淅川县农村宅基地管理及退出问题的调研报告

第一篇：淅川县农村宅基地管理及退出问题的调研报告

淅川县农村宅基地管理及退出问题的调研报告

淅川县位于河南省西南边陲，东北与本省的邓州、内乡、西峡相接，西与陕西省的商南相连，南与湖北省的郧县、老河口市毗邻，辖11个镇，4个乡，两个街道办，537个村（居）委会，2009年底全县总人口74.34万人。其中农村人口55.76万人，土地总面积2818.12平方公里，其中农村居民点面积为11274.71公顷，占建设用地面积的21.42%，人均用地202.20平方米，高于国家标准（人均150平方米），且各乡镇间不均衡，山多地少，素有“七山二水一分田”之称。淅川县是全国移民安臵大县，国家扶贫开发重点县，河南省首批35个扩权县之一。境内有亚洲第一大淡水湖丹江口水库，是南水北调中线工程主要水源地、淹没区和渠首所在地。鉴于淅川县特殊的县情，使得淅川农村宅基地问题，长期以来成为农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地建设，对于节约集约用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展；建设社会主义新农村，具有重要意义。如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村实地调研。

一、当前宅基地管理中存在的主要问题

1、宅基地管理不规划。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。

2、宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。

3、农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普通。“空心村”、“一宅多宅”现象明显。有的地方在道路沿线搞农民集中居住区，而村内旧宅不拆除，大多成为破房、危房，无人居住，形成了大量的“空心村”。

4、宅基地管理薄弱。农民建房有占用耕地现象。由于基层管理缺乏严格的措施机制，农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用耕地。

5、宅基地流转机制缺乏，农村宅基地私有转让现象时有发生。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权

益难以实现，宅基地空臵、空心村现象普通，土地不能得到。同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资。少数农民为了谋取私利，不惜将自己的宅基地、自留地甚至责任田作价卖与无宅基地的农户建房。

二、宅基地管理措施

1、建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各级政府要按照《城乡规划法》的规定，编制村庄建设规划，与土地利用总体规划做好衔接。村庄建设规定以当地经济社会发展规划和土地利用总体规划为依据，以旧村庄为依托，优化村庄内部用地结构，充分利用村内各种废弃地、闲臵地，合理布局公共设施用地、生产用地、道路用地和宅基地。

2、确定宅基地登记生效制度。现行的宅基地是一种登记对抗原则，即不登记仍然有效，但登记了可以对抗第三人。物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理原则没有规定登记是对抗还是生效。为便于宅基地管理，强化宅基使用权人的权利意识，宅基地登记也应当按照物权法管理建设用地使用公登记生效原则的规定，确定宅基地登记生效制度，规定不登记的法律后果。

3、建立农民住宅小区用地制度及农村宅基地退出机制。大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本乡（镇）农民出售，建立

农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度。保障农户对宅基地合法权益，建立宅基地退出机制，重点作好农村宅基地收回补偿制度。使农村住房保障体系与宅基地退出机制相衔接，做好退出机制的激励机制和约束机制。

4、建立宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，也是社会主义市场经济发展的客观要求；应正确地进行疏导。我国《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”《物权法》第一百五十三条：“宅基地的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家规定”，并没有禁止宅基地转让行为，而且要求依据土地管理法律法规的规定转让、行使。因此，建立宅基地转让、赠与等宅基地流转制度，不但不违反宪法和物权法的规定，而且对于农村融资制度改革和完善，促进农业生产、农民增收和新农村建设具有重大而现实的意义。

总之，农村宅基地管理及退出机制的建立是当前农村土地管理迫在眉睫的问题；对于合理利用土地、集约节约用地具有深远意义，刻不容缓，需要在实践中不断探讨，寻找与之相适应的政策。

第二篇：高唐县农村宅基地管理情况调研报告

关于农村宅基地管理工作的几点思考和建议

——以山东省高唐县为例

09300220024 刘敬源 化学系

我国自历史上便是一个农业大国，农村人口占全国人口的57.3%，约606，670，000人（截止2008年底）1，占中国人口的大多数。他们生活在中国最广大的乡村，为我国各大中小城市提供大量的劳动力与粮食、蔬菜。可以说中国农民的问题是牵动国体的大问题，于小，关系中国社会的最底层，是最应受关注的对象，于大,关系到中国日后的发展，我们中华民族的壮大。但主流媒体焦点长期聚焦于城市，对于农村发展问题农民生存问题缺乏深入的采访与剖析，由于农村本身信息流通的不发达（特别是华北、西北地区的农村），使得广大农民无法及时将自己的问题反映给社会公众。使得身居城市的主流论调长期忽视一直苦苦哺育城市、哺育工业的广大农民的利益。造成“城市无小事，农村无大事”的严重不对称的局面。我的家乡山东省高唐县是个位于华北平原上的以农业为主的县城，而老家在农村、自小便居住在国土资源局家属院的我对于当地的农民问题，特别是土地问题有着一定的了解。因此，我想写这份提案，关注中国的大多数，关注关系中国国本的农民问题。

传统农业的最根本基础便是土地，保护耕地是中华人民共和国在建国之初就制定的一项基本国策。在国际粮价飞涨，中国粮食严重依赖进口（每年粮食进口就要花掉数百亿美元）、农村劳动力大量外出务工，人口老龄化导致农村劳动力减少的前提下，保有相当数量的耕地更是当务之急。自2000年起，我国耕地由19.140亿亩下降到18.257亿亩（2009年回升至18.600亿亩）2，已经接近了我国18亿亩耕地的最后底线（自1996年至今保护耕地是每个土地日的主题，而坚守18亿亩耕地的红线更是自2006年以来每年必然提到的主题），若继续听之任之，我们的国家将有可能出现粮价飞涨、甚至粮食饥荒的问题。然而如此严重的涉及国本民生的问题却鲜见提起，实在是中国发展中蛰伏的巨大隐患。

造成耕地减少的原因有很多，既有因政府建设征地使农用地变为建设用地，农业结构调整用地（如耕地改建果园）等传统原因，更有农村宅基地管理问题等一系列新出现的问题。宅基地是农村的农户或个人用作建造住宅而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者用于建造房屋的土地。随着近年农民收入的提高，翻盖以及新建房屋成为许多农民改善自身生活水平的首选，2009年国家批准用地类型中住宅用地占到了批准总量的10.8%3 而且呈增加趋势。农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及中国最广大农民的切身利益，也直接关系到我国耕地数量。且在了解过程中，发现农民与政府对此认识不足，既

涉及到政府方针，又涉及到农民的认识问题。那么农村宅基地管理中存在哪些问题?如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权?针对以上问题我以山东省高唐县为例，对农村宅基地管理情况进行了调研。希望可以由点看面，由一县的宅基地问题发现我国在农村用地方面体制的不足。

高唐县地处鲁西北平原地区，土地总面积960平方公里，共747个行政村，总人口47万，其中农业人口为32万，农村居民点用地面积为9369公顷，人均293平方米，远远高于国家、省规定的用地指标，且“空心村”现象比较严重。4

一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题

《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。法律规定相对还是合理的，但是随着广大农民生活水平的提高、农村人口大量向城市转移，宅基地的审批及使用暴露出一些新的问题：

一是村镇建设缺乏统一规划。多数村庄无规划或规划滞后，农民建房随意性大，盲目外延发展，布局混乱分散，浪费土地严重。究其原因：一是部分农民思想保守，认为宅基地是“祖宅”，不愿舍弃旧宅服从规划，新建住房喜好“风水”，认为规划的住宅区风水不好，不愿建房。二是新建住宅不服从管理。农民新建住宅，多喜好宽敞、气派，前后较宽广，因此往往会超过法律规定的面积。且由于房屋分散,大量耕地被割裂成小块造成弃耕或耕种成本增高、产量下降。

二是房屋空置现象突出，造成“空心村”。近年来，农村经济条件逐步改善，交通条件越来越便利，土地的区位优势越来越明显，部分村庄规划不合理，为求公路沿线的表面繁荣，使村民住宅大都临近公路、大路，且村民临路乱搭乱建现象普遍，形成村庄内空外撑，向公路沿线发展，占用大量宝贵的耕地。部分进城经商的村民在县城安家，而村里的住宅仍然保留；有些城镇职工违规在村庄内要宅基地而不去居住，造成空置。

三是村民私自倒卖房屋问题突出。村民建起新房后，其原有的宅基地村委会难以收回，有个别村民不经村委会同意，私自将原有宅基倒卖给他人，引起一系列不良反应。四是农村宅基地面积超标。据调查，目前大多数村庄宅基地面积均不能执行省政府规定的农村宅基地面积限额，现行宅基地面积大多数在350平方米左右。此外，一户多宅的现象也较为突出，有的村民在现有宅基地的基础上，再多占几处宅基，建新不拆旧，造成一户多宅，现象严重。

五是政府相关部门管理机制不够健全，缺乏有效的监督管理手段。目前，上级对农村宅基地管理尚未出台切实可行的政策措施，正处于调整探索阶段，机制不够健全，农村宅基地管理部门重审批轻监管，造成宅基地一批了之，越批越多，空闲的宅基地却无人过问，持有的农民不愿上交，耕地资源白白流失。

六是宅基地流转机制缺失。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但同时却缺少农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不愿将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权益难以实现，宅基地空置、空心村现象越发普遍，土地不能得到充分利用。

二、完善宅基地管理制度的几点思考

(一)必须坚持以人为本的理念，制定完善村镇建设规划，推进节约集约用地，建立严格的宅基地监督管理制度。政府部门不能只管盲目审批，更要尽职尽责地做好事前规划事后管理工作。要统一规划、合理布局、一户一宅。对节约集约用地原则，强化宅基地规划在宅基地管理中的地位和作用，明确并细化各类不同地区的宅基地面积标准，明确农民住宅小区即新农村用地标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回的监管措施，规范设立登记、变更登记及注销登记的程序，强化批后监督的措施和手段。

(二)明确基层国土资源管理所的法律职能，充分发挥其处理农民土地问题的作用。国土资源管理体制改革之后，在宅基地规划中，须充分发挥国土资源所的作用。宅基地申请的受理、初审、证书送达，还是宅基地面积的丈量、确认、纠纷的调处、权力的保护、宅基地的日常管理等，均应由国土资源管理所负责并完成。

三、改进宅基地管理的几点建议

一是建立农村宅基地规划制度。宅基地规划作为宅基地管理的基础，直接关系到日后宅基地的管理。政府应聘请或培训专业人员来合理规划村庄，使耕地得到最大限度利用的同时保障农民舒适居住的权利。规划要明确农村宅基地规划的内容和法律地位。明确规定各居民点内各户宅基地的位置和界址范围，拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案，规划实施的保障措施等。同时希望。经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据，发挥规划应有的控制、引导作用。

二是建立并完善宅基地占用农用地转用计划专项指标制度，确保宅基地农用地转用计划指标落到实处。把每年的针对农村宅基地的农用地转用计划专项指标专用，工业用地等不得

挪用、挤占农村宅基地指标，并简化审批程序，缩短审批时间，既避免了未批先建，更重要的是确保了农用地转用计划指标落到实处。

三是建立宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，农村经济发展的客观要求，靠“堵”的办法禁止交易活动已很不现实，及时正确地进行疏导，实现宅基地有序流转已经成为深化改革的迫切需要。我国《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”和《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，并没有禁止宅基转让行为，而是要求依据土地管理法律法规的规定转让、行使。因此建立宅基地转让、赠予等宅基地流转制度不但不违反宪法和《物权法》的规定，而且对于农村投融资制度改革和完善，促进农业生产、农民增收和新农村建设具有重大而现实的意义。

四是健全宅基地规范管理长效机制。一是建立联席会议制度，由国土、财政、建设、规划等部门及各乡镇共同参与，各部门各司其职，共同参与、协调配合，对用地实行集体会审，确保农村宅基地管理的政策性和严肃性。二是建立考核奖惩制度，把宅基地管理和“空心村”治理工作作为党政考核的重要指标，明确奖惩标准，落实奖惩措施，确保宅基地管理的规范性和连续性。三是建立公开监督制度，在宅基地管理上，向群众公开拟规划宅基地的位置、面积、户数和申请条件，公开申请人的基本情况，公开用地审批程序、收费项目和标准，确保宅基地管理的公正性。

宅基地，这个对城市人遥远而陌生的名词，却与中国的6亿多农民的日常生活紧密相连。合理规划与利用宅基地，不但可以改善农民朋友的生活水平，更是我国合理利用耕地，节约利用土地的重要途径。我希望藉此提案，唤起政府对底层农民住房以及日常生活的关心，唤起民众对农民的关注，对我国严峻的耕地资源状况的关心！

由于认识有限，时间仓促，我的调查可能有不够准确之处，方案有不尽合理之处。欢迎老师与同学给予指正！数据来源：中国人口信息网http://www.xiexiebang.com 2 数据来源：国土资源部网站http://www.xiexiebang.com 3 数据来源：《2009年中国国土资源公报》 中华人民共和国国土资源部 2010.4 4 数据来源：高唐县国土资源局 宅基地分类及转让类型参考《中华人民共和国土地管理法》 6 调查自高唐县国土资源局

第三篇：关于农村宅基地管理的调研报告

关于农村宅基地管理的调研报告

农村宅基地具有生活和生产双重功能，但由于农村宅基地无偿无期限和无流动的使用制度，在一定程度上导致了农村宅基地的无序扩张，土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢由于农村宅基地管理工作面广、工作量大、情况复杂、实施效果不甚理想。

一、存在的主要问题有：

（一）农村住房建设缺乏规划引导，布局零乱。

长期以来，对农村规划投入少，农村规划进展缓慢。农村村庄建设规划编制由于缺乏村镇规划和控制性详细规划，从而在一定程度上阻碍了新农村建设，农民住宅处于低水平重复建设之中，出现“只见新屋，不见新村”的现象。

（二）农村“一户一宅”制度难以贯彻落实，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。自治区对农民宅基地虽然有具体规定。但由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。

（三）宅基地转让受现行法律法规限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但从现在情况看，除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家析产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城后，农村的房子都闲置着；另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。

（四）农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。

一是符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。二是不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。由于我乡（镇）基层国土资源管理人员少，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。

二、加强农村宅基地利用和管理的对策与建议

（一）加大宣传力度，严格依法行政。

各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡（镇）国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地协管员的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门要加强协调配合，形成执法合力，坚决依法查处。

（二）加快宅基地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。认真按照国土资发〔2008〕146号“关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知”要求，集中力量，克服困难，在对本辖区现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上，力争在2009年底前，基本完成宅基地使用权登记

发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。

（三）制定宅基地利用和管理的奖惩政策，盘活农村土地存量。

对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。允许村民将原宅基地和房屋与其他村民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民。鼓励农村村民进城落户，对已在城镇购置商品房定居或愿意进入城镇规划区定居，并自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农民，其宅基地还耕后归村集体经济组织所有。农民放弃宅基地后，不影响其农村集体土地承包权益，不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途。

（四）深入开展调查清理工作，规范和保护农民建房。

要以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。要严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度,提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。要按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。使农村宅基地的利用和管理走上合理化、规范化轨道。

第四篇：农村宅基地调研报告

浅析改进和完善农村宅基地管理的必要性

农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。搞好农村宅基地管理，对于节约集体用地和保护耕地，保持耕地总量动态平衡，促进农村社会稳定和经济可持续发展，建设社会主义新农村，具有重要意义。党的十七届三中全会指出，要“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地用益物权”。那么农村宅基地管理中存在哪些问题？如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农户的宅基地使用权？针对以上问题我们对部分乡镇、村进行实地调研。

一、当前农村宅基地管理中存在的主要问题

《中华人民共和国土地管理法》及相关法律法规，已经确定了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权力登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。但是，随着社会主义市场经济体制的建立、城镇化建设的推进、农村经济发展和农民生活水平的改善与提高、农村人口大量向城市转移和新农村建设的全面推进，现行的农村宅基地管理制度已经不能适应社会主义新农村建设的需要，主要是表现在：

一是宅基地管理不规范。农村宅基地的管理只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，国家也没有指定法律、法规或者规章，宅基地管理缺少规范。

二是宅基地缺乏规划。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。

三是农村居民点分布零散，面积大，超面积占用宅基地现象普遍。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局分散，30户以下的自然村分布普遍，占地面积大。

四是宅基地管理薄弱，有的地方放任不管。由于前几年乡镇机构改革，人员变动较大，再加上基层国土资源管理机构改革不到位，我县将工作的重点放在经营城镇国有土地、农村土地开发复垦整理上，对农村宅基地管理放松，村民任意占地建房，原有的宅基地退不出来，新的宅基地随意扩张，甚至占用农用地而无人问津。

五是管理方式落后。农村宅基地管理制度仍然停留在上个世纪80年代的管理理念和管理模式上，程序繁杂重复，效率低下，管得多服务的少，更谈不上人性化的管理。

六是缺乏有效的监督管理手段。农村宅基地管理重审批轻监管，管理缺乏依据，造成宅基地一批了之，越批越多，空闲的宅基地却无人过问。

七是宅基地流转机制缺失。法律和政策限制宅基地流转，特别是禁止城镇居民购买农村宅基地，但又没有农村村民退出宅基地的机制，不但存在大量的隐性流转，而且致使已定居城镇或他乡的居民不能将其合法拥有的宅基地转让出去，使宅基地使用权的权益难以实现，宅基地空臵、空心村现象普遍，土地不能得到充分利用，同时由于宅基地禁止抵押，农民无法通过抵押宅基地在银行进行融资，进一步发展农业生产和壮大农村经济等等。

二、完善宅基地制度应当注意的几个问题

（一）推进节约集约用地，建立严格的宅基地监督管理制度。加强农村宅基地管理，必须坚持统一规划、合理布局、“一户一宅”、节约集约用地原则，强化宅基地规划在宅基地管理中的地位和作用，明确并细化各类不同地区的宅基地面积标准，明确农民住宅小区即新农村用地标准，明确多余宅基地及宅基地转让、继承、赠予、收回的监管措施，规范设立登记、变更登记及注销登记的程序，强化批后监督的措施和手段，正确处理政府干预和市场机制的关系，充分发挥干预职能，强化宅基地的动态监管和权利保护。

（二）必须坚持以人为本的理念，把服务人民、方便群众为准则。一是符合条件的，农村村民一次申请即可取得宅基地使用权证，减少环节和重复劳动；二是充分发挥村集体经济组织在宅基地管理中的作用，确立本集体经济组织的宅基地决定权，如果本集体经济组织是村民小组的，则不需要经村集体经济组织或村民委员会的同意，村民即可向国土资源部门申请。三是建立政府干预制度，防止弱势个体法定的宅基地使用权受到侵害，通过听证形式，对符合条件的村民由政府直接批准其宅基地。

（三）明确基层国土资源管理所的法律地位，充分发挥其在土地管理中的桥头堡作用。随着国土资源管理体制改革的到位，在宅基地管理中，必须把国土资源所放在首要位臵，无论是宅基地申请的受理、初审、证书送达，还是宅基地面积的丈量、确认、纠纷的调处、权力的保护、宅基地的日常管理等都必须发挥国土资源管理所得作用，并在法律上予明确规定，从而确立国土资源管理所在土地管理中的法律地位，为其依法行政，发挥管理作用提供法律依据。

三、创新制度、强力改革落后的宅基地管理方式

一是建立农村宅基地规划制度。把宅基地规划作为宅基地管理的基础，明确农村宅基地规划的内容和法律地位。各居民点内各户宅基地的位臵和界址范围，拟调整、控制、整治、新建的宅基地及居民点的布局、利用方案，规划实施的保障措施。经批准的农村宅基地规划作为审批农村宅基地规划作为审批农村宅基地的依据，发挥规划的控制、引导作用。

二是确定宅基地登记生效制度。现行的宅基地登记是一种登记对抗原则，即不登记权力仍然有效，但登记了可以对抗第三人。物权法在建设用地使用权登记中首次规定了登记生效原则，而对宅基地管理则没有规定登记是对抗还是生效。为便于宅基地管理，强化宅基使用权人的权利意识。充分发挥宅基地使用权的权能，宅基地登记也应当按照物权法管理建设用地使用权登记生效原则的规定，确立宅基地登记生效制度，规定不登记的法律后果。

三是建立农民住宅小区用地制度。为了适应建设社会主义新农村的要求，提高农村村民的生活质量和居住环境，享受改革开放的成果，大力推进节约集约用地，鼓励农民集中居住，应当允许在集体建设用地上兴建农民住宅小区，向本乡（镇）农民出售，建立农民住宅小区使用农村集体建设用地的制度，明确建设农民住宅小区的条件和范围，规范建设农民住宅小区的用地及办理宅基地使用权证的程序等。

四是建立宅基地占用农用地转用计划专项指标制度，确保宅基地农用地转用计划指标落到实处。针对宅基地审批的不确定性和宗地的分散性，改革现行的宅基地占用农用地转用批次审批办法，实行先批后核，即每年年初在具体的宅基地宗地地块未落实的情况，由市、县国土资源行政主管部门在省人民政府规定的专项计划指标里，申请宅基地农转用计划指标，经批准后当年内落实到具体地块，并在年终上报核实，以解决申请宅基地无农转用计划而长期无法批准农民未批先用，以及每家每户单独分散申请难以一次批准等问题。

五是建立宅基地流转制度。农村宅基地流转有其客观必然性，也是社会主义市场经济发展的客观要求，靠“堵”的办法禁止交易活动已很不现实，及时正确地进行疏导，实现宅基地有序流转已经成为深化改革的迫切需要。我国《宪法》第十条第四款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依照法律的规定转让”和《物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，并没有禁止宅基转让行为，而是要求依据土地管理法律法规的规定转让、行使。因此建立宅基地转让、赠予等宅基地流转制度不但不违反宪法和物权法的规定，而且对于农村投融资制度改革和完善，促进农业生产、农民增收和新农村建设具有重大而现实的意义。

第五篇：闲置农村宅基地退出调研材料

闲置农村宅基地退出调研材料

农村宅基地的退出与利用

浮山县国土资源局

随着城镇化建设和城乡一体化建设的进程，各类非农建设都需要占地，耕地面积急骤减少。为保障国家粮食安全，国家的土地管理政策越来越严格，使土地供需矛盾持续突出。与此同时，大量农民从农村转入城市，从交通困难的区域涌向公路沿线，造成农村宅基地闲置。

《中华人民共和国土地管理法》明确规定，“农村居民一户只能有一处宅基地”，同时也对新审批的农村居民宅基地面积标准予以了界定。

面对国家对各类非农建设占地指标的严密控制，看看农村闲置宅基地的“清闲”，是那么的不合节拍。如何使农村闲置宅基地得到合理利用，已成为一个提上议事日程的问题，现就以浮山县农村宅基地利用状况为基础作一肤浅思考，供领导及同行业人士参正。

一、宅基地现状

浮山县地处临汾盆地东沿的山区，全县人口13万，据土地第二次调查结果显示，全县农村居民住宅用地面积56206.94亩，人均占地0.51亩，是国家规定村镇标准的2倍多。

（一）闲置宅基地不断增多

由于传统习惯，农村许多旧宅基地的面积普遍较大。过去每家每户普遍有车马禽畜、缸罐农具等，随着农业机械化的不断推广和普及，这种情况已成为历史，大宅基地已然是一种奢侈。除此之外，由于种种原因，致使农村宅基地闲置，亦或形成新的土地资源浪费。

1、扶贫移民搬迁。国家连续几年实施扶贫移民搬迁政策，解决贫困山区村民吃水难、走路难、就医难、上学难等实际生活困难，有计划地农民居住地进行搬迁，形成整村宅基地闲置。目前浮山县已全部搬迁的涉及6个乡（镇）15个行政村，闲置居民点面积902.9亩；部分搬迁的涉及9个乡镇42个行政村，闲置居民点面积2202.6亩；预搬迁的涉及13个行政村，与正在实施搬迁的加起来，搬迁后可形成闲置居民点面积1926.5亩。

2、地质灾害避险。自上世纪八九十年代起，采矿业在县内掘起，成为县域经济的发展支柱，但同时也导致地质灾害隐患的形成。因地质灾害避灾避险，需当地居民搬迁的涉及4个乡镇6个行政村10个自然村，原居民点占地面积453亩。目前有的村庄已搬迁，有的正在搬迁。

3、新农村建设。有一些村庄，在政府的引导下，加快推进新农村建设步伐，重新规划新村址，建设新农村，逐步撤离旧村庄，形成一个个“空心村”、沿路“线状村”，使旧村居民点渐渐闲置。

4、其它原因形成。有的农民因孩子上学、进城务工等原因，长期不回村居住，少数留守孤寡占居大片居民区，形成宅基地面积浪费。有的农民另辟新居，连农田都转包于他人，对村内住宅放弃管理，宅基闲置。对于有的山区村民，有住宅无院墙，虽不能算作超占，但已是事实上的占用，是另一种浪费现象。

（二）违法建房难制止

由于宅基审批日益规范，国家计划占地指标紧缺，一些农民等不得审批手续办下来，为了抢占地理位置，就想方设法搞违法建筑，与国土、住建等部门玩猫腻，尽管各职能部门执法人员疲于奔命，但常常也是望房兴叹。尤其是稍偏僻的地域，等巡查人员发现，违章建筑已悄然矗立。有的村庄，违法建房集中连片，形成规模。卫片执法检查，对于实际的工作，也限于事后检查，难以从源头遏制。由于是违法建设，大都没经过合理的规划，只顾先占先得，结果前扭后错，形成土地面积的浪费。

二、闲置宅基地整治历程

过去，主要从政策法规的宣传方面抓起，加强基层干部国土资源法律法规培训，不断唤起全社会节约集约利用土地的意识；坚持土地执法巡查，坚决遏制土地违法行为；开展违法违规建设建筑专项整治行动，严厉查处土地违法案件，逐步规范居民宅基地占地行为。

如今，在农村居民宅基地过程中，我县对申请宅基地的条件进行严格审查，对原住宅面积已超过新批宅基地面积标准的一倍以上的，对于卖出或出租住宅后申请新批宅基地的，坚决不予办理新宅基地占用手续。对于确需办理宅基地审批手续的，首先告知并由申请人做出建设新宅基地后，及时退出原宅基地的承诺。

为限制新批办宅基地批非占耕、批甲占乙、批少占多等行为发生，浮山县实行宅基地审批“三到场”，即基层国土资源管理所批前到场审查，批后到场放线，建后到场验收。对新批建宅基地形成强大制约力，减少了占地浪费。

近年来，随着经济社会的快速发展，土地供需矛盾日益突出。为进一步盘活闲置土地，去年以来，我县从实际出发，对全县闲置居民点进行调查，结合城乡建设用地增减挂钩政策的推行，经县政府同意，编制完成了浮山县城乡建设用地增减挂钩试点工作方案，且通过省政府批准。目前已完成增减挂钩项目区实施方案与复垦设计，通过市、省专家评审。根据县、乡土地利用总体规划，确定了天坛、响水河、北王、槐埝、东张5个乡镇的7个行政村的折旧区；结合地质灾害搬迁、扶贫移民搬迁、新农村建设与城镇发展，经过组织专家和有关人员进行论证、听证，确定了安置建新区和城镇/项目建新区。在一定程度上缓解了全县建设用地供需矛盾，为确保县重点工程落地、促进县域经济新的增长点培育，确保全县耕地总量动态平衡、保持经济社会持续稳定发展打下了坚实的基础。

三、执行中存在的问题

1、村民退出宅基地后，宅基地虽然是集体所有，但住房却是属于村民私有财产，房产不作处置，宅基地重新利用就有一定的困难。

2、村民宅基地退出后，要想重新利用，就需要整治，整治离不开投资，投资什么时候到位是摆在闲置宅基地恢复利用面前的现实问题。

3、农村宅基地的退出，一般不是统一性的，而是分村、分组、分户零星分散的退出，时间与位置不确定和不统一，使得农村闲置宅基地重新利用不容易。

四、农村宅基地退出设想

1、由专业部门根据农村山水林田路等具体地形地貌特点制定农村发展长远规划，本着节约集约用地的宗旨，明确分区（农业区、工业区、居住区等），统筹安排用地。居住区集中连片，为统一供水、供电、采暖、就学、就医等创造条件。

2、闲置宅基地的利用，由政府牵头，个人筹资（或以工代款），政府补贴，企业赞助，部门监督，统一建设。根据现实需要，因地制宜，分村制定建迁计划，逐步安排迁入新居，有序安排退出旧宅。村集体经济组织聘请资质单位对旧宅基地上的私有房产等附着物评估算价，合理补偿。旧宅由村集体统一复垦整治、管理使用。

3、征求并听取村民意见。不要求时间进度，只要求统一管理。进入新宅基由村集体设置统一条件，有序安排。

2012年9月29日