营改增后房地产增值税涉税风险防范论文[推荐阅读]

第一篇：营改增后房地产增值税涉税风险防范论文

摘要：房地产业是我国经济发展的支柱性产业之一，2015年5月正式纳入营改增试点范围。随着2016年5月1日我国实行全国营改增试点，房地产营改增再次引起关注。但是目前理论界仍然热衷于探讨营改增试点对产业结构的影响，却鲜有研究探讨营改增后房地产业增值税涉税风险。实际上，随着房地产业的发展速度在国内逐渐放缓，营业成本也逐渐凸显，涉税风险的识别、应对与防范对房地产业结构调整、推动产业持续健康发展、降低产业成本具有重要意义。鉴于此，本文基于房地产业营改增的基础知识梳理，着重探讨营改增后房地产业增值税涉税风险，并在此基础上提出风险防范措施。期望研究结论为房地产业发展与风险防范有所启示。

关键词：营改增；房地产；涉税风险

在我国财税改革历史上，共有过三次重大财税改革，而营改增是我国三次重大财税改革中最重大的一次。营改增是我国“十二五”规划提出的重点税制改革方案，2012年首次在上海进行试点，2015年将房地产产业纳入营改增试点范围，2016年5月营改增试点全面推向全国全行业。但是由于营改增后增值税的核算难度远远大于营业税的核算难度，因此营改增后存在诸多的营业税涉税风险。根据以往研究发现，涉税风险主要包括进项税额扣除中的涉税风险、特殊业务未做视同销售处理的涉税风险、取得价外费用中隐含的涉税风险、转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险。这些风险是如何形成的且如何去规避这些风险是当下营改增后房地产业管理实践与理论研究的重点课题。本文试图基于房地产业营改增的基本梳理，着重探讨营改增后房地产业面对的增值税风险是怎样的，如何规避这些风险。

一、房地产业“营改增”概述

营改增对房地产业的影响非常大，既有积极影响又有消极影响，其中积极影响体现在税负减少、业务整合、纳税筹划等，由于增值税是价外税，营业税是价内税，根据以往研究计算可知，营改增前后的平衡率是56%，即如果房地产企业的毛利率在56%以下，那么营改增会降低企业的税负，增加企业利润，但如果房地产企业的毛利率在56%以上，那么营改增将会为企业带来税负的增加，经研究机构测算我国大部分房产企业毛利率均在56%以下。且根据测算，原来的营业税、城建税、教育费附加和土地增值税等综合税率为14.97%，而营改增后的综合税率为14.49%。因此营改增降低了房地产产业的税负成本。消极影响主要体现于财务报表，例如增值税抵扣是在取得增值税发票后进行的，而增值税发票是工程结算时取得，折旧需要房地产企业垫付大量资金，房地产是一个资金密集型产业，垫付资金对其而言具有巨大挑战性。实际上，营改增对产业的最最直接的利益主要体现于可以进行税负抵扣和避免重复征税两个方面。

二、“营改增”后房地产业增值税涉税风险

(一)进项税额扣除中的涉税风险

房地产业是一个资金密集型产业，涉及到众多领域的增值税发票，而进项税额可以抵扣，但是在增值税抵扣时容易形成五方面风险。一是房地产业的建筑工人、拆迁补偿费用等无法取得增值税发票，不得抵扣。二是在开发阶段，从小规模纳税人购买的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地产自己生产的石灰、瓦、砖等，这些均不能进行增值税抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工单位的费用(如设备费用、土建工程施工费、临时设施、三通一平的施工费)均不能进行抵扣；在开发阶段支付给政府部门的报批报建费不能抵扣，主要包括招投标管理费、拆迁管理费、散装水泥集资费、消防配套设施费、人防报建费、交易中心手续费、标底编制费、质检费、安检费等。三是期间费用中娱乐服务和居民日常服务、餐饮服务、贷款服务、购进的旅客运输服务的费用均不能抵扣进项税额。此外，在建筑期间的交际支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常损失，在材料等运输过程中的非正常损失不得抵扣；五是过渡期间营改增之前交易的材料，在营改增之后取得增值税发票不得抵扣。

(二)特殊业务未做视同销售处理的涉税风险

增值税核算中有诸多情况需要做视同销售处理，否则容易少抵扣增值税。一是将购买的货物、委托生产的货物、自产的货物用于赠送、分配、投资，将委托生产的货物、自产的货物用于个人消费或者集体福利，将代销货物用于出售，均视同销售处理。二是将固定资产作为入股资本需要缴纳增值税，视同销售；固定资产(自建房产)转化为投资性房地产，视同销售；但是在营改增前以固定资产进行利润分配是不需要缴纳营业税的。因此，一些视同销售的情况，如果不及时缴纳增值税，会产生税款滞纳金。

(三)取得价外费用中隐含的涉税风险

价外费用的内容很多，主要是指企业销售商品、提供劳务过程中发生的除价款之外的各种性质的收费，它主要包含看房费、订金等，以及代其他部门收取的一些费用，如煤气费印花税、电视初装费等。首先，如看房费、订金等价外费用是否要征收增值税，目前没有明确的规定，但是可以通过相关法律进行抵扣，例如《房地产所得税法》中有规定，只要是以签订合同为前提，就可以将其纳入销售收入。因此，通常这些价外费用是不征收增值税的。其次，如煤气费印花税、电视初装费等代收费用，若以房地产名义收取，则需要缴纳增值税，若以委托方名义收取，则不征收增值税。

(四)转让自行开发房地产时地价款扣除的涉税风险

国家相关文件规定，房地产销售额的计算需要扣除当期允许扣除的土地价款，当期允许扣除的土地价款主要是当期销售房地产项目建筑面积与房地产项目可供销售建筑面积之比，再乘以支付的土地价款。但是现实中经常会以返还的形式进行扣除，因此在财政税票上的金额不能作为扣除土地价款的计算依据，而需要扣除返还的土地出让金。所以转让自行开发房地产时地税价款存在少缴纳增值税的风险。

三、“营改增”后房地产业涉税风险防范措施

(一)强化票据管理，完善税务筹划

增值税与营业税相比，有两个显在的好处，一是避免了重复征税，二是可以进行进项税额抵扣。避免重复增税的原因是由于增值税以增值额为计税基础，但是这一基础是通过进项税额抵扣实现的。因此，票据管理成为了防范涉税风险的重中之重。一是对上交票据严格把关，严禁不合格票据报销；二是注重供应商的选择，尽量少与小规模纳税人合作，多与农业相关的产品供应商合作，因为增值税对农产品具有一定的优惠政策；三是签订合同时，要严格把控发票取得时间，减少票据时间延迟导致企业资金垫付。其次，要完善税务筹划，一是由于房地产业是资金与劳动密集型产业，垫付金额大，生产周期长，因此企业必须与当地纳税部门交流沟通，减少纳税申报时间；二是重点关注当地、产业等不同领域、地域的优惠政策，尽一切可能靠拢产业政策，享受政策纳税优惠；三是对销售环节进行纳税筹划，例如装修的增值税税率是6%，房产的增值税税率是11%，如果不进行分离将会从高征收，因此在销售时要分离。

(二)强化内部会计人员培训

以上四种风险涉及到的会计核算非常复杂，因此强化内部会计人员培训是一个非常重要的防范措施。一是对财务人员的专业知识和税法知识进行定期培训，了解增值税的核算方式和财务风险潜在点，将风险潜在点进行归纳总结；二是转变财务人员的观念，营业税核算是简单化、统一化的核算方式，而增值税核算是复杂化的核算方式，财务人员不能再以懒散、简单的工作态度对待票据核销，好的财务人员可以在营改增后减少企业的税负成本，而不称职的财务人员则可能高于原来的税负成本；三是增值税纳税申报采用互联网电算化，必须强化内部财务人员计算机应用能力，快捷、准确的填报纳税信息。

四、结语

营改增作为我国有史以来最大的财税改革，对原来征收营业税的产业具有重大影响。房地产作为我国十年来驱动经济发展的重要产业之一，固然也不例外。但是营改增后将会带来一系列的风险，如何去规避这些风险是当下需要思考的问题。本文基于四种涉税风险，提出了两种防范措施，但是限于房地产业营改增实践依据不足，本文并不能很详细以实践数据支持理论推演，期望后续研究可以进一步深入探讨。

参考文献：

[1]冯秀娟.“营改增”后房地产业增值税涉税风险及防范[J].财会月刊：上，2016(9)：73-75.[2]盛立中.房地产业营改增下的利好和风险预防[J].城市开发，2016(5)：36-37.[3]周春暖.房地产业营改增深度剖析与风险防范[J].中外企业家，2016(6X).

第二篇：2016年营改增后房地产增值税计算案例

某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：

（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。

（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。

（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。

（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。

（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。

（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。要求：

1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。

二、案例解析

1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。

业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。

业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为： 借：营业外支出 101

贷：开发产品 90

应交税费——应交增值税(销项税额)11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。国家税务总局第18号公告第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。【房企财税微信：fdccspx】 业务（2）销项税额=（39100-40000×49000÷70000）÷（1+11%）×11%=1100万元。会计分录为：

借：现金或银行存款 39100

贷：主营业务收入 38000

应交税费——应交增值税(销项税额)1100 业务（3）：根据国家税务总局第18号公告第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条规定，应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率）×3%，适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算。预收账款3330万元应预缴增值税=3330÷（1+11%）×3%=90万元。会计分录为：

借：应交税费——未交增值税——一般计税方法 90

贷：银行存款 90 业务（4）：根据国家税务总局第18号公告第八条规定，《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目是房地产老项目。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。甲公司可以选择简易计税办法计税。

业务（4）应计提增值税额=4200÷（1＋5%）×5%=200万元。会计分录为： 借：现金或银行存款 4200

贷：主营业务收入4000

应交税费——未交增值税——简易计税方法 200 业务（5）：进项税额=17万元。会计分录为： 借：固定资产 100

应交税费——应交增值税(进项税额)17

贷：银行存款 117 业务（6）：根据《国家税务总局关于发布<不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）第二条规定，增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产包括以直接购买形式取得的不动产。第四条规定，纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。业务（6）确定的2016年7月进项税额=220×60%=132万元，待抵扣进项税额为=220×40%=88万元。会计分录为： 借：固定资产 2000

应交税费——应交增值税(进项税额)132

应交税费——待抵扣进项税额 88

贷：银行存款 2220 2017年7月会计处理如下：

借：应交税费——应交增值税(进项税额)88

贷：应交税费——待抵扣进项税额 88 业务（7）：进项税额=36万元，会计处理如下： 借：开发成本——前期工程费 600

应交税费——应交增值税(进项税额)36

贷：银行存款 636 业务（8）：进项税额=825万元，会计处理如下： 借：开发成本——建筑安装工程（鸿达项目）7500

应交税费——应交增值税(进项税额)825

贷：应付账款——腾飞建筑公司 8325

2.计算应纳增值税（1）一般计税方法

销项税额=11+1100=1111万元 进项税额=17+132+36+825=1010万元

应纳增值税=销项税额-进项税额=1111-1010=101万元（2）简易计税方法 应纳增值税=200万元

（3）根据国家税务总局第18号公告第十四条规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。甲公司已预缴税款90万元可以抵减当期应纳税额。甲公司2016年7月应纳增值税=101+200-90=211万元。

第三篇：营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产企业会计处理

一、开发阶段，归集开发成本

1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等

借：开发成本（按XX项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费

贷：银行存款等科目

2、发生开发成本

借：开发成本（XX项目、成本对象）

——前期工程费

——基础设施费

——建筑安装工程费

——公共配套设施

——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）

借：开发间接费用

借：应交税费—应交增值税（进项税金）

贷：银行存款等科目

说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。

借：开发成本—XX项目(对象)——XX

贷：银行存款（应付账款）

不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。

成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。

其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31号】建议：建筑面积。

二、预售阶段，取得预售收入

1、未完工收到预收款

借：银行存款等

贷：预收账款—XX项目

2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%)X3%预缴】，次月缴纳时：

借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款

3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费

借：应交税费—城、教、土增税等

贷：银行存款

三、完工销售阶段，确认收入、成本

1、完工分配开发间接费用

借：开发成本——各项目、成本对象

贷：开发间接费用

2、完工结转开发产品

借：开发产品——各项目

借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）

贷：开发成本——各明细

3、交房并符合确认收入条件

借：预收账款等

贷：主营业务收入——XX项目（房号）

贷： 应交税费—应交增值税（销项税额）

备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。

4、同时，结转交房部分所对应的成本： 借：主营业务成本

贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细）

5、扣减收入对应的土地价款

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11%

借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）

贷：主营业务成本——XX项目

月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额=a

借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a

次月，申报缴纳增值税：

借：应交税费——未交增值税a

贷：银行存款a

结转当期已售面积所对应的税金及附加：

借：营业税金及附加

贷：应交税费--城、教、土增税等

项目工程的前期工程费

是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等前期费用，具体包括：

一、勘探费。包括地质勘探、地下文物勘探；

二、设计费。包括 总体规划设计费、施工图设计费、环境设计费、售楼中心设计费

三、地形图测绘费

四、开发项目可行性编制费

五、开发土地平整

六、开发土地垃圾清运费

七、回填土费用

八、定位放线费 九、三通一平包括临时用水、临时用电、临时用道路

十、开发场地围墙工程

十一、地基检测费、临时办公室建设费

十二、人防异地建设费

十三、城市基础配套费和绿化费

十四、墙改专项费

十五、招标代理费、服务费、公证费

十六、质量监督费

十七、合同鉴证费

十八、公共消防费、地震检测费、工程监理费用

十九、广告牌制作以及广告照明、广告牌电缆工程 工程项目前期费都包括费用内容如下：

(1)项目整体性批报建费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。

如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等。

(2)规划设计费：项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改造设计费、可行性研究费(含支付社会中介服务机构的市场调研费)，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。

(3)勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

(4)“三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。

(5)临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。

(6)预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

(7)其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等

基础设施配套建设费

主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等（当然如果在北方的项目，依据国家规定还会涉及采暖设施的费用）。说白了，实际上是完善房屋可达使用（包括安全）状态，除形成房屋结构实体以外的一些主要是有形的开支项目（大市政配套费及水电煤等的增容费虽无形但除外）。主要包括：

1、大市政配套费：按一定建筑总面积，以元/平方米向政府有关部门交纳的费用。

2、上下水（上水指自来水、饮用水系统，下水指雨污水及环卫工程）、电、煤、电话、有线、防雷、智能化系统、园林景观（绿化购置及种植、建筑小品、广场等）、道路、围墙（永久性围墙）、门卫门楼、照明系统等，上述所及水电煤等含增容费及工程费。

具体核算时要考虑和结合以下不同情况，灵活处理：

1）、基础设施配套工程，若由专业单位或公司（配套施工单位）配套到小区红线接口为止，红线内部铺设由开发商自选安排的情形。

那么这部份基础设施费可分为红线内和红线外分别核算：接口处至各单体或门幢的铺设费用为红线内基础设施费；接口处至源头的引入点的费用为红线外基础设施费；

结构单体内的水电上下水等铺设到各单体外墙或门幢的费用，应当在建安工程成本中归集。

2）、有的地方一般由专业单位或公司（配套施工单位）从规划设计、铺设施工、验收开通一杆子做到底，直接接到各单体或各幢的外墙的，决算过程中也一时难分清红线内外费用的界限，那么，核算时也不是硬要开发商必须分清楚的。当然开发商能按一定的合理、系统的方式进行分拆归类和核算，那是更令人满意的了。

要注意啊，单体建筑内的管线铺设施工，不能去混在基础设施费里的，它应该是在“建筑安装工程费”内归集。

附件

一、建筑安装工程费用项目组成（按费用构成要素划分）

建筑安装工程费按照费用构成要素划分：由人工费、材料（包含工程设备，下同）费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金组成。其中人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润包含在分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中（见附表）。

（一）人工费：是指按工资总额构成规定，支付给从事建筑安装工程施工的生产工人和附属生产单位工人的各项费用。内容包括：

1.计时工资或计件工资：是指按计时工资标准和工作时间或对已做工作按计件单价支付给个人的劳动报酬。

2.奖金：是指对超额劳动和增收节支支付给个人的劳动报酬。如节约奖、劳动竞赛奖等。3.津贴补贴：是指为了补偿职工特殊或额外的劳动消耗和因其他特殊原因支付给个人的津贴，以及为了保证职工工资水平不受物价影响支付给个人的物价补贴。如流动施工津贴、特殊地区施工津贴、高温（寒）作业临时津贴、高空津贴等。

4.加班加点工资：是指按规定支付的在法定节假日工作的加班工资和在法定日工作时间外延时工作的加点工资。

5.特殊情况下支付的工资：是指根据国家法律、法规和政策规定，因病、工伤、产假、计划生育假、婚丧假、事假、探亲假、定期休假、停工学习、执行国家或社会义务等原因按计时工资标准或计时工资标准的一定比例支付的工资。

（二）材料费：是指施工过程中耗费的原材料、辅助材料、构配件、零件、半成品或成品、工程设备的费用。内容包括：

1.材料原价：是指材料、工程设备的出厂价格或商家供应价格。

2.运杂费：是指材料、工程设备自来源地运至工地仓库或指定堆放地点所发生的全部费用。3.运输损耗费：是指材料在运输装卸过程中不可避免的损耗。

4.采购及保管费：是指为组织采购、供应和保管材料、工程设备的过程中所需要的各项费用。包括采购费、仓储费、工地保管费、仓储损耗。

工程设备是指构成或计划构成永久工程一部分的机电设备、金属结构设备、仪器装置及其他类似的设备和装置。

（三）施工机具使用费：是指施工作业所发生的施工机械、仪器仪表使用费或其租赁费。1.施工机械使用费：以施工机械台班耗用量乘以施工机械台班单价表示，施工机械台班单价应由下列七项费用组成：

（1）折旧费：指施工机械在规定的使用年限内，陆续收回其原值的费用。

（2）大修理费：指施工机械按规定的大修理间隔台班进行必要的大修理，以恢复其正常功能所需的费用。

（3）经常修理费：指施工机械除大修理以外的各级保养和临时故障排除所需的费用。包括为保障机械正常运转所需替换设备与随机配备工具附具的摊销和维护费用，机械运转中日常保养所需润滑与擦拭的材料费用及机械停滞期间的维护和保养费用等。（4）安拆费及场外运费：安拆费指施工机械（大型机械除外）在现场进行安装与拆卸所需的人工、材料、机械和试运转费用以及机械辅助设施的折旧、搭设、拆除等费用；场外运费指施工机械整体或分体自停放地点运至施工现场或由一施工地点运至另一施工地点的运输、装卸、辅助材料及架线等费用。

（5）人工费：指机上司机（司炉）和其他操作人员的人工费。

（6）燃料动力费：指施工机械在运转作业中所消耗的各种燃料及水、电等。（7）税费：指施工机械按照国家规定应缴纳的车船使用税、保险费及年检费等。2.仪器仪表使用费：是指工程施工所需使用的仪器仪表的摊销及维修费用。

(四)企业管理费：是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用。内容包括： 1.管理人员工资:是指按规定支付给管理人员的计时工资、奖金、津贴补贴、加班加点工资及特殊情况下支付的工资等。

2.办公费：是指企业管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、办公软件、现场监控、会议、水电、烧水和集体取暖降温（包括现场临时宿舍取暖降温）等费用。3.差旅交通费：是指职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费，市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工退休、退职一次性路费，工伤人员就医路费，工地转移费以及管理部门使用的交通工具的油料、燃料等费用。

4.固定资产使用费：是指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧、大修、维修或租赁费。

5.工具用具使用费：是指企业施工生产和管理使用的不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、维修和摊销费。

6.劳动保险和职工福利费：是指由企业支付的职工退职金、按规定支付给离休干部的经费，集体福利费、夏季防暑降温、冬季取暖补贴、上下班交通补贴等。

7.劳动保护费：是企业按规定发放的劳动保护用品的支出。如工作服、手套、防暑降温饮料以及在有碍身体健康的环境中施工的保健费用等。

8.检验试验费：是指施工企业按照有关标准规定，对建筑以及材料、构件和建筑安装物进行一般鉴定、检查所发生的费用，包括自设试验室进行试验所耗用的材料等费用。不包括新结构、新材料的试验费，对构件做破坏性试验及其他特殊要求检验试验的费用和建设单位委托检测机构进行检测的费用，对此类检测发生的费用，由建设单位在工程建设其他费用中列支。但对施工企业提供的具有合格证明的材料进行检测不合格的，该检测费用由施工企业支付。9.工会经费：是指企业按《工会法》规定的全部职工工资总额比例计提的工会经费。10.职工教育经费：是指按职工工资总额的规定比例计提，企业为职工进行专业技术和职业技能培训，专业技术人员继续教育、职工职业技能鉴定、职业资格认定以及根据需要对职工进行各类文化教育所发生的费用。

11.财产保险费：是指施工管理用财产、车辆等的保险费用。

12.财务费：是指企业为施工生产筹集资金或提供预付款担保、履约担保、职工工资支付担保等所发生的各种费用。

13.税金：是指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。14.其他：包括技术转让费、技术开发费、投标费、业务招待费、绿化费、广告费、公证费、法律顾问费、审计费、咨询费、保险费等。

（五）利润：是指施工企业完成所承包工程获得的盈利。

（六）规费：是指按国家法律、法规规定，由省级政府和省级有关权力部门规定必须缴纳或计取的费用。包括： 1.社会保险费

（1）养老保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。（2）失业保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的失业保险费。（3）医疗保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。（4）生育保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的生育保险费。（5）工伤保险费：是指企业按照规定标准为职工缴纳的工伤保险费。2.住房公积金：是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。

3、工程排污费：是指按规定缴纳的施工现场工程排污费。其他应列而未列入的规费，按实际发生计取。

（七）税金：是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城市维护建设税、教育费附加以及地方教育附加。

附件

二、建筑安装工程费用项目组成（按造价形成划分）

建筑安装工程费按照工程造价形成由分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费、税金组成，分部分项工程费、措施项目费、其他项目费包含人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费和利润（见附表）。

（一）分部分项工程费：是指各专业工程的分部分项工程应予列支的各项费用。

1.专业工程：是指按现行国家计量规范划分的房屋建筑与装饰工程、仿古建筑工程、通用安装工程、市政工程、园林绿化工程、矿山工程、构筑物工程、城市轨道交通工程、爆破工程等各类工程。

2.分部分项工程：指按现行国家计量规范对各专业工程划分的项目。如房屋建筑与装饰工程划分的土石方工程、地基处理与桩基工程、砌筑工程、钢筋及钢筋混凝土工程等。各类专业工程的分部分项工程划分见现行国家或行业计量规范。

措施项目费：是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。内容包括： 1.安全文明施工费

①环境保护费：是指施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用。②文明施工费：是指施工现场文明施工所需要的各项费用。③安全施工费：是指施工现场安全施工所需要的各项费用。

④临时设施费：是指施工企业为进行建设工程施工所必须搭设的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用。包括临时设施的搭设、维修、拆除、清理费或摊销费等。2．夜间施工增加费：是指因夜间施工所发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用。

3．二次搬运费：是指因施工场地条件限制而发生的材料、构配件、半成品等一次运输不能到达堆放地点，必须进行二次或多次搬运所发生的费用。

4．冬雨季施工增加费：是指在冬季或雨季施工需增加的临时设施、防滑、排除雨雪，人工及施工机械效率降低等费用。

5．已完工程及设备保护费：是指竣工验收前，对已完工程及设备采取的必要保护措施所发生的费用。

6．工程定位复测费：是指工程施工过程中进行全部施工测量放线和复测工作的费用。7．特殊地区施工增加费：是指工程在沙漠或其边缘地区、高海拔、高寒、原始森林等特殊地区施工增加的费用。

8．大型机械设备进出场及安拆费：是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进行安装、拆卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需的辅助设施的费用。9．脚手架工程费：是指施工需要的各种脚手架搭、拆、运输费用以及脚手架购置费的摊销（或租赁）费用。

措施项目及其包含的内容详见各类专业工程的现行国家或行业计量规范。

（三）其他项目费

1.暂列金额：是指建设单位在工程量清单中暂定并包括在工程合同价款中的一笔款项。用于施工合同签订时尚未确定或者不可预见的所需材料、工程设备、服务的采购，施工中可能发生的工程变更、合同约定调整因素出现时的工程价款调整以及发生的索赔、现场签证确认等的费用。

2.计日工：是指在施工过程中，施工企业完成建设单位提出的施工图纸以外的零星项目或工作所需的费用。

3.总承包服务费：是指总承包人为配合、协调建设单位进行的专业工程发包，对建设单位自行采购的材料、工程设备等进行保管以及施工现场管理、竣工资料汇总整理等服务所需的费用。4暂估价

（四）规费：定义同附件1。

（五）税金：定义同附件1。

公共配套设施

主要指住宅区内的市政公用设施和绿地等。公用设施包括道路、公交站场、环卫设施、停车场、各类公用管线(自来水、电力、电信、燃气、热力、有线电视、雨水、污水等)及相应的建筑物、构筑物如公园等。

公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施。产权及收益权不属于开发商。

第四篇：营改增后房地产企业成本费用发票管理

营改增后房地产企业成本费用发票管理

热度 7已有 80 次阅读2013-8-16 11:55 |个人分类:会计实务| 房地产企业, 成本

按照国家规划，我国“营改增”分为三步走：第一步，在部分行业部分地区进行“营改增”试点。上海作为首个试点城市2012年1月1日已经正式启动“营改增”。第二步，选择部分行业在全国范围内进行试点。按照7.25国务院常务会议的决定，这一阶段将在2013年8月1日开始，从目前的情况来看，交通运输业以及6个部分现代服务业率先在全国范围内推广的概率最大。第三步，在全国范围内实现“营改增”，也即消灭营业税。按照规划，最快有望在十二五（2011年-2015年）期间完成“营改增”。

房地产企业虽然不是本次应该增试点行业，但与2015年的大限也为时不远，时下因试点行业的营改增已经使房地产企业成本费用发票使用出现较多改变，本文综合营改增试点行业在全国实施后涉及房企发票使用作以下探讨。

房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

一、合法凭据的理解

税法规定,允许税前扣除的金额,必须取得合法的凭据。许多税务人员认为,企业列入成本费用的项目都必须取得发票,这是对税收政策的误解。这里的“合法凭据”,是指合法的原始凭证,包括经济合同、出库单、入库单、公证书、法院判决或裁定书、个人身份证复印件、汇款单据、收款收据、中介机构或有关部门的证明等等,其中,按照《发票管理办法》的规定,应当取得发票的,还必须取得发票。“发票,是指在购销商品,提供或者接受服务以及从事其他经营活动中,开具、收取的收付款凭证。”

《发票管理办法》第二十五条规定:“任何单位和个人不得自行扩大专业发票使用范围。”

实际操作中掌握的原则是,凡属于增值税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具增值税发票(视具体情况分别开具专用发票或普通发票),凡属于营业税征税范围的业务(无论是否享受免税优惠),都必须开具营业税发票。其中,属于企业经营范围,并经税务机关核准的,企业可以领取发票自行开具,凡不属于企业经营范围的,以及个人取得的应纳增值税或营业税的收入,必须向税务机关申请代为开具。另外,发票的形式多种多样,例如火车票,虽然没有税务机关的监制章,但属于经国家税务总局核准的特种发票。依据上述原则,下列业务无须取得发票:工资薪金支出、土地出让金、股权受让款、拆迁补偿费、税款、捐赠支出、违约金(交易不成立)、赔偿款、接受投资的不动产和无形资产、境外劳务费(广告费、佣金、利息、动产租金等)、同一法人实体内部的总分支机构及分支机构之间发生的营业税劳务、总分公司之间固定资产划拨、以公司合并或分立方式取得的非现金资产等等。

二、房地产企业开发成本合法凭据掌握的原则

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[ 2009 ]31 号)文件规定,企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的,不得计入计税成本,待实际取得合法凭据时,再按规定计入计税成本。但以下几项预提(应付)费用可以在税前扣除:(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的,在证明资料充分的前提下,其发票不足金额可以预提,但最高不得超过合同总金额的10 %。

(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的,可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销,或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

开发成本包括土地出让金、拆迁补偿费、前期开发费、工程建筑成本、公共配套设施(费)、开发间接费用等。房地产企业开发成本中的合法有效凭证应按下列原则掌握:(1)支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的,以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证;(2)支付的行政事业性收费或者政府性基金,以开具的财政票据为合法有效凭证;(3)支付给境外单位或者个人的款项,以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证,税务机关对签收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构的确认证明;(4)国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

三、开发成本各项支出有关票据的具体说明

1.土地出让金。国税发[ 1993 ]149 号文件规定,政府出让土地,不征营业税。因此不得开具发票。房地产企业应以国土局开具的土地出让金收据入账。

2.拆迁补偿费。房地产企业向被拆迁户支付补偿费,其业务流程并非被拆迁户直接将土地使用权、地上建筑物转让给房地产企业,而是政府收回土地使用权,再由政府与房地产企业签订土地出让合同。房地产企业采取支付拆迁补偿费方式或拆迁安置方式取得土地使用权的, 房地产企业仍需按照财税[2004 ]134 号文件规定补交契税。国税发[ 1993 ]149号文件还规定,因政府收回土地使用权而取得的补偿金,不征营业税。因此,被拆迁户无需向房地产企业开具发票,而应当由房地产企业向主管税务机关申请领用地方税务局监制的“某某市工商企业非商事收费收据”,主管税务机关没有上述收费收据的,可以由房地产企业采取自制凭证入账。同时将政府拆迁文件、被拆迁人姓名、联系方式、身份证号码、被拆迁建筑所在路段及门牌号码、拆迁面积、补偿标准、补偿金额、被拆迁人签章等档案资料备置于本公司备查。

委托拆迁公司支付的拆迁补偿费,也采用上述方式入账。

国税发[1993 ]149 号文件规定,拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业,按“建筑业-其他工程作业”税目征收营业税,因此,向拆迁公司支付的拆迁劳务费,应取得工程所在地建筑业发票。

房地产企业将拆迁工程(含拆迁补偿费、拆迁劳务费)整个承包给拆迁公司的,应取得全额的建筑业发票,直接给被拆迁户的补偿费作为拆迁公司的成本处理,其凭据的取得同上。3.土地整理费。支付给其他公司的土地整理费,应取得工程所在地税务机关出具的建筑业发票。

4.挖土费。支付给农民工(非雇员)的挖土费等,不得采用工资表发放,应由个人向地税机关申请开具《税务机关代为开具统一发票(地税)》。开具发票时,由税务机关征收营业税及附加、个人所得税。税务机关已征收个人所得税的,房地产企业不再扣缴个人所得税。5.广告费、规划费、设计费、鉴证咨询费、检测服务费、工程勘察勘探服务费

广告服务（包括广告代理、会展服务）属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—广告服务”

建筑设计、规划设计、园林设计服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—文化创意服务—设计服务”

鉴证服务、咨询服务、检测服务等属于本次营改增《应税服务范围注释》中的“部分现代服务业—鉴证咨询服务—认证服务”（包括会计、税务、资产评估、律师、房地产土地评估、工程造价的鉴证、建筑业检测服务等）

上述服务应当取得提供服务的单位机构所在地国税增值税发票。6．审图费、工程监理费、招标及招标代理费

上述应税服务不属于本次营改增《应税服务范围注释》，不纳入本次营改增试点范围，仍收取服务单位所在地地方税务服务业发票。7.建筑工程。

房地产企业的建筑工程是指新建、改建开发产品的工程作业。

(1)包工包料。应取得工程所在地建筑业发票。发票金额与承包额相等。(2)包工不包料(甲供材)。《营业税暂行条例实施细则》第十六条规定,除销售自产货物并提供建筑业劳务外,纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的,其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内,但不包括建设方提供的设备的价款。甲供材和劳务费的营业税均由发包方承担,施工单位是该营业税的纳税义务人。现举例说明: 某房地产企业取得材料供应商的增值税普通发票,账务处理如下: 借:库存材料10000000

贷:银行存款10000000 由于施工单位的承包额(应结算价款)在预算时是不含甲供材的金额,但要包含甲供材部分的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加(以下简称“营业税及附加”)33.3 万元。若总工程价款中甲供材料1000 万元,不含税劳务费(含管理费)2000 万元, 营业税及附加3000/(11000 = 2103.34(万元),应取得施工单位开具建筑业发票的金额等于应支付给施工单位的价款2103.34 万元。其中: ①拨付材料时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-材料成本10000000

贷:库存材料10000000

入账凭据:材料拨付单。

根据财税[ 2006 ]177 号文件规定,房地产企业向异地施工单位支付工程价款应代扣代缴营业税。这里,应就甲供材部分的营业税及附加履行代扣缴义务。账务处理如下: 借:预付账款-施工单位344500

贷:银行存款11500

应交税费-扣缴营业税及附加333000 入账凭据:工程所在地建筑业发票34.45 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

②拨付工程款2068.89 万元,应扣缴营业税及 附加68.89 万元。账务处理如下: 借:预付账款20688900

贷:银行存款20000000

应交税费-扣缴营业税及附加688900 入账凭据:工程所在地建筑业发票2068.89 万元、营业税及附加完税凭证复印件(原件交由施工单位作账)。

合计取得建筑业发票2068.89 + 34.45 = 2103.34(万元)。③将预付工程款结转开发成本时,账务处理如下: 借:开发成本-建筑工程成本-施工费21033400

贷:预付账款21033400 注意事项: ①建筑工程“甲供材”业务,不应要求施工单位开具全额(含甲供材)的建筑业发票,因为施工单位没有材料发票作成本。只有房地产企业将自购材料销售给施工单位(房地产企业给施工单位开具增值税发票,并缴纳增值税),施工单位才能给房地产企业开具全额(含材料价款)的建筑业发票,这就不是“甲供材”业务,而是“包工包料”了。

②建筑工程分包。建筑工程分包,是指A 建筑公司将承包工程的一部分转包给B 建筑公司负责施工。房地产企业只与总承包人A 发生业务关系,不与分包方B 结算价款。总承包人A 支付给分包方B的工程款项,由分包方B 给总承包人A 出具建筑业发票,与房地产企业无关。8.装饰工程。

装饰,是指对建筑物、构筑物进行修饰,使之美观或具有特定用途的工程作业。(1)包工包料。与建筑工程相同。

(2)包工不包料(清包工或称甲供材)。以清包工形式提供的装饰劳务是指:工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购,纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。财税[ 2006 ]114 号文件规定:“纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务,按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入(不含客户自行采购的材料价款和设备价款)确认计税营业额。”据此,房地产企业自行采购的装饰材料直接凭增值税发票入账,向施工单位支付的清包工装饰费用,应当取得工程所在地建筑业发票。9.设备安装。

(1)房地产企业从商家或生产厂家采购设备,再由房地产企业与安装公司签订安装合同的,应当取得商家或厂家的增值税发票,并仅就安装费的部分,由安装公司出具工程所在地建筑业发票。安装费营业税的计税依据不含设备。

(2)商业企业外购设备销售给房地产企业同时提供安装服务,商业企业收取的价款中既包括设备

价款,又包括安装费,这属于增值税混合销售业务,全额缴纳增值税,不征营业税。因此,商业企业应给房地产公司出具全额的增值税发票。至于是商家自己的员工负责安装,还是商家再聘请其他安装公司安装,就与房地产企业无关了,那是商家的成本。营业执照名称为某某安装公司或某某工程公司,并且取得安装资质的企业,如果是外购设备销售并负责安装,属于商业行为,按照增值税混合销售业务征收增值税,不征营业税。应全额开具增值税发票,不得开具营业税发票。但如果是房地产企业自行采购设备或者委托安装公司采购设备的,设备生产厂家开具的增值税发票台头应为房地产企业,这种情况下,安装公司仅就安装费金额征收营业税。房地产企业应取得安装工程所在地建筑业发票,发票金额就是安装费金额,不含设备价款。(3)工业企业自产货物并负责安装。根据《增值税暂行条例实施细则》、《营业税暂行条例实施细则》规定,提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额缴纳增值税。房地产企业应分别取得增值税发票和工程所在地税务机关出具的建筑业发票。10.房屋维修。

房屋维修在税法中称之为“修缮”,是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。根据国税发[1993 ]149 号文件规定,房屋修缮按照“建筑业”税目征收营业税。因此,房地产企业支付的房屋维修费用,也应取得工程所在地建筑业发票。允许记入开发成本的房屋维修费用是指开发产 品完工前的维修费用。11.绿化工程。

绿化工程往往与建筑工程相连,或者本身就是建筑工程的一个组成部分。例如:绿化与平整土地就分不开,而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。国税函[ 1995 ]156 号文件规定:“为了减少划分,便于征管,对绿化工程按’建筑业-其他工程作业’征收营业税。”因此,房地产企业将绿化工程承包给园林绿化公司,应取得按承包金额开具的工程所在地建筑业发票。如果房地产企业自购花草、树木,聘请园林绿化公司负责施工的,按建筑工程-包工不包料(即“甲供材”)业务处理。

（以上营业税法定代扣代缴义务已取消，需要与税务主管机关单独签订委托代征协议后才能代扣代缴）

第五篇：“营改增”试点九大涉税难题

“营改增”试点九大涉税难题

在经济下行压力增大，调结构和转变经济增长方式困难重重的背景下，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）无疑是政府探索改革的积极信号。前不久，国务院又决定“营改增”试点由上海市扩大到北京等8省市，明年还将继续扩大试点地区和试点行业。根据相关报道，上海“营改增”试点取得了成功的经验，也暴露出了不少的涉税问题。如何应对和解决这些难题，值得参与试点的北京等8个省、市思考和借鉴。笔者

以为，目前“营改增”试点九个方面的涉税难题有待解决。

一、“营改增”税收政策不够完善

据笔者了解，试点地区的部分企业反映，由于配套政策没有及时跟上，“营改增”相关规定缺乏操作性，某些政策截至目前尚未出台操作性强的细则，致使企业在税务处理方面无法规范操作，因此，希望财税部

门应尽快出台相关细则。具体有以下几个方面：

（一）零税率企业不能开具增值税专用发票。

某航运公司属于一般纳税人，主营国际航运，目前享受零税率待遇，但税务部门仍规定该类企业只能开具普通发票，造成货物代理公司因无法抵扣进项税额，不愿接受该公司的普通发票。企业希望税务部门尽快出台有针对性的政策，给予零税率企业开具增值税专用发票的权利，以解决上下游企业“营改增”试点

中出现的矛盾。

（二）财税[2011]131号文件操作缺乏操作指引。

在财政部和国家税务总局《关于应税服务适用增值税零税率和免税政策的通知》（财税[2011]131号）出台之后，由于缺乏操作指引，上海试点中各区税务部门仍然遵循不同的标准。有些区采取先收税，待具体政策出来后再把超额征收部分退还纳税人的做法，有些区则先不征税，等待操作细则出来后，再保

留向纳税人追缴的权利。

（三）向“境外单位提供服务”的定义不够明确。

某公司与境外甲公司签订了设计服务合同，合同约定由该公司协助甲公司向境内乙公司提供服务，服务费由甲公司支付给该公司。该公司想知道自己的服务是否属于向境外单位提供服务而适用零税率。而实

践中，不同地方的税务局对于上述问题的意见也不同。

（四）向境外单位提供应税服务执行标准不一。

在应税服务出口适用免税方面，根据财税[2011]131号文，上海试点中，向境外单位提供的9种应税服务的申请、审批手续比较繁杂，这让纳税人和税务部门都感觉非常头疼。由于暂时还没有统一的操作方法，上海市税务部门目前也不能明确是否允许纳税人在进行增值税申报时，直接填报为免税服务。

二、部分试点企业税负增加

（一）部分物流企业实际税负提高。

货物运输服务是物流企业最基本的服务，且实际可抵扣项目较少，导致试点后企业实际税负大幅增加。据2011年3月中国物流与采购联合会对65家大型物流企业的调查，2008～2010年三年年均营业税实际负担率为1.3%，其中货物运输业务负担率平均为1.88%.实行增值税后，即使货物运输企业发生的可抵扣购进项目中，全部可以取得增值税专用发票进行进项税额抵扣，实际增值税负担率也会增加到4.2%，上升幅度为123%.从目前已获得的数据分析，试点存在的主要问题集中在：货物运输企业运输业务税负有较大幅度增加，物流业务各环节税率依然未能统一。同时，税改试点操作过程中，还有一些具体问题亟待明确，包括快递物流企业适用税率不明确，物流企业集团及其分、子公司无法合并缴纳增值税，增值税发票征管，现行的增值税会计核算方法不符合行业特点等。这些问题中，有些属于事先预料到的，希望企业

通过内部消化予以解决，有些则属于新出现的问题，需要在今后的税改中完善。

（二）逾四成交通运输企业一般纳税人税负增加。

调查显示，部分交通运输企业一般纳税人税负增加。上海宝山物流协会反映，“营改增”后，运输企业

税负有所上升，而从事单一运输的一般纳税人企业税负明显增加。

（三）此外，信息技术服务业、文化创意服务业和鉴证咨询服务业等企业的运营成本主要由人工费、房屋租金和物业管理费等构成。调查显示，这部分支出不能抵扣，而其他部分抵扣进项税额也较少，因此

此类企业在试点中总体获益不多。该情况在劳动密集型企业反映也比较突出。

三、试点扩围地区征纳成本加大

目前的财政体制中，增值税由国税机关征收，实行中央和地方按75：25的比例分享；营业税则为地税机关征收，全部归属地方。在“营改增”试点地区，相关增值税继续由国税机关统一负责征收，但收入则归属地方。这一设计考虑到了地方财政的现实状况，是对现有分税体制的一种完善。然而在“营改增”的税改过渡期，企业需要同时接受国税与地税两个税务机关的管理与稽查，仅办证费用就增加一倍。两个税收征管机构的重复配置，提高了征税成本，造成了社会资源的大量浪费，企业难免为此疲于奔波应付。作为“营改增”试点扩围地区的10省、市、计划单列市，与上海有一个比明显的区别，那就是上海的国税、地税是合二为一的，而其他省市则是国税、地税分设。未来执行“营改增”的职能部门将是国税局，税收征收主体主管税务机关发生了变化。由地方税务局征收营业税，改为国家税务局征收增值税。相对于上海而言，加入增值税试点扩围的地区，将对国税局的工作带来较大的挑战。此外，国、地税征管是两套系统，对企业来说操作起来很麻烦。对税务机构也是一样，政策培训、发票系统的更改等也需要时间。“营改增”实施后，很多纳税人就要重新适应国税的管理，而很多营业税纳税人并没有跟国税局打交道的经验。

四、税率结构设计欠合理

按照试点方案，在现行增值税17%和13%两档税率的基础上，新增设了11%和6%两档低税率，交通运输业适用11%的税率，研发和技术服务、文化创意、物流辅助和鉴证咨询等现代服务业适用6%的税率。在确定税率的时候，规划设计不是很周到，对行业的划分不够细致。有些行业的抵扣比较合适，比如咨询业等，过去税率是5%，现在是6%，只要稍有抵扣，税负就是降低的。但有些行业就会出现税负增加的现象，比如交通运输业，此前税率是3%，现在变为11%，要保持税负不变，抵扣水平要达到8%，如果不能做到8%的抵扣，那么税负就会增加。出现这种现象的主要原因是上海“营改增”试点的税率结构设计欠合理，部分行业原营业税差额征收的优惠幅度更大，改征增值税后，税率因此不降反升。由于行业

税率划分还不够细致，抵扣链条还不够完善，因此，才需要在更大范围推广“营改增”试点，完善抵扣链条。下一步在扩围的过程中，为避免“营改增”之后，税负大幅增加的情况再次出现，推广地区应该对每个行业做细致的研究。针对某一个地区或某一个行业的“营改增”，要测算试点企业的进项到底能有多少，进而再

制定税率应该定到多少，并在改革之初找好应对问题的解决方案。

五、进项税额抵扣太少推高税负

按照规定，对于增值税一般纳税人，其应税额就是当期的销项税额抵扣当期进项税额后的余额。进项税额的多少，直接关系到最终纳税额的多少。进项税额太少导致应税额过多，最终推高税负，这也是目前

上海市在试点过程中，遭遇最多的难题。如：

交通运输企业：可抵扣的项目主要为购置运输工具和燃油、修理费所含的进项税。但在有限的抵扣项

目里，企业要真正抵扣也并非易事。

物流公司：购置运输工具可进行抵扣，但实际情况是，由于运输工具购置成本高、使用年限长，多数相对成熟的大中型企业，未来几年或更长时间不可能有大额资产购置，因此实际可抵扣的税很少。对于中小型的物流公司来说这一项可抵扣的项目很难用上。即使能够抵扣这也不会给企业减少太大的压力。“一家物流企业的成本构成中，30%-40%是油费、30%-40%是路桥费，20%的人力成本。但是按照现在上海的试点方案，交通运输企业的人力成本、路桥费、房屋租金、保险费等主要成本均不在抵扣范围，而可

以抵扣的燃油、修理费等费用在总成本中所占比重不足40%.会计师事务所：主要成本构成中固定成本和人工成本较高，如工资薪金、房屋租金、业务信息费、交通食宿等，而这些成本比重较大，因而不能产生进项税，其成本可抵扣的项目比重过低，仅有办公用品、电脑设备、水电费、设备维修等费用可供抵扣。

六、虚开发票难以监管

在税收监管方面，增值税是可以抵扣的，“营改增”以后，假发票，虚假抵扣难以管理，由于存在某些政策性缺陷，会出现企业虚开发票的问题。比如一般纳税人接收试点地区交通运输业小规模纳税人向税务机关代开的增值税专用发票，是按照发票上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算抵扣进行税额的，而小规模纳税人是按照简易征收率3%缴纳增值税，这与增值税税收制度设计相悖，存在增值税征收链条断

裂的问题，这样会出现小规模交通运输企业虚开发票的问题，给监管带来新的难题。“

七、会计税务核算难度加大

传统营业税为主的行业，会计核算往往比较简单，改成增值税以后，会计核算相对比较复杂，难度也随之增大。日前，财政部发布了《关于印发〈营业税改征增值税试点有关企业会计处理规定〉的通知》（财会[2012]13号）。对“营改增”试点企业的会计处理问题作了明确。范围包括试点纳税人差额征税的会计处理、增值税期末留抵税额的会计处理、取得过渡性财政扶持资金的会计处理、税控专用设备和技术维护费抵减税额的会计处理等内容。并在“应交税费——应交增值税”科目下增设“营改增抵减的销项税额”专栏，用于记录一般纳税人试点企业因按规定扣减销售额而减少的销项税额。企业财税人员在调整和和运用会计

处理规定时，还需要培训和适应，这也给税务机关进行纳税指导带来较大的工作量。

八、营业税优惠政策延续享受过滥

试点开始前有很多享受营业税优惠政策的企业，按照规定优惠政策还将延续，虽然营业税和增值税都属于流转税，但由于增值税优惠的标准和内容与营业税不同，计税依据和征税方式也是不一样的。从计税依据来看，营业税纳税人基本上按照其提供营业税应税劳务取得的营业额、转让额、销售额，依照该营业税应税劳务适用的税率，计算缴纳营业税。而增值税是以纳税人生产经营活动产生的增值额为征税对象，在实际操作中采取的是环环征收、道道抵扣的征收方式，纳税人购买增值税应税项目时缴纳的增值税可以在销售应税项目时全额抵扣，只需对本环节的增加值缴纳增值税。因为营业税和增值税的计税依据不同，因此，两者是不能作简单的数字比较的。营业税优惠政策究竟该如何连续？税务机关如果从严控制，一些企业可能失去享受优惠政策的机会，最后只能将优惠之门打开，尽量放宽准入条件。在这种情况下，不可

避免会有一些企业钻政策的空子，对此应当如何去防范，也是亟待解决的问题。

九、鉴证咨询协作服务项目重复纳税

我国现行营业税法不支持鉴证咨询服务、总分包服务实行营业税“差额纳税”的特殊政策，造成了协作项目重复纳税。即总承包人需按与客户签订的合同金额纳税，而协作单位也要依据分包协议金额申报纳税。从发展的眼光看，随着税务师行业自身服务不断专业化的要求，行业之间，鉴证咨询服务业之间，或试点地区之间，试点地区与非试点地区企业之间的协作服务已成常态。如一家税务师事务所和其他税务师事务所、会计师事务所、律师事务所、资产评估事务所等专业服务机构，联手为客户提供服务的情形越来越多见，如果继续沿用传统的营业税体制，在一定程度上影响和制约了行业的发展。上海市税务机关对七类具有鉴证职能事务所之间开展协作项目，实行营业税差额征税的具体作法值得借鉴和推行。根据上海市地方税务局关于印发本市《营业税差额征税管理办法》的通知（沪地税货）[2010]28号文第三十九条规定，对本市有鉴证职能的会计、税务、资产评估、律师、房地产土地估价、工程造价、专利代理等七类具有鉴证职能事务所（公司）之间开展协作项目，视同代理业务，可按取得的全部收入扣除支付给协作方相关费

用后的余额为计税营业额。