物业税[精选多篇]

第一篇：物业税

浅谈物业税的征收目的和可达性分析

一、物业税的含义与征收目的物业税是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者征收的税种，通常的征收形式为每年按不动产评估值的一定比率征收税款，也称房地产税。物业税是一种财产税，广义上讲，财产税是就纳税人某一时点的所有财产课征的税收，既包括土地、房屋等不动产，也包括其他种类的财产，但从各国实际征收的情况上看，财产税的主要课征对象就是房地产，因此，物业税（房地产税）与财产税可视为同义词。为了不与我国现有税种产生概念上的混淆，本文中将以物业税的称法贯穿全文，不再使用房地产税加以替换。

物业税的征收目的主要包括三大方面：一是改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳定化；二是使目前过高的房价有所降低；三是改变房地产业税费种类繁多、征收多门的现状。

1.改善地方财政的收支不平衡，使地方财政收入稳定化

从1994年我国的分税制改革以来，中央与地方的财政收入比重有了明显的变化，仅就1993年与1994年的对比来看，地方财政收入所占的比重就由78.0%下降到44.3%，近些年来地方财政收入所占比重也一直处于50%以下的水平；而同时地方财政支出的比重却一直在70%左右的水平上，2007年地方财政支出的比重更是达到了77.0%。由此可见，分税制改革后的十多年来，地方财政收支不平衡的矛盾并未得到改变。

地方财政收支剪刀差的长期存在，强化了地方政府积极开辟可自主支配收入来源的动力，而增加土地出让收入便成为地方政府和增收的主要途径。土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上，而全国的财政收入为3.2万亿元，土地出让收入占财政收入的比重为28.53%。从为数不多的可取得土地有偿使用收入数据的城市来看，土地出让收入在地方政府的收入结构中占据了越来越重要的地位。

然而，地方政府的这种“卖地”收入是不可持续的，地方财政对土地出让收入普遍依赖的局面必然需要改变。因此，物业税就被赋予了成为地方财政收入新来源的使命，征收物业税的目的中也就不可避免地包含了改善地方财政收支不平衡，使之成为地方财政长期、可持续收入来源的期许。

2.抑制高昂的房价，使目前过高的房价有所降低

从1998年的住房货币化改革至今的十多年来，我国的房屋销售价格一直保持着上涨的态势，在近几年国家一系列宏观调控措施，以及全球金融危机的侵袭之下，我国房价的上涨趋势依然得以保持。一些学者认为我国房价高企的原因之一便是房地产保有环节的税负水平偏轻，物业税的征收则可以起到抑制需求、降低房价的作用；也有学者认为土地出让金可分年缴纳，并入物业税一同征收，从而使房价下降。

3.优化房地产税费构成，改变房地产业税费种类繁多、征收多门的现状

我国自2003年提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，到2009年又提出“深化房地产税制改革，研究开征物业税”，由此可看出梳理简化目前过于繁杂的房地产税费制度必然也是物业税征收的主要目的之一。

我国现行的房地产税收体系，主要包括：耕地占用税、土地增值税、城市土地使用税、房地产税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税等。从结构上看，土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地使用税之间均存在重复课税，同时，部分税种的课税范围、税率及其配合等也存在一定问题。从数量上看，在不考虑土地增值税、所得税等方面的情况下，房地产开发的税收成本约占总开发成本的10%以上。同时与房地产税收体系并行的房地产行政收费项目也十分庞杂。因此，对房地产税制进行改革、理顺房地产税费构成，也成为物业税的征收目的之一。

二、物业税设计思路的三大方向

在对我国物业税的研究中，不少学者提出了物业税征收的设计方案，总体来看，物业税的设计思路可以分为以下三个主要方向。

方向1：仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整

根据国务院发布的第546号令，自2009年1月1日起废止1951年由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》，外资企业和外籍个人不再缴纳城市房地产税，取而代之的是依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。这就意味着我国的房地产税制中，不再有城市房地产税这一税种，房地产保有环节的税种由城市房地产税、房产税、城镇土地使用税三种变为房产税和城镇土地使用税两个税种。

物业税征收的方向之一，便是将房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税两个税种合并，将税基由仅向经营性物业征收扩展至将自用住宅也囊括在内，同时税基的评估方法由账面成本改为市场评估。这是一种相对简单、目前部分政府部门较为倾向的物业税征收方向。

方向2：对现有的房地产税费进行调整，但不涉及土地出让金。

物业税的另一种方向是对房地产的税费体系进行系统地改革，力图解决其间存在的诸多问题。我国现行税制中与房地产有关的税收有十多种，而房地产开发商所需交纳的政府收费项目林总总多达几十种，从数量上看，房地产开发的税收及行政收费约占到开发成本的25%～30%。其中的主要问题包括税费混杂、重复课税、税种配合失当、计税依据及税率过时、重交易轻保有等。同时，税基的调整思路与前一种基本相同，即自用住宅也需交纳物业税，税基的评估方法改为按市场价值评估。

方向3：对现有的房地产税费、土地出让金进行综合调整。

除了房地产税费收入外，土地出让金也是政府收入的重要来源，因而将两者结合起来考虑也是物业税征收的设计思路之一。此方向的主要思路是：打破40～70年土地出让金一次性收取的方式，将土地出让金收取方式改为按年分次收取，将其纳入物业税的征收。但广义的土地出让金是指国有土地使用权出让时总的交易金额，包括一级开发建设补偿费和政府收益两大组成部分，其中一级开发建设补偿费又包括征地、拆迁、水、电、路等大市政配套建设费用等一级开发成本，以及政府规定的较低水平的一级开发商利润。由于一级开发建设补偿费是由二级开发商支付给一级开发商的，所以纳入财政收入的只是政府收益这一部分。因而，代写毕业论文纳入物业税征收的只能包括政府收益这部分，而不是全部的土地出让金。

三、物业税征收目的的可达性分析

以上物业税征收的三大方向主要目的能否得到有效实现，是决定是否征收物业税以及如何征收物业税的重要依据。下面将分别针对我国物业税征收设计思路的三大方向进行征收目的的可达性分析。

1.仅合并房地产保有环节税种不足以使物业税成为地方财政的主要来源不少学者以国外经验———地方财政的主体税源是财产税为主要依据，来论证我国的物业税也应该、也可以成为地方政府的主体税源。如美国、加拿大、澳大利亚等国州以下地方政府财政收入的重要来源就是财产税，以2001年为例，物业税所占上述各国地方税收收入的比重分别为71.8%、91.3%、100.0%。而从2007年的数据来看，我国保有环节征收的税种在地方税收收入中占有的平均比重约为5%，其中所占比重最高的是辽宁省（9.72%）、所占比重最低的是西藏（0%）。如果按有学者对2006年某省物业税空转试点结果的测算看，对经营性房地产价值重新评估后，以新评估值为物业税的税基，合并房地产保有环节的税种（当时包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税），0.8%的税率即可保持原有的税收收入规模；不少学者认为1%左右的税率较为适当，如按1%的税率征收则可使原有的税收收入规模增加25%。目前房产税只是对经营性房产征收，对个人所有非营业用房免税，对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，按4％的税率征收，但经营性住宅由于征税执行困难，收效甚微。城镇土地使用税主要是针对工业和商业用房，对住宅用地还没有征收。因此，仅合并保有环节的现有税种，物业税征收可实现的规模主要取决于税基扩大———增收住宅物业税带来的税收多少。

按2006年我国城市实有住宅建筑面积112.89亿平方米、全国商品住宅平均销售价格为3132元/平方米、暂按物业税税率为1%估算，住宅物业带来的物业税收入约为3535.75亿元，约占当年地方财政收入的19.32%，而2006年全国房产税、城镇土地使用税占地方财政收入的3.78%。据此，大致估算按这种方式征收物业税，物业税收入可达到地方财政收入的24%。可见，仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整，还不足以使物业税成为地方财政的主要来源。

而就2007年的数据来看，全国土地出让收入占财政收入的比重为28.53%。将土地出让收入纳入物业税的征收，预计可以使物业税收入达到地方政府财政收入的50%左右，更有利地支撑物业税成为地方政府的主要税源，从而达到地方财政收入稳定化的目的。

2.物业税的征收将有利于房价的降低，但下降幅度将较为有限物业税征收对房价的影响，取决于其对房地产市场供给方与需求方的影响。

方向1仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行合并调整，对房地市场中写字楼、商业等经营性物业的供求影响较小，对住宅物业的供求影响相对较大。住宅物业保有环节税收负担的从无到有，从供给方面来看，一方面增加了开发商囤积土地、捂盘惜售的成本，另一方面也增加了投资者保有住房的成本，促使更多的二手房进入市场交易；从需求方面来看，增加了购房者持有住宅的成本，一定程度上会降低投资性需求，对刚性自住需求的影响不大。综合供需两方来看，在其他条件保持不变的情况下，尤其是土地供给平稳，方向1的物业税征收方向将有利于使房价产生下降的趋势。

方向2不涉及土地出让金，对现有的房地产税费进行系统调整，如果整体税负水平保持不变，保有环节税收的增加意味着建设、交易等其他环节税负的减少，如果清理不合理收费，整合税费将使整体税负水平下降，这两种情况下，都会在一定程度上刺激房地产市场供给的扩大；如果整合后的税负水平提高，则可能降低开发商的开发规模；但只要保有环节的税负增加，二手房的供应还会增多。对需求方来说，保有成本的增加将降低投资性需求，而对自住性需求的影响较小。综合来看也有利于房价的下降，当然前提条件是土地供给等其他情况基本不变。

方向3将土地出让金纳入物业税的征收，先从房价的构成入手分析，根据2009年7月国土资源部公布的全国620个楼盘土地成本来看，地价占房价平均比例为23.2%。由于能纳入物业税征收的仅是土地出让金中的政府收益部分，因而由此带来的开发成本的降低幅度有所减少，但仍然可以较为明显地降低房地产开发的资金门槛，使能参与房地产开发的竞争者增加，同时也有利于吸引开发商扩大经营。而对房地产市场的需求方，一方面物业

税增加了保有成本，对投资性需求产生抑制作用；另一方面，在开发商竞争加大、成本降低的情况下，房地产购买门槛的下降也将促使更多的购买者进入市场，虽然持有成本有所增加，但对于自住性需求的影响不大，从而产生使需求增加的作用，进而使房价下降幅度有限。

总体上来看，物业税的征收具有促使房价下降的作用机制，但鉴于我国现阶段的房地产供需关系，下降幅度将较为有限。

3.优化房地产税费构成的理想模式是有计划、有步骤地对现有税费进行全面系统调整从优化房地产税费构成的角度来看，借物业税开征之际，全面系统地理顺现有的房地产税费体系，使之与社会经济的快速发展相协调，无疑比仅仅调整保有环节的税种更有利于房地产业及整个国民经济的健康发展。但是对现有税制的房地产税费进行全面的系统性调整，涉及面广、改革阻力大、设计实施难度强，恐难在短期内见效。

可见，优化房地产税费构成必将是一项长期工作，在“正税、清费”的大方向下，设定房地产税费改革的总体目标，同物业税的设计征收相结合，有计划、有步骤地分期推进，才能更好地实现优化我国房地产税费构成的目标，改变房地产业税费种类繁多、征收多门的混乱现状。

综上所述，对房地产税费进行系统化的调整、将政府土地出让收入纳入物业税的征收是更有利于实现物业税征收三大目的的税种设计方向。

第二篇：什么是物业税[最终版]

什么是物业税：

物业税指的是财产税、地产税等不动产税，目前的称谓沿自香港地区。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中取得环节包括房地产用地取得、房地产开发等；流转主要指房地产转让、赠与、继承、分家析产等；保有指持续地持有房地产的产权。三环节税赋均衡是房地产业健康发展的保证

如何征收：

目前空转的物业税征收有两种计算模式，以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。[

房价是物业税实转最大的推动力 怎么收法

尽管征收物业税现在没有明确的时间表，但基本框架已经基本明确——即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税

★ 本刊记者/郇丽

随着国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税第二批试点地区，国内已有十省市开始物业税“空转”(即只是模拟测试征税的运转，并没有实际征税)运行，而且这十个试点省市中的部分城市可能在2008年开始进行“实转”(即根据试行税率和办法实际开征物业税)。

目前空转的物业税征收有两种计算模式，两种模式以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70%为基准，征收税基的1.2%为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12%的物业税，但空转中并没有设定起征点。

国家发改委投资所副所长陈选则向记者透露，如果物业税征收开始实转，其税率可能的设定范围是在房产评估价的0.3%至0.8%之间。

但据记者了解，对于具体的税率等相关数据，各试点省市还都很模糊。

深圳市地税局宣传部朱科勇就对记者称，“物业税在深圳所谓的‘空转’还只处于调研阶段，其实就是在摸底，研究如何执行，还没有具体的数字结果。”

物业税怎么收法

国税总局有关负责人向记者透露，尽管征收物业税现在没有明确的时间表，但基本框架已经基本明确，即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

该负责人在接受记者采访时也表示，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，税务总局和财政部选择部分地区进行模拟评税试点，目前已经创建了一个比较符合国情的评税工作模式。

记者了解到，北京市以北京经济开发区的税收数据，通过计算机模拟方式进行“空转”实践，其结论是——房地产税收比现在税收会有大幅度增加。

但对地方财政而言，将不能够一次获取土地出卖收益，这是不小的损失。

中国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，即将推出的物业税却是将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，这无疑是对当前土地利益分配格局的重构。物业税数年来议而未决主要正是因此。

记者从财政部了解到的消息是，2006年11月份，财政部曾跟当时的六个物业税“空转”试点省市商讨2007年能否“空转实”，并表示因实转造成的损失，财政部通过其他途径给予补偿。即使如此承诺，商讨最终未能达成一致。

中国政法大学民财税金融法研究所副所长施正文告诉记者，据他了解，物业税最有可能的还只是先行针对市场增量征收，就如同当年征收个人所得税，先从少数人开始，逐步普及，这就回避了目前技术操作上的一些争议。

我爱我家控股公司副总裁胡景晖则认为，物业税的开征预计会像房贷首付一样，对拥有不同套住房的购房者区别对待，这样购买第一套住房和中小户型住房可能免于征收。

这也是目前市场上的一种观点，物业税的出台，不是说所有的房子都会征收物业税，只有达到一定面积的大户型才会征收，征收的比例相对比较小，物业税的征收只会对大户型的销售增加阻力。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也分析称，物业税在首批试点城市已经“空转”四年，再加上目前各方对房价的忧虑，进入实转理所当然。他认为，如果目前对开发商已经封顶但还未卖出的楼盘征收物业税，还可以有效地抑制开发商捂盘。

中央财经大学税务学院副院长刘桓建议，物业税征收应当区分普通住宅和非普通住宅。目前，国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，并且不干预90～140平方米房型的开发和购买，但对140平方米以上的大户型开发和销售却一直持抑制态度。因此，房屋面积在140平方米以上，就应当属于物业税征收范围；相反，则应属于免征范围。

房价给了物业税转实最大的推动力

物业税最早提出的动议，是试图用以改变目前地方政府“寅吃卯粮”的状况——据不完全统计，中国最发达的城市中，土地批租收入基本占到地方财政收入的30%以上。这种地方为缓解财政压力，对土地交易乐此不疲，使其后接任者手中的土地资源越来越少。

如今，物业税是否推出、何时推出的讨论焦点，则是围绕着房价的调控。在苏鼎房地产研究所所长宋坚眼中，征收物业税成了“宏观调控的‘最后一招’”。

从目前国家调控的动机分析，中央当前还是希望能藉加息和信贷紧缩等政策来稳定房价，一旦这样的政策都不能奏效，就会立即征收物业税，宋坚认为。

近期广州楼市价格再次出现异常飙升情况，而且一些并没有足够的地理、环境、产品、教育等优势资源支持的项目也跟风上涨。中原地产项目总经理黄韬表示，按照目前的价格走势，如果没有出台特别的政策，或市场产生重大的变化，预计到年底之前广州的房价会继续上涨，而且幅度将达到10%左右。

香港中原地产集团主席施永青也提醒，目前投资风气过盛，导致大量高价房出现，致使市场无法消化，最终可能会造成部分市场的停滞，这是需要警惕的。

中国政法大学民财税金融法研究所副所长施正文告诉记者，如果不是房地产价格如此非理性地飙涨，物业税的推出还不会这么迫切。房价给了物业税转实最大的推动力。

近日，北京大学中国经济研究中心主任林毅夫在商务部组织的一个座谈会上发言时称，目前房地产价格的异常现象主要是由于房地产投机性需求造成的，要抑制这种投机需求，除了“国八条”“国六条”和建设部等部门出台的“十五条”等政策外，一是考虑征收物业税，按房地产的面积每年付税，二是征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益回馈社会。

这样的声音并不局限在业内和学界。今年年中，面对房价的飙升，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组，撰写了一份有关继续加强房地产调控的建议性报告，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。

另据记者了解，今年8月份，国务院为此曾召开中央工作会议，讨论两个议题，一个是住房保障体系问题，另一个就是物业税的问题。

国民经济研究所所长樊纲则进一步分析说，物业税是房地产市场的内在稳定器。正是由于不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，而忽视当前对房地产市场的调控政策。他认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房。

会否抑制投资性购房需求

物业税的加速推进针对过快上涨的房价，物业税一旦推出，对市场到底有多大影响？

我爱我家控股公司副总裁胡景晖告诉记者，目前北京二手房的总存量大约有500万套，而按照6%的正常流转量来算的话，北京每年的二手房交易量应该在30万套左右，但实际情况是北京市场上的二手房交易量远远低于这个数字，2006年的交易量仅仅为75000套。

为何二手房一直没有大量释放？

胡景晖认为主要问题就是没有对物业的保有环节征收任何税费，目前的调控政策，主要还是打击短期投机行为，而物业税的实施更多的是针对长远行为。

但21世纪不动产中国区总裁Bill则认为，中国部分城市征收物业税，将对投资性购房需求产生一定的抑制作用，由于投资性购房者会有一段观望期，因此目前还很难得出短期内二手房市场将迅速出现集中抛售物业的结论。毕竟，从以往经验来看，用税收的办法来解决房价问题，其调控效果并不明显，因为，卖房人会把税费转嫁到房价中，反而进一步助推房价上扬。

对于物业税出台后的猜想并不单一。

深圳市地税局一位关官员在接受记者采访时也表示，目前与房产管理部门的信息传递差错较多，业主变动信息和价格信息问题较大，还不具备实际征税条件。缺少有效的扣税渠道，预计业主普遍不会及时缴税，如果采用司法支持，司法力量恐怕也难以承受。★

第三篇：物业税难产之谜

既得利益格局阻碍 物业税高悬七年的难产之谜

http://www.xiexiebang.com 来源：中国新闻网 作者： 2010-02-25 15:49:53 进入2010年，物业税再次成为热点话题。在地方“两会”上，物业税被多次提出，还传出“北京最早明年底开征物业税”的消息。同时，各界对物业税在即将召开的全国“两会”上的讨论也怀有期待。

2003年10月，“物业税”一词经由执政党文件第一次进入公众视野。在这份于中共十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中有这样的表述：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

从彼时起，关于物业税的官员表态、专家发言和公众讨论就如潮水般一波又一波地展开，几乎没有停歇过。然而时至今日，数量庞大的相关讨论却依然停留在初级阶段，“要不要开征”“何时开征”仍是人们猜不透的谜底。几年来，媒体的报道重复上演着这样的景象：前一天，某家报纸信誓旦旦地宣布“今年很可能开征物业税”；第二天，另一家媒体的报道却是“物业税5年内都难开征”。最近，国家税务总局科研所研究员张培森在接受媒体采访时则明确表示：“外界任何给物业税确定时间表的言论都是没有权威的。”

与这种表态形成呼应的是，尽管一些省市的物业税模拟评税试点工作已经开展多年，但地方税务机关在接受采访时依然对此讳莫如深。《华尔街日报》中文网干脆将相关报道的标题取为《物业税“空转”之谜》。

犹抱琵琶半遮面的神秘感并没有浇灭各方的关注热情。然而，物业税历时七年而难产的经历证明：对于这项涉及复杂利益博弈的财税政策，它的出台之路不会平坦，甚至就像有专家所形容“征收物业税比申办奥运还难”。

既得利益格局阻碍

作为舶来品的物业税，在中国一“出生”就充满争议，遇到了许多中国特色的新问题。

首先是名称。虽然官方文件将此税种命名为“物业税”，但学界和相关部门官员对此均持有疑义。普遍的看法是：“不动产税”或“房地产税”的称呼更合适，因为此税种的征税对象是房地产，计税依据是房产的市场价值。

比起容易改动的名称，困扰物业税的更大问题是法理上的障碍。在已经征收物业税的国家，此税种在法律意义上的逻辑起点是国家对私人财产和物权的保护。只有存在清晰的物权，物业税才具有可靠的税基，物业税制度才具有真实的法理基础，而新中国的土地国有制度无疑与之存在冲突。

不过，随着3年前旨在保护私产的《物权法》通过，此项障碍已被逐渐扫清。这部被称为具有划时代意义的法律基本明确：土地使用权是一种独立的财产权，例如城镇土地使用权可以转让、出租、赠与和抵押。“尽管我们国家规定土地公有，但使用权也可以作为物业税的征收对象，因为财产税征收的对象是权利。《物权法》对不动产产权的明晰为物业税开征提供了基础性的产权法律前提。”中国政法大学财税法研究中心主任施正文对记者说。

新中国从计划经济向市场经济转型的特殊经历也为物业税的开征平添了许多技术障碍，始于1994年的城镇住房制度改革、止于1998年的福利分房即是一例。由于住房商品化改革时间并不长，“目前的很多房产不是通过商品房开发获得的，这些房产信息连房产和土地部门都不清楚，更不用提税务机关了，而开征物业税最主要的技术要求就是要掌握房源信息。”施正文说，“目前我们国家房地产的登记制度也存在问题，土地权属登记在土地管理部门，房屋权属登记在建设部门，登记信息不能共享。”

此外，对房产市场价值的评估也是一大技术问题。造成此种困境的不仅有社会诚信缺失这样的大环境，也有评估中介混乱的具体局面。目前，不同的房产评估中介隶属于不同的管理部门，它们可能的“婆婆”包括建设部门、国土资源部门、国有资产管理部门、财政部门等。在开征物业税之前，如何整合这些中介，统一评估标准，做到“一碗水端平”并不是一件容易事。

但在记者接触的绝大多数学者看来，技术问题都是能够解决的。“比如说估值，完全可以先用简化的方式，就算不能特别精确也没关系。”中国社科院财贸所副所长高培勇在接受采访时说，“真正难解的是如何绕开既得利益格局，因为房产比较多的人往往也有较大话语权”。

但一些学者也坚持认为，通过市场购买房产者，已经为不动产高额埋单，在此前提下，征收“物业税”，显然有失公平。

土地财政的危机与契机

高达万亿的土地出让金收入是地方政府不愿割舍的重要财源，也是阻碍地方政府拥抱物业税的重要因素。

根据发布的2009年中国土地出让金年终盘点报告，去年中国土地出让金总金额达到15000亿元，同比增加140%。尽管学界和相关政府部门对土地出让金是否并入物业税尚存争议，但一个基本共识是：开征物业税后，地方政府依靠卖地营生的土地财政模式将面临转型。

自1994年分税制改革启动后，土地出让金作为地方财政的固定收入，全部划归地方所有，并逐渐发展成为地方政府的“第二财政”。相关统计数据显示：土地出让金占地方财政收入的比例已经普遍超过半数，个别市县甚至达到90%左右。

尽管土地财政引发了包括暴力拆迁在内的诸多社会问题，但它所具备的快速解决地方财政之困的能力使得地方政府无法戒掉对卖地的依赖。曾担任国务院发展研究中心“中国物业税改革研究”课题组主要执笔人的副研究员王晓明指出：“短期内看，能征收的不动产税可能还不能弥补土地出让金的收入，甚至可能会导致其预算外收入的急剧下滑，地方政府可能会出现资金短缺问题，这些都是切实的，摸得着的。而开征不动产税要投入相当多的精力和财力，将来收益如何，暂时还难以评估。同时，中国地方官员的任期制和考核标准只会使其注重短期收入，一些地方政府也担心开征不动产税后会不会影响本地区的投资环境，这些都影响了地方政府的积极性。”

天津财经大学财政学科首席教授李炜光也观察到了类似的情况。他透露：2007年底，中央曾与六省市探讨物业税“空转实”的问题，结果无一成功，原因就是“地方上不希望征这种税，因为它有可能导致当地房价下跌，减少其财政收入”。

作为为地方政府量身打造的地方税种，物业税在中国地方政府层面遇到的阻碍是在其他国家所罕见的。不过，这种情况正在发生变化。

今年1月，在北京市“两会”期间，市财政局负责人向媒体表示：土地是稀缺的、有限的、不可再生的资源，政府不可能把土地出让金作为政府收入的长期增长点。

这种公开的表态背后，是不少省市的土地资源面临枯竭的背景。作为一种“寅吃卯粮”的收入方式，土地财政从一开始就带有强烈的不稳定性和不可持续性。“土地财政的收入面临枯竭，土地财政的危机就是物业税开征的重要契机。”施正文说。

王晓明也认为：一边是土地出让金的收入不断下降，另一边是不动产不断升值，可征收的不动产税收总量不断上升，这样就形成了一条下降、一条上升的两条曲线。“在曲线交叉前，地方政府的积极性不高是可以理解的，但随后可能就不同了。”

各级政府的博弈空间

物业税的改革不仅涉及地方政府收入方式的变革，也涉及各级政府的财政关系问题。

围绕与物业税相关的一系列税费政策，中央和地方的博弈正悄然进行。施正文在接受采访时透露，“现在财政部和国土资源部正在考虑改革土地出让金的分配政策，将其一部分、甚至大部分归中央所有，这样地方政府卖地取得的收入就会减少。”倘若土地出让金分配政策发生调整，地方财政将彻底无法依靠卖地维持收入，发挥替代作用的正是物业税。“长远来看，它成为地方政府的主要收入来源。”

尽管物业税属于地方税种已无疑义，但由于我国目前实行的是中央、省、市、县、乡五级行政管理体制，对于物业税的具体归属仍有博弈空间。

在国务院发展研究中心提出的方案中，省级政府不参与物业税的分配，与省平级的直辖市在分配问题上与地级市同等考虑。在市、县、乡三级政府之间，则考虑以属地化原则为主。具体而言，就是税源所在地的基层财政享有来源于当地的不动产税，但市辖区需与市进行分享，分享比例可考虑五五分成，这主要是考虑到市政府在提供地方性公共产品方面发挥着较大作用。

但执笔该方案的王晓明同时指出：五级政府已不能适应中国经济社会的发展，未来不动产税的归属问题，很大程度上依赖行政区划体制的改革。施正文也认为，“政府层级减少，税制就容易规范化，把物业税给市县(在‘省管县’的体系下，市县是平级的)，三级政府分别有主体税种和税源，这样就非常规范，真正做到‘科学发展’的‘科学’。”

此外，中央与地方政府在物业税的具体政策制定上也存在博弈空间。接受采访的大多数专家表示：地方政府不可能拥有物业税的立法权，但应该可以在中央统一规定的税率区间中根据自身实际情况选择合适的税率，还可能允许部分省市在国家统一政策公布后自行选择时间进行先期试点。

在接受采访时，社科院财贸所副所长高培勇特别提醒记者注意：在谈论中央与地方财政体制问题时，遣词造句已经发生了变化，“财权与事权相对称”的说法已经改成了“财力与事权相对称”。“在单一制的国体，不要指望给地方政府以税收立法权，这是越来越清楚的。”高培勇说。

与物业税相关的各部门也在围绕物业税改革进行利益博弈。

目前，会受到物业税政策影响的部门至少包括财政部门、国土部门和城建部门。在政府职权分配格局中，税收由财政部门管理，土地出让金由国土部门管理，房地产开发则由城建部门管理。“这几个部门在此领域里有不同权限，而权限背后体现的是政绩和利益，因此存在部门之间的利益调整。”施正文直言，“利益调整后面涉及的是体制问题，体制的推进牵涉的是根本性的改变。部门之间的关系很敏感，在中国，有些事老百姓有问题可能还好解决，但政府哪一家不同意，一个税就开征不了。”

具体而言，单是对房地产市场价值的评估权就存在部门利益之争。据报道，可供选择的评估机构有四种，分别是地方税务机关、社会中介机构、地方国土部门以及财政部门。最具竞争力的分别是具有征管权的地方税务部门和具有房产信息优势的国土部门。

不过，部门之间在进行利益博弈时并非不存在合力。检索近年来与物业税有关的报道可以发现，财政部门、国土部门和城建部门的官员都曾在不同场合公开表示：要尽快推进物业税改革。施正文在接受采访时透露，现在国土部门对物业税开征“甚至比财政部门更积极”，因为如果不解决土地财政问题，一旦地卖光了，地方政府就会打起耕地的主意，而18亿亩的“耕地红线”正是国土部门在主管。

必须保证纳税人的参与权

“物业税政策的制定中，还涉及国家与纳税人之间的博弈。”北京大学法学院教授刘剑文对记者说。

刘剑文曾多次参与财税立法，他将财税法称为“顶天立地”的法律子系统。所谓“顶天”，是指财税法涉及整个国家宏观经济的运转；所谓“立地”，是指财税法涉及千家万户，涉及每个人的切身利益。

在宏观税负水平近30%的中国，民众对横空出世的新税种抱有本能的反感，物业税也不例外。不过，随着公共讨论的深入，民意也在逐渐发生变化。就“你是否支持开征物业税”进行调查，在2009年5月开始的调查中，有超过半数的网民选择“不支持”；而在2010年1月开始的调查中，表示“支持”的网民已接近56%。

民众的支持是物业税开征的前提条件，行政机关与立法机关的博弈则涉及具体的开征方式。“究竟是制定法律还是行政法规？在制定法律中，立法机关权力在哪里？行政机关的利益在哪里？这都是利益博弈。”刘剑文说。

李炜光认为，物业税开征必须走人大立法程序，“因为物业税是对每一个纳税人财产的剥夺。每一个业主、每一个纳税人必须参与其中，而且要有非常顺畅的渠道。”

根据《立法法》规定，涉及财政、税收基本制度的事项只能制定法律，但该法律同时又规定：此方面“尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规”。

刘剑文强调，在制定财税法律法规时，最重要的是保障纳税人的参与权。在他看来，参与权可以通过很多方式体现，比如通过人大代表，通过公开征求意见，通过举行专家论证座谈会等。施正文也认为，“物业税征收的条例法律要尽快起草和完善，可以在社会上公布，进一步完善这个方案，这样也容易达成共识。”

可以预见的是，物业税开征前还需要更多的讨论。在不少学者看来，近几年将是物业税推出的良好时机。施正文透露：“现在财税部门也做了一些准备，比如理论上做了很好的研究，对物业税的性质、范围、影响、国际情况、税制要素设计，都已经有很细致的方案，有关主管部门的意见也一致起来。”

高培勇向记者表示：“中国2010年应该在结束财产环节无税状态方面有所作为。”但他马上补充：“注意，没说2010年就要推出，是要有所作为。”

即使物业税的最终出台还需若干年的时间，这项涉及多种利益博弈的财税政策也不是最“难产”的——2007年通过的企业所得税法从1994年就开始着手制定了，前后历经13年。

全国“两会”不久将召开，物业税或又成讨论的热点话题之一。在相关方案正式出台之前，各方的利益博弈仍在继续。两年之前的两会上温家宝的一段话或可作为此项财税政策博弈的注脚——当时，总理面对中外记者说，“一个国家的财政史是惊心动魄的。如果你读它，会从中看到不仅是经济的发展，而且是社会的结构和公平正义。”

第四篇：房产税或物业税

对执有房征收房产税或物业税，有违反《宪法》之虞

理由如下：一是，我国的《宪法》规定城镇土地属于国家所有。虽然《宪法》也规定城镇土地可以转让，但是不允许买卖。《物权法》第四十一条规定： 法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。第四十五条规定：法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。所以，无论如何转让城镇土地的国家所有的性质是不变，土地永远是国家的财产。目前城镇居民购买房屋是以土地出让金的方式向国家租用70年的土地使用权，只有地上承载的房屋属于私人财产。二是，物业税或房产税，属于财产税，是对个人财产征收的一种税，也就是说纳税人应该是财产的所有人。反过来说，已经纳税的财产必然是纳税人所拥有所有权的财产。否则，就不应该称之为财产税。三是，就一些地区的物业税空转试点的情况来看，这个税是按照房屋市值再做一些扣除后为税基征收的。而房屋市值包含两部分内容，即承载房屋的土地价值和地上房屋的价值。但是在房价中，这二者是根本不可能划分清楚的。在土地私有制的情况下，按房屋市值征是没有问题的，因为，私人在购买房屋的同时也购买了承载房屋的土地。但在土地公有制的情况下，问题就出来了。地上的房屋是私产，承载房屋的土地是国家的财产，而二者在价值上根本就无法量化区分清楚。但有一点是可以肯定的，那就是地上房屋是有寿命的，在购买后就开始折旧，每年都在贬值。如果房屋在购买后发生了增值，就一定是土地在增值，因为土地的寿命是无穷的。在当前房屋价格不断上涨的情况下，如果按照市场值征收物业税或是房产税，就等于是将国家的财产(土地)作为私人财产征了税。我国《宪法》规定镇土地属于国家所有。但税法却将城镇的土地确认为私人的财产进行征税，明显违反了《宪法》。因为，税收除了筹集收入的功能之外，还有一个巨大的作用就是可以通过税收将非法收入认定为合法收入。我国春秋时期鲁国的初税亩就完全证实了这个作用，这也是史学界所公认的。如果要征房产税也应该先行修宪，把土地私有化。

第五篇：开征物业税的几点研究

近年来，全国大部分地区房地产业迅猛发展、涨势明显，部分地区过快过猛，甚至影响到社会公平和谐。房地产开发热为国家宏观调控出了难题，房地产的税收政策也成为民众普遍关心的焦点。党的十六届三中全会通过的《关于完善社会产义市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，国家税务局总局在制定“十一五”规划时也提出，“在条件具备时，研究合并房产税和土地使用税等税种，建立统一的物业税来控制房地产市场，稳定房价”。应该说，倍受关注的物业税开征问题已经摆上重要的议事日程。笔者就此与大家作一商榷。

一、开征物业税的现实意义

所谓物业税，简单的说就是向房产的拥有者征税，将现行房产税、城市房地产税和土地出让金等合并，统一课征“物业税”，使得房产的购买者买房阶段税费降低，而在拥有房产后则要逐年的缴纳物业税。

（一）开征物业税是平衡贫富，促进社会公平的需要。物业税主要依据对土地资源的占用程度来征收，即对拥有单套面积较大，超出普通住宅标准或生活必要限度等，占有较多土地资源的富裕阶层实行较高税率，对低收入阶层生活必需部分的自有住宅实行低税率。这样一方面通过征税抑制富裕阶层过度占有资源，提醒居民在住房消费上要理性消费；另一方面通过住房保障体系的完善使更多低收入者拥有住房或改善住房条件。可通过物业税的税率设置在一定程度上实现平均财富、平均税赋，从而增加政府转移支出能力，增进社会公平。

（二）开征物业税是缓解土地失控和降低金融风险的需要。物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要原因就是，现行的土地税收政策在出让时各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，出让土地的收入是除国有资产外最大的一块金矿。在短期看来，地批的越快，地方经济优越发展得越快，但这种急功近利的做法实际上是“饮鸩止渴”，其结果是土地失控，金融风险急剧上升。因此，只有通过开征物业税来解决中央和地方政府财产分配不公的问题，保证地方政府运行必需的财政资金，才能从根本上控制地方政府“以地生财”的利益需求，物业税的开征，有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制，这种税赋的结构性调整能均衡政府土地收入，从而使地方政府改变以往那种短期的机会主义行为形式，同时降低金融风险的上升。

（三）开征物业税是促进房地产市场健康发展的需要。房地产业是高利润、高收入行业，所提供的税收也十分可观，但房地产业已经成为偷逃税的重突区，来自国家税务局的信息显示，房地产是唯一一个连续三年被列为税务专项稽查的行业，房地产企业偷逃税的手段越来越复杂，寻求公开保护越来越多，涉税条件的数量、查补税款也越来越多，而税费负担重，促使了房地产商投机和偷逃税款。因此，通过开征物业税解决房和地分别征税带来的税制不规范问题，有利于正确处理税和费的关系，彻底改变整个房地产运营的格局，促进房地产市场的健康发展。

（四）开征物业税是完善现行税制的需要。现代国家税收体系应包括完善的商品税制、所得税制和财产税制三大体系，而目前我国的商品税制和所得税制已相对完善，但财产税制仍相对滞后。国际经验证明，一个现代化国家应当强化财产税，财产税是对社会财富的存量课税，是透明的，可为地方政府提供一个稳定可靠的税收来源，它是一种收益税，可起到溢价回收的功能。因此改革和完善物业税制即可以强化对财富的调节，缓解收入分配领域中的不合理状况。

二、开征物业税需要解决难点问题

目前，物业税的试点工作已经在我国部分城市展开，但法律的出台需要考虑调控对象的承受能力和社会现象，不慎重考虑和解决，必然导致事与愿违，因此开征物业税必须解决好以下几个难点问题。

（一）如何科学细化诸多类型住房的税率水平是首要解决的问题。我国的住房类型多样，既有商品房，也有公有房，既有经济房，也有大型豪华别墅，既有城市住房，也有农村住房，物业税的开征是要调整资源在不同人群中的分配比重，因此如何科学细化诸多类型住房的税率水平，达到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消费，保护普通民众生活必需的消费，是开征物业税首要解决的问题。同时对已购房产是否征收物业税，有无重复征税的嫌疑，也是开征物业税时需要解决的问题。

（二）如何解决部门、地方政府利益是最难的问题。开征物业税涉及到多个部门的切身利益，要切断相关多个部门的财源，同时涉及到地方政府土地出让金的利益，又要精简合并税种，无疑这将是对各方利益的一次重新分配。因此首先解决好利益分配中涉及的最重要两项内容——行政收费和土地出让金，这两项收费与地方财政关系甚密，开征物业税显然将影响到地方政府的既得利益，而土地出让金更是被称为地方的“第二财政”，由地方政府“自由”分配。开

征物业税后，将被纳入预算管理，因此支出大受限制，这显然是地方政府不愿看到的；其次是要解决好建设、国土部门的利益和相互协作，做好房价地价合一评估的技术难点；另外，房地产交易环节各税种的精简合并，对税务机关也有一定的影响。

（三）如何有效监管土地投机是税制改革过程中政府应关注的问题。物业税制的改革，将以往在房价当中一次性缴

纳的税费包括地价，将按年收费，这样一来，将土地财富平均到每一届政府，每一代人手中，从这个意义讲有利于保证房地产业健康、持续发展。但税制改革，购房者的购置成本降低而开发商的开发成本则降得更直接、更明显，房地产开发企业的数量在短时间内有可能大幅度增加，刺激购房者的需求，市场对土地的需求增加必然导致新的“圈地运动”，因此在推行物业税制改革过程中，应辅之于土地等其他体制的同时改革，制定土地定量供应制度，防止物业税制改革过程中的土地投机。

（四）物业税的开征还应考虑如何保障低收入群体的生存居住问题。实行物业税后，由于房屋的使用成本提高，与之相应，房租也必然有所提高，而租房市场恰恰是以低收入者为主要承租对象，过高的房租不利于住房资源的市场化流动。因此政府应解决物业税与房租价格的问题，如不能考虑普通民众和穷人的利益，那么物业税将会走入“劫贫济富”的误区。解决这一问题，一方面，政府可通过开发经济适用房、规范二手房市场来解决城市低收入群体的居住问题，另一方面，可以在农村规划建设中心村、在城市建农民公寓来解决农村及农民工的居住问题。

此外，物业税的征管难度大也是一个不容忽视的问题。物业税的开征在技术和操作上还存在较大的困难，主要是监管难度大，个人账户监控复杂。从目前的条件来看，物业税一旦向个人开征，除非是直接从个人工资卡里扣除，否则将很难征收到位，但许多房产拥有者并没有工资卡。因此开征物业税应当充分考虑具体的征管模式，同时还应考虑物业税的税基、税率、税赋、起征点、减负数额等，否则将达不到完善税制的预期目标。

三、开征物业税的几点建议

（一）立足民意，做好宣传。作为普通的购房者而言，他们在购房时根本不知道将来要支付的物业税是多少，如果将来房产所在地升值，就必须缴纳更多的税，甚至存在着缴不起税的潜在风险。因此有关部门应当向社会各界长时间、大范围地宣传物业税的基础知识，引导、消除居民的矛盾心理，相关部门应在充分调研、征求各方意见的基础上，进行试点，取得经验后，再全面推广。

（二）物业税的出台必须脉络清晰、新老划断。开征物业税的同时，要相应取消有关收费，也就是说，物业税和现行的某些税费是有关系的，但也不是完全由土地出让金演化而来，因此，在物业税的设计上，必须交待清楚，在出台物业税之后，相应的取消了哪些收费，做到脉络清楚。如果取消的收费里面包括土地出让金，那么，就必须新老划断。因为之前的房子已经缴了70年或者50年的土地出让金，如再征收物业税，存在重复征税的嫌疑。

（三）物业税的出台必须有一个以面积为计量单位的起征点。新出台的物业税，不能加重普通百姓的负担，这个观点应该成为有关方面的共识。可以参照个人所得税起征点的做法，对普通百姓的住房在一定的范围内少征税，或者零征税。更进一步的技术问题是，对普通百姓免税的起征点，征收的依据是什么？是以价值为征税依据，还是以面积为征税依据。虽然一些外国政府物业税的征收，主要是以物业的价值为征收依据，但是具体到中国普通百姓的免征点，笔者认为，还是应该以面积为起征依据。这主要是因为不同的地段房价不同，而很多普通百姓的住房几十年传承下来的，不容易改变地点，这是否意味着城里的百姓就要付出城外百姓两到三倍的物业税，如果这样设计，当然是不合情理的。因此对普通百姓的居住用房，必须有一个以面积为计量单位的起征点，这个起征点不但要保证一个家庭最低的面积需要，对那些单身成年人、离婚带孩子的成人以及其他情况，都应该有相应的照顾。另外还需保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（四）各部门之间相互配合，解决物业税的开征在技术和操作上的难题。物业税的改革需要与之相适应的配套政策方面的改革，特别是涉及到建设、国土、地方政府等各方面的切身利益，应由中央出台相关的政策进行宏观调控，来保证物业税改革的顺利实施。在此基础上，把物业税开征涉及的房屋值进行评估，确定评估标准、评估单位以及房屋权属确认等一系列基础性的技术性工作，解决税基问题。开征物业税后，地税部门应配备专门征收物业税的人员，来研究掌握物业税的具体征管模式。笔者认为物业税的开征，要辅之于住房，银行存款实名制的落实，凡是在房产所在地有稳定收入的业主应实行源头控管，可通过行政、企事业单位等从工资卡中代扣代缴；不在房产所在地工作以及无固定收入的业主应缴的物业税，建议由物业管理部门代征代缴；对拒不缴纳物业税的单个业主，应完善相当法律法规，由地税部门采取一定的强制措施，其他部门协作配合，来保证物业税的顺利实施。

总而言之，物业税的出台绝非一日之功，需要对各地不同住房情况进行分析和总结，解决目前就“房”和“地”分别征税带来的税制不规范问题，更好地促进我国房地产业健康发展和税制日臻完善，达到二者和谐的目的。