开征物业税的几点研究

第一篇：开征物业税的几点研究

近年来，全国大部分地区房地产业迅猛发展、涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平和谐。房地产开发热为国家宏观调控出了难题，房地产的税收政策也成为民众普遍关心的焦点。党的十六届三中全会通过的《关于完善社会产义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，国家税务局总局在制定“十一五”规划时也提出，“在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税来控制房地产市场，稳定房价”。应该说，倍受关注的物业税开征问题已经摆上重要的议事日程。笔者就此与大家作一商榷。

一、开征物业税的现实意义

所谓物业税，简单的说就是向房产的拥有者征税，将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并，统一课征“物业税”，使得房产的购买者买房阶段税费降低，而在拥有房产后则要逐年的缴纳物业税。

（一）开征物业税是平衡贫富，促进社会公平的需要。物业税主要依据对土地资源的占用程度来征收，即对拥有单套面积较大，超出普通住宅标准或生活必要限度等，占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源，提醒居民在住房消费上要理性消费；另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有住房或改善住房条件。可通过物业税的税率设置在一定程度上实现平均财富、平均税赋，从而增加政府转移支出能力，增进社会公平。

（二）开征物业税是缓解土地失控和降低金融风险的需要。物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要原因就是，现行的土地税收政策在出让时各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，出让土地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批的越快，地方经济优越发展得越快，但这种急功近利的做法实际上是“饮鸩止渴”，其结果是土地失控，金融风险急剧上升。因此，只有通过开征物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求，物业税的开征，有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制，这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，从而使地方政府改变以往那种短期的机会主义行为形式，同时降低金融风险的上升。

（三）开征物业税是促进房地产市场健康发展的需要。房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收也十分可观，但房地产业已经成为偷逃税的重突区，来自国家税务局的信息显示，房地产是唯一一个连续三年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷逃税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，涉税条件的数量、查补税款也越来越多，而税费负担重，促使了房地产商投机和偷逃税款。因此，通过开征物业税解决房和地分别征税带来的税制不规范问题，有利于正确处理税和费的关系，彻底改变整个房地产运营的格局，促进房地产市场的健康发展。

（四）开征物业税是完善现行税制的需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制三大体系，而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善，但财产税制仍相对滞后。国际经验证明，一个现代化国家应当强化财产税，财产税是对社会财富的存量课税，是透明的，可为地方政府提供一个稳定可靠的税收来源，它是一种收益税，可起到溢价回收的功能。因此改革和完善物业税制即可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

二、开征物业税需要解决难点问题

目前，物业税的试点已经在我国部分城市展开，但法律的出台需要考虑调控对象的承受能力和社会现象，不慎重考虑和解决，必然导致事与愿违，因此开征物业税必须解决好以下几个难点问题。

（一）如何科学细化诸多类型住房的税率水平是首要解决的问题。我国的住房类型多样，既有商品房，也有公有房，既有经济房，也有大型豪华别墅，既有城市住房，也有农村住房，物业税的开征是要调整资源在不同人群中的分配比重，因此如何科学细化诸多类型住房的税率水平，达到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通民众生活必需的消费，是开征物业税首要解决的问题。同时对已购房产是否征收物业税，有无重复征税的嫌疑，也是开征物业税时需要解决的问题。

（二）如何解决部门、地方政府利益是最难的问题。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，要切断相关多个部门的财源，同时涉及到地方政府土地出让金的利益，又要精简合并税种，无疑这将是对各方利益的一次重新分配。因此首先解决好利益分配中涉及的最重要两项内容——行政收费和土地出让金，这两项收费与地方财政关系甚密，开征物业税显然将影响到地方政府的既得利益，而土地出让金更是被称为地方的“第二财政”，由地方政府“自由”分配。

开征物业税后，将被纳入预算管理，因此支出大受限制，这显然是地方政府不愿看到的；其次是要解决好建设、国土部门的利益和相互协作，做好房价地价合一评估的技术难点；另外，房地产交易环节各税种的精简合并，对税务机关也有一定的影响。

（三）如何有效监管土地投机是税制改革过程中政府应关注的问题。物业税制的改革，将以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收费，这样一来，将土地财富平均到每一届政府，每一代人手中，从这个意义讲有利于保证房地产业健康、持续发展。但税制改革，购房者的购置成本降低而开发商的开发成本则降得更直接、更明显，房地产开发企业的数量在短时间内有可能大幅度增加，刺激购房者的需求，市场对土地的需求增加必然导致新的“圈地运动”，因此在推行物业税制改革过程中，应辅之于土地等其他体制的同时改革，制定土地定量供应制度，防止物业税制改革过程中的土地投机。

（四）物业税的开征还应考虑如何保障低收入群体的生存居住问题。实行物业税后，由于房屋的使用成本提高，与之相应，房租也必然有所提高，而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象，过高的房租不利于住房资源的市场化流动。因此政府应解决物业税与房租价格的问题，如不能考虑普通民众和穷人的利益，那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。解决这一问题，一方面，政府可通过开发经济适用房、规范二手房市场来解决城市低收入群体的居住问题，另一方面，可以在农村规划建设中心村、在城市建农民公寓来解决农村及农民工的居住问题。

此外，物业税的征管难度大也是一个不容忽视的问题。物业税的开征在技术和操作上还存在较大的困难，主要是监管难度大，个人账户监控复杂。从目前的条件来看，物业税一旦向个人开征，除非是直接从个人工资卡里扣除，否则将很难征收到位，但许多房产拥有者并没有工资卡。因此开征物业税应当充分考虑具体的征管模式，同时还应考虑物业税的税基、税率、税赋、起征点、减负数额等，否则将达不到完善税制的预期目标。

三、开征物业税的几点建议

（一）立足民意，做好宣传。作为普通的购房者而言，他们在购房时根本不知道将来要支付的物业税是多少，如果将来房产所在地升值，就必须缴纳更多的税，甚至存在着缴不起税的潜在风险。因此有关部门应当向社会各界长时间、大范围地宣传物业税的基础知识，引导、消除居民的矛盾心理，相关部门应在充分调研、征求各方意见的基础上，进行试点，取得经验后，再全面推广。

（二）物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。开征物业税的同时，要相应取消有关收费，也就是说，物业税和现行的某些税费是有关系的，但也不是完全由土地出让金演化而来，因此，在物业税的设计上，必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费，做到脉络清楚。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子已经缴了70年或者50年的土地出让金，如再征收物业税，存在重复征税的嫌疑。

（三）物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房在一定的范围内少征税，或者零征税。更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房几十年传承下来的，不容易改变地点，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税，如果这样设计，当然是不合情理的。因此对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点，这个起征点不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。另外还需保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（四）各部门之间相互配合，解决物业税的开征在技术和操作上的难题。物业税的改革需要与之相适应的配套政策方面的改革，特别是涉及到建设、国土、地方政府等各方面的切身利益，应由中央出台相关的政策进行宏观调控，来保证物业税改革的顺利实施。在此基础上，把物业税开征涉及的房屋值进行评估，确定评估标准、评估单位以及房屋权属确认等一系列基础性的技术性，解决税基问题。开征物业税后，地税部门应配备专门征收物业税的人员，来研究掌握物业税的具体征管模式。笔者认为物业税的开征，要辅之于住房，银行存款实名制的落实，凡是在房产所在地有稳定收入的业主应实行源头控管，可通过行政、企事业单位等从工资卡中代扣代缴；不在房产所在地以及无固定收入的业主应缴的物业税，建议由物业管理部门代征代缴；对拒不缴纳物业税的单个业主，应完善相当法律法规，由地税部门采取一定的强制措施，其他部门协作配合，来保证物业税的顺利实施。

总而言之，物业税的出台绝非一日之功，需要对各地不同住房情况进行分析和，解决目前就“房”和“地”分别征税带来的税制不规范问题，更好地促进我国房地产业健康发展和税制日臻完善，达到二者和谐的目的。

开征物业税后，将被纳入预算管理，因此支出大受限制，这显然是地方政府不愿看到的；其次是要解决好建设、国土部门的利益和相互协作，做好房价地价合一评估的技术难点；另外，房地产交易环节各税种的精简合并，对税务机关也有一定的影响。

（三）如何有效监管土地投机是税制改革过程中政府应关注的问题。物业税制的改革，将以往在房价当中一次性缴纳的税费包括地价，将按年收费，这样一来，将土地财富平均到每一届政府，每一代人手中，从这个意义讲有利于保证房地产业健康、持续发展。但税制改革，购房者的购置成本降低而开发商的开发成本则降得更直接、更明显，房地产开发企业的数量在短时间内有可能大幅度增加，刺激购房者的需求，市场对土地的需求增加必然导致新的“圈地运动”，因此在推行物业税制改革过程中，应辅之于土地等其他体制的同时改革，制定土地定量供应制度，防止物业税制改革过程中的土地投机。

（四）物业税的开征还应考虑如何保障低收入群体的生存居住问题。实行物业税后，由于房屋的使用成本提高，与之相应，房租也必然有所提高，而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象，过高的房租不利于住房资源的市场化流动。因此政府应解决物业税与房租价格的问题，如不能考虑普通民众和穷人的利益，那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。解决这一问题，一方面，政府可通过开发经济适用房、规范二手房市场来解决城市低收入群体的居住问题，另一方面，可以在农村规划建设中心村、在城市建农民公寓来解决农村及农民工的居住问题。

此外，物业税的征管难度大也是一个不容忽视的问题。物业税的开征在技术和操作上还存在较大的困难，主要是监管难度大，个人账户监控复杂。从目前的条件来看，物业税一旦向个人开征，除非是直接从个人工资卡里扣除，否则将很难征收到位，但许多房产拥有者并没有工资卡。因此开征物业税应当充分考虑具体的征管模式，同时还应考虑物业税的税基、税率、税赋、起征点、减负数额等，否则将达不到完善税制的预期目标。

三、开征物业税的几点建议

（一）立足民意，做好宣传。作为普通的购房者而言，他们在购房时根本不知道将来要支付的物业税是多少，如果将来房产所在地升值，就必须缴纳更多的税，甚至存在着缴不起税的潜在风险。因此有关部门应当向社会各界长时间、大范围地宣传物业税的基础知识，引导、消除居民的矛盾心理，相关部门应在充分调研、征求各方意见的基础上，进行试点，取得经验后，再全面推广。

（二）物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。开征物业税的同时，要相应取消有关收费，也就是说，物业税和现行的某些税费是有关系的，但也不是完全由土地出让金演化而来，因此，在物业税的设计上，必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费，做到脉络清楚。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子已经缴了70年或者50年的土地出让金，如再征收物业税，存在重复征税的嫌疑。

（三）物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房在一定的范围内少征税，或者零征税。更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房几十年传承下来的，不容易改变地点，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税，如果这样设计，当然是不合情理的。因此对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点，这个起征点不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。另外还需保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（四）各部门之间相互配合，解决物业税的开征在技术和操作上的难题。物业税的改革需要与之相适应的配套政策方面的改革，特别是涉及到建设、国土、地方政府等各方面的切身利益，应由中央出台相关的政策进行宏观调控，来保证物业税改革的顺利实施。在此

基础上，把物业税开征涉及的房屋值进行评估，确定评估标准、评估单位以及房屋权属确认等一系列基础性的技术性，解决税基问题。开征物业税后，地税部门应配备专门征收物业税的人员，来研究掌握物业税的具体征管模式。笔者认为物业税的开征，要辅之于住房，银行存款实名制的落实，凡是在房产所在地有稳定收入的业主应实行源头控管，可通过行政、企事业单位等从工资卡中代扣代缴；不在房产所在地以及无固定收入的业主应缴的物业税，建议由物业管理部门代征代缴；对拒不缴纳物业税的单个业主，应完善相当法律法规，由地税部门采取一定的强制措施，其他部门协作配合，来保证物业税的顺利实施。

总而言之，物业税的出台绝非一日之功，需要对各地不同住房情况进行分析和，解决目前就“房”和“地”分别征税带来的税制不规范问题，更好地促进我国房地产业健康发展和税制日臻完善，达到二者和谐的目的。

第二篇：开征物业税的几点研究

近年来，全国大部分地区房地产业迅猛发展、涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平和谐。房地产开发热为国家宏观调控出了难题，房地产的税收政策也成为民众普遍关心的焦点。党的十六届三中全会通过的《关于完善社会产义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，国家税务局总局在制定“十一五”规划时也提出，“在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税来控制房地产市场，稳定房价”。应该说，倍受关注的物业税开征问题已经摆上重要的议事日程。笔者就此与大家作一商榷。

一、开征物业税的现实意义

所谓物业税，简单的说就是向房产的拥有者征税，将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并，统一课征“物业税”，使得房产的购买者买房阶段税费降低，而在拥有房产后则要逐年的缴纳物业税。

（一）开征物业税是平衡贫富，促进社会公平的需要。物业税主要依据对土地资源的占用程度来征收，即对拥有单套面积较大，超出普通住宅标准或生活必要限度等，占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源，提醒居民在住房消费上要理性消费；另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有住房或改善住房条件。可通过物业税的税率设置在一定程度上实现平均财富、平均税赋，从而增加政府转移支出能力，增进社会公平。

（二）开征物业税是缓解土地失控和降低金融风险的需要。物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要原因就是，现行的土地税收政策在出让时各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，出让土地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批的越快，地方经济优越发展得越快，但这种急功近利的做法实际上是“饮鸩止渴”，其结果是土地失控，金融风险急剧上升。因此，只有通过开征物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求，物业税的开征，有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制，这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，从而使地方政府改变以往那种短期的机会主义行为形式，同时降低金融风险的上升。

（三）开征物业税是促进房地产市场健康发展的需要。房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收也十分可观，但房地产业已经成为偷逃税的重突区，来自国家税务局的信息显示，房地产是唯一一个连续三年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷逃税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，涉税条件的数量、查补税款也越来越多，而税费负担重，促使了房地产商投机和偷逃税款。因此，通过开征物业税解决房和地分别征税带来的税制不规范问题，有利于正确处理税和费的关系，彻底改变整个房地产运营的格局，促进房地产市场的健康发展。

（四）开征物业税是完善现行税制的需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制三大体系，而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善，但财产税制仍相对滞后。国际经验证明，一个现代化国家应当强化财产税，财产税是对社会财富的存量课税，是透明的，可为地方政府提供一个稳定可靠的税收来源，它是一种收益税，可起到溢价回收的功能。因此改革和完善物业税制即可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

二、开征物业税需要解决难点问题

目前，物业税的试点工作已经在我国部分城市展开，但法律的出台需要考虑调控对象的承受能力和社会现象，不慎重考虑和解决，必然导致事与愿违，因此开征物业税必须解决好以下几个难点问题。

（一）如何科学细化诸多类型住房的税率水平是首要解决的问题。我国的住房类型多样，既有商品房，也有公有房，既有经济房，也有大型豪华别墅，既有城市住房，也有农村住房，物业税的开征是要调整资源在不同人群中的分配比重，因此如何科学细化诸多类型住房的税率水平，达到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通民众生活必需的消费，是开征物业税首要解决的问题。同时对已购房产是否征收物业税，有无重复征税的嫌疑，也是开征物业税时需要解决的问题。

（二）如何解决部门、地方政府利益是最难的问题。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，要切断相关多个部门的财源，同时涉及到地方政府土地出让金的利益，又要精简合并税种，无疑这将是对各方利益的一次重新分配。因此首先解决好利益分配中涉及的最重要两项内容——行政收费和土地出让金，这两项收费与地方财政关系甚密，开征物业税显然将影响到地方政府的既得利益，而土地出让金更是被称为地方的“第二财政”，由地方政府“自由”分配。开

征物业税后，将被纳入预算管理，因此支出大受限制，这显然是地方政府不愿看到的；其次是要解决好建设、国土部门的利益和相互协作，做好房价地价合一评估的技术难点；另外，房地产交易环节各税种的精简合并，对税务机关也有一定的影响。

（三）如何有效监管土地投机是税制改革过程中政府应关注的问题。物业税制的改革，将以往在房价当中一次性缴

纳的税费包括地价，将按年收费，这样一来，将土地财富平均到每一届政府，每一代人手中，从这个意义讲有利于保证房地产业健康、持续发展。但税制改革，购房者的购置成本降低而开发商的开发成本则降得更直接、更明显，房地产开发企业的数量在短时间内有可能大幅度增加，刺激购房者的需求，市场对土地的需求增加必然导致新的“圈地运动”，因此在推行物业税制改革过程中，应辅之于土地等其他体制的同时改革，制定土地定量供应制度，防止物业税制改革过程中的土地投机。

（四）物业税的开征还应考虑如何保障低收入群体的生存居住问题。实行物业税后，由于房屋的使用成本提高，与之相应，房租也必然有所提高，而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象，过高的房租不利于住房资源的市场化流动。因此政府应解决物业税与房租价格的问题，如不能考虑普通民众和穷人的利益，那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。解决这一问题，一方面，政府可通过开发经济适用房、规范二手房市场来解决城市低收入群体的居住问题，另一方面，可以在农村规划建设中心村、在城市建农民公寓来解决农村及农民工的居住问题。

此外，物业税的征管难度大也是一个不容忽视的问题。物业税的开征在技术和操作上还存在较大的困难，主要是监管难度大，个人账户监控复杂。从目前的条件来看，物业税一旦向个人开征，除非是直接从个人工资卡里扣除，否则将很难征收到位，但许多房产拥有者并没有工资卡。因此开征物业税应当充分考虑具体的征管模式，同时还应考虑物业税的税基、税率、税赋、起征点、减负数额等，否则将达不到完善税制的预期目标。

三、开征物业税的几点建议

（一）立足民意，做好宣传。作为普通的购房者而言，他们在购房时根本不知道将来要支付的物业税是多少，如果将来房产所在地升值，就必须缴纳更多的税，甚至存在着缴不起税的潜在风险。因此有关部门应当向社会各界长时间、大范围地宣传物业税的基础知识，引导、消除居民的矛盾心理，相关部门应在充分调研、征求各方意见的基础上，进行试点，取得经验后，再全面推广。

（二）物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。开征物业税的同时，要相应取消有关收费，也就是说，物业税和现行的某些税费是有关系的，但也不是完全由土地出让金演化而来，因此，在物业税的设计上，必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费，做到脉络清楚。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子已经缴了70年或者50年的土地出让金，如再征收物业税，存在重复征税的嫌疑。

（三）物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房在一定的范围内少征税，或者零征税。更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房几十年传承下来的，不容易改变地点，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税，如果这样设计，当然是不合情理的。因此对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点，这个起征点不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。另外还需保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（四）各部门之间相互配合，解决物业税的开征在技术和操作上的难题。物业税的改革需要与之相适应的配套政策方面的改革，特别是涉及到建设、国土、地方政府等各方面的切身利益，应由中央出台相关的政策进行宏观调控，来保证物业税改革的顺利实施。在此基础上，把物业税开征涉及的房屋值进行评估，确定评估标准、评估单位以及房屋权属确认等一系列基础性的技术性工作，解决税基问题。开征物业税后，地税部门应配备专门征收物业税的人员，来研究掌握物业税的具体征管模式。笔者认为物业税的开征，要辅之于住房，银行存款实名制的落实，凡是在房产所在地有稳定收入的业主应实行源头控管，可通过行政、企事业单位等从工资卡中代扣代缴；不在房产所在地工作以及无固定收入的业主应缴的物业税，建议由物业管理部门代征代缴；对拒不缴纳物业税的单个业主，应完善相当法律法规，由地税部门采取一定的强制措施，其他部门协作配合，来保证物业税的顺利实施。

总而言之，物业税的出台绝非一日之功，需要对各地不同住房情况进行分析和总结，解决目前就“房”和“地”分别征税带来的税制不规范问题，更好地促进我国房地产业健康发展和税制日臻完善，达到二者和谐的目的。

第三篇：开征物业税的几点研究

近年来，全国大部分地区房地产业迅猛发展、涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平和谐。房地产开发热为国家宏观调控出了难题，房地产的税收政策也成为民众普遍关心的焦点。党的十六届三中全会通过的《关于完善社会产义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，国家税务局总局在制定“十一五”规划时也提出，“在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税来控制房地产市场，稳定房价”。应该说，倍受关注的物业税开征问题已经摆上重要的议事日程。笔者就此与大家作一商榷。

一、开征物业税的现实意义

所谓物业税，简单的说就是向房产的拥有者征税，将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并，统一课征“物业税”，使得房产的购买者买房阶段税费降低，而在拥有房产后则要逐年的缴纳物业税。

（一）开征物业税是平衡贫富，促进社会公平的需要。物业税主要依据对土地资源的占用程度来征收，即对拥有单套面积较大，超出普通住宅标准或生活必要限度等，占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源，提醒居民在住房消费上要理性消费；另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有住房或改善住房条件。可通过物业税的税率设置在一定程度上实现平均财富、平均税赋，从而增加政府转移支出能力，增进社会公平。

（二）开征物业税是缓解土地失控和降低金融风险的需要。物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要原因就是，现行的土地税收政策在出让时各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，出让土地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批的越快，地方经济优越发展得越快，但这种急功近利的做法实际上是“饮鸩止渴”，其结果是土地失控，金融风险急剧上升。因此，只有通过开征物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求，物业税的开征，有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制，这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，从而使地方政府改变以往那种短期的机会主义行为形式，同时降低金融风险的上升。

（三）开征物业税是促进房地产市场健康发展的需要。房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收也十分可观，但房地产业已经成为偷逃税的重突区，来自国家税务局的信息显示，房地产是唯一一个连续三年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷逃税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，涉税条件的数量、查补税款也越来越多，而税费负担重，促使了房地产商投机和偷逃税款。因此，通过开征物业税解决房和地分别征税带来的税制不规范问题，有利于正确处理税和费的关系，彻底改变整个房地产运营的格局，促进房地产市场的健康发展。

（四）开征物业税是完善现行税制的需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制三大体系，而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善，但财产税制仍相对滞后。国际经验证明，一个现代化国家应当强化财产税，财产税是对社会财富的存量课税，是透明的，可为地方政府提供一个稳定可靠的税收来源，它是一种收益税，可起到溢价回收的功能。因此改革和完善物业税制即可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

二、开征物业税需要解决难点问题

目前，物业税的试点工作已经在我国部分城市展开，但法律的出台需要考虑调控对象的承受能力和社会现象，不慎重考虑和解决，必然导致事与愿违，因此开征物业税必须解决好以下几个难点问题。

（一）如何科学细化诸多类型住房的税率水平是首要解决的问题。我国的住房类型多样，既有商品房，也有公有房，既有经济房，也有大型豪华别墅，既有城市住房，也有农村住房，物业税的开征是要调整资源在不同人群中的分配比重，因此如何科学细化诸多类型住房的税率水平，达到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通民众生活必需的消费，是开征物业税首要解决的问题。同时对已购房产是否征收物业税，有无重复征税的嫌疑，也是开征物业税时需要解决的问题。

（二）如何解决部门、地方政府利益是最难的问题。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，要切断相关多个部门的财源，同时涉及到地方政府土地出让金的利益，又要精简合并税种，无疑这将是对各方利益的一次重新分配。因此首先解决好利益分配中涉及的最重要两项内容——行政收费和土地出让金，这两项收费与地方财政关系甚密，开征物业税显然将影响到地方政府的既得利益，而土地出让金更是被称为地方的“第二财政”，由地方政府“自由”分配。

第四篇：浅析广西开征物业税的税制设计的论文

一、广西开征物业税的前置条件

广西开征物业税的前置前条件与全国其他地区基本相同，主要取决于以下几个条件：一是理清物业税与现有房地产税费的关系，哪些税费应纳入物业税;二是房地产产权的界定，个人房地产信息系统建立;三是完善的评估体系。

(一)物业税的涵义

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收，主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象，不区分经营性与非经营性，以其财产价值作为计税依据，对其持有者(承租人或所有者)每年都征收的一定税款，且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。①

(二)理清物业税与现有房地产税费的关系

我国房地产税费体系较为复杂，涉及到投资环节、交易环节、保有环节和所得环节，主要有土地出让金，土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。关于物业税与土地出让金的关系，业界有两种观点：一是把土地出让金并入物业税中;二是土地出让金不应纳入物业税中，笔者认同第二种观点本文认同第二种观点，主要基于以下考虑：第一，物业税是税收，土地出让金是40-70 年的土地租金，是一种收益，二者在本质上就有所不同，将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二，将土地出让金并入物业税中，政府将失去对土地资源的分配依据，土地不在是财产，转让、抵押等就无从谈起，严重影响金融秩序;同时，地方政府失去了一次性取得财政的机会，影响当期的财政收入，影响地方政府开征物业税的积极性。②第三，土地出让金分开征收，降低了开发商的进入门槛，既容易再次上演“空手套白狼”，又不能达到降低房价的目的，房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。从简化税制角度，笔者认为应当将交易环节和保有环节的营业税(房地产业)、城建税、土地增值税、契税、印花税、房产税和城镇土地使用税合并，统称为物业税，这样使税收制度从重交易过渡到重保有。

二、构建广西税收制度的设计

(一)纳税人、纳税对象及范围

1.纳税人。在前文的经验借鉴中可知，物业税的纳税义务人为房地产的所有者和使用者。在我国上海、重庆试点房产税时规定，若房产的产权所有人为未成年人，由其监护人缴纳;房屋出典的由承典人缴纳，其他情况下由代管人或使用人缴纳。具体分为四种情况：一是土地使用权和房屋产权同时拥有，以物业所有者为纳税义务人;二是拥有土地使用权，没有房屋产权，主要原因是拿地后为开发，这种只针对土地使用权缴纳物业税，土地使用权人为纳税人;三是只有房屋产权，没有土地使用权，比如集资房，应以房屋的所有者为纳税义务人;四是既没有产权也没有所有权，比如单位个人没有房屋的产权和使用权，但长期使用该房地产，那么实际使用者就应为纳税义务人。

2.纳税对象及范围。物业税的纳税对象主要有房屋、土地和地上附着物。包括电梯、地下室和室内游泳馆等。根据我国税制改革“宽税基，低税率”的总体思路，纳税对象为房地产合一统一征税。

由于我国房地产性质较为复杂，包含有商品房、市场运作房、小产权房、经济适用房等。关于商品房在前文物业税开征的前置条件中已经论述了土地出让金不包含在物业税征收范围中，因此，建议已经购置的首套商品住房在土地使用年限内免征物业税，土地使用期限届满后再征物业税，第二套、第三套住房依规定纳税。随着我国不动产统一登记制度的建立和完善，小产权房也应当缴纳物业税;其他市场运作房和经济适用房等也应该缴纳物业税，但应当减免方面做出相应的规定。

物业税的征税范围可以效仿我国城镇土地使用税和房产税的课税范围，暂时限定为城市、县城、建制镇和工矿区的营业性和非营业性房屋和土地，随着我国城镇化的推进可以逐步推向广大农村地区。

3.课税对象的征收时序。第一，向商业物业征收，由于商业物业征收物业税的操作性强，物业税开征可以由商业物业迈出第一步。第二，针对商品住宅，根据量能负担原则，征收时序应从高档到低档，再到普通住宅。第三，对小产权物业征收。在农村土地可以流转的大背景下可以解决国有土地应当享有平等的权益。第四，向广大农村地区进军。配合新型城镇化的推进。但不能加重农民的负担。

(二)计税依据和税率

1.计税依据。目前，物业税计税依据有两种，一是从量计征，二是从价计征。从量计征主要是根据不动产的面积来计算，如城镇土地使用税，但是由于位置不同的不动产价值差距很大，使得价值高的地区的物业同价值低的地区缴纳相同的税，在一定程度上违背了税收公平原则。房产税实行从价计征，但需在原值基础上扣除10%~30%，跟房地产原值相关联，不能反映房地产价值的市场变化，在前文经验借鉴中已经提到世界上大多数国家采取从价计征的方式，按照国际惯例，广西在开征物业税也应当采用物业的评估价值，并根据物业性质进行调节，首先设立一个评估率，将房地产市场价值乘以评估率作为物业税的计税依据。

2.税率。在前文的经验借鉴中可以看出，世界上大多数国家采取的是比例税率和累计税率，税率的范围在1%~3%之间。一些国家在物业税税率模式采取不同类型的物业采用不同税率，如房屋建筑物与土地税率，土地税率较高;住宅与非住宅，非住宅税率要高;闲置土地与非闲置土地，闲置土地要高。上海、重庆两地物业税改革采取累进税率，根据“简单，明了”原则，建议广西开征物业税采取统一的累计税率，这在一定程度上能打击投机行为，调节不同纳税人之间的收入差距，体现量能负担原则。在税率高低方面，广西开征物业税的税率不应过高，税率过高老百姓的抵触情绪较强，并且加重老百姓的负担。根据国际经验和房产税改革得到的经验，广西开征物业税的税率定为0.5%~3%为宜。⑤

(三)物业税的减免和优惠

第一，针对农村地区的不动产实行减免，暂不征收农村居民自用房屋的税。随着城镇化的推进，体验经济的盛行，农村观光、休闲旅游的发展，针对这类物业以较低的税率征收。

第二，针对公益事业不动产的减免。公益事业不动产分为公共服务不动产与社会事业不动产，其中，公共服务不动产与准公共服务不动产有着严格的区别。针对准公共服务不动产，如事业单位、城市基础设施等，应区分营利性和非营利性的区别。营利性与非营利性的税收优惠应区别对待。社会事业不动产也属于免物业税。

第三，针对居住物业首套住宅，人均居住面积在35平米以内免征物业税。对城市生活困难居民、残疾人和离退休人员实行物业税减免政策。

第五篇：什么是物业税[最终版]

什么是物业税：

物业税指的是财产税、地产税等不动产税，目前的称谓沿自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证

如何征收：

目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。[

房价是物业税实转最大的推动力 怎么收法

尽管征收物业税现在没有明确的时间表，但基本框架已经基本明确——即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税

★ 本刊记者/郇丽

随着国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税第二批试点地区，国内已有十省市开始物业税“空转”(即只是模拟测试征税的运转，并没有实际征税)运行，而且这十个试点省市中的部分城市可能在2008年开始进行“实转”(即根据试行税率和办法实际开征物业税)。

目前空转的物业税征收有两种计算模式，两种模式以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

国家发改委投资所副所长陈选则向记者透露，如果物业税征收开始实转，其税率可能的设定范围是在房产评估价的0.3%至0.8%之间。

但据记者了解，对于具体的税率等相关数据，各试点省市还都很模糊。

深圳市地税局宣传部朱科勇就对记者称，“物业税在深圳所谓的‘空转’还只处于调研阶段，其实就是在摸底，研究如何执行，还没有具体的数字结果。”

物业税怎么收法

国税总局有关负责人向记者透露，尽管征收物业税现在没有明确的时间表，但基本框架已经基本明确，即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

该负责人在接受记者采访时也表示，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，税务总局和财政部选择部分地区进行模拟评税试点，目前已经创建了一个比较符合国情的评税工作模式。

记者了解到，北京市以北京经济开发区的税收数据，通过计算机模拟方式进行“空转”实践，其结论是——房地产税收比现在税收会有大幅度增加。

但对地方财政而言，将不能够一次获取土地出卖收益，这是不小的损失。

中国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，即将推出的物业税却是将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，这无疑是对当前土地利益分配格局的重构。物业税数年来议而未决主要正是因此。

记者从财政部了解到的消息是，2006年11月份，财政部曾跟当时的六个物业税“空转”试点省市商讨2007年能否“空转实”，并表示因实转造成的损失，财政部通过其他途径给予补偿。即使如此承诺，商讨最终未能达成一致。

中国政法大学民财税金融法研究所副所长施正文告诉记者，据他了解，物业税最有可能的还只是先行针对市场增量征收，就如同当年征收个人所得税，先从少数人开始，逐步普及，这就回避了目前技术操作上的一些争议。

我爱我家控股公司副总裁胡景晖则认为，物业税的开征预计会像房贷首付一样，对拥有不同套住房的购房者区别对待，这样购买第一套住房和中小户型住房可能免于征收。

这也是目前市场上的一种观点，物业税的出台，不是说所有的房子都会征收物业税，只有达到一定面积的大户型才会征收，征收的比例相对比较小，物业税的征收只会对大户型的销售增加阻力。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也分析称，物业税在首批试点城市已经“空转”四年，再加上目前各方对房价的忧虑，进入实转理所当然。他认为，如果目前对开发商已经封顶但还未卖出的楼盘征收物业税，还可以有效地抑制开发商捂盘。

中央财经大学税务学院副院长刘桓建议，物业税征收应当区分普通住宅和非普通住宅。目前，国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，并且不干预90～140平方米房型的开发和购买，但对140平方米以上的大户型开发和销售却一直持抑制态度。因此，房屋面积在140平方米以上，就应当属于物业税征收范围；相反，则应属于免征范围。

房价给了物业税转实最大的推动力

物业税最早提出的动议，是试图用以改变目前地方政府“寅吃卯粮”的状况——据不完全统计，中国最发达的城市中，土地批租收入基本占到地方财政收入的30%以上。这种地方为缓解财政压力，对土地交易乐此不疲，使其后接任者手中的土地资源越来越少。

如今，物业税是否推出、何时推出的讨论焦点，则是围绕着房价的调控。在苏鼎房地产研究所所长宋坚眼中，征收物业税成了“宏观调控的‘最后一招’”。

从目前国家调控的动机分析，中央当前还是希望能藉加息和信贷紧缩等政策来稳定房价，一旦这样的政策都不能奏效，就会立即征收物业税，宋坚认为。

近期广州楼市价格再次出现异常飙升情况，而且一些并没有足够的地理、环境、产品、教育等优势资源支持的项目也跟风上涨。中原地产项目总经理黄韬表示，按照目前的价格走势，如果没有出台特别的政策，或市场产生重大的变化，预计到年底之前广州的房价会继续上涨，而且幅度将达到10%左右。

香港中原地产集团主席施永青也提醒，目前投资风气过盛，导致大量高价房出现，致使市场无法消化，最终可能会造成部分市场的停滞，这是需要警惕的。

中国政法大学民财税金融法研究所副所长施正文告诉记者，如果不是房地产价格如此非理性地飙涨，物业税的推出还不会这么迫切。房价给了物业税转实最大的推动力。

近日，北京大学中国经济研究中心主任林毅夫在商务部组织的一个座谈会上发言时称，目前房地产价格的异常现象主要是由于房地产投机性需求造成的，要抑制这种投机需求，除了“国八条”“国六条”和建设部等部门出台的“十五条”等政策外，一是考虑征收物业税，按房地产的面积每年付税，二是征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益回馈社会。

这样的声音并不局限在业内和学界。今年年中，面对房价的飙升，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组，撰写了一份有关继续加强房地产调控的建议性报告，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。

另据记者了解，今年8月份，国务院为此曾召开中央工作会议，讨论两个议题，一个是住房保障体系问题，另一个就是物业税的问题。

国民经济研究所所长樊纲则进一步分析说，物业税是房地产市场的内在稳定器。正是由于不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，而忽视当前对房地产市场的调控政策。他认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房。

会否抑制投资性购房需求

物业税的加速推进针对过快上涨的房价，物业税一旦推出，对市场到底有多大影响？

我爱我家控股公司副总裁胡景晖告诉记者，目前北京二手房的总存量大约有500万套，而按照6%的正常流转量来算的话，北京每年的二手房交易量应该在30万套左右，但实际情况是北京市场上的二手房交易量远远低于这个数字，2006年的交易量仅仅为75000套。

为何二手房一直没有大量释放？

胡景晖认为主要问题就是没有对物业的保有环节征收任何税费，目前的调控政策，主要还是打击短期投机行为，而物业税的实施更多的是针对长远行为。

但21世纪不动产中国区总裁Bill则认为，中国部分城市征收物业税，将对投资性购房需求产生一定的抑制作用，由于投资性购房者会有一段观望期，因此目前还很难得出短期内二手房市场将迅速出现集中抛售物业的结论。毕竟，从以往经验来看，用税收的办法来解决房价问题，其调控效果并不明显，因为，卖房人会把税费转嫁到房价中，反而进一步助推房价上扬。

对于物业税出台后的猜想并不单一。

深圳市地税局一位关官员在接受记者采访时也表示，目前与房产管理部门的信息传递差错较多，业主变动信息和价格信息问题较大，还不具备实际征税条件。缺少有效的扣税渠道，预计业主普遍不会及时缴税，如果采用司法支持，司法力量恐怕也难以承受。★