第一篇：装配式建筑市场发展调研报告
装配式建筑市场发展调研报告 【目的】现阶段，装配式建筑是建设行业的一种发展趋势，这种建筑具有诸多优势，施工质量、施工效率较高，不容易受到气候的影响，周期较短，还具有节能环保的特点，深受广大业内人士及群众的认可，但是，也存在相应的问题。分析了这种建筑存在的问题以及相应的优势，并对装配式建筑的未来发展进行了市场调研。
【前景】发展现状、发展趋势
如今，我国的城市化建设脚步正在不断加快，在建筑领域，施工技术也得到了不断加强与更新，不仅施工质量大幅提高，在整体上，也明显提升了建筑物的经济效益。目前，装配式技术在建筑行业中得到了广泛的应用，如，工业厂房、别墅、大型公共建筑，尤其是多高层住宅等，几乎均不同程度采用该项技术。住房和城乡建设部想要力争通过 10 年时间，让装配式建筑占新建建筑比例达到 30%。深圳市自 2016 年起，新建项目采用装配式，单体预制率不低于 40%，装配式不低于 60%；湖北省规定 2015-2017年，装配式不低于 20%，2018 年开始，装配式不低于 30%，每年按照 5%的增长速度推进装配式项目的实施。
***4***000******0000450002016年 2017年 2018年 2019年2016-2019 全国装配式建筑开工建筑面积（万m 2）
据统计，2019 年全国新开工装配式建筑 4.2 亿 m²，较 2018 年增长45%，占新建建筑面积的比例约为 13.4%。2019 年全国新开工装配式建筑面积较 2018 年增长 45%，近4 年年均增长率为 55%。
2019 年，住房和城乡建设部批复了浙江、山东、四川、湖南、江西、河南、青海 7 个省开展钢结构住宅试点，指导地方明确了试点目标、范围以及重点工作任务，组织制定了具体试点工作方案，落实了一批试点项目。随着试点工作的不断深入，钢结构住宅的标准规范、技术体系、产业链和监管制度将逐步完善，为钢结构装配式住宅发展奠定良好基础。
其它…木结构建筑…钢结构建筑30.40%装配式混凝土结构建筑65.40%2019年新开工装配式建筑按结构形式分类其它23.5%保障性住房13.4%商品房…公共建筑22%农村及旅游景观项目0.8%2019年新开工装配式建筑按建筑类型分类
【湖北】装配式发展趋势 1、到 2020 年，武汉市装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到 35%以上，襄阳市、宜昌市和荆门市达到 20%以上，其他设区城市、恩施州、直管市和神农架林区达到 15%以上； 2、到 2025 年，全省装配式建筑占新建建筑面积的比例达到 30%以上。
近年来，装配式建筑在商品房中的应用逐步增多。2019 年新开工装配式建筑中，商品住房为 1.7 亿 m²，保障性住房 0.6 亿 m²，公共建筑 0.9亿 m²，分别占新开工装配式建筑的 40.7%、14%和 21%。在各地政策支持引领下，特别是将装配式建筑建设要求列入控制性详细规划和土地出让条件，有效推动了装配式建筑的发展。
自《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》出台后，全国 31 个省（自治区、直辖市）均出台了推进装配式建筑发展的相关政策文件。2016 年-2019 年，31 省、自治区、直辖市出台装配式建筑相关政策文件的数量分别为 33、157、235、261 个，不断完善配套政策和细化落实措施。特别是各项经济激励政策和技术标准为推动装配式建筑发展提供了制度保障和技术支撑。在政策驱动和市场引领下，装配式建筑的设计、生产、施工、装修等相关产业能力快速提升，同时还带动了构件运输、装配安装、构配件生产等新型专业化公司发展。据统计，2019 年我国拥有预制混凝土构配件生产线 2483 条，设计产能 1.62 亿 m³；钢结构构件生产线2548 条，设计产能 5423 万吨。新开工装配化装修建筑面积由 2018 年的699 万 m²增长为 2019 年的 4529 万 m²。
【政策】国家级文件、市级文件
1、国家级文件 2016 年 9 月 27 日，国务院办公厅以 2016 年 71 号文的形式，转发了《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71 号）文中着重阐述了发展装配式建筑是建造方式的重大变革，是推进供给侧结构性改革和新型城镇化发展的重要举措。
2016.02
2016.02
2016.09
2017.01
2017.02
2017.02
2016.12
2017.01
2017.03
2017.03
2017.04
2017.07
《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》：力争 10 年左右使装配式建筑占比新建建筑达 30% 《关于大力发展装配式建筑的指导意见》；装配式建筑提到国家层面，明确京津冀等三大城市群为重点渗透地区 国务院商务会议：
深化建筑化改革 推广装配式建筑 《政府工作报告》：李克强总理强调大力发展钢结构和装配式建筑 《“十三五”节能减排综合工作方案》：推广 节能绿色建材，装配式和钢结构建筑 《关于促进建筑业持续健康发展的建议》：再提大力发展钢结构和装配式建筑 国务院 住建部 发布《装配式混凝土结构建筑工程施工图设计文件技术审查要点》 发布《装配式混凝土、钢结构以及木结构三大建筑技术标注》，2017 年 6 月 1日起实施 《建筑节能与绿色建筑发展“十三五”规划》：完善装配式建筑相关政策、标准及技术体系 《“十三五”装配式建筑行动方案》以及额配套管理办法等三大文件；明确2020 年全国装配式建筑占新建比例达 15%以上，其中重点推进地区 20%以上 《装配式劲性柱混合梁框架结构技术规程》，自 2017 年 10月 1 日起实施 协同 18 部委制定落实《建筑业持续健康发展意见》：重点任务分工方案。包含 7 大部分20 项内容
2、市级文件 根据《国务院办公厅关于大力发展装配式建筑的指导意见》（国办发〔2016〕71 号等文件要求，进一步加大对本市建筑节能工作的推进力度，武汉市政府于 2018 年 3 月 1 日印发《武汉市装配式建筑建设管理实施办法（试行）》的通知（武城建规〔2018〕2 号）文，明确了武汉推进装配式住宅产业化工作的方向及具体措施。
3、政府支持 配套资金补贴、容积率奖励、商品住宅预售许可、降低预售资金监管比例等激励政策措施。支持生产企业依托自主知识产权的技术，申报高新技术企业。
详见《湖北省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》 【概念】预制装配式建筑；混凝土预制构件；装配率；装配化率；装配整体式混凝土结构；预制保温墙体；建筑信息模型 1、预制装配式建筑 将建筑的部分或全部构件在工厂预制完成，然后运送到施工现场，将构件通过可靠的连接方式组装而构成的建筑，称为预制装配式建筑。
2、混凝土预制构件（简称 PC）
是在工厂或工地预先加工制作建筑物或构建物的混凝土部件。采用混凝凝土预制构件进行装配施工，具有节约劳动力、克服季节影响、便于常年施工等优点。推广混凝预制构件，是实现建筑工业化的重要途径之一。
3、装配率（又称 PC 率）
建筑单体范围内，预制构件混凝土方量占所使用的所有混凝土方量的比率称为装配率。通常按正负零以上部分核算。
4、装配化率
达到装配率要求的建筑单体的面积占项目总面积的比率。国家暂无统一的明确规定，一般由地方政府或建筑主管部门在土地出让和项目建设过程中管控。
5、装配整体式混凝土结构
由预制混凝土构件或部分通过钢筋，连接件或施工预应力加以连接并现场浇筑混凝土而形成整体的结构。按当前业内成熟的设计和施工方法，水平构件采用叠合式构件，竖向构件采用现浇，结构体系视为整体式结构体系，可符合抗震要求。
6、预制保温墙体
由保温层、内外层混凝土墙板组成的一种夹芯式墙体。该墙体在预制构件厂制作生产，然后运输至施工现场进行安装使用。
7、建筑信息模型（BIM）
BIM 是一种利用数字技术表达建筑项目几何、物理和功能信息以支持项目生命周期建设、运营、管理决策的技术和方法。
【施工工艺简介】规范、流程图、施工工艺 1、装配式建筑设计施工遵循规范 《装配整体式混凝土住宅体系设计规程》DG/TJ08-2071-2010 《装配整体式混凝土结构施工及质量验收规范》DG/TJ08-20117-2012
2、生产工艺流程图1、3、施工工艺简介 a.机械制作 PC（预制构件）内的钢筋笼
b.制作不同大小、形状的 PC 钢膜具
清理模台 划线 喷脱模剂 安装钢筋笼 固定调整边模
安装埋件 一次浇筑振捣 预养护 抹光 刮平码垛 安装上层边模 二次浇筑振捣 养护 安装保温板 安装连接件 安装钢筋网片 拆边摸 边摸运输 成品 翻转
c.放入事先已绑扎好的钢筋、各类预埋件
d.经过加工厂、总包、监理隐蔽验收后浇筑混凝土
E.混凝土蒸汽养护 6-9 小时，混凝土强度达到 70%后脱模
f 检查合格后入库，按工地的进度装车运送到工地
g.安装外墙板（预制保温墙体）
h.墙板连接安装、板缝处理
I.叠合梁安装
J.内墙板安装
K.柱、剪力墙钢筋绑扎
l.电梯井道内膜板安装
m.剪力墙、柱模板安装
N.楼梯安装
【特点分类等】特点；种类；优劣性；其它建设 1、装配式建筑的特点
1.1 预制生产
在装配式建筑施工的过程中，需要应用大量的建筑构件予以吊装拼接，这些构件都来自于工厂的预制生产。对于预制构建来说，可应用于内外墙板、叠合楼板、楼梯、阳台，也可以应用在空调板，以及预制梁柱等诸多部位。例如，在装配式建筑中，以外墙板构件为例，经过制作相应的模具，采用工厂内的养护技术，再实施机械化喷涂，可以达到预期的外墙板规范要求。不仅如此，对于建筑物来说，耐火性、抗冻融性，以及防火防潮等诸多方面，均具有明确的指标要求，在工厂的生产过程中，通过一
系列的管理把控以及数据记录，质量能够得到有效控制。
1.2 装配式作业
预制构件在工厂加工完后运输至施工现场，与传统的现浇作业相比，装配式建筑更多的是依靠专业吊装队伍，通过大型机械设备及预留在构件上的吊钩，将构件逐一拼接。项目管理人员重点立足于现场指挥管理，从测量到吊装，再到连接等。由于每块构件都有其相应的编号及部位说明，使得吊装作业可以有序进行，如同搭积木般方便。吊装前排架的搭设和吊装后支撑系统的设置，则为装配式作业提供了强有力的安全防护体系。
1.3 个性化特征
在传统的建筑中，具有较多的承重墙，而且，开间也相对较小，人们在居住的时候，往往无法按照自己的喜好划分居住空间。但是，随着装配式建筑的出现，对轻质隔墙进行了广泛应用，明显增大了开间，充分满足了广大住户的实际需求，体现了建筑物的个性化特征。比如，将轻钢龙骨与石膏板进行联合应用，选择一些轻型板材作为隔墙，这些都是装饰装修类常用的建材，但在实用性及个性化方面发挥了重要的作用。
2、装配式建筑的种类
2.1 砌块建筑
对于砌块建筑而言，主要指的是对块状材料进行预先制作，以此砌成墙体，构建出装配式建筑，这种方式一般应用在 3-5 层的建筑物中，总高度相对较低。由于受到结构承载力及功能性等方面的限制，此类建筑目前运用的较少。
2.2 板材建筑
对于板材建筑而言，主要的材料包括：大型的内外墙板、楼板，以
及屋面板等，这些板材都是预先制作的。这种建筑往往在工业化体系的建筑中发挥了重要作用，也是目前装配式建筑的常用类型。
2.3 盒式建筑 对于盒式建筑而言，它基于板材建筑，经过不断的发展，进而形成了一种装配式建筑形式。在该类建筑模型内，可以将所有专业的功能设备安装到位，现场只需进行吊装拼接。但由于需要投入大量的资金，该类建筑目前还停留在概念试验阶段。
3、装配式建筑的优点
3.1 缩短工期
与传统的现浇方式相比较，在装配式建筑中，无需现场进行构件的浇筑，在养护工作方面，也不会花费较多的时间，可以及时展开下一道工序。预制构件都是被运输到现场之后，由大型机械设备进行吊装，在首层完成的情况下，标准层的施工速度与效率更是大大提高。因为省去了许多传统工艺的施工步骤，在根本上，可以缩短施工工期，也明显提高了施工效率。
3.2 降低劳动力成本
在我国的建筑行业中，对于传统的施工作业，一方面劳动力比较紧缺，另一方面人工费用呈反比不断增加，使劳动力成本呈现了递增趋势。经过装配式建筑的发展，充分弥补传统施工的短板，通过机械化的装配施工方式，不仅减少了现场施工人员，也缓解了管理人员的工作压力，人工费用也得到了明显减少，劳动力成本大大降低。
3.3 提高安全性
传统的建筑行业，现场各个工种的施工班组人员较多，特殊工种、高空作业、带电作业等交叉施工现象经常出现，同时不少施工环节都需要在露天环境中完成。在实际施工的过程中，存在较多的安全隐患，严重威胁了施工人员的人身安全。随着装配式建筑的应用，交叉作业面明显减少，现场只需配备吊装、安装工人，管理人员也相对减少，从而可以有效降低施工现场的安全隐患，在根本上，为相关施工人员的生命安全提供了可靠保障。
3.4 环保降耗
传统施工现场，在混凝土结构施工阶段，往往会浪费大量的钢筋、混凝土、模板等建筑材料，同时现场堆积大量的材料，不但存在损耗问题，场容场貌也受到影响。通过采用装配式建筑，混凝土构件在工厂中即可完成预制，现场不需要进行搅拌以及振捣等工艺，除了有效避免材料浪费等现象，还能提升现场文明施工的形象。同时，可以有效控制扬尘、防止噪音扰民现象的出现。
4、装配式建筑的现状
4.1 结构形状单一
建筑物的外观造型某种程度上决定了其是否称之为精品之作，独特的外观造型会令人印象深刻，各个地方的地标性建筑亦是如此。而这是装配式建筑目前遇到的最大困难，构件结构形状比较单一，更多的是标准化的构件模具。若根据建筑物的形状来制定特殊复杂的生产模具，则会花费昂贵的费用，同时部分小型预制构件加工厂也没有此项工艺技术，由于成本过高，装配式建筑无法取得预期良好的经济效益。为此，应在满足预制装配率的前提下，将装配式与传统建筑工艺进行融合，对于平面中不规则的形状，可以通过现浇形式或者钢结构的方式等来施工，以达到预期外观
效果。
4.2 管线预埋遗漏
由于目前有资质的装配式建筑设计单位较少，许多装配式深化图纸都不够完善，预埋管线遗漏的现象非常普遍，实际施工现场，存在构件后开槽后开洞，严重影响结构的安全性。随着装配式建筑施工技术的不断发展，设计水平也应随之进步，装配式建筑图纸不仅仅只是给予工厂的构件加工图，而是一套完整的满足功能需求的正式施工图。装配式建筑设计单位也应配备各专业的设计人员，优化图纸预埋部分内容，确保深化图纸的完整性。
4.3 生产运输问题
传统的建筑形式中，现场工程质量由监理人员进行验收，而在装配式建筑中，由于构件均由加工厂直接运至现场，对于构件质量的把控则稍显不足。因此，考察构件厂实力以及选派驻场监理等措施，则能有效将工程质量的控制前置于生产阶段。在构件的运输过程中，开裂现象也比较常见，选择更好的减震措施能相应减少损失。同时，尽可能确保当天构件当天完成吊装，避免二次搬运造成的构件损坏。对于无法及时吊装的构件，需单独划分装配式构件堆放区域，设置专用搁置堆架。而这些具体措施，受资金、场地、管理水平等影响，是目前装配式建筑工地现场，普遍难以全面落实的，需要相关各方加大投入力度，使其更具规范性。
4.4 构建节点隐患
对于装配式建筑的构件，其接缝、节点处是比较容易出现质量通病的地方，如果未能处理妥善，不仅影响实际的使用效果，还会影响结构的使用安全。在节点处理方面，目前采用最多的工艺是下层构件预留钢筋与
本层构件套筒相连接，后期浇灌高强度灌浆料进行密实封闭。虽然过程中会有专业人员进行灌浆并留有影像资料，但构件本身的强度及密实度还有待验证。对于外墙板来说，由于其表面比较光滑，对于后期传统的外墙工艺，会带来一定的质量及安全风险。目前，外墙反打技术已逐渐成熟，应进一步推广并加以应用。而在构件连接接缝部位，开裂及渗水现象也是比较常见的，实际现场的处理方式也不尽相同。这些技术问题，应在装配式深化设计阶段会同结构设计，将各个关键节点的详图一一细化，通过图纸会审，进一步完善图纸质量。同时图集规范也应全面补充关于装配式建筑的各类节点详图，确保没有施工盲点区域。
5、未来发展
5.1 专业人才培养
随着装配式建筑的广泛应用，对于专业人才的需求逐渐加大。设计人员、现场吊装人员、管理人员，乃至构件厂的一线工人等，这些相关人员都需要从传统的建筑模式中予以职责演变。因此，系统化的人才培养，是装配式建筑是否可持续化发展的一个重要基础。参考已经成熟的传统建筑人才培训机制，结合自身特点，装配式建筑领域未来必将成为又一块人才聚集高地。
5.2 一体化发展
在建筑业的发展中，实现一体化的发展目标是大势所趋，装配式建筑也同样如此。实施各专业间一体化发展、设计-加工-装配一体化发展、技术-管理-市场一体化发展，将是对装配式建筑一次飞跃式的提升。从工程项目规划阶段至项目运营阶段，对各个环节进行全面统筹控制，这样可以在根本上，保证建筑工程的整体施工质量，还能够提升资源的利用率，让建筑工程达到预期的经济效益。
5.3 健全规范体系
在现阶段来说，对于装配式建筑，除了明确首件验收要求，其余主要还是延续了传统的规范体系。由于这两种施工方式存在诸多的不同之处，需要有一套针对装配式建筑的整体规范要求，包括隐蔽资料、中间验收、材料检测、竣工验收、图纸归档等，从而更好的发挥行业指导性作用。所以，针对装配式建筑，相关部门构建一套完整的规范体系十分必要。
5.4 建筑信息化
随着科技的进步，我国的建筑行业也迎来了大数据时代。BIM 技术的广泛应用，使得建筑模型更加的数字化、具体化。作为装配式建筑，通过结合 BIM 技术，可以在构件加工阶段对预埋管线进行合理布局，同时模拟现场吊装作业，以制定出最优吊装方案。对每一个构件都赋予数字化信息，形成装配式构件数据库，从而达到信息资源共享，实时动态化管理。通过建筑信息化等先进技术，将大大提高装配式建筑的工程质量及施工效率，同时进一步实现建筑行业的现代化发展。
通过装配式构件生产基地调研，个人认为建 PC 工厂应以公司能力定规模，应以市场定规模，应以当地发展情况内定规模。在选择土地的时候适当容考虑未来的拓展性，如果未来订单不确定，一期可以只上一条自动化生产线，但要考虑足够的发展空间，总体上讲，建一个标准规模的 PC 工厂预计用地 100-150 亩地左右，算上土地，各种设备，办公及配套在内大约需要 1-1.5 亿。
目前从事 PC 工厂建设的企业国外有艾巴维，沃乐特等企业，国内有筑友装备，三一快而居等企业。
国外企业造价高，在国内没竞争优势，国内企业三一快而居只承接标准工厂建设，造价较高。相对而言筑友装备是唯一一家全产业链布局的企业，可承接非标工厂。
【结语】：
综上所述，我司的发展，需考虑各方面因素，需掌握预制构件的关键技术要点，确保各道工序的顺利实施，以满足建设项目的规范要求。同时，需要考虑相关各方投入力度，重点推动先进技术的运用，整合有效的建筑资源，从而真正建造出成本低、工期短、绿色环保的装配式建筑。
以上通过网络及相关朋友了解的，为个人意见，下步还需继续深入
第二篇：关于北上广地区装配式建筑发展情况的调研报告
关于北上广地区装配式建筑发展情况的调研报告
为落实省政府《关于大力发展装配式建筑的实施意见》（琼府[2017]100号）文件精神，实施走出去，请进来的发展战略，争取引进一批国内装配式建筑先进企业来海南设立分支机构，更好地服务于我省装配式建筑发展，提升装配式建筑设计、生产、施工技术和管理水平，2018年3月27日至4月2日，我厅有关处室，海口、三亚市住建局，海南省设计院等相关企业人员共15人赴北京、上海、深圳、东莞、佛山等地开展装配式建筑调研活动。
一、基本情况
此次调研，走访了中建科技、北京住总等6家国内装配式建筑龙头企业，2家生产基地，3个采用装配式建造方式的项目和万科建研中心，并在上海住建委的组织下，同上海有关装配式建筑方面综合实力较强的设计、施工企业进行了专场座谈交流。通过考察调研，深入了解上述地区装配式建筑发展情况、企业的经验做法、存在问题和发展瓶颈，共同探讨交流装配式建筑技术体系、关键技术研发、装配式建筑评价标准、工程总承包、全过程咨询等问题，以及部品部件生产工艺流程。通过学习、总结了上述地区推进装配式建筑的经验做法，进一步体会到企业在推进装配式建筑研发、示范项目、市场开拓等方面的主体作用，拓宽了我们的工作思路和方法，为推进我省装配式建筑稳步、健康发展积累可借鉴的成功经验。
二、主要经验 1.政府层面加强顶层设计，强化监管
①北京市和深圳市多措并举加强装配式建筑全过程监管。北京市印发《关于加强装配式混凝土建筑工程设计施工质量全过程管控的通知》，强化关键环节管控，加强设计与施工的有效衔接。包括明确建设单位和工程总承包单位的质量责任；强化施工过程质量管控，对施工组织设计进行专家评审，加强预制混凝土构件进场验收，留存灌浆施工检查记录及影像资料，建立预制混凝土构件现场安装首段验收制度；加强预制混凝土构件生产环节质量管控。监理单位要对钢筋隐蔽验收、混凝土生产、混凝土浇筑、原材料检测、出厂质量验收等关键环节进行驻厂监造、旁站监理等。
深圳市相继印发《关于加快推进装配式建筑的通知》和《关于装配式建筑项目设计阶段技术认定工作的通知》等配套政策。一是明确装配式建筑项目在设计阶段按现行技术认定的要求和流程。建设单位应当编制装配式建筑项目实施方案, 并由施工图审查机构进行专项审查。二是项目实施阶段，要求建设单位建立首批预制构件样板和首个装配式标准层结构联合验收制度。三是组织专家队伍提供技术服务。由建设主管部门或协会建立专家库,为装配式建筑项目提供咨询服务。四是质量安全监督机构将监督抽检工作前移,采取进厂检查和飞行检查的方式,加强对工厂生产环节所涉及的建筑原材料、建筑构配件和成品构件的监督检查力度。
②北京市和上海市正在推广保障房标准户型，降低装配式建筑推广难度。北京市为完善公共租赁住房建设管理标准化体系，发布了《北京市公共租赁住房标准设计图集》；发布了《北京市保障性住房预制装配式构件标准化技术要求》，实现构件深化设计，构件生产、安装节点高度标准化。
③推行工程总承包，提升工程建设管理水平。
北京市制定了《关于在本市装配式建筑工程中实行工程总承包招投标的若干规定（试行）》。明确装配式建筑原则上应采用工程总承包模式，在招投标环节明确建设单位发包内容和总承包单位的资质条件，加快推进装配式建筑和工程总承包模式发展。
2.企业层面加强自主创新，研发应用
北京住总、万科、碧桂园等企业依据国家行业标准与规范，借鉴发达国家建筑工业化技术，加强新技术、新体系的研发和应用。
①隔震技术研发与应用。北京住总创新的在一栋高层装配式钢结构住宅项目中设臵基础隔震系统，是国内首例隔震技术与住宅产业化技术结合的实际工程，同时也给高地震设防地区（8度区）提供了一个实例。隔震垫技术采用全新柔性减震新概念,通过在基础与竖向构件之间安装隔震装臵以形成隔震结构体系,大大减小上部结构的地震反应。这为我省提供了借鉴和启示。海口是八度半抗震设防区，在海口及周边地区的装配式建筑大力推广减隔震尤其是隔震技术对我省大力推广装配式建筑有着积极意义，既减低了高地震设防烈度区高层建筑的设计难度，又满足了结构的安全可靠性。
②万科“5+1”建造技术体系。即5项建造体系（高精度工艺体系、干法施工体系、装配式施工体系、长效防渗漏体系和木塑体系）和1个施工方法（穿插施工法）。佛山万科美的西江悦项目全面应用了该体系，包括采用铝模施工、预制内墙板，装修采用地砖薄贴、PVC墙纸、集成厨卫体系。装修采用的木塑体系解决了对于防水、防潮的要求。其中，该项目10#楼、12#楼应用叠合楼板、预制楼梯、全现浇剪力墙体系，按深圳市装配率计算规则，标准层预制率为15.80%，装配率达到62.93%。
③碧桂园SSGF工业化建造体系。SSGF以“Sci-tech科技创新”、“Safe&share安全共享”、“Green绿色可持续”、“Fine&fast优质高效”为四大核心理念，在局部装配的基础上结合浇筑结构优势，从工法、管理、技术和材料等全面提升工程质量。该体系主要包括附着式爬架、铝合金模板、全现浇混凝土外墙、高精度地面、楼层截水系统、预制内墙板、整体卫浴、高压水枪拉毛、自愈合防水、预制PC构件、PVC墙纸、全穿插施工等12项核心工艺。东莞沙田项目即采用了该体系。通过铝模及结构拉缝技术，实现全混凝土现浇外墙体系，主体结构一次浇筑成型，免除外墙二次结构和内外抹灰，实现结构自防水，减少外墙、窗边渗漏等质量隐患，提升了工程质量。
④上海隧道股份率先建立国内领先的预制框架剪力墙装配式住宅成套结构技术体系。自主研发了装配式剪力墙底部螺栓连接技术，即在预制剪力墙板下部距离地面200高间隔300左右预留200x200预留洞，同时洞口下面留插钢筋的预留孔，安装时使楼板预留钢筋螺栓穿过预留孔，然后用螺母加钢垫片拧紧螺栓，使之形成整体，最后对预留洞进行灌浆处理。此施工方法与目前国内普遍采用的灌浆套筒连接相比施工速度快，对工人的技术要求低。
⑤预制构件自动化生产与信息化管理。中建科技和北京住总两家企业拥有行业领先水平的预制构件自动化生产线。中建科技廊坊部品厂引进了两条德国安夫曼进口生产线，分别为双皮墙(叠合板)和内墙板生产线，具有全自动机械手、全自动转台等技术。北京住总国家产业化基地引进了板类自动化生产线和长线台座生产线，具有机械化浇筑、自动翻板、自动温控养护窑等技术。并通过应用BIM（建筑信息模型）+ERP系统（企业资源计划）实现生产成本及时管控和PC构件全生命周期的可追溯。
⑥建筑与装修一体化。各地装配式建筑均推行全装修，装修与建筑、结构、机电设计同步一体化进行。将功能条件前臵，管线安装，墙面装饰，部品安装一次性完成到位，避免重复浪费。整体卫浴使用用新型复合材料在工厂通过大型模具模压成型，可在现场进行干法装配。通过标准化设计及规范化的高效率装配方式，可彻底解决卫生间渗漏问题，真正实现建筑的工业化。整体厨房和公共区域挂墙板墙面都是通过工厂预制，现场通过装配式施工方式拼装。此做法可取消传统湿作业和传统瓷砖墙面空鼓脱落问题，提高了施工效率。
3.面临的问题
发展装配式建筑作为建造方式的重大变革，是一项系统工程，上下游产业链长，涉及面广，不仅涉及到从设计、生产、运输、安装和运行维护等生命周期内实施方式、技术标准体系的配套完善，还涉及监管程序、竣工验收方法等各个环节的技术业务和工作流程再造，工作任务十分繁杂，需要各方责任主体有一个技术基础积累的过程。目前，北上广地区在装配式建筑推进过程中，遇到了一些困难和问题，也适当调整了发展步伐，更加注重对装配式建筑的监管，值得我们借鉴并在今后的工作中予以避免或解决。
①装配式建筑监管体系不健全。现有的行业监管体制主要与长期发展的现浇结构相互适应，不能满足装配式建筑的发展要求。构件部件生产的监管边界不清，部门监管主体不明确，监管措施不完善；现行招投标制度、项目的组织实施方式不利于装配式建筑的发展；适合装配化施工特点的质量验收、安全管理及监督检查标准不健全；项目立项审批、行政监管等各个环节需要流程再造。
②技术储备不足。装配式建筑中的隔震、减震等关键性技术有待进一步突破。各地发展装配式建筑时普遍倾向竖向承重结构采用现浇，横向构件采用预制，态度相对谨慎。再加上在推进初期，人们对装配式建筑的认识不到位，囿于各市场主体都涉及到增加成本的现实问题，以及对装配式建筑质量、安全方面的担忧，致使装配式建筑项目推进工作十分艰难。
③装配式建筑人才缺乏、企业能力不足。目前，即使在我国装配式建筑前沿阵地上的北上广地区无论是设计、施工，还是生产、安装等各环节，依然存在全过程管理人才、安装操作人才、复合型人才不足的问题，特别是设计人才紧缺，严重制约着装配式建筑的发展。设计人员急需面临转型，应加强建设全过程的指导和服务，为施工、预制混凝土构件生产等环节提供技术支撑和技术指导。北上广仅有少数龙头企业如中建科技、北京住总、隧道股份具有从设计、生产到施工总承包的全产业链覆盖能力，大部分企业尚不具备工程总承包能力。北上广地区政府已出台政策装配式建筑项目原则上应采用工程总承包模式，建设单位应将项目的设计、施工、采购一并进行发包，部分采用由地产商牵头，多企业组建联合体，设计企业与施工企业组建联合体等形式参与总承包。
三、几点思考
1.以设计为核心，技术为主线，全过程管理
通过与企业座谈交流，企业普遍认为：装配式建筑容错能力弱，强调计划性，设计会对项目的成本、质量等产生巨大影响。因此需要以设计为核心，建立系统化、全过程的设计思维，把业主、设计单位、构件工厂、施工单位等所有的上下游企业整合成完整的产业链，实现装配式建筑从设计、生产、施工、后期运营与维护一体化。在装配式建筑推广过程中，大力推广全过程咨询和EPC（工程总承包）模式。中建科技首创“科研+设计+制造+采购+施工”一装配式建筑REMPC五化一体的工程总承包管理模式，打造装配式建筑全生命周期运营管理的服务模式，形成装配式建筑全产业链发展优势，这一创新模式将在建筑业的伟大变革中发挥重要引领作用。北京住总发挥“集团设计、生产、施工一体化优势”，倾力打造建筑工业化全产业链创新平台。
2.BIM在装配式建筑中的应用是信息化和工业化的深度融合 装配式建筑核心是“集成”，而BIM技术是“集成”的主线。这条主线串联起设计、生产、施工、装修和管理的全过程，服务于设计、建设、运维、拆除的全生命周期，可以数字化虚拟，信息化描述各种系统要素，实现信息化协同设计、可视化装配，工程量信息的交互和节点连接模拟及检验等全新运用，整合建筑全产业链，实现全过程、全方位的信息化集成。有效识别并管控危险源、环境因素,持续提升综合管理能力。北京住总在设计阶段采用BIM三维辅助设计，每个构件都按要求进行三维建模，并导入BIM平台，再由构件厂、施工单位进行生产、施工。在构件进场、构件吊装、构件安装三个环节进行RFID扫描，实时录入BIM协同平台，同步更新状态，动态控制。
3.推广标准化、模数化设计理念
推行装配式建筑一体化设计，推广通用化、模数化、标准化设计方式，积极应用建筑信息模型技术，提高建筑领域各专业协同设计能力。北京住总在主编《北京市公租房设计导则》基础上，依据北京市公租房标准图集进行公租房产业化标准户型研发，将标准化户型进行模块组合，应用到了万科金域东郡公租房、金域缇香、长阳天地等项目。实施标准化设计，对保证房屋质量、缩短建设工期、降低成本、提高运营管理效率，以及推进住宅产业化发展具有积极意义。上海保障房项目设计采用模块化功能单元，主要房间统一为3米、3.3米和3.6米三种面宽，厨房、卫生间和楼梯统一模数。大幅减少了构件和模具规格，提高模具周转率，降低成本，缩短构件加工周期，也便于现场施工。
四、主要成果
1.探索出了可借鉴可复制的装配式建造体系
通过调研，我省商品住宅可借鉴万科佛山西江悦项目采用的“5+1”建造技术体系及碧桂园SSGF体系经验，即竖向结构采用铝模全现浇，解决地震高烈度设防要求及外墙渗漏问题；横向结构采用叠合楼板，预制楼梯、阳台板、飘窗等构件，叠合楼板可以解决现浇楼板裂缝、及拆模周期长的问题；内隔墙采用预制内隔墙板，避免了现场砌筑墙体和抹灰，减少粉尘和水污染；瓷砖墙面、地面采用干法或薄贴法施工，可以增加房间净空30MM，同时可以减少现场的粉尘污染、减少现场用水量；集成墙面采用干挂板或壁纸，可以杜绝墙面开裂问题；集成厨卫系统，可以解决卫生间渗漏水、返臭等问题。该种建造体系竖向结构全现浇，能够大大提高安全、防水防渗漏性能，大量使用水平预制构件，能够实现工业化生产，满足装配式建筑评价标准。此外，叠合楼板吊装操作相对简单，工人精度要求不大，便于现有工人转型为产业化工人，也便于大面积推广。
我省学校、医院等大型公共建筑建议采用钢结构体系，采用钢结构体系适合异形建筑、大跨度建筑和长距离运输，按照国家装配式建筑评价标准，主体结构得分高。同时，推广钢结构减少了对沙、石的用料，有利于对海南生态资源保护。
2.引进了一批国内装配式建筑先进企业来海南投资设立分支机构
通过此次走访调研，中建科技、北京住总、上海城建、悉地国际、华阳国际等多家国内领先企业都表达了来海南投资设立分支机构的意向。
中建科技已达成初步战略合作意向，拟协助海南筹建“住建部新型建筑工业化集成建造工程技术研究中心”海南分中心，协助筹备“国家装配式建筑产业化基地联盟”海南分盟，与本地政府投资平台和地方相关企业联合推进绿色建筑产业园建设，与中国建筑学会建筑产业现代化发展委员会联合在海南培养设计、制造、建造等技术与管理人员和产业工人。中建装配式建筑设计研究院计划与海南本地设计院联合展开设计方面的合作。中建集成房屋计划与地方企业和科研机构联合开展南海岛屿建筑的特色集成房屋。
上海城建集团旗下上海城建市政工程（集团）有限公司希望联合当地装配式企业承接海南省装配式建筑示范工程的施工总承包，设计施工一体化，或相关工程的装配式技术咨询或施工指导等。上海市地下空间设计研究总院希望根据海南省各地区建筑工业化特点，承接政府示范工程，并在工程中总结并建立适应海南特点的装配式建筑标准化通用构件库及相关软件。通过打造示范项目，配合建设方搭建项目标准规范体系，提供全过程的BIM设计，推进海南省建筑信息化（BIM）工作。上海城建物资公司希望为海南当地的预制构件厂提供技术支持或者转让技术，主要针对PC厂建设过程中容易出现的问题提出合理化建议，提供厂区单体建筑方案设计，提供设备选型咨询，在设备安装阶段协助验收，对人员进行培训。
华阳国际已经在海南设立了分支机构，在澄迈老城租用了800平米的办公场所，计划迁往海口发展，目前在海南参与了万科三亚保障房项目、华润石梅湾项目、中信神州半岛项目、亚龙湾项目、融创部分项目和恒大部分项目的设计咨询。计划将在一年左右将分支机构规模发展到100人。此外，北京住总计划在海南建立住宅产业化基地，并加强与本地企业合作，打通装配式建筑全产业链。悉地国际表示将在海南设立分支机构，为海南装配式建筑提供设计及全过程咨询服务。
五、意见建议
1.积极引导预制构件厂的合理布局
随着海南省全面推广装配式建筑各项利好政策落地，装配式建筑项目大规模落地，行业单位信心大幅提振，预制构件的需求量进一步上升。尽快出台海南省装配式建筑发展规划，各市县要制定地方装配式建筑专项规划，及时发布建设计划，引导预制构件厂产能布局，确保本省预制构件市场供需平衡。指导各市县加快解决装配式建筑生产基地建设困难．对涉及规划、国土、林业等部门的审批事项，要简化程序、主动服务，尽快解决项目落地问题，促进项目早日建成投产。
2.健全装配式建筑关键技术把关机制
尽快建立健全装配式建筑关键技术审核把关机制，从省级层面尽快出台装配式建筑审查技术要点，从源头做好风险把控。在设计阶段建设单位应编制装配式建筑项目装配率计算书及实施方案。建立装配式建筑评审专家库，随机抽取专家对装配率计算书及实施方案进行评审，重点审查主体结构安全、防水性能和关键流程。在施工阶段的第一层标准层施工组织专家进行现场实地巡察，重点检查装配式建筑实施方案落实情况。
3.加强对装配式建筑的全过程监管
尽快出台装配式建筑在招投标、图审、施工许可、竣工验收各环节的质量安全监管政策，明确政府投资项目在招投标环节必须采用EPC工程总包模式，并完善相关配套政策，大力推广全过程咨询，明确总承包企业主体责任，从设计源头把关，中间过程管控，后期分段验收。
4.做好“引进来”企业的后续配套服务
积极引进国内有资金实力的研发、设计、施工等企业来海南设立分支机构。采用一对一服务方式，做好引进来企业的后续配套服务，牵线搭桥，协助寻找上下游配套企业，鼓励企业发掘潜在市场空间，加大投资。鼓励“引进来”企业联合海建集团、省设计院等本地企业，组建具有总承包能力的综合性龙头企业，形成较为密切的产业集团或产业联盟，合力共推行业发展。
5.培养装配式建筑各领域人才
强化人才队伍建设，大力培养装配式建筑设计、生产、施工、管理等专业人才。鼓励企业、学校、培训机构以强化设计人才为突破口，加强技术管理人员及产业工人队伍建设。加强对设计人员、管理人员及产业工人的培训和教育。提高设计人员和管理人员对建筑工业化全产业链的跟踪管理能力。鼓励企业、学校、培训机构依据职业技能标准，开展职业道德、理论知识和操作技能培训。健全装配式建筑工人岗前培训、岗位技能培训制度，将装配式建筑相关内容纳入建筑行业专业技术人员继续教育范围。鼓励企业自主培育和吸收一批专业技术能力强的构件装配工、灌浆工、预埋工，建立稳定的自有装配式建筑工人队伍，提高装配式建筑施工技术水平。
6.引导推动海南省装配式建筑标准化户型设计
全面推行通用化、模数化、标准化设计方式，提高标准化部品部件的应用比例。研究编制保障性住房标准化设计图集和预制装配式构件标准化图集要求，实施住宅产业化，提升保障性住房品质。发挥市场主导作用，引导大企业整合资源优势，进一步优化商品房标准化户型，对标准化户型进行模数组合，提高标准化构件使用率，便于工业化生产，降低生产成本，形成价格优势，进一步扩大市场。
7.结合海南实际推广可复制的建造体系
海南省装配式建筑起步晚，基础差。沿海地区高腐蚀，台风暴雨多，建筑物防水防腐性能要求高，海口地区又属于8度半抗震设防。在海南推行装配式建筑既要考虑主体结构安全，整体隔震减震、防水防腐性能，又要提升装配率，满足国家装配式建筑评价标准，结合海南目前发展情况，重点推广叠合板、阳台板、楼梯、空调板等水平预制构件，通过示范项目带动我省装配式建造体系推广，确保装配式建筑平稳健康发展。
海南省住房和城乡建设厅
2018年4月16日
第三篇：关于加快发展装配式建筑行业的调研报告
关于加快发展装配式建筑行业的调研报告
装配式建筑，是指用预制的构件或部件，在工地现场装配而成的居住建筑和商业等公共建筑。装配式建筑性能优越，能顺应绿色制造与节能环保需求，具有建造速度快、节能环保、强度高、自重轻、空间利用率大、隔热性能好等优点。发展装配式建筑是供给侧改革组合拳之一，在“三去一降一补”中，装配式建筑承担生态文明补短板和钢铁行业去库存重任。
一、行业现状
XX年李克强总理在《政府工作报告》中提出大力发展装配式建筑，把大力发展装配式建筑提高到推动产业结构调整升级高度。中发〔XX〕6号文《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出计划用10年时间，装配式建筑比例达到30%。住建部《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》指出积极扩大装配式建筑应用规模，明确重点应用区域，提高应用比例。各地政府大力推动发展装配式建筑：上海市提出自XX年起，新建项目原则上必须采用装配式，单体装配率不低于40%；深圳市自XX年起，新建项目采用装配式，单体预制率不低于40%，装配率不低于 60%；浙江省自 XX年5月1日，立法推进建筑工业化，制定出台了相应政策文件；安徽省从保障房起步，向商品房推进，将建筑产业化作为一项重要产业发展，以打造千亿元产值规模为产业目标，政府全力扶持；四川省规定自XX年起，住宅装配率不低于20%，并写入土地合同，到2020年装配率达到30%，到2025年装配率40%以上项目占新建项目50%以上；广东省规定至2020年，装配式建筑达到20%以上，实现产值预期1670亿元，到2025年装配式建筑达到50%以上，实现产值预期4178亿元；湖南省率先起步，XX年未全省已有30多家基地，实施产能1800万平方米，实现工业产值规模400亿元，行业发展进入快车道；湖北省规定XX-XX年，装配率不低于20%，2018年开始，装配率不低于30%，每年按照5%的增长速度推进装配式项目的实施。
随着装配式建筑的推广，各地出台了大量的鼓励及奖励政策：小区容积率奖励3%-5%；装配式项目鼓励采用EPC模式招标；免交新墙体基金；购买装配式房屋享受首套房优惠；完成主体结构50%即可预售；购买装配式房屋可异地申请住房公积金贷款；绿色建筑评审上调一个等级；单个项目节能补助60-100元/平方米。
二、市场规模调研
当前我国装配式建筑比例不到5%，要在10年内达到30%的比例，等于在现有基础上提高6倍，需要加大推广力度。中国房地产研究会副会长顾云昌：中国每年新增建筑面积约20亿平方米，每年在建建筑面积约60-70亿平方米，约占世界建筑总量的50%。
如果按照20亿平方米中30%实施装配式，相关行业潜在产业规模为：装配式深化设计，按照当前10元/㎡，20×10×30%=60亿元；按照当前PC 构件市场均价3200元/㎡³，20×30%×0.35×3200×30%=XX亿元；PC安装按照900元/m³测算，20×30%×0.35×30%×900=567亿元，合计：每年有近2643亿元的市场规模。以上海为例，每年各类房屋新开工面积约2700万平方米，按40%装配率保守估算，上海PC市场规模约378万立方米，产值近155亿/年！
三、全市行业现状
目前，全市房屋建筑业产值占全市建筑业总产值比重约占70%，其他土木工程建筑业占比相对较低，房屋建筑产业中高附加值的行业市场占比较低，在全市6家建筑一级资质企业，主要集中于房地产项目等低产出行业的生产，全市建筑施工企业有必要进行产业发展升级，改变企业经营比较单一的状况，逐步形成大土木建设的格局。
装配式建筑范畴内的制造业，无疑为企业发展提供了难的发展壮大契机。由于行业兴起不久，大量懂得建筑、机械、材料的专业人员的人才非常短缺，谁先掌握这方面的人才优势，谁就掌握的市场的制高点。同样，全市建筑装配配套产 业大都是采用外包，或者是从由以前从事建筑业的人士转岗而来，凭借工地现场经验管理，专业匹配度极低，市场竞争力不强。
四、相关建议
全市应以打造集设计、生产、安装为核心，推动自身的装配式深化设计能力、PC构件生产能力和现场吊装能力建设等相关企业的扶持发展为目标，强化全市建筑企业的盈利能力建设和核心竞争力。
1.政府要与企业进一步加强联动，全力为企业搞好服务，主动为企业搭建平台，营造良好的发展环境，帮助企业做大做强。相关部门要制定出台相关政策，对装配式建筑成本进行认真核算，在保证质量、价格合理的前提下，鼓励在政府投资项目、棚户区搬迁改造中广泛应用装配式建筑。
2.企业自身要充分发挥主观能动性，牢牢把握市场脉搏，密切关注市场需求，以发展装配式建筑为重要使命，以装配式建筑产业和基础设施建设的投资与开发，建筑构配件和新型建筑材料的研发生产、销售配送、安装维护和检测咨询服务等为主要业务板块，积极应对市场变化，努力抢占市场先机，不断扩大市场占有率。
3.政府积极布局建设建筑相关产业园，吸引当地技术和产品应用进入。建设相关产业园将有效地实现区内建筑业上下游产业链的全面整合，极大地推动和加快区内建筑行业的 转型升级发展。同时，企业与企业之间要凝心聚力、加强协作配套、抱团取暖，积极打造产业集群，推动产业规模化发展，推动全市建筑行业及相关产业持续健康发展。
4.政府和企业加快相关人才的引进力度。制造业的核心是标准化和规模化，关键是人才。受国内建筑一味追求个性化的影响，行业的标准化程度非常低下，模具的通用度基本没有，直接导致制造成本高居不下，生产效率徘徊不前，行业的浪费没有得到有效的控制。引进从设计、模具、埋件、吊具等上下游产业链方面的人才，为加快和提升技术研发能力，政府在人才政策上进行适度倾斜。另外，企业应依据自身财力水平，成立技术中心，组建科研队伍，致力于新技术、新材料的研发推广，掌握前沿技术，提升核心竞争力，为装配式施工提供技术支持，实现设计研发、生产、应用一体化，继续做强集团公司建筑主体产业，加快建筑产业转型升级。
5.要进一步加大宣传力度，让更多建筑企业和人民群众充分了解、认识装配式建筑的益处，为推广装配式建筑奠定基础。
第四篇：房地产市场发展调研报告
淘宝编制ID：大中华文字工作室
县房地产市场发展的调研报告
随着我县经济的快速发展，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽车、通信已成为新的消费热点，尤其是住宅消费成为民众首选。我县的房地产业从1998年开始，受住房体制改革的刺激，市场消费得到实质性的启动，目前，商品住房建设进入高潮，县城区涌现了幸福家园，荣裕国际新城等高档次的住宅小区。2009年, 我县房地产的主要行业税费(营业税、企业所得税、土地增值税、契税)和土地出让总收入突2亿元,占到全县财政收入1/5，房地产业已成为我县经济快速发展的支柱产业之一。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研些认识与思考。
一、我县房地产市场发展的现状
(一)县城基本概况。永兴县地处湖南省东南部邻资兴，南连苏仙，西靠桂阳，北接安(安仁)耒(耒阳)，全8，土地总面积为1979.4平方公里，占湖南省土地总面积的，全县人万，是郴州市人口第二大县，县城区面积约14平方公里城市化率36.75%。根据2009年统计数据表明，我县城区常住人口约城籍约3万户，城区现有居住建筑面积约240万平方米。
(二)房地产开发与发展情前，级资质开发企业有10家，具有四级房地产开发企业有1家。近品房年平均开发量达17.8万平方米。其中：2006年开发量米，成投资0.56亿元;2007年开发量达14.7万平方米，完成投资19.69万平方米，完成投资2.21亿元;2009年开发量35.9万米资4.37亿元。2010年1-6月份房地产开发投资3.43亿元，房工25.08万平方米，房屋新开工面积9.87万平方米,全县商品房销售万平方米。
(三)商销售及价格情况：2006年，我县商品房销售面积1.1万平方米，住宅均价米;2007年，我县商品房销售面积14.4万平方米，住宅均价1269元/方米;2008年，我县商品房销售面积12.2万平方米，住宅均价1316元/平方;2009年，我县商品房销售面积15.9万平方米，住宅均价1380元/平方米;2010年，1-6月县城区普通住房均价为1458元/平方米，电梯房均价为2350元/平方米，商业用房均价为4495元/平方米。
1.需求方面分析：一是进城经商者和外出打工族的安居性需求。随着城镇化的不断推进及农村富余劳动力的转移，不少农民进城先租房，做点小本生意，积累一定资金后，购买小面积居室或二手房，以稳定和改善生活;外出打工人员赚钱后回乡购房，这是欠发达地区大部分外出打工人员的中远期目标。二是居民改善居住条件的升级性需求。三是收入水平的提高使居民住房消费能力逐步提高。四是消费观念与时俱进，对住房的要求也由过去的居家过日子向追求高质量生活转变，住房升级需求强烈。五是储蓄存款利率走低，国债发行量小，股票投资风险大及房地产增值的作用逐步凸现背景下，不少群众将投资投向向房地产业。
淘宝编制ID：大中华文字工作室
2.成本方面分析：目前我县多层住宅成本价在1100-1400元/平方米，高层建筑成本价在1700-1900元/平方米左右。造成房价成本上涨的主要原因：一是土地价格上涨直接导致房地产价格整体走高。近年来，政府加强土地总量控制，实行统一公开拍卖，土地交易价格节节攀升。二是税费增加推动成本上升。房地产方相关的税费多达10多种，且均有不同程度上涨，增加了成本。三是建材价格及人工费等也在上涨，也增加了商品房建筑成本。钢铁、水泥等建筑材料价格不断上升，直接增加了商品房的建筑成本，是导致房价上涨的一个原因。四是现在的房地产项目都是成片开发，品质不断提高，环境改善了，售后服务、物业管理也跟进了，都相应增加了商品房开发成本，从而拉动住房价格的上涨。
二、我县房地产市场存在的主要问题
(一)市场不景气。受国际金融危机和房地产周期性调整的双影响，居民消费预期下降，消费信心不足，观望情绪浓厚，对高层建筑的更换、供水供电等不可预测因素和环境配套档次存在顾虑，加之到县外量增多，导致我县销售进度放缓，销售面积减少，部分楼盘高销售状况低迷。
(二)总体规划滞后。在开发建设过程中，着象。占地混乱，没有统一划分区域，不少所谓的住宅小区建模小，档、环境差。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂层次感(三)楼盘户型比例不尽合理。目房产场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，而小户型的住房为数，不能满足中低收入家庭的购房需求。因为大户型的房屋结构开成本较户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住
(四)资金链紧张。典的资本密集型产业，资金投入量大，建设周期长。而我县房地产大都是小企业，自有资金少，以期房预售为主，主要依靠滚动发房地旺季，房屋销售顺畅，资金回笼快，扩大投资呈良性发展趋势售淡季，特别是受08年金融危机的影响和市场不景气，商品房销面售额速明显放缓，资金周转困难，赖以发展的资金链受到了较大的(五)房地开发企业实力不强。我县的房地产开发企业从九十年代初期的1家发展到现在11家，以前大的项目都是外地企业来投资的，目前只有浴荣国际新城、昌兴花园等具有一定规模的住宅小区是县内开发企业开发的。总的来说，县内房地产企业规模小、实力不强，开发产品品位不高。
(五)住房二级市场不够活跃。近年来，我县住房二级市场(二手房交易市场)的交易量较以往有所增加。但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因：一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。
(七)、建筑风格单一。大部分房地产开发企业层次低，技术含量低，开发样式单一，设计千篇一律，缺少特色，造成建设档次与新的城镇发展不协调。在经济利益趋动下，不顾规划设计，在审批土地上多盖楼、少建绿地的情况严重，大
淘宝编制ID：大中华文字工作室 部分小区绿地都被小房、车库挤占，绿地面积根本达不到设计要求。小区内配套设施不完善，缺乏统一标准，比较落后。
(八)物业管理滞后。我县现有7家物业管理企业，8个小区实行物业管理,普遍存在着管理不到位、发展滞后的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发、销售，忽视物业管理，物业管理市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。
(九)非市场化动作依然存在。“委托代建”、“定向开发”等变相福利分的现象、利用单位院内的土地新建联建房内及城乡结合部利用安置用地、集体土地进行“小产权房”开发仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的的冲击。
三、加快我县房地产市场发展的建议
针对存在的问题，必须以科学发展观为指导，把发展房保障民生和改善民生、推动大力培育和发展房地产业重要举措来绕山水宜居的旅游城市的目标，加强宏观指导，完善发展规划保市场供需大体平衡，城镇居民住房得到有效保障，城市率品位得到进一步提升。
(一)制定产业发展详规。把房地产业发入县经会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支产抓绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定城区房地产业发展实建项目和计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发机制外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献合修编全县总体规划，尽快制定“十二五”住房建设规划，健全和完住建细规划，为打造山水宜居的旅游城市、改善居民住房条件、全建品位提供有效保障。
(二)控制土地开发每年年初，向社会公布本拟出让土地计划、具体的规划设计条做到计地出让，并接受社会监督;出让土地量，按每年开发12.5万米右(1280套)建筑面积来控制，按照容积率1.5计算，共120亩土地开发项目的规模应在4万平方米以上，对不足4万平方米的不控制模式为“组团-小区”式,实行带方案招标出让，开发方式上鼓励在区，住宅结构上鼓励高层住宅建设，主要是为充分考虑开发商的综合实力，确小区品位的提升。在此基础上，政府采取有效措施，沿每年基础设施的投资方向合理储备土地，土地的储备量为建设用地量的10-15%，用于产业用地和调控房地产市场。
(三)控制单位自建住房。为满足职工住房需求，通过市场改善住房条件，建设部、监察部、国土资源部联合下发的建住房[2006]196号《关于制止违规集资合作建房的通知》再次强调，“自本通知下发之日起，一律停止审批党政机关集资合作建房项目。严禁党政机关、公用事业单位利用职权或其影响，以任何名义、任何方式搞集资合作建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。”因此，机关单位、公用事业单位住房改造要走法制化、正规化轨道。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配和“委托代建”、“定向开发” “联合建房”等变相福利分房的现象。
淘宝编制ID：大中华文字工作室
(四)注重开发梯次结构。一是完善房产开发布局结构。以保障性住房建设为重点，加快廉租房、启动经济适用房建设和普通商品住房建设步伐，适时规划建设一批现代化高层住宅小区，完善服务功能，提升城区住宅档次和现代化水准，努力构建相互促进、互为补充的住房供应体系，满足不同层次住房需求。二是控制住房建设户型结构。控制普通商品房开发套型面积和价格，保持中低价位住房市场适度供应量。三是调整房产开发投资结构。制定房地产开发相关优惠政策，鼓励和引导房地产开发企业扩大投资领域，围绕城市建设和服务业发展需要，主动投资商场、宾馆、酒店等商业用房开发，带动第三产业发展。四是引导、扶植物业管理行业的发展，提高物业管理水平及服务质量。
(五)优化产业发展外部环境。在房地产项目开发建设时，本着“谁受益，谁服务”的原则，供水、供电、供气、广电、邮电、通讯、电信部必须将水网、电网等各种管网及通讯网络设施统一铺设至项目红线，并预府要不断加大投入, 着力改善道路、交通等城市基础设施, 加强教等民生工程建设, 创造良好的人文居住环境, 以吸引实力房我县投资。
(六)破解产业资金瓶颈。受2008年全球性危市场不景气的影响，加剧了房地产企业资金的紧张。政府要当行与房地业之间的“红娘”，建立良好的组织平台、运行平台、管理平成政地产企业和金融机构共同支持房地产业发展的完善的房地产银企对接，盘活开发商与银行的资金链。
(七)培育龙头企业。引导产过重组、兼并、控股等多种方式实行强强联手，拓宽发展思式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念规的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资我房地产市场的发展，把我县建设成全市最为适宜居住的县
(八)保障低庭住房需求。相关部门要加大廉租房的建设资金的筹集力度和启动共济适用房建设，增加有效供给，完善廉租房的租住、退出、后期管公共服务制度，建立健全以经济适用房和廉租房制度为核心的住房保障体，入困难家庭的住房问题。
(九)积极展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。
(十)规范房地产市场。一是加强房地产开发建设全程监管，加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，坚持整顿与规范相结合，严格按照国家相关文件要求，加大执法力度，全面完成房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝或重点查处无资质或无效资质开发经营行为，为培育和规范房地产市场创造良好的外部环境;二是建立市场预预警预报体系。建立多部门参与的房地产市场预警预系统建，定期收集房地产市场的各项数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提
淘宝编制ID：大中华文字工作室 供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。三是加强住调查，规划期内完成全县住房状况普查。
第五篇：城固县建筑业及建筑市场发展调研报告
城固县建筑业及建筑市场发展调研报告
2017/6/28 9:13:00 陕西统计局
建筑业是国民经济的重要组成部分，是推动经济社会发展的重要力量，为国民经济各行业提供生存和发展的物质基础。建筑业是关联性、带动性较强和辐射影响力较大的产业，是拉动相关产业发展的重要推动力。建筑业的发展可以带动金属产品制造、机械设备制造、建材、运输等相关产业的发展和繁荣。建筑业在促进社会就业、转移农村劳动力方面发挥着重要作用。总之，它对于加快城乡建设发展，改善和提高城乡居民生活水平和居住条件具有十分重要的意义。改革开放以来，建筑业经过了持续快速发展时期，近年来，随着绿色人文理念的兴起、生产技术的升级、工程项目管理方式的转变，建筑行业正在步入整体转型发展的重要阶段。特别是随着城镇化水平的不断提升，对建筑业的发展提出了更高的要求，赋予了更新的内涵。城固县建筑业的发展随着城乡建设事业的发展取得了一定的成绩，在相关产业带动下，吸纳就业，推动全县经济社会发展方面发挥了积极的作用。
一、基本情况
1、建筑企业及人员结构状况
目前，城固县已纳入统计建筑业企业（包括工程总承包企业和专业承包企业）14家，按照主项资质划分，全县施工总承包企业13家、专业承包企业1家，业务涵盖房屋建筑、市政公用工程、公路工程、水利水电工程等工程施工总承包、预拌商品砼专业承包等领域。
按照施工总承包主项资质等级划分，全县施工总承包二级资质企业7家，三级资质7家。全县建筑企业具有执业资格注册人员205人。其中，一级注册建造师4人，二级注册建造师201人。目前，全县已经加入汉中市建筑业协会会员企业10家，其中，常务理事单位2家，理事单位2家。另外，城固县已注册房屋建筑工程设计资质丙级企业1家，房屋建筑工程监理资质乙级资质1家，建筑劳务企业3家。
表1：2014年-2016年全县建筑企业资质等级变化情况表
表2：2014年-2016年全县建筑企业注册人员变化情况表
2、建筑市场状况
建筑行业是市场化程度最高的行业之一，投标是建筑企业承揽工程项目的主要方式，因工程项目招标投标规范化、信息化、市场化、公开化、透明度、自由竞争和公平竞争程度非常高，建筑行业及建筑市场竞争十分激烈。2014年、2015年和2016年在城固县承揽工程的外地企业分别达到27家、24家和30家，占据了全县约80%的建筑市场份额，全县企业仅占20%的市场份额，各企业基本都是通过招标投标方式承揽工程项目。同时，全县企业在拓展县外建筑市场方面取得了一定的突破，三年累计承揽县外工程项目约4.8亿。
表3：2014年-2016年县内建筑企业在县外承揽工程情况表
表中数据显示，城固县建筑企业近三年来积极开拓县外市场，县外产值逐年增长，成效显著。
3、建筑业及建筑市场监管状况
加强行业监管，规范市场秩序是推动建筑业及建筑市场健康发展的保障。近年来，城固县除按照中、省、市主管部门规定依法加强建筑业及建筑市场监管外，创新工作思路，强化工作措施，以工程质量管理为核心，以规范管理、创新机制、动态监管为手段，先后建立健全了外来建筑施工企业、监理企业登记制度，建筑市场责任主体约谈机制，单项工程质量和安全生产责任书制度，项目部关键岗位人员实名制、建筑市场信用档案和不良行为记录制度，建筑企业动态监管和综合考评制度，城建档案管理制度和建筑业专业技术人才库等建筑业及建筑市场监督管理制度和机制，不断加强建筑企业资质及其执业人员资格管理、工程项目招标投标管理、工程质量安全管理、建筑节能管理和建筑市场各主体市场行为管理等，在建筑业及建筑市场管理方面取得了明显的成效，有力地推动了全县建筑市场的稳定发展。
二、存在主要问题
1、企业发展水平不高，经营理念和竞争意识较淡薄，市场竞争力较差。
城固县所属的建筑企业规模都比较小，在经营发展理念、市场运作、资金、技术等方面相比省、市企业差距较明显，全县尚缺乏管理先进、资金雄厚、技术力量强的骨干企业。
企业走出去的意识较淡薄，建筑业是市场开放程度最大的行业之一。目前，已经形成了全国统一开放的建筑市场，各种地方保护都已被住建部叫停，市场开放程度越大，竞争越激烈，通过招标投标方式承揽工程是建筑企业从事建筑活动的主要方式，企业综合实力是决定市场的主要因素。由于城固县建筑企业规模和综合实力都不高，很多企业缺乏现代企业的经营管理理念，没有专门的市场或经营部门及相应专业人员，对市场竞争机制和运行规则把握不力，对市场风险看得多，对市场机遇把握能力不足，存在“有把握就竞争（投标），没把握就不参与竞争（投标）”和“保企业而不是求发展”的观念，市场竞争参与少，积极性不高。统计显示，近三年来县内建筑企业市场份额仅占全县的20%。2014年以来，城固县共创建省、市文明工地29个，其中93%都由县外建筑企业施工。由此可见，县内建筑企业项目管理及施工水平与县外企业存在较大差距。
2、不良行为依然存在，建筑市场仍需进一步规范。
近年来，住建局虽然不断加大建筑市场监管执法力度，但一些不良行为依然存在。违法发包、转包、违法分包及挂靠等行为是建筑市场监管的重点和难点，这些行为的存在一个十分重要的原因是，一些工程项目因工期紧，考核任务重，急于开工，在未履行相关审批程序的情况下先行开工建设，使监管部门监管困难重重，市场准入监管无法有效落实，这些项目往往手续不齐先行开工，难以对施工、监理、劳务等工程项目参建单位市场准入等进行事前有效监管，增加在事中、事后发现违法行为的查处难度。
3、建筑业产值和增加值对国民经济贡献不高。
据统计，2014年、2015年和2016年，城固县建筑业实现增加值分别为9.382亿、10.539亿和11.8亿，分别占全县GDP的5.002%、5.557%和5.474%。
表4：2014年-2016年建筑业增加值及占GDP情况表
表中数据仅供参考。数据来源，中、省相关数据来源于国家和省统计局网站。市、县相关数据来源于市、县统计局。
从总体来看，城固县建筑业增加值对国民经济的贡献不高，其主要原因有四个方面：
（1）受统计规定影响。根据统计规定，必须是在本县注册的建筑业企业才能纳入城固县建筑业产值统计口径，外地建筑业企业（包括其分公司等分支机构）在城固县完成的产值无法纳入核算，受此影响，许多外地建筑企业在城固县完成的产值将不被统计，比如乐城公园、博望龙廷、亿腾时代广场、恒基馨城、汉城博郡、缙颐•公园悦府、莲花新村和江湾社区移民集中安置项目等规模较大的项目均无法纳入城固县统计范围。2014—2016年县外建筑企业在城固县建筑市场的平均市场份额约占80%。
（2）受招标投标影响。按照招标投标相关法律法规规定，规模标准（100万）以上的房屋建筑和市政公用工程等国有资金投资项目均需在省级媒体发布公开招标公告，并在汉中市有形市场（建设工程发包承包交易中心）统一发售资格预审文件和招标文件，其资格审查、开标评标定标活动均需进入有形市场按照规定进行，任何单位和个人不得干预招标投标活动。城固县建筑企业要承揽规模标准以上的国有资金投资工程项目均须通过公开招标投标，进行公开公平竞争。
（3）受工程项目规模影响。近年来，房地产市场持续低迷，加之国家禁止政府部门新建楼堂馆所，导致建筑业较以前规模小、数量少，尤其是房屋建筑工程项目严重萎缩，该影响将持续较长时期，建筑业面临着前所未有的压力，增速放缓，形势不容乐观。
（4）受市场化程度影响。建筑行业是市场化程度最高的行业之一，从近年来城固县规模较大的工程项目均由外地企业承揽，可以看出市场化程度对城固县建筑业产值的影响十分明显。住建部已经明确规定，从今年起，建立全国统一开放的建筑市场，禁止任何妨碍、排斥、限制外地企业自主经营、公平竞争、进入本地建筑市场的行为和条件，包括设置任何审批、备案事项，或者告知条件，要求注册分公司等，建筑市场的开放竞争程度达到前所未有的高度，大量外地企业通过招标投标进入城固县承揽工程，对本地建筑企业冲击越来越大，城固县建筑业产值将受到更为严重的影响。
4、建筑企业经济负担沉重，发展滞后。
当前，建设单位要求工程垫资施工现象还比较突出。一些建设单位不按照施工合同约定和施工进度拨付工程款，要求施工企业部分或全额垫资修建，有的建设单位还要求施工企业同时缴纳一定数额的履约保证金，给建筑企业造成沉重的经济负担，极易引发转包、挂靠、拖欠材料款和拖欠农民工工资等问题，引发一系列产业和社会问题。尤其在房地产开发领域，一旦开发商的资金链断裂，将会产生多米诺骨牌效应，产生严重的社会问题。近年来，每年连续不断的大规模拖欠农民工工资上访事件就是集中表现之一。这些是影响建筑企业特别是小微企业生存和发展环境的重要问题，亟待改善。
三、发展思路及对策
伴随着房地产业的兴衰发展，建筑业也经历着繁荣和萧条。根据近年来国家产业发展政策导向，建筑企业除面临自身转型升级问题，也面临着市场竞争加剧带来的巨大挑战。结合中、省产业政策，对城固县建筑业及建筑市场发展提出以下思路及对策。
1、发展新型建造方式，提升建筑水平。
中央城市工作会议之后，中共中央、国务院印发了《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，明确提出要落实工程质量责任，加强建筑安全监管，提升建筑水平，积极推广节能建筑。尤其要发展新型建造方式，大力推广装配式建筑，力争用10年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到30%，积极稳妥推广钢结构建筑，在具备条件的地方，倡导发展现代木结构建筑等。这是今后十年甚至更长时期，建筑业发展的规划纲要，也为建筑企业转型升级指明了方向。今后，要引导和鼓励城固县建筑企业转变发展理念和发展模式，建立现代企业制度，培育和发展钢结构工程专业承包企业，发展新型建造方式，鼓励建筑企业装配式施工，现场装配。大力推广装配式建筑，减少建筑垃圾和扬尘污染，缩短建造工期，提升工程质量，减少或避免施工安全事故，建造优质精品工程。
2、稳步提升建筑业在国民经济中的贡献。
积极稳妥地推动城固县建筑企业发展，将建筑业增加值占第二产业增加值比重稳定在10%以上，不低于全县GDP增长速度。一是对于邀请招标、直接发包等依法可不采用公开招标方式的项目，积极争取政府及各方支持，适当给予县内建筑企业一定的优先条件，提高城固县建筑企业承揽工程的数量，进而提高建筑业产值。二是积极鼓励企业实施“走出去”战略。市场开放程度既是挑战也是机遇，各个地方都面临同样的政策环境，各地市场保护壁垒都被消除，外地企业来城固县参与竞争，城固县企业走出去参与竞争，都有着同等的依法公平自由竞争机遇，鼓励城固县企业依法多参与全县工程项目竞争，同时积极参与县外工程项目竞争。三是积极鼓励城固县建筑企业通过合并、重组等方式发展1至3家管理先进、资金雄厚、技术力量强的骨干企业，提升企业实力、影响力和市场竞争力。
3、加强监管，不断规范企业行为和建筑市场秩序。
进一步健全工程质量安全管理制度，落实工程项目建设、勘察、设计、施工和监理单位等五方参建主体质量安全责任，充分发挥质量安全监督机构的作用，强化政府对工程建设全过程的质量安全监管。综合运用法律、行政、经济手段查处违法发包、转包、违法分包和挂靠等建筑市场违法违规行为。积极推进建筑市场不良记录、信用档案、动态监管和综合评价等诚信评价体系建设，探索和发挥诚信评价体系对于企业参与工程建设活动及市场准入清出管理中的重要意义。全面落实项目经理记分管理制度、项目部关键岗位人员实名制管理制度和施工现场考勤网络监管机制，进一步规范和加强工程项目基本建设程序和审批程序，推动城固县建设工程项目依法建设和管理，促进城固县建筑市场又好又快发展。
4、进一步落实企业减负措施，推动企业逐步发展壮大。
按照省人民政府《关于推进建筑业转型升级加快改革发展的指导意见》，清理规范涉企保证金和押金、全面推行银行保函和诚信担保，工程投标保证金、履约保证金、质量保证金全面推行银行保函或工程建设诚信担保。凡要求承包人提供履约担保的建设项目，发包人应向承包人提供工程款支付担保。凡提供银行保函和诚信担保的，各有关企业、部门不得拒收，切实减轻企业负担。《意见》同时指出，要强化业主行为监管，制止拖欠工程款行为，业主应严格按照相关法律法规规定办理建设审批手续，并按施工进度拨付工程款，项目竣工验收后应及时办理工程款结算结付手续。
政府各相关部门要进一步完善配套管理制度，创新监管模式，清理规范涉企保证金、押金，培育和引导建筑市场健康发展。尽量减少人为因素，通过财政评审科学确定工程造价（最高限价），确保企业合理利润，推动企业不断发展。在工程投标保证金、履约保证金、质量保证金方面倡导推行银行保函和信用担保，不断规范工程款支付和农民工工资支付等行为，切实减轻企业负担。进一步规范企业市场行为，推动企业依法经营建设，逐步发展壮大实力。
5、鼓励企业管理创新，全面提升整体实力。
大力发展工程总承包、专业承包、劳务分包等资质多样、产业结构合理的建筑产业格局。鼓励引导企业积极实施管理和技术创新，创新发展经营理念，重视管理及技术的引进、消化、吸收与创新，提高新技术、新工艺在工程中的应用率和技术进步在建筑业发展中的贡献率。重视专业技术人才队伍建设，健全和培育专业技术人才体系，提高企业管理水平和整体素质。树立大市场观念，既要重视县内市场，又要开拓县外、甚至省外市场，既要稳定现有市场，又要开拓潜在市场和未来市场，全方位多层次拓宽建筑市场领域，不断做大做强企业。树立典型，传播正能量，对在企业管理、项目管理、技术创新、企业转型升级、引领行业发展中做出突出成绩的企业负责人和项目负责人予以表彰奖励，全面提升城固县建筑业整体实力。
6、加强交流，探讨建立企业联动机制。
充分调动建筑市场各主体单位的积极性和主观能动性，探讨建立建筑业及建筑市场发展联动交流机制。定期组织召开企业探讨交流会议，总结经验教训，分析、研究、探讨建筑业发展和建筑市场面临的新形势和新问题，共同研究解决建筑市场及工程质量安全管理过程中存在的问题，推动全县建筑业及建筑市场健康稳定发展。培育和发展城固县建筑骨干企业，争取产生1至3家汉中市建筑业协会常任副会长单位，积极参与汉中市建筑业协会事务，为市、县建筑业发展建言献策，提升城固县建筑企业在全市建筑行业中的地位。
点击咨询 