XX国有土地出让管理调研报告

XX国有土地出让管理调研报告

国有土地出让收入收缴、成本核算管理工作是XX部门的重要职责之一，土地出让收入也是目前区县政府性基金预算收入的重要组成部分。XX在土地出让工作中主要承担土地储备资金保障、一级开发的资金保障、成本审核、土地出让金征收催缴，与上级XX核算净地成本及收益清算、农转建规费缴交、耕地及林地指标的购买储备等工作，肩负着土地出让收入支出资金管理重要职责。

XX年，X区国有土地使用权出让收入XX万元（其中：土地出让价款收入XX万元、划拨土地收入4XX万元、其他土地出让收入XX万元）、国有土地收益基金收入XX万元、农业土地开发资金收入XX万元。

一、工作开展情况

认真贯彻执行上级关于土地市场建设的各项方针政策，进一步适应职能调整，紧紧围绕全局中心工作和“目标责任状”，开拓创新，积极进取，主动服从和服务于“强省会”战略和区重大项目建设，强化土地有形市场的职责和功能，加大推动土地出让力度，对具备出让条件的土地加快出让时序，增加区级可用资金。

（一）加强成本审计工作，严格控制土地开发成本

为顺利推进我区土地收储工作，严格控制土地成本，对各宗地块的开发成本资料进行认真审核，对“重、难、疑”数据资料与平台公司和审计机构对接沟通，确保地块成本审计的真实性、有效性，指导审计机构对我区拟出让地块的成本审计工作。

（二）及时征收催缴土地价款入库

配合市XX部门进行净地出让价款的征收催缴工作，做好低效用地收缴入区级金库工作，积极主动作为并配合各职能部门完成我区政府性基金收入目标。与低效用地摘牌单位进行紧密联系，及时征收催缴土地价款入库，并积极服务好土地摘牌单位，积极协调办理相关用地审批手续，不断提高供地服务，创造良好的地块出让供应营商环境。

（三）严格资金审核，做好土地出让资金的收支管理工作

2XX年与区自然资源局配合完成XX批规费缴交；市XX局申请XX宗地块的成本复核，分别为XX地块，及时向市XX申请净地的成本和收益返还，保障我区各项目建设的资金需要；根据各土地一级开发单位来文，审核资金使用的合法合规性，依据项目开展进度，及时拨付土地开发成本确保土地一级开发工作的顺利进行；根据相关文件要求进行自查自纠，更正耕地新增指标流转收入纳入土地开发整理专户管理。更正划拨用地使用权出让的土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费等费用纳入土地出让收入管理，及时收缴划拨土地收入入区级金库进行管理；对区平台公司进行的土地项目进行资金审查评估，提出相应的建议，确保项目推进的同时不形成新的政府性债务。

二、管理工作中的难点

（一）政策解读不透彻

我区平台公司作为低效地一级开发主体，对土地出让相关政策未进行及时、深入的学习和解读，把政策读懂、吃透并正确运用，只是机械化进行测算，没有认真对照政策要求，结合项目实际情况进行核算，造成出让组价有误差、成本合理性经不起推敲现象出现，最终导致出让收入难以覆盖成本，给本级财力带来难题，土地出让出无法按时序推进。

（二）地块信息不实

作为土地出让收缴管理的XX部门，以及土储中心并未实际参与到土地一级开发工作中，在对土地成本审核时，对地块情况缺乏全面详尽的了解，面对巨额、复杂的成本，第三方审计机构也会事倍功半。常遇到一级开发单位提供的资料不全面、不及时，对接过程也不顺畅，导致XX、土储部门无法及时、准确从专业角度对相关地块给出建议，从而影响工作进度。有的一级开发单位对项目信息没有认真落实，为装成本而装成本，未对地块纳入的基础设施进行核实和核算，甚至出现虚增成本，影响地块成本审核。

（二）土地储备预算不充分

在以往的工作中，存在土地出让各部门配合脱节现象。自然资源局未按照区土储中心制定的土地出让计划测算各项土地整理指标需求，区XX无法做好来年的预算，有时会出现购买用地指标的资金不足，导致用地指标储备不够。政府在统筹土地出让挂牌时指标不够用，就需临时调剂其他资金购买挂钩指标，用地报批手续的办理过程较为被动，也会延迟，不利于土地出让推进需求。

（三）信息共享机制不畅

净地出让收缴管理工作在市级，区级主要承担前期一级开发整理、用地各项手续报批、成本审核、与市级清算成本及收益等。净地出让由市级统一挂牌出让，土地出让收缴管理在市级，区县无法及时、准确掌握相关具体信息，缺乏对摘牌情况深入了解，不能与净地摘牌单位建立有效的沟通联系，会影响到项目推进。

三、未来工作推进方向

结合近年来土地出让管理工作、土地出让政策的调整及非税收入征管体制改革我们工作将从以下方面来推进。

（一）加强政策学习

随着国家土地出让政策的变化，相关的规定、流程都在变动，无论是主管收缴的XX、税务，还是负责土地储备的职能部门，以及负责土地一级开发的平台公司，都应该认真、及时学习、掌握相关的政策、制度、规定，在解读政策上下功夫，在吃透政策、运用政策上着力，本着“算得过账、推得动项目”来实施土地出让，让土地出让为我区发展助力。

（二）工作夯实

在今后的成本审核工作，建立与一级开发单位的工作链接机制，在地块成本的预算审计、中期审计、决算审计过程中，邀请土地一级开发单位、审计单位开展工作汇报会，还将进行必要的实地调研，深入了解地块一级开发情况，加强地块成本监督，严格控制地块一级开发成本。一级开发主体要依法、依规、及时准确提供详尽、全面的信息，不做无用功，确保土地评审相关事项的顺利开展。

（二）信息共享

2XX年国有土地使用权出让收入将划转税务部门征收，为能够及时的了解土地出让金的收缴情况，及时与市XX清算净地成本与收益。我科将积极与税务部门对接，建立工作共享群，及时了解土地出让金的收缴情况，配合税务部门开展征收、催缴工作。

（三）强化储备工作

在XX年度工作中，存在土地指标不足，临时调剂其他资金购买指标的情况。接下来的工作中，将要求区自然资源局根据区土储分中心的土地出让计划，做好拟出让地块的耕地指标储备工作，测算购买各项指标资金需求，以便做好资金预算，提高农转建手续办理效率，确保拟出让地块顺利挂牌出让。

（四）建立摘牌单位信息库，提升土地供应服务

建立地块摘牌单位的信息库，与摘牌单位建立紧密的联系沟通，及时了解出让价款的缴交情况，了解摘牌单位的实际开发进度情况及用地需求，做好相应的地块供应服务，切实提升土地供应营商环境，提高我区土地出让成交量。

（五）严格预算管理

土地出让收支严格按照《国有土地使用权出让收支管理办法》全额纳入政府性基金预算管理，实行彻底的“收支两条线”。收入全部缴入区级国库，支出一律通过政府性基金预算从土地出让收入中予以安排，落实到具体项目，并细化到功能分类项级科目。积极与上级部门沟通学习寻求业务指导，对资金管理文件进行深入解读和学习，严格按照相关要求进行土地资金的成本审核、价款收缴、成本拨付的管理，严格监督和控制土地一级开发成本。

在接下来的工作中，将继续与XX土地出让的相关部门就农转建手办理、土地一级开发、土地成本审核、土地挂牌等工作深入沟通协调，力求形成更大的合力，做好土地出让工作，推进我区土地出让，保质保量完成预定的政府基金收益目标，为我区项目建设做好资金保障。