地价监测与物业税税基评估

第一篇：地价监测与物业税税基评估

地价监测与物业税税基评估“合二为一”

国土资源网(2009年10月20日 11:22)

高喜善 彭 萍

编者按：开征物业税一直备受社会各界的关注，可这一过程存在许多的硬性约束。作者结合多年的实践经验，通过分析城市地价动态监测系统的优势，提出利用城市地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系的建议，并详细解读了评估流程，指出如二者有效结合将对物业税的开征提供有利支持，为相关部门决策提供了参考依据。

在房地产市场调整尚未到位，房价依旧飞涨的背景下，政府关于“研究年内开征物业税”的言论再次引起舆论界的哗然。物业税被看作是政府调控高房价的最后“杀手锏”，且在一些大中城市如北京等试行“空转”，但一直未能转实。究其原因，在于物业税如何操作实施，尤其是物业税税基评估体系如何构建，缺乏实操的方案。为此，笔者结合近年来参与北京城市地价动态监测工作的实践经验，力图构建一个实操性较强的物业税税基评估体系，为政府部门的决策提供参考依据。本文研究思路如下：即利用现有城市地价动态监测系统平台，构建物业税税基评估体系，以解决物业税实征过程中可能出现的成本高、难度大、效率低等问题。

城市地价动态监测系统的优势

城市地价动态监测工作源于1999年国土资源部部署的新一轮国土资源大调查工作。该项工作经历了10年的发展，城市地价动态监测体系逐步完善，且具有覆盖面广、技术标准体系完整、组织实施操作性强、成果应用公开透明、有一定的权威性和公信力等特点。监测城市覆盖范围由最初的6个城市拓展到105个，建立了基于全国直辖市、省会城市、计划单列市和区域主要城市的地价监测体系。

城市地价动态监测就是通过建立监测点（即标准宗地），采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况作出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。

由于物业税税基评估体系构建的核心是税基的评估问题，因此，通过对我国专家学者提出的基准物业评估与实际的城市地价动态监测评估进行比较研究，发现两者具有如下特点：评估对象均为不动产，城市地价动态监测以土地为主；评估对象内涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制条件；估价方法均以常规的评估方法为主，但地价监测评估要求更加明确、具体和具有可操作性；评估值的确定，前者只停留在理论层面，后者主要是通过估价师的实际经验评估确定；动态更新周期，前者只是参考值，后者是通过实践检验可行的，且目前按此种模式操作。由于物业税作为一个关系老百姓切身利益的税种，其涉及面广量大，操作实施难度大，且其成果必须有公信力，否则将激发社会矛盾。以上优势恰好能够有效解决物业税开征时所面临的一些难点问题。为此，笔者大胆提出利用地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系。

利用城市地价系统平台构建物业税税基评估体系

物业税税基价值的确定——以北京为例。通过以上比较分析可以看出，在方法上，城市地价动态监测评估与基准物业评估有异曲同工之妙，而从结果来看，前者运作相对成熟规范，具有较强的可操作性，后者仅停留在理论层面，其实际操作的可行性有待检验。因此，笔者在北京城市地价动态监测工作的基础上，按照基准物业评估的思路，提出物业税税基价值确定的思路及操作流程。（注：下文所提的标准宗地，即为基准物业评估中所提的基准物业。）

（1）物业税税基评估思路——标准宗地价格评估。（见表1）

（2）物业税税基评估的具体操作流程。第一步，设定标准宗地。依据《技术规范》 的要求，标准宗地需具代表性、确定性、稳定性和易标识性；以地价区段为基础，在地价区段内均匀分布，分布密度至少达到每区段1～2个。其中，地价区段的划分要满足以下要求：在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；各地价区段彼此相连，能完全覆盖被监测范围。

由于物业税涉及物业的范围量多面广，为确保基准物业有效反映区域市场价值，建议以现有地价监测所划分的地价区段和标准宗地为基础，根据物业税课征的实际需要，增加地价区段的划分与布局，并在此基础上合理设定标准宗地。如在一些物业集中区域可以细化地价区段，增加标准宗地的数量；而在物业分布相对零散的地区，可以保持现状或适度增加。

第二步，标准宗地价格评估。如北京标准宗地价格评估要求如下，除不可用基准地价系数修正外，《城镇土地估价规程》中确定的常规估价方法均可应用；符合市场比较法应用条件的，应以市场比较法为主；如果标准宗地在距估价期日1年以内发生过交易，可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得出其价格；原则上要求至少采用两种方法评估。因此，作为基准物业的标准宗地评估，其相关评估技术要求可参考地价动态监测要求执行，涉及到与物业税税基评估的具体要求可以一并纳入标准宗地评估的技术要求中进行综合考虑。

第三步，标准宗地价格的确定。北京市标准宗地价格评估工作由两名估价师“背靠背”进行，其结果由技术承担单位进行综合平衡后，最终由国土资源管理部门组织专家会审，最终确定标准宗地的价格。因此，由于物业税税基评估结果涉及百姓的切身利益，其结果确定的权威性与公信力将成为物业税能否顺利开征的关键。因此，在以后的运作过程中，建议由国家税务部门、国土资源部门、建设部门等政府主管部门牵头，成立专门的标准宗地价格评审委员会，该委员会由行业内的技术专家组成，对标准宗地评估结果进行综合评审确定。

第四步，标准宗地价格的公示。目前，标准宗地价格主要在“中国城市地价动态监测系统”上公示，但成果的应用与宣传力度不够。因此，物业税税基评估工作及结果公示可以在利用现有平台的基础上，进一步扩大公示范围与渠道，尤其是通过税务、国土及建设等政府权威部门网站向社会公示，或以公文的形式向社会发布，以增强标准宗地价格的公信力及透明度，同时接受社会大众的监督。如在第一时间通过政府权威部门网站或公文对社会公开每期更新的标准宗地价格等。

第五步，编制修正系数表。以标准宗地为基准物业的物业税税基确定后，针对不同的物业，由于其个性因素可能导致其价值存在差异，因此，建议根据地价监测物业用途的划分，编制不同用途的修正系数表。由于前面对区段的划分及标准宗地的设定均有明确的标准与要求，一般因素及区域因素在区段划分时均有所考虑，因此，修正系数表主要以个别因素修正为主。

第六步，待估宗地的评估。由于标准宗地价格相关条件设置相对清晰，根据评估中的可替代原则，待估宗地评估可利用其与标准宗地进行比较修正得出。

第七步，标准宗地价格的动态更新。目前，国际上房地产价值评估的更新周期通常为2~4年，而北京市地价动态监测中标准宗地价格评估是季度抽样评估，年度全样本评估。在我国房地产市场尚不成熟，市场波动较大的环境下，标准宗地价格评估的动态更新周期不宜过长；同时，由于物业税的开征涉及量多面广，开征成本较高，因此，其更新周期也不宜过短。基于以上分析，笔者认为在我国的现状情况下，在一些条件成熟的地区，如北京等开展地价动态监测的大中城市，其标准宗地价格更新周期可以定为1年，而对于一些房地产市场变化不大的中小城市，其更新周期可定为2年，或更长。通过因地而异的方式，既可以与地价动态监测的年度更新相一致，减少重复工作，也能有效反映各地市场变化情况，使物业价值更为客观合理。

以上是利用现有地价监测成果的一部分，对以土地等不动产为税基的物业进行评估。而房产等物业的评估可以借鉴以上思路进行拓展,如在标准宗地基础上确定标准房屋的重置成新价，其价格可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。笔者认为其具有一定的可操作性。

评估主体的选用——估价师与估价机构。目前，开征物业税的国家或地区，其评估主体主要有三种：评估中介机构、税务部门内设专门机构和新设立的独立半官方机构这三种机构负责房地产税基评估工作。

基于我国物业税征税范围量多面广的现实，短期内由税务部门内设专门机构或新设立独立半官方机构负责房地产税基评估工作均不现实。不仅设立成本较高，同时，未来的管理成本更不可估量，此外，还容易滋生腐败。因此，笔者认为，物业税税基评估由独立的第三方评估效果更好，这也是大势所趋。自1999年开始，我国估价机构脱钩改制以来，经过10年的发展，逐步规范与成熟，行业协会的作用也得到充分的发挥。因此建议物业税税基评估工作参照地价动态监测模式，由税务机关委托社会评估机构和估价师进行，并协同行业协会、政府其他相关部门从制度上确保估价结果的客观、公正。

评估基准日与评估周期的确定。为了与城市地价动态监测工作进行有效衔接，节省成本，建议物业税税基评估的基准日定为每年的12月31日。评估周期为1年，为物业税按年征缴提供充分的依据。

存在的问题与不足

单独构建物业税税基评估体系可能存在的问题。单独构建物业税税基评估体系除了上面所提到的成本高外，针对我国地大物博、物业量多面广的现状，在毫无基础的前提下，物业税的开征难度可想而知。这也是为什么我国物业税研究了十几年，且从2006年开始在北京、深圳、重庆、南京、宁夏、江苏等省（区）及城市试点“空转”，而至今未能转实的一个重要原因。此外，如果现有的城市地价动态监测体系与新构建的物业税税基评估体系同时运行，最终的结果是两套体系因评估价值标准内涵不一，导致所出价格相差甚远。而国家税务总局与国土资源部作为两套体系的牵头单位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能产生的社会不良影响势必直接影响到税费的征缴。基于此，本文提出两个体系合二为一的技术思路。

利用城市地价动态监测体系构建物业税税基评估体系存在的不足。第一，目前成熟的经验仅针对土地等不动产物业，而对房产缺乏现成的体系或运作模式，且房产等物业类型多样，标准房屋设置难度较大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》中所提出的标准样本房屋。一般应满足以下条件：钢混或砖混结构、毛坯房或普通装修的设置，或许能为未来物业税税基评估提供新的思路，即基准物业的价值由标准宗地价值加上标准房屋的重置成新价值确定。第二，虽然估价机构自1999年开始脱钩改制以来，其声誉和社会地位已有很大的提高，但作为税基评估的主体，其社会地位及社会认可度仍有待提升，其行业规范与自律机制仍有待进一步完善。第三，由于城市地价动态监测工作由国土资源部门主导，如何有效利用其现有成果或平台，需要税务部门与国土资源部门的有效沟通与协作。此外，物业税涉及房产的征税工作，因此，其协作同样离不开住房和城乡建设部的大力支持与配合。有效解决相关主管部门之间的协作问题，仍需做大量的工作。

城市地价动态监测经过10年的运行，机制成熟，成果显著，尤其是它所搭建的全国平台，架构合理，操作性强，但其优势尚未得到有效发挥。而物业税税基评估工作也是一个全国范围内庞大的系统工程，如能将两者有效结合起来，这将为物业税的开征扫清障碍。因此，本文尝试将两者结合，试图为理论界和实务界工作的衔接提供思路，并希望能为物业税开征工作由“空转实”提供有意义的参考。

（作者单位：北京首佳房地产评估公司 北京首佳房地产评估公司市场研究中心）

第二篇：税基评估综述

我国物业税税基评估体系构建研究综述

摘要：开征物业税是改革我国现行税制，改善地方财政收入结构，调整我国房地产市场，抑制房价上涨过快的一个重要工具。但是基于现状，我国物业税的实施还面临许多困难，税基评估就是其中最为困难的问题之一。我国拟推行的物业税是在不动产保有阶段征收的一种税种，不动产价值的资产评估结果是税基数额确定的主要依据。物业税的课征需要有关部门定期对不动产的价值进行评估，以确定物业税税基并对不动产征税。如何对保有阶段的不动产税基进行科学、合理的评估，是研究物业税的核心问题之一。因此对物业税税基评估体系展开研究，不仅有利于拓展和完善我国资产评估理论，而且为我国开征物业税进行物业税税基评估提供理论和方法支持。

关键词：物业税；税基评估；批量评估

资产评估行业化是从不动产评估开始的。两千多年前，我国的汉朝和欧洲的罗马时期就已经将不动产和其他一些财产作为纳税依据，这就是物业税税基评估的雏形。此后，随着各国经济文化的发展，物业税税基评估逐步发展成为世界各国资产评估业务中的重要组成部分。

1.关于国外物业税税基评估体系构建的研究

物业税评估在美国等发达国家或地区有比较悠久的发展历史。在过去的几百年间，国外的财产税制度经历了不断完善的过程，由此推动了物业税税基评估的发展。伴随着各国经济的发展、在长期的物业税税基评估实践和理论研究中，各国逐步形成了较成熟的评估理论体系、较先进的评估技术和较完善的评估体系。国外有关物业税税基评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的实践状况如下：

(l)关于税基评估的主体选择

物业税税基评估的主体是评估活动的主要实施者。目前己经开展物业税税基评估业务的世界各国在税基评估主体方面的规定各不相同，主要分为两大类，一类是国家设立专门机构从事物业税税基评估，税基评估是政府行为，如澳大利亚、英国等；另一类是出于节约政府行政成本的考虑，国家委托现有的社会评估机构进行税基评估，中介机构作为评估主体独立展开活动，如美国、加拿大等。

(2)关于税基评估的客体选择

物业税税基评估的客体是指税基评估的对象，即与物业税征纳有关的标的物。比较各国的税制可见，计算物业税有基于房地产的面积、市场价值和租金价值等三种不同的方法。在俄罗斯、乌克兰、肯尼亚等国，根据核定的土地或建筑物的面积进行征税；在美国、加拿大、菲律宾等国按照估算的房地产市场价值进

行征税；在泰国、印尼、澳大利亚、印度、香港等地，主要按照净租金来估计房价，在此基础上征收物业税。

(3)关于税基评估的价值类型选择

物业税税基评估中的价值类型主要分为市场价值和市场价值以外的价值两种。税基评估以税收征纳为目的，从税收征纳应当体现公平公正的角度，税基评估中的价值类型选择应该是相对于市场整体合理的市场价值。目前税基评估较为发达的国家和地区中，一大部分国家和地区的物业税都选择征税对象的市场价值(即当前价值)作为税基评估的价值类型。也有一些市场发育程度较低的国家选择市场价值以外的价值作为税基评估的价值类型。

(4)关于税基评估方法选择

物业税税基评估方法是物业税税基评估的核心部分。目前世界各国在物业税税基评估中多采用批量评估方法，该方法是以市场法、收益法和成本法等估价方法为理论基础，运用数理统计原理建立评税模型，结合计算机、地理信息系统等技术，在评税时点一次性对多宗应税房地产进行评税活动。批量评估能够低成本、高效率地完成大规模目标财产的价值评估任务，避免了单宗评估方法在物业税评估中造成的税负不公、税收流失、税收成本大等诸多问题，现已逐步取代单宗物业税税基评估成为物业税税基评估方法的主流。目前，批量评估技术在世界上一些开征物业税的国家和地区都得到了广泛的应用。这其中，美国的批量评估技术起步最早，发展最成熟，体系最完善。美国评估促进会(the American Foundation)制定的专业评估执业统一准则(USPAP)以及国际估税官员协会(IntemationalAssoeiation of Assessing Officers，简称IAAO)制定的有关批量评估的准财现已成为应用批量评估技术的国家竞相借鉴的标准。批量评估方法的基本程序是：第一，鉴定所评估财产的特征；第二，确定适用所评估财产稳定交易运转的市场区域；第三，确定此市场区域中影响价值形成的(供给和需求)特征；第四，建立能体现此市场区域中影响财产价值特征因素之间关系的评估模型(模型设定)；第五，调整评估模型从而确定影响价值的各特征因素的作用(模型校准)；第六，根据所评估财产的特征因素，应用评估模型进行推论判断；第七，检测批量评估的结果。以AVM(自动评估模型)为核心技术的计算机辅助批量评估系统(CAMA)和地理信息系统(GIS)是美国不动产税基价值评估的技术支撑。运用批量评估方法需要具备三个条件：评估人员熟练掌握多元回归分析等数理统计技术、建立完善的地理信息系统和配套的计算机辅助系统。

2.关于我国构建物业税税基评估体系的研究

我国的物业税现在还处于空转阶段，具体的实施方案还未出台，对物业税的研究仅限于理论试验阶段。2006年税基评估首次被纳入全国注册资产评估师考

试教材中进行介绍。2006年我国昆明召开国际评估论坛时将税基评估列为一个重要的研究内容，一定程度上推动了税基评估理论在资产评估业界的传播与普及2007年3月中国资产评估协会成立税基评估专业委员会，税基评估成为我国资产评估理论研究中的一个重要组成部分。国内有关物业税评估的主体、客体、价值类型、评估方法与技术等方面的理论观点如下：

(1)关于税基评估的主体选择

纪益成(2005)在《再论税基评估的有关问题》中主要对纠纷税基评估行为主体的选择进行了详细分析。他认为税基评估的行为主体从评估活动的目的来看，物业税税基评估主要包括两种：一种是为确定征纳物业税的税基而评估，即因物业税征收和缴纳需要而发生在税收征纳之前的申报征纳物业税的税基评估活动；另一种是为了处理物业税税基的争议而评估，即当事人因对税基评估结果不满意而引出的纠纷税基评估活动。我国在确定纠纷税基评估主体时有三种选择：一是选择分别代表征、纳税双方的机构作为评估行为主体。这一选择可以改变一直由征税部门单方面作为行为主体的状况，保证税基评估结果的客观、公平、公正；二是选择非政府的社会中介评估机构作为评估行为的主体，这样既可以利用现有社会中介评估行业的资源，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担；三是选择税务部门以外的政府其他部门来作为评估行为的主体，这是三种选择方案中最差的选择，不但不能利用现存的社会评估资源，还需要政府培养大量具备资产价值评估专业知识的人员，从而增加了政府在机构、编制和财政方面的负担。

郑婕(2008)在《建立我国不动产税税基评估体系研究》中提出应该成立具有准政府性质的专业评估机构。

陈淑贤(2008)在《论物业税税基评估主体的选择》中认为物业税税基评估不同于一般资产评估业务，因此物业税税基评估机构的性质也不同于一般资产评估中介机构的性质，其性质的界定可以有三种选择：政府机构、准政府机构的专属评估机构、社会中介机构。作者认为，在物业税开征初期及过渡期内，选择准政府性质的专属评估机构来负责税基评估工作更符合我国国情，这样既可以保证评估工作的专业性、独立性和权威性，又避免增加政府部门的人员编制负担。

(2)关于税基评估的客体选择

近年来多数计税依据的选择倾向于采用从价计征的土地与地上建筑物价值。郑婕(2008)在《建立我国不动产税税基评估体系研究》中认为我国物业税税基评估中的客体应为土地、房屋建筑物及其附属设施形成的综合体，附属设施包括与房屋建筑物不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，例如：水、电、气、热等设备、管线。

(3)关于税基评估的价值类型选择

纪益成(2006)在《再论税基评估有关问题》一文中对税基评估的价值类型(包括计税价值、税基市场价值、税基法定估算价值、税基评估价值、评估的计税价值)及其相互关系进行了较为深入的分析。

耿星在(2006)《开征物业税中的评估问题》一文中认为物业税税基评估的价值类型应选择不动产的市场价值。

姜楠在(2008)《税基评估中价值类型选择与评估对象界定的探讨》中详细讨论了税基评估的价值类型选择与物业税课税范围界定的关系及其相互影响。

(4)关于税基评估方法选择

纪益成(2005)在《再论税基评估的有关问题》中就税基评估中收益法的运用提出了新见解。纪益成(2006)又在《批量评估：从价税的税基评估方法》一文中详细介绍了批量评估方法产生与发展的历程，并详细阐述了其方法原理和主要操作过程。同年又在《三论税基评估有关问题》中深入分析了评估方法体系(主要包括批量评估与单量评估及其差异比较)。

耿星(2004)在《开征物业税中的评估问题》中提出在实际评估中应当采用批量评估方法，同时当前应尽快开展房地产基本信息和市场信息的收集整理工作，建立完善不动产基本信息和市场信息数据库等建议。

周叔敏(2005)在《不动产税征收中的税基评估方法》中从不动产税基评估的低成本及评估结果的公正性与合理性要求出发，详细介绍了国外不动产税基价值评估的具体程序与具体方法。

李明和练奇峰(2005)在《试析房地产税基评估技术标准》中指出了制定房地产税基评估标准的必要性，并从房地产税基评估的程序、方法、参数选择和估价报告等方面分析，同时提出相应的建议。

第三篇：大连市城市地价动态监测工作汇报

2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 1 大连市城市地价动态监测工作汇报

一、工作组织及经费

大连市作为全国首批开展城市地价动态监测工作的城市之一，于2000年正式开展此项工作。该项工作由大连市国土资源和房屋局负责监督实施，大连天石不动产顾问有限公司为项目的具体承担单位。

地价动态监测工作开展后，市领导、主管局领导及承担单位的领导对此项工作非常重视。在组织上，成立了专门领导小组，负责组织、协调、监督工作；项目承接单位成立了专门的课题小组，主要负责项目的技术设计、采集和分析各个管理部门及评估中介机构等相关部门的信息数据，并进行成果整理，课题组人员固定，分工明确，并一直工作至今，从而保障了此项工作的连续性和质量性。

项目之初，在没有地方配套经费的情况下，该项工作主要靠国家下拨经费起动和项目承担单位的垫资运营，从而保证了监测工作的持续进行。2005年，连同全市农地分等定级、最低限价制定、存量建设用地调查等多项工作，大连市政府下拨了部分经费。虽然地价监测经费只是其中的极小部分，但对该项工作的继续开展却给予了一定的经费保障。

二、地价监测点的设立

大连市的地价监测范围为主城区（包括甘井子农村部分）约580平方公里。除山林地230平方公里外，实际监测范围约为350平方公里。

根据城市地价监测的要求，按照地价监测点的设立原则，我们采

2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 2 用分层抽样技术，按不同土地级别、不同用地类型，在监测区域内共划分了240个监测区，其中120个为长期监测区。根据要求，在监测区内布设了监测点，其中商业用地50个，居住用地40个，工业用地30个，每个监测点又选取了3-4个辅助样点。

为了做好监测分析工作，我们按照区域的开发及地价变化程度划定了三类地价区，即开发成熟区域（地价变化平稳）、开发热点区域（地价变化明显）、待开发区域（地价基本无变化），通过分析区域的地价变化趋势，进而分析城市地价变化趋势。

三、地价监测资料的收集

地价动态监测工作需要大量的信息数据支持。为保证资料收集的全面、准确、及时，我们采用多种方式进行收集，如派估价人员到土地、房产、统计等部门进行实地调研、查阅资料；到土地、房产等交易部门进行市场调查或派调查小组进行专项调查；对内部资料进行整理，获取有用的地价信息；上网查询相关信息；对地价信息资料不足的，采用评估进行补充；通过多种方式，收集了大量的信息资料，平均每个季度的信息采集量近千条。

在信息数据的采集过程中，我们侧重对以下六个方面的信息资料进行收集。

1．土地管理信息：包括土地日常供应情况、基准地价执行情况等； 2．土地招标、拍卖、挂牌信息；

3．房地产市场信息：包括新建商品房及二手房信息； 4．土地抵押及企业改制中的地价信息；

5．土地课题性研究信息：如区片价、最低限价工作中的基础资料及成果信息；

2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 3 6．背景信息：如社会经济指标、房地产价格指数、土地公告、最新政策规定、房地产管理动态等

我们将以上收集的信息资料分门别类录入到计算机中，并进行整理分析，剔除异常信息或进行标准修正，建立地价监测空间及属性数据库。

四、地价动态监测成果校核

在城市地价监测初步成果形成后，我们采用分层核对的方式进行校核。

1．与行政管理人员进行沟通。由管理人员综合考虑土地日常供应状况，从行政管理的角度分析地价变化趋势是否与之吻合；

2．组织评估人员进行核对。通过评估人员对日常个案评估的地价水平的了解，验证地价变化趋势是否与之吻合；

3．分析房地产市场进行核对。通过对房地产市场变化情况、土地招拍挂情况以及社会经济发展水平等进行分析，了解地价变化趋势是否与之吻合；

经过分层核对，对不合理的地价异常变动情况进行分析和解释，在无异议后，将成果汇总，形成分析报告。

五、下一步工作打算

为了进一步做好我市的城市地价动态监测工作，我们拟在今后的工作中加强以下几方面的工作：

1．扩大城市地价监测范围至全市区域

随着城市化进程的加快，我市的城市边缘区正在成为开发热点区域，有的房地产开发项目已延伸至外围区市县。为了更好地监测城市 2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 4 地价变化趋势，我们将逐步扩大地价监测的范围，第一步先将监测范围由主城区扩大到城市相邻区域，然后与土地市场动态监测工作相结合，将监测范围扩大至全市区域。

2．加大市场信息收集力度，建立全方位、实时性的信息收集体系 地价监测基础数据的真实及及时性，对监测成果的准确性非常重要。我们将进一步加大市场信息资料的收集力度，将组织全市域的评估机构、房产中介机构等参与此项工作，通过与房地产市场方面的数据有机结合，建立全方位的、实时性的信息收集体系，以保证信息数据的全面、准确、及时，建立原始数据的采集档案，保证信息资料达到可复核程度。

3．建立市场分析体系，加大市场分析力度

与土地市场动态监测工作相结合，通过设立固定的专家组、开展专题性研究、技术论坛等方式，建立市场分析体系，加大房地产市场分析力度，使地价监测成果更能客观地反映城市地价变化趋势，更符合实际。

4．加强监测成果的推广应用

加强地价监测成果的宣传及应用，深化与地方政府政务公开、信息公开工作的衔接，将成果融入到基准地价更新、市级土地收购储备计划、节约集约用地等国土资源的日常管理工作中，通过实际应用，可校核及验证该成果是否符合实际，以利于该成果的进一步完善；另一方面，通过对现有成果的深加工，提升成果的附加值，提高社会效益及经济效益。

六、尚需进一步探讨的技术难点

按照国家城市地价动态监测技术规程，我市的城市地价动态监测

2006年城市地价动态监测东北区片会议 page 5 工作在不断地完善。但是，在日常工作中，我们也碰到了几个技术难点，需要进一步探讨和解决。

1．监测目标市场的设定

目前，我们城市地价监测关注的始终是一级市场。但是对于二级市场，以及目前一级市场正在不断完善的地区，在监测中应如何考虑，如何设定监测目标市场。

2．土地级别与区片价

在地价监测工作中，土地级别的划定，已不适应地价监测工作。土地级别与区片价两者如何更好地结合、统一。

3．数据的分析及解读工具

目前，城市地价监测数据及成果由各地方自行上报至国家，各地数据量大、工作量大，缺乏统一的数据分析和解读工具，迫切需要市场分析工具和理论研究成果。

第四篇：食品安全风险监测与评估工作制度

食品安全风险监测与评估工作制度

第一条 根据《中华人民共和国食品安全法》的规定，为做好中心食 品安全风险监测与评估工作，确保监测与评估工作质量，制定本制度。第二条 食品安全风险监测，是通过系统和持续地收集食源性疾病、食品污染以及食品中有害因素的监测数据及相关信息，并进行综合分析和 及时通报的活动。

第三条 食品安全风险监测和评估应本着代表性、客观性、准确性和及时性的原则进行。第四条 食品安全风险评估的范围包括对本市区域性食品、食品添加剂、食品相关产品中生物性、化学性和物理性危害进行的评估。

第五条 卫生科负责本中心食品安全风险监测和风险评估日常管理工作。按照上级部门食品安全风险监测和评估方案组织实施，负责采集样品及对监测结果进行分析，及时向上级报告监测情况。第六条 检验科按照上级部门食品安全风险监测和评估方案开展食品安全风险监测，协助采样并及时完成监测方案规定的监测任务，按时向有关部门报送监测数据和分析结果，保证监测数据真实、准确、客观，确保政府下达的任务能及时认真完成。年底做好食品安全风险监测总结上

报卫生科和质量管理科。

第七条 质量管理科负责食品安全风险监测的质量控制工作。第八条 食品风险监测和评估所获得的数据、结果、结论等相关信息实行保密制度，在批准公布前，任何科室和个人不得以任何方式擅自引用或对外公布。

第九条 食品安全风险评估是指对食品、食品添加剂中生物性、化学性和物理性危害对人体健康可能造成的不良影响所进行的科学评估，包括危害识别、危害特征描述、暴露评估、风险特征描述等。它是以食品安全风险监测和监督管理信息、科学数据及其他有关信息为基础，遵循科学、透明和个案处理的原则进行。

第十条 当通过食品安全风险监测或者接到举报发现食品可能存在安全隐患的，在组织进行检验后认为属于区域性污染，需要进行食品安全风险评估的，或接受市食品安全委员会/上级部门要求开展食品安全风险评估的，由中心食品安全风险评估委员会进行食品安全风险评估工作。

第十一条 食品安全风险评估委员会对风险评估的结果和报告负责，并及时将结果、报告上报市食品安全委员会/上级部门。

第十二条 食品安全风险监测与评估工作具体按《食品安全风险监测 与评估工作程序》进行。（见附录）第十三条 本制度自发布之日起实施。

附录 食品安全风险监测与评估工作程序 附件 7 附录 食品安全风险监测与评估工作程序 1．目的

为规范中心食品安全风险监测工作，落实食品安全风险监测与评估工作制度，根据《中华人民共和国食品安全法》、《食品安全法实施条例》、《食品安全风险评估管理规定（试行）》等有关法律法规，制定本程序。2．适用范围

本程序适用于本中心按照市食品安全委员会或上级部门制定的食品安全风险监测和评估方案或计划，对本辖区范围内的食品、食品添加剂、食品相关产品中生物性、化学性和物理性危害进行的风险监测和评估工作。3．职责

3.1中心主任负责食品安全风险监测和评估工作的组织领导、统筹和协调。

3.2 收到市食品安全委员会或上级部门制定的食品安全风险监测和评估方案或计划时，中心分管领导组织有关人员立即对食品安全风险监测和评估编制计划，确保食品安全风险监测检验优先于其他检测任务，并保质保量按时完成。

3.3 卫生科负责食品安全风险监测和评估工作的组织和协调，包括采样送检、数据分析汇总、结果评价及结果报送。

3.4质量管理科负责食品安全风险监测和评估的质量控制等。3.5 检测科室负责食品安全风险监测的检验、检测过程的质量监督、监测数据和分析结果的报送等。

3.6 办公室负责食品安全风险监测工作所需的物资和交通工具等的后勤保障工作。3.7本中心成立食品安全风险评估委员会开展食品安全风险评估工作。4．程序 4.1采样

4.1.1采样由卫生科2名（含）以上人员参加，检验科协助。4.1.2采样后，采样人员应及时填写采样记录。

4.1.3采样数量应满足食品安全风险监测和评估方案或计划。4.1.4 采样点的选择要根据被监测食品抽样数量的要求按照随机原则从中挑选出在本地具有代表性、典型性和适时性的监测样品。4.2食品安全风险监测检验 4.2.1食源性致病菌监测

4.2.1.1 通过食源性致病菌监测，主动收集动物、食品和环境中分离的病原情况以及对这些病原的耐药性和相似性进行分析，可以进一步确定污染源或污染环节，掌握我市主要食源性致病菌的流行和耐药趋势，制定有效的预防控制措施，同时也为制定或评价良好生产、加工操作规范提供基础数据。

4.2.1.2监测项目涵盖沙门氏菌、弯曲菌、副溶血性弧菌、大肠杆菌O157：H7、金黄色葡萄球菌、单核细胞增生李斯特氏菌、阪崎肠杆菌等主要食源性致病菌。

4.2.1.3 微生物检验科负责食源性致病菌监测的检验、检测过程的质量监督、监测数据和分析结果的报送等。

4.2.1.4检测方法按市食品安全委员会或上级部门规定的方法进行。4.2.2化学污染物及有害因素监测

4.2.2.1通过化学污染物及有害因素监测，为食品风险评估、预警和制（修）订食品安全标准提供科学依据；及时发现食品安全隐患，降低我市食源性疾病的发病率，为食品安全监管提供科学依据。4.2.2.2 监测项目有农药残留、元素、食品添加剂、非法添加物质等及食品加工过程中形成的有害物质。

4.2.2.3 理化检验科负责化学污染物及有害因素监测的检验、检测过程的质量监督、监测数据和分析结果的报送等。

4.2.2.4检测方法按市食品安全委员会或上级部门规定的方法进行。4.3 质量控制

4.3.1质量管理科负责食品安全风险监测和评估的质量控制等。4.3.2检验科按规定参加上级部门组织的室间质评。4.4数据分析汇总、结果评价及结果报送卫生科负责食品安全风险监测数据分析汇总、结果评价及结果报送。4.5后勤保障

办公室负责食品安全风险监测工作所需的物资和交通工具等的后勤保障工作。4.6食品安全风险评估

4.6.1中心食品安全风险评估委员会负责食品安全风险评估工作。4.6.2食品安全风险评估的时机

4.6.2.1 当通过食品安全风险监测或者接到举报发现食品可能存在安全隐患的，在组织进行检验后认为属于区域性污染，需要进行食品安全风险评估的； 4.6.2.2 接受市食品安全委员会/上级部门要求开展食品安全风险评估 的。

4.6.3 食品安全风险评估包括四个步骤，即危害识别、危害描述、暴露评估和风险描述。风险评估的最后结论是在考虑评估结果的基础上做出的。通过风险评估，找出减少风险的措施，得出风险概率，为决策者提供科学的依据。

4.6.4 食品安全风险评估委员会对风险评估的结果和报告负责，并及时 将结果、报告上报市食品安全委员会/上级部门。5.支持性文件 食品安全风险评估管理规定（试行）（卫生部等七部门 2010 年）附件 8 食品检验回避制度

第一条 建立食品检验回避制度，就是为保障社会实现公平公正，促进社会和谐有序发展，防止在食品检验中可能发生的营私舞弊现象发生。第二条 有下列情形之一的，检验人员应主动回避： 1．本人或者其近亲属的委托检验；

2．本人与客户或与委托检验项目有利害关系； 3．参加过初次食品检验的复检事项；

4．作为专家提供过咨询意见的食品检验项目。

第三条 回避的提出和实施：

1．自行提出回避，由其所属的食品检验机构决定； 2．客户要求检验人员回避，向食品检验机构提出申请； 3．客户对回避的决定有异议的，可以撤销委托； 4．有提请和批准的相关记录。第四条 回避申请由中心分管领导批准。

第五条 对违反本制度的检验人员，一经查实，将视情节给以行政处 分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六条 中心党支部要加强对食品检验回避制度的检查与监督，要与 检验人员晋升、奖励等环节结合起来，完善回避监督管理机制。

第五篇：2015年城市地价动态监测指标：地价变化量

2015年城市地价动态监测指标：地价变化量

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、已知某宗地4个界址点坐标值如下表，则该宗地面积为平方米．【2007年考试真题】 A：350000 B：250000 C：200000 D：150000 E：土地

2、已知甲、乙两块土地，面积和肥沃程度相同，生产投入均为300元，产量相同，但距离市场远近不同，运费分别是30元和45元，按平均利润率20％计，甲地的个别生产价格是 元。A：396 B：450 C：330 D：390 E：35％～50％

3、在下列选项中，不能在发生时确认为企业的费用，计入当期损益．【2008年考试真题】

A：办公经费和业务招待费 B：研究费用

C：对外销售产品时提供的产品质量保证

D：用于购买工程用物资的500万元银行存款 E：土地

4、韦伯认为，__是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。A．原料指数 B．集聚因素 C．分散因素 D．劳工成本

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十四条规定，国家实行房地产成交价格制度。A：评估 B：确认 C：审核 D：申报

E：时间因素

6、按照__划分，可将土地规划分为国家规划和地方规划。A．时限不同 B．规划性质

C．规划任务大小 D．规划范围大小

7、运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域__。A．只要在同一个城市即可 B．需在同一供需圈内 C．要相邻

D．需在同一级行政区内

8、下列属于行政法的是__。A．《行政处罚法》

B．《城市房地产管理法》 C．《行政许可法》 D．《行政复议法》 E．《行政诉讼法》

9、下列关于临时用地，表述不正确的是__。

A．在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意

B．抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。其中，属于永久性建设用地的，建设单位应当在灾情结束后9个月内申请补办建设用地审批手续

C．临时用地必须办理报批手续，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准 D．临时用地合同由临时用地的使用者与所有者签订

10、根据原则，投保人因保险标的遭受损失而获得经济补偿．【2006年考试真题】 A：赔偿 B：保险利益 C：代位追偿 D：最大诚信 E：土地

11、按照土地利用规划的（）不同，可将规划分为土地利用总体规划、土地利用专项规划和土地利用详细规划。A．规划时限 B．规划范围 C．规划性质 D．规划等级

12、盘盈的固定资产应按计价。A：评估确认价值 B：市场价值 C：净值

D：重值完全价值 E：土地

13、某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为__万元。A．5333 B．5277 C．4804 D．4754

14、《国土资源行政复议规定》规定，被申请人应当自收到行政复议申请书副本或者申请笔录复印件之日起__日内，提出书面答复，并提交作出具体行政行为的证据、依据和其他有关材料。A．3 B．5 C．7 D．10

15、国家在__情况下可以提前收回土地使用权。A．土地低效利用 B．未交纳土地使用税

C．为了社会公共利益的需要 D．划拨土地用于出租、抵押

16、地价评估中，利息率应参照同期确定。A：银行存款利率 B：银行贷款利率 C：国债利率 D：投资报酬率 E：时间因素

17、估价的基本事项不包括__。A．估价目的 B．估价对象 C．估价时点 D．估价原则

18、在房地产开发项目财务评价中，动态投资回收期一定大于．【2009年考试真题】

A：基准回收期 B：静态投资回收期 C：项目开发期 D：项目建设期 E：土地

19、国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。A．三年以上六年以下 B．两年以上五年以下 C．三年以上七年以下 D．五年以上十年以下

20、在我国社会主义土地公有制条件下仍然存在地租，是由于。

A：存在着土地所有权的不同主体及其垄断以及土地所有权与使用权的分离 B：在任何社会制度下都存在地租

C：存在着国家所有和集体所有两种所有制形式 D：土地是重要的生产要素 E：时间因素

21、土地登记的基本程序不包括__。A．土地登记通告 B．地籍调查 C．注册登记

D．核发或更改土地证书

22、下列项目中不属于企业资产的是．【2002年考试真题】 A：银行冻结的存款 B：涉及诉讼的财产 C：租借设备 D：库存设备 E：土地

23、下列选项中，不属于我国招标方法的是__招标。A．公开 B．邀请 C．竞争 D．协议

24、我国现行会计制度规定，对于短期投资的期末计价采用。A：成本法 B：市价法

C：市价与成本孰低法 D：净价法 E：土地

25、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限70年，经济耐用年限60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／㎡，则该建筑物现值为万元。A：1220 B：1274 C：1525 D：1593 E：时间因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、影响土地估价的因素有。

A：自然、社会、经济和行政因素 B：区域因素

C：宗地自身的地价影响因素 D：宗地的开发程度 E：人们的心理

2、票据是以一种载有一定__和付款人的无条件支付的流通证券。A．付款证券 B．付款日期 C．付款地点 D．付款金额 E．票据有效期

3、依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括等。【2008年考试真题】 A：国家机关办公用地 B：高新技术产业用地 C：公共交通设施用地

D：国家重点扶持的水利设施用地 E：经济适用住房用地

4、“雅典宪章”中规定的城市四大活动，包括居住、__、游憩和交通。A．绿化 B．生活 C．工作 D．建筑

5、工程造价比较分析在实际工作中，应主要分析的内容有__。A．主要实物工程量 B．平面布置构造形式 C．设备工(器)具费 D．主要材料消耗费

E．工程建筑的完工日期

6、国有土地使用权拍卖确定竞得人后，拍卖人与竞得人应当场签订。A：中标通知书 B：成交确认书

C：建设用地批准书

D：国有土地使用权出让合同 E：35％～50％

7、在城镇土地定级过程中，对土地级别进行初步划分时可采用的方法有（）。A．多元统计聚类——判别法 B．剖面图法 C．动态网格法 D．数轴法

E．主导因素判定法

8、立面图的主要功能有。A：纵观全局 B：显示大门位置 C：显示门窗的形状 D：显示门窗的高度

E：显示建筑物内部的构造关系

9、按具有综合职能可将城市划分为。A：全国性的政治、经济、文化中心 B：大区级的政治、经济、文化中心 C：省区级的政治、经济、文化中心 D：地区级的政治、经济、文化中心 E：县级的政治、经济、文化中心

10、中国土地市场体系有其自身的特点，具体有。A：中国土地市场是政府驱动型市场 B：目前中国农村土地市场在土地市场体系中占据主导地位 C：中国城市土地市场是垄断竞争型市场 D：在企业改制中实行土地政策性入市 E：中国城市土地市场是完全竞争型市场

11、在我国证券发行、交易及监管中，应坚持的证券管理原则有__ A．公平、公正

B．自愿、有偿、诚实信用

C．证券业与其他金融业统一经营、统一管理 D．证券业与市场兼容的形成复杂，公开发行 E．守法

12、土地的经济特性有__。A．土地永续利用的相对性 B．土地经济供给的稀缺性 C．土地用途变更的困难性 D．土地报酬递增的可能性 E．土地利用后果的社会性

13、一个地区的绿化覆盖面积至少应占用地的__以上，才能起到改善气候的作用。A．20% B．25% C．30% D．40%

14、土地既可作为工业用地，又可作为居住用地、商业用地，这是的体现。A：土地用途多样性

B：土地经济供给的多样性 C：土地种类的多样性 D：土地区位的多样性 E：35％～50％

15、连续年金是按照__来划分的。

A．年金的支付时间和支付金额是否确定 B．年金的支付期限长短 C．年金的支付周期不同

D．年金开始支付的时间不同

16、下面属于收益性房地产的是__。A．旅店

B．商业写字楼 C．政府办公楼 D．公园

E．未开发土地

17、采用剩余法评估地价时，一般可采用__对开发完成后的不动产价格进行评估。A．市场比较法 B．成本逼近法 C．假设开发法 D．收益还原法

18、土地复垦的对象包括。A：开采矿产资源、挖沙、取土等对地表造成直接破坏的土地 B：地下开采引起的地表下沉的土地

C：工矿企业的排土场、尾矿场、电厂储灰场、钢厂灰渣场、城市垃圾场等 D：工业等污染而造成的废弃土地 E：基本农田

19、在我国，建设项目的投资估算主要是根据等资料，采取相应的方法进行编制的。

A：投资估算指标 B：概算指标 C：预算指标

D：类似工程预算 E：取得开工许可证

20、《土地管理法》规定，农用地是指直接用于农业生产的土地，不包括下列的。A：耕地、林地、草地 B：养殖水面

C：交通水利设施用地 D：农田水利用地 E：35％～50％

21、在土地估价的原则中，__原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。A．平等 B．均价 C．分配 D．替代

22、在计算每幢建筑物应分摊的共有建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣除的部分包括。

A：各套套内建筑面积 B：作为独立使用的地下室

C：为多幢服务的警卫室与管理用房 D：人防工程 E：电梯井

23、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下。临街建有一栋7层综合楼，其中地上2层出租给某百 货公司做超市，3、4层为甲自用办公用房，综合楼后有3栋单层生产车问为甲自用。在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是__。A．遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估

B．若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估

C．在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估

D．若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估

24、以营利为目的，房屋所有权人将划拨土地上的房屋出租的，租会中所含的土地收益应__。

A．由房屋所有权人与国家按约定比例分配 B．上缴国家

C．由房屋所有权人与房屋租赁人按比例分配 D．全部归房屋所有权人

25、房屋附属设施测量中以下说法正确的有。A：柱廊以柱外围为准

B：檐廊以外轮廓投影、架空通廊以外轮廓水平投影为准

C：门廊以柱或围护物外围为准，独立柱的门廊以顶盖投影为准 D：门墩以墩内围为准 E：门顶以顶盖投影为准