宅基地调研报告

第一篇：宅基地调研报告

南召县村镇宅基地管理调研报告

南召县位于河南省西南部，隶属南阳市，全县总面积2913平方公里，辖16个乡镇，339个行政村，62万人口，南召县山区和丘陵面积占辖区总面积96.6%。

一、南召县村镇宅基地管理存在问题

1、规划不到位，集约用地难

按照行政管理职能分工，城市和乡村规划由建设行政部门负责，土地管理部门依照规划批准落实建设用地。由于经费缺乏，村庄规划相对落后，乡村规划员无章可循，把关不严，加之土地承包到户土地难调整，村民建房选址较随意，单庄独户零散宅基用地呈上升趋势，导致“有新房无新村”，空闲地不能得到有效利用，集约程度不高。

2、宅基地管理没有依据

由于南召县属于国家级贫困县，在上级组织的历次大规模宅基地普查调查中皆因为缺少资金而导致该项工作搁浅，造成基层管理人员对辖区宅基地管理缺少依据，不能做到心中有数，从而在批准新宅基地上不能严格执行“一户一宅”。

3、宅基地管理成本大

基层所缺少资金，由于农村宅基地发证，上级要求只收取工本费5元，导致基层所无法承担宅基地登记发证的基础工作。

4、宅基地管理缺乏经济手段

超批准占地法律规定只拆不罚，事实上，村民多数超占一间半间的，拆除违法的，会损坏合法的，执行难度大，导致拆不了，罚不成，证实不符。

5、空闲宅基地有增无减

近几年以来，随着国家扶贫、移民政策的不断深入和小城镇建设鼓励农民进城落户，一大批深山、交通闭塞贫穷山区的农民迁移到中心村、建制镇或县城购地建房或购房，其原有宅基地多数空闲。属移民搬迁、建新拆旧的，强制拆除缺乏法律依据；进城购房或建房的，其原宅基地不处理，导致空闲。

6、宅基地流转所有权人权益保障乏力

目前农村村民宅基地流转较为普遍，也较随意，往往以出卖房产为由，将地价隐藏其中一同转让宅基地，其价格与转让面积、地理位置、房产残值紧密联系，前二者占重要地位，但土地所有权收益几乎为零。土地所有者大多放任不管，有的想管但缺乏详细的法规规定支撑。现在关键是要明晰土地所有权与土地使用权的收益分配关系，要体现土地所有者对土地的收益权不容侵犯。

二、改善我县宅基管理局面的办法建议

1、严格执行相关法律法规。目前，之所以造成我县宅基地管理的尴尬局面，是由于如今违法现象执行极其困难，主要考虑到社会稳定问题，导致违法建筑拆不了，移送法院难执行的现象。所以各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会

形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡(镇)国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地协管员的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门要加强协调配合，形成执法合力，坚决依法查处。

2、加快宅基地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。

加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。认真按照国土资发„2008‟146号“关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知”要求，集中力量，克服困难，在对本辖区现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上，力争在2009年底前，基本完成宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。

第二篇：宅基地调研报告（模版）

**村镇宅基地管理调研报告

**位于**西南部，隶属**，全县总面积2913平方公里，辖16个乡镇，339个行政村，62万人口，**山区和丘陵面积占辖区总面积96.6%。

一、**村镇宅基地管理存在问题

1、规划不到位，集约用地难

按照行政管理职能分工，城市和乡村规划由建设行政部门负责，土地管理部门依照规划批准落实建设用地。由于经费缺乏，村庄规划相对落后，乡村规划员无章可循，把关不严，加之土地承包到户土地难调整，村民建房选址较随意，单庄独户零散宅基用地呈上升趋势，导致“有新房无新村”，空闲地不能得到有效利用，集约程度不高。

2、宅基地管理没有依据

由于**属于国家级贫困县，在上级组织的历次大规模宅基地普查调查中皆因为缺少资金而导致该项工作搁浅，造成基层管理人员对辖区宅基地管理缺少依据，不能做到心中有数，从而在批准新宅基地上不能严格执行“一户一宅”。

3、宅基地管理成本大

基层所缺少资金，由于农村宅基地发证，上级要求只收取工本费5元，导致基层所无法承担宅基地登记发证的基础工作。

4、宅基地管理缺乏经济手段

超批准占地法律规定只拆不罚，事实上，村民多数超占一间半间的，拆除违法的，会损坏合法的，执行难度大，导致拆不了，罚不成，证实不符。

5、空闲宅基地有增无减

近几年以来，随着国家扶贫、移民政策的不断深入和小城镇建设鼓励农民进城落户，一大批深山、交通闭塞贫穷山区的农民迁移到中心村、建制镇或县城购地建房或购房，其原有宅基地多数空闲。属移民搬迁、建新拆旧的，强制拆除缺乏法律依据；进城购房或建房的，其原宅基地不处理，导致空闲。

6、宅基地流转所有权人权益保障乏力

目前农村村民宅基地流转较为普遍，也较随意，往往以出卖房产为由，将地价隐藏其中一同转让宅基地，其价格与转让面积、地理位置、房产残值紧密联系，前二者占重要地位，但土地所有权收益几乎为零。土地所有者大多放任不管，有的想管但缺乏详细的法规规定支撑。现在关键是要明晰土地所有权与土地使用权的收益分配关系，要体现土地所有者对土地的收益权不容侵犯。

二、改善我县宅基管理局面的办法建议

1、严格执行相关法律法规。我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权利登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。然而，农村宅基地的管理，只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相

互之间还不衔接，宅基地管理还需不断规范。

目前，之所以造成我县宅基地管理的尴尬局面，是由于如今违法现象执行极其困难，主要考虑到社会稳定问题，导致违法建筑拆不了，移送法院难执行的现象。所以各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡(镇)国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地协管员的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门要加强协调配合，形成执法合力，坚决依法查处。

2、加快宅基地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。

加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。认真按照国土资发„2008‟146号“关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知”要求，集中力量，克服困难，在对本辖区现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上，力争在2009年底前，基本完成宅基地使用权登记

发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。

第三篇：农村宅基地调研报告

浅析改进和完善农村宅基地管理的必要性

农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集体用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村进行实地调研。

一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题

《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要，主要是表现在：

一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。

二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。

三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。

四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，我县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。

五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的少，更谈不上人性化的管理。

六是缺乏有效的监督管理手段。农村宅基地管理重审批轻监管，管理缺乏依据，造成宅基地一批了之，越批越多，空闲的宅基地却无人过问。

七是宅基地流转机制缺失。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权益难以实现，宅基地空臵、空心村现象普遍，土地不能得到充分利用，同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资，进一步发展农业生产和壮大农村经济等等。

二、完善宅基地制度应当注意的几个问题

（一）推进节约集约用地，建立严格的宅基地监督管理制度。加强农村宅基地管理，必须坚持统一规划、合理布局、“一户一宅”、节约集约用地原则，强化宅基地规划在宅基地管理中的地位和作用，明确并细化各类不同地区的宅基地面积标准，明确农民住宅小区即新农村用地标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回的监管措施，规范设立登记、变更登记及注销登记的程序，强化批后监督的措施和手段，正确处理政府干预和市场机制的关系，充分发挥干预职能，强化宅基地的动态监管和权利保护。

（二）必须坚持以人为本的理念，把服务人民、方便群众为准则。一是符合条件的，农村村民一次申请即可取得宅基地使用权证，减少环节和重复劳动；二是充分发挥村集体经济组织在宅基地管理中的作用，确立本集体经济组织的宅基地决定权，如果本集体经济组织是村民小组的，则不需要经村集体经济组织或村民委员会的同意，村民即可向国土资源部门申请。三是建立政府干预制度，防止弱势个体法定的宅基地使用权受到侵害，通过听证形式，对符合条件的村民由政府直接批准其宅基地。

（三）明确基层国土资源管理所的法律地位，充分发挥其在土地管理中的桥头堡作用。随着国土资源管理体制改革的到位，在宅基地管理中，必须把国土资源所放在首要位臵，无论是宅基地申请的受理、初审、证书送达，还是宅基地面积的丈量、确认、纠纷的调处、权力的保护、宅基地的日常管理等都必须发挥国土资源管理所得作用，并在法律上予明确规定，从而确立国土资源管理所在土地管理中的法律地位，为其依法行政，发挥管理作用提供法律依据。

三、创新制度、强力改革落后的宅基地管理方式

一是建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各居民点内各户宅基地的位臵和界址范围，拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案，规划实施的保障措施。经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据，发挥规划的控制、引导作用。

二是确定宅基地登记生效制度。现行的宅基地登记是一种登记对抗原则，即不登记权力仍然有效，但登记了可以对抗第三人。物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理则没有规定登记是对抗还是生效。为便于宅基地管理，强化宅基使用权人的权利意识。充分发挥宅基地使用权的权能，宅基地登记也应当按照物权法管理建设用地使用权登记生效原则的规定，确立宅基地登记生效制度，规定不登记的法律后果。

三是建立农民住宅小区用地制度。为了适应建设社会主义新农村的要求，提高农村村民的生活质量和居住环境，享受改革开放的成果，大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，应当允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本乡（镇）农民出售，建立农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度，明确建设农民住宅小区的条件和范围，规范建设农民住宅小区的用地及办理宅基地使用权证的程序等。

四是建立宅基地占用农用地转用计划专项指标制度，确保宅基地农用地转用计划指标落到实处。针对宅基地审批的不确定性和宗地的分散性，改革现行的宅基地占用农用地转用批次审批办法，实行先批后核，即每年年初在具体的宅基地宗地地块未落实的情况，由市、县国土资源行政主管部门在省人民政府规定的专项计划指标里，申请宅基地农转用计划指标，经批准后当年内落实到具体地块，并在年终上报核实，以解决申请宅基地无农转用计划而长期无法批准农民未批先用，以及每家每户单独分散申请难以一次批准等问题。

五是建立宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，也是社会主义市场经济发展的客观要求，靠“堵”的办法禁止交易活动已很不现实，及时正确地进行疏导，实现宅基地有序流转已经成为深化改革的迫切需要。我国《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”和《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，并没有禁止宅基转让行为，而是要求依据土地管理法律法规的规定转让、行使。因此建立宅基地转让、赠予等宅基地流转制度不但不违反宪法和物权法的规定，而且对于农村投融资制度改革和完善，促进农业生产、农民增收和新农村建设具有重大而现实的意义。

第四篇：天津“宅基地换房”调研报告

天津“宅基地换房”调研报告

坚持城乡统筹发展，在经济社会发展的基础上不断推进城镇化，可以加强城乡联系，在更大范围内实现土地、劳动力、资金等生产要素的优化配置，有序转移农村富于劳动力，实现以工促农、以城带乡，最终达到城乡共同发展繁荣。

——胡锦涛

加快新农村建设是新时期重要政府的工作重点，其中，如何加快小城镇建设、如何做好城中村改造工作都是新农村建设必须面对的课题。然而，制约小城镇建设进程的有两大突出矛盾——一是土地，二是资金。许多小城镇都因遇到这些问题而踯躅不前。城市郊区新农村建设的路子该怎么走？土地和瓶颈的约束如何破除？这是新农村建设必须破解的一道难题。

天津市华明示范镇是首批“宅基地换房”的试点镇，其“宅基地换房”的做法为小城镇建设做出了新的探索。为了学习其宝贵经验，加快新农村建设，促进小城镇建设，本文是对天津“宅基地换房”经验的一点总结，仅供交流探讨。

一、华明镇的基本情况

天津华明示范镇地处天津东丽区，位于滨海新区和市区之间，共有12个村庄合计4万多人，该镇共有宅基地12071亩,原户均宅基地0.8亩。华明镇是天津首批宅基地换房试点项目，试点面积5.618平方公里，总规划面积12.1平方公里。该项目南依“津汉公路”、空港物流加工区，北靠“北环铁路”，东临“华明新家园”和“东丽湖旅游度假区”，西接“华明经济功能区”，距离天津市中心 10公里，天津港 30公里，滨海国际机场 3公里，具有优越的地理位置。

二、华明镇“宅基地换房”的基本做法

在加快城市化、建设新农村的过程中，天津市也遇到了同样的两大矛盾——土地和资金的制约。如何突破这一瓶颈呢？天津方面认为，解题“三农”关键在于如何做好“加减法”——即减少农民、富裕农民、增加对农村的公共服务。让农民住进小城镇，享受城市化带来的实惠，实现从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变，是加快小城镇建设的现实意义和历史意义。

经过反复调研和思索，天津做出了一步崭新的探索——以宅基地换房。天津华明镇就是天津“宅基地换房”项目的首批试点镇。该项目2005年开始规划，历时2年，2007年启动村民搬迁，目前，已有1万余户约合3.5万人入住了华明示范镇，享受到了城市化建设带来的实惠。

（一）宅基地换房的核心内容

所谓以宅基地换房就是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，高水平规划、设计和建设有特色、适于产业聚集和生态宜居的新型小城镇。农民以其宅基地，按照规定的标准，换取小城镇中的一套住宅，迁入小城镇居住。农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地占补平衡。新的小城镇除了农民住宅区外，还规划出一快可供市场开发出让的土地，用土地出让收入平衡小城镇建设资金。以华明镇为例, 该镇共有宅基地12071亩,原户均宅基地0.8亩,建设新镇只需新占耕地8427亩,尚有大量土地节余，完全可以实现耕地占补平衡。

具体来说，天津的“宅基地换房”的组织实施：由常务副市长挂帅，由国土资源部率先安排6402亩周转用地，然后由东丽区政府牵头，由区建委成立一个建筑公司——天津滨丽公司，负责征地、融资、建设，政府负责制定政策、做好群众工作，清点土地，企业向银行贷款融资，房子建好之后，农民按相应的标准以宅基地置换城镇商品房。力争做到“政府不拨钱、企业不亏钱、农民不出钱”，实现新农村建设又快又好推进。

（二）宅基地换房的基本做法

天津华明镇宅基地换房的做法是在充分调研的基础上分阶段有序进行的。

1、房屋普查、建立档案：自2002年开始，华明镇首先做了两件事：房屋认定和人员身份认定。以镇为单位，由城建规划部门进行房屋普查和测量，建立房屋档案，获得准确的第一手资料。同时，由村民委员会成立工作小组，进行村民身份认定，确定村民数量。

2、规划建设：华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，规划区内可容纳18万人居住。

选址：示范镇选址在空港物流加工区对面，高速公路与津汉公路相交处，区位优势明显，住宅：整体区域分为居民住宅区和商务开发区。华明镇住宅顺应农民住房习惯，分布多为5层建筑，同时根据不同层次群众的需要，设计了带电梯的小高层。

社区：依照居民下楼不出 三百米 的原则，设立了完善的公共服务设施，规划了社区服务中心、休闲广场以及便利店、医务室、托幼园等配套公建。

环保：园区绿化率达40%，住宅建设实施“三步节能法”，广泛推广使用太阳能和燃气能源，建设“中水（即废水再利用）处理设施”，体现了明显的节能环保特点。

3、村民申请：通过前期的调查和测量，经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准。政策制定之后，由村、镇干部深入农村做好宣传工作，让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请，当一个村90％以上的村民提交了申请之后，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及６份合同，做到不强求，不强制，不强拆，力求规范行政、依法办事。

4、实施换房：按照天津华明镇以宅基地换房的政策内容，换房遵循两大标准：

A、房屋有效面积：根据之前房屋普查的数据，村民的房屋分为主房和附房两种，其标准为：每一平方米主房可置换一平方米商品房，每二平方米附房可置换一平方米商品房。

B、人均置换面积：华明镇的政策规定，换房按照30平方米／人的标准置换商品房，一户人家最多可换取3-4套房子。超出面积部分，给予货币补偿。

举例：如某三口之家，原有农房 50平方米，按人均标准应得 90平方米，那么，其换取的 90平方米 房屋中，50平方米 不用出钱，而超出的 40平方米，该农户则需交纳400-600元／平方米的差价补偿。如果村民的房子是楼房者，农户获得商品房之后，还可以获得政府补给的300-400元／平方米的补贴，如果村民原来的房子是土胚房，那么农户获得新房后，需向政府交纳200元／平方米的补差。

换房后的效果：

从宏观来说，“宅基地换房”做法解决了两大矛盾——土地占用矛盾与资金困难矛盾，实现了两大平衡——耕地占补平衡、城镇建设与百姓利益的平衡。从微观来看，“宅基地换房”政策给当地农民带来了实实在在的实惠：

A、房屋性质改变：原来的农房为小产权房，而置换之后的房子是按经济适用房标准建设的，5年之后可以上市，农民获得的房子是拥有产权证的商品房。

B、财产增值：原来50平方米的农房价值不足10万，而置换之后的90平方米房子，价值30-50万，房屋明显增值了（目前滨海新区的房屋市价为6000/平方米左右）。

C、享受城镇生活实惠。农民换房后，住进了统一规划的城镇，享受到了便利的城市生活公共设施。农民开始转变为新型农或者社区居民。

（三）宅基地换房的相关配套政策

天津“宅基地换房”做法不是单纯的拆房——换房，而是一个城镇化建设的系统工程，它包括农民搬迁后土地复耕、解决就业、社会保险和社区管理等多项配套政策。

1、土地复耕配套措施：农民宅基地换房后，原来的土地承包责任制并未改变，土地仍然发包给本村村民，农民可以继续耕种自己的土地。但是基于当地的特点，土地多为盐碱地、排污区，不太适宜耕作，土地产出不高，农民种田意识不强烈。宅基地换房后，土地开始向大户流转，实行大户经营，用于搞经济作物种植。

配套设置：

A、建设生产用房，为了方便复耕，政府补贴建设简易的生产用房，以便以后拆房时无争议。

B、设立了农用机械停车场和大型运输车停车场

C、建设地下储藏室

2、解决就业途径：农民住进城镇之后，开始逐渐转型为居民，因此，如何解决农民的生活后顾之忧是必须重点考虑的问题。华明镇宅基地换房之后解决农民就业问题的措施有三方面：

一是面向全市企业推介、输送人才；

二是在本区域企业安排物流、保安、保洁等就业岗位

三是设立新区居民培训学校，免费培训农民，开始驾驶、电焊、保洁等课程，提升农民工技能和素质，以适应城镇发展的需要。通过这些措施，华明镇提供了10-20万个岗位，解决了农民养家糊口问题。

3、各项保险政策：为了解决农民的后顾之忧，天津市政府为宅基地换房后的农民按城镇职工标准交纳了养老保险，每月40元/人，参保金由政府买单，目前参保率达85%以上。

4、社区管理模式：华明示范镇居民实行社区化管理模式，行政机构设置为“三委”结构——村支部、村委会、农工商公司，原行政村委会保留，每个村委会规模为3000户，政府提供300-400平方米的办公用房。示范镇物业管理采取市场化运作，村民第一年物业费全免，第二年人均0.1元/平方米，每年递增0.05元，五年后每平方米不超过0.5元，政府补贴0.6-0.7元/平方米。社区专门成立综合执法大队，统一负责社区行政执法，维持治安，借鉴香港“一个警察管到底”的做法，实施一支队伍管全部。

三、华明镇“宅基地换房”的意义和成功经验

通过天津“宅基地换房”的考察，我们发现，小城镇集中规划、拆房还地、宅基地整合复耕是一种好的尝试，在新农村建设和城中村改造中，“宅基地换房”的思路具有很大的意义：

(1)可以解决大中城市城郊地区农村建设散、乱、脏的难题，解决城郊地区规划和治安混乱的问题。

(2)在金融危机来临、房地产市场低迷的背景下，“宅基地换房”可以推动地区固定资产投入，拉动内需。

(3)“宅基地换房”采取政府主导、市场运作，可以解决城镇建设面临的融资难题。

(4)可以整合城市周边土地，既可保护耕地，又可提高城市土地利用率，加快城镇化进程。

天津宅基地换房试点项目属于小城镇建设的新探索新思路，其思路和模式对我县的新农村建设和小城镇建设具有很大的启发。

1、有一个好的完善的规划。

华明镇“宅基地换房”项目从2005年开始规划，2006年4月开工建设，在选址、功能区域划分、配套设施建设、社区管理等方面都有细致周到的前景规划，体现了统筹城乡发展，统筹社会各方面发展科学发展观。宅基地换房不是把原来的乡村简单推倒重来，而是有长远的规划，有完善的配套设施，既有利于赢得百姓支持，使小城镇建设顺利进行，又有利于改造之后新城镇的发展，实现了农民从传统到现代、从分散到集中、从农村到城镇的转变。

同时，天津“宅基地换房”试点作为一个系统工程，相关配套政策包括费用的减、免、补，解决了搬迁后农民的就业、社会保险、社区管理等难题，新城镇的公建配套设施也相当完善。这些配套政策解决了农民的后顾之忧，也为宅基地换房政策顺利推行奠定了基础。

2、有国土资源部的支持：划拨周转用地

土地流转问题是小城镇建设遇到的棘手难题，天津华明镇“宅基地换房”之所以能顺利推进，一个重要因素是国土资源部率先安排6402亩周转用地，使得当地政府可以先建设、先安置，把整地、拆迁、资金等诸多要素交织的矛盾降至最低。

3、有老百姓的支持和拥护。

天津“宅基地换房”试点项目在实施之前，进行了充分的调研和论证，同时实施过程中让农民充分了解政策内容，通过6份合同进行自愿申请，达到90%以上的申请方可启动项目，这就保证了政策符合村民利益，具备了坚实的群众基础。他们能得到老百姓的拥护，其原因是：

（1）当地村民所拥有的土地大都是盐碱地，农业种植收入不高，在良好的安置政策面前，农民对土地的依恋程度不高。

（2）当地老百姓对工业文明和城镇生活的认同感较强。在华明镇，单纯靠种地为生的人不多，多数人从事第三产业或外出打工，因此，他们对于小城镇建设的热情很高。

（3）宅基地换房的政策符合当地老百姓的心理预期。华明镇宅基地换房政策中，农民得到的人均30平米房屋面积，所得房屋性质为商品房，进入城镇居住之后，社会保险、劳动就业有较好的保障。这些都基本达到了当地老百姓的心理预期。

4、有较好的操作模式。

天津华明镇宅基地换房的操作模式上实行政府主导、市场运作。天津“宅基地换房”试点由区政府牵头，市建委成立一个独立的公司负责征地、融资、规划、建设，甚至连物业管理也采取市场化运作模式，这种模式由企业运作，既赢得了效率，确保了项目的顺利实施，减轻了政府的负担，过程由政府把关，确保了规划的整体性和项目质量的稳定性。同时，政府在实施征地、换房时，操作也很规范。经多方征求意见后，由镇政府制定换房政策和标准。然后让农民充分了解政策内容，满意者提出搬迁、换房申请，当一个村90％以上的村民提交了申请之后，村委会和镇政府签订合同，整个过程涉及６份合同。这样，先申请——再审核——最后换房的过程相对规范顺利，农民的抵触情绪较低。

四、我们借鉴“宅基地换房”经验的几点建议

学习天津“宅基地换房”经验不能照搬，具体操作需要因地制宜，特别要把握以下几方面的问题。

1、做好规划，选好址。虽然“宅基地换房”具有重要借鉴意义，但其做法不宜在面上盲目推开，必须满足以下两个条件才能成功推行。

首先，节约出来的土地能够支撑起全部的小城镇建设或城中村改造费用。

我们可以根据土地征用成本、拆迁成本、建设成本、土地挂牌价格等变量建立一个计算公式：

出让土地总量*土地挂牌价格÷（土地征用成本+拆迁安置成本+建设成本）≦1.2„„„„„„„„„„„„不宜推行

≧1.2„„„„„„„„„„„„适宜推行

根据公式，如果所得的值小于1.2，那么说明该地不适宜推行此模式，如果所得的值大于1.2，“宅基地换房”才有可能推行。

其次，必须具备良好的区位优势，可以提供各类就业安置条件。

根据以上条件，新址规划应该尽量贴近城市或工业园区，结合我市实际情况，初步具备条件的有两大开发区和***镇、***镇两个城关镇的城郊区域。

2、需要筹好资金。小城镇建设或城中村改造要想得到来百姓的支持，就需达到“老百姓不出钱、资产大幅增值、生活品质大幅提高、生活就业有足够保障”几个目标。而这些都需要巨额经费的支撑。这点，由于我市经济无法和天津经济相比，其做法可以借鉴但不能照搬。资金的筹措要靠多元化科学运作。

（1）向土地要钱：通过把整理出来的土地出让获取资金，用于城镇建设。

（2）向店铺要钱：土地性质变为商业用地，建设出售商业店面筹措资金。

（3）向房屋要钱：安排适当比例的商品房开发，补充资金。

筹措资金要避免过去一切由政府负担到底的做法，可以改为政府主导、企业运作。在房地产市场低迷的情况下，只有长期享有国家优惠贷款的实力型企业才能担此重任，它们知道怎样才能顺利融资，政府也能更好地进行宏观调控。

3、解决土地流转问题。目前，国土部门对于规划建设用地有严格的计划。重大项目的建设用地设计到土地标准、土地性质转换，流转程序等一系列复杂问题。在这方面，天津华明示范镇由国土资源部划拨一定数量的周转用地的做法是值得借鉴的。我市进行新农村建设、小城镇建设或城中村改造，可借鉴天津做法，通过国土部门划拨周转用地用于前期项目启动或把土地率先进行性质转换，然后上市招、挂、拍，以土地融资。

4、做好方案。项目能否顺利推行，关键看方案是否完善、实施是否到位。借鉴天津宅基地换房的经验，方案的实施必须分步骤有序进行：

（1）让村民先申请，再审核，然后根据申请审核通过的比例决定能否推行、该做哪些调整。

（2）做好拆迁安置。根据我市百姓的特点，手中有粮，心中不慌的人依恋土地；手中有房（住宅房和店面），心中不慌的人求安全。要针对群众的不同需求给出多种选择，可以使给予房屋安置，也可以给予货币补偿，安置的标准一定不能损害老百姓的既有利益。

（3）做好就业安置。要想项目顺利推行，并且不留后遗症，必须解决好安置户的就业问题，要确保失地农民有工作，并且有体面的收入。

（4）做好生活保障。借鉴天津的经验，我们做好百姓生活保障包括以下几方面：社会保险的缴纳、医疗设施保障、教育问题解决、交通设施便利、公共设施齐全。

5、多部门密切配合。新农村建设和小城镇建设是个系统工作，涉及到国土、规划、建设、税务、治安管理、基层组织等单位、靠单个部门难以开展工作，项目实施需要强有力的领导班子，调动相关部门积极配合，协同作战。

综合来看，天津“宅基地换房”是小城镇建设过程中的一种新探索、新途径，其成功经验对我县推动新农村建设具有借鉴意义，能给我们带来更多深层次的思考，但是在具体执行过程中，我们需要结合自身实际，因地制宜，走适合自己发展之路

第五篇：某县农村宅基地制度改革调研报告

某县农村宅基地制度改革调研报告

对美好生活的向往，无论是农民还是城里人都是一样的。搞好农村宅基地制度改革，对于把宅基地和住房当成“命根子”的农民来讲，不仅是制度的改革，更是观念的改革，是一场革命，事关农民根本利益,事关农村发展稳定，事关乡村振兴战略实施。为全面搞好农村宅基地制度改革，按照市主要领导要求，对全县农村宅基地制度改革情况进行了深入调研。现将调研情况报告如下：

一、基本情况

xxx县作为山东省传统农业大县，经济欠发达地区，总面积xxx平方公里，辖xx个乡镇、街道，xxx个行政村，共xx万人，xx万亩耕地。拥有农村居民xxxxx人，农户xx万户，农村宅基地xxx万处，全县农村宅基地建设总面积xx万亩，其中各乡镇街道驻地宅基地xx个村庄建筑面积xx万亩，其余xxx个农村村庄建筑面积

亩。全县户均宅基地面积0.75亩，人均宅基地面积0.408亩，户均宅基

1.86处。各村各户的宅基地面积在0.2至1亩不等。一户多宅现象不同程度普遍存在。

近年来，以“两区同建”为抓手，通过新型农村建设、促进产业结构调整升级对推进农村宅基地等制度改革上进行了探索。根据

2009年总体规划，拟将全县现有村庄合并建设成xxx个社区（村），其中，社区xxx个、行政村xxx个。依据规划，近五年把xxx个村庄纳入社区建设计划。目前，已经建设xxx个社区，实施搬迁的村庄xxx个，复垦宅基地面积xxx亩，附带复垦周边闲散地面积xxx亩。

xxx镇xxx村、xxx村、xxx村是典型的空心村，根据航拍测量三个村农户宅基地建筑面积分别为172.2亩、594.3亩、238.8亩，而整个村庄实际占地面积均高出测量面积230%以上。若将闲置土地和拆迁的旧宅基地进行整理，实施土地流转，加快动能转换，增收潜力巨大。顺应民意，农民支持。

我国现行的农村宅基地制度，是以农民的生存保障为基础，以社会公平的价值理念为目标，不是以市场交易为目标而设计的。具有供给对象的特定性、保障性，土地提供的无偿性或低价政策性，期限的不确定性，以及地随房走的从属性等诸多特征。农村宅基地既是农民的居住消费场所，又是农户家庭经济的组成部分，承载着农民生产、生活、生态、经济、社会、文化等多种功能，这是它与城市房基地最根本的区别所在。

二、农村宅基地制度改革的必然性

过去很长的一段时期里，农村宅基地制度虽对农村经济的发展和社会稳定起到了很重要的作用，并且目前在许多农村仍然适用，但随着城市化、工业化、市场化进程的加快，现行的农村宅基地制度已不能适应经济社会快速发展的变化，它的欠缺和弊端也正在逐渐显现：

（一）现行的宅基地制度与节约集约用地的基本国策不相适应。法律规定农村村民符合条件可申请户均120至130平方米地宅基地。农民向集体申请宅基地可以无偿取得，由此造成宅基地供应上的“大锅饭”。由于缺乏约束机制，使广大农民群众产生了“不要白不要”的心理，致使宅基地占地面积不断扩大，大量占用农用地。致使一些经济发达的地区寸土寸金的耕地无法承受按规定审批新宅基地，许多地方对城镇规划区内农村居民停止审批新的宅基地了。按现有人口增长率，其它不少地方今后也将同样面临无地可供的窘境。还有，多数地方长期来缺乏村庄布局规划和控制性详规，宅基地建房土地指标少，农村建房基本处于见缝插针，无序发展状态。这期间许多农民家庭孩子长大了，要结婚，人口增加了住房成了大问题，建房没地，买市场价的商品房经济上难以承受。农村住房保障的缺失，将成为农村社会不稳定的一个因素。

（二）现行的宅基地制度与现在农民的生产生活方式已不相适应。传统的农村宅基地制度是适应以农耕为主就业结构的社会形态，经过改革开放30年的发展，农村的经济结构和社会结构正在发生重大变化，其中发达地区农民的就业结构和收入结构已发生了根本性变化。总体来讲八成以上农村劳动力在已二三产业就业，农民收入

85%左右是来自二三产业，近半数的承包农田已流转实行了规模化经营。生产方式决定了生活方式，生产方式的改变直接影响着生活方式的改变。随着农民向二三产业转移就业，在城镇居住成为一种趋势，特别是年青一代，多数人的工作、生活、读书已完全市民化。但虽在城镇居住，又不愿放弃农村宅基地房子，至使农村“老龄化”、“空心化”问题日趋严重。而现行的宅基地制度又在一定程度上制约了农村人口向城镇转移，固化了城乡二元结构，扩大了城乡差别。

（三）农村宅基地市场流转面临体制性障碍。与较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地的管理与立法滞后，不仅存在大量的法律真空，而且内容比较粗浅，这加大了农村宅基地管理的难度。而事实上目前不少地方宅基地和房屋的流转已十分活跃，形成了自发的宅基地隐形市场。据慈溪市调查通过地产所交易的农村住宅仅占实际交易量的一半。由于缺乏法律法规规范，一方面宅基地私下流转，扰乱了土地市场的正常秩序，加剧了土地权属混乱和产权纠纷；另一方面由于大量外来人口的涌入，房租收入成为近郊农民收入重要，近郊农村农户房屋出租普遍，有些村几乎家家户户都有房屋出租，租房客超过了本村人，丰厚的经济利益，反过来助长农村违章搭建，使农村无证经营增加，加重治安、消防隐患。

（四）建立农村宅基地退出和流转机制，探索级差化管理农村宅基地使用的办法。一是建立农村宅基地退出补偿机制，鼓励有条件的农户放弃宅基地进城落户，为农村废弃宅基地复垦整理创造条件。凡已在城镇购置商品房定居或愿意进城镇规划区定居的农民，只要自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地，政府按退出的宅基地面积给予一定的经济奖励；在符合规划的前提下，将原宅基地和房屋有偿调剂给有条件申请宅基地的本村村民，可视作放弃宅基地享受经济奖励。农村宅基地退出补偿资金为耕地开垦费、土地出让金、新增建设用地有偿使用费。奖励方式为一次性货币或养老生活补助。农民放弃宅基地后，将不影响其农村集体土地承包权益，不影响其原作为农民身份。农村宅基地退出补偿机制可在农村宅基地占地面积相对较大、经济条件相对较好的区域逐步推行。二是建立农村宅基地有偿使用制度。宅基地有偿使用制度可以打破传统的宅基地使用的行政区域界限，推动农村村民住宅建设逐步向小城镇和中心村集中。考虑到各地农村经济发展和农民承受能力差异性，农村宅基地的有偿使用制度宜循序渐进地推进，可先在发达地区推行，待条件成熟时，再逐步扩大。三是建立农民宅基地使用权流转制度。参照土地承包权的改革方向，调整农村宅基地的产权设置。确定每一块现状宅基地的长期使用者并依据规划新增或者缩并宅基地面积。允许农村宅基地在试点区域有序流转，探索建立与农村宅基地合法流转相配套的财税体制和集体土地产权制度等。建立集体与农户合理的宅基地流转收益分配机制。