第一篇：江门市工业厂房开发经营和分割销售管理指导意见（修订征求意见稿）
江门市工业厂房开发经营和分割销售管理 的指导意见（修改稿）
为贯彻落实《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79 号）和《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字〔2019〕3 号），支持企业盘活土地资源，提高利用率，规范我市工业厂房开发经营和分割销售行为，根据相关法律法规和我市实际，现就有关事项通知如下：
一、适用类型 本意见工业厂房包括商品厂房和其他工业厂房。
（一）商品厂房是指具有房地产开发资质的企业在规定范围内的新出让工业用地上进行统一规划建设、达到建设规模要求，在出让时约定销售或出租的工业厂房。
（二）其他工业厂房是指存量工业用地新建厂房和存量工业厂房。仅限于制造业企业、外商投资企业、工业类用地升级改造开发项目和科技企业孵化器产权分割项目在工业性质国有建设用地上已确权登记的厂房、仓库等物业（以下简称“工业物业”）。重点外资总部自建办公物业参照“工业物业”执行。
二、商品厂房项目开发建设、经营和租售管理 （一）适用范围 本意见的商品厂房是指符合城乡规划、“三旧”改造专项规划及改造单元规划、产业规划等规划，经县级以上人民政府批准同意，在国有建设工业类用地上开发建设、销售经营的厂房。土地需位于市级以上工业园区或属于“三旧”改造用地。各市（区）级园区经各市（区）政府审批同意，可纳入适用范围。
（二）用地供应 各园区应根据园区产业发展情况，合理控制园区内商品厂房总量，原则上商品厂房项目用地面积占各园区总面积的 20%以内。
商品厂房项目用地应按规定采取招拍挂方式出让，出让地价应按规定进行评估，出让底价按公开出让土地程序确定。新增的商品厂房项目用地鼓励实行弹性年期出让，出让年限最高不超过50 年。最高可销售的计容建筑面积不得超过总计容建筑面积的比例标准由各市（区）确定，并应在土地出让公告、合同中予以明确。
（三）项目开发单位 项目开发单位应具有房地产开发资质。鼓励社会资本采取与项目开发单位合资、合作或者独资的方式开发商品厂房项目。
（四）建设规模 商品厂房项目原则上占地面积 30 亩（含）以上或建筑面积在3 万平方米（含）以上，建筑容积率应达到 1.6 及以上，工业厂房建筑面积控制在总计容建筑面积 80%（含）以上。办公、生活等配套用房严禁建造为成套住宅、专家楼、宾馆、招待所等。配套用房须与工业厂房同步设计、同步实施、同步交付使用。“三旧”改造项目在批准项目实施时另行确定相关指标。
商品厂房项目的容积率应按项目所在地段的控制性详细规划和《江门市市区工业用地容积率管理的实施意见》（试行）确定，并以市、区自然资源部门出具的规划条件为准。
（五）分割销售 市级以上工业园区的商品厂房项目，经县级以上人民政府批准同意，可申请办理预售许可，并在土地出让公告中明确。商品厂房的预售工程进度条件和预售款监管等,按《广东省商品房预售管理条例》和《广东省关于调整商品房预售项目工程进度形象进度条件的通知》（粤建房字【2001】2 号）执行。
其他商品厂房项目实行现售制度。产业类用房可按幢、层、套等固定界限销售，办公、生活服务等配套用房不得单独进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层、套等固定界线为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。
商品厂房项目申请办理销售备案前，园区管委会根据最高可分割销售比例，确定项目可销售范围。不动产登记部门根据最高可分割销售比例、销售范围，按幢、层、套办理登记手续。
分期开发建设的项目应统一规划，公共配套设施建成验收后才能进行商品厂房销售。每期可销售的建筑面积=本期建筑面积×最高可分割销售比例。
商品厂房可按幢、层、套等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界限封闭的空间。每个分割单元均应符合交通、消防安全等要求，最小建筑面积不应少于 300平方米。每个分割单元不得单独设置厨房、每层可合理集中设置公共卫生间。
购买商品厂房参照《江门市住宅专项维修资金管理实施细则》缴交、使用维修资金。缴交标准：商品厂房按建筑面积 30 元/平方米的标准交存，配套车位按建筑面积20元/平方米的标准交存。
（六）转让规定 购买商品厂房须满 2 年（以不动产证书登记时间计算）才可进行转让；购买商品厂房未满 2 年的，因特殊原因确需转让，应向所在园区管委会（或园区管理机构，下同）提出申请，园区管委会经审核同意后出具准予转让批准文件，作为商品厂房交易网签备案的依据。
商品厂房首次受让对象与再次转让对象限定为符合园区产业规划的生产、销售、科研型企业法人或总部经济法人、生产性服务业企业法人。园区管委会应当对购买对象与转让对象的资格条件进行审核把关，并出具审核意见，作为商品厂房销售备案或交易网签备案的依据。“三旧”改造项目由属地三旧改造管理部门批准。
（七）运营管理 项目开发单位负责保障和维护项目内配套设施，满足入驻企业所需条件，组建或聘请有资格、有能力的专业服务公司承担项目范围内的物业管理相关工作。鼓励项目开发单位引进投融资服务机构，搭建各类科技创新和产业公共技术平台，扶持入驻企业的发展。
入驻企业应符合商品厂房项目的产业定位，并认真执行有关安全生产、环境保护有关法律法规。租赁商品厂房的入驻企业应到园区管委会办理房屋租赁登记备案，其中蓬江区、江海区的应到江门市行政服务中心市住建局房屋租赁登记备案窗口办理租赁合同登记备案，新会区的应到所属镇（街）公共服务中心房屋租赁登记备案窗口办理租赁合同登记备案，其他市的到所属地相应的指定服务地点办理。
（八）金融支持 鼓励银行积极创新金融产品，加大对商品厂房项目的融资支持力度，提供按揭等融资服务。鼓励金融机构对项目开发单位提供房地产开发贷款；对购买厂房的入驻企业提供贷款支持，首付一般不高于购买厂房总价的 30%，余额贷款期限一般不少于 10 年。
三、其他工业厂房开发建设、分割转让管理 其他工业厂房是指本意见第一条适用类型中第（二）款规定的工业厂房。
（一）分割转让的规定 1．除了商品厂房外的其他工业物业产权可按幢、层等固定界限为基本单元分割为可以独立使用且权属界线封闭的空间，不得在层内再进行分割。每个分割单元均应符合交通、消防安全等要求，最小建筑面积不应少于 300平方米。分割及分割转让时，不得将已经登记的一宗土地分割为多宗土地，办理不动产登记时标注土地使用权按份共有或共同共有。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得单独进行分割、分割转让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界线封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。2．工业物业分割转让后原权利人自留的工业或仓储功能的建筑面积占分割转让前工业或仓储功能确权登记的建筑面积比例不得低于 40%。受让后的工业物业产权自完成转移（分割转让）不动产登记之日起 5 年内不得再次转让（在不动产证书附记项中注记清楚起止时限）。
容积率在 1.6 以上、二层以上且带工业电梯的高标准厂房和工业大厦的分割转让可不受本条限制。
3．工业物业分割转让的受让方限定为企业法人。其中，制造业企业工业物业受让方须为经依法注册登记且为转让方的产业链合作伙伴企业，县级工业和信息化部门对受让方资格进行审核把关，并出具审核意见，作为转让双方办理合同网签备案和不动产转移登记的依据。
4.购买上述工业厂房参照《江门市住宅专项维修资金管理实施细则》缴交、使用维修资金。缴交标准：工业厂房按建筑面积30 元/平方米的标准交存，配套车位按建筑面积 20 元/平方米的标准交存。
（二）办理程序 1．资格认定 转让方是否为制造业企业及受让方是否为转让方的产业链合作伙伴企业，由县级工业和信息化部门认定； 工业类用地升级改造开发项目由县级“三旧”改造工作部门认定； 科技企业孵化器产权分割项目转让方与受让方资格由县级科技部门认定。
2．开发建设和产权分割 分期开发建设的项目应统一规划，公共配套设施建成验收后才能进行工业物业的分割转让。每期可销售的建筑面积=本期建筑面积×可分割销售比例。
项目权利人在申请办理工业物业分割登记前,应委托有相应测绘资质的测绘机构进行房屋测绘，并制定分割转让方案。分割转让方案应按照《民法典》第 274 条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，明确项目的共有部分,分割、转让的范围及比例，并在测绘报告及附图中注明，转让双方在办理转移登记时应对测绘报告中共有部分的范围及面积签名确认。县级自然资源部门和住房城乡建设部门应对项目的分割转让进行审查，并出具规划审查意见和消防审查意见。
3．产权转让 转让双方凭上述 1、2 点的资格认定材料、工业物业分割转让方案、测绘报告等材料向属地不动产登记部门申请办理转移登记。
四、附则 （一）本意见自印发之日起实施，有效期至 2024 年 5 月 1 日年。如上级出台最新文件规定的，从其规定。
（二）凡属工业（仓储）用地的分割销售管理政策与本意见不一致的，以本意见为准。
（三）在本意见实施前，其他工业厂房已经有关部门批准分割或分割转让但未实施的项目，按照已批准的方案办理。
（四）项目监管由项目批准机关负责监管。（五）本意见由江门市住房和城乡建设局、江门市自然资源局负责解释。
附件：1.《广东省人民政府关于印发广东省降低制造业企业
成本支持实体经济发展若干政策措施（修订版）的通知》（粤府〔2018〕79 号）
2.《广东省自然资源厅关于明确工业物业产权分割及分
割转让不动产登记有关事项的通知》（粤自然资规字
〔2019〕3 号）
第二篇：山东省炼化工业调整振兴指导意见(征求意见稿)
山东省炼化工业调整振兴指导意见（征求意见稿）
省经贸委省石化工业协会省炼油化工协会
山东炼化工业是我省国民经济重要的基础产业和支柱产业。近几年来，得到了较快发展，成品油产量、重交沥青、石油焦、丙烯、聚丙烯等产品产量位居全国同行业之首，对全省经济发展做出了重要贡献。当前国际金融危机引发世界经济衰退，我省炼化产业也遭遇了冲击，市场需求萎缩、产品价格下降，企业生产经营面临严峻考验。要走出困境、加快发展，就必须立足当前、着眼长远，拓市场、调结构，提高行业核心竞争力。
一、现状
（一）基本情况
自2000年国家清理整顿结束后，我省经清理整顿保留的地方炼油企业共有21家。截至2008年底全行业就业职工3万多人，总资产约400亿元，原油一次加工能力4500万吨/年，催裂化能力1731万吨/年，沥青能力800万吨/年，焦化能力1600万吨/年，加氢装置能力1300万吨/年，气体分离310万吨/年，MTBE装置60万吨/年，重整装置80万吨/年，聚丙烯31万吨/年。已形成了装置基本配套、产品品种多样化的格局。
截至2008年底，全省地方炼油企业加工原油及燃料油2165万吨，生产汽油365万吨、柴油640万吨，沥青300万吨。实现销售收入1200亿元、利税49亿元、利润12亿元，比2007年同期分别增长18%、-36%和-61%。
我省地方炼化企业格局已发生很大变化，国家在完成了对中石化、中石油两大公司的战略重组后，又批准成立了中国化工集团。目前，各大集团采用不同的形式与地方炼油企业合作，中国化工集团在全国范围内对地方炼油企业采取了整体收购或参股控股的方式，涉足石油化工业的中下游，中国海洋石油总公司也在山东加大了收购重组的力度。到2008年，中国化工集团在我省整体收购、重组或控股的有济南石化集团、济南长城炼油厂、正和集团股份有限公司、山东华星石油化工集团公司、山东昌邑石化有限公司、青岛安邦石化等6家地方炼化企业。中国海洋石油总公司又收购重组我省地方炼化企业山东中海石化有限公司。由于大企业集团对我省地方炼化企业的兼并重组，目前我省纯地方炼化企业还有13家。
目前全省21家炼化企业销售收入达到100亿元的有6家，分别是滨化集团股份有限公司、利华益集团股份有限公司、山东东明石化有限公司、潍坊弘润石化助剂有限公司、山东金诚石化集团、山东昌邑石化有限公司；销售收入达到50-100亿元的有6家，分别是正和集团股份有限公司、山东垦利石化有限责任公司、山东恒源石油化工股份有限公司、山东京博石油化工有限公司、山东海科化工集团、山东华星石油化工集团有限公司；其余的企业销售收入都在10-50亿元之间。
（二）存在的问题
1、生产原料即原油问题。一是地方炼油企业没有加工进口原油的资格，现行政策不允许地炼企业加工进口原油；二是国产原油配置计划少，主要靠进口燃料油维持生产。
2、成品油销售渠道不畅。我省地方炼油企业一直没有成品油市场销售权，只有通过有资质的中间环节层层让利来销售，销售渠道不畅。
3、税费改革的影响。燃油税改革，我省地方炼化企业税负大幅增加。
占比偏低，深加工能力弱，竞争力不足。
二、面临的形势
4、产业结构矛盾突出。企业规模小，抗风险能力差，产业链条短，石化产品单一而且
2008年上半年整个行业运行总体基本平稳。但自8月份以来，国际原油价格快速回落，目前国际原油价格已经降到40多美元/桶，但地方炼油企业去年8月份以前囤积了大量的高于100美元/桶的高价原料油，导致炼油成本居高不下，而成品油价格下降，导致部分企业库存增加，有的企业出现亏损。但在企业面临国际金融危机的形势下也存在发展机遇。从市场需求看，油品属于刚性消费产品，受经济景气指数影响较小，需求仍将适当增长，石化深加工产品短期需求虽然放缓，但根据经济社会发展的总趋势，作为基础原材料的石化产品市场需求将会由冷变暖。近期，国家出台一系列扩大内需、拉动消费的宏观调控政策，一批重点基础设施建设项目正在开工建设，为石化产品提供了更大的市场空间，必将对石化行业走出困境加快发展起到积极的带动作用。
三、指导思想、原则和目标
（一）指导思想
全面贯彻落实科学发展观，坚持转变发展方式，以市场为导向，紧紧围绕中央“保增长、调结构、促发展”的要求，以结构调整和产业升级为主线，以科技创新为动力，以技术改造为手段，优化产业布局、培植骨干企业集团、发展新兴产业、拉长产业链条、强化节能减排、开拓产品市场，提高行业竞争能力，实现山东炼化行业新发展、新突破。
（二）原则
1、突出重点、扶优扶强原则。突出重点企业、重点产品和重点项目。
2、当前与长远结合原则。抓住国家扩大内需的机遇，拓市场、保发展、调结构。
3、技术进步原则。加快企业技术创新体系建设，创新发展思路、创新工艺技术、创新产品品种。
4、集聚发展原则。走聚集式发展路子，加快园区和大企业集团建设，拉长产业链条。
5、国际化原则。承接国内外产业和资本转移，加强与大型跨国企业的战略合作，引进资金、技术、品牌和管理。
6、可持续发展原则。坚持以人为本，把发展与环境保护、安全生产统一起来，节能减排、淘汰落后。
（三）目标
到2011年，实现工业产值1950亿元，年增速19.5%，实现利税135亿元。加氢精制能力1670万吨，经加氢精制汽、柴油全部达到欧Ⅲ欧Ⅳ标准，优质成品油占比达到70%以上；醋酸仲丁酯、甲缩醛、丙烯酸及酯、苯乙烯、甲乙酮等高端产品占比达到30%。技术装备水平达到国内领先。骨干企业和拳头产品竞争能力明显增强，产品结构进一步优化，节能减排取得显著成效，循环经济达到新的水平。
四、发展重点
（一）加快炼化企业的技术改造，提高成品油产出率
1、继续围绕炼油主业优势，重点提高原油二次、三次加工能力。选择地域条件好的企业，加强现有一次加工能力的相互配套，重点发展利华益集团、垦利石化、海科化工集团、正和集团、华星石化、滨化集团、金诚石化、东明石化、潍坊弘润、昌邑石化等重点企业集团。发挥地域优势，加强重点企业集团间的配套协作，避免企业各自配套加氢精制、催化裂解等大而全、小而全的重复建设现象，提高互供率。
2、降低汽油烯烃含量，提高油品质量。积极采用催化轻汽油醚化、催化汽油异构化、加氢脱硫和催化柴油加氢脱硫等先进技术，重油催化裂化技术，适应进口含硫含酸原油需要的配套技术（渣油加氢和硫回收技术），高档润滑油生产技术；发展第四代汽油清净剂。实现汽、柴油的精制化、清洁化，沥青的名牌化，石油焦的高端化。
（二）加快发展石化深加工产品，拉长石化产业链条
1、采用以常压重油为原料（CPI技术）和以蜡油为原料（DCC技术），建设大型催化装置，配套大型气体分离装置，生产乙烯、丙烯、丁烯三烯产品。其中以乙烯为原料发展乙二醇、环氧丙烷、苯乙烯等产品，在德州和东营分别建设规模为6万吨/年和10万吨/年的苯乙烯装置；以丙烯为原料发展聚丙烯、丙烯酸及丙烯酸酯、环氧丙烷、丙酮、苯酚等产品，在潍坊和东营建设规模分别为20万吨/年聚丙烯、24万吨/年丙烯酸、36万吨/年丙烯酸酯、5万吨/年精丙烯酸、6万吨/年甲乙酮、6万吨/年丁二醇；以催化裂化后的碳四馏分为原料，醚化后直接分离生产出丁烯和异丁烯，以丁烯为原料发展顺丁橡胶、丁苯橡胶等合成橡胶，以异丁烯制取甲基叔丁基醚（MTBE）汽油添加剂为原料，发展高辛烷值汽油，同时催化裂解后的碳五馏分经醚化生产甲基叔戊基醚（TAME），用于发展无铅、含氧及高辛烷值新配方汽油的理想含氧化合物。
2、以重油混合少量石脑油、液化气为原料，重点发展苯、甲苯、二甲苯等三苯产品，分别在东营和滨州建设规模为50万吨/年和30万吨/年的石脑油轻烃改质装置。以三苯为原料发展医药、农药、染料中间体和油漆涂料等产品；以对二甲苯为原料发展对苯二甲酸及其下游产品聚酯切片（PET）并向化纤延伸；以邻二甲苯为原料发展苯酐及其下游产品增塑剂。
3、气体分离装置提取三烯后，以剩余的混合碳四组分为原料发展用作医药、农药、染料中间体和油漆涂料等新兴化工产品，在东营建设一期规模为5万吨/年醋酸仲丁酯和10万吨/年甲缩醛装置。
4、积极发展产业用石油化工产品。发展电子信息产业用聚碳酸酯等功能性产品和原料；油漆涂料行业用甲缩醛、醋酸仲丁酯等原料和溶剂；汽车机械产业用聚丙烯树脂、硅橡胶、硅树脂、丁基橡胶、异戊橡胶、聚甲醛等结构性材料和产品；轻工纺织产业用己内酰胺、聚苯硫醚等差别化和专用产品及原料。
（三）加快石化工业园区和大型企业集团建设
以山东省石油化工有限公司为载体，整合省内地方炼油企业，集中资源，统一规划，合理布局，组建山东省石油化工集团公司。加快推进滨州石化园区和滨化集团公司、京博石化，东明石化园区和东明石化集团公司，东营石化园区和正和集团、利华益集团、垦利石化，淄博桓台石化园区和金诚石化集团，潍坊石化园区和潍坊弘润石化、昌邑石化、寿光联盟石化，日照石化园区和石大科技集团等石化园区和大型企业集团建设，提高规模效益和竞争力。
五、政策措施
（一）增加原油配置计划和给予进口原油资质。积极争取国家增加我省原油计划指标，放开对我省地方炼化企业加工进口原油的限制，给予我省1000万吨原油/年原油非国有贸易进口资质。
（二）理顺成品油销售渠道。建立和完善山东地炼成品油储运销售体系。以山东省石油化工有限公司为基础，建立成品油销售网络，把地炼企业的成品油直接供应民营加油站，调控我省成品油市场供应，切实增强政府在市场供应趋紧时的调控力度。
（三）发展高效现代物流服务业。加快原油、成品油输送管道的规划与建设，争取三年内形成较为发达、辐射全省地炼企业的输油管网构架，年输送能力4500万吨，改变原油、成品油运输成本高、效率低、不畅通的局面。
（四）加快重点项目建设
以提高油品质量和石化产品精深加工为重点，积极组织企业筛选一批有市场、水平高、效益好的石化项目，加大技术改造投资力度，加快结构调整。对在建项目要加大实施力度，各地和有关部门要强化调度和协调，及时发现和解决项目实施过程中存在的困难和问题，保证项目顺利实施。对新开工项目要积极协助企业做好项目开工前的各项准备工作，争取项目早日开工建设。
（五）加大财税政策的支持力度。
一是认真落实财税优惠政策。加大政策宣传、贯彻落实力度，积极引导企业充分用足用好财税优惠政策，强化对政策落实情况的监督检查，切实把优惠政策用足、用好、用活。同时，各级财税部门要充分发挥职能作用，积极研究制定财税配套政策，促进行业调整振兴。二是积极整合财政专项资金，大力支持企业技术进步，着力推动企业产品结构优化升级；大力支持企业自主创新，着力提高企业核心竞争能力；大力支持节能减排、结构调整和技术改造，着力推进经济发展方式转变。三是对国家确定的重点支持项目，各级政府要创新资金筹集方式，调整资金支出结构，按照国家有关规定，给予配套资金支持。四是切实落实国家新税法规定的增值税转型税收政策。
第三篇：《上海市幼儿园园长课程管理指导意见(征求意见稿)》
上海市幼儿园园长课程管理指导意见（征求意见稿）
上海市教委教研室
为了进一步贯彻国家教育部《幼儿园教育纲要（试行）》的精神，市教委《上海市学前教育纲要》（以下简称《纲要》）以及《上海市学前教育课程指南》（以下简称《课程指南》）的要求，继续增强幼儿园园长的课程管理意识，明确园长课程管理的基本职责，提升园长的课程管理能力，确保课程管理的实效性，特制定本指导意见。
一、园长在课程管理中的地位和职责
1、园长要充分认识课程管理是幼儿园管理的重要组成部分，园长是课程管理的第一责任人，对幼儿园的课程改革、课程建设、课程实施等方面的管理工作负有领导责任，自觉地承担幼儿园课程的管理责任，并能依照法规实施幼儿园的课程管理。
2、园长要立足于本园的实际情况与课程发展的定位，逐步建立和完善幼儿园课程的管理要求，对幼儿园所积累的课程建设经验、开发的课程资源等进行系统的管理，形成适合本园和幼儿发展需要的课程运作流程和管理机制，建立课程管理组织，健全与完善课程管理制度。
3、园长应该加强对幼儿园课程实施的组织管理，制定和完善幼儿园课程的实施方案，对幼儿园课程的实施进行指导与监控，保障课程的有效实施。
4、园长要根据《课程指南》的要求，建立课程质量管理的工作制度，定期进行课程质量的评价与分析，提升课程对幼儿发展的促进作用。
5、园长要成为幼儿园课程实践的指导者、支持者与服务者。为保障与提高幼儿园课程的质量，要加强教师队伍的建设，为支持教师参与课程决策、促进教师的专业发展、提供丰富的、具有实效的教育培训，尤其应该加强园本培训的实践与研究；要创设良好的物质环境与精神环境，为幼儿园的课程实施提供各种保障性的资源条件。
6、园长负有向教职员工、幼儿家长以及社区、上级领导部门解释、宣传课程理念与实施途径的责任，并充分调动与利用各种力量参与幼儿园的课程建设，为课程实施创建良好的氛围。
二、园长在课程管理中须确立的基本理念
7、课程管理的目的是提升保教质量，促进幼儿全面和谐的发展。园长在课程管理中要把握好课程的发展方向，尊重幼儿的身心特点，以幼儿发展的需要作为课程管理的基本依据。
8、课程管理是落实保教质量的主要途径，是园长管理工作的核心。园长要把主要精力放在加强课程管理、促进幼儿发展上。
9、一日活动是幼儿园课程的基本内容，园长要加强对一日活动合理安排与有效管理，加强对一日活动的指导、监督、检查与质量评价。要注重课程的平衡性方面的常规管理，保证课程内容与方法、各类活动的全面与均衡。
10、课程管理是一个动态的发展过程，园长要把握好课程的持续发展与相对稳定的关系。根据社会发展、幼儿发展的需要，以及现有的资源条件，引领员工参与选择、重组、完善等方面的课程建设与管理工作，逐步形成适合于本园的、相对稳定的、有结构体系的课程方案和课程管理系统，以保障课程的科学性和课程的后续发展。
11、幼儿园及其教师是推进课程改革与课程发展的主体力量。园长要重视组织及其成员对课程改革与课程实施的积极作用，激发与调动教师的积极性，不断提高教师对课程管理的参与度与执行度。
12、园长要具有自身学习与研究意识，不断提高课程管理的反思能力、研究能力与调控能力，提升课程价值与课程质量。
13、课程管理是促进教师专业化发展，提升教师素质与能力的有效平台。园长要充分运用课程管理的各种要素，提供条件，创设机会，激励教师勇于实践，敢于创新，既推动课程建设，又提高自身的专业素养，使不同层次的教师都有不同程度、各有特点的发展。
三、园长课程管理的基本内容
（一）组织编制课程实施方案
14、课程实施方案是幼儿园在一定时期内课程实施与管理的基本依据。幼儿园要从园情出发，形成一个有完整结构体系、可操作的课程实施方案，据此实施课程管理。
15、课程实施方案编制应遵循《课程指南》的原则，并依据本园课程发展的现状，以教师为主体，对现有课程梳理、归并、整合，继而从课程目标、课 2 程设置、课程实施、课程监控、课程保障等进行整体的规划与设计，形成课程方案。
16、在实施课程方案中，园长要注重课程方案与课程实施的有效互动，动态调整，使之不断完善。
(二)加强对教材选用的管理
17、教材是指教师所用的教学指导用书，配套资料是相应的教学挂图、音像制品、幼儿辅助读物、操作材料等教育资源。教材及配套资料的选用要严格执行市教委课程教材管理的有关规定，并与国家和本市课程改革的理念相一致。
18、教材及配套资料的选用，应首选经上海市中小学（幼儿园）课程教材审查委员会审定和推荐的教材与配套资料，全面施行生活活动、运动、游戏活动与学习活动，体现课程的启蒙性和均衡化。
19、特色课程教材的开发与选用（含学具），必须符合课程定位与办学理念，避免学科化、随意性。对于特色课程教材的开发，要有研究、规划、使用和修正的过程。对于选用社会相关专业团体和个人编制的教材，或选用国（境）外教材，务必要重视对教材的价值取向、政治方向的理性判断，并注意教材与学前儿童教育的目标要求、学前儿童学习方式的适应性。选用国（境）外教材要按照相关的申报、审核程序操作。
20、要建立与完善教材及配套资料选用的评价、反馈机制。定期对教材及配套资料选用的适宜性、科学性、实效性等进行研究，有调整、完善的意识与机制。严禁使用盗版教材、劣质教材和读物。
21、幼儿园和教师不得统一组织或要求幼儿家长购买各类未经市中小学审查委员会审定或认可的学习资料；即使需购买已经审定或认可的相关资料，也必须事先征求家长的意见。
（三）加强对保教过程的管理
22、对保教计划的管理
（1）园长要加强对保教计划制定的管理与领导，引导教师重视各类教育计划的制定，以有目的、有计划、有效益地开展各种教育活动；要提倡与推广简洁、有意义的计划与记录，使之发挥教育实效。
3（2）园长指导教师制定保教计划时，要把握课程的理念、目标，充分考虑幼儿身心发展特点，促进幼儿全面和谐发展；要组织教师研讨与制订符合实际需要的、操作性强的的各类计划；既要重视计划的预设性，以利于课程有序实施与协调运作，也要保持生成性，留给教师教、幼儿学的一定空间，以使课程更符合实际的需要。园长要提供不同活动的计划、记录样式，同时也给予教师自主选择的余地和创造的空间。
（3）园长要定期组织相关人员对各类保教计划进行审阅。要将计划审阅的过程作为与保教人员共同管理计划的过程。与教师共同分享计划与记录中有效经验，并研讨存在的问题和改进的办法，不断完善。
23、对“一日活动”实施过程管理
（1）园长要重视“一日活动“实施中各个环节的管理。使教师明确“一日活动”各个环节的意义与作用，科学、合理安排幼儿的“一日活动”，协调各类活动的时间比例，保证各类活动的有效开展。
（2）园长要把握课程实施中幼儿的主体地位与课程之间的平衡性。深入教学第一线，引领教师从幼儿的生活与经验出发，开发、选择与组织教育内容；根据不同年龄幼儿的发展特点，尊重幼儿的学习方式，优化教与学的过程；带领教师共同探讨课程的平衡与协调，充分发挥环境的潜在教育功能，有效利用幼儿园、家庭、社区资源来实施活动。
（3）园长要组织保教相关人员制定符合实际的保教“一日活动”常规要求或操作细则，保障“一日活动”各个环节的有序性、稳定感。重视“一日活动”各个环节的流程管理，使各个环节有机联系和自然过渡。
24、对保教效果的分析与指导
（1）园长要重视保教效果的分析与指导工作。帮助教师建立质量意识，营造民主的氛围、培育有特色的教育传统。
（2）定期组织保教人员进行保教效果分析。确定保教效果评价的目标与要求，多角度、多途径地了解和把握幼儿发展的状况，并采用相宜的措施进行效果调控，实行有效管理。
（3）培训与指导保教人员提高保教效果分析与行为调节的能力。重点在于促进教师的教育反思，改进保教工作的行为策略，使教师有能力、经常性进行保 4 教效果的分析与反馈，施行自我调节，自我完善。
（四）加强对保教质量的监控与评价
25、提高保教质量是课程管理的最终目的。根据《上海市幼儿园保教质量评价指南》的要求，结合幼儿园自身的特点，逐步形成自评、互评与他评相结合的保教质量监控与评价机制。
26、园长要采用合理、公平的方法实施幼儿园整体或局部的保教质量监控与评价，主动汇总与分析信息，及时开展有针对性的信息反馈与指导建议。注重对监控和评价方式等进行动态调整与优化。
27、园长要对教师进行质量监控与评价的培训，引导教师理解开展保教质量监控工作的意义，熟悉保教质量评价标准，帮助教师确定开展评价工作的操作方法，便于教师自主地开展日常保教质量监控与评价。指导教师正确分析评价结果与信息，改进课程设计与实施，促进教师专业能力的提高。
28、保教质量监控与评价的信息来源要全面、客观，除教师外，可根据需要，从幼儿家庭、幼儿园社区、小学校长与教师，甚至幼儿处获取保教质量评价信息，以多方采集的方式来确保信息的真实与有效。还应采用适当的方式公开全部或部分保教质量的评价结果。
29、园长要做到保教质量监控与评价的常态化，避免大规模、集中性的评价工作对幼儿生活、教师日常工作及幼儿园常规管理等的干扰。
四、课程实施的支持保障系统
30、要建立课程领导与管理的组织与网络，包括幼儿园课程领导小组等，并明确各自的职责。
31、必须制定并完善课程管理制度，定期检查制度的执行情况，主要包括课程开发审议制度、保教常规管理制度、教学活动评价制度、教师文本工作管理制度、教师工作考核和评价制度、课程评价制度及各类资源管理制度和使用办法等。
32、要改进和完善园本教研制度和工作方式，整合教育资源，积极探索“有效教学”，总结保教经验，改善教学活动，逐步形成民主、开放、生动、有效的教研机制，使得园本教研成为保教管理中的重要内容。
33、要根据相关规定，对幼儿园各种课程资源进行统筹与利用，保证资源 5 的合理配置和有效管理。保证主要经费用于课程实施与开发、教师教育、设备配置与研讨交流等方面，支持课程管理的有序、有效的推进，促进幼儿园特色的形成。
34、树立教师和幼儿家长共建、共享课程资源的理念与机制，充分挖掘幼儿园地域、社区、幼儿家庭等资源优势，争取社会及企业的支持，因地制宜地开发与充实课程资源，并采用多样化的手段实现有效利用。
第四篇：关于深入推进精细化管理的指导意见__征求意见稿__
关于深入推进精细化管理的指导意见（征求意见稿）公司各单位，机关各部门： 为贯彻落实油品销售精细化管理推进会精神，持续有效做好精细管理这篇文章，加快转变发展方式，推动公司内涵发展，制定本指导意见：
一、指导思想 以科学发展为主题，以加快转变发展方式为主线，以确保和谐稳定为主旨，学习借鉴中油BP管理经验，持续完善以基础制度、预算、内控、HSE体系为核心的制度建设，加强财务、销售ERP、加管、油库、物流五大系统为支撑的信息化集合应用，加快推进规范化、标准化、精细化管理水平，形成制度规范完善、业务运行高效、系统控制精准、成本核算精细、考核评价科学的管理模式。坚持业绩导向，树立一切工作围绕业绩进行的理念。业绩是一切工作的出发点和落脚点，要层层分解目标任务，千斤重担大家挑，人人肩上有指标。员工要为企业创造业绩，没有业绩就没有岗位。预算控制是实现业绩的主要手段，预算一旦确定就要无条件执行。坚持顶层设计，树立一切工作规范运作的理念。主要制度、— 1 —
规范、标准由总部和省公司统一制定，省公司和分公司严格执行，只有“规定动作”，没有“自选动作”。每出台一项制度，都要组织配套培训，培训合格方可上岗。通过严密的制度、严格的程序、严细的培训，确保执行到位。坚持程序至上，树立一切工作按章办事的理念。凡事有章可循，凡事有据可查，凡事按程序办。制度不能违反，程序不能逾越，节奏必须加快。程序强调简洁、简单、明确、全覆盖，所有程序都汇编成工作手册，便于员工理解、掌握和执行。坚持注重执行，树立一切制度严格执行的理念。“执行”是制度的“生命”，执行制度必须不折不扣，有令必行，有禁必止，维护制度的权威性。程序第一、自我退后，违反程序“零容忍”。强化监督职能，确保执行高效率、落实有回音。坚持量化评价，树立一切工作有检查、有考核的理念。多定量少定性，能定量不定性，将每项工作任务量化为可衡量的指标，作为分析评判的基础、考核评价的尺度，对管理进行事前引导、事中控制、事后评价。坚持持续改进，树立一切工作在完善创新中提升的理念。要针对运行中出现的新情况、新问题，持续完善制度、优化流程、改进方式，提高管理效能。模仿也是创新，要学习借鉴先进经验和做法，在学习中改进，在改进中创新，不断提升营销质量、管理水平。坚持效率优先，树立一切工作视效率为生命的理念。积极 — 2 —
实行扁平化的组织架构，明确每个部门分工与协作的节点，最大限度避免责权模糊或重叠。强调“管理就是细节，细节体现效率”，追求资产和人员使用效率的最大化。
二、工作目标
（一）“十二五”工作目标 坚持“三步走”发展战略和“15456”奋斗目标不动摇。“十二五”期间努力实现单站日销量13吨以上，市场份额45%，销售总量600万吨。——基本形成组织机构扁平，集约化管理、专业化运作，制度完善、管理规范、运行高效、充满活力的管理体制；
——基本建成规模适度、功能完善、运行高效、竞争力强的营销网络体系和布局合理、保障有力、集约高效的现代物流体系； ——基本建成全员、全方位、全过程的成本、预算和内控管理体系，完善业绩导向、量化评价、结构合理、激励有效的考核分配机制； ——基本建成统一规范、运行受控、本质安全、绩效优异的HSE管理体系。
（二）2011年精细化管理目标 销售总量400万吨，市场份额36%；零售量280万吨以上，零售比例75%，人均零售量360吨；利润总额3亿元，吨油税前利润80元以上；非油利润额1300万元以上；吨油营销成248 — 3 — 元以下；经济增加值4300万元，投资资本回报率7.5%。
三、精细化管理工作重点
（一）完善制度流程，强化督导执行，夯实基础管理
1.优化管理流程。按照机构扁平化、业务专业化的要求，进一步明确各业务层级之间的权责利，提高管理水平和运行效率。总结信阳、商丘分公司机构改革试点经验，不断完善管理体制。加强省公司加油卡、非油、投资工程、仓储物流、财务、信息化等业务的集约化管理，规范业务发展。简化基层和加油站职能，油品批发、客户管理、员工培训、数质量管理、设备维修检定、证照办理、公共关系等工作集中到省市两级机关，加油站主要承担零售和现场管理等职责。2.完善制度体系。以板块《销售企业管理手册》为指导，以公司《精细化管理手册》、《加油站管理操作手册》等为基础，不断建立完善各项管理手册，持续开展制度改进与完善，提高管理效率和效益。编制与规章制度、管理手册相配套的培训课件和考试题库，强化培训，系统宣贯，广泛开展岗位练兵和技术比武活动，提高工作规范的认知水平和执行能力。3.落实HSE管理体系。修订完善HSE管理体系规章制度，有效界定管理职责，增强制度的适用性、针对性。开展HSE管理体系内部模拟审核，持续规范HSE管理行为。修订完善总体应急预案和各专项应急预案，加强自然灾害、极端天气、突发事件下的应急预案演练，简化基层库站应急处置程序，提高应 — 4 —
急处置能力。加强库站作业现场风险危害因素识别，实施安全隐患评估分析制度和查找隐患激励制度，严格隐患管理督办，提高隐患整改的时效性和彻底性。4.强化企业风险防控体系。加大内控工作，重点完善预算、质量计量管理体系、安全环保、非油品等业务流程，加强信息系统风险控制，确保系统相关流程和风险控制符合业务实际。制定法律风险岗位防控指引，推进公司诚信合规体系建设，争取7月份完成编制，10月底通过集团公司验收。强化危机管理意识，完善应急预案，抓住第一时机、第一现场处理危机问题，逐步建立危机处理机制。5.建立健全督办工作机制。完善督办制度，改进方法，理顺流程，促进督办工作的规范化和制度化。加强周例会事项督办力度，实行月度、季度、半年督办工作进展情况通报和专题汇报，真正做到议而决，决而行。建立完善督办考核办法和标准，确保督办情况及时反馈、落地有声。
（二）加强销售管控，强化客户管理，推进营销体系建设 1.建立机制化营销策略组合。以增量创效为核心，统筹调配两种资源，精心安排经营计划，切实提高计划编制准确率、销售计划执行率和配置计划兑现率。完善营销组织体系，合理平衡零售、批发之间的相互关系，持续提升零售比、降低柴汽比，改善销售结构与质量。完善价格信息系统建设，强化销售价格的监测指导，提高价格管理水平和价格到位率。加强对各 — 5 —
单位营销活动的指导和控制，逐步建立反应敏锐、应对及时、执行有力的营销管理机制，提高营销工作质量。2.建设精细零售管理机制，提升创效能力。深入研究加油站的运行规律和提量办法，推进小站变大站、大站变强站。加快推进加油站升级改造和示范站建设，确保年内各地市公司建成1-2座示范站。加强非油业务分析，细分商品分类，细化促销管理，提高加油站综合效益；加快汽车、快餐等服务项目的推行和试点，丰富服务内容。2011年实现非油收入2亿元以上。3.建设专业化客户管理体系。明确客户开发主体，省公司主要负责省内大型企业的开发，分公司主要负责当地政府部门、企业、矿山、工程、医院等机构用户的开发和维护。建立专业化的客户经理人队伍，提升客户管理质量和水平。加快客户服务中心系统建设，健全完善管理制度和工作流程，细化客户开发维护策略，提升服务质量。4.构建专业化加油卡管理体系。规范加油卡管理和运行流程，拓展增值服务，更好地开发、维护、锁定客户。坚持规模和质量并重，重点开发集团用户、高端客户和优质客户，提高加油卡储值额和卡销比。加强持卡消费数据分析研究，建立完善开发激励和风险管理机制，制定差异化营销策略，稳定固定客户、开发潜在客户、吸引游离客户、请回流失客户，提高客户竞争能力。2011年发行全国卡40万张，新增储值30亿元，持卡消费比例达到25%以上。— 6 —
（三）完善预算管理，强化过程控制，推进目标有序运行
1.完善“大预算”管理体系。积极推行三年滚动规划与预算、月度预算相结合的机制，突出经济增加值理念，强化预算的指导作用。加强预算运行状况的动态研究，强化对重点单位、主要业务、专项工作和异常偏差的分析，确保业务均衡受控运行。全面提高预算计划执行率，月度利润、费用预算波动率控制在正负5%以内，销售计划完成率控制在正负2%以内。2.细化对标管理体系。加强公司月度经营活动分析，建立分公司经营活动分析评价体系，按月评比通报，每月选取1-2家分公司现场点评，指导分公司提高经营管理水平。重点围绕效益、效率类指标，开展创效能力、销售质量对标，完善省、市和库站三级对标体系，加强分公司、库站对标指导，主动与同行业先进单位对标，延伸对标的广度，增强内容的适应性。完善分公司业绩考核与排名体系，定期发布主要指标排名和综合排名，对综合排名退后较大的单位开展谈话，集中分析原因，解决关键问题，提高经营管理水平。3.推进费用标准化管理。收集建立两极机关、油库、加油站各环节费用数据库，分析总结规律经验，探索优化标准费用管理体系。深化油库和加油站费用定额管理，逐步开展两级机关费用标准核定工作，分解项目指标，严格规范审批流程，严把费用支出关口，实现费用规范受控。年内完成加油站定额研究成果应用，2012年完成机关和油库成果应用。— 7 —
4.细化单站全口径会计核算。系统总结前期加油站单站全口径核算运行情况，细化指标参数，将片区等零售经营费用、加油站资金占用等成本费用，及内部考核利润指标分解到每座加油站，真实反映加油站的成本费用水平和盈利能力。年内在公司范围内全面推行。
（四）加强细节管理，强化精打细算，推进成本费用控制 1.优化物流成本。认真研究解决制约资源的主要矛盾，切实构建“配置为主、外采为辅、串换弥补”的资源保障体系，确保合理库存。优化区域设置，合理确定配送辐射范围，优化库站配送路线。加快二次物流系统建设，避免和减少跨区配送，积极推行加油站主动配送，实现公路配送考核主体的转变。2011年公路配送半径同比降低5公里，可比口径吨油运费下降1.5%。2.降低租赁费用。完善油库、加油站、办公设施租赁标准，加强管理，最大限度发挥效应。加快油库开发和潢川油库投用，适时清退功能重复、周转量小和无管理权的低效租赁库，原则上不租没有管理权、不能专罐专储和没有溢余油处理权的油库。注重网建开发速度和质量，积极争取大中城市、城市新区、高速公路和达到可研销量的加油站，及时清退位置差、效益低、潜力小的到期租赁站。库站租赁项目严格执行报批程序，租赁费控制在板块审批的范围之内，油库吨油租赁费同比下降3%。3.加强修理费用管理。明确管理责任，建立维修支出周期档案，强化实物资产管理。加大资产清理和管理力度，做到账账相 — 8 —
符、账实相符，杜绝账外资产。加强维修队伍建设，依托有实力的专业维修队伍，加强日常维修服务和维修管理。做好维修效果的评价和监督，降低运行成本，确保总额控制在总部下达的预算范围之内。4.严格管理性费用控制。牢固树立艰苦奋斗作风，倡导勤俭节约、绿色办公。严格会议、接待、出差标准，规范五项费用列支渠道，超标准费用一律不予核销。建立节能指标体系，完善水、电、油等能耗标准和控制办法。加强损溢油管理专项检查，规范广告促销费列支标准，细化自用油日常消耗标准和控制办法，严格审批，规范管理。深入开展“五个一”降费增效活动，精打细算，取得实效。
（五）完善信息系统，强化功能应用，推进系统融合 1.加强系统应用，优化加油站运行。加快视频监控系统建设，全面实现远程现场管理。加强加管系统应用，全面强化对油品和非油品的进、销、调、存、量、价的运行管理，优化作业流程，提升现场管理水平。推进加油机卡机联接，有序开展自助加油，合理规划车辆进出站线路，提高现场服务效率。全面落实加油站操作手册，固化服务标准，完善加油站“微笑服务”体系，提升服务质量。2.优化油库系统建设，提高运行效率。以自动控制、远程操作为手段，强化油罐液位自动计量装置的使用，减少人工计量频次。完善视频监控、报警系统，提高油库安全保障能力。增 — 9 —
加IC卡定量付油设施，加快推进“一卡通”自助付油系统，减轻员工劳动强度，提升油库运行效率。2011年油库吨油费用同比下降2%，许昌、洛阳油库进入板块标杆油库行列。3.加快资产信息系统建设，强化设备管理。加强资产购置、使用、维修、报废等全过程管理，做到实物账清楚、财务账准确、使用情况明了。完善设备管理办法，加大对供应商管理、考核，按照保修期内供应商负责、小型维修班组负责、大修专业队伍负责的要求，建立分级分类的设备维护队伍，确保操作安全和维修质量。
（六）完善网建流程，加快投运进度，提高数量质量 1.加快战略合作协议签订。主动与当地政府汇报沟通，年中督导、年底专项考核，确保今年全部签订地市级战略合作协议，有条件的地方可延伸至县级。坚持高位推动原则，制订完善战略合作协议模版，切实帮助分公司协调关系、解决问题。2.加快库站、支管线开发节奏。制定完善油库、支管线开发、建设管理流程，加大前期工作力度，降低流失和法律风险，确保项目经济效益。郑州、洛阳高效地区网建工作纳入省公司层面，成立郑洛网建开发领导小组，总体协调。建立省、市两级项目跟踪机制，建立预备站经理制度，紧盯项目实施，承担项目经理职责，加快投运进度。提高内部收益率和达销率，新开发加油站3-5年内必须达销。2011年新开发油库5座，新增库容15万方；确保开发、改造两个 “100座”按期投运。— 10 —
3.加大合资合作开发力度。学习兄弟公司网络开发经验，开展全省普查活动，摸清社会油品经营单位状况，加强调研，为合作掌握第一手资料。深入开展合作意向分析，细分类别，制定不同合作策略，成熟一个实施一个，实现诚信双赢。4.加快工程建设步伐。加强工程计划管理，细化运行大表，实施“一对一”管理和分公司一把手督办制度，责任到人。开展省公司划片管理，明确责任，紧盯目标，现场督促办公，现场解决问题。探讨节余投资使用机制，调动分公司积极性。加强合同违约责任追究，严格执行合同约定工期、质量等要求，努力打造质量、安全、工期、设计、投资“五优”工程。5.强化库站建设标准化。认真学习和执行2010版库站建设标准，继续抓好标准系统培训，理解设计理念，掌握设计标准，提高执行能力。开展新标准的配套制度建设，建立完善公司库站建设标准、验收标准、施工管理、模块化包装等手册，为库站建设提供可操作性强的依据。强化设计审查，加强施工图的会审，确保标准不走样。严格变更审批和管理，杜绝重大设计变更。强化项目责任制，不合格项目要追究相关人员的责任。
（七）完善量化考核，强化业绩导向，推进评价激励机制 1.完善分配机制。强化业绩导向功能，根据EVA考核要求，完善关键业绩指标考核办法，增加定量考核，建立导向明确、激励有效的考核与分配机制。建立用工总量动态管理办法，减
— —
人不减资、增人不增资，优化用工，提升工作效率与员工收入。不断完善吨油含量工资制度，探索按人均零售量核定不同类型加油站工资总额的办法。赋予加油站经理部分薪酬量化考核和二次分配权限，引导加油站主动进行岗位兼并、调整运行模式和作业时间，促进基层员工自我管理。2.优化用工机制。全面推进测时写实，优化作业流程、岗位和排班方式，进一步提高劳动效率，合理控制人工成本。全面推行加油站经理、油库主任竞争上岗制度，开展资质认证，不断优化库站经理人队伍结构。利用示范站，委托开展市场营销、客户开发、站内管理等研究，吸引优秀人才在一线成长成才。试点开展员工职业生涯设计，提高员工归属感和忠诚度。3.完善培训体系。抓好三级培训体系，落实三年培训计划，中层及以上干部培训轮训率达50%以上，两级机关一般管理人员、库站一线员工全部轮训一遍。加快培训示范站建设，加强远程网络培训体系建设，强化培训效果，降低培训成本。重点强化规范和制度的学习，提高执行能力。突出基层员工一专多能、一人多岗的针对性培训，为优化劳动组织创造条件。培训与考核相结合，培训必考，合格才能上岗。强化技能鉴定质量管理体系建设，建立一线员工培训、考核、使用、待遇相结合的激励约束机制。— 12 —
二〇一一年六月八日 — 13 —
第五篇：湖南省保障性住房后续管理指导意见(征求意见稿)
湖南省人民政府办公厅
关于加强保障性住房准入、退出和后续管理的指导意
见(草案)
各市州人民政府：
为建立科学规范的保障性住房管理制度，根据《国务院关于解决城镇低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、住房和城乡建设部等部委《廉租住房保障办法》（建设部令第162号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）、《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）等文件规定，结合我省实际，现提出以下意见：
一、适用范围
保障性住房，是指政府提供政策优惠，面向城镇低收入、中等偏下收入家庭和其它住房困难群体出租或出售，具有保障性质的政策性住房。包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等。其中廉租住房、公共租赁住房属租赁型保障性性住房。本指导意见适用于我省范围内保障性住房的准入、退出和配租配售后的使用、运营和监督管理。
二、供应对象及标准
（一）供应对象。
廉租住房和经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭（含城市居民最低生活保障家庭），其中经济适用住房主要面向有一定购买能力的城市低收入住房困难家庭配售。公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在当地城市居住一定年限的外来务工人员。经当地住房保障主管部门批准，符合廉租住房保障条件的家庭也可以承租公共租赁住房。
（二）保障标准。
廉租住房单套建筑面积不超过50平方米，公共租赁住房单套建筑面积不超过60平方米，经济适用住房单套建筑面积为60平方米左右。各市州、县市区人民政府应当根据当地居民平均住房水平、财政承受能力以及住房保障对象的人口数量、结构等因素，确定住房保障的面积标准、房屋类型和户型结构。
三、申请条件
（一）以家庭为单位申请保障性住房的申请人必须同时具备以下条件：
1.申请人及共同申请的家庭成员具有当地城镇常住户口，并在当地工作或居住。申请人配偶为非当地城镇常住户口但在当地工作或与居住的，作为共同申请的家庭成员。申请家庭成员包括申请人及其配偶、未单独立户的子女和父母。不同代系结构家庭必须具有法定的赡养、扶养或者抚养
关系。单亲家庭和因单独立户、配偶离异等特殊情况形成的单身家庭，可以家庭为单位申请保障性住房。
2.申请家庭人均收入和家庭财产符合当地人民政府规定的低收入或中等偏下收入标准。
3.申请人及共同申请的家庭成员无私有产权住房，或现私有产权住房人均建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。
4.申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买、出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖房产。
5.申请人及共同申请的家庭成员没有享受过房改和住房保障优惠政策购房。
6.申请人及共同申请的家庭成员没有非居住类房屋、机动车辆（不含摩托车）。
城镇低收入、中等偏下收入家庭的收入标准和住房困难标准，由市州、县市区人民政府按照当地统计部门公布的上家庭人均可支配收入和人均住房水平的一定比例，结合当地经济发展水平和住房价格水平确定。其中，家庭收入指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入（含养老金和其他劳动所得）、经营性净收入、财产性收入和转移性收入；不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房
公积金。住房困难指家庭人均住房建筑面积低于13平方米的家庭。住房保障工作推进较快的城市，可适当扩大保障范围。
（二）新就业职工和外来务工人员申请公共租赁住房条件：
1.新就业职工：具有当地城镇常住户口；持有大中专院校毕业证，毕业未满5年；已与用人单位签订劳动(聘用)合同。
2.外来务工人员：年满18周岁；持有就业地城镇暂住证(居住证)；在就业城镇居住2年以上，劳动关系稳定，并有手续完备的劳动合同或聘用合同；在申请地连续缴纳社会保险1年以上，或累计缴纳社会保险2年以上。
3.在当地无私有产权住房或私有产权住房人均住房建筑面积低于当地人民政府公布的住房困难标准。
4.申请时未享受其它住房保障政策。
四、申请和审核
（一）申请材料。
申请人申请保障性住房时应当如实填报申请表，作出书面诚信承诺，并向相关部门提交以下申请材料：
1.申请表及户口簿、身份证、结婚证，丧偶或离异的，须提供相关证明。
2.住房证明。申请人及共同申请的家庭成员在户籍所在地、实际居住地或外地无房产或拥有房产的证明资料；承租住房的，提供租赁合同；有工作单位的，提交单位住房分配情况证明。
3.收入证明。申请人及共同申请的家庭成员上拥有的全部可支配收入证明，包括扣除缴纳的个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育奖励与扶助金、教育奖(助)学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，不计入家庭收入。城市居民最低生活保障家庭提供低保证明，可直接认定为城市低收入家庭，不再重复进行家庭收入核定。
4.财产证明。申请人及共同申请的家庭成员拥有的全部存款、非居住类房产、车辆、有价证券等财产情况及相关证明材料。
5.诚信承诺书。
房地产部门对申请人的住房情况审查后，出具申请人无房或住房困难证明；民政部门对申请人的收入和财产情况审查后，出具申请人低收入或中等偏下收入证明。
（二）申请受理。
1.申请人向所在社区居委会或单位提出书面申请。申请人为非户主的，还应当出具其他具有完全行为能力的家庭成员共同签名的书面委托书。
2.申请人所在社区居委会或单位对申请人的户籍、人口、收入、资产、住房情况通过入户调查、邻里访问、信函索证等方式进行调查核实，并在公众场所公示7天。公示期满后，社区居委会将申请材料及公示情况报送街道办事处或镇人民政府。
3.街道办事处、镇人民政府对申请人户籍、人口、收入、资产、住房等情况进行初审。调查核实后将申请人家庭人口、现居住地点、住房状况、家庭收入、家庭资产、工作单位等情况进行公示，公示时间7天。经公示无异议或经核实异议不成立的，街道办事处、镇人民政府将申请人资料和审核意见及公示情况提交市县区住房保障主管部门。
4.市县区住房保障主管部门应当在自收到申请和审核资料之日起30天内，会同同级民政、房地产等部门就申请人的有关情况进行审核。经审核符合规定条件的，由市县区住房保障主管部门予以公示，公示时间15天。经公示无异议或经核实异议不成立的，由住房保障部门予以登记，并书面通知申请人，向社会公开登记结果。对经审核不符合规定条件的，市县区住房保障主管部门应当书面告知申请人，并说明理由。
五、轮候和配租配售
（一）轮候。
对已登记的申请人，由住房保障主管部门通过摇号、评分等方式确定轮候顺序，建立轮候名册，每个申请人取得一个轮候序号。轮候排序结果在政府网站、相关媒体和街道、乡镇公告栏公布。公开摇号过程应有监察、公证等部门全程监督。轮侯期间，申请人收入、人口、住房等情况发生变化的，申请人应当及时告知住房保障行政主管部门，经审核后，住房保障行政主管部门应对变更情况进行变更登记；不再符合住房保障条件的，由住房保障行政主管部门取消其轮候资格。
（二）配租配售。
住房保障行政主管部门按轮候序号和规定的工作流程向申请人配租配售保障性住房。对孤寡老人、优抚对象、三级以上(含三级)残疾人、低保家庭中的无房户、承租危房和面临征收拆迁以及政府有关文件规定的其他急需救助对象，优先安排。
已准予配租配售的保障对象，应当与保障性住房产权人签订租赁或购买房屋合同。合同应当明确房屋类型、土地性质、租金标准（或购买价格）、违约责任等内容。租赁型保障性住房的租赁合同期限一般为3～5年，租赁合同期满，承租人仍符合规定条件的，应在租赁合同期满3个月前提出
申请，经审核符合条件的，重新签订续租合同。合同示范文本由湖南省住房和城乡建设厅制订。
集中面向园区企业务工人员出租的公共租赁住房，房屋产权人可与企业统一签订租赁合同，由企业按当地政府规定政策向符合条件的务工人员实施配租，配租情况报当地住房保障行政主管部门备案。
对原享受廉租住房租赁补贴的保障对象，自签订廉租住房实物配租租赁合同或经济适用适用住房购买合同之日起，停止发放廉租住房租赁补贴。符合廉租住房保障条件的申请人承租公共租赁住房的，可以继续申请廉租住房租赁补贴。
六、租赁型保障性住房的退出管理
（一）租赁型保障性住房实行年审制。住房保障行政主管部门应当每年会同民政等相关部门对享受住房保障的对象的收入、人口、住房状况和已租住年限等进行复核，并根据复核结果对其享受住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整并书面告知当事人。承租人应当每年向当地住房保障行政主管部门申报收入、人口、住房情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。
（二）承租人有下列情况之一的，应及时退出住房保障，由住房保障行政主管部门作出取消保障资格决定，收回承租的保障性住房：
1.家庭人均收入连续一年以上超出当地保障性住房政策确定的收入标准的；
2.承租人因家庭人数减少或通过购买、获赠、继承等方式获得住房，且人均住房建筑面积超出当地保障性住房政策确定标准的；
3.合同期满，未重新签订续租合同的；
4.承租人未按规定及时向当地住房保障行政主管部门申报收入、人口、住房情况的；
5.提供虚假证明材料等欺骗方式取得保障性住房的； 6.将承租的保障性住房转租、转借的； 7.擅自改变保障性住房用途的；
8.连续6个月以上未在承租的保障性住房居住的。享受住房保障的对象因自身条件变化需要变更住房保障方式的,应先退出,经重新申请、审核、批准后,再按新方式实施保障。
（三）住房保障行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。当事人应在规定的期限内退回保障性住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。
（四）因特殊情况暂时无法在规定期限内退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内按市场租金水平计收租金。逾
期拒不腾退住房的，按市场租金水平2倍计收租金。必要时申请人民法院强制执行。
七、租赁型保障性住房产权管理
（一）租赁型保障性住房应办理房屋权属登记，房屋所有权证上要明确房屋产权人和房屋代理管理人。其配套设施设备由房地产登记机构在房地产登记册上予以记载，但不颁发房地产权证书。政府全额投资建设的租赁型保障性住房，产权归政府所有，房屋产权人为当地人民政府，房屋代理管理人为当地住房保障部门；机构投资者、房地产企业、园区企业等投资建设的租赁型保障性住房，产权归投资者所有，保障对象纳入当地保障性住房由住房保障部门统一管理；政府部分出资（包括直接投资、资本金注入、投资补助、贷款贴息、土地作价入股等）建设的租赁型保障性住房，按出资比例确定产权比例实行共有产权，经营一定年限后，产权可依法转让。
（二）政府全额投资建设的租赁型保障性住房可实行租售并举、产权共有。承租人按规定程序承租住房后，有购买该住房产权意愿的，经市州、县市区人民政府批准，可按有关规定向产权人购买该住房部分产权；自签订租赁合同5年后，可申请购买该住房全部产权。承租人取得完全产权后，该住房可以上市转让，政府优先回购，上市转让办法按经济 10
适用住房上市交易政策执行。承租人在对所租赁住房未取得完全产权前，严格按照租赁型保障性住房有关规定管理。
（三）机构投资者和房地产企业投资建设的租赁型保障性住房，报经当地住房保障部门批准正式投入使用5年后，可上市出售，政府优先购买。在开发区和工业园区建设的公共租赁住房，主要面向用工单位或园区就业人员出租，不得出售。
八、经济适用住房产权及交易管理
（一）住房保障对象购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记，购房人拥有有限产权。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。
（二）购买经济适用住房５年内不得直接上市交易。经济适用住房购房人在取得完全产权前，所购房屋只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。5年内因特殊原因确需转让的，由政府按照原价格回购，其房屋装修不予补偿，不计入回购价格。
（三）购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。经济适用住房上市补交
土地收益等价款的具体标准，由住房保障部门会同有关部门结合各地段普通商品住房交易指导价格定期制订，报经市、县人民政府同意后公布实施。
（四）经济适用住房上市交易，必须符合有关政策规定并取得完全产权。住房保障部门应当对个人是否已缴纳相应土地收益等价款取得完全产权、成交价格是否符合正常交易、政府是否行使优先购买权等情况出具书面意见。
（五）房屋登记、租赁管理机构办理房屋权属登记、租赁备案登记时，要比对住房保障部门提供的有关信息。对已购经济适用住房的家庭和个人，不能提供住房保障部门出具的书面意见的，任何中介机构不得代理买卖、出租其经济适用住房，违规代理的，注销其机构备案和取消其机构网签资格。
九、租金（收益）和价格管理
保障性住房实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。保障性住房承租人应当按照合同约定及时缴纳租金和其他费用。
（一）租赁型保障性住房租金。
保障性住房的租金标准实行政府定价。其租金标准由市州、县市区物价部门会同住房保障部门统筹考虑当地住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并实行动态调整，每二年向社会公布一次。其中公共租赁住房的租
金原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的60%。有条件的地区，对特别困难的城市居民最低生活保障家庭，可以免收廉租住房实物配租中住房保障面积标准内的租金。
政府投资建设的保障性住房的租金收入应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。廉租住房租金收入专项用于廉租住房维护和管理；公共租赁住房租金收入专项用于公共租赁住房的维护、管理、投资补助以及偿还公共租赁住房贷款。
各类企业和其他机构投资建设的保障性住房，其租金收入和其它各项营业性收入归投资者所有。共同出资建设的保障性住房，其租金收入和其它营业性收入按产权比例分配。
（二）租赁型保障性住房产权出售收入。
经市州、县市区人民政府批准出售租的赁型保障性住房收入，按国家财政预算支出和财务制度有关规定，实行“收支两条线”管理，专项用于保障性住房建设。出售产权的比例和价格由当地人民政府确定。出售全部产权的，出售价格应包括住房建设成本、土地出让金减让、税费减免等政策优惠额之和。
（三）经济适用住房价格。
经济适用住房价格实行政府指导价。市州、县市区物价部门会同住房保障部门核定本行政区域经济适用住房销售
基准价格及浮动幅度，由同级物价部门发文下达并向社会公布。每套住房的具体销售价格由承担经济适用住房建设的开发企业或单位根据经济适用住房价格管理办法规定的原则和公式计算确定，报价格主管部门备案。
经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得高于基准价格及上浮幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。
经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。其中，管理费按2%计算，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定。政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。
政府销售经济适用住房所得价款和购房人取得完全产权时缴纳的土地收益等价款全额上交当地政府设立的保障性住房建设资金专户，专项用于保障性住房建设。
十、物业管理
保障性住房应实行物业管理。保障性住房物业管理应认真执行湖南省实施《物业管理条例》办法，同时要进一步探索租赁型保障性住房物业管理模式，努力提高租赁型保障性住房的物业管理水平、管理效率和服务质量。
（一）投资建设租赁型保障性住房及其共用配套建筑、共用部位、共用设施设备的所有权人是该物业的业主，承租人仅享有所租住房屋的使用权。租赁型保障性住房物业管理
由业主负责组织实施，可采取选聘物业服务企业管理、住房保障部门和保障性住房投资人直接管理、住户自主管理等多种模式。对集中建设的保障性住房小区，可通过招标投标的方式选聘具有相应资质、社会信誉好的物业服务企业实施专业化物业管理；也可由住房保障部门和保障性住房投资人组建或委托房屋管理机构进行管理；对规模小、较分散的保障性住房，在住房保障管理部门指导下，可由承租人自我管理、自我服务。
（二）划分保障性住房物业管理区域，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素，遵循方便生活和工作，有利于社区建设和管理，降低管理成本，提高服务水平的原则。分期开发的保障性住房划定为一个物业管理区域的，应当由同一物业服务企业（单位）提供服务。在其它项目中配建的保障性住房和实行共有产权的廉租住房，应纳入所在项目统一的物业管理。
（三）选择物业服务企业进行物业管理的，物业服务企业应与保障性住房业主签订物业服务合同，并按照合同约定提供相应的服务。物业服务合同应约定下列服务事项：
1.物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；
2.公共绿化的维护；
3.公共区域环境卫生的维护； 4.公共区域的秩序维护； 5.车辆的停放管理；
6.物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务； 7.物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的帐务管理；
8.物业服务档案和物业档案资料的保管； 9.业主委托的其他物业公共服务事项。
（五）租赁型保障性住房业主应按照保障性住房建设装饰装修要求，提供能满足保障对象基本居住需要的住房条件。租赁型保障性住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得擅自对房屋进行二次装修，对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。
（六）保障性住房承租人应当按照物业服务合同约定，按时交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主应当协助物业服务企业督促其限期交纳；物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。
（七）租赁型保障性住房建立物业专项维修资金，专项用于保障性住房物业共用部位、共用设施设备的维修、更新
和改造。住房部分的日常维护由承租人承担。住房达到一定年限后，其维修和改造由业主负责。其中，政府出资建设的租赁型保障性住房的维修和改造，需报当地人民政府批准。
租赁型保障性住房物业在办理房屋初始登记前，由投资建设单位将物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。租赁型保障性住房物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设账或按房屋户门号设帐。租赁型保障性住房物业专项维修资金属于投资建设单位所有。实行共有产权的保障性住房，其物业专项维修资金的缴存和使用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
十一、信息化管理
（一）建立统一规范的住房保障信息化管理平台。由省住房和城乡建设厅统一组织开发和不断完善《湖南省住房保障管理信息系统》，按省、市州、县市区三级对住房保障全面实行信息化管理。全省住房保障系统逐步实现网上办公，达到管理方式科学、规范、高效、透明。
（二）各市州、县市区住房保障对象、保障方式、保障性住房房源、住房保障资金及业务管理情况必须统一纳入 17
《湖南省住房保障管理信息系统》，其轮候、配租、配售、退出等情况要及时在湖南省住房保障网公示。
十二、监督管理
（一）各市州、县市区要高度重视保障性住房后续管理工作，要建立健全管理机构，明确管理职能，充实管理人员，落实专项工作经费。主管部门要切实履行职责，对保障性住房的居住人员、房屋使用等情况进行定期检查，发现违规行为及时纠正。同时要积极探索保障性住房运营管理模式，创新管理机制，确保住房保障工作可持续发展。
（二）加强对保障性住房分配、使用、交易中违纪违法行为的查处。对转租、转借保障性住房，擅自改变保障性住房用途，闲置、空置保障性住房6个月以上的，该家庭和个人5年内不得申请保障性住房；对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗取保障性住房的家庭和个人，同时还要依照法律和有关规定追究其责任。对出具虚假证明的，依法追究相关责任人的责任。
（三）建立举报平台和黑名单制度。各地要以住房保障网为基本信息公开平台，及时公开住房保障情况，自觉接受社会各界监督和举报。对弄虚作假获取保障性住房、不按规定缴纳房屋租金、不按规定退出保障性住房等严重违法违规行为的家庭和个人，列入不诚信黑名单，由住房保障主管部 18
门在住房保障网上进行公示，并向社会和有关部门部门通告其不诚信记录。
（四）国家机关工作人员在保障性住房建设、分配、管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法依纪追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关处理。
本指导意见自下发之日起执行。各市州、县市区可依据本指导意见制定具体实施办法。
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