地价评估的表述方式-2001年7月

第一篇：地价评估的表述方式-2001年7月

地价评估的表述方式

土地估价、地价管理是土地资产管理的核心内容，要做好这项工作，并使之制度化、规范化，必须正确地掌握地价评估的表述方式，才能合理有效地确定地价，促进土地使用制度改革向纵深发展。准确地表述地价并正确地确定地价首先必须明确土地的使用类型，这是较好地评估地价的基础。

根据国家有关土地管理的规定，结合城镇土地规程，用地类型可划分为商业、工业、住宅三种，在实践中，对商业性房地产、科研、医院、营业性公用设施等用地性质的认定界线较为模糊，缺少层次，有必要在实践中进一步研究解决。

在日常土地估价中，可以依据主导用途确定，如工业项目中，配套的办公、内部食堂、单身宿舍、娱乐场所等。依照实际用途和用地面积比例计算：商业用地中仓储类用地不能单独列出，视为商业用地。在确定了划分土地使用类型的基础上，才能根据市场特点进行表述和确定地价。其表述方式是：

1、基准地价的表述方式。目前。国内基准地价的表述方式基本是两种：一是地租还原性基准地价的表述方式。即地价等于地租资本化，用测算的年级差地租除以土地还原率，然后用每类用地的最高出让年期修正。二是成本法基准地价的表述方式。将基准地价划分为几部分，如划分为土地开发及其他费用、各级别基准地价由各部分调整后累加而来，近似于成本估价法。从实践上看，地租还原法表述的地价静态上符合地价理论，而在当前土地市场培育及实地运用上则缺乏弹性，有些问题难以解决。地价测算本质上与土地的地租量多少有关，可是准确地测定地租量是一大难题。成本法表达的地价在当前多数城市运用起来较灵活，符合现行市场规律，有利于土地市场培育。待将来土地市场发育到一定程度时，可以采用市场比较法估价。

2、宗地出让金的表述方式。为确保土地超额利润收归国家，一是出让金的数量水平，如何定价才能使土地使用者可以承担，同时也可以保证国家尽可能多的土地收益；二是用何种方式去定价。根据评估实践，我认为，应将各级别测算的理论级差地租的一定比例作为国家收归的最低出让金，经区域及个别因素修正后，作为协议出让某宗土地的出让金最低限价。在一定期限内向上调整比例，在测算商业专用或房地产开发用地出让金时，同时采用剩余法或收益还原法估价，当高于最低限价时，可采用测算的地价收取出让金。当低于最低限价时，则必须执行最低限价，从而确保土地超额利润收归国家。

3、划拨土地价格评估的表述方式。对于一个已经拥有划拨土地的使用者来说，土地资产中有没有应该属于他所有的价值呢？这是一个不容回避的问题。无论怎样的土地制度，无论改革如何进行，土地收益是客观存在的，而国家和土地使用者对收益如何分析，直接影响土地市场的培育与发展。原划拨土地能否公开合法，很大程度上取决于市场主体对土地的收益分配制度。因此，对划拨地价评估必须依实际需要进行表述，使其与深化土地改革制度相适应，与市场的展相配

套。

4、宗地估价的表述方式。在日常地价评估中，主要结合估价目的、土地权利关系、交易方式等科学确立地价构成，根据不同宗地地价的内涵，确定不同的宗地价格：（1）出让金的计算方式。根据发布的地价文件，确定出让地块土地级别、有效使用面积、土地用途及容积率、建筑系数等规划指标计算。对转让价格的评估要根据评估目的确定土地价格结构。如划拨土地转让，价格为土地使用者所拥有的土地资本价格。指基础地价、开发费部分；又如出让土地的转让，价格构成含在当时条件下相当剩余年限的出让金部分。

（2）租赁价格的计算方式。要点是评估土地价格后，根据价格构成部分确定产权所有者，如某企业拥有的划拨土地租赁给一外商使用，采用租赁方式，还原率为10.6％。其租金计算方法是，宗地指定地价100万元，企业拥有土地资本部分40万元，国家拥有60万元，外商应付给企业年租金4.24万元，支付给国家的租金是6.36万元，加土地使用金之和。（3）抵押价格的计算方式。在评估抵押价格时，根据现行法律、法规，不仅国有土地使用权可以用于抵押，而且在一定条件下，划拨方式的国有土地使用权甚至集体所有的土地也可以用于抵押。因此在评估抵押地产价格时，一是要区别不同土地的权利关系，对划拨和集体土地，可以基础地价、土地开发费等作为抵押价格。二是估价基准日。三是根据目前抵押地块利用现状、未来土地处置债务清偿难易程度确定价格。

第二篇：地价监测与物业税税基评估

地价监测与物业税税基评估“合二为一”

国土资源网(2009年10月20日 11:22)

高喜善 彭 萍

编者按：开征物业税一直备受社会各界的关注，可这一过程存在许多的硬性约束。作者结合多年的实践经验，通过分析城市地价动态监测系统的优势，提出利用城市地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系的建议，并详细解读了评估流程，指出如二者有效结合将对物业税的开征提供有利支持，为相关部门决策提供了参考依据。

在房地产市场调整尚未到位，房价依旧飞涨的背景下，政府关于“研究年内开征物业税”的言论再次引起舆论界的哗然。物业税被看作是政府调控高房价的最后“杀手锏”，且在一些大中城市如北京等试行“空转”，但一直未能转实。究其原因，在于物业税如何操作实施，尤其是物业税税基评估体系如何构建，缺乏实操的方案。为此，笔者结合近年来参与北京城市地价动态监测工作的实践经验，力图构建一个实操性较强的物业税税基评估体系，为政府部门的决策提供参考依据。本文研究思路如下：即利用现有城市地价动态监测系统平台，构建物业税税基评估体系，以解决物业税实征过程中可能出现的成本高、难度大、效率低等问题。

城市地价动态监测系统的优势

城市地价动态监测工作源于1999年国土资源部部署的新一轮国土资源大调查工作。该项工作经历了10年的发展，城市地价动态监测体系逐步完善，且具有覆盖面广、技术标准体系完整、组织实施操作性强、成果应用公开透明、有一定的权威性和公信力等特点。监测城市覆盖范围由最初的6个城市拓展到105个，建立了基于全国直辖市、省会城市、计划单列市和区域主要城市的地价监测体系。

城市地价动态监测就是通过建立监测点（即标准宗地），采用评估等手段，收集城市不同级别、不同区段、不同用地类型土地价格及相关数据，对地价现状进行调查和观测，然后通过系列指标对城市地价状况进行全面描述，对城市地价状况作出基本的评价和判断，最后生成相关信息并向社会发布。

由于物业税税基评估体系构建的核心是税基的评估问题，因此，通过对我国专家学者提出的基准物业评估与实际的城市地价动态监测评估进行比较研究，发现两者具有如下特点：评估对象均为不动产，城市地价动态监测以土地为主；评估对象内涵基本一致，均需有一定代表性，且有一定的限制条件；估价方法均以常规的评估方法为主，但地价监测评估要求更加明确、具体和具有可操作性；评估值的确定，前者只停留在理论层面，后者主要是通过估价师的实际经验评估确定；动态更新周期，前者只是参考值，后者是通过实践检验可行的，且目前按此种模式操作。由于物业税作为一个关系老百姓切身利益的税种，其涉及面广量大，操作实施难度大，且其成果必须有公信力，否则将激发社会矛盾。以上优势恰好能够有效解决物业税开征时所面临的一些难点问题。为此，笔者大胆提出利用地价动态监测系统平台来构建物业税税基评估体系。

利用城市地价系统平台构建物业税税基评估体系

物业税税基价值的确定——以北京为例。通过以上比较分析可以看出，在方法上，城市地价动态监测评估与基准物业评估有异曲同工之妙，而从结果来看，前者运作相对成熟规范，具有较强的可操作性，后者仅停留在理论层面，其实际操作的可行性有待检验。因此，笔者在北京城市地价动态监测工作的基础上，按照基准物业评估的思路，提出物业税税基价值确定的思路及操作流程。（注：下文所提的标准宗地，即为基准物业评估中所提的基准物业。）

（1）物业税税基评估思路——标准宗地价格评估。（见表1）

（2）物业税税基评估的具体操作流程。第一步，设定标准宗地。依据《技术规范》 的要求，标准宗地需具代表性、确定性、稳定性和易标识性；以地价区段为基础，在地价区段内均匀分布，分布密度至少达到每区段1～2个。其中，地价区段的划分要满足以下要求：在同一地价区段内，地价水平比较接近或者一致；在同一地价区段内，土地的利用状况、基础设施条件、环境条件和规划条件等基本相同；各地价区段的面积规模适当，最小为一个街区范围，并保持地块的完整性；各地价区段彼此相连，能完全覆盖被监测范围。

由于物业税涉及物业的范围量多面广，为确保基准物业有效反映区域市场价值，建议以现有地价监测所划分的地价区段和标准宗地为基础，根据物业税课征的实际需要，增加地价区段的划分与布局，并在此基础上合理设定标准宗地。如在一些物业集中区域可以细化地价区段，增加标准宗地的数量；而在物业分布相对零散的地区，可以保持现状或适度增加。

第二步，标准宗地价格评估。如北京标准宗地价格评估要求如下，除不可用基准地价系数修正外，《城镇土地估价规程》中确定的常规估价方法均可应用；符合市场比较法应用条件的，应以市场比较法为主；如果标准宗地在距估价期日1年以内发生过交易，可直接通过期日、土地开发程度、土地使用权年限、容积率等修正得出其价格；原则上要求至少采用两种方法评估。因此，作为基准物业的标准宗地评估，其相关评估技术要求可参考地价动态监测要求执行，涉及到与物业税税基评估的具体要求可以一并纳入标准宗地评估的技术要求中进行综合考虑。

第三步，标准宗地价格的确定。北京市标准宗地价格评估工作由两名估价师“背靠背”进行，其结果由技术承担单位进行综合平衡后，最终由国土资源管理部门组织专家会审，最终确定标准宗地的价格。因此，由于物业税税基评估结果涉及百姓的切身利益，其结果确定的权威性与公信力将成为物业税能否顺利开征的关键。因此，在以后的运作过程中，建议由国家税务部门、国土资源部门、建设部门等政府主管部门牵头，成立专门的标准宗地价格评审委员会，该委员会由行业内的技术专家组成，对标准宗地评估结果进行综合评审确定。

第四步，标准宗地价格的公示。目前，标准宗地价格主要在“中国城市地价动态监测系统”上公示，但成果的应用与宣传力度不够。因此，物业税税基评估工作及结果公示可以在利用现有平台的基础上，进一步扩大公示范围与渠道，尤其是通过税务、国土及建设等政府权威部门网站向社会公示，或以公文的形式向社会发布，以增强标准宗地价格的公信力及透明度，同时接受社会大众的监督。如在第一时间通过政府权威部门网站或公文对社会公开每期更新的标准宗地价格等。

第五步，编制修正系数表。以标准宗地为基准物业的物业税税基确定后，针对不同的物业，由于其个性因素可能导致其价值存在差异，因此，建议根据地价监测物业用途的划分，编制不同用途的修正系数表。由于前面对区段的划分及标准宗地的设定均有明确的标准与要求，一般因素及区域因素在区段划分时均有所考虑，因此，修正系数表主要以个别因素修正为主。

第六步，待估宗地的评估。由于标准宗地价格相关条件设置相对清晰，根据评估中的可替代原则，待估宗地评估可利用其与标准宗地进行比较修正得出。

第七步，标准宗地价格的动态更新。目前，国际上房地产价值评估的更新周期通常为2~4年，而北京市地价动态监测中标准宗地价格评估是季度抽样评估，全样本评估。在我国房地产市场尚不成熟，市场波动较大的环境下，标准宗地价格评估的动态更新周期不宜过长；同时，由于物业税的开征涉及量多面广，开征成本较高，因此，其更新周期也不宜过短。基于以上分析，笔者认为在我国的现状情况下，在一些条件成熟的地区，如北京等开展地价动态监测的大中城市，其标准宗地价格更新周期可以定为1年，而对于一些房地产市场变化不大的中小城市，其更新周期可定为2年，或更长。通过因地而异的方式，既可以与地价动态监测的更新相一致，减少重复工作，也能有效反映各地市场变化情况，使物业价值更为客观合理。

以上是利用现有地价监测成果的一部分，对以土地等不动产为税基的物业进行评估。而房产等物业的评估可以借鉴以上思路进行拓展,如在标准宗地基础上确定标准房屋的重置成新价，其价格可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。笔者认为其具有一定的可操作性。

评估主体的选用——估价师与估价机构。目前，开征物业税的国家或地区，其评估主体主要有三种：评估中介机构、税务部门内设专门机构和新设立的独立半官方机构这三种机构负责房地产税基评估工作。

基于我国物业税征税范围量多面广的现实，短期内由税务部门内设专门机构或新设立独立半官方机构负责房地产税基评估工作均不现实。不仅设立成本较高，同时，未来的管理成本更不可估量，此外，还容易滋生腐败。因此，笔者认为，物业税税基评估由独立的第三方评估效果更好，这也是大势所趋。自1999年开始，我国估价机构脱钩改制以来，经过10年的发展，逐步规范与成熟，行业协会的作用也得到充分的发挥。因此建议物业税税基评估工作参照地价动态监测模式，由税务机关委托社会评估机构和估价师进行，并协同行业协会、政府其他相关部门从制度上确保估价结果的客观、公正。

评估基准日与评估周期的确定。为了与城市地价动态监测工作进行有效衔接，节省成本，建议物业税税基评估的基准日定为每年的12月31日。评估周期为1年，为物业税按年征缴提供充分的依据。

存在的问题与不足

单独构建物业税税基评估体系可能存在的问题。单独构建物业税税基评估体系除了上面所提到的成本高外，针对我国地大物博、物业量多面广的现状，在毫无基础的前提下，物业税的开征难度可想而知。这也是为什么我国物业税研究了十几年，且从2006年开始在北京、深圳、重庆、南京、宁夏、江苏等省（区）及城市试点“空转”，而至今未能转实的一个重要原因。此外，如果现有的城市地价动态监测体系与新构建的物业税税基评估体系同时运行，最终的结果是两套体系因评估价值标准内涵不一，导致所出价格相差甚远。而国家税务总局与国土资源部作为两套体系的牵头单位，若公布的成果相互打架，其公信力可想而知，而其可能产生的社会不良影响势必直接影响到税费的征缴。基于此，本文提出两个体系合二为一的技术思路。

利用城市地价动态监测体系构建物业税税基评估体系存在的不足。第一，目前成熟的经验仅针对土地等不动产物业，而对房产缺乏现成的体系或运作模式，且房产等物业类型多样，标准房屋设置难度较大。而目前北京市推行的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》中所提出的标准样本房屋。一般应满足以下条件：钢混或砖混结构、毛坯房或普通装修的设置，或许能为未来物业税税基评估提供新的思路，即基准物业的价值由标准宗地价值加上标准房屋的重置成新价值确定。第二，虽然估价机构自1999年开始脱钩改制以来，其声誉和社会地位已有很大的提高，但作为税基评估的主体，其社会地位及社会认可度仍有待提升，其行业规范与自律机制仍有待进一步完善。第三，由于城市地价动态监测工作由国土资源部门主导，如何有效利用其现有成果或平台，需要税务部门与国土资源部门的有效沟通与协作。此外，物业税涉及房产的征税工作，因此，其协作同样离不开住房和城乡建设部的大力支持与配合。有效解决相关主管部门之间的协作问题，仍需做大量的工作。

城市地价动态监测经过10年的运行，机制成熟，成果显著，尤其是它所搭建的全国平台，架构合理，操作性强，但其优势尚未得到有效发挥。而物业税税基评估工作也是一个全国范围内庞大的系统工程，如能将两者有效结合起来，这将为物业税的开征扫清障碍。因此，本文尝试将两者结合，试图为理论界和实务界工作的衔接提供思路，并希望能为物业税开征工作由“空转实”提供有意义的参考。

（作者单位：北京首佳房地产评估公司 北京首佳房地产评估公司市场研究中心）

第三篇：土地估价师案例分析基准地价评估

2015年土地估价师案例分析：基准地价评估（2）

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。A．1 B．2 C．3 D．4

2、对于同一房地产投资项目来说，如果其财务内部收益率大于设定的基准收益率，则财务净现值．【2009年考试真题】 A：小于零 B：大于零 C：大于或等于零 D：不确定 E：土地

3、市场经济与计划经济的本质区别在于。A：价格的形成机制 B：生产力水平高低 C：有无计划和调控 D：所有制形式 E：土地

4、各类公共设施的规划布局与居住用地分级相对应，分级成套地布置。小区级公共设施的服务半径一般为（）m之内。A．150～200 B．150～300 C．300～500 D．800～1000

5、下列关于土地使用权抵押的法律特征，表述不正确的是__。A．用于抵押的土地使用权必须是通过有偿出让或转让方式取得的合法土地使用权，并且是已办理土地登记手续的土地使用权 B．土地使用权抵押设定本身发生土地使用权转移 C．土地使用权抵押时，其地上建筑物及其他附着物随之抵押 D．土地使用权人将土地抵押后，丧失转让权 E．土地使用权人将土地抵押后，并不丧失转让权，但在转让土地使用权时，应告知抵押权人

6、我国的房地产成交价格申报制度，要求房地产权利人转让房地产时应向__如实申报成交价格。A．县级人民政府 B．县级以上国土资源管理部门 C．县级以上人民政府规定的部门

D．县级税务征管部门

7、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。A．减免农业税 B．减免耕地占用税 C．减免土地使用税 D．给予优惠 E．给予处罚

8、引起土地所有权垄断和土地经营垄断的基本前提是。A：土地供给稀缺性 B：土地利用方向变更的相对困难性 C：报酬递减的可能性 D：利用后果的社会性 E：35％～50％

9、从经济角度分析，我们可以将税率区分为__税率。A．比例 B．累进 C．名义 D．定额 E．实际

10、国土资源部依照法律规定负责对各级__部门的行政复议工作进行监督。A．土地行政主管部门 B．规划行政主管部门 C．建设行政主管部门 D．地质矿产主管部门

11、下列土地估价中的技术处理不正确的是。【2009年考试真题】 A：当采用市场比较法评估时，选择的比较案例应为2年内成交的交易实例 B：当采用成本逼近法评估宗地价格时，计算土地开发费用应准确区分宗地红线内外的开发程度 C：收益还原法中估价对象的净收益应根据估价对象实际经营的财务报表分析获得 D：剩余法中未来开发完成的房地产价值可以采用市场比较法、收益还原法进行测算 E：时间因素

12、承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的．必须经本集体经济组织成员的村民会议__以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。A．三分之一 B．三分之二 C．四分之三 D．二分之一

13、《城乡规划法》规定，城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。

公告的时间不得少于__日。A．7 B．10 C．15 D．30

14、地籍按分类，可分为农村地籍和城镇地籍。A：功能 B：所记载的对象 C：建立的时序 D：表现形式 E：35％～50％

15、根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。A．是否完成基础设施建设 B．土地使用权性质不同 C．土地交易市场条件不同 D．土地使用批准手续不同

16、房地产开发项目竣工验收后，其有关图纸及竣工档案应保存在__档案部门。A．开发商 B．施工单位 C．使用单位 D．设计单位

17、工业用地的土地使用权出让最高年限为年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：国家实行土地估价师资格认证制度

18、有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第__块土地地价较高。A．一 B．二 C．三 D．四

19、“城市的土地属于国家所有”的规定，是年修订颁布的《宪法》第10条正式宣布的。A：1972 B：1982 C：1992 D：2002 E：35％～50％

20、为制止工程建设活动随意性、加强项目建设全过程控制，必须实行工程建设．【2004年考试真题】 A：技术责任制 B：设计交底制度

C：全面质量管理制度 D：监理体制 E：土地

21、在下列选项中，属于中央税．【2008年考试真题】 A：消费税 B：营业税 C：土地增值税 D：耕地占用税 E：土地

22、公民、法人或者其他组织从事特定活动，依法需要取得行政许可的，应当向__提出申请。A．行政机关 B．事业单位 C．企业单位 D．中介机构

23、土地利用总体规划的审查报批一般经过__等阶段。A．前期工作一申报一审查一批复 B．前期工作一审查一申报一批复 C．前期工作一申报一批复一审查 D．前期工作一批复一申报一审查

24、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由负责。A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：土地登记代理事务所 C：县级以上人民政府房屋管理部门 D：A和B均可 E：35％～50％

25、在我国，对于商誉会计处理的原则是（）。A．一律不入账 B．外购商誉可以入账 C．外购商誉和自创商誉均可入账 D．只有符合条件的自创商誉才能入账

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、基于下列目的的地价评估中，评估结果能够体现土地在市场上客观价格水平的有。A：确定征地区片综合地价 B：用地者委托评估其拥有土地的公开竞买价格 C：银行为发放抵押贷款而评估的土地抵押价格 D：土地在有形市场中正常转让，转出方委托评估的价格 E：土地在有形市场中正常转让，潜在购买方委托评估的价格

2、下列属于农用地的有。A：耕地 B：园地 C：牧草地

D：闲置的土地 E：养殖水面用地

3、土地的功能不包括__。A．人类生存的物质基础 B．人类生存的社会基础 C．人类生产的场所 D．人类生活的场所

4、下列选项中，关于城市规划对土地价格的影响，说法正确的是。A：规定土地用途对城市土地利用总体效益的最佳性有重要意义，从这方面看是属于地价影响因素中的区域因素 B：在限制容积率的地区，容积率的高低直接影响着所限制地区的地价高低 C：区域土地用地限制条件、交通管制等影响地价的城市规划因素，属于区域因素 D：某宗地的容积率、建筑密度、宗地用途属于城市规划中对土地价格的影响因素，但相对于该宗地来说属于个别因素 E：同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价有很大的差异．因此城市规划中对某一区域土地用途的规定，会直接影响该区域土地的价格水平

5、经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的，以出让方式取得土地使用权，超过规定开工日期1年以上未动工建设，应按规定缴纳__。A．土地补偿费 B．土地荒芜费 C．土地复垦费 D．土地闲置费

6、根据国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发[2008]131号)规定，下列表述正确的是__。A．争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题 B．中央加大对廉租住房建设和棚户区改造的投资支持力度，对中西部地区适当提高补助标准 C．将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)转让免征营业税，改为超过3年(含3年)转让免征营业税 D．个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税 E．取消城市房地产税

7、居住区公共绿地布置可以采取不同类型的多级布置方式，包括等方式。A：居住区公园一居住小区公园一小块公共绿地 B：居住区公园一居住小区公园 C：居住区公园一小块公共绿地 D：居住小区公园一小块公共绿地 E：取得开工许可证

8、根据《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，当建设占用时，需征收耕地占用税。A：种植粮食作物、经济作物的土地 B：菜地 C：园地 D：林地

E：草地和水面

9、下列有关标准差系数的叙述，正确的说法有。A：标准差系数是标准差与平均值的比值 B：标准差系数是方差与平均值的比值 C：标准差系数是极差与平均值的比值 D：标准差系数越小，则表明其平均值的代表性越强 E：标准差系数越大，则表明其平均值的代表性越强

10、定性分析的主要方法有__。A．政策研究 B．法律研究 C．德尔菲法 D．相关性分析 E．聚类分析

11、《耕地占补平衡考核办法》规定，耕地占补平衡考核，坚持的原则。A：统一标准、分级负责 B：统一标准、全面负责 C：严格规范、违者查处 D：严格认真、违者查处 E：实事求是、客观公正

12、根据工业区位理论，下列描述正确的是（）。A.影响工业企业布局的因素为运输、劳力及集聚  B.遍布性原料的参与程度越大，原料指数则越大  C.限制性原料的失重程度越大，原料指数则越大  D.劳动力成本导致工业区位模式产生第一次变形  E.社会集聚为一般集聚因素，生产集聚为特殊集聚因素

13、下列对土地估价中的替代原则描述正确的是__。A．土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定 B．土地价格水平是由最了解市场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格 C．土地价格主要由购买者决定 D．土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定 E．任何土地价格都可运用替代原则

14、《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的实地核查工作应当与__相结合。A．土地开发整理项目的准备运作 B．土地开发整理项目的竣工验收 C．地籍调查工作 D．土地变更调查工作 E．土地整理工作

15、在我国的地价体系构成中，从地价的特点看，基准地价属于__。A．区域平均地价 B．市场价格的平均值 C．成交地价的平均水平D．评估价格的平均值

16、土地质量即土地的__，其优劣由土地位置和地块的条件决定。

A．成本 B．潜力 C．价值 D．使用价值

17、不动产开发建设周期包括。A：土地取得期 B：规划设计和工程预算期 C：工程建设期 D：租售期 E：土地

18、在房地产开发项目经济评价中，是考察项目盈利能力的静态指标．【2007年考试真题】 A：净现值 B：成本利润率 C：投资利润率 D：内部收益率 E：资本金利润率

19、全部不动产对必须具有效用。A：承租人 B：承租型所有人 C：所有权人 D：投资型所有人 E：自用型所有人 20、农业区位论创始人杜能认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。A：农业生产成本 B：产品市场价格 C：农产品运输费用 D：社会平均利润率 E：个别农产品的利润率

21、农业区位理论认为，某个经营者能否在单位面积土地上获得最大利润，主要取决于。A：农产品运输费用 B：社会平均利润率 C：农业生产成本 D：农产品市场价格 E：土地

22、评估价格包括。A：交易底价 B：基准地价 C：申报地价 D：拍卖底价 E：成交价格

23、已知，某宗已完成配套开发的国有土地评估价为，政府确定其出让底价为，拍卖中其成交价为。按照正常情况，下列关于评估价、出让底价、成交价之间的关系描述正确的有。A： B： C： D： E：

24、当建筑物各层建筑面积一致时，下列对规划指标相互关系描述正确的是。A：容积率是地块建筑密度与建筑层数的乘积 B：当地块面积不变时，容积率与地块总建筑面积成正比 C：当地块建筑总面积不变时，容积率与土地面积成正比 D：在一定的容积率下，建筑层数与建筑密度成正比 E：当地块面积与建筑层数不变时，容积率与建筑基底面积成正比

25、遵循合法原则，要求土地估价应以估价对象（）为前提估价。A．合法产权 B．合法使用 C．合法处分 D．合法交易 E．最佳使用

第四篇：《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》2018

附件

国有建设用地使用权出让地价评估技术规范

前言

为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国资产评估法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》等相关规定和土地估价国家标准、行业标准，制定本规范。

本规范由国土资源部提出并归口。

本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司、中国土地估价师与土地登记代理人协会。

本规范由国土资源部负责解释。1适用范围

在中华人民共和国境内出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估，适用本规范；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照本规范执行。

2引用的标准

下列标准所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。本规范颁布时，所示版本均为有效。使用本规范的各方应使用下列各标准的最新版本。

GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》 GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》 GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》 GB/T 28406-2012《农用地估价规程》 TD/T 1052-2017《标定地价规程》

TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》 3依据

（1）《中华人民共和国物权法》（2）《中华人民共和国土地管理法》（3）《中华人民共和国城市房地产管理法》（4）《中华人民共和国资产评估法》

（5）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

（6）《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）

（7）《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）

（8《）节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）（9）《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国

发„2001‟15号）

（10）《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发„2004‟28号）

4总则

4.1出让地价评估定义

本规范所称的土地使用权出让地价评估，是指土地估价专业评估师按照规定的程序和方法，参照当地正常市场价格水平，评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

4.2出让地价评估目的

开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。

4.3评估原则

除《城镇土地估价规程》规定的土地估价基本原则外，土地使用权出让地价评估还需考虑以下原则：

价值主导原则：土地综合质量优劣是对地价产生影响的主要因素。

审慎原则：在评估中确定相关参数和结果时，应分析并充分考虑土地市场运行状况、有关行业发展状况，以及存在的风险。

公开市场原则：评估结果在公平、公正、公开的土地市场上可实现。

4.4评估方法（1）收益还原法（2）市场比较法（3）剩余法（4）成本逼近法

（5）公示地价系数修正法

出让地价评估，应至少采用两种评估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市场不发育等原因，无法满足上述要求的，应有详细的市场调查情况说明。

4.5评估程序

（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；

（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；（3）实地查勘；

（4）选定估价方法进行评估；

（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；

（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；（7）提交估价报告；（8）估价资料归档。5评估方法的运用

5.1收益还原法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。对于待建、在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。用于测算收益水平的比较实例应不少于3个。

（2）确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。（3）确定还原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与收益风险之间的关系。

5.2市场比较法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市场环境下的交易实例。原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例；不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。近三年内所在或相似区域的交易实例不足3个的，原则上不应选用市场比较法。

（2）比较实例的修正幅度不能超过30％，即：（实例修正后的比准价格-实例价格）／实例价格≤30％。

（3）各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过40％。即（高比准价格-低比准价格）／低比准价格≤40％，对超过40％的，应另选实例予以替换。实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑因素之一。

5.3剩余法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规划建设指标是区间值的，在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。（2）假设的项目开发周期一般不超过3年。

（3）对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。（4）开发完成后用于出租或自营的项目，按照本规范收益还原法的有关技术要求评估。

（5）利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。利润率的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。

5.4成本逼近法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）国家或地方拟从土地出让收入或土地出让收益中计提(安排)的各类专项资金，包括农业土地开发资金、国有土地收益基金、农田水利建设资金、教育资金、保障性安居工程资金等，以及新增建设用地土地有偿使用费、新增耕地指标和城乡建设用地增减挂钩节余指标等指标流转费用，不得计

入土地成本，也不得计入出让底价。

（2）土地取得成本应通过调查当地正常情况下取得土地实际发生的客观费用水平确定，需注意与当地土地征收、房屋征收和安置补偿等标准的差异。

（3）土地开发成本应通过调查所在区域开发同类土地的客观费用水平确定。对拟出让宗地超出所在区域开发同类土地客观费用水平的个例性实际支出，不能纳入成本。（4）评估工业用地出让地价时，不得以当地工业用地出让最低价标准为基础，推算各项参数和取值后，评估出地价。5.5公示地价系数修正法。除依照《城镇土地估价规程》的规定外，还需体现以下技术要求：

（1）采用的基准地价，应当已向社会公布。采用已完成更新但尚未向社会公布的基准地价，需经市、县国土资源主管部门书面同意。

（2）在已经开展标定地价公示的城市，可运用标定地价系数修正法进行评估。

6特定情况评估要点

6.1场地未通平或通平不完全

（1）土地开发程度不足。土地开发程度未达到当地正常水平的，先评估当地正常开发程序下的熟地地价，再根据当地各项通平开发所需的客观费用水平，逐项减价修正。

（2）有地上建筑物的土地出让评估。对土地连同建筑物

或构筑物整体一并出让的，出让评估按出让时的规划建设条件进行。

当出让时以及出让后不改变现状、不重新设定规划建设条件的，评估结果等于净地价加地上建筑物重置价减去折旧；当出让时重新设定规划建设条件的，评估结果等于新设定规划建设条件下的净地价减去场内拆平工作费用。

作为整体出让的土地连同地上建筑物或构筑物，权属应为国有且无争议。

6.2特定条件的招拍挂出让方式

（1）限地价、竞配建（或竞房价、竞自持面积等）。采用“限地价、竞房价（或竞自持面积）”方式出让的，在评估时应按本规范，评估出正常市场条件下的土地价格。

采用“限地价、竞配建”方式的，土地估价报告中应评估出正常市场条件下的土地价格，给出底价建议，以及根据市场情况建议采用的地价上限，并提出建议的起始价或起拍价，一般情况下应符合：起始价≤出让底价≤地价上限。当起始价≤地价上限≤出让底价时，地价上限与出让底价之间的差额，应按配建方式和配建成本，折算最低应配建的建筑面积，并在土地估价报告中明示。

（2）限房价、竞地价。采用“限房价、竞地价”方式出让的土地，在出让评估时，应充分考虑建成房屋首次售出后是否可上市流转。对不能上市流转，或只能由政府定价回购，或上市前需补缴土地收益的限价房开发项目，在采用剩余法评估时，按限定的房价取值。

（3）出让时约定租赁住宅面积比例。约定一定比例的，采用剩余法时，以市场正常租金水平为依据测算相应比例的不动产价值。纯租赁住宅用地出让，有租赁住宅用地可比实例的，优先采用市场比较法，实例不足的，应采用收益还原法。

6.3 协议出让

（1）对应当实行有偿使用，且可以不采用招标拍卖挂牌方式出让的。应按本规范评估其在设定开发建设条件下的正常市场价格，并提出建议的出让底价。同时，还应在土地估价报告中测算并对比说明该建议出让底价是否符合当地的协议出让最低价标准。

当地未公布协议出让最低价标准的，按拟出让土地所在级别基准地价的70％测算对比；拟出让土地在基准地价覆盖范围外的，按照本规范成本法的要求，与土地取得的各项成本费用之和进行对比。

评估结果低于协议出让最低价标准的，应在土地估价报告中有明确提示。

（2）划拨土地办理协议出让。使用权人申请以协议出让方式办理出让，出让时不改变土地及建筑物、构筑物现状的，应按本规范评估在现状使用条件下的出让土地使用权正常

市场价格，减去划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。出让时重新设定规划建设条件的，应按本规范评估在新设定规划建设条件下的出让土地使用权正常市场价格，减去现状使用条件下的划拨土地使用权价格，作为评估结果，并提出底价建议。

当地对划拨土地使用权补办出让手续应缴土地收益有明确规定的，应与评估结果进行对比，在土地估价报告中明确提示对比结果，合理确定应缴土地收益。

6.4 已出让土地补缴地价款

（1）估价期日的确定。土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。

（2）调整容积率补缴地价。调整容积率的，需补缴地价款等于楼面地价乘以新增建筑面积，楼面地价按新容积率规划条件下估价期日的楼面地价确定。

核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准。

因调低容积率造成地价增值的，补缴地价款可按估价期日新旧容积率规划条件下总地价的差额确定。

容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地

价。

（3）调整用途补缴地价。调整用途的，需补缴地价款等于新、旧用途楼面地价之差乘以建筑面积。新、旧用途楼面地价均为估价期日的正常市场价格。

用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。各用途的楼面地价按调整结构后确定。

工业用地调整用途的，需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新用途建筑面积，减去现状工业用地价格。

（4）多项条件同时调整。多项用地条件同时调整的，应分别核算各项条件调整带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。

用途与容积率同时调整的。需补缴地价款等于新用途楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。

因其他土地利用条件调整需补缴地价款的，参照上述技术思路评估。

核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

7估价报告内容

除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：

7.1估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。

在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。

7.2报告组成要件。除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外(机构依法备案的有关证明为必备要件)，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：

（1）涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；

（2）已形成土地出让方案的，应附方案；

（3）报告中采用的相关实例的详细资料（包括照片）；（4）设定规划建设条件的相关文件依据。

第五篇：信息撰写要找准切入点讲究表述方式

信息撰写要找准切入点讲究表述方式

撰写信息是信息工作者的基本功。有了好的事实不一定有好的信息，有了好的思想也不一定能写出好的信息。首先在于怎么把握角度，怎么找准切入点：

一、大处着眼，小处着手。反映信息要有高度，要站到一定的层面去分析判断这条信息的价值。但是，写信息的切入点又要小，不能面面俱到。一是切口要小，入手要低。现在的信息撰写有两个通病：其一，从自身角度出发反映情况，干了什么工作就写什么，而不善于作纵横交错的对照比较，下功夫寻找信息反映的侧重点、切入点；其二，铺排太多、面面俱到，题目入手大、排场结构大，哪怕是一个很生动具体的事情也要肢解开来，铺排罗列成几个要点。事实上，当前基层工作都是中央正确领导下实施运作的，一般不可能在整体上实现突破，只要在具体环节上有创新、有突破，就有一定的反映价值。另一方面，也可能信息反映的情况只是一个很小的侧面，但就是这个侧面体现了亮点，引起了领导的关注，那也值得反映。二是精心选择好角度。角度可以决定一篇信息的生命，有了好的角度就知道怎么切入立题、怎样取舍材料。信息反映的关键就在于发现亮点、寻找可取之处，以最佳的角度、最新的视角、最优的表述，去反映比较好的信息内容，而不是写一篇全方位的汇报材料。三要坚持“独特情况单个反映，普通情况综合反

作为一种独特的文体还是有自己的表述方式和要求的：

三、题好一半文，眉清目传神。所谓“看人先看脸、看报先看题、看书先看皮”。对于领导来说，每天阅读量很大，要关注一条信息首先就是看标题。真正好的信息标题就是一个浓缩的点，一眼望去，甚至可以不再看下面的具体内容，就已经获取了相当多的信息量。对于一些比较独特的情况需要全面反映工作过程，可以用二级标题。

四、行内话要少说，新鲜事要多讲。信息主要在党政系统内部运行，是给领导者、给同行中人看的，要少讲道理，多说事实。除了适当介绍背景情况，信息反映一般不需要直白地讲道理，主要是以事实来说话。根据什么、依据什么、针对什么要交代清楚，让人明白开展这项工作的出发点和落脚点，从而判断其价值意义。

五、报送信息要跑在前面，撰写信息要站在后面。报送信息要有时效性、敏感性，要冲在前面、报在前面，但撰写信息时就不能把自己主观意愿摆进去，而要“以事实来说话，让别人去评判”。事实胜过任何夸张的表述，信息的真正魅力是靠客观事实支撑起来的。所反映的信息内容有没有价值，要让读者自己通过你客观表述的事实去认识判断。

六、信息反映无禁区，报送出手有讲究。报送信息既要实事求是，也要讲方式方法。一方面反映的范围不应当设置禁区和障碍，但凡“领导需要了解的”和“需要领导了解的”情况