农产品批发市场招商调研报告

两湖绿谷招商调研报告

两湖绿谷是与黄淮大市场最为接近的农产品批发市场，在市场运营模式、管理理念、现代化农产品市场建设、发展战略部署、人力资源等方面都极为相似。

可以说，两湖绿谷是黄淮大市场2013年发展规划的一个缩影，建议我们以最快速度与两湖绿谷建立战略合作关系，并邀请两湖绿谷市场李总（招商总监，一直负责两湖绿谷的招商工作）、郭总（总经理助理，一直负责两湖绿谷的全面运作）到我们市场指导。

 2010年4月20日－5月20日在山东寿光国际会展中心将隆重召开“第十一届（寿光）国际蔬菜科技博览会”，建议我们参加。

1、关于产地特色农产品在市场的销售模式。 

两湖绿谷：

有海南特色农产品直销专卖店。市场与海南特色农产品专业合作

社搭建平台，在市场找有实力的大户进行专销。

建议：

海南作为国内一线特色水果基地，在北京新发地等国内一流农产

品批发市场都有直销店。这既是一种合作模式，又是一个农产品

市场总体发展水平的体现。我们要把这个系统工作做好，目前处

于与东杨庄拉锯阶段，是一个很好的机会。

2、关于冷库建设。 

两湖绿谷：

冷库面积总计18000平米，其中高温库、低温库比例各占50%。每

年电费约200万元。目前的现状是高温库赚钱、低温库赔钱。

冷库结合季节性随机进行商户入库调整，高峰期为每年的7-8月、10-12月。高度为7米，单位面积700平米（进深60米）。主要盈利模式为租金，低温库租金为45元/平米/月，高温库为80元/吨/月（每斤4分）。站台长8米，高1.4米。每个单位冷库门前设立经营区域。

建议：

我们要在结合市场商户需求的基础之上，扩大高温库比例、严格控制低温库比例。冷库高度调整为6米。低温库分区面积控制在400平米左右。存放品类在运营之中随机调整。

3、关于商户居住。 

两湖绿谷：

由于商户90%为外地，市场全方位考虑商户在经营区域的居住需求，每个经营区域（香蕉库二层为住宿、蔬菜区大宗交易区为活动板房）都考虑商户居住事宜。

建议：

目前我们市场商户的居住问题已经解决。关于随着市场的发展而带来的商户居住需求，在临街考虑高层住宅。这样，商户会购置高端住宅满足高品位居住需求，把市场经营区域居住给工人。

4、关于米面粮经营结构。 

两湖绿谷：

仓储式经营结构为主，以两层建筑结构为辅。

建议：

国内农产品市场的此类业种经营结构基本为“前店后场式”。把糖库2#4#6#作为米面粮的仓储；同时，考虑大户直接在糖库经营事宜。

5、关于展会功能。 

两湖绿谷：

有6000平米展厅。每年举办10次左右大型展会，除自身布展外，还租赁给荆州汽车、服装等行业布展所需。

建议：

我们临太昊路商务中心在一层规划5000平米左右展厅。农产品行业的发展里程里，展会扮演者越来越重要的角色。黄淮大市场的发展，肯定是国家一流、现代化农产品批发市场，展会不可缺少。相对于两湖绿谷的“国家淡水鱼博览会”，我们的“麦花节”等结合周口资源的展会会具备如下功能：

（1）招商功能。这贯穿黄淮大市场发展的全程。 

（2）政府形象功能。 

（3）对外租赁功能。 

6、关于市场培育 

两湖绿谷：

免半年交易费、1年租金。对于外地采购客户补助油费，奖励纪念品。

建议：

对于外地采购客户的奖励应该积极实施，这一点集团李总反复强调。这对于提升黄淮大市场总体辐射力、商户经营能力培育都将发挥关键作用。

7、关于电子结算。 

两湖绿谷：

在北京新发地的纯人工结算与商丘中心农产品市场的纯电子结算之间找到了一个适合自己的收费模式：按照品类、按照季节性、按照吨位来进行电子结算。

建议：

这一模式我们可以借鉴。纯人工结算，漏洞多，不可行；纯电子结算，需要商户有一个适应的过程。两湖绿谷从人工到目前的电子结算用了7个月。

8、关于副食类、干调类的经营面积与仓储面积的比例。 

两湖绿谷：

经营面积与仓储面积的比例为1:5。正在规划仓储面积，预计达到1：10才能全部满足。

建议：

两湖绿谷的副食类、干调类经营结构与我们一致，只是通道为12米。我们除了在糖库规划仓储之外，应该着手规划东区仓储。

9、关于基地对接。 

两湖绿谷：

只是与基地签订框架协议，没有实质合作。市场为基地产品提供场地。

建议：

基地运作、品牌孵化应该作为我们市场2011—2013这3年的发展重点之一。通过3年的发展，发展30个基地、孵化8-10个品牌。这既是国家商务部的硬性指标，也是市场招商、提升市场经营质量的一个路径。

10、关于物流规划。 

两湖绿谷：

没有运作物流，全是自发形成。

建议：

我们的背景、资源与他们不同，更重要的是我们物流需求的业种的启动时间基本与市场启动一致，而他们的副食类还没有招商。应该把物流作为一个市场的分支柱产业来做，作为市场的一个核心赢利点。

11、关于整合同类市场及“一店两开”。 

两湖绿谷：

与我们完全一致，通过市场竞争规律来实现整合。手段也一致，首先一对一核心实力大户。前期他们也存在一店两开，解决的方式主要是通过经济手段。

战略思想一致：在地级市，必须保证分业种市场的“唯一性”。

12、关于商户协会。 

两湖绿谷：

政府认可的只有“重庆商户协会”。市场不参与协会的组织与

运作，只是提供场地。

建议：

尽快组建黄淮大市场蔬菜协会。在此基础之上，组建水果、水产商户协会。由于两湖绿谷与我们的商户结构不同（他们90%是异地商户在经营），我们要参与商户协会的组织与运作。

13、关于商户淘汰比例。 

两湖绿谷：10%，按照交易量排序。

建议：这一点与我们的规划一致，做好商户的交易统计工作。

14、关于商户评比措施。 

两湖绿谷：

非常重视这项工作。从“创业之星”、“最佳商户”，到“特殊贡献

奖”、“突出贡献奖”，再到“绿谷状元”逐步升级。邀请市领导参

加颁奖晚会，为每一个商户拍摄专题片等。考评指标为“交易量”、

“安全指标”、“治安指标”等。

建议：“拿来主义”，可照搬使用。

15、关于同一楼栋经营面积的不同位置的租金差。 

 两湖绿谷：

22000元/年、20000元/年、18000元/年、15000元/年、12000

元/年、8000元/年。最差位置与最好位置相差2.75倍，递增频率

大(2间左右调整一次)、递增幅度高（10%--50%）

建议：适度的调整我们东区的租金差。

16、关于商户准入条件。 

两湖绿谷：

按照一线、二线、三线品牌代理，经营年限、员工结构、规模等四大指标。

建议：“拿来主义”，可照搬使用。

17、关于投资回收期及核心赢利点。 

两湖绿谷：核心盈利点在两部分:交易费（90%）+租金（10%）。

投资回收期：

（1）蔬菜区年收益：

  租金：132铺位*18000元/年=2376000元    

交易费：50万吨*30元/吨=15000000元

  总计年收益：17376000元

（2）水果区年收益：

  租金：460铺位*20000元/年=9200000元    

交易费：45万吨*50元/吨=22500000元

  总计年收益：31700000元

（3）副食年收益：

336铺位*69㎡*40元/㎡/月*12 =11128320元

（4）米面粮油、干货年收益：

658铺位*69㎡*36元/㎡/月*12 =19613664元

（5）香蕉年收益：

92铺位*200㎡*36元/㎡/月*12 =7948800元

  交易费按照每车50元收取：30车/天*365天*50=547500元

      总计年收益：8496300元

综上所述，两湖绿谷目前年总收益为88314284元。

每年财务费用按照6.4%计算为28800000元，纯收益为59514284元。

按照总投资4.5亿核算，投资回收期为7.5年。

                              撰稿人：周欣                        

2011年2月20日，星期日

县农产品批发市场建设情况调研报告

一、基本县情

××县位于*、*、*三省交界，是一个革命老区县，共和国将军县，同时又是一个贫困县，人口大县，农牧业大县。全县人口103万人，辖27个乡镇，876个行政村，行政区域面积4215平方公里。××县先后被确定为国家绿色生态示范县，国家商品粮重点县，全国品牌茶生

产基地，全省生猪养殖重点县，全省大豆产业化、肉牛养殖重点县。2008年，全县出产粮食50万吨，棉花1000吨，花生5500吨，蔬菜34万吨，水果2000吨，水产品7000吨，中药材3000吨，木材20万立方米，楠竹50万根。

二、农产品批发市场和农贸市场现状及存在的问题

(一)现状

全县现有涉农市场16个。从分布上看，城关地区占有12个，27个乡镇仅占4个；从类型上看，农产品批发市场仅2个(均在城关)，农贸市场14个；从建市时间看，近10年新 的仅2个，10年前建的14个，其中有9个系上世纪80年代所建，规模、硬件设施等远远不能适应现实发展需要。

(二)存在问题

1、现有市场数量不足。××县人口大县和农牧业大县，现有16个涉农市场远不能满足本地人民群众日常消费购买需要，更不可能承担起农产品外销的重任，直接导致农产品买难、卖难，产品腐烂、变质，“有品无市”伤农。

2、现有市场质量不高。前面说过，全县16个涉农市场有14个是10年前所建，其中9个是上世纪80年代所建，市场陈旧残破，严重老化，无论是市场规模还是市场硬件设施，都已不适应时代贸易需求。同时，16个市场中，纯菜市场占了8个，真正意义上的农产品批发市场和农贸市场仅占50%。

3、现有市场布局不合理。××县辖有农村乡镇26个，而分布在乡镇的农贸市场只有4个，农产品批发市场没有一个，绝大部分农民销售产品只能以街为市，占路为市，既影响农村集镇的市容市貌和交通，更严重导致农产品不能适时、保鲜销售，农民增产不增收，挫伤农民种养积极性。

4、新建市场有计无力。农产品批发市场和农贸市场建设应当属半公益性质的建设。如果市场运作进行建设，投资者靠收取租赁费恐怕猴年马月都无法收回投资，此类项目招商引资根本无人问津。而××又是国家级贫困县，县财政充其量只能是“保吃饭”财政甚或吃饭都难保，乡镇政府保运转经费都存在缺口，靠当地政府投资建设农产品批发市场和农贸市场也只能是幻想。

三、国家和地方的扶持情况

××县是国扶县，当然得到了党和国家的重点扶持。但单就农产品批发市场和农贸市场的建设来看，××还未享受到国家的相关扶持政策。××省出台了《市场体系建设引导资金管理办法》，其中对农产品批发市场和农贸市场有对口扶持政策，我们县积极申报相关项目，得到了关心支持，近10年新建的童家岭菜市和伍市农贸综合市场共争取到16万元资金支持。

四、今后扶贫工作思路和政策建议

××县加快农产品批发市场和农贸市场具有现实需求和优势。一是农业出产优势。××是一个农牧业大县，农业出产品种丰富，出产量大，粮食、茶叶、蔬菜、药材、木材、生猪、山羊、肉牛、水产等都形成了规模基地种养。二是地理优势。××地处湘、鄂、赣三省交汇处，历来是边界贸易的重地。境内交通运输便捷，106国道穿境而过，现已开建的杭瑞高速公路纵贯南北，京珠高速在××开设出口，到省会长沙只需90分钟，到古城岳阳只需60分钟。我们认为加快农产品批发市场和农贸市场建设步伐，是解决农民买难卖难、促使农民增产又增收的重要途径，恳请国家对此项建设给予高度关注和大力支持：

(一)在一个时期内，国家安排专项资金支持贫困地区农产品批发市场和农贸市场的建设。

(二)长期支持各地农产品批发市场和农贸市场的改造升级。

(三)对贫困地区农产品交易税费进行减免。