关于农村集体土地流转调研报告（写写帮整理）

第一篇：关于农村集体土地流转调研报告（写写帮整理）

关于农村集体土地流转调研报告

为认真落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，根据党的十七届三中全会精神，进一步加强农村土地管理，抓好节约集约用地，切实保护耕地。经过深入实际调研，现将我旗农村集体土地现状、存在的问题和下步依法稳步推进农村集体土地流转情况报告如下：

一、农村集体土地基础工作开展情况

（一）农村集体土地管理现状：土地市场是复杂而敏感的要素市场，必须发展和规范并重。公益性与经营性项目用地的界定、土地的确权、规划的落实、审批的程序、信息服务、市场的规范化建设、流转收益的合理分配以及农村社会保障机制的健全等诸多问题，都不同程度的影响着农村土地管理制度改革的深入推进。农村集体土地确权、登记、发证工作是农村土地管理工作的基础。农村集体土地所有权（农村集体土地所有权是指以行政村或村民组为单位的集体所有权）和使用权发证涉及面广，政策性强，技术要求高，再加上一些历史原因，致使我旗农村集体土地确权发证未全部完成。

（二）存在的问题：一是农村集体土地所有权不明晰。土地现状调查汇总的地类、权属都是以行政村为权属单位，实际工作中还是沿袭详查成果以行政村为权属单位进行管理，但在征地、承包等行为中还是与村民组签订协议，这就给我们集体所有权属管理带来了很多问题，导致发证进展缓慢、权属争议经常发生。二是农村集体土地使用权发证积极性不高。三是第二次土地调查与农村集体土地确权发证尚需衔接。由于目前正在开展的第二次土地调查是采用最新的技术方法和行业标准规范，这就需要今后的农村集体土地确权发证也要按这些规范去操作。如何衔接两者之间的工作关系，是摆在农村地籍管理工作面前的一大课题。

（三）建议：一是加强领导，提高认识，强化宣传。农村集体土地确权发证是一项社会工程，要解决好用地和发展经济的矛盾，各级领导必须提高认识，亲自过问，制定切实可行的管理措施。切实做到宣传在前，使广大人民群众知法懂法，自觉遵守土地管理各项法律法律，使农村土地权属管理法制化，规范化，做到每宗地权属明晰，都有土地户籍。二是紧密围绕党的十七届三中全会关于农村工作的大政方针，制定符合农村实际的政策，保证农村集体土地登记发证完全到位。以便旗级土地管理部门有法可依，扭转目前农村集体土地权属混乱，登记发证进度缓慢或不重视，有它无它的现象发生。

二、当前我旗农村集体土地流转基本情况

(一)集体农用地流转情况

1、我旗农用地流转有以下特点：一是从流转范围来看，具有普遍性。二是从流转活动的参与过程看，具有自发性。整个土地流转活动基本上都是出租人和承租人自发进行的，农村土地流转基本处于自发状态。三是从流转方式看，具有随意性。土地出租户与承租户关系的建立主要方式是口头约定，在参与土地流转的农户中，有90%以上的农户没有签订任何形式的合同。四是从流转时间看，具有短期性。五是从租金的支付形式来看，主要是以实物支付。六是从出租人与承租人之间的关系来看，以亲戚关系和同村村民关系为主。七是租金支付差距不大，多数为每亩年租金100元以内。

2、存在的问题：一是土地承包经营权的管理体制、机构不健全；二是没有建立农村集体农用地流转市场。农用地流转管理不完善，缺乏信息平台，没有固定操作模式，土地流转大都是农民自发形成，以致程序不规范，管理不到位，土地纠纷多，制约了承包经营权流转的速度和规模。

3、集体农用地流转的作用：一是可以增加有效耕地面积，有利于土地资源优化配置，得到更大的经济效益、社会效益和生态效益。二是集中规模生产经营，降低农业生产成本。三是加快农村剩余劳动力转移，让部分失地农民放心、安心，专心搞第二、三产业，提高农民收入。四是有效遏制土地撂荒现象的发生；五是有利于农业产业结构的调整。

（二）集体建设用地流转的基本情况

近几年，随着国家一系列土地新政的出台，加大了对土地管理的力度。有限的用地指标都放在城市规划区范围内，农宅等非农建设用地因无指标，无法进行正常申报，无法形成防疏结合的管理手段，造成了农村宅基地建设的无序状态，个别村甚至到了“法不治众”的地步。

1、农村集体建设用地流转的基本形式为：出租、转让、作价入股等形式。

2、存在的问题：一是农村规划滞后制约了农村建设的发展，农村集体建设用地出现混乱的状况在所难免。二是集体建设用地流转缺乏相应可操作的配套政策。

3、集体建设用

地流转的作用：一是有利于土地资源的优化配置；二是有利于节约集约用地，满足部分用地户的需求，有利于耕地保护；三是有利于提高农民生产生活水平。四是有利于发展乡镇经济，通过集体土地流转取得土地收益，可以补充乡镇经济和公共公益事业建设资金的不足，增强乡镇的经济调控能力，以保证乡镇经济的持续稳定发展。

三、农村集体土地流转的意见和建议

1、出台《集体土地流转实施细则》。参照国有建设用地出让、转让的相关法律、法规、政策，及早出台适应新形势下集体建设用地流转实施细则，以满足当前流转的需求，有利于提高集体建设用地的利用率和产出效率，有利于维护集体土地所有者、使用者的合法权益。

2、建立农村集体农用地流转市场。确认农业部门为集体农用地（主要是承包经营权）流转的管理部门，完善土地流转的服务体系。以乡镇为主，成立农村集体农用地流转服务中心，依照《农村土地承包法》等法律、法规，负责农用地流转的政策研究，业务指导，纠纷仲裁等工作；确认旗国土资源管理部门为集体建设用地流转的管理部门，主要负责非农建设用地流转的政策指导和业务办理。

3、建立土地流转信息服务平台。在集体土地流转有形市场的指导下，为供求双方提供便捷的信息和中介服务，确保土地流转的渠道畅通，规范管理。

4、加快农村集体土地的确权发证工作。对1999年新土地管理法实施前存量集体建设用地及时完善手续，对新法实施后新增的集体建设用地，结合土地二次调查和新一轮规划修编，在符合规划的前提下，出台一定政策予以补办用地手续，为土地流转打下基础。对不符合规划，没有合法手续的集体建设用地，不得进行流转，作为土地整理的对象。同时，在新一轮土地规划修编时，要充分考虑农村集体建设用地的规划，并建议上级部门及旗政府，拿出小部分用地指标专门配给农村建设。农民报建的合理需求得不到有效满足，势必造成新的违法用地现象的发生。

5、坚持“产权明晰、用途管制、节约集约、严格规范”四项原则，充分尊重农民意愿的前提下，稳步推进集体土地流转。

第二篇：关于农村集体土地流转和宅基地建设问题调研报告

关于农村集体土地流转和宅基地建设问题调研报告

市人大农村农业代表专业小组

按照市人大常委会的工作要点和《2007年市人大代表活动安排意见》，农村农业代表专业小组于5月中下旬，在常委会余荣霭、李汉章副主任的带领下，围绕社会主义新农村建设中的“农村集体土地流转和宅基地建设问题”，深入到香洲、金湾、斗门三个区进行了专题调研；与市国土资源局、市规划局召开了专题座谈会；专程赴佛山、中山两市学习好的经验和做法。通过调研，了解了我市农村集体土地流转和宅基地建设的现状，对存在的问题及其原因进行了分析，并提出了一些意见和建议。现将有关情况综述如下：

一、我市农村集体土地流转和农民宅基地建设的现状

（一）农村集体生产、生活留用地的确权状况

1988—1993年，我市对农村集体土地进行了统征或预征，在保留原旧村场的同时，按征地时各村在册人数和户数，以一定指标，划给各行政村相应数量的生产、生活留用地，其中生活留用地（宅基地）用于农民建房。香洲区范围内（包括高新区）各区的生产、生活留用地基本上办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，而部份旧村场因没有进行土地确权，未办理上述一证一书。斗门、金湾（包括临港工业区），由于农村土地利用未作出规划，农村建设用地确权工作尚未完成，斗门各村的生产生活留用地和旧村场基本上没有办理《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。万山的情况与金湾、斗门两区的情况类似。也就是说，香洲区已完成了生产建设用地和宅基地的确权工作，而金湾的一部份、斗门的大部份尚未确权，主城区的留用地已大部份使用，而金湾、斗门尚未充分使用，东部与西部发展不平衡。

（二）我市未实施农村集体土地使用权流转政策，农村集体用地无法实现“同地、同权、同价”。

2005年省政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府100号令），但我市并未实施，农村集体用地不能流转，无法实现“同地、同权、同价”。集体用地无法进入市场交易、无法进行抵押借贷，村集体无力融资开发，经济发展受到较严重的制约，开发商对无法办理产权的村集体用地不敢大胆使用，给招商引资带来了难度。由于没有规范的流转渠道，部分农村为发展经济，在利益的驱动下，只好自主、零星、没有按规划地建设，以出租给企业和外来人员获取集体和个人的利益，因而造成工业园区周边出现了不少违章建筑。但市政府在已完成了征地任务的香洲区，采取集体建设用地部份转为国有用地的办法进行了流转，从九十年代初开始，实行了村集体建设用地的30%转为国有商用地进行开发建设和流转，较好地解决了城郊征地农村和农民的收益问题。而斗门、金湾未实行过此项政策。

（三）近几年，农民宅基地的建设无序状态严重

从1999年开始，城郊的村停止了宅基地的审批报建，斗门自改区后也停止了报建。虽然停止了报建，但由于工业园区周边的生活配套不完善，市场需求较大，在利益的驱动下，村集体或村民进行自主建设，改建、抢建等违章建筑多，非法搭建严重。城中旧村改造让村民尝到了甜头，许多人在旧村改造前也抢建。但也有一部分村民，住宅出现了危房，确急需维修拆建的，也有一些家庭子女长大，成家立业需要分户的，由于农村规划严重滞后和政府对农村建设缺乏有效的积极政策，不给报建，农民违章建设比较普遍。目前，无序建设状态严重，个别严重的村已到了“法不治众”的地步（如南屏广昌村曾出现过集体上访、堵路、殴打执法人员的情况），一些村民经常上访，已出现了不稳定的因素。

（四）宅基地布局零散，影响城乡一体化的推进

规划划拨农村新村用地位置时，大多数村基本上是在原有旧村的周围就近划拨，这样的留地方式造成两个不利的后果：一是每个村的新地旧地都统统划在一起，使得村庄的面积比原来旧村的范围更加大了，不但改变不了村民以往单家独户建私房的习惯，也由于新旧村混在一起，增加了改造旧村和推进城市化工作的难度；二是生活用地和生产用地都是在每个村的现状位置附近划拨，造成每个村镇的生产用地位置分散，无法形成具有一定规模的工业集中片区，无法推进现代化大生产。因此，布局零散影响了城乡一体化的推进。

（五）旧村改造存在一些历史遗留问题

2006年6月，市委市政府作出了“改造城中旧村，建设文明社区”的重大决策。经过多年的推进，列入改造城中旧村范围的26个行政村41个项目，至今已有23个行政村中的33个项目确定了开发商，并取得了实质性效果。这33个项目中，已有23个项目建好并回迁；5个项目建好部分回迁房回迁；3个项目待建（江村、吉大、官村）；2个项目未启动（前山B、C地块）。除此33个项目外，余下的8个项目（翠微、造贝、莲塘、上冲、梅溪、联安、高沙、关闸），市政府决定暂缓改建。

七年的城中村改造，虽然取得了较大的成绩，但也存在一些历史遗留问题。目前遗留的最大问题：一是回迁房建设速度慢，签订合同后未及时按期改建引起补偿争议。有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好了未回迁，造成成本加重，开发商与村民矛盾较大。二是村集体资产补偿和村民拆迁补偿问题，开发商与村民意见不一致，僵持不下。如北岭村，回迁房已全部建好，由于集体资产补偿开发商与村民无法达成一致意见，阻碍了回迁。南村项目中关于村综合楼的补偿，双方仍在打官司中。夏村改建项目，村民要求提高回迁补偿标准，许多村民还拒绝与开发商签订合同，严重阻碍了拆迁工作，几年的改造才回迁了58户，余下的80%多仍未拆迁。三是有的回迁后至今无法办理房地产权证。如南村改建项目，部分村民原产权资料不完备，无法核对原房屋拆迁情况，回迁房迟迟未能办理房地产权证。四是个别村的村民内部纠纷影响了改建项目的实施。如吉大村，村民因历史上恩怨分成派，对所拥有的集体资产分别成立了两个股份公司（富泓股份公司、日昇股份公司），两公司对改建、补偿等问题无法统一意见，互相斗气，根本无法统一对开发商谈判签约，致使整个项目瘫痪。五是旧村改建问题成为群众上访的焦点。村民经常到市、区两级上访，存在较大的不稳定因素。

二、存在问题的原因

（一）农村规划滞后制约了农村建设的发展。珠海历年来对规划的投入重点放在城区，而对数量众多的农村及郊区的规划投入极少，基本依靠村镇有限的投入，加上农村规划编制的主体不明确，使农村规划远远滞后于城市规划。据统计，已编制了较完善的村域规划的行政村和社区不超过总数的15%，且多为90年代初编制的成果，已远不能适应建设社会主义新农村的发展要求。在实际操作中，各村在使用生活留用地作为宅基地分配和建设时，往往只是做了局部的简单规划，而没有经费做全村整体的规划来统筹和指引村的建设和发展，对市政基础设施和公共服务设施考虑往往不足，集体生产留用地与宅基地资源缺乏长远规划。因此，土地的利用、确权尚未完成，土地的利用规划和建设规划滞后，农村集体生产留用地的建设与宅基地的建设难以在规划的指导下实施，出现混乱的状态在所难免。

目前，在新农村建设中已意识到这个问题，并致力于扭转局面。2006年启动并完成了全市21条试点村的规划编制，今年又计划推动54条行政村的新农村规划编制工作，并拟在总结试点村规划及其实施经验的基础上，2009年底前完成全市121条行政村的新农村建设规划。但是对平沙、红旗两个华侨农场，未列入新农村规划编制中。

（二）农村集体土地流转和宅基地建设缺乏相应可操作的配套政策。

对《中华人民共和国土地管理法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《珠海市土地管理条例》的实施，政府没有出台相应的实施细则，土地流转没有得以实施。在宅基地建设上，从1999年起。我市主城区范围内基本上停止了村民住宅报建，斗门改区后也停止了报建。停止至今，一直没制定出可操作的配套政策。集体建设用地使用权有流转的需求，宅基地建设有迫切建设的需要，但流转、报建缺乏可操作性，只堵不疏，没有畅通渠道，势必会出现自主违章的建设。

（三）查处违章建筑执法操作较难。

过去，由于法律、法规不健全，对正在建设过程中的违章抢建实施强制拆除缺乏法律、法规的支持，申请法院强制执行又失去时效性，客观上造成一些违章建筑的历史问题。《珠海市相对集中行政处罚权条例》实施后，虽然赋予了执法人员强制拆除违章建筑的权力，但村民报建的合理需求得不到满足，对立情绪严重，执法难度大。执法手段缺乏，不具备足够有效的强制力，当遇到暴力抗法事件时，执法人员的安全没有保障，影响执法力度。新修订的《珠海市规划条例》中虽有了明确的罚款条款（如九十四条），但操作起来也难于落实（需有关部门核定出“全市平均建筑安装造价”，难及时作出处罚决定）。行政执法力量薄弱，部门协同配合力度不够，加上近年来执法体制的不稳定，给执法也带来了一定的影响。

（四）国家的土地法和广东省人民政府的集体建设用地使用权流转管理办法以及珠海市的土地管理条例有不一致的地方。

国家土地法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，也明确规定农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。这里所指的集体土地不知是否含括了农村集体留用的生产建设用地和生活建设用地。广东省人民政府颁布的100号令关于集体建设用地使用权流转管理办法，明确规定和规范了建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押，允许在该办法规范下流转。而珠海市土地管理条例第四十九条规定，“农民集体经济组织不得将本村的集体建设用地使用权转让或抵押”。因此，对国家的法律如何理解实施，对省政府的流转管理办法如何贯彻执行，对珠海市的土地管理条例如何理解执行并作出相应的实施细则，还需要相关部门的研究，理出既不违背上位法，又有利于提高集体建设用地的利用率和产出效益的可操作的办法来。这点也是当前影响我市集体用地流转的一个原因。佛山、中山市的经验告诉我们，按省政府的100号令实施并作出相应的实施细则，已取得了较好的效果。

（五）城中旧村的改建既有政府职能管理和政策引导问题，也有村民对改建政策不理解和过高补偿要求的问题。

政府在管理上设立了旧村改建领导小组，但下设的办公室是香洲区的改建办，这样的协调机构难于行使政府的管理职能，遇到问题时，靠向市领导报告和商请有关规划、建设、行政执法等部门的配合，对解决拆迁补偿纠纷的行政裁决和依法强制拆迁也难以实施。对类似延迟未拆，但签了合同又付给了村民几年租金，或已拆并被搬迁（如长沙工业区2002年5月市旅游路建设市政府要求长沙工业区马上搬迁，但后来调整又不需拆除，但厂区厂商已在规定时间全部搬走并已拆除了部分建筑，市有关部门未作任何补偿）但又未获得任何补偿的，政府在制定“拆一免几”的政策时，未作出相应的优惠政策引导。加上村民对改建政策不理解，额外要求对宅基地或村集体土地作出补偿；有的村民对补偿要求过高超出改建政策标准；违章大户利益得不到满足，阻碍或煽动其他村民不予配合；几年的拖延，村民认为市场价值升高，提出了更高的补偿要求。这些都在不同程度上影响了旧村改建的推进。

三、建议意见

农村的留用地，是解决被征地农民长远生活的重要保障。一方面用于发展集体经济，提高农民的生活水平并使农民生活长久有保障，另一方面用于解决农民住房问题，建设好社会主义新农村。因此，在解决集体建设用地流转和宅基地建设问题上，要紧紧围绕增强农村集体经济发展能力和保障好农民的生活来研究制定我们的政策。针对我市存在的一些问题，按照有关的法律、法规，借鉴佛山、中山市的经验，提出了如下一些意见和建议：

（一）坚持规划先行

规划是龙头，规划是基础，规划也是关键。无论是城市总体规划、土地利用总体规划和新农村建设规划还是城镇建设规划，规划编制工作都要走在各项工作的前面。坚持规划先行，要解决好以下几个问题：一是加大经费投入问题。二是解决好零星的生产、生活留用地的整合，按推进城乡一体化进行规划建设，特别是城乡结合部更应如此。要积极稳妥地推进农村“三集中”（工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向集镇小区集中）。三是新农村的规划要“因地制宜，因区制宜”，规划模式不搞“一刀切”。香洲片区应鼓励“上楼”，金湾、斗门根据现状和发展作出规划，能“上楼”则“上楼”，并给予相应的优惠。对分散的村适当临近以片区组团规划；对经济落后，没有条件上楼的以改危建新村进行规划。四是尽快完善金湾、斗门土地利用规划。五是为提高土地的经济产出效益，按照“集体建设用地总量不变，位置变”的办法，做出调整用地规划。

（二）加快农村集体土地的确权、发证工作。尽快完善全市旧村的确权和农村生产、生 活留用地确认、登记、发证等手续，为规划先行作好准备，为流转和建设打下基础。

（三）制定农村集体建设用地流转和村民宅基地报建方面的相关政策。

一是尽快出台土地流转实施办法。二是政策上增加农村集体建设用地功能的兼容性。根据用地位置，应突破农村集体建设用地（包括旧村场）用地功能的限制，凡符合规划的，用地功能上都给予支持，宜工则工、宜商则商、宜住则住。三是在金湾、斗门积极实施允许集体建设用地按一定的比例转为国有用地的政策。四是尽快出台新的珠海市农民住宅报建管理规定和宅基地分配管理办法等。最好能综合建设、规划、国土等部门的管理职能统一出台一管理办法，即制定《珠海市社会主义新农村建设管理办法》，为加快新农村建设和规范报建提供法规上的支持。五是制定出鼓励村民“上楼”的优惠政策，使有限的建设用地资源发挥出更大的产出效益。

（四）加强领导，加大清理违章建筑的力度，实行堵疏结合。

要借鉴中山的成功经验，解决我市目前的无序状态问题。历史上，中山也有严重乱建的情况，如十四村就是典型。但中山从1998年开始就制止了这种情况，市长亲自挂帅进行清理整顿，依法堵截乱建行为，并加强依法报建，渠道畅通，堵疏结合，很快就进入了规范和有序的状态。借鉴中山的经验，应加强领导，加大清理打击力度，同时要尽快出台政策，疏通报建渠道，让有迫切需求的集体和村民的报建简便快捷，缩减审批环节和费用，对公寓式“上楼”有容积率和报建面积的优惠，以畅通的渠道、优惠的政策引导村民走上自觉报建的轨道。

（五）完善旧村改造政策和办法，解决旧村改建中的历史遗留问题，推动城郊城区的旧村改造工作。

对旧村改建中的遗留问题，应从全面统筹、统一政策、一揽子解决去考虑制定相应的政策，力争尽快解决。在改建中，大力推动公寓式住宅建设，按照政府扶持、集体组织、个人出资、规范户型、市场运作的原则建设公寓式住宅，让征地农民宅基地优惠政策在市场化和旧村改造中得到兑现，既保障征地农民宅基地合法权益，又以市场经济规律配置资源，发挥土地资源的最大效益，促进社会经济发展。

（六）要建立保障农民村民利益的长效机制。

机制要与土地流转的收益綑绑起来，按照省人民政府100号令《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二十五条规定“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。”江苏已有成功的经验，把征地款打入社保账户，用于保障农民的长远利益。

（七）加强法律法规的宣传。教育广大农民遵章守法，依法诉求，让广大农民共享改革的成果，也让他们支持珠海整体的发展。

第三篇：农村集体土地流转合同书

农村集体土地流转合同书

发包方：民勤县苏武乡泉水村八社联户18户(以下简称甲方)承包方：民勤县三雷镇三陶村四社周生忠（以下简称乙方）

根据《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国合同法》及其相关法律法规和政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，签订本合同，供双方共同信守。

一、土地的面积、位置

甲方受泉水村第八生产合作社18户联户村民委托（委托书附后）经泉水村民委员会同意，报苏武乡人民政府批准将位于民湖路13公里总干渠东泉水村委会所属泉水八社18户联户经营的东荒地200亩，依法流转给乙方使用。

土地范围：东起沙丘西沿，西至总干渠东边路东沿，南至五社荒地界线，北至总干防洪渠南岸（后附图）。

二、土地用途及流转形式

1．土地用途为种植业和林果业。

2．流转形式：承包经营。承包范围内现有机井及水电线路等附着物一并移交乙方使用、维护（清单附后）。

三、土地的流转经营期限

该地流转经营期限为20年，自2014年4月1日起至2033年4月1日止。

四、土地的流转费标准及金额

该宗土地流转费每年每亩200元，合计每年流转费金额4万元，20年 1

共计金额80万元。

五、土地流转费支付方式及时间

乙方负责将土地流转费分三次支付给甲方，第一次于合同签定时一次性付清前五年的流转费20万元；第二次于2018年12月31日前一次性付清第二个五年的流转费20万元；剩余十年的流转费于2023年12月31日前一次性付清。

六、甲乙双方的权利和义务

（一）甲方的权利和义务

1．依法拥有土地的所有权。承包到期后，甲方有权收回乙方的土地经营权。

2．有权监督乙方仿照流转合同约定的用途合理利用土地。

3．按照合同约定时收取土地流转费。在合同有效期内，如遇政策性调整，甲乙双方可共同商量解决，但必须充分考虑由此对乙方造成的损失，并予以赔偿。

4．维护乙方的土地承包经营权，不得单方面解除流转合同，不得干涉乙方依法进行正常的生产经营活动。

5．甲方应当保障乙方正常生产所必须的水权配置和通路条件。

6．甲方按合同签订时的现有状态无偿向乙方提供机井、取水设施设备、供水渠道、供电设施设备及取水、供电手续。

7．经营过程中，若发生土地权属地界纠纷及当地群众干扰、阻挠、破坏等情况，甲方应及时出面，按时化解，若给对方造成损失，甲方应给予相应赔偿。

8．乙方如果发展政府鼓励提倡的产业，甲方应当给予乙方相应的政府政策性扶持。

（二）乙方的权利和义务

1．按照合同约定的用途和期限，有权依法利用和经营所流转的土地。

2．享有流转土地上的收益和林权和按照合同同约定购置财产的所有权。

3．享有对公共设施的使用权。

4．乙方可在流转的土地上建设与农业生产有关的生产、生活设施。

5．不得随意改变土地用途。按合同约定只能用于种植业、林果业，决不允许用于搞工业厂房修建、养殖小区的修建、砖厂等办企业用地。

6．乙方不得用流转土地抵押贷款。

7．乙方不得用流转土地抵偿债务。

8．承包期内，若甲方提供的原机井和供水、供电设施不能正常使用，由乙方负责更新，产生的费用均由乙方承担，流转期满后，乙方保证归还甲方原有农电设施的完整性（以清单为准）。

七、合同的转包

1．在合同有效期内，乙方可以将流转的土地全部或部分转包给第三方。

2．转包时签订转包合同，不得擅自改变原来流转合同内容。

3．本合同转包后，甲方与乙方之间仍应按原流转合同的约定行使权利和承担义务；乙方与第三方按转包合同的约定行使权利和承担义务。

八、合同的变更和解除

1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变

更或者解除合同。经甲乙双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同。

2、在合同履行期间，任何一方法定代表人或人员的变更，都不得因此而变更或解除本合同。

3、本合同履行期间，如遇国家建设征用该土地，征地补偿归甲方所有，乙方自建的地上附着物和林木的补偿归乙方所有。

4、如甲方重复发包该土地或擅自断电、断水、断路，致使乙方无法经营时，乙方有权解除本合同，其违约责任由甲方承担。

5、本合同期满，如继续流转，乙方无条件享有优先流转权，双方应于本合同期满前续签流转合同。

九、违约责任

1、乙方应当按照本合同约定的期限足额支付流转费。如乙方不能按合同规定时间缴清土地承包费，则甲方有权解除本合同。

2、本合同转包后，因甲方的原因致使转包合同不能履行，给转包后的承包方造成损失的，甲方应承担相应的责任，导致合同不能履行的应承担相当于承包期所有流转费的违约金。

十、合同纠纷的解决办法

本合同履行过程中发生的纠纷，由双方协商解决，双方协商不成的，首先请求村委会和苏武乡人民政府调解；调解不成的，向民勤县农村土地承包纠纷仲裁委员会申请仲裁或直接向民勤县人民法院提起诉讼。

十一、本合同未尽事宜，依照相关法律法规及政策的规定，由双方约定后作为补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十二、本合同经甲乙双方签章后生效，一式五份，甲乙双方和见证人各执一份，乡镇农经部门存档一份。

附件：

1、流转土地示意图

2、流转土地地上附属物移交清单

甲方：民勤县乡村民委员会(盖章)

法定代表人(签字)：

乙方：三雷镇三陶村四社（印章）

负责人(签字)：

监证单位：民勤县苏武乡人民政府(盖章)

负责人(签字)：

民勤县农村经营管理站(盖章)

负责人(签字)：

签订时间：二O一四年三月二十二日

第四篇：关于规范农村集体土地经营权流转

关于规范农村集体土地经营权流转

和宅基地管理的指导意见

为进一步优化土地资源配置，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》（农业部第47号令）等法律法规和政策，现就规范我镇农村集体土地经营权流转工作提出如下指导意见。

一、不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系，严格遵守农地农用原则，严禁从事非农建设，严禁破坏耕作层，有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。禁止在承包土地上搭建生产、生活等设施。确需搭建临时性工棚、简易房屋等建构筑物的，建构筑物的面积不得超过50平方米，必须经村（社区）集体经济组织同意后，依法办理临时报建手续。

二、合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿，根据流转土地的使用情况由双方协商确定，但不得超过原承包合同的剩余期限。我镇在1999年进行了第二轮土地承包，承包期为30年，即现阶段的农村土地流转期限不能超过2029年12月31日。

三、土地流转必须严格依照法定程序和使用规范的合同文本。必须使用市农业行政主管部门统一印制的农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同，并建议到镇法律服务所统一办理农村土地承包合同或农村土地承包经营权流转合同的鉴证。村（社区）集体经济组织应当在同意土地承包经营权流转之日起15日内到镇政府农业主管部门办理备案手续。

四、因地制宜，科学合理规划、利用宅基地

（一）镇政府因发展需要，依法征用农村集体土地，在规划控制范围40米以内规划宅基地（即村民住宅控制区域线内），必须报相关部门依法核准。因征地方填沙，土地耕作层已受破坏的五边地，在相关政策允许的前提下可规划为宅基地，经所在村民小组会议决定，依法分配或竞投。参与分配者，必须是本经济小组内符合分居条件的村民；参与竞投者，必须是本村农业户籍的村民。

（二）对村内原属农业性质的地块，不能规划为宅基地，禁止违规流转。

五、各部门要齐抓共管，加大监管力度。农业部门要确保农村集体土地流转的合同规范；国土部门要杜绝农村集体土地破坏耕地及随意改变土地性质；城管执法部门对乱搭乱建行为要依法查处。

六、对目前违规发包并已收取订金的经济小组，由各村做好双方解释工作，将订金退回投包者，将土地重新依法投包。如经济小组不愿退回订金，建议投包者通过法律程序解决。

七、各村要完善土地承包管理，加强监督，发现问题及时向相关部门汇报，将矛盾化解于萌芽状态。

第五篇：建立农村集体土地使用权流转新机制

建立农村集体土地使用权流转新机制

文章来源： 《理论前沿》2004年第4期 [作者：甘肃省国土资源厅党组书记、厅长 张翀] 发布时间：

08-06-16 10:33:06 276

农业、农村、农民问题，是我国经济发展和现代化建设的根本问题，历来受到党和政府的高度关注。《农村土地承包法》特别强调了农民的土地流转权，不仅在政治上保护了农民的土地权益，还给占中国人口73%的广大农民提供了一个法律武器。以法律的形式保障农民的土地权益，代表了最广大人民的根本利益，体现了执政为民的精神。《中共中央关于做好农户承包地使用权流转工作的通知》，要求做好农户承包地使用权流转工作，在我党历史上第一次提出了农户承包地使用权流转的要求。党的十六大报告进一步指出：“坚持党在农村的基本政策，长期稳定并不断完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。有条件的地方，可按照依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权的流转，逐步发展规模经营。”这对我们如何进一步加强农村土地管理，确保农业基础地位具有十分重要的指导意义。因此，研究农村集体土地流转制度，健全、完善和创新农村集体土地流转机制，是当前我国土地政策法律研究的重点。

一、农村集体土地使用权流转的主要内涵

土地权利的流转，一般是指土地所有权的流转，如政府征用土地，致使农民 集体所有的土地转为国有土地。在现阶段，我国土地流转更多的表现为土地使用权的流转。

农村集体土地使用权的流转，在农村主要表现为农用地的内部流转(指由已承包土地的农户在自愿的基础上，将该土地的使用权在一定的限期内转让给其他的单位和个人)以及农村集体非农建设用地的流转。按照我国《宪法》和现行的土地管理法，集体非农建设用地进入市场流转是不合法的。因此，在研究农用地使用权的流转时，最狭义、最典型的土地流转的概念，是指得到土地承包经营权的农户再把承包经营权全部或部分转移给其他主体的行为，这也是本文讨论的主题。

二、建立农村集体土地使用权流转机制是市场配置资源的客观要求

改革开放以后，我国农村实行了家庭联产承包责任制。集体土地所有权与使用权、经营权和收益权得到了分离，土地流转开始活跃起来。但是，目前的家庭

联产承包责任制是在中国社会发生重大转折时期的特殊历史条件下形成的，主要依靠农民群众的自发力量推动建立的，这就注定了制度本身的不完善性以及后续补充、修改、完善工作的长期性。家庭经营承包尽管有效地解决了劳动和报酬的脱节问题，实现了责、权、利的统一，但终究还不是完整的农地制度，特别是随着生产力的发展和经济体制改革的进一步深化，这种制度的缺陷就越发明显地表现出来，诸如因农村土地所有权主体“模糊”，造成了实施现行农地制度的困难；土地变动频繁、人地关系不稳；农户土地规模小，地块细碎，效益低；土地转让收益分配不公与失序；土地纠纷多等问题。特别是我国已经加入世界贸易组织（WTO），现行制度与市场经济和社会化大生产趋势不相适应。反映到土地流转领域，由于农户的土地权利过小过少，土地产权不明晰，土地使用者不能够依照法定程序自主地有偿转让、出租、抵押土地，因而大大阻碍了土地流转市场的发育和完善，同时也造成了土地隐性市场和投机活动的猖獗，影响了土地资源在市场经济条件下的合理配置和优化。因此，建立、完善和创新农村集体土地的流转机制，不仅是土地资源配置适应市场经济的需要，也是贯彻“十六大”精神、促进农业发展的必然要求。

三、农用地使用权流转是健全和完善我国农村土地家庭承包经营制度乃至整个土地制度的重要内容

根据土地流转的本质特征，不论是农村集体土地所有权的流转(国家征用)，还是土地使用权的流转都属于土地流转的范畴，从理论上不能否定其中任何一种形式的土地流转。现阶段，弱化所有权、强化使用权是经济发展的客观要求，在土地问题上也是如此。落实农民土地权利的根本之策，就是在法律上认可农民得到的承包权是物权，因此，在农户依法取得了农用地的承包权后，承认农户具有将使用权再次转移的权利，这是尊重农民权利，推动土地规模经营，促进农业进一步发展的重大措施，合于逻辑，合于法理，有助于从理论上理顺产权关系，促进土地流转制度乃至整个土地制度的科学研究，是健全和完善我国农村土地家庭承包经营制度乃至整个土地制度的重要内容。具体表现在：

(一)农用地使用权的流转有助于稀缺和有限的土地资源得到更优配置。市场经济发展和社会发展的需求，促使土地这一基本资源升值，变得愈加珍贵。只有建立实施科学、合理的农用地使用权流转制度，才能实现土地资源的合理配置与潜在价值。

(二)农用地使用权的流转将促进农业规模经营，提高农业生产力水平，降低

生产成本。在市场经济条件下，实行土地使用权流转制度后，农民在自己保留承包权的前提下，从自身利益出发，自愿地将无力耕种或不愿耕种的土地及时转让出去，将土地调整的决策权分散到各个农户，有利于促进土地的适度集中和规模经营的实现。同时，明确农户自己有决定土地流转的权利，也可消除农民害怕集体频繁调整土地的顾虑，从而增加农业投资，加强土地集约化经营。

(三)土地使用权流转可以促进农村劳动力进一步优化组合。土地流转可以使经营中发生的劳地比例失调得以及时自然调整，从而使农业生产力要素在总体上保持动态的优化组合。

(四)完善的土地使用权流转制度有利于稳定农村土地承包关系。农村土地流转是实际土地使用权的再分配和优化过程，它有利于使那些劳动力紧张的农户或从事二、三产业的农户，在保留其承包权的前提下，将土地使用权流转出去，让种田大户去专门集中经营土地，促进农业的整体发展。

(五)新的土地流转制度具有强大的农村政治稳定和社会安定的保障功能。随着城镇建设规模的逐步扩大和新的工程项目的实施，农用地的非农化使用规模越来越大，违法转让和剥夺土地承包者受偿权的现象相当普遍，由此而引发的干群矛盾甚至冲突相当严重。如果以法律形式明晰土地的支配权和转让收益权，那么必定有利于农村社会的长治久安。

四、建立农村集体土地使用权流转新机制的主要途径

(一)要建立有利于保护农民群众利益和促进经济发展的农用地流转法律法规体系，为依法建立新的农用地流转市场提供法律保护和政策依据。

目前，我国土地产权流转方面的法律、法规还不健全，尤其在集体土地使用权的流转方面存在较多的“空白”，而这些权利的流转随着市场经济的不断发展，将变得越来越频繁，因此，急需研究和制定这方面的政策，以完善产权流转制度的法律体系。

(二)加快建立、健全农用地使用权流转市场体系建设。

土地使用权流通市场，一方面发挥着中介作用，为转让方和受让方牵线搭桥，促成交易；另一方面又发挥着市场监督作用，防止发生土地投机等非法交易的行

为。从理论上进一步分析，农用地使用权流转市场具有以下功能：第一，优化农用地资源的配置，即运用价格的机制来引导农用地的供给与需求；第二，沟通农村土地经济关系，评价土地价值；第三，传导经济信息，沟通供需，促成交易，活跃经济；第四，协调土地收益分配与平衡供求的矛盾。

现阶段要建立农用地流转市场，促进农用地使用权的流转，可以从以下几方面着手：

研究建立农用地使用权流转市场的运行机制，重点是农用地使用权的价格机制。要实行公平地价制度，运用科学的方法确定与国有土地使用权价格相协调的农用地使用权流转市场的基准地价，由国土资源管理部门定期公布。可以委托具有地价评估资格的地价评估单位和评估师评估地价，并报请土地行政主管部门审定。就农用地使用权流转的约束机制而言，要建立健全法律法规约束、金融约束、税收约束、产权约束、内部责任义务约束机制。就农用地使用权流转的中介机制而言，农用地使用权流转市场的发展需要配套的市场中介服务体系，要建立包括咨询、评估、代理、仲裁等机构及其相关的制度，并做好农地保险等工作。就农用地使用权流转的收益分配制度而言，应当使土地使用权流转的收益在交易当事人之间合理分配，以保护各方的合法权利和利益。另外，还要采取措施，促使农用地使用权交易活动的公开化、契约化、货币化，提高农用地使用权市场的透明度。

(三)做好农用地产权管理工作。

1.准确界定土地所有权主体。集体土地的所有权主体在法律上似乎早已确定，然而由于种种原因，实际上所有权的主体并不明确，这就给土地产权管理带来了困难，因此，必须在法律上进一步明确界定产权主体。对于集体土地，有条件的地方应当建设乡、村、组各级以土地为主的股份合作公司等集体经济组织，并真正明确其法人地位，依法行使集体土地所有权，使其成为可以根据生产需要和市场规律，依法独立地进行土地经营活动的经济组织。把乡级政府和村干部个人在土地流转过程中的支配权、收益分配权剔除掉。

2.理顺土地产权关系。要理顺土地产权与管理权之间的关系，一切土地产权的流通均应在法律允许的范围内运行。同时要理顺土地产权内部的关系，即所有权与使用权、经营权、收益权、部分处置权以及租赁权、抵押权等权利的关系。

3.加强土地登记。一切土地产权的流转都必须进行土地登记，否则，土地产权人的权利就无法得到保证。但是，当前土地登记工作存在着明显的滞后性，在没有办理土地登记、领取土地权利证书前，土地权利人就已经实际上取得了用地的权利，这就造成了土地登记工作在人们心目中可有可无的印象，其原因除了有管理机制不顺外，还有土地登记的基础工作跟不上等。因此，加强土地登记工作，不仅要强化法律宣传、提高土地使用者的法律意识，而且要改革管理体制，并努力做好基础工作，使土地登记成为惟一的合法使用土地的前提条件。

4.抓紧土地管理的基础工作，如根据农用地的位置和土地肥沃程度进行分等、定级。抓紧地籍管理和土地利用的规训工作，对土地利用以及权属的变动加以监督，同时跟踪土地数量和质量的动态变化，为土地流转提供准确信息。

(四)抓紧研究制定农用地使用权的抵押制度。

发展农业，需要强有力的资金支持。在农业生产的各个关键阶段，为了不误农时，农民在自有资金不足的情况下，为了生产的发展，必然向金融机构提出借贷的要求。但金融机构却由于种种原因不能满足农民不断增长的对信贷资金的需求，民间借贷市场就趁机发展起来，农村的不稳定因素也随之增加。政府应当在赋予农民对耕地等集体土地使用权以物权地位的基础上，允许耕地等集体土地的使用权作为可以抵押的财产，以此作担保向银行等金融机构取得贷款，从而使发展农业生产有可靠的信贷资金作保证。

(五)合理调整农业产业结构，加大农地流转拉动力。

围绕提高质量和效益这个中心环节，国家和集体经济组织在保证农民有充分的决策经营权的基础上，可以通过产业政策和社会化服务引导农民进行产业结构调整和农作物布局，根据市场需求进行生产。与此同时，组织农户进入市场参与流通，搞活农产品的流通，提高土地的产出率，加大农村土地流转的拉动力。

(六)稳步推进农地股份合作制，实现农地适度规模经营。

农业股份合作制在克服土地使用的分散性，促进土地集约化经营，稳定农地关系，加速我国农业和农村现代化建设方面的作用是显而易见的。我国浙江、广东、江西、河北等地近年来已探索了几种农业土地股份制的模式或做法，取得了明显的社会效益和经济效益。但是，农地股份合作制前提是把土地作为一种商品，允许土地使用权入股，允许土地使用权合理流转，这是农村土地使用权改革的深化，因而必须在稳定和完善家庭土地承包制的基础上进行。现阶段，在我国推进农地股份合作制，要在经济较发达、农地规模经营程度低下的地区积极试点、稳步推进，以促进土地使用权的合理流转。

(七)各级国土资源管理部门要加强对农用地流转的监管。

允许农村集体土地使用权流转，要认真执行现行土地制度，确保政策上的合法性。要坚持自愿、有偿的原则，不得以任何理由强制农户流转。要做到确保所有权，稳定承包权，搞活使用权，国家对农户承包土地的流转，要在政策上给予鼓励和支持的同时，对流转的办法、程序、合同关系的变更及相关的制约都要做出明确的规定，制定鼓励农村劳动力外出打工或务工经商政策，加快农村劳动力转移步伐，促进农村分工、分业的发展。农村土地使用权流转一定要保持农村土地的农业用途，要杜绝借流转之机，改变耕地性质的现象，确保农村土地的合理流转。要高度重视农地流转的调查研究工作，对流转产生的原因、内在规律、客观环境进行深入分析，积极探索和建立科学的流转管理的方式、方法，规范流转市场服务行为。参照国有土地流转市场管理的法规和办法，开展执法监管工作，引导集体土地市场健康发育。

建立农村土地流转机制，实现农村集体土地的资本化运作，是我国土地使用制度的又一次革命，只有让农村集体土地流转起来，才能应对加入WTO所带来的冲击和挑战，也才能为彻底解决“三农”问题创造条件。