海鲜美食广场合作投资开发计划书

XX市海鲜美食广场

合作投资开发计划书

合作甲方：XX市蚕种场

合作乙方：XX市商会

XX市投资有限公司

2014

一、项目背景

（一）项目名称

项目名称：XX市XX海鲜美食广场（原XX农贸市场）

（二）项目必要性

XX本土拥有深厚的饮食文化，“荔枝狗肉”曾掀起全球媒体舆论的目光，同样，XX消费者普遍喜欢海鲜产品，尤其是各种大众化的海鲜产品，而猪肉、食用油价格的攀升使海鲜产品成为了重要的替代性商品。随着XX和周边县域经济的不断发展，居民生活水平的不断提高,海鲜产品的消费已经迅速上升，特别是节假日临近，XX城区内海鲜市场一片生猛，供不应求。但与此同时，XX市至今缺乏大型的海鲜批发市场和类似南宁的海鲜销售、加工、餐饮一条龙服务的场所，海鲜交易和海鲜餐饮仅局限于一两个市场（如垌口市场）和酒楼（如圣家），消费者的需求层次向个性化和多样化发展，消费者希望能引进多元化、专业化的经营形态并能为其提供新鲜、营养、方便、美味、价廉的海鲜产品和服务，原有的以海产品批发、零售进入千家万户的单纯供货模式已不能够满足需要。因此，为了迎合XX市场需求，引进南宁“海鲜档口＋海鲜加工酒楼”的经营模式，让XX老百姓零距离平价享受丰盛海鲜美食，势在必行；如何利用原XX农贸市场的地理位置优势，整合XX市蚕种场、XX市湖北商会等社会各方资源，合作投资开发一个集海鲜批发零售、海鲜来料加工、特色餐饮美食、海洋主题文化展示于一体的大型海鲜主题美食广场，由此应运而生。

（三）项目现状

（1）XX市蚕种场在XX市金玉路和人民东路交汇处拥有一万二千多平方米的地块，开发有蚕业大厦和XX农贸市场，曾在政府惠民工程和方便人民群众生活方面做出了贡献。现在，随着城市的扩充和发展，原XX农贸市场的档次和规模，已经无法适应市场的需求，急需以市场升级、改造为核心，引进新的经营运作模式，统一规划和开发，统一经营管理，在原XX农贸市场的基础上开发XX目前唯一的XX海鲜批、零市场和美食广场项目，将该地块打造成XX东边区域最耀眼的市场综合体，以良好的品牌形象和经济效益，回报社会和蚕种场群众。

（2）XX市湖北商会是XX市具有较强经济实力和独立法人资格的社会团体，设立有XX楚商投资有限公司。截止2013年底，在XX注册资金50万元以上的湖北籍企业已达数十家，总注册资本近10亿元，年销售额约百亿元。目前，商会现有会员单位近200家，分布在XX的各个地区、县市，涉及汽车贸易、电子科技、装饰建材、建筑工程、房地产、酒店物业、餐饮娱乐、医疗保健、食品饮料、五金机电、网络通讯、管理咨询、商贸流通、广告策划、交通物流、矿产开发等多种行业和领域。特别是在房地产开发、酒店物业、餐饮娱乐方面，XX市湖北商会拥有较强的经营实力和丰富的管理经验，多家企业均是上述行业内的翘楚，我们能集中全商会的力量和资源，为XX市蚕种场经营好、管理好XX海鲜批、零市场和美食广场项目，让政府放心、企业满意、群众受益。

二、项目概况

（一）拟建地点

XX市XX海鲜美食广场位于XX市城东，东靠金玉路，南毗人民东路，西邻小街，呈金三角形状。

（二）建设规模与目标

（1）XX市XX海鲜美食广场规划占地面积12802万平方米，规划建筑面积37437万平方米。（详见设计图）

（2）XX市XX海鲜美食广场设置五大功能区域：

l

中央商务大厦（原蚕业大厦），保持原来格局，稍作调整。

l

商务1号楼：位于金玉路，新建7层，一层为商铺(10间，9*16M,)，拟引进银行、保险、药店等，二至三楼（128米*16米）为大型超市，拟引进大型超市连锁公司进驻，四至七楼（39间*4=156间）为便捷酒店客房。

l

商务2号楼：位于人民路，新建7层，一层为商铺（8间，4.6*22M），拟引进银行、保险、药店等，二至三楼（22*60,米）为海鲜酒楼，拟引进大型海鲜餐饮公司进驻，四至七楼（16间*4=64）为写字楼和公寓，拟引进中小公司进驻办公。

l

XX海鲜市场：位于地块中间，新建3层，一层为海鲜档口（150间，4*3米），二至三楼（4000平方/层）为海鲜酒楼(可容纳8家海鲜排档和数家高档海鲜酒楼)

l

海洋文化展示景观欣赏区：海鲜广场整体以海洋文化为格调进行精心装修，入口、大堂、过道、包厢、档口均海洋景观小品装饰，处处体现海洋主题广场和公园的气氛，这是区别于其他海鲜城的亮点。

（三）项目定位

（１）XX市XX海鲜美食广场是集海鲜批发零售、海鲜来料加工、特色餐饮美食、海洋文化展示、商务办公、便捷酒店于一体的大型海鲜主题美食广场。

（２）打造的XX第一家“规模最大、数量最多、品种最齐全、价格最便宜的海鲜美食广场”

（3）致力于将海鲜美食平民化、大众化，全部海鲜均为沿海原产地一手货源，引进“海鲜档口+海鲜加工酒楼”的经营模式，省去诸多中间环节，让老百姓平价享受丰盛海鲜美食，建成后的海鲜市场将成为XX人民采购海鲜产品、品尝海鲜美食的首选场所。

（四）项目主要建设条件

（１）交通条件

XX市XX海鲜美食广场地处市区人民东路和金玉路交叉位置，交通便利，XX铁山港高速路开通，北海、湛江防城港货源地3个小时即可到达，交通便捷，保证了货源的新鲜。

（2）给排水、排污（项目难点和亮点）

XX市XX海鲜美食广场的给水由市政管网从市场两侧各接一路DN200的给水管进入市场，供应市场生产生活及消防用水，并在市政引入管上设总水表计量。

排污历来是海鲜市场和餐饮的重点难题，我们将利用商会企业会员（环保排污厂家）的优势，出巨资引进先进的排污处理技术，精心设计档口和酒楼的排污系统，经管沟收集后，先进入市场自建的污水处理池，经过处理再后排入市政污水管网，从而改变海鲜市场腥臭的局面，以良好的环境赢得顾客的青睐。

（３）电力

市场地下一层设有变配电室，室内设一台1200KVA干式变压器，保证XX市XX海鲜美食广场的用电要求。

三、项目投入总资金及收益情况

（一）XX市XX海鲜美食广场项目投资总额约为6000万元，其中：地下基础以及地下室、停车场建设投资约为2000万元，地上楼宇建设投资约需4000万元。

（二）XX市XX海鲜美食广场预期收益分析

1、商务1号楼：一层为商铺(10间，9*16米/间

*12月租金7

0元/平方米)=120万。二至三楼（128米*16米*2层*12月，租金25元/平方米）=120万，四至七楼（128米*16米*4层*12月，租金15元/平方米）=147万。合计387万元。

2、商务2号楼：一层为商铺（8间*4.6*22M*12月*租金7

0元/平方米）=60二至三楼（22*60*2

*12月*租金25元/平方米,）=79万元，四至七楼（22*60*4

*12月*租金15元/平方米,）=95万元。合计242万元。

3、XX海鲜市场：一层海鲜档口（150间*租金1500元/月*12月）=270万元，二至三楼（4000平方/层*2*12月*租金15元/平方米,）=144万元，合计：4144、总计每年预期收益：

上述合计营业收入1043万元*80%达成率=834万，扣除每年管理成本834万*15%后，每年纯利709万元，投资回收期为8.4年。

四、项目合作方式

为发挥双方资源优势，整体策划和经营好该项目，早日体现社会效益和经济效益，建议采取如下投资合作方式：

1、XX市蚕种场（甲方）提供该项目涉及的场地（详见总平面图）；该项目的开发资金由XX市湖北商会（乙方）负责筹措。

2、XX市湖北商会（乙方）租用XX市蚕种场（甲方）该项目的土地和现时土地上的建筑物（蚕业大厦），并按照双方合同协商的租金金额向甲方交付租金。

3、考虑到乙方需投入前期开发，为收回乙方投资，双方协商租期为三十五年。期满后，乙方所投资开发的建筑物以及附属设施无偿归甲方所有。期满后，甲方如对外招租，双方可另行协商，同等条件下，乙方有优先签约权。

4、考虑到乙方需投入前期开发，甲方给乙方提供三年免租金的建设装修期，自双方签订合同时开始计算，超过三年后，无论项目建设完成与否，乙方均需按照合同约定交付租金。

5、XX市蚕种场作为甲方，为该项目业主单位，需全程配合乙方办理该项目所需的一切手续和政府部门批文等，所需的经费由乙方支付。

6、乙方需成立该项目的商业管理公司，全程、专业经营管理海鲜美食广场，商业管理公司接受甲方的监督。

7、其他合作事项，双方协商制订。

实施单位：XX市商会

XX市投资有限公司

2014年X月X日

文档内容仅供参考