农村集体土地流转中存在问题及其解决措施浅论

第一篇：农村集体土地流转中存在问题及其解决措施浅论

农村集体土地流转中存在问题及其解决措施浅论

[摘 要]本文主要分析了农村集体土地流转的几种形式，并就现阶段农村集体土地流转的几个常见问题进行了概述，最后提出了几点土地流转的对策。

[关键词]农村 集体 土地 流转

中图分类号：TQ461 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2017）05-0250-01

土地资源是当前市场经济条件下的一种比较特殊的商品，它会在一定程度上受到市场机制的影响。国内的土地使用权常常是通过有偿使用的形式进入市场，但是农村的集体土地流?D还存在很多普遍性问题，流转机制并不完善，亟需进行制度的健全与改革。

1、农村集体土地流转的几种形式分析

1.1 承包的方法

承包就是农户通过转让经营权的方式将土地转包给别人，土地还是规农户所有，农户只是将土地的使用权暂时转交给了承包者，农户与承包者签订土地承包合同，这个合同在签订时一定要得到村委会小组2/3成员的认可。合同中应该明确双方的义务与权利，但是发包方和承包方都需要严格律师合同中所规定的义务与权利。

1.2 租赁方式

把集体土地租给集体或者农户的方式主要就是把土地的使用权转让给本集体以外的组织或者个人，用于农业的开发，并且双方需要签订合法的土地租赁协议，这种承租方式主要是通过业主支付租金给集体或者农户的方式作为流转条件。

1.3 互换的方式

农户为了更好的完成流转，或者方便今后耕种，跟本集体中的其他农户或者集体以自愿为原则，相互之间交换土地的使用权。

2、现阶段农村集体土地流转的常见问题分析

当前农村土地的流转承包发展还处在初步阶段，一种新兴的承包方式，所以，还存在很多有待完善的地方。

2.1 农村的土地承包宣传工作没有做好，农民对于承包流转的认识不够

没有做好土地流转承包的宣传工作，农户并不了解土地流转的相关政策，甚至对于土地流转还存在很多的误解和疑问，比方说一些农户担心土地流转出去后，粮食价格上涨时自己又没有田地可以种植，会吃亏。所以，一些农民就算是进城务工，宁愿让田荒芜了，也不愿意将土地流转出去。一些农户担心政策会有变动，政府会半道收回土地的承包租赁权，不敢将资金投进去。而有些承包户的小农意识浓厚，担心承包出去没有效益，并不敢进行开发另用。这些问题的出现，究其根源，主要就是没有做好流转宣传工作，农民法律意识不强。

2.2 集体土地筹备投资资金难，见效慢

部分土地开发者具有较高的积极性，但苦于缺乏资金，不得不减少耕种面积和数量，这在一定程度上影响了土地的流转规模。银行和信用社等金融部门因为缺乏足够的资金，无法给予全面的支持。因此，他们能采取的集资方式只有贷款。

2.3 缺乏有效的流转指导方式以及保障措施不到位

目前，农村土地流转仍以农民私下协商、订立口头协议为主，约占75%，流转程序不规范、流转合同不完善等现象较为普遍，并现行的土地承包证书上只显示该户的土地承包总亩数，并没显示该农户于什么地方承包多少面积的旱地或水田，导致一出现纠纷没有强有力的有效证据，无法及时解决纠纷。农村土地承包合同和流转纠纷调处体系没有建立起来或者不够完善，部分乡镇建立了相应机构，但队伍不稳、素质不高仍是普遍存在的问题。镇级农村土地承包和流转纠纷仲裁缺乏专业人才、专项经费，工作开展难。农户之间因土地承包或流转引发矛盾，得不到及时的解决，导致农户要么上访。要么相互吵架甚至斗殴。引起社会的不稳定。

3、土地流转的几点对策

3.1 解放思想，强化土地流转的认识

土地是最基本的生产要素，土地流转的主体是农民。因此，解决好农民的思想认识问题，打破阻止土地适度规模流转的思想桎梏尤为重要。首先，要打破传统的小农经济意识，摒弃搞土地流转就是搞土地私有化思想观念，牢固树立持续发展的观念。其次，政府要切实转变观念，要把土地流转放到发展农村经济这个大局来认识，正确引导规范，强化服务意识，改进工作方法，切实将农民的积极性保护好、发挥好、引导好。

3.2 大力发展和升级农村土地流转市场

一是加快培育农用耕地产权市场。包括两个主要方面：在确保土地用途不变、流转过程公平合理、农民利益得到充分尊重和保护的前提下，大力支持以专业大户、家庭农场、农民专业合作社等方式实现土地使用权流转。推动土地适度经营规模发展，吸引外部资金、技术、管理等要素的有效聚集，使农村土地能够真正成为实现农业结构战略性调整的资本平台；在不具备龙头企业入驻进行农业开发的区域，重点发展农村土地股份合作制，以土地入股、合作经营方式实现土地相对集中，构建小群体、大规模的土地经营方式，克服现有农户经营规模过小、投入能力不足的局限，促进农村内部生产要素重新合理配置。进而对优化农业生产结构和促进农民增收发挥积极作用。二是加快培育农村非农建设用地产权市场，推行“宅基地换住房、承包地换社保”。即农民放弃农村宅基地，宅基地被置换为城市发展用地，农民在城市获得一套住房；农民放弃农村土地承包经营权，享受城市的社保。同时配套以社区股份制改革。把村集体资产入股，包括土地、房屋、农机具等折成资产、换成股份，让农民带着股份入城。三是加快培育农村土地金融市场。探索赋予农村土地使用权的物权性质，使农民可以以土地使用权抵押方式获得贷款，在农村土地资源与金融资源之间建立起稳定的内在联系，培育全新的农村土地金融市场，有效提高农民在土地经营中的投资能力，促进土地利用更加合理，降低农业融资中的较大风险，都将发挥不容忽视的重要作用。四是加快培育土地流转中介组织。建立健全农村土地供需信息发布系统。发挥信息收集、上传和发布三大基本功能。积极发展土地流转经纪人及其他社会中介人。

3.3 政策优惠，扶持资金

要吸引社会资本介入，必须出台鼓励和支持企业投身土地整理和流转置换的优惠政策和投入的回报机制。

安排好投资者资金困难问题，从多方面加大对土地流转所需资金的扶持力度。一是，政府对承包户政策上要倾斜优惠。二是，银信部门加大的贷款支持力度。由于承包户基础设施和自然基础条件较差，难筹集资金，土地规模难以扩大。对于流转土地，应该根据实际规模和经营效益，给予适当的资金扶持。

3.4 规范流转秩序，完善地方土地流转管理办法

修订完善地方土地流转管理办法。土地流转是集法制性、经济性、社会性于一体的体制和机制创新。规定好承包户和被承包户使用权的确认、建立专门的管理机构。明确各方面的职责，权利、义务、纠纷处理及法律责任。对管理、流转合同的细则等做出明确要求。用法律和管理办法约束各方，让土地流转走上法制化、规范化轨道。探索出一条适合本地区的土地流转办法。

3.5 要科学选择试点

开展土地流转置换不能一哄而起，操作中会出现诸多新情况和新问题，只能走先试点，总结经验教训，再逐步推广的路子。开展试点要有两个基本条件：一是流转置换节约出来的建设用地指标和新增耕地指标的市场价格足以支撑起农民新居建次和土地复垦整理的费用；二是必须具备良好的区位经济优势，农民不仅能改善居住条件，还能提高农户土地财产性收入的获得，实现稳定的就业安置。实践中可以选择四类村来试点：一是城市规划区内的城中村；二是县城和中心镇规划区内的城郊村；三是工业园区附近的农村；四是旅游风景区附近的农村。

参考文献

[1] 张术环.征地补偿安王与新农村建设中的利益协调问题[J].农村经济.20lO（11）：45―48.[2] 王金利，史学岗.农村集体土地用益及――使用权流转的法律问题初探[J].柴达木开发研究.2008年03期.[3] 陈志宇.新农村建设背景下完善我国农村土地流转机制研究[J].安徽农业科学.2012年05期.[4] 王世杰，原东方.新时期农村土地流转中存在的问题与对策[J].山东农业科学.2010年08期.[5] 李江涛，钟晓兰，冯艳芬，李景刚，施明灯.赣南山区农村土地使用权流转研究[J].安徽农业科学.2011年22期.

第二篇：农村集体土地流转合同书

农村集体土地流转合同书

发包方：民勤县苏武乡泉水村八社联户18户(以下简称甲方)承包方：民勤县三雷镇三陶村四社周生忠（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，供双方共同信守。

一、土地的面积、位置

甲方受泉水村第八生产合作社18户联户村民委托（委托书附后）经泉水村民委员会同意，报苏武乡人民政府批准将位于民湖路13公里总干渠东泉水村委会所属泉水八社18户联户经营的东荒地200亩，依法流转给乙方使用。

土地范围：东起沙丘西沿，西至总干渠东边路东沿，南至五社荒地界线，北至总干防洪渠南岸（后附图）。

二、土地用途及流转形式

1．土地用途为种植业和林果业。

2．流转形式：承包经营。承包范围内现有机井及水电线路等附着物一并移交乙方使用、维护（清单附后）。

三、土地的流转经营期限

该地流转经营期限为20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流转费标准及金额

该宗土地流转费每年每亩200元，合计每年流转费金额4万元，20年 1

共计金额80万元。

五、土地流转费支付方式及时间

乙方负责将土地流转费分三次支付给甲方，第一次于合同签定时一次性付清前五年的流转费20万元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二个五年的流转费20万元；剩余十年的流转费于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1．依法拥有土地的所有权。承包到期后，甲方有权收回乙方的土地经营权。

2．有权监督乙方仿照流转合同约定的用途合理利用土地。

3．按照合同约定时收取土地流转费。在合同有效期内，如遇政策性调整，甲乙双方可共同商量解决，但必须充分考虑由此对乙方造成的损失，并予以赔偿。

4．维护乙方的土地承包经营权，不得单方面解除流转合同，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

5．甲方应当保障乙方正常生产所必须的水权配置和通路条件。

6．甲方按合同签订时的现有状态无偿向乙方提供机井、取水设施设备、供水渠道、供电设施设备及取水、供电手续。

7．经营过程中，若发生土地权属地界纠纷及当地群众干扰、阻挠、破坏等情况，甲方应及时出面，按时化解，若给对方造成损失，甲方应给予相应赔偿。

8．乙方如果发展政府鼓励提倡的产业，甲方应当给予乙方相应的政府政策性扶持。

（二）乙方的权利和义务

1．按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所流转的土地。

2．享有流转土地上的收益和林权和按照合同同约定购置财产的所有权。

3．享有对公共设施的使用权。

4．乙方可在流转的土地上建设与农业生产有关的生产、生活设施。

5．不得随意改变土地用途。按合同约定只能用于种植业、林果业，决不允许用于搞工业厂房修建、养殖小区的修建、砖厂等办企业用地。

6．乙方不得用流转土地抵押贷款。

7．乙方不得用流转土地抵偿债务。

8．承包期内，若甲方提供的原机井和供水、供电设施不能正常使用，由乙方负责更新，产生的费用均由乙方承担，流转期满后，乙方保证归还甲方原有农电设施的完整性（以清单为准）。

七、合同的转包

1．在合同有效期内，乙方可以将流转的土地全部或部分转包给第三方。

2．转包时签订转包合同，不得擅自改变原来流转合同内容。

3．本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原流转合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。

八、合同的变更和解除

1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变

更或者解除合同。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，征地补偿归甲方所有，乙方自建的地上附着物和林木的补偿归乙方所有。

4、如甲方重复发包该土地或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

5、本合同期满，如继续流转，乙方无条件享有优先流转权，双方应于本合同期满前续签流转合同。

九、违约责任

1、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付流转费。如乙方不能按合同规定时间缴清土地承包费，则甲方有权解除本合同。

2、本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任，导致合同不能履行的应承担相当于承包期所有流转费的违约金。

十、合同纠纷的解决办法

本合同履行过程中发生的纠纷，由双方协商解决，双方协商不成的，首先请求村委会和苏武乡人民政府调解；调解不成的，向民勤县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁或直接向民勤县人民法院提起诉讼。

十一、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定，由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十二、本合同经甲乙双方签章后生效，一式五份，甲乙双方和见证人各执一份，乡镇农经部门存档一份。

附件：

1、流转土地示意图

2、流转土地地上附属物移交清单

甲方：民勤县乡村民委员会(盖章)

法定代表人(签字)：

乙方：三雷镇三陶村四社（印章）

负责人(签字)：

监证单位：民勤县苏武乡人民政府(盖章)

负责人(签字)：

民勤县农村经营管理站(盖章)

负责人(签字)：

签订时间：二O一四年三月二十二日

第三篇：农村集体土地流转村民小组证明

证 明

兹有我自然屯村民(身份证号：），于 年 月 日将自己享有合法承包经营权的 亩承包地，按租赁的方式流转给非本村民小组成员：（身份证 号：）用于农业生产经营，经我全体村民成员决议并同意通过双方签订的合同条款（合同编号：），承认此合同为有效合同。并授权本村民小组委员会成员 代表本自然屯全体 位村民在合同上签字。

特此证明！在场证明人：

屯长： 副屯长: 村民代表：

县 镇 村 屯村民小组

年 月 日

第四篇：建立农村集体土地使用权流转新机制

建立农村集体土地使用权流转新机制

文章来源： 《理论前沿》2004年第4期 [作者：甘肃省国土资源厅党组书记、厅长 张翀] 发布时间：

08-06-16 10:33:06 276

农业、农村、农民问题，是我国经济发展和现代化建设的根本问题，历来受到党和政府的高度关注。《农村土地承包法》特别强调了农民的土地流转权，不仅在政治上保护了农民的土地权益，还给占中国人口73%的广大农民提供了一个法律武器。以法律的形式保障农民的土地权益，代表了最广大人民的根本利益，体现了执政为民的精神。《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，要求做好农户承包地使用权流转工作，在我党历史上第一次提出了农户承包地使用权流转的要求。党的十六大报告进一步指出：“坚持党在农村的基本政策，长期稳定并不断完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。有条件的地方，可按照依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权的流转，逐步发展规模经营。”这对我们如何进一步加强农村土地管理，确保农业基础地位具有十分重要的指导意义。因此，研究农村集体土地流转制度，健全、完善和创新农村集体土地流转机制，是当前我国土地政策法律研究的重点。

一、农村集体土地使用权流转的主要内涵

土地权利的流转，一般是指土地所有权的流转，如政府征用土地，致使农民 集体所有的土地转为国有土地。在现阶段，我国土地流转更多的表现为土地使用权的流转。

农村集体土地使用权的流转，在农村主要表现为农用地的内部流转(指由已承包土地的农户在自愿的基础上，将该土地的使用权在一定的限期内转让给其他的单位和个人)以及农村集体非农建设用地的流转。按照我国《宪法》和现行的土地管理法，集体非农建设用地进入市场流转是不合法的。因此，在研究农用地使用权的流转时，最狭义、最典型的土地流转的概念，是指得到土地承包经营权的农户再把承包经营权全部或部分转移给其他主体的行为，这也是本文讨论的主题。

二、建立农村集体土地使用权流转机制是市场配置资源的客观要求

改革开放以后，我国农村实行了家庭联产承包责任制。集体土地所有权与使用权、经营权和收益权得到了分离，土地流转开始活跃起来。但是，目前的家庭

联产承包责任制是在中国社会发生重大转折时期的特殊历史条件下形成的，主要依靠农民群众的自发力量推动建立的，这就注定了制度本身的不完善性以及后续补充、修改、完善工作的长期性。家庭经营承包尽管有效地解决了劳动和报酬的脱节问题，实现了责、权、利的统一，但终究还不是完整的农地制度，特别是随着生产力的发展和经济体制改革的进一步深化，这种制度的缺陷就越发明显地表现出来，诸如因农村土地所有权主体“模糊”，造成了实施现行农地制度的困难；土地变动频繁、人地关系不稳；农户土地规模小，地块细碎，效益低；土地转让收益分配不公与失序；土地纠纷多等问题。特别是我国已经加入世界贸易组织（WTO），现行制度与市场经济和社会化大生产趋势不相适应。反映到土地流转领域，由于农户的土地权利过小过少，土地产权不明晰，土地使用者不能够依照法定程序自主地有偿转让、出租、抵押土地，因而大大阻碍了土地流转市场的发育和完善，同时也造成了土地隐性市场和投机活动的猖獗，影响了土地资源在市场经济条件下的合理配置和优化。因此，建立、完善和创新农村集体土地的流转机制，不仅是土地资源配置适应市场经济的需要，也是贯彻“十六大”精神、促进农业发展的必然要求。

三、农用地使用权流转是健全和完善我国农村土地家庭承包经营制度乃至整个土地制度的重要内容

根据土地流转的本质特征，不论是农村集体土地所有权的流转(国家征用)，还是土地使用权的流转都属于土地流转的范畴，从理论上不能否定其中任何一种形式的土地流转。现阶段，弱化所有权、强化使用权是经济发展的客观要求，在土地问题上也是如此。落实农民土地权利的根本之策，就是在法律上认可农民得到的承包权是物权，因此，在农户依法取得了农用地的承包权后，承认农户具有将使用权再次转移的权利，这是尊重农民权利，推动土地规模经营，促进农业进一步发展的重大措施，合于逻辑，合于法理，有助于从理论上理顺产权关系，促进土地流转制度乃至整个土地制度的科学研究，是健全和完善我国农村土地家庭承包经营制度乃至整个土地制度的重要内容。具体表现在：

(一)农用地使用权的流转有助于稀缺和有限的土地资源得到更优配置。市场经济发展和社会发展的需求，促使土地这一基本资源升值，变得愈加珍贵。只有建立实施科学、合理的农用地使用权流转制度，才能实现土地资源的合理配置与潜在价值。

(二)农用地使用权的流转将促进农业规模经营，提高农业生产力水平，降低

生产成本。在市场经济条件下，实行土地使用权流转制度后，农民在自己保留承包权的前提下，从自身利益出发，自愿地将无力耕种或不愿耕种的土地及时转让出去，将土地调整的决策权分散到各个农户，有利于促进土地的适度集中和规模经营的实现。同时，明确农户自己有决定土地流转的权利，也可消除农民害怕集体频繁调整土地的顾虑，从而增加农业投资，加强土地集约化经营。

(三)土地使用权流转可以促进农村劳动力进一步优化组合。土地流转可以使经营中发生的劳地比例失调得以及时自然调整，从而使农业生产力要素在总体上保持动态的优化组合。

(四)完善的土地使用权流转制度有利于稳定农村土地承包关系。农村土地流转是实际土地使用权的再分配和优化过程，它有利于使那些劳动力紧张的农户或从事二、三产业的农户，在保留其承包权的前提下，将土地使用权流转出去，让种田大户去专门集中经营土地，促进农业的整体发展。

(五)新的土地流转制度具有强大的农村政治稳定和社会安定的保障功能。随着城镇建设规模的逐步扩大和新的工程项目的实施，农用地的非农化使用规模越来越大，违法转让和剥夺土地承包者受偿权的现象相当普遍，由此而引发的干群矛盾甚至冲突相当严重。如果以法律形式明晰土地的支配权和转让收益权，那么必定有利于农村社会的长治久安。

四、建立农村集体土地使用权流转新机制的主要途径

(一)要建立有利于保护农民群众利益和促进经济发展的农用地流转法律法规体系，为依法建立新的农用地流转市场提供法律保护和政策依据。

目前，我国土地产权流转方面的法律、法规还不健全，尤其在集体土地使用权的流转方面存在较多的“空白”，而这些权利的流转随着市场经济的不断发展，将变得越来越频繁，因此，急需研究和制定这方面的政策，以完善产权流转制度的法律体系。

(二)加快建立、健全农用地使用权流转市场体系建设。

土地使用权流通市场，一方面发挥着中介作用，为转让方和受让方牵线搭桥，促成交易；另一方面又发挥着市场监督作用，防止发生土地投机等非法交易的行

为。从理论上进一步分析，农用地使用权流转市场具有以下功能：第一，优化农用地资源的配置，即运用价格的机制来引导农用地的供给与需求；第二，沟通农村土地经济关系，评价土地价值；第三，传导经济信息，沟通供需，促成交易，活跃经济；第四，协调土地收益分配与平衡供求的矛盾。

现阶段要建立农用地流转市场，促进农用地使用权的流转，可以从以下几方面着手：

研究建立农用地使用权流转市场的运行机制，重点是农用地使用权的价格机制。要实行公平地价制度，运用科学的方法确定与国有土地使用权价格相协调的农用地使用权流转市场的基准地价，由国土资源管理部门定期公布。可以委托具有地价评估资格的地价评估单位和评估师评估地价，并报请土地行政主管部门审定。就农用地使用权流转的约束机制而言，要建立健全法律法规约束、金融约束、税收约束、产权约束、内部责任义务约束机制。就农用地使用权流转的中介机制而言，农用地使用权流转市场的发展需要配套的市场中介服务体系，要建立包括咨询、评估、代理、仲裁等机构及其相关的制度，并做好农地保险等工作。就农用地使用权流转的收益分配制度而言，应当使土地使用权流转的收益在交易当事人之间合理分配，以保护各方的合法权利和利益。另外，还要采取措施，促使农用地使用权交易活动的公开化、契约化、货币化，提高农用地使用权市场的透明度。

(三)做好农用地产权管理工作。

1.准确界定土地所有权主体。集体土地的所有权主体在法律上似乎早已确定，然而由于种种原因，实际上所有权的主体并不明确，这就给土地产权管理带来了困难，因此，必须在法律上进一步明确界定产权主体。对于集体土地，有条件的地方应当建设乡、村、组各级以土地为主的股份合作公司等集体经济组织，并真正明确其法人地位，依法行使集体土地所有权，使其成为可以根据生产需要和市场规律，依法独立地进行土地经营活动的经济组织。把乡级政府和村干部个人在土地流转过程中的支配权、收益分配权剔除掉。

2.理顺土地产权关系。要理顺土地产权与管理权之间的关系，一切土地产权的流通均应在法律允许的范围内运行。同时要理顺土地产权内部的关系，即所有权与使用权、经营权、收益权、部分处置权以及租赁权、抵押权等权利的关系。

3.加强土地登记。一切土地产权的流转都必须进行土地登记，否则，土地产权人的权利就无法得到保证。但是，当前土地登记工作存在着明显的滞后性，在没有办理土地登记、领取土地权利证书前，土地权利人就已经实际上取得了用地的权利，这就造成了土地登记工作在人们心目中可有可无的印象，其原因除了有管理机制不顺外，还有土地登记的基础工作跟不上等。因此，加强土地登记工作，不仅要强化法律宣传、提高土地使用者的法律意识，而且要改革管理体制，并努力做好基础工作，使土地登记成为惟一的合法使用土地的前提条件。

4.抓紧土地管理的基础工作，如根据农用地的位置和土地肥沃程度进行分等、定级。抓紧地籍管理和土地利用的规训工作，对土地利用以及权属的变动加以监督，同时跟踪土地数量和质量的动态变化，为土地流转提供准确信息。

(四)抓紧研究制定农用地使用权的抵押制度。

发展农业，需要强有力的资金支持。在农业生产的各个关键阶段，为了不误农时，农民在自有资金不足的情况下，为了生产的发展，必然向金融机构提出借贷的要求。但金融机构却由于种种原因不能满足农民不断增长的对信贷资金的需求，民间借贷市场就趁机发展起来，农村的不稳定因素也随之增加。政府应当在赋予农民对耕地等集体土地使用权以物权地位的基础上，允许耕地等集体土地的使用权作为可以抵押的财产，以此作担保向银行等金融机构取得贷款，从而使发展农业生产有可靠的信贷资金作保证。

(五)合理调整农业产业结构，加大农地流转拉动力。

围绕提高质量和效益这个中心环节，国家和集体经济组织在保证农民有充分的决策经营权的基础上，可以通过产业政策和社会化服务引导农民进行产业结构调整和农作物布局，根据市场需求进行生产。与此同时，组织农户进入市场参与流通，搞活农产品的流通，提高土地的产出率，加大农村土地流转的拉动力。

(六)稳步推进农地股份合作制，实现农地适度规模经营。

农业股份合作制在克服土地使用的分散性，促进土地集约化经营，稳定农地关系，加速我国农业和农村现代化建设方面的作用是显而易见的。我国浙江、广东、江西、河北等地近年来已探索了几种农业土地股份制的模式或做法，取得了明显的社会效益和经济效益。但是，农地股份合作制前提是把土地作为一种商品，允许土地使用权入股，允许土地使用权合理流转，这是农村土地使用权改革的深化，因而必须在稳定和完善家庭土地承包制的基础上进行。现阶段，在我国推进农地股份合作制，要在经济较发达、农地规模经营程度低下的地区积极试点、稳步推进，以促进土地使用权的合理流转。

(七)各级国土资源管理部门要加强对农用地流转的监管。

允许农村集体土地使用权流转，要认真执行现行土地制度，确保政策上的合法性。要坚持自愿、有偿的原则，不得以任何理由强制农户流转。要做到确保所有权，稳定承包权，搞活使用权，国家对农户承包土地的流转，要在政策上给予鼓励和支持的同时，对流转的办法、程序、合同关系的变更及相关的制约都要做出明确的规定，制定鼓励农村劳动力外出打工或务工经商政策，加快农村劳动力转移步伐，促进农村分工、分业的发展。农村土地使用权流转一定要保持农村土地的农业用途，要杜绝借流转之机，改变耕地性质的现象，确保农村土地的合理流转。要高度重视农地流转的调查研究工作，对流转产生的原因、内在规律、客观环境进行深入分析，积极探索和建立科学的流转管理的方式、方法，规范流转市场服务行为。参照国有土地流转市场管理的法规和办法，开展执法监管工作，引导集体土地市场健康发育。

建立农村土地流转机制，实现农村集体土地的资本化运作，是我国土地使用制度的又一次革命，只有让农村集体土地流转起来，才能应对加入WTO所带来的冲击和挑战，也才能为彻底解决“三农”问题创造条件。

第五篇：《自编》农村集体土地使用权流转注意事项

注意事项

1.该宗土地的性质是属于农村个人承包地还是农村集体所有未承包地（非建设用地），现土地使用者是否可以获得全体村民（或村民小组委员会同意）认可该宗土地为其个人拥有永久承包权的许可。如需要，是否可以提供自然屯所有村民的签字或者村民小组委员会（屯长等人）共同签订同意受让人合理拥有该宗土地永久承包经营权。2.土地管理部门和农业管理部门是否对这宗土地出具有土地承包书等有效证书，如开荒者未有承包书，如何获得土地承包书，或者协助受让人获得该宗土地承包书或者使用权证。

3.该宗土地首次流转的相关备案（土地管理所 农业局经管站 村委），村民如何获得“四荒”土地使用权。

4．该宗土地必须是未受屯与屯、村民之间争议的集体所有土地，需要时经村委出具证明和公正，承认该宗土地为屯里集体所有土地或开荒人承包地。

5．拥有农村集体土地承包权的农户才可以自行决定土地的流转，如出租，出让等。但只能在有限的土地承包经营权范围和期限内进行土地流转。首先要明确谁拥有土地承包权（或所有权），才能跟其签订土地使用权（租赁合同）。

6．集体土地流转须经过三分之二以上村民或村民代表签字同意才能流转给非本土地经济合作组织。