城市商业综合体人性化景观设计研究论文（小编整理）

第一篇：城市商业综合体人性化景观设计研究论文

1前言

随着城市的发展，原本鲜明的商业区和居住区的划分已经被打破，新型的城市商业综合体的出现体现了现代社会市民对于居住、工作和购物一体化的需求。城市商业综合体是一种集合多方面多功能的建筑模式，是未来城市规划中的重要内容。如何将人性化景观设计的理念融入商业综合体中，是一种非常有意义的课题。

2我国城市商业综合体景观设计现状

2.1城市商业综合体研究

城市综合体是建筑综合体的一类而城市商业综合体包含在城市综合体中。城市商业综合体的概念定义为：以商业购物为基本内容，容纳并有机地整合了城市商业、办公、住宅、酒店、会展、餐饮、会议、娱乐中三种以上的城市职能，在各功能之间建立互惠互利且相互依存的“商业生态链”，具有复合功能、高效集约且满足高情感需求的城市局部相对完整的综合性单体或群体，是有机延续城市网络的一部分。

2.2景观设计在商业综合体中的应用

景观构成要素分为硬质和软质两大要素;硬质景观要素以人造材料为主，包括地形、铺装、墙体等内容;软质景观要素包括光影、水体、植物等自然要素。目前丰富多样的材料与艺术的介入，让景观构成要素在形式的表达上更为新颖。硬质景观多为人造材料，即便材料丰富、色彩艳丽也容易产生冰冷生硬的效果，若要达到较佳的景观效果必要与软质景观相互协调。一则硬质景观与建筑风格相协调，二则应多引入水体和植物景观等软质景观以达到全方位链接城市环境，让建筑成为富有活力与能量的生态斑块。城市商业综合体景观环境设计是激发空间活力，美化空间的重要手段，具有高参与度、强吸引力的特点。

2.3现阶段我国城市商业综合体景观设计

通过对现阶段我国部分城市商业综合体设计的分析，认为在设计和使用中，往往忽视了对于消费者的人性化的考虑，相关的例子诸如：忽视无障碍设施的设计或者设计考虑不够周全，混乱的内部交通线路规划，休息座椅设置不合理等等。“形式大于内容”就是这种设计理念之下造成的严重后果。实用性较差，忽略了消费者的心理和行为需求，直接导致消费者和业主的使用体验。如果在景观设计中更多的考虑人性化的设计方案，空间环境和景观设计将会更加有趣。

3人性化设计原则

景观设计最为重要的一个理念就是创造环境和人的和谐，使得两者相得益彰，对于人的行为和心理的研究，也是为了更好的实现这一目标。很多关于景观设计的书籍和著作中，都强调了人与环境的关系。现代商业综合体的景观设计已经不在以单纯的美观作为主要的设计的目标和评价的指标，应该是一种更多的关乎人在社会和自然中关系的设计方案。在这种空间布局和设计中，“以人为本”的人性化设计理念要求从人的社会需求入手。无论是在城市商业综合体建设还是维护中，都应该将人性化的理念融入景观设计中。

3.1无障碍设施的设计

城市商业综合体中必然会有一部分参与者和消费者是肢体活动不便的伤残人士和老弱人群，在商业综合体的景观设计中，体现这样一种人文的关怀就是人性化设计理念的最好体现。商业综合体景观设计应能够最大程度上满足所有使用者的需求，使得每一个人在使用过程中享受到高品质的商业服务。设计时在进行商业综合体景观设计时，经充分考虑各阶层、各方面人群的需要，其中就包括老年人、妇女儿童和伤残人士等弱势群体。在具体的设计中，可以考虑在地面坡道、盲道、地面防滑措施、指引标志、多尺度和高度按钮设计等方面进行努力，这方面的考量需要成为人性化设计中的主要方面。其中盲道的实际宽度和施工标准都要达到国家标准，同时考虑弱势群体的交通便利程度，只有在为他们提供消费休闲服务的同时，是他们感受到景观设计所到来的便利和舒适体验，才能真正体现以人为本的人性哈设计理念。

3.2休息功能设施的设计

城市商业综合体与一般的中小型商业建筑空间有很大的区别，城市商业综合体能够为居民提供更为多样化的服务，一站式的购物和休息“天堂”是综合体中景观设计所要追求的目标。往往购物者在一段时间的购物后，会感到疲劳，在这个时候，如果景观设计的休息区域能够提供舒适的环境，将会极大的提升消费者的购物体验。“留着消费者的脚步，就留住了商机。”说的就是这个意思，聪明的尽管景观设计师能够站在消费者的角度进行思考，消费者在休息之后，将会进行下一阶段的购物，而不是直接回家休息，这在一定程度上带动了商家的营业。

3.3停车场等公共服务的人性化设计

商业综合体往往选址在市中心等黄金地段，“寸土寸金”的市中心对停车场的建设和使用提出了难题。根据已建成的城市综合体的成功经验，较为人性化的设计应充分考虑到未来人流量的增加和节假日等特殊时段消费者激增的情况，建议采用机械性停车场和独立多层停车场的设计。3.4人性化的空间设计城市商业综合体在空间设计方面所遵循的人性化设计理念主要有以下几种：首先是开放性原则，该原则更加重视流动空间的使用，一改之前封闭空间的设计方法，更多的考虑多数人对于空间的需求；其次是多样性原则，商业综合体中的活动人群包括各种不同类型的人，他们在其中有着不同的目的，在休闲、娱乐、餐饮等方面的需求各不相同，应在景观设计中体现这中多元化的要求；最后是可识别性元素，商业综合体的功能组块较为复杂，容易使人产生迷失感，可识别性就要求给予空间一种大家公认的特征。

4结语

未来的商业综合体必将更多的考虑人的需求，人性化的设计将是其中一个非常重要的内容。结合我国当前城市商业综合体景观设计中的问题，在今后的设计中应更多的考虑生活在其中的市民的需求，本文探讨了人性化设计原则对于知道今后的景观设计具有重要意义。

参考文献：

[1]陈丽君，郑智聪，赖钟雄.城市商业综合体环境景观设计研究——以莆田大唐广场为例[J].长江大学学报（自科版），2015，（15）：31-35+5.[2]陈丽君.城市商业综合体环境景观设计研究[D].福建农林大学，2015.[3]段时霞.商业综合体人性化建筑设计方法研究[D].长安大学，2014.[4]黄哲轩.基于人性化步行系统的商业综合体公共空间研究[D].华南理工大学，2012.[5]张厚宝.城市商业综合体“共享空间”人性化设计研究[D].西安建筑科技大学，2011.

第二篇：城市社区商业综合体发展模式研究

 城市社区商业综合体发展模式研究



 浙江省房地产业协会 浙江东冠置业投资有限公司 浙江大学房地产

研究中心联合课题组

一、社区商业综合体的功能和特征

（一）商业地产的含义及其层级

商业地产的概念有广义、狭义之分。广义的商业地产是指各种生产性物业（如厂房）、非居住性物业，包括写字楼、出租性公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业，包括零售、餐饮、休闲娱乐、住宿、办公等设施，商业地产的开发模式、融资模式和经营模式都有别于商品住宅。本文以下指的商业地产是指狭

义上商业地产，即指用于商业服务经营用途的物业。

1、商业地产的层级

根据不同的分类标准，商业地产有不同的分类方法。本文按照商业地产项目的规模和辐射范围，将商业地产分为市中心级商业、区域级商业、社区

商业和街坊商业等四个层级。

市中心级商业地产一般建设规模都比较大，建筑面积达到50万平方米以上，日均客流量达到50万人次以上，一般处于一个城市的政治、经济和文化中心；区域级商业地产是次于市中心级的商业地产，一般建筑面积达到10万平方米以上，日均客流量达到25万人次以上，一个城市一般具有好几个区域级商业区；社区级商业地产具有一定程度的商业集聚，主要商业业态以满足本地居民日常生活消费必需和日常生活服务为主，服务对象主要为本社区居民以及在本地区的商务人士，建筑规模一般在2.5万平方米以上，日均服务人口在5万人次以上，该级别商业是一个城市的主要商业形式；街坊商业地产主要是方便本地居民就近购买生活必需品，为本地居民提供必要的生活服务，这种商业地产一般以底商形式出现，建筑面积较小，一般只有几

百平方米，大的可以到几千平方米。

2、社区商业地产发展潜力巨大

社区商业以方便居民生活，满足居民日常生活需求为主要目的。伴随着我国城市化进程的加快、城市社区建设的飞速发展以及消费需求和消费结构发生的显著变化，居民生活要求快捷、便利的服务，居民对社区商业的需求日益增加。大力发展社区商业地产，提高社区商业的商品质量和服务质量，不仅可以提高居民的生活品质，而且可以提升居民的居住品质，在我国大力

发展社区商业地产具有很大的潜力。

首先，社区商业地产日益受到政府和开发商的重视。以商业为主的第三产业是城市地区经济的重要支柱，社区商业地产作为城市商业体系的重要组成部分，为城市经济发展提供动力，增加政府税收，使地区经济日益活跃、结构趋向合理。而且，社区商业地产的发展对房地产有良好的带动作用，很多开发商利用社区商业地产“打头阵”，带动区域房地产业的发展。其次，社区商业地产市场潜力巨大。随着我国城镇居民人均可支配收入日益提高，城市中心商业区的建设已经达到较高水平，但目前我国城市社区

商业仍显设施不足、网点布局不合理、服务功能单一，不能满足居民基本生活和提高生活质量的需求。在我国快速城市化过程中，出现一大批新建的居住小区，这些新建小区由于远离城市商业中心，生活配套设施严重不足，社区商业作为一种属地型商业，恰巧能够提供小区居民日常必需品和便利服

务，市场潜力巨大。

（二）社区商业的功能和模式

1、社区商业的基本功能和特征

“社区商业”是以社区为载体，以一定地域内居民和商务工作人员为主要服务对象，以便民利民为宗旨，以不断提升社区内居民综合生活质量和提高社区归属感为目标，通过各种商业业态、商业业种和商业功能的集聚，提供社区居民日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。“社区商业”是一种“因住而商”的商业，是城市商业体系的重要组成部分，与城市其他商业形式相比，与城市居民生活联系更加紧密，更加贴近和反映居民日常生活需求。总体来看，社区商业在满足社区居民基本生活消费和服务

方面，主要包含购物、餐饮、休闲娱以及服务这几项基本功能。

2、我国社区商业的主要特点

从社区商业的建筑形态上来看，我国社区商业主要有社区底商、社区商业街和社区购物中心等三种形式，这三种形式与我国经济体制和经济发展水

平有一定联系。

社区底商主要是指利用建筑底层作为商业用房，以满足自身社区消费者各种需求的社区商业。在我国，社区底商是从20世纪90年代开始的，当时房地产开发刚刚开始，底商被纳入住宅项目规划，开发商一般把居住区外围、沿着道路的建筑底层作为商铺，出售给商业经营者，以满足社区居民的日常

生活需要。

社区商业街是指位于居住区内的、以平面形式按照“街道”形态布置的单层或多层社区商业，其沿街两侧的铺面以及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺，社区商业街内的商铺多为独立铺位。我国社区商业街主要位于城郊的大型居住区，由于市级商业中心或区域商业中心无法完全覆盖新兴社区，城郊土地比较便宜，因而开发商便建造一些特色社区商业街，不仅能够满足

当地居民的日常生活需要，还能作为项目营销推广的卖点。

社区购物中心是一种各种商业业态相对集中的社区商业，是房地产大盘时代的产物，其规划建设的根本出发点是节省社区居民生活购物的时间成本，以高度集中的商业运作模式服务社区中各个组团区域及辐射区域。社区购物中心是集购物、休闲、娱乐、餐饮和服务于一体，满足社区居民多样化消费需求的商业模式，它是“家的延伸”，是未来社区商业发展的方向。社区底商、社区商业街和社区购物中心是三种不同的社区商业，每种形式由其自身特点，因根据社区的不同情况而进行设置，也可以将各种形式进

行组合。

（三）城市社区商业综合体发展特点和基本特征

“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物，城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置，一般可以分为城市中心综合体、城市区域中心综合体和社区商业综合体三种。城市社区商业综合体是社区商业的一种重要形式，它一般位于一个社区中心位置或几个社区交接处，由一个建筑或几幢建筑组成，具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务功能。从商业业态来看，一般有一个主力店、2-3个次主力店，并有众多品牌店、连锁店和小商店构成，城市社区商业综合体一般设有停车场，方便社区居民或附近居民来购物。这种集中的“一站式”的消费特点，改变了我国传统社区商业“小而散”的形态，解决了沿街底商与社区居民的矛盾，创造了一流的购物环境，为社区居民提供了很大便利，丰富了社

区居民的生活，是未来城市社区商业发展的主流形式。

由于社区商业综合体是一种属地型商业，从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务目标等方面有以下特点：

首先是属地型服务对象。社区商业综合体是以社区为依托，以社区居民和商务人士为服务对象，其目的是满足社区居民的日常生活需要，方便居民生活。它不仅满足居民的购物、餐饮、娱乐休闲的需要，而且还要为它们提供多种多样的社区服务，以满足居民日常生活的服务需求，社区商业中心的客户85%以上是本地客户。

其次是生活性服务内容。社区商业综合体由于要满足居民日常生活需要，经营商品种类主要是消耗快，购买频率高且数量少的生活必需品，通常以经销日常生活用品为主，这些商品品种简单、挑选性不大，价格也没有太大的差别，如：生鲜食品、日杂用品、小家电、餐饮、洗染、照相等。从商业业态上看，社区商业综合体多以连锁店、超市、便利店、餐饮店和美容店

等业态为主，集购物、餐饮、休闲娱乐、服务等多功能于一体。再次是一站式综合服务。社区商业综合体一般处于一个社区中心或几个社区的交接处，为广大社区居民提供悠闲的购物环境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等基本功能，以满足社区的多样化功能需要；其外部环境以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社区步行

街和绿化块；其建筑规模不大，一般只有几万平方米。

二、社区商业综合体的规划和培育

我国社区商业综合体开发的时间不长，目前正处在摸索之中，随着我国城市化的快速发展、城市居民消费观念的转变以及房地产开发模式的变化，我国社区商业综合体发展还有很大的发展空间。但是，城市社区商业综合体的发展离不开各级政府部门的关注和指导。目前，特别需要在以下几个方面

加大规划管理和政策培育。

一是加强社区商业专项规划工作。根据国外社区商业发展经验，社区商业综合体将是未来商业发展的重点，政府部门必须要有先期的合理规划，这样才能使社区商业健康繁荣地发展。目前在我国城市建设规划体系中，主要有城市发展总体规划和控制性详细规划，专项规划有交通、绿地和管线规划，而没有针对商业专项规划，从而造成我国目前商业网点布置缺乏规划性，一些地方商业不能满足社区居民的消费需求，而另外一些地方商业却盲目开

发，从而导致过度竞争的局面。因此，课题组建议政府应加快制定商业专题

规划。

二是加快社区商业综合体规范和标准的制定。政府要对社区商业综合体的研究给予重视，加强社区商业综合体的研究，参考国外社区商业发展的先进经验，结合我国社区商业发展状况，及时制定社区综合体建设的规范和标准，指导我国社区商业综合体的建设。可以借鉴新加坡社区商业的规范和标准，对各种类型的社区商业进行分类，提出各类社区商业综合体建设的规模和业态配置标准。可以规定社区商业综合体必备的业态和业种，以便从制度

上完善我国社区商业综合体建设标准。

三是给予社区商业建设主体政策支持。鼓励有实力的连锁企业参与社区商业综合体的开发建设，凡是到城市社区设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店等各类便民、利民网点的连锁企业，政府可以出台相关政策给予扶持，有条件的地方还可以安排一定的专项资金支持。鼓励各类组织、企业和个人进行社区商业综合体的开发建设，对发展与居民生活密切相关社

区商业的开发企业给予租金或税收等方面的扶持。

四是推行优秀社区商业综合体的示范工作。目前，商务部正在制定我国社区商业的建设标准，指导各地商务主管部门因地制宜，确定工作重点。如老城区要发挥和利用现有商业服务网点的辐射作用，以健全网点设施为主；已预留服务网点的新建社区，以完善网点和提升服务水平为主；尚未开发的社区，要以加强总体规划为主。可以在有条件的城市先建立一些社区商业综合体示范区，并对成功社区商业综合体的成功经验进行总结研究，通过推广示范经验，逐步扩大示范范围，从而推动我国社区商业综合体的全面发展。五是着重对开发经营主体的进行培育。社区商业是通过以租赁运营而获得长期回报为目的的，其价值充分体现在后续的经营收益价值上。从我国目前的情况看来，社区商业的开发主要是房地产商，而社区商业的经营则是一些管理能力非常弱的家庭团队。因此，建议政府职能部门除了在规划阶段介入之外，还要在社区商业形成和经营的过程中给予一定的指导，同时要培育

一批专门从事社区商业开发和经营的房产开发商。

三、社区商业综合体的定位与经营

开发商是社区商业综合体开发建设的主要力量，如前所述，社区商业综合体开发过程是一个非常复杂的系统工程，不仅仅是开发建设，更重要的是还必须长时间来培育整个项目，才能维持整个项目的长期持续经营，课题组

主要在以下几个方面对开发商提出建议。

一是合理区位选择。一个社区商业综合体的成功与否，最重要的在于项目区位选择是否合理，如果区位选择正确，即现在或未来有足够的消费力支撑，且周边配套设施完善，那么，项目也就成功了一半。合理的区位主要考虑区域未来规划，区域交通设施等方面因素。区域未来规划决定了其该区域未来的发展方向，决定了区域的经济状况，从而决定了该区域人口档次，进一步决定了该区域人口的消费水平，人口消费水平将最终影响整个社区商业

项目的运营状况。

二是精准项目定位。社区商业综合体开发之前要进行准确的项目定位，要仔细研究项目当地的总体规划、区域经济、人口数量、收入水平、消费层

次、商业分布等，要根据社区居民的消费水平和未来的发展趋势，结合市场走向和功能定位，来确定社区商业的层次和结构，为项目的规划设计提供依据。社区商业综合体的定位主要分为项目总体定位和功能定位两部分。项目总体定位就是要对社区的人口规模、客户特征以及周边的商业进行了细致的分析和评估，确定项目的建筑规模和开发运营模式；社区商业综合体的功能定位要注意项目的功能结构、业态结构以及品牌结构等应与社区规模、消费层次相适应，对社区居民的收入水平、客户职业特征以及周边的商业业态进

行细致的分析和评估，从而确定项目的商业业态和功能布局。

三是主力店招商先行。社区商业综合体的开发运营商必须对前期规划设计、商业布局、策划营销、广告推广、商业运营管理等一系列问题了如指掌，才能保证项目运营取得成功。国内成功项目的经验表明，前期主力店招商对项目后期的运营显得尤其重要。主力店对引导人流起着主要作用，大型主力店的入住，不仅可以避免广场建成后对商户盲目招商，还能借助大型超市所

带来的巨大客流，吸引其他商户入住，从而盘活整个项目。

四是丰富业态组合。成功的社区商业综合体并不在于项目建筑规模的宏大，而在于项目的功能齐全和合理的业态组合。社区商业综合体都应具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务等四种功能，各种功能的分配比例最好为：购物40%-50%，餐饮20%-30%，娱乐10%-15%，服务5%-10%，这样的功能布局才能满足社区居民的需要。同时，需要注意的是，社区商业有别于其他商业，是其为社区服务的功能。在商业业态的布局上，要考虑服务性功能业态的比重，如干洗店，维修店，银行，药店，社区卫生所，美容美发店，社区活动

中心等，从而为社区居民提供生活上的便利。

五是多样化经营模式。从国内外社区商业综合体的运营模式来看，项目运营模式最常见的有“完全出售、租售结合、售后返租、只租不售”等四种模式，这四种模式各有特点，开发商应根据自身企业的情况和项目特点，寻找适合自己项目的运营模式。完全出售运营模式能使开发商快速回笼资金，但对商业业态是否能符合社区居民的生活需求以及业态组合等方面无法进行控制，导致项目的业种杂乱分布，从而降低了项目的档次；租售结合模式对于开发商而言具有更多的灵活性和可控性，可以平衡资金压力和经营风险的矛盾，在合适的租售比例下，既可保证开发商获得短期资金回笼，又能通过出租获得长期租金；售后返租模式能够使开发商规避市场初期经营风险，但开发商不能得到项目的增值效益，同时对开发商的经营能力是一个严峻的考验；只租不售模式最大的优点是能使开发商能够持续有效地项目管理，从而提升项目的商业价值，通过租赁持续性获利，得到项目的增值收益，但这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，且承担很到的经营风

险。

六是统一规划建设、统一经营管理。社区商业综合体的管理目标是尽可能长期地维持和加强项目的经济社会效益，维护项目的建筑物和设备，同时与有关各方保持良好的关系，保证项目在社区中有良好的商誉。社区商业综合体的管理工作主要有物业管理、租户管理、营销管理和财务管理等，是一个复杂的系统工程，需要进行统一规划建设、统一经营管理。国内外运作社区商业综合体的经验表明，一个项目必须至少经过3年，商业业态才会逐渐

稳定下来。因为即使开始审慎地选择进驻的商家，开业后还是会有因不同商家业绩好坏而进行调整，产权集中式的统一经营管理可以使项目可以放心地在开业后进行绩效评估和商家、业态的调整，从而实现项目的管理目标。

第三篇：漫谈城市商业综合体之一

漫谈城市商业综合体之一

心若水

城市商业综合体是经济、城市、社会发展的必然产物，是社会分工细化的需要，是区域和城市竞争力增强的重要表现形式，是房地产业高度化的重要表现形式。

综观目前的商业综合体有五个发展的方向：即

1、以服务城市商圈需要的大型购物中心为载体的城市商业综合体。

2、以特出以休闲旅游业态为主题的城市休闲旅游的城市商业综合体。

3、以特出服务总部经济为重点的商业写字楼为主体的楼宇经济城市商业综合体。

4、以服务知识经济和创意地产为主的创业地产商业综合体。

5、以服务特色主导产业为重点的特色商业综合体。

它是传统地产的升级版，不仅仅是开发物业那么简单。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商业功能发展的需要。要了解区域商业不同层级的商业发展水平、不同商业建筑形态，它所能承载商业的功能。必须对区域商业水平有准确研判，对商业建筑形态功能匹配有清醒的定位。

城市商业综合体是一种复合型地产，所按照的原则就是豪布斯卡原则。因此必须研究业态之间的价值链，而且必须研究相互的乘数效应大小。不仅要研究建筑物的布局功能，而且要研究以后产生的城市品牌名片的效应。要从规划、空间、工程上研究如何实现，更应该从服务、业态、支撑、可持续、时间维去考虑其的设计定位，要用文化的灵魂去赋予商业综合体以强大的生命力。当然其是有局限的，这个局限就是当地地理位置、政治位置、经济位置、城市位置好差和能量等级的大小。

城市的规模等级决定着商业综合体开发是否必要，以及数量，一般每五十万城市人口一个商业综合体是有较强生命力的。

商业综合体定位上对物业和业态两个方面都必须找准支撑点，确保我们有满意的获利空间，未来升值潜力很大，也应该仔细选择保留什么产权资产。要实现项目工程周期性的循环、首先必须保证资金链的最集约高效地成本的循环，其次要实现销售的快速循环，还要实现经营的可持续循环提升、实现我们资本的放大变现的循环。

商业综合体项目建设，必须考虑为我们未来实现商业地产的模块化、连锁化、专业化、品牌化、高端化、协调化的运作。商业地产是目前地产的最高形式，要在项目建设与运转中实现人才队伍的壮大，核心竞争力的加强，商业地产产品品牌的形成，呼应服务于城市主导、业主主功能、主业的价值链，为未来综合竞争力的打造做好基础工作。

第四篇：试述城市商业综合体建筑设计分析

试述城市商业综合体建筑设计分析

摘要：当下，建筑的结构功能越来越复杂，各大城市中也出现了不同形状的建筑物，如上海、北京、深圳、武汉等城市出现的建筑物，外形高大、设计美观，代表了城市的发展形象，建筑功能增加，成为了集购物、餐饮、办公等功能一体的商业综合体，满足着各种各样的服务需要。商业综合体给人们带来休闲、娱乐和办公需要，是城市繁荣的重要标志。文章就城市商业综合体的建筑设计提出思路。

关键词：建筑设计；城市；商业综合体；策略探析

社会经济的发展，提升了综合国力，使人们的生活水平也变得越来越好，人们对衣食住行有了更高追求，在大消费背景下，不断带动商业繁荣，城市商业综合体也相应发展起来。人们在消费的同时，更需要的是体验感和安全度，要保证建筑设计合理科学，才能提升建筑的品质，更好地满足人们当下的需求。商业综合体是商业的新模式，是集办公、购物、娱乐等一体的区域，通过合理设计，有效划分各区域，保障建筑美观实用的同时，提高安全度。城市有着自己的历史与文化，一个建筑的水平也代表了城市的特征，商业建筑最为显眼，其形态就是城市形象，只有通过设计，才能保证风格个性，体现现代设计感，实现功能性需求。

1商业综合体的概念

时代在不断进步与发展，拉动城市建设，经济是必不可少的重要组成，通过有效的经济促进，才能保证社会健康发展。丰富商业建筑功能，实现商业综合体服务，确保城市建设。根据各城市功能的不同，划分各区域，提高综合体的能力，城市综合体包含餐饮、娱乐、办公、休闲等人们的日常需求，建筑设计通过对人们日常行为各个环节入手，这样才能达到各环节相辅相成、互帮互助的作用，为人们提供更加便利的生活办工条件。商业综合体就是城市综合的功能区，集结了城市的各种功能，通过合理的布局设计，保证了人们日常生活便利，推动城市发展和社会不断进步。建筑设计必须要保证功能性，商业综合体的设计最主要的就是功能性特点，商业综合体面对的人群主要是居住在城市内部的居民，考虑到居民的生活工作需求，设计出能够为人们提供便利条件的公共活动空间，设计时要考虑车流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的关系，只有这样，才能更好地发挥出综合体的功能。

2现代城市商业综合体建筑特点

2.1外部特点

城市发展需要严格按照规划进行，有效划分出城市区间的不同功能，而商业综合体建筑则是城市规划不可缺少的重要部分，建筑设计是最为主要的部分。全面做好城市综合体的规划，全面做好商业综合体建筑外部设计，则需要考虑到街道周边的环境，要与之相协调，才能保证建筑设计的合理性。商业综合体需要满足人们的需要，设计时还要考虑到建筑功能的集约、复合特点，通过商务化的功能设计，保证人们的生活圈层方便。商业综合体建筑往往处于交通发达、功能集中的地方，从交通上看，要方便快捷，从人流上看，要人员密集，这样，才能确保人们消费时的可达性。商业综合体建筑主要是城市的核心区，于人们工作与生活是良好的配套，对于城市未来发展创新来说，其优势是不可替代的。

2.2内部特点

现代城市发展过程中，人们更需要的是方便与安全，那么，现代城市商业综合体建筑则需要充分做好内部的设计，从内部入手保证设计合理科学，在保证方便安全的基础上，体现应用价值。综合体建筑的内部空间广、面积大、活动区域更加复杂，综合体内部主要是树型交通体系，通过对各个区域的合理设计布局，配以城市微型景观与现代技术，充分满足人们在商业综合体内部的各类需求，同时通过巧妙的设计，在建筑内部营造良好的消费环境和文化氛围。

3现代城市商业综合体建筑内部设计思路

3.1空间规划设计

现代化城市商业综合体建筑设计，最为主要的是保证活动的空间，在人们消费的同时，能够有足够的空间自由活动，对于建筑的空间感体验，则要从空间设计上满足，设计时，要严格秉持实用、合理、科学的原则，构建足够的容纳空间，使建筑内部的空间分割更加符合比例，保证功能性的同时，体现建筑的美观实用。建筑内部的设计就是要对空间进行优化重组，使空间达到商业综合体的需求，建筑空间要结合人们的消费习惯与活动习惯，分配好内部餐饮空间、购物空间、娱乐空间、办公空间等，要以人为本做好设计，才能满足人们的各种需求，拉动经济增长。

3.2内部路线设计

综合体建筑内部交通至关重要，人们进入内部后，感觉进了迷宫，则不利于商业的发展，通过科学的设计以后，则能够有效避免内部复杂多变的交通，给人们营造良好的便利空间。交通设计要以人为本，不同区域做好方向的引导，特别是需要在醒目位置放置导航板和电子图，人们进入内部进行消费，就不至于重复走路，让人们进入空间以后，有一个更加良好的体验感，为人们提供更加良好的交通路线。一般情况下，综合体建筑内部交通路线设计是树型模式，这种模式包括主干道、各分支等，满足了人们日常行为习惯，有效方便人们在建筑中能够自由地走动，对主要的干道要设置楼梯、电梯，方便人们上下，避免楼梯与电梯冗杂或者闲置，更好地节省利用空间，给人们留下足够的活动场所。

3.3建筑功能区域设计

现代化城市商业综合体建筑的功能最为关键，如果内部功能不明确，则会给人们带来困惑，不利于商业的健康发展。对各功能区做好设计，有效发挥出功能性作用，为人们提供便利的餐饮、消费、娱乐。综合体建筑内部功能区设计最需要考虑到的就是协调性，不论侧重点是商业、娱乐还是餐饮，都应有针对性地做好设计，形成一站式商业服务，确保餐饮、购物、娱乐和休闲等功能，不同群体需求都能够在这一空间中得以满足。3.3.1平面设计方式商业综合体是否合理，主要取决于对空间的把握，充分认识到空间的重要性，人们进入到综合体内部后，如何实现方便需求是关键，注重建筑的功能性，做好空间布局设计，在建筑空间设计中，平面设计形式是最为有效的，通过平台设计能够更好地让人们方便走动，如果设计不科学，则会影响到人们的消费欲望建立，环形设计方法、线性设计方法和辐射形设计方法是3种最为主要的平面设计思路。一是环形设计。这种设计主要应用在商业综合体建筑不同空间综合体的体量大，商业经营活动复杂，保证各区域的有效衔接，则要做好环形设计，这样就能够方便人们走动，促进经济消费。环形选择要保证有一个中庭或多个形状规则庭院，以此为核心空间进行环形走向，设计过程中，要突出核心空间的重要性，有针对性的突出亮点，保证空间的凝聚力，通过环形的设计走向，联结各个商业建筑部分，使商业综合体内部更加畅通，流动性更好。环形平面设计方式适用于各种综合体，是当前设计采用率较高的一种形式，对综合体建筑空间设计来讲，环形布局有着良好的优势。二是线性平面设计。根据不同的综合体建筑功能性，做好线性布局，主要是把商业体内部的空间进行有效划分，通过线性排列，保证各功能性组合。常见的有折线设计和一字形设计2种方式。线性平面设计内部道路保证在10～13m的宽度，次要道路要保证3～5m的宽度。建筑空间道路不能过于复杂，但也需要合理设计，根据消费的习惯，做好路线的设计布局，为了让建筑空间内部道路不单一，还可以设计出转弯、交叉等路线形式，通过收放自如的路线，保证人们能够自由地上下楼，充分重视视觉效果，让消费者在空间内有更加丰富多变的体验。三是辐射形设计。这种设计也是以一个点为核心，通过一点向四周扩散，这种平面设计采用特定方向进行延伸，形成一个“十”字形、“T”形和“L”形平面路径，一般情况下，中心点是商业建筑中央最显眼的公共点位，是一个可以活动的大型广场或者主要商业核心，通过一个点，四周扩散到不同的区域，辐射出通向不同类型功能区的商业综合体内部空间排列的交通路径，方便人们由任意一点就可以到达想去的区域。3.3.2剖面设计方式对于城市商业综合体建筑空间设计中的剖面设计需要根据不同的区域而定，一般有大厅型剖面和展廊型剖面2种方式，不同的方式有不同的优势，需要看商业综合体的规模与经营形态。大厅型剖面设计方式主要是把步行廊道和商业建筑内部中庭当成区域建筑隔断，由此划分出不同的部分。当前的建筑物结构越来越新颖，通过结构设计满足功能需求，很多的建筑在建设前就已经设计好了功能，那么，作为商业性质的建筑物来讲，也是经过严格计算得出的结构形态，建筑大厅型剖面设计空间要以场地的不同，合理进行设计改造。通常，沿柱网做好有效划分是最佳的方式，这种设计充分考虑了建筑物内部具体情况，一般设计成流线型，方便进行商业化的整体布局。展廊型剖面设计在当前的商业形态中采用的较多，运用贯通庭院及步行廊道做好空间分割，保证了空间组织严谨、实用效果，两边商业空间形成挑廊，这样，就形成了以通道为主线的结构形成，商业两侧则成为展廊形式，更加方便顾客选择性消费。为了更加有效利用现有空间，则需要对现场情况全面把握，以结构为基础做好剖面设计，有的为了强化商业功能，避免人群过于集中，也可以在内部增加过街天桥和错层型设计，以此，增加人流量，满足不同顾客的需求，还有的建筑物剖面设计更加新颖别致，为满足人们快速消费需求，设计中还可采用螺旋上升的建筑设计风格，呈现更加丰富的空间层次感。

4城市商业综合体建筑外部设计

4.1科学设计建筑布局

商业综合体是城市发展的一部分，要与城市发展规划相一致，避免影响城市的整体空间感。那么，对于商业区的选择至关重要，相关单位与部门要根据城市的功能性、人群的流动性，发挥出城市综合体的职能，进行建筑布局规划的时候，一定要做好城市的整体特征，选择一个合适的、最佳的位置进行布局，这样，就能够在保证基本功能的前提下，更好地做到拓展，让商业功能能够快速发挥作用，有效促进地方经济发展，满足人们的日常需求。商务类城市综合体建筑一般处于城市的核心圈层，需要在城市当中的商务圈建设施工，充分了解周边情况的前提下，紧密联系周边品牌企业、中高档餐饮、商业购物环境，通过建筑设计布局，更好地提供配套性综合服务，通过圈层设计，从而形成一个完整的商业产业链。设计这种类型城市综合体建筑的时候，需要综合做好周边的环境调研，做到整体布局。城市土地资源越来越紧张，这就需要更好地发挥出城郊地区土地价值，设计不同的商业核心圈，带动周边产业发展，通过投资拉动，增加投资量，增大就业率，不断引导商业综合体健康发展，形成大的格局，继而带动整个城市的变化，为城市健康发展奠定良好的基础。

4.2选址的问题

城市商业综合体根据功能性，做好选择，其位置很重要，在商业综合体选地块的时候，就要看处于哪个层面，一般情况下，以综合体功能性为主进行布局，城市的交通好坏决定了商业的价值，优先考虑城市交通现况，人们消费的同时，更在意的是便捷性，所以在保证人们出行便利的基础上，做好地块选择，城市地铁口、主干道、经济集聚区、繁华的居住区等，这样的地区更加方便商业综合体的设计布局，通过拉动效应和较好空间辐射力，提升周边经济发展效能，地块位置的优势大小就是商业建筑选址的要点。城市功能区较广泛，一般人流量决定了功能性，选择地块，需要考虑到人流的问题，从另一个角度来看，城市商业综合体选址到人口密集的区域最为理想。城市的人口集中居住区、城市中心区等地方，人群的消费能力强，是最佳的地点。城市中有特色景观的区域，也能够带动商业繁荣，对于商业发展来讲，具备一定的潜力，有更好的发展前景，通过与文化、景点的配合营销，能够有效带动商业的发展。

4.3交通流线设计

现代城市商业综合体建筑设计中的交通空间布局，优化各种交通路线，保证人们通行的便利。做好交通路线规划不仅是内部的环境需要，更要设计好外部环境，如果缺少停车位，也不利于经济流通。商业综合体外部交通路线设计要结合城市的整体规划，根据城市的具体情况设计好综合体的交通外部环境，更好地为人们提供服务，通过科学的设计，避免在商业活动中出现拥堵的现象，合理设计好出口与入口，出口与入口要靠近交通路线较好的位置，人们出行方便才能带来流动。

4.4景观设计

商业综合体具备商业功能，但在人们日益提高的审美条件下，其美感度也至关重要，要全面考虑到美感的需求，通过景观设计提高建筑品味与文化属性。景观设计要和城市整体风格呼应，尽可能保证协调，通过趣味性景观特征突出商业含意；景观布置不能影响到周边的环境，通过景观设计提高商业综合体建筑的文化含量，满足人们消费与文化的需求。现阶段，人们更加注重的是环境空间，在景观设计中，不但要有人文景观，还要借自然景观提升建筑的美感，比如加入人工雕塑、装饰物的时候，也可以通过各种不同的花卉、绿植、小型树木等，有效地营造绿色健康商业环境，保证人与自然的和谐。商业综合体要综合考虑人们的生活习惯，在满足商业需求的同时，还要做好休闲区的布置，让人们消费之余也能适度休息。

4.5设计风格和功能相协调

城市商业综合体建筑的特点是人多、物多、车多，考虑到这些特点，应保证与城市的整体协调性。在设计时要了解当地的人文、城市历史等，设计风格要和城市风格相一致，和建筑周围环境互补，实现建筑风格流线型，通过综合体建筑的风格设计，建成当地标志性建筑。商业综合体建筑都是占地面积较大的，通过有效的布局，保证各区域的商业特点，根据面积和人口的情况，通过设计不同，满足群体消费差异、个性需求，考虑到未来的变化，尽可能向未来商业靠拢。设计商业综合体功能时需要综合考虑到消费者的体验感。当前，人们的消费除了购物外，还需要有良好的体验感，人们在消费的同时，也能够体会到超值所得，满足消费者体验需要。进行设计时，不但需要在外观上保证风格化，更需要与功能性协调一致，整体规划时，分析不同商业业态组合，依据实际研究结果更加合理地做好组织落实。如根据平面设计与剖面设计的思路，合理设计好商业布局，以商业综合体建筑中心位置为圆心，由中间向四面八方展开辐射，通过对空间的合理运用，摆脱形式制约，改造不合理结构，减少走动距离，得到更好地购物消费体验。通过合理的功能性划分设计，整合建筑结构，更好地体现建筑空间的集中性，保证空间的紧凑感，建立互补依存价值关联。

5结束语

综上所述，现代化城市建设越来越人性化，特别是构建商业综合体建筑时，需要严格设计，科学规划，才能为人们日常生活和休闲娱乐提供便利条件，推进我国城市经济创新发展。现阶段，商业综合体建筑功能越来越多，综合了酒店、公寓、文娱、办公、商业等各个方面的功能，进行设计时，考虑相互之间紧密联系，集约用好土地资源，做好内部、外部设计，以城市发展整体为思路，结合商业建筑不同时期功能特点，有效强化建筑功能衔接性，以此提升现代化城市商业综合体价值，更好地促进城市发展。

参考文献：

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第五篇：京沪宁城市商业综合体考察报告

京沪宁城市商业综合体考察报告

遵照董事长指示，春节前（2013.1.30—2.5）后(2013.2.21—2.25），我们一行三人赴北京、上海、南京，对京、沪、宁“北京新鸿基商业”、“北京东方新天地”、“北京世纪京源”、“北京西单大悦城”、“北京颐堤港”、“北京凯德mall”、“北京未来城”、“上海悦达889”、“上海环球大商”、“上海凯德龙之梦”、“上海梅隆镇”、“上海恒隆广场”、“上海中信泰富广场”、“上海金鹰”、“南京河西万达广场”、“南京鹏欣水游城”、“南京德基广场”、“南京绿地紫峰购物广场”、“南京弘阳mall”等19个城市商业综合体，和“北京西单乐天银泰”、“上海梅隆镇伊斯丹”2个大型百货及北京“西西友谊酒店”1个综合改造楼进行了考察。现将情况报告如下：

一、“去大型百货”商业发展趋势的警示

考察中，我们感受到：随着城市现代化的进程，当代商业经济悄然发生了深刻变化，同时影响着当代商业地产的发展变化。改革开放以来，零售商业经历了百货商店（销售内容变化）、一价商店（定价方式变化)、连锁商店（组织形式

变化)、自选市场（促销方法变化)四次革命。伴随革命，商业模式也发生四代变化。由第一代的传统街铺店和综合店，衍生到第二代的大型百货店和超市，继而发展到第三代的购物中心（SHOPPING MALL），以致第四代的生活体验中心。商业经济呈现了“去大型百货”的发展趋势。据有关资料记载：北京市在1万方以上的商业1025万方存量基础上，仅2010年净增900万方商业综合体；上海市截止2012年已建成10万方体量以上的商业综合体41处；南京市的竣工营业商业综合体已超过50处，并且已建造了华东第一的“mall”（“南京弘阳mall”）,体量40万方。综观京、沪、宁，商业地产的开发建设几乎不再建筑大型百货商业店。即使要建也是在建筑商业综合体时间带品牌大型百货商业店。考察的19处商业综合体仅3处间带，占15.79%；且人气与商业综合体比较大为逊色。最为典型的“北京西单乐天银泰”百货，19:32，绅士馆廖无1人，而隔街相对的“北京新鸿基商业”体验店却顾客满堂。

当代商业经济呈现的“去大型百货商业”发展趋势，不能不成为我们开发建设“南阳天地”方向性的重要警示。

二、建筑构成与功能组合的严峻挑战

“商业综合体”是城市中商业、办公、居住、旅店、展

览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间三项以上功能进行组合，相互依存，相互裨益的多功能、高效率的综合体，也谓之复杂而统一的“城中之城”。具有不同功能的建筑物组合构成是建设商业综合体的核心。考察的19处商业综合体，由于所处寸土寸金的京、沪、宁大都市，综合体的不同功能建筑物组合构成不很复杂。除“北京凯德mall”、“北京未来城”“、上海悦达889”“、南京河西万达广场”“南京弘阳mall”、5处依托住宅社区外，其他并无相伴的住宅建筑。除此而外，“北京东方新天地”与8幢写字楼、1幢酒店组合构成，其他18处都在综合体内建有1幢酒店或1-2幢写字楼。处于综合体之中，感觉简单明快，通透明亮，视无障碍，不觉压抑。

19处商业综合体的不同功能建筑物组合构成效果，对“南阳天地”的构筑设计提出了严峻挑战。由于用地还建安臵任务艰巨，将综合体与住宅分体、分区建筑成为不可能。因而这就势必要将商业建筑作为住宅建筑的底盘裙楼混交建设。在遵守有限的用地及规划设计条件的前提下，如何使住宅建筑与商务建筑的幢数尽可能的少，是应成为“南阳天地”设计的最优选择，以使整个建筑群间隔宽敞，举头无遮，风和日丽，舒展怡人。

三、总体建筑形式的开放与封闭的选择

建设商业综合体，实行开放与封闭的程度取决于当地气候条件，这是考察所得的基本结论。北京7处商业综合体除动线端口采取门厅进出外，整体结构实行的是全封闭，在体内形成连廊街铺。主要原因受气候条件所致，北京冬天寒冷，室内必须供暖。上海7处商业综合体有5处是北京式的全封闭，有两处则为半封闭，即天棚紧密连接建筑物，但在天棚下适当地方敞开与天然空气融通。南京有2处全封闭、1处半封闭，还有1处即“南京弘阳mall”实行的是开放式街区，没有天棚作为建筑遮挡。上海、南京的商业综合体封闭与开放程度，据观察大都也与气候有关，上海靠海，风雨天气多一些，因而封闭的程度也适当多些，南京逐步走向内地，海风季雨也适当少些，因而封闭程度适量见少，并且出现了无天棚的开放式。

依据考察体验，“南阳天地”的封闭与开放程度的选择，应在查阅南阳气象资料的基础上确定，鉴于南阳气候风不大、雨较少、日不酷的气候特征，“南阳天地”实行半封闭与全开放相结合的形式较为适宜，即部分区域适当搭建天棚，部分步行街区露天敞开，实行全开放。这样，既不影响商业综合体的营运，也可适当减少建筑成本。

四、总体建筑的地下建筑配比取向

19处商业综合体，建有地下商铺的有18处，占94.7%地下建有1层商铺的8处，占42.1%；建有2层商铺的9处，占47.4%；而且每个商业综合体在建有地下商铺的下层均还建有1--2层地下车库。所有地下商铺，与地上商铺的建筑形式与风格处理一致，解决好了灯光、通风问题，在整个商业综合体内，地下、地上街面、商铺浑然一体，根本不觉地下深层的下陷压迫感。城市商业综合体的这种建筑取向，不仅大大节省了土地资源，而且同时大大提升了底层商铺的经济价值。同时，我们还发现，有不少商业综合体不仅建有地下层商铺，而且还与城市地铁接轨贯通，既激活了城市轨道交通，又为商业综合体自身引导聚集了人流、人气，大大提高了商铺运营价值增量。

京、沪、宁商业综合体地下建筑的范例，应该成为“南阳天地”开发建设的一个取向。适量建设地下商铺，既可充分运用地块的土地资源，又可提升项目的开发价值，同时还可为南阳城市建设探索地下建筑的路子，何乐而不为？！

五、商业环境的平面与垂直动线的思考

动线是商业综合体中客流的运动轨迹。在商业环境中，设计好平面与垂直动线，为客流提供一条清晰可辨的脉络，让顾客在体内停留时间更久，尽可能经过更多区域，降低顾

客在购物过程中的体力消耗，将顾客的购物兴致、新鲜感、兴奋感保持旺盛常态，这是做好商业地产核心环节。商业综合体的动线分为平面、垂直两个层面。19处商业综合体中，平面动线层面，“北京东方新天地”的动线设计为典型线形动线，“南京鹏欣水游城”的动线设计为典型枝线动线，其他17处的动线设计多采取了典型环线动线，体量较大的在环线动线的适当结合部采取了中庭或连廊连接转换。除步入“南京鹏欣水游城”的枝线动线上游走感觉稍有迷漫外，18处商业综合体的动线设计，总体感觉：脉络清晰，人流顺畅，通透明亮，宽敞适宜，回路明显，行无死角。为助推导引客流作跨层运动，需要配臵垂直观光电梯和电动扶梯。在垂直动线层面上，所考察的商业综合体，除个别外，动线的设计合理、实用，我们感受到既有助于客流的方向感、欲趋感，又有助于客流的趣味性、观赏欲。19处商业综合体，动线设计的道路、边界、区域、节点、标志的处臵贴切、得当、清晰，可辨。不仅将不同功能区域串连了起来，而且将客流便捷地输送到了每一个节点，进而渗透到商业综合体的每一个角落以至每一个商铺。

一定意义上讲，动线是商业综合体的生命线，也是激活商业综合体内沿街商铺的中枢神经。在“南阳天地”的规划设计上，动线设计不能不作为优选方案的一项重要元素和条件，如是建设多层次的商业综合体，特别是垂直动线的设计，还不能简单怜惜电梯成本而把必不可少的垂直动线予以舍弃。

六、京、沪、宁商业综合体消费业态的思维借鉴

大凡走进19个商业综合体中的任何一个，都会被“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的浓浓商业氛围所诱惑欲熏，如不具备“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的设臵，是乎不成其为真正意义上的商业综合体。据不完全统计，考察的商业综合体中，19家均设臵了“主题餐饮”、“西式快餐”及不同形式的“冷热饮”，餐饮的比例100%；17家设臵有“电影院线”，比例89.5%；8家设臵有“电玩城”、“KTV”，比例42.1%；12家设臵有“体验馆”，比例63.2%；16家设臵有“美发美容护理健身店”，比例84.2%；11家设臵有“儿童游乐天地”，比例57.9%；19家均设臵有“主题商街”，比例100%；11家设臵有“大型超市”，比例57.9%；3家间带品牌“百货店”，比例15.8%；6家设臵有“小型百货店”比例31.6%；11家设臵有“家居店”，比例57.9%；13家设臵有“儿童用品店”，比例68.4%；6家设臵有“书店”，比例31.6%。各类业态的消费之中，餐饮处处火爆，早、中、晚三餐时段，门庭爆满，食香弥漫，杯光箸影，候客不断，成为商业综合体最为亮丽的风景线。其次，儿童的游乐、购物，叽叽咋咋，戏耍打闹，欢声笑语，其乐陶陶，也是商业综合体的一幅生动画面。除了各式各样的购物以外，体验式的消费不可小觑，尤其是lphone、iPad、MacBook Pro体验店，人气哄哄，笑声朗朗，成为商业综合体的时尚之歌。

“人们来到城市是为了生活，人们居住城市是为了更好地生活”。京、沪、宁商业综合体的“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态构成,应该成为“南阳天地”消费业态的基本思维借鉴，以使“南阳天地”真正成为南阳市人民的一个生活、商业、娱乐、休闲的崭新去处。

七、“南阳天地”的定位思考

京、沪、宁19处商业综合体，从感觉上分类，有高端的、偏中高档的、大众中档的三类。如“北京颐堤港”、“上海中信泰富广场”、“南京绿地紫峰购物广场”等，是较为典型的高端商业综合体，以路易斯威登、纪范思等国际顶尖品牌为领头羊，其建筑质地精良、装修华贵。这一类显然不为“南阳天地”所能效仿。又如“北京东方新天地”、“北京凯德mall”、“上海梅隆镇”、“上海金鹰”、“南京德基广场”等，是较为偏中高档的商业综合体，以PEACEB BLRD、La Chapelle、SCOFIELD、PORTS等次于国际顶尖但却深受白领亲睐的品牌居多，其建筑质地优良、装修华美。这一类对于

南阳的市场来说，因为白领的消费群体尚未形成优势，故而“南阳天地”也不可效仿。京、沪属于我国的一线城市，宁虽是二线城市，但它处于我国经济发达的东部地区，这些城市的区域优势是南阳远所不及的。而南阳却又急欲提升城市地位，“南阳天地”作为南阳提升城市地位的首案，破除旧的传统商业，创建新的商业格局，将京、沪、宁的大众中档商业综合体引为模板是切合实际的。如“北京世纪京源”、“上海凯德龙之梦”、“南京河西万达广场”、“南京弘阳mall”一类，无论是经营品牌，或是建筑质地，还是装修品味，既有超前的意识，又有广泛的群众基础，定会为大众认识、接受，不失可为“南阳天地”的最佳参照物。再将年轻、时尚、运动的主题着意凸显，“南阳天地”必将承前启后，成为丰碑。

八、“南阳天地”规划设计的建议

“南阳天地”建成南阳市的首例商业综合体，并且定位“大众中档”，组合“吃”、“喝”、“玩”、“乐”、“购”的业态，凸显“年轻、运动、时尚”主题，根据已下达的用地和规划设计条件，结合考察体会，设计建议如下：

（一）关于商业建筑面积的层次：将“商业建筑面积不大于地上总面积的35%”条件用足，双管齐下，上公关，下

设计，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在46--48%，建筑层次普遍3层，局部4层；

（二）关于地下建筑：突破“地下建筑空间仅作为停车及人防空间使用”的限制，下沉一层设计商业建筑；

（三）关于绿地环境设计：突破“绿地率不下于25%”的限制，在地面适当设计绿化景观外，通过设计屋顶花园加以弥补；

（四）关于社区的办公、服务设施：不占落地的商业建筑地面面积，是可考虑与屋顶花园同层配套；

（五）关于院线设计：设计臵于局部4层处，限制平面，扩用空间；鉴于院线的更新换代频繁，尽可能引入现行较高档的，不致综合体建成后院线落伍；

（六）关于餐饮设计：地面一层布局一部分，以决社区及周边上班族的早餐；作为目的消费，顶层集中餐饮，注意餐饮的烟道预留；

（七）关于主力店设计：可将地下与地面一层通盘考虑，引入一强势超市作为主力店；

（八）关于沿街商铺与体内街铺设计，建筑风格混搭，门面开间不宜过大，让更多的个体投资者可有能力勇跃购买，即使招商中有较大铺面的需求，聚小为大不受影响；除注重设计主街外，适当考虑内街设计，丰富商业布臵形式。

（九）建筑立体的变化，建议三层在二层的基础上内收，形成类似阳台的平台。在满足规划的条件后，可以自主封闭形成商业用房，也可以作为敞开式的经营场所。

（十）鉴于所给条件，真正开发可售的住宅仅有2.5万方，从总体层面看，在服从商业地产价值最大化的前提下尽可能的优化，但若比较商业地产价值得不偿失，住宅设计可以忽略；

（十一）在条件容许的前提下，整体设计方案追求商业地产价值的最大化，商业味道越浓，商业氛围越强，商业设计（经验）越丰富，应为设计方案首选。

九、关于招商工作的建议

商业地产，招商先行，开发建设商业综合体，招商更是要先行。“南阳天地”开发建设工作，必须实实在在予以履行这一定律，绝不使其成为空话。面对公司招商工作已经落后的情况下，建议：

（一）尽快招聘1名既懂招商理论，又有招商实践，具人脉资源，有统筹思维，善于思考，勤于工作的人担纲招商总监，同时招聘必要的主管人员，切实履行起招商职责；

（二）立即与美格行签订合作协议，共商“南阳天地”招商战略，共订招商工作计划，使招商工作有计划有步骤，的加紧展开；

（三）力争在优化优选设计方案前，与社区协商一致，征得同意，招引落实一家强势超市商，签订好三方合同，以使主力店设计落案；

（四）招商部门尽快组织一次南阳市场调查，深入进行投资、经营、消费三大客户研究，以分期分批作好各业态的招商工作；

（五）在市场调查的基础上，深入进行租、售、持的研究，形成总体意见，提交董事会研究决议，即为规划设计提供依据，又为营销工作奠定基础。

考察人：刘卫国 雷永泽 余 浩 二零一三年三月八日