。可见，仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整，还不足以使物业税成为地方财政的主要来源。

而就2007年的数据来看，全国土地出让收入占财政收入的比重为28.53%。将土地出让收入纳入物业税的征收，预计可以使物业税收入达到地方政府财政收入的50%左右，更有利地支撑物业税成为地方政府的主要税源，从而达到地方财政收入稳定化的目的。

2.物业税的征收将有利于房价的降低，但下降幅度将较为有限物业税征收对房价的影响，取决于其对房地产市场供给方与需求方的影响。

方向1仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行合并调整，对房地市场中写字楼、商业等经营性物业的供求影响较小，对住宅物业的供求影响相对较大。住宅物业保有环节税收负担的从无到有，从供给方面来看，一方面增加了开发商囤积土地、捂盘惜售的成本，另一方面也增加了投资者保有住房的成本，促使更多的二手房进入市场交易；从需求方面来看，增加了购房者持有住宅的成本，一定程度上会降低投资性需求，对刚性自住需求的影响不大。综合供需两方来看，在其他条件保持不变的情况下，尤其是土地供给平稳，方向1的物业税征收方向将有利于使房价产生下降的趋势。

方向2不涉及土地出让金，对现有的房地产税费进行系统调整，如果整体税负水平保持不变，保有环节税收的增加意味着建设、交易等其他环节税负的减少，如果清理不合理收费，整合税费将使整体税负水平下降，这两种情况下，都会在一定程度上刺激房地产市场供给的扩大；如果整合后的税负水平提高，则可能降低开发商的开发规模；但只要保有环节的税负增加，二手房的供应还会增多。对需求方来说，保有成本的增加将降低投资性需求，而对自住性需求的影响较小。综合来看也有利于房价的下降，当然前提条件是土地供给等其他情况基本不变。

方向3将土地出让金纳入物业税的征收，先从房价的构成入手分析，根据2009年7月国土资源部公布的全国620个楼盘土地成本来看，地价占房价平均比例为23.2%。由于能纳入物业税征收的仅是土地出让金中的政府收益部分，因而由此带来的开发成本的降低幅度有所减少，但仍然可以较为明显地降低房地产开发的资金门槛，使能参与房地产开发的竞争者增加，同时也有利于吸引开发商扩大经营。而对房地产市场的需求方，一方面物业

税增加了保有成本，对投资性需求产生抑制作用；另一方面，在开发商竞争加大、成本降低的情况下，房地产购买门槛的下降也将促使更多的购买者进入市场，虽然持有成本有所增加，但对于自住性需求的影响不大，从而产生使需求增加的作用，进而使房价下降幅度有限。

总体上来看，物业税的征收具有促使房价下降的作用机制，但鉴于我国现阶段的房地产供需关系，下降幅度将较为有限。

3.优化房地产税费构成的理想模式是有计划、有步骤地对现有税费进行全面系统调整从优化房地产税费构成的角度来看，借物业税开征之际，全面系统地理顺现有的房地产税费体系，使之与社会经济的快速发展相协调，无疑比仅仅调整保有环节的税种更有利于房地产业及整个国民经济的健康发展。但是对现有税制的房地产税费进行全面的系统性调整，涉及面广、改革阻力大、设计实施难度强，恐难在短期内见效。

可见，优化房地产税费构成必将是一项长期工作，在“正税、清费”的大方向下，设定房地产税费改革的总体目标，同物业税的设计征收相结合，有计划、有步骤地分期推进，才能更好地实现优化我国房地产税费构成的目标，改变房地产业税费种类繁多、征收多门的混乱现状。

综上所述，对房地产税费进行系统化的调整、将政府土地出让收入纳入物业税的征收是更有利于实现物业税征收三大目的的税种设计方向。

第五篇：物业税难产之谜

既得利益格局阻碍 物业税高悬七年的难产之谜

http://www.xiexiebang.com 来源：中国新闻网 作者： 2010-02-25 15:49:53 进入2010年，物业税再次成为热点话题。在地方“两会”上，物业税被多次提出，还传出“北京最早明年底开征物业税”的消息。同时，各界对物业税在即将召开的全国“两会”上的讨论也怀有期待。

2003年10月，“物业税”一词经由执政党文件第一次进入公众视野。在这份于中共十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中有这样的表述：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

从彼时起，关于物业税的官员表态、专家发言和公众讨论就如潮水般一波又一波地展开，几乎没有停歇过。然而时至今日，数量庞大的相关讨论却依然停留在初级阶段，“要不要开征”“何时开征”仍是人们猜不透的谜底。几年来，媒体的报道重复上演着这样的景象：前一天，某家报纸信誓旦旦地宣布“今年很可能开征物业税”；第二天，另一家媒体的报道却是“物业税5年内都难开征”。最近，国家税务总局科研所研究员张培森在接受媒体采访时则明确表示：“外界任何给物业税确定时间表的言论都是没有权威的。”

与这种表态形成呼应的是，尽管一些省市的物业税模拟评税试点工作已经开展多年，但地方税务机关在接受采访时依然对此讳莫如深。《华尔街日报》中文网干脆将相关报道的标题取为《物业税“空转”之谜》。

犹抱琵琶半遮面的神秘感并没有浇灭各方的关注热情。然而，物业税历时七年而难产的经历证明：对于这项涉及复杂利益博弈的财税政策，它的出台之路不会平坦，甚至就像有专家所形容“征收物业税比申办奥运还难”。

既得利益格局阻碍

作为舶来品的物业税，在中国一“出生”就充满争议，遇到了许多中国特色的新问题。

首先是名称。虽然官方文件将此税种命名为“物业税”，但学界和相关部门官员对此均持有疑义。普遍的看法是：“不动产税”或“房地产税”的称呼更合适，因为此税种的征税对象是房地产，计税依据是房产的市场价值。

比起容易改动的名称，困扰物业税的更大问题是法理上的障碍。在已经征收物业税的国家，此税种在法律意义上的逻辑起点是国家对私人财产和物权的保护。只有存在清晰的物权，物业税才具有可靠的税基，物业税制度才具有真实的法理基础，而新中国的土地国有制度无疑与之存在冲突。

不过，随着3年前旨在保护私产的《物权法》通过，此项障碍已被逐渐扫清。这部被称为具有划时代意义的法律基本明确：土地使用权是一种独立的财产权，例如城镇土地使用权可以转让、出租、赠与和抵押。“尽管我们国家规定土地公有，但使用权也可以作为物业税的征收对象，因为财产税征收的对象是权利。《物权法》对不动产产权的明晰为物业税开征提供了基础性的产权法律前提。”中国政法大学财税法研究中心主任施正文对记者说。

新中国从计划经济向市场经济转型的特殊经历也为物业税的开征平添了许多技术障碍，始于1994年的城镇住房制度改革、止于1998年的福利分房即是一例。由于住房商品化改革时间并不长，“目前的很多房产不是通过商品房开发获得的，这些房产信息连房产和土地部门都不清楚，更不用提税务机关了，而开征物业税最主要的技术要求就是要掌握房源信息。”施正文说，“目前我们国家房地产的登记制度也存在问题，土地权属登记在土地管理部门，房屋权属登记在建设部门，登记信息不能共享。”

此外，对房产市场价值的评估也是一大技术问题。造成此种困境的不仅有社会诚信缺失这样的大环境，也有评估中介混乱的具体局面。目前，不同的房产评估中介隶属于不同的管理部门，它们可能的“婆婆”包括建设部门、国土资源部门、国有资产管理部门、财政部门等。在开征物业税之前，如何整合这些中介，统一评估标准，做到“一碗水端平”并不是一件容易事。

但在记者接触的绝大多数学者看来，技术问题都是能够解决的。“比如说估值，完全可以先用简化的方式，就算不能特别精确也没关系。”中国社科院财贸所副所长高培勇在接受采访时说，“真正难解的是如何绕开既得利益格局，因为房产比较多的人往往也有较大话语权”。

但一些学者也坚持认为，通过市场购买房产者，已经为不动产高额埋单，在此前提下，征收“物业税”，显然有失公平。

土地财政的危机与契机

高达万亿的土地出让金收入是地方政府不愿割舍的重要财源，也是阻碍地方政府拥抱物业税的重要因素。

根据发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告，去年中国土地出让金总金额达到15000亿元，同比增加140%。尽管学界和相关政府部门对土地出让金是否并入物业税尚存争议，但一个基本共识是：开征物业税后，地方政府依靠卖地营生的土地财政模式将面临转型。

自1994年分税制改革启动后，土地出让金作为地方财政的固定收入，全部划归地方所有，并逐渐发展成为地方政府的“第二财政”。相关统计数据显示：土地出让金占地方财政收入的比例已经普遍超过半数，个别市县甚至达到90%左右。

尽管土地财政引发了包括暴力拆迁在内的诸多社会问题，但它所具备的快速解决地方财政之困的能力使得地方政府无法戒掉对卖地的依赖。曾担任国务院发展研究中心“中国物业税改革研究”课题组主要执笔人的副研究员王晓明指出：“短期内看，能征收的不动产税可能还不能弥补土地出让金的收入，甚至可能会导致其预算外收入的急剧下滑，地方政府可能会出现资金短缺问题，这些都是切实的，摸得着的。而开征不动产税要投入相当多的精力和财力，将来收益如何，暂时还难以评估。同时，中国地方官员的任期制和考核标准只会使其注重短期收入，一些地方政府也担心开征不动产税后会不会影响本地区的投资环境，这些都影响了地方政府的积极性。”

天津财经大学财政学科首席教授李炜光也观察到了类似的情况。他透露：2007年底，中央曾与六省市探讨物业税“空转实”的问题，结果无一成功，原因就是“地方上不希望征这种税，因为它有可能导致当地房价下跌，减少其财政收入”。

作为为地方政府量身打造的地方税种，物业税在中国地方政府层面遇到的阻碍是在其他国家所罕见的。不过，这种情况正在发生变化。

今年1月，在北京市“两会”期间，市财政局负责人向媒体表示：土地是稀缺的、有限的、不可再生的资源，政府不可能把土地出让金作为政府收入的长期增长点。

这种公开的表态背后，是不少省市的土地资源面临枯竭的背景。作为一种“寅吃卯粮”的收入方式，土地财政从一开始就带有强烈的不稳定性和不可持续性。“土地财政的收入面临枯竭，土地财政的危机就是物业税开征的重要契机。”施正文说。

王晓明也认为：一边是土地出让金的收入不断下降，另一边是不动产不断升值，可征收的不动产税收总量不断上升，这样就形成了一条下降、一条上升的两条曲线。“在曲线交叉前，地方政府的积极性不高是可以理解的，但随后可能就不同了。”

各级政府的博弈空间

物业税的改革不仅涉及地方政府收入方式的变革，也涉及各级政府的财政关系问题。

围绕与物业税相关的一系列税费政策，中央和地方的博弈正悄然进行。施正文在接受采访时透露，“现在财政部和国土资源部正在考虑改革土地出让金的分配政策，将其一部分、甚至大部分归中央所有，这样地方政府卖地取得的收入就会减少。”倘若土地出让金分配政策发生调整，地方财政将彻底无法依靠卖地维持收入，发挥替代作用的正是物业税。“长远来看，它成为地方政府的主要收入来源。”

尽管物业税属于地方税种已无疑义，但由于我国目前实行的是中央、省、市、县、乡五级行政管理体制，对于物业税的具体归属仍有博弈空间。

在国务院发展研究中心提出的方案中，省级政府不参与物业税的分配，与省平级的直辖市在分配问题上与地级市同等考虑。在市、县、乡三级政府之间，则考虑以属地化原则为主。具体而言，就是税源所在地的基层财政享有来源于当地的不动产税，但市辖区需与市进行分享，分享比例可考虑五五分成，这主要是考虑到市政府在提供地方性公共产品方面发挥着较大作用。

但执笔该方案的王晓明同时指出：五级政府已不能适应中国经济社会的发展，未来不动产税的归属问题，很大程度上依赖行政区划体制的改革。施正文也认为，“政府层级减少，税制就容易规范化，把物业税给市县(在‘省管县’的体系下，市县是平级的)，三级政府分别有主体税种和税源，这样就非常规范，真正做到‘科学发展’的‘科学’。”

此外，中央与地方政府在物业税的具体政策制定上也存在博弈空间。接受采访的大多数专家表示：地方政府不可能拥有物业税的立法权，但应该可以在中央统一规定的税率区间中根据自身实际情况选择合适的税率，还可能允许部分省市在国家统一政策公布后自行选择时间进行先期试点。

在接受采访时，社科院财贸所副所长高培勇特别提醒记者注意：在谈论中央与地方财政体制问题时，遣词造句已经发生了变化，“财权与事权相对称”的说法已经改成了“财力与事权相对称”。“在单一制的国体，不要指望给地方政府以税收立法权，这是越来越清楚的。”高培勇说。

与物业税相关的各部门也在围绕物业税改革进行利益博弈。

目前，会受到物业税政策影响的部门至少包括财政部门、国土部门和城建部门。在政府职权分配格局中，税收由财政部门管理，土地出让金由国土部门管理，房地产开发则由城建部门管理。“这几个部门在此领域里有不同权限，而权限背后体现的是政绩和利益，因此存在部门之间的利益调整。”施正文直言，“利益调整后面涉及的是体制问题，体制的推进牵涉的是根本性的改变。部门之间的关系很敏感，在中国，有些事老百姓有问题可能还好解决，但政府哪一家不同意，一个税就开征不了。”

具体而言，单是对房地产市场价值的评估权就存在部门利益之争。据报道，可供选择的评估机构有四种，分别是地方税务机关、社会中介机构、地方国土部门以及财政部门。最具竞争力的分别是具有征管权的地方税务部门和具有房产信息优势的国土部门。

不过，部门之间在进行利益博弈时并非不存在合力。检索近年来与物业税有关的报道可以发现，财政部门、国土部门和城建部门的官员都曾在不同场合公开表示：要尽快推进物业税改革。施正文在接受采访时透露，现在国土部门对物业税开征“甚至比财政部门更积极”，因为如果不解决土地财政问题，一旦地卖光了，地方政府就会打起耕地的主意，而18亿亩的“耕地红线”正是国土部门在主管。

必须保证纳税人的参与权

“物业税政策的制定中，还涉及国家与纳税人之间的博弈。”北京大学法学院教授刘剑文对记者说。

刘剑文曾多次参与财税立法，他将财税法称为“顶天立地”的法律子系统。所谓“顶天”，是指财税法涉及整个国家宏观经济的运转；所谓“立地”，是指财税法涉及千家万户，涉及每个人的切身利益。

在宏观税负水平近30%的中国，民众对横空出世的新税种抱有本能的反感，物业税也不例外。不过，随着公共讨论的深入，民意也在逐渐发生变化。就“你是否支持开征物业税”进行调查，在2009年5月开始的调查中，有超过半数的网民选择“不支持”；而在2010年1月开始的调查中，表示“支持”的网民已接近56%。

民众的支持是物业税开征的前提条件，行政机关与立法机关的博弈则涉及具体的开征方式。“究竟是制定法律还是行政法规？在制定法律中，立法机关权力在哪里？行政机关的利益在哪里？这都是利益博弈。”刘剑文说。

李炜光认为，物业税开征必须走人大立法程序，“因为物业税是对每一个纳税人财产的剥夺。每一个业主、每一个纳税人必须参与其中，而且要有非常顺畅的渠道。”

根据《立法法》规定，涉及财政、税收基本制度的事项只能制定法律，但该法律同时又规定：此方面“尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规”。

刘剑文强调，在制定财税法律法规时，最重要的是保障纳税人的参与权。在他看来，参与权可以通过很多方式体现，比如通过人大代表，通过公开征求意见，通过举行专家论证座谈会等。施正文也认为，“物业税征收的条例法律要尽快起草和完善，可以在社会上公布，进一步完善这个方案，这样也容易达成共识。”

可以预见的是，物业税开征前还需要更多的讨论。在不少学者看来，近几年将是物业税推出的良好时机。施正文透露：“现在财税部门也做了一些准备，比如理论上做了很好的研究，对物业税的性质、范围、影响、国际情况、税制要素设计，都已经有很细致的方案，有关主管部门的意见也一致起来。”

高培勇向记者表示：“中国2010年应该在结束财产环节无税状态方面有所作为。”但他马上补充：“注意，没说2010年就要推出，是要有所作为。”

即使物业税的最终出台还需若干年的时间，这项涉及多种利益博弈的财税政策也不是最“难产”的——2007年通过的企业所得税法从1994年就开始着手制定了，前后历经13年。

全国“两会”不久将召开，物业税或又成讨论的热点话题之一。在相关方案正式出台之前，各方的利益博弈仍在继续。两年之前的两会上温家宝的一段话或可作为此项财税政策博弈的注脚——当时，总理面对中外记者说，“一个国家的财政史是惊心动魄的。如果你读它，会从中看到不仅是经济的发展，而且是社会的结构和公平正义。”