关于农村集体土地流转和宅基地建设问题调研报告

第一篇：关于农村集体土地流转和宅基地建设问题调研报告

市人大农村农业代表专业小组

按照市人大常委会的工作要点和《2007年市人大代表活动安排意见》，农村农业代表专业小组于5月中下旬，在常委会余荣霭、李汉章副主任的带领下，围绕社会主义新农村建设中的“农村集体土地流转和宅基地建设问题”，深入到香洲、金湾、斗门三个区进行了专题调研；与市国土资源局、市规划局召开了专题座谈会；专程赴佛山、中山两市学习好的经验和做法。通过调研，了解了我市农村集体土地流转和宅基地建设的现状，对存在的问题及其原因进行了分析，并提出了一些意见和建议。现将有关情况综述如下：

一、我市农村集体土地流转和农民宅基地建设的现状

（一）农村集体生产、生活留用地的确权状况

1988—1993年，我市对农村集体土地进行了统征或预征，在保留原旧村场的同时，按征地时各村在册人数和户数，以一定指标，划给各行政村相应数量的生产、生活留用地，其中生活留用地（宅基地）用于农民建房。香洲区范围内（包括高新区）各区的生产、生活留用地基本上办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，而部份旧村场因没有进行土地确权，未办理上述一证一书。斗门、金湾（包括临港工业区），由于农村土地利用未作出规划，农村建设用地确权工作尚未完成，斗门各村的生产生活留用地和旧村场基本上没有办理《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。万山的情况与金湾、斗门两区的情况类似。也就是说，香洲区已完成了生产建设用地和宅基地的确权工作，而金湾的一部份、斗门的大部份尚未确权，主城区的留用地已大部份使用，而金湾、斗门尚未充分使用，东部与西部发展不平衡。

（二）我市未实施农村集体土地使用权流转政策，农村集体用地无法实现“同地、同权、同价”。

2005年省政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府100号令），但我市并未实施，农村集体用地不能流转，无法实现“同地、同权、同价”。集体用地无法进入市场交易、无法进行抵押借贷，村集体无力融资开发，经济发展受到较严重的制约，开发商对无法办理产权的村集体用地不敢大胆使用，给招商引资带来了难度。由于没有规范的流转渠道，部分农村为发展经济，在利益的驱动下，只好自主、零星、没有按规划地建设，以出租给企业和外来人员获取集体和个人的利益，因而造成工业园区周边出现了不少违章建筑。但市政府在已完成了征地任务的香洲区，采取集体建设用地部份转为国有用地的办法进行了流转，从九十年代初开始，实行了村集体建设用地的30%转为国有商用地进行开发建设和流转，较好地解决了城郊征地农村和农民的收益问题。而斗门、金湾未实行过此项政策。

（三）近几年，农民宅基地的建设无序状态严重

从1999年开始，城郊的村停止了宅基地的审批报建，斗门自改区后也停止了报建。虽然停止了报建，但由于工业园区周边的生活配套不完善，市场需求较大，在利益的驱动下，村集体或村民进行自主建设，改建、抢建等违章建筑多，非法搭建严重。城中旧村改造让村民尝到了甜头，许多人在旧村改造前也抢建。但也有一部分村民，住宅出现了危房，确急需维修拆建的，也有一些家庭子女长大，成家立业需要分户的，由于农村规划严重滞后和政府对农村建设缺乏有效的积极政策，不给报建，农民违章建设比较普遍。目前，无序建设状态严重，个别严重的村已到了“法不治众”的地步（如南屏广昌村曾出现过集体上访、堵路、殴打执法人员的情况），一些村民经常上访，已出现了不稳定的因素。

（四）宅基地布局零散，影响城乡一体化的推进

规划划拨农村新村用地位置时，大多数村基本上是在原有旧村的周围就近划拨，这样的留地方式造成两个不利的后果：一是每个村的新地旧地都统统划在一起，使得村庄的面积比原来旧村的范围更加大了，不但改变不了村民以往单家独户建私房的习惯，也由于新旧村混在一起，增加了改造旧村和推进城市化工作的难度；二是生活用地和生产用地都是在每个村的现状位置附近划拨，造成每个村镇的生产用地位置分散，无法形成具有一定规模的工业集中片区，无法推进现代化大生产。因此，布局零散影响了城乡一体化的推进。

（五）旧村改造存在一些历史遗留问题

2006年6月，市委市政府作出了“改造城中旧村，建设文明社区”的重大决策。经过多年的推进，列入改造城中旧村范围的26个行政村41个项目，至今已有23个行政村中的33个项目确定了开发商，并取得了实质性效果。这33个项目中，已有23个项目建好并回迁；5个项目建好部分回迁房回迁；3个项目待建（江村、吉大、官村）；2个项目未启动（前山B、C地块）。除此33个项目外，余下的8个项目（翠微、造贝、莲塘、上冲、梅溪、联安、高沙、关闸），市政府决定暂缓改建。

七年的城中村改造，虽然取得了较大的成绩，但也存在一些历史遗留问题。目前遗留的最大问题：一是回迁房建设速度慢，签订合同后未及时按期改建引起补偿争议。有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好了未回迁，造成成本加重，开发商与村民矛盾较大。二是村集体资产补偿和村民拆迁补偿问题，开发商与村民意见不一致，僵持不下。如北岭村，回迁房已全部建好，由于集体资产补偿开发商与村民无法达成一致意见，阻碍了回迁。南村项目中关于村综合楼的补偿，双方仍在打官司中。夏村改建项目，村民要求提高回迁补偿标准，许多村民还拒绝与开发商签订合同，严重阻碍了拆迁工作，几年的改造才回迁了58户，余下的80%多仍未拆迁。三是有的回迁后至今无法办理房地产权证。如南村改建项目，部分村民原产权资料不完备，无法核对原房屋拆迁情况，回迁房迟迟未能办理房地产权证。四是个别村的村民内部纠纷影响了改建项目的实施。如吉大村，村民因历史上恩怨分成派，对所拥有的集体资产分别成立了两个股份公司（富泓股份公司、日昇股份公司），两公司对改建、补偿等问题无法统一意见，互相斗气，根本无法统一对开发商谈判签约，致使整个项目瘫痪。五是旧村改建问题成为群众上访的焦点。村民经常到市、区两级上访，存在较大的不稳定因素。

二、存在问题的原因

（一）农村规划滞后制约了农村建设的发展。珠海历年来对规划的投入重点放在城区，而对数量众多的农村及郊区的规划投入极少，基本依靠村镇有限的投入，加上农村规划编制的主体不明确，使农村规划远远滞后于城市规划。据统计，已编制了较完善的村域规划的行政村和社区不超过总数的15%，且多为90年代初编制的成果，已远不能适应建设社会主义新农村的发展要求。在实际操作中，各村在使用生活留用地作为宅基地分配和建设时，往往只是做了局部的简单规划，而没有经费做全村整体的规划来统筹和指引村的建设和发展，对市政基础设施和公共服务设施考虑往往不足，集体生产留用地与宅基地资源缺乏长远规划。因此，土地的利用、确权尚未完成，土地的利用规划和建设规划滞后，农村集体生产留用地的建设与宅基地的建设难以在规划的指导下实施，出现混乱的状态在所难免。

目前，在新农村建设中已意识到这个问题，并致力于扭转局面。2006年启动并完成了全市21条试点村的规划编制，今年又计划推动54条行政村的新农村规划编制工作，并拟在总结试点村规划及其实施经验的基础上，2009年底前完成全市121条行政村的新农村建设规划。但是对平沙、红旗两个华侨农场，未列入新农村规划编制中。

（二）农村集体土地流转和宅基地建设缺乏相应可操作的配套政策。

对《中华人民共和国土地管理法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《珠海市土地管理条例》的实施，政府没有出台相应的实施细则，土地流转没有得以实施。在宅基地建设上，从1999年起。我市主城区范围内基本上停止了村民住宅报建，斗门改区后也停止了报建。停止至今，一直没制定出可操作的配套政策。集体建设用地使用权有流转的需求，宅基地建设有迫切建设的需要，但流转、报建缺乏可操作性，只堵不疏，没有畅通渠道，势必会出现自主违章的建设。

（三）查处违章建筑执法操作较难。

过去，由于法律、法规不健全，对正在建设过程中的违章抢建实施强制拆除缺乏法律、法规的支持，申请法院强制执行又失去时效性，客观上造成一些违章建筑的历史问题。《珠海市相对集中行政处罚权条例》实施后，虽然赋予了执法人员强制拆除违章建筑的权力，但村民报建的合理需求得不到满足，对立情绪严重，执法难度大。执法手段缺乏，不具备足够有效的强制力，当遇到暴力抗法事件时，执法人员的安全没有保障，影响执法力度。新修订的《珠海市规划条例》中虽有了明确的罚款条款（如九十四条），但操作起来也难于落实（需有关部门核定出“全市平均建筑安装造价”，难及时作出处罚决定）。行政执法力量薄弱，部门协同配合力度不够，加上近年来执法体制的不稳定，给执法也带来了一定的影响。

（四）国家的土地法和广东省人民政府的集体建设用地使用权流转管理办法以及珠海市的土地管理条例有不一致的地方。

国家土地法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，也明确规定农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。这里所指的集体土地不知是否含括了农村集体留用的生产建设用地和生活建设用地。广东省人民政府颁布的100号令关于集体建设用地使用权流转管理办法，明确规定和规范了建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押，允许在该办法规范下流转。而珠海市土地管理条例第四十九条规定，“农民集体经济组织不得将本村的集体建设用地使用权转让或抵押”。因此，对国家的法律如何理解实施，对省政府的流转管理办法如何贯彻执行，对珠海市的土地管理条例如何理解执行并作出相应的实施细则，还需要相关部门的研究，理出既不违背上位法，又有利于提高集体建设用地的利用率和产出效益的可操作的办法来。这点也是当前影响我市集体用地流转的一个原因。佛山、中山市的经验告诉我们，按省政府的100号令实施并作出相应的实施细则，已取得了较好的效果。

（五）城中旧村的改建既有政府职能管理和政策引导问题，也有村民对改建政策不理解和过高补偿要求的问题。

政府在管理上设立了旧村改建领导小组，但下设的办公室是香洲区的改建办，这样的协调机构难于行使政府的管理职能，遇到问题时，靠向市领导报告和商请有关规划、建设、行政执法等部门的配合，对解决拆迁补偿纠纷的行政裁决和依法强制拆迁也难以实施。对类似延迟未拆，但签了合同又付给了村民几年租金，或已拆并被搬迁（如长沙工业区2002年5月市旅游路建设市政府要求长沙工业区马上搬迁，但后来调整又不需拆除，但厂区厂商已在规定时间全部搬走并已拆除了部分建筑，市有关部门未作任何补偿）但又未获得任何补偿的，政府在制定“拆一免几”的政策时，未作出相应的优惠政策引导。加上村民对改建政策不理解，额外要求对宅基地或村集体土地作出补偿；有的村民对补偿要求过高超出改建政策标准；违章大户利益得不到满足，阻碍或煽动其他村民不予配合；几年的拖延，村民认为市场价值升高，提出了更高的补偿要求。这些都在不同程度上影响了旧村改建的推进。

三、建议意见

农村的留用地，是解决被征地农民长远生活的重要保障。一方面用于发展集体经济，提高农民的生活水平并使农民生活长久有保障，另一方面用于解决农民住房问题，建设好社会主义新农村。因此，在解决集体建设用地流转和宅基地建设问题上，要紧紧围绕增强农村集体经济发展能力和保障好农民的生活来研究制定我们的政策。针对我市存在的一些问题，按照有关的法律、法规，借鉴佛山、中山市的经验，提出了如下一些意见和建议：

（一）坚持规划先行

规划是龙头，规划是基础，规划也是关键。无论是城市总体规划、土地利用总体规划和新农村建设规划还是城镇建设规划，规划编制工作都要走在各项工作的前面。坚持规划先行，要解决好以下几个问题：一是加大经费投入问题。二是解决好零星的生产、生活留用地的整合，按推进城乡一体化进行规划建设，特别是城乡结合部更应如此。要积极稳妥地推进农村“三集中”（工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向集镇小区集中）。三是新农村的规划要“因地制宜，因区制宜”，规划模式不搞“一刀切”。香洲片区应鼓励“上楼”，金湾、斗门根据现状和发展作出规划，能“上楼”则“上楼”，并给予相应的优惠。对分散的村适当临近以片区组团规划；对经济落后，没有条件上楼的以改危建新村进行规划。四是尽快完善金湾、斗门土地利用规划。五是为提高土地的经济产出效益，按照“集体建设用地总量不变，位置变”的办法，做出调整用地规划。

（二）加快农村集体土地的确权、发证工作。尽快完善全市旧村的确权和农村生产、生活留用地确认、登记、发证等手续，为规划先行作好准备，为流转和建设打下基础。

（三）制定农村集体建设用地流转和村民宅基地报建方面的相关政策。

一是尽快出台土地流转实施办法。二是政策上增加农村集体建设用地功能的兼容性。根据用地位置，应突破农村集体建设用地（包括旧村场）用地功能的限制，凡符合规划的，用地功能上都给予支持，宜工则工、宜商则商、宜住则住。三是在金湾、斗门积极实施允许集体建设用地按一定的比例转为国有用地的政策。四是尽快出台新的珠海市农民住宅报建管理规定和宅基地分配管理办法等。最好能综合建设、规划、国土等部门的管理职能统一出台一管理办法，即制定《珠海市社会主义新农村建设管理办法》，为加快新农村建设和规范报建提供法规上的支持。五是制定出鼓励村民“上楼”的优惠政策，使有限的建设用地资源发挥出更大的产出效益。

（四）加强领导，加大清理违章建筑的力度，实行堵疏结合。

要借鉴中山的成功经验，解决我市目前的无序状态问题。历史上，中山也有严重乱建的情况，如十四村就是典型。但中山从1998年开始就制止了这种情况，市长亲自挂帅进行清理整顿，依法堵截乱建行为，并加强依法报建，渠道畅通，堵疏结合，很快就进入了规范和有序的状态。借鉴中山的经验，应加强领导，加大清理打击力度，同时要尽快出台政策，疏通报建渠道，让有迫切需求的集体和村民的报建简便快捷，缩减审批环节和费用，对公寓式“上楼”有容积率和报建面积的优惠，以畅通的渠道、优惠的政策引导村民走上自觉报建的轨道。

（五）完善旧村改造政策和办法，解决旧村改建中的历史遗留问题，推动城郊城区的旧村改造工作。

对旧村改建中的遗留问题，应从全面统筹、统一政策、一揽子解决去考虑制定相应的政策，力争尽快解决。在改建中，大力推动公寓式住宅建设，按照政府扶持、集体组织、个人出资、规范户型、市场运作的原则建设公寓式住宅，让征地农民宅基地优惠政策在市场化和旧村改造中得到兑现，既保障征地农民宅基地合法权益，又以市场经济规律配置资源，发挥土地资源的最大效益，促进社会经济发展。

（六）要建立保障农民村民利益的长效机制。

机制要与土地流转的收益綑绑起来，按照省人民政府100号令《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二十五条规定“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。”江苏已有成功的经验，把征地款打入社保账户，用于保障农民的长远利益。

（七）加强法律法规的宣传。教育广大农民遵章守法，依法诉求，让广大农民共享改革的成果，也让他们支持珠海整体的发展。

第二篇：关于农村集体土地流转调研报告（写写帮整理）

关于农村集体土地流转调研报告

为认真落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，根据党的十七届三中全会精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我旗农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下：

一、农村集体土地基础工作开展情况

（一）农村集体土地管理现状：土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须发展和规范并重。公益性与经营性项目用地的界定、土地的确权、规划的落实、审批的程序、信息服务、市场的规范化建设、流转收益的合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基础。农村集体土地所有权（农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我旗农村集体土地确权发证未全部完成。

（二）存在的问题：一是农村集体土地所有权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进行管理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体所有权属管理带来了很多问题，导致发证进展缓慢、权属争议经常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。三是第二次土地调查与农村集体土地确权发证尚需衔接。由于目前正在开展的第二次土地调查是采用最新的技术方法和行业标准规范，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些规范去操作。如何衔接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍管理工作面前的一大课题。

（三）建议：一是加强领导，提高认识，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和发展经济的矛盾，各级领导必须提高认识，亲自过问，制定切实可行的管理措施。切实做到宣传在前，使广大人民群众知法懂法，自觉遵守土地管理各项法律法律，使农村土地权属管理法制化，规范化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是紧密围绕党的十七届三中全会关于农村工作的大政方针，制定符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便旗级土地管理部门有法可依，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。

二、当前我旗农村集体土地流转基本情况

(一)集体农用地流转情况

1、我旗农用地流转有以下特点：一是从流转范围来看，具有普遍性。二是从流转活动的参与过程看，具有自发性。整个土地流转活动基本上都是出租人和承租人自发进行的，农村土地流转基本处于自发状态。三是从流转方式看，具有随意性。土地出租户与承租户关系的建立主要方式是口头约定，在参与土地流转的农户中，有90%以上的农户没有签订任何形式的合同。四是从流转时间看，具有短期性。五是从租金的支付形式来看，主要是以实物支付。六是从出租人与承租人之间的关系来看，以亲戚关系和同村村民关系为主。七是租金支付差距不大，多数为每亩年租金100元以内。

2、存在的问题：一是土地承包经营权的管理体制、机构不健全；二是没有建立农村集体农用地流转市场。农用地流转管理不完善，缺乏信息平台，没有固定操作模式，土地流转大都是农民自发形成，以致程序不规范，管理不到位，土地纠纷多，制约了承包经营权流转的速度和规模。

3、集体农用地流转的作用：一是可以增加有效耕地面积，有利于土地资源优化配置，得到更大的经济效益、社会效益和生态效益。二是集中规模生产经营，降低农业生产成本。三是加快农村剩余劳动力转移，让部分失地农民放心、安心，专心搞第二、三产业，提高农民收入。四是有效遏制土地撂荒现象的发生；五是有利于农业产业结构的调整。

（二）集体建设用地流转的基本情况

近几年，随着国家一系列土地新政的出台，加大了对土地管理的力度。有限的用地指标都放在城市规划区范围内，农宅等非农建设用地因无指标，无法进行正常申报，无法形成防疏结合的管理手段，造成了农村宅基地建设的无序状态，个别村甚至到了“法不治众”的地步。

1、农村集体建设用地流转的基本形式为：出租、转让、作价入股等形式。

2、存在的问题：一是农村规划滞后制约了农村建设的发展，农村集体建设用地出现混乱的状况在所难免。二是集体建设用地流转缺乏相应可操作的配套政策。

3、集体建设用

地流转的作用：一是有利于土地资源的优化配置；二是有利于节约集约用地，满足部分用地户的需求，有利于耕地保护；三是有利于提高农民生产生活水平。四是有利于发展乡镇经济，通过集体土地流转取得土地收益，可以补充乡镇经济和公共公益事业建设资金的不足，增强乡镇的经济调控能力，以保证乡镇经济的持续稳定发展。

三、农村集体土地流转的意见和建议

1、出台《集体土地流转实施细则》。参照国有建设用地出让、转让的相关法律、法规、政策，及早出台适应新形势下集体建设用地流转实施细则，以满足当前流转的需求，有利于提高集体建设用地的利用率和产出效率，有利于维护集体土地所有者、使用者的合法权益。

2、建立农村集体农用地流转市场。确认农业部门为集体农用地（主要是承包经营权）流转的管理部门，完善土地流转的服务体系。以乡镇为主，成立农村集体农用地流转服务中心，依照《农村土地承包法》等法律、法规，负责农用地流转的政策研究，业务指导，纠纷仲裁等工作；确认旗国土资源管理部门为集体建设用地流转的管理部门，主要负责非农建设用地流转的政策指导和业务办理。

3、建立土地流转信息服务平台。在集体土地流转有形市场的指导下，为供求双方提供便捷的信息和中介服务，确保土地流转的渠道畅通，规范管理。

4、加快农村集体土地的确权发证工作。对1999年新土地管理法实施前存量集体建设用地及时完善手续，对新法实施后新增的集体建设用地，结合土地二次调查和新一轮规划修编，在符合规划的前提下，出台一定政策予以补办用地手续，为土地流转打下基础。对不符合规划，没有合法手续的集体建设用地，不得进行流转，作为土地整理的对象。同时，在新一轮土地规划修编时，要充分考虑农村集体建设用地的规划，并建议上级部门及旗政府，拿出小部分用地指标专门配给农村建设。农民报建的合理需求得不到有效满足，势必造成新的违法用地现象的发生。

5、坚持“产权明晰、用途管制、节约集约、严格规范”四项原则，充分尊重农民意愿的前提下，稳步推进集体土地流转。

第三篇：国土部试点农村集体土地入市调研宅基地流转

国土部试点农村集体土地入市调研宅基地流转

2009年11月18日12:28

“最快2010年元旦起,浙江将在全省推广农村集体土地入市,并逐步实现与城市国有土地'同地、同价、同权’的健康流转模式。”11月16日,浙江省委副秘书长、省农办主任夏阿国向记者表示。

夏阿国透露,国土部近日已确定在浙江开展农村土地整理改革试点。他透露,浙江省政府、省国土厅已下发《关于进一步加大农村土地整理改革试点的通知》,在全省范围推广“嘉兴模式”。

第四篇：宅基地流转问题

姓名云剑升龙

人文学院

关于宅基地流转问题的社会调查报告

宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。是指建了房屋、建过房屋或者决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物，不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。宅基地的所有权属于农村集体经济组织。根据我国法律规定，宅基地属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。同时，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条规定：耕地、宅基地、自留山等集体所有土地使用权不能抵押。研究农村宅基地问题，可以发现宅基地流转中的得失与利弊，维护农民的合法权益，推进我国如火如荼的新农村建设。

2010年8月，我就农村宅基地流转问题走访了附近的几个行政村，向当地的村干部与村民询问了宅基地流转的基本情况。在我走访的村子里，以浙江省诸暨市大唐镇马店新村最具代表性。马店新村有村民539户，共计1407个人口，是当地一个比较大的行政村。该村耕地面积达941亩，其中水田828亩，地势比较平坦。马店新村以轻纺业为主，共有剑杆布机600多台，袜机300余台，家庭手工业发展迅速。该村充分利用现行法律，在法律允许的范围内，相互转让宅基地或空余房屋，扩大家庭手工业的规模，大大促进了马店新村经济的发展，使农村剩余资源利用率达到最大化。在这次的走访调查中，我对马店新村的宅基地流转情况有了一定的了解。

1.处于不断扩张势态的家庭手工业需要房屋空间的支撑，连续的房屋有利

于家庭作坊的扩大与发展，马店新村存在着宅基地的转让买卖事件。

2.马店新村是由拆迁在后形成的新农村，因而存在着大量的宅基地，这是

宅基地流转的基础。

3.由于宅基地申请要求严格，程序复杂，以及近年来农村经济的发展，宅

基地的价格也水涨船高，从几年前的3万元一间涨到现在的10万元一间，还是有价无市。

4.马店新村的宅基地转让基本上是同村之间的转让，很少出售给不是本村的村民。

5.从该村来看，宅基地买卖正规化，转让合同越发正式且合理合法，法律

意识比较强，因而宅基地转让所引起的法律纠纷很少。

宅基地流转问题其实是宅基地使用权的流转问题，我国的宅基地使用权有四大特征，包括以下内容：

l．依法取得。农村村民获得宅基地的使用权，必须履行完备的申请手续，经有关部门批准后才能取得。

2．永久使用。拥有宅基地使用权的公民，使用权没有期限，由公民长期使用，长期不变。可在宅基地上建造房屋、厕所等建筑物，并享有所有权；在房前屋后种植花草、树木，发展庭院经济，并对其收益享有所有权。

3．随房屋转移。宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。房屋因继承、赠与、买卖等方式转让时，其使用范围内的宅基地使用权也随之转移。在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转

移。

4．受法律保护。依法取得的宅基地使用权受国家法律保护，任何单位或者个人不得侵犯。否则，宅基地使用权人可以请求侵权人停止侵害、排除妨碍、返还占有、赔偿损失。

通过这次调查我发现宅基地使用权流转问题是一个复杂的社会问题，宅基地流转是一把双刃剑。

首先，随着社会经济的发展，大量农村劳动力出村进城，外出务工人员大都定居城镇，于是农村就出现了许多废弃的房屋。据一个房产机构称，经济发达乡镇的农村可利用住房闲置率为6%，中等发达乡镇的农村可利用住房闲置率为4%，一般乡镇的农村可利用住房闲置率为1.5%。由此可见，农村宅基地资源，各种建筑资源浪费严重。从某种意义上来说，宅基地的流转可以节约土地，实现土地资源的市场配置。

其次，农村家庭手工业发展迅速，这在东部尤为明显。而其生产扩大往往受到机器安放与产品堆积空间太小的限制。农村宅基地使用权流转，使家庭作坊有机会发展，这一方面促进了农村经济的发展，提高农民生活水平，另一方面也创造更多的就业岗位，缓和社会就业压力。

此外，自从党的十六届五中全会提出了建设社会主义新农村的伟大历史任务后，各地农村将“包装”村民房屋，改善村容村貌作为工作重点之一。而新农村中往往存在长期无人居住的空房或危房（这些可视为新的宅基地），对这部分房屋的修缮，无疑是对资源的浪费，若对之弃之不理，则又是影响整个行政村的村容村貌。宅基地使用权的流转可以使这部分无用之地真正成为有价值的土地，从而推进新农村建设。

当然，宅基地是农民安身立命之地，体现了“居者有其地”的理念。如今城乡贫富差距并不小，宅基地使用权的流转，必然会有很大一部分农民丧失居住地，导致农民流离失所，成为社会的不稳定因素，不利于和谐社会的建设。

同时宅基地作为产权，有很大的升值空间，因而宅基地市场化将不可避免的掀起新一轮的炒地热，哄抬宅基地价格，将有限的宅基地资源集中到少数强势群体手中，为强势群体乘人之危提供便利，成为强势群体手中一只会下金蛋的鸡。这样无限制的流转，必然是强势群体剥夺弱势群体的利益，导致农民阶级权益的流失。

宅基地使用权流转问题是关乎国计民生的大问题，草率地决定宅基地流转与否，这是不科学，也是不合理的。实事求是得说，在现今这种风气下，完全无限制的宅基地流转，很有可能会给大部分农民造成悲剧，影响社会稳定。若禁止宅基地使用权流转，则又不能适应社会主义市场经济的发展。因此，我个人认为应允许宅基地使用权自由流转，但应在小范围内流转，即只允许在农村人口之间转让，非农村户口的人不得买卖宅基地。这样既能维护农民群众的合法权益，又能活跃农村经济，促进社会和谐发展，同时也能减少一些矛盾的产生。在宅基地流转过程中，国家也应加强监控力度，使之合法合理有序的进行。

参考文献：1.《农村宅基地使用权该如何流转》陈建明陈忠浩

2．《浅谈农村宅基地流转》冯一飞杨鸿鸣许鹏

3.《禁止宅基地转让的正当性和必要性》孟勤国

4.浙江省诸暨市大唐镇马店新村档案,

第五篇：对加强农村宅基地流转管理的调研报告

农业、农村、农民问题始终关系党和国家事业发展的全局，中共三代中央领导集体都始终高度重视解决“三农”问题。改革开放以来，中共召开了多次中央全会专题研究农业农村工作。今年是我国实行改革开放30周年。抚今追昔，有许多宝贵经验应当认真总结，有许多重大课题迫切需要破解，农村改革发展亟待加快推进。正是在这样的背景下，10月12日中共十七

届三中全会专题研究了新形势下推进农村改革发展问题。

这次会议客观分析了我国农村改革发展面临的挑战和问题，提出农业基础仍然薄弱，最需要加强；农村发展仍然滞后，最需要扶持；农民增收仍然困难，最需要加快。会议全面部署了新形势下推进农村改革发展的主要任务。其中最重要的一项任务就是从农村基本经营制度、农村土地管理制度、农业支持保护、农村金融、城乡经济社会发展一体化、农村民主管理等方面着手，大力推进改革创新和加强农村制度建设。中央第一次把农村土地管理制度纳入了重要工作日程。

近30年来，伴随着经济的高速发展，我国正经历着一个经济和人口高速增长、城市化进程加快、土地需求旺盛的时期。然而，一方面，由于政府对农村建房普遍缺乏必要的监督和指导，许多城市特别是在一些发达地区，农村人均宅基地普遍存在利用粗放、严重超标和过剩闲置等问题。另一方面，由于利润的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。

新一轮农村土地改革的重大突破将集中在农村非农建设用地领域。而宅基地作为非农建设用地的重要组成部分，中共十七届三中全会后有望获得制度性突破。其中，通过规划、引导农民集中居住的宅基地“置换”将被认可。宅基地置换，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途，包括复耕、工业用地。当然，新建住宅用地仍在原来的宅基地上。此举有利于节约集约利用土地资源，有利于基础设施和公共服务设施集约配套，方便农民生活。通过宅基地置换机制的建立，可以达到合理归并自然村落、盘活市郊建设用地存量的目的，也确保了土地资源的可持续利用，即盘活更多农村集体建设用地，包括改善宅基地置换方式，并使得其有和城市土地同样的权益。

一．当前农村宅基地流转面临的问题

宅基地使用权是在保有集体土地所有制基础之上，为农民建造方便而创建的一种用益物权。自建国至今，对宅基地使用权的流转一直采取禁止性规定。随着农村经济的发展以及城镇化的进程，现实中存在大量宅基地使用权的隐性流转。迫切呼唤理论界及实务界能够对此作出合理的解释，弥补宅基地使用权流转制度方面的不足。

许多农户都叹息道：农村房屋，哪一块砖、哪一块瓦不是农民用现金购回的。造一幢新房，往往要让全家十年或二十年的财产性收入“沉淀”下来，“活钱顿时变成了死资产”。甚至有农民认为，城乡二元分割的体制对农民最不公之处就体现在这里。这是农村遭遇的“融资难”，没有农村房屋产权的流动性，是农民最大的“沉睡资产”。其原因在于：

1．.农村宅基地使用权私下流转导致土地资源的严重失衡

对宅基地使用权流转理论研究和法律规定的缺乏，并未影响现实生活中大量宅基地使用权流转行为的私下进行；城乡结合部或经济较发达的农村表现的尤为强烈。究其原因，受市场经济大潮的影响，部分农民意识到房地产巨大的市场价值，开始超出原来农村的界线，进行一些合法或不合法的处分。分析当下流转的不同方式，主要有不同主体之间的的流转，包括出租、转让、抵押。这几种流转行为的受让主体未有限制，可以是自然人、法人或其它经济组织，而且身份也突破了同一集体经济组织的限定。另外，上述几种流转方式完全是民间的操作，未有政府行为的介入。土地作为重要的自然资源，不能完全等同于普通的私有财产，未有土地主管部门宏观调控引导的民间行为，必然导致土地资源的严重失衡。其交易大多暗箱操作。由于大城市的对外经济辐射作用，带来了很多外来人口进入，城郊农村宅基地及房屋出租买卖十分活跃。但是，《土地管理法》规定，宅基地是农民的居住财产，无法入市，因此，宅基地租赁和买卖交易只能通过地下交易完成。

2．宅基地单独买卖问题

农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律、法规，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但是，对农村宅基地上已建成的住宅是否可以转让，国家现行法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条也只是规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。从目前法律实践来看，各地政府对农民住宅的转让是允许的，只是需要控制在一定的范围内(受让人必须是房屋所在地乡镇范围内的人)。随着农村房屋买卖的出现，宅基地转让不

可避免，但这些宅基地的转让行为并不受现行法律、法规的保护，属于私下流转。

3．法律滞后，无法可依

农村宅基地流转从流转条件、范围、方式、期限、收益分配及流转后土地产权关系的调整等方面，均缺乏明确的法律法规及政策的规定和指导，这一方面增加了管理的难度，另一方面大量宅基地流转私下进行，扰乱了土地市场的正常秩序。

而且自发流转行为和结果不受法律保护，无法律的约束和保障，当转让、出租行为发生后，双方一旦发生矛盾和纠纷，各执一词，如果对簿公堂，法院只能依据大法的规定，判处此项交易不成立，从而不分谁对谁错，一味地维护本村居民（即宅基地使用者）的利益，这在一定程度上损害了承租人或者是买方的利益，助长了村民在处理宅基地交易案件上的无理行为。

4．歧视性制度加剧了城乡二元分割。在法律规定上，向来以倾向国有土地为主，严格限制农村集体土地的使用和流转，实质上是对农村集体土地的歧视待遇。城镇居民对应的是商品房，而农民对应的是宅基地和农宅，商品房可以作为商品在市场上流通交易，而农宅则无法作为资产进入市场经营，明显体现了城乡差距与分割。

二．农村宅基地流转是新时期新农村建议的必然

按照目前颁布的《物权法》，农村宅基地只能在村集体内部流转，尚不允许城市居民或村庄以外的其他居民购买村庄的农民住房，也就是说，农民的宅基地使用权还不能转让给城市居民。但地方政府的一些做法正在突破政策限制。土地作为一种生产要素，只有自由交易才能得到合理配置。宅基地的交易也是同样的道理。宅基地仅仅在村民之间交易，远谈不上自由交易，自然也谈不上资源合理配置。人类的创造性首推交易的发明。好的制度保护和创造财富；差的制度使财富遁于无形。从经济学上说，可以交易而没有交易是一个浪费；是潜在的交易各方利益的损失。因为交易不被赋予合法性，使得交易成本大大增加，交易的合理价格不能形成。政府对已经发生的交易也难以监管和控制。

事实上，城市居民购买农民住房在很多地方已经是比较普遍的现象，也就是说，现实生活已经在突破既定秩序的限制。隐蔽的农村住房市场是存在的。一方面有供应，另一方面也有需求。按照现行法律，农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。农村人口源源不断地产生，结婚成家的农户年年增加，宅基地也年年增加。法律没有要求子女能够继承父辈房产时不得另占有宅基地，于是，父辈的房产变成残垣颓壁也得不到修缮，子女们一定要申请新的宅基地。这样的制度不变化，农村土地总归有一天要被房屋全部占去。

1.农村宅基地流转是现代物权发展的必然体现

所有的法律规范、法律制度和法律活动，归根结底都是以有效地利用资源，最大限度地增加财富为目的，也就是通过法律手段促进资源的优化配置。因此，现代物权法更强调对物的经济效益的价值追求，由过去单纯的强调归属转向对利用价值的追求。宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥。只有允许宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置。因此，要实现对宅基地使用权的充分利用，除有明确的归属外，流转是实现价值的有效途径。

2．农村宅基地流转是我国经济体制变革的必然要求

自20世纪80年代，我国开始了由计划经济转向市场经济的变革。经济体制的变革要求由市场配置资源，要求资源主体自主支配其财产，形成可流转的物权或财产权体系。农村村民的财产除承包地（农地使用权）外，唯有对宅基地的使用权。财产的匮乏使农民创造财富的机会减少，如果再对唯一的可资利用的财产作出禁止或限定，就使农民丧失了融通资金的基本手段。国家对耕地由承包到户到承包期限30年不变，再到现在物权化的趋势，无不体现对农民财产的尊重以及经济价值的体现。同样，宅基地使用权也不例外。现在农民以“市场经济人”的理念对宅基地使用权进行管理、使用，符合经济体制要求的资源利用形式。因此，过去宅基地使用权作为安身立命之须，而现在却作为财产，在农民手中充分实现其市场价值。

3．农村宅基地流转是协调大量潜在宅基地供需的要求

我国在1978年实行改革开放后，由于农村经济发展产生的大量农村剩余劳动力纷纷由西部地区流向东部地区，由农村流向城市，使流出地的宅基地长期闲置，在这些地区大量出现“空心村”。另外，随着我国城市化措施的出台，尤其是城市户籍制度的改革加快和增强，农村空闲宅基地将变为潜在的市场供给。据我国城市化进程的分析资料估计：今后20年全国每年有1200多万农村人口要转移到城镇地区。农村人口的流动、城市化快速推进形成的空闲宅基地，为宅基地流转市场的形成提供资源储备。从某种意义上说，流转的标的物已经形成，只是市场尚未建立。

4．价格的低廉性促进了宅基地使用权的流转

宅基地使用权的原始取得（使用）均是无偿的，则其流转的成本必然与昂贵的国有土地使用权形成巨大反差。城市土地市场经过几年的运作与完善，已经形成较为合理的配置，“留给投资者的利润空间已经很小。况且，现在的城市土地市场已经形成较为饱和的局面。因此，投资者正逐步由城市转向城市郊区，进而是广大的农村低廉的土地。

三．农民普遍最关心农村宅基地流转

其实农民更热衷于关注农村村民宅基地的流转，这是因为尽管乡镇公共实施和公益事业用地是为了广大农民群众服务的，但它的用途和使用权一般来说不会发生较大的变动，农民对此的关注并不是很密切；对于企业的用地，在改革初期一般是无偿的，其后，随着乡镇集体所掌管的土地越来越少和乡镇企业的日益民营化改革，如今乡镇企业要获得土地使用权必须是有偿的。一般来说，乡镇企业所占的集体土地数量是相当大的，在管理上也不是很规范，其对农民利益的影响应该说是比较大的，但由于企业用地与农民没有很直接的利益关系，因此，农民对企业用地的关注强度至少低于他们对自己承包地的关注。农民宅基地私有的观念在农村已根深蒂固，有的农民甚至把自家的宅基地视为“祖传家业”、私有财产，尤其是在城乡结合部一带，农民房屋的出租占了宅基地使用权流转的很大比重；相比农民的承包地和企事业用地，特别是从农村自身利益的角度来看，农民更关心的还是宅基地的流转问题。

农民的宅基地与农业的承包地都是农民非常关心的问题，因为它们有很多的相同之处。首先，它们都属于集体土地；其次，两者的使用权获取均是无偿的，尽管农民对自己的宅基地要缴纳宅基地使用费，但此费用比起国有土地使用权的获取代价要低得多，可以看成是无偿获取；第三，使用权的主体具有特定性，集体土地使用权的主体主要是农村的集体组织和农业集体经济组织的内部成员，但如果是使用权发生流转就要另当别论了；第四，宅基地或承包地使用权的行使均受到较多的限制，这也是我国保护土地资源所必需的。例如，我国的《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

但农民宅基地与农业的承包地在很多方面仍有不同。

1．土地使用权的获得方式不同。农业承包地一般是农村实行家庭联产承包责任之后由农业集体按一定方式分配而来的；而农民宅基地的来源相对来说就要复杂得多了，有法定批准的，有通过置换得来的，有祖辈遗留下来的，等等。

2．对土地使用权的处置权限不同。我国的《宪法》和《土地管理法》都规定：“土地使用权可以转让”，但这实际上主要是针对国有土地而言的，因为《土地管理法》同时还规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。然而，在实践中，由于农村内部结构的调整，农地使用权的流转已经非常普遍，且我国《土地承包法》的颁布也给予了土地流转一定的法律保障；而宅基地使用权按法律的规定是不能流转的。《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，并且“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，可见宅基地的流转是不合法的；但从现实中看，农民宅基地流转的情况已是司空见惯的事情。

四．加强农村宅基地流转管理的思考

就目前不规范的宅基地使用权流转现状来看，为了保障我国土地资源的可持续发展，切实保障农民的合法权益，提高宅基地的配置效率和集约利用程度，就必须探索与市场经济相适应的农村宅基地管理和有偿流转的相关对策。

1．提高农民对农村宅基地流转的思想认识

从社会主义市场经济的基本要求和发展的必然趋势看，集体建设用地流转是整个建设用地市场的有机组成部分，而宅基地的流转是集体建设用地流转市场的重中之重，一定要将其融入社会主义市场经济中。同时，在不改变集体土地所有权性质的前提下也应该允许出租、转让集体土地使用权用于农业生产或非农建设。只有允许集体土地流转，赋予其资产内涵，农民才会认识到土地价值，才会更加珍惜手中的土地；此外，只有允许集体土地流转，也才能使其具备有利盘活、高效使用的前提条件，发挥更大的经济效益。因此，要加强农民对集体土地流转的认识，加大宣传力度，让农民深刻认识到“房地一体主义”这一基本原则以及其他土地(流转)常识。如今城乡结合部的农民在进行其房产交易的同时，他们并不知道自己的宅基地也随着在交易，只认为这样可以增加自己的收入。这是因为农民是典型的“经济人”，追求的是经济利益最大化，所以其行为方式往往受到经济利益的驱动，这也是城乡结合部土地市场如此混乱的重要原因之一。

2．尽快着手和加强宅基地确权登记发证工作，明晰宅基地产权

产权明晰是流转的前提。应加强宅基地的登记工作，依法确定宅基地的权属范围，明晰宅基地使用权的产权主体，保障交易的安全性，做好流转的管理。在具体的登记过程中，要加强登记的规范化建设，特别是在“一户多宅”和超标准面积的处理上，要依法进行，坚持“一户一宅，面积法定”的原则，针对不同的情况采取不同的措施。

3．建立和完善农村特别是城郊集体建设用地流转的法律法规

我国现行《土地管理法》中只是简单规定“农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设……”。这一规定随着时代的进步，其操作性已逐渐变弱，且很难适应经济发达地区，特别是适应即将实施农村城市化的地区的经济发展需要。在一些发达地区的城市郊区，如北京市近郊的一些农民已经把原来自己经营的土地租给外来的从事农业生产的劳动者耕种，至于收成如何他们并不在意，因为其主要的甚至全部的收入均来自第一产业以外的其他产业，农业倒成了他们的“副业”，或者是赔本的买卖，只是国家分配的任务不得不完成而已。因此，针对目前集体建设用地流转日益增多的现状，各地有关部门应该尽快出台配套的政策性文件、法规，引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为，不能只是一味查堵，应结合实际情况，采取有效措施在流转活跃的地区先行试点，待取得成功后，逐步推广。

4．促进农民宅基地使用权的合理流转，确保流转收益分配的公平和公正

在上述条件基本成熟后，允许将宅基地连同地上建筑物优先转让给符合宅基地申请条件的农户，也可以转让给其他农民，而流转收益则主要归原使用者所有。农民宅基地实际占用面积超过规定标准的部分，在土地流转后应将超占部分按规定全部上交，以切实保护土地所有者和使用者的土地收益。宅基地流转不改变用途的，地方政府不应收取土地收益；改变用途增值的，建议地方政府收取的土地收益最高不要超过土地收益的10%，当然，最好免收土地收益，以支持当地经济发展。

五．对农村宅基地流转的建议与对策

既要盘活农村的房产，又要防止出现私人大庄园。在一定时期里，法律应规定每户城市居民只能购买一所农舍。法律还应根据农舍周边环境规定农舍实际院落的大小；山区的院落与平原上的院落应该有所不同。法律还应该规定，山区私人院落的林地应允许游人进入，但不允许打猎。有关这方面的法律应该随着经济发展而不断修改。

农村宅基地的交易还应符合政府的土地利用规划。土地利用规划应体现节约土地资源和保护耕地的原则。现在我国农村的建设用地总规模已经超过了城市建成区的面积，其中主要是农民住房占地和村庄内的空闲地。要通过村庄整治、合并和搬迁，使农村建设用地总规模得以减少。宅基地的交易必须服从这一节约土地资源的要求。政府对农村宅基地的使用要作出规划，只有符合规划的宅基地才可以交易。要解决杜绝把耕地转为宅基地再行出售的做法。可以征收宅基地流转税，用税收收入建立村庄整治基金，为农村建设开辟新的资金来源。

在经济利益、城乡居民利益互补以及景观优势等因素的共同驱动下，宅基地管理措施应当采取疏导方式而非强堵手段，通过土地管理制度改革，依法准许宅基地入市，制定宅基地流转制度，建立合理健康的农村宅基地流转市场，彻底打破城乡二元分割的土地利用机制，推动城乡协调发展，保护农民利益。因此，建议：

1．设计符合我国现实农村国情的宅基地流转的法律制度

农村宅基地是我国八亿农民安身立命之基础，事关农民的切身利益、农村社会的稳定以及农业的发展，设计一个既符合我国现实农村国情、又具有前瞻性的宅基地法律制度十分重要。农村宅基地上的房屋所有权可以转让，意味着宅基地使用权也可以转让。因为“地随房走”是我国现行法的一项基本原则。１９９０年国务院批转《国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》，为逐步推进农村住宅商品化，鼓励农民原地或异地购买商品房，以及对村镇现代化建设奠定了良好理论基础。建立宅基地流转法律制度，其核心内容是，在保持农村宅基地集体所有的基础上，政府取消原有的限制农村宅基地流转的相关规定，对手续齐备、建造合法的农村宅基地及其地上房屋，颁发《集体土地使用证》、《房屋产权证》等证书，允许农村宅基地进入土地交易市场，和城市商品房、房改房一样，合法上市转让。

2．做好农村宅基地流转的基础性工作。当前，要加强有关农村土地、住宅建设的法律法规宣传，公开审批登记手续，公开收费标准，对符合政策规定的农民现有宅基地和房屋发放土地使用权证和房产证，明确农民资产产权和住宅个人财产权，让农民知道房屋财产有法可依，有章可循。

3．制定宅基地流转的“放开”政策。在相关法律正式出台之前，地方农村宅基地上市流转可先实行 “放开”政策。允许农村宅基地向本集体经济组织内部或者本乡镇范围内的符合申请宅基地条件的人员，或者外地来此长期从事农业生产的准备在此定居住的人员出租或出卖。其租赁或购买农村宅基地价格由双方协商确定，由市场机制调节，与现有的国有土地交易市场逐步接轨，以真正体现农村土地的市场价值。

4．积极稳妥地开展宅基地上房屋的他项权利登记。一般农民最大一笔财产，即是宅基地上的房屋。如何把其潜在价值变成扩大生产的货币价值，解决农民发展经济资金不足的问题，重要途径就是将其宅基地上的房屋抵押贷款。这与担保法中“为促进资金融通和商品流通，保障债权的实现，发展社会主义市场经济”的立法精神是一致的，应当予以支持。为此，要做好房屋权属登记工作；房屋他项权利登记应采用登记要件主义，要增加必要的登记收件，如要求土地所有者提供同意抵押的证明等。这样可以最大限度地保证抵押安全，防止出现纠纷。此外，宅基地上房屋他项权登记要尽可能降低收费标准，切实减轻农民负担。

5．建立合理的宅基地分配机制。对于新增宅基地可以设计不按户限定标准，而是规定人均面积上限，超出部分根据有待建立的农村宅基地价格体系规定的地价购买。宅基地流转过程中获得的收益分为房屋收益和宅基地收益，前者全部归原宅基地使用者所有，后者应当在国家和集体经济组织和原宅基地使用者之间进行合理分配，大部分留给原宅基地使用者，国家则通过土地税的形式分享。

6．整理农村宅基地。清理空置住宅，“一户多宅”和闲置宅基地。全面开展宅基地登记发证工作，界定宅基地边界和产权，为宅基地市场提供基础条件，鼓励农民向住宅小区集中，提高土地利用效率。

7．结合村镇规划，合理组织宅基地布局。许多宅基地布局杂乱无章，零星分散，土地浪费和乱占现象严重，应当鼓励农民建楼房，配套的宅基地面积上限应作相应调整。实行宅基地有偿使用制度，便于对村庄统一规划、加强管理，改变村落破旧零乱的面貌。

8．明确宅基地合法流转范围。明确农民宅基地的使用权究竟是债权还是物权。如果是债权，永远处于发包、承包的关系上，是不能流转的，使用者无权抵押。如果是物权，则可以流转，要真正保护农民的利益，就要明确其为物权，承认宅基地入市经营。宅基地的所有权仍然属于集体，但是合法使用者享有租赁权和收益权，可以将农宅入市买卖租赁。农村村民出卖、出租房屋后，不得重新申请宅基地。

9．建立规范的宅基地流转制度。合理的农村宅基地流转制度包括农村宅基地流转形式、程序及具体登记、管理措施等的具体规定。

．建立规范、有序的农村宅基地市场。随着社会主义市场经济体制的建立，土地要素市场也从无到有逐步建立起来，初步形成了土地市场体系的框架，但是对于农村宅基地市场方面却是一片空白。在新的形势下，特别是在人地矛盾日益加剧的今天，要完善社会主义市场体系，协调大量潜在宅基地供需，合理利用土地就必须改变农村宅基地的无偿使用制度，建立起规范、有序的农村宅基地市场，要以体现宅基地区位环境质量的差异性为核心，形成合理的价格体系，使价格在农村宅基地的有效配置中发挥基础性作用。

关于农村集体土地流转和宅基地建设问题调研报告

第一篇：关于农村集体土地流转和宅基地建设问题调研报告

第二篇：关于农村集体土地流转调研报告（写写帮整理）

第三篇：国土部试点农村集体土地入市调研宅基地流转

第四篇：宅基地流转问题

第五篇：对加强农村宅基地流转管理的调研报告

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