政府考虑推动设立工业房地产基金[5篇范文]

第一篇：政府考虑推动设立工业房地产基金

政府可能考虑推动设立工业房地产基金

除了本地工业管理公司腾飞（Ascendas）研究设立房地产基金以外，明年市面上可能还会出现另一个相信由政府推动的工业房地产基金。

随着越来越多跨国公司选择不自己买地建厂，改而向工业房地产业主租用工业厂房，政府据悉明年或考虑促成一个工业房地产信托的设立，把跨国公司原在本地拥有的厂房设施资产集于同个基金内。

消息人士对本报说，这个由经发局提出的献议，目前处于非常初步的探索阶段，如果真的可行，最快相信也要等到明年中才能落实。

由于涉及的资产主要是工业房地产 和工业地，所以我国最大的工业地“地主”裕廊集团及它的子公司腾飞料将受邀参与。

经发局的消息来源透露，当局不会是设立工业房地产基金的机构，但或从旁协助，“我们尝试鼓励其他融资选择”。他以时机尚未成熟为由，拒绝提供进一步详情。

在引介外资方面，经发局扮演举足轻重的角色。然而，我国虽有良好的基础建设、稳定的政经环境等优势，但资源有限、运作成本高是不争的事实，加上中国近期的崛起，经济局势迅变，更令跨国企业举棋不定，要求较短线的投资。

跨国公司向政府相关当局或私人投资者租用厂地，可减少持守该资产的风险，并有随时进出我国市场的灵活性。毕竟，在工业房地产领域，工业建筑成本一般上比地皮来得昂贵。以樟宜商业园为例，一些跨国公司就不兴建自己的厂房，而只是要有关的地皮，于是便找他人发展厂房，再向对方租用。

因此，据本报了解，经发局将起催化作用，协助伙伴机构如腾飞、裕廊集团等研究适当的政策，为工业市场的兴建与出租领域注入更多的活力。

市场人士受访时说，若我国推出工业房地产信托，好处将包括：一、允许公司把它们的房地产资产从资产负债表中除去，提高其经济增值（EVA）。这已逐渐形成一种趋势；二、该基金的回报率应该会相当高，尤其是那些有限期地契的房地产；三、如果租用者为跨国大企业，租金回报率预计颇具保障。

不过，针对该信托的可行性，据悉还有一些课题值得商榷，如土地的地契、法定性及裕廊集团地段的所有权等。此外，当局有必要先设定准则，确保有关的房地产达到担保、租期、租金等各方面的条件需求，才可列入信托中。

消息人士说，工业房地产信托可以是以政府为后盾的，同时不排除挂牌上市的可能。如果有这么一天，它应该会受到投资机构和公众的欢迎。

他认为，最近的新茂商产信托（Singmall Property Trust）之所以胎死腹中，不是因为该信托的结构有问题，而或许是行销或宣传活动不理想。

一名市场观察家说，这样的工业房地产信托概念，看来必须由政府提出，因为只有政府或政府相关机构才有能力买回工业房地产资产，个人投资者能做的是有限的。

工业地产钱途无限

海外资本将倾注工业地产

戴德梁行助理董事工业部主管鹏煦透露，戴德梁行正在给美国普洛斯公司、新加坡丰树基金和另外两家欧美公司进行工业地产项目的咨询。其中新加坡丰树基金合作正在谈判，而普洛斯公司在上海一直有项目运作，在深圳刚刚购买了一处 600 亩的工业用地。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民介绍，仲量联行正在给 7 家海外投资机构做中国的工业地产项目咨询。这些合作的海外投资机构委托仲量联行代理，项目谈判签署后双方分红，并且仲量联行参与建造厂房项目的管理。

工业厂房如此受到青睐的主要原因是由于供求关系的影响。鹏煦分析，对工业地产来说，中国的工业地产在开发成本、人力资源、劳动力相对有竞争力。随着国际经济复苏，如现在国际电信业飞速发展，给制造业带来了很大的商机，外国把亚太总部移到中国，国际企业的进入使中国产能大量提高。工业地产目前市场上的实际需要很大，可以说是供不应求，特别是关内，很多工业用地已经不批厂房了。此外，也有一些有实力的商家买下厂房作为投资，这也使供求关系持续上升。目前中国工业地产在市场上，只要有合适的厂房，无论价格高低都一定租得出去。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民认为，海外投资机构除了考虑地理因素，他们更多的是考虑政策因素，考虑什么时间有回报。

以往中国鼓励工业发展，房地产价值没有得到体现，2004 年国家使用宏观调控手段，调控土地使用，8000 个项目遭到调查。2003 全国有 3763 个工

业园区被减掉，而 2004 年就有 4813 个项目被减掉。土地供应突然减少，每平方米土地值钱了，无论是卖或租，租金价格都提高了，形成了市场价，这时，工业地产有了投资价值。在这种情况下，工业发展成熟的城市如上海、苏州、北京、天津等成了工业投资大有可为之地。

此外，投资厂房回报率极高也是一个重要原因。目前投资厂房的年回报率已经高达 12%至 15%，一般七八年之内就能收回成本，这相对于目前一般房地产投资的 5%至 10%的回报率来说，收益就显得十分诱人。

仲量联行中国区董事商业部总监陈立民说，对海外投资机构来说，国内工业地产市场方兴未艾，从 2002 年—2004 年，地产工业中外商投资了 50%，去年达 60 亿美金，上海就达到 6.5 亿美金，60%—70%投资在实业方面。

无限“钱”景

上海在工业地产开发方面在全国领先，最引人注目的是上海建国中路的 “8号桥”。8 号桥是在原上海汽车制动器厂 1.5 万平方米旧工业厂房的基础上建立起来的“时尚创作中心”。改造时完全保留了旧厂房的结构，但又融入了全新的建筑文化理念。据介绍，上海市中心城区还留有不少五六十年代的工业建筑，如莫干山路就有不少旧厂房。有关人士指出，在城市改造中保留部分旧厂房进行创意改造，可以形成城市的“盆地”，并营造独特的城市景观，发展边缘产业。

对于涉足中国工业地产的海外投资机构来说，最成功的是新加坡投资的苏州工业园区。

苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，开创了中外经济技术互利合作的新形式。中新苏州工业园区开发有限公司是园区的开发主体，由中新双方财团组成：中方财团由中粮、中远、中化、华能等 14 家国

内大型企业集团出资组建；新方财团由新加坡政府控股公司、有实力的私人公司和一些著名跨国公司联合组成。

苏州工业园区地处苏州城东金鸡湖畔，行政区域面积 288平方公里，下辖四个镇，户籍人口 25 万，其中，中新合作开发区规划面积 70平方公里。苏州工业园区开发完成后，这几年的经济效益十分可观。就拿 2004 年来说，全区共实现地区生产总值 503 亿元，完成地方一般预算收入 29 亿元，增长42%；进出口总额达 281 亿美元，其中出口 119 亿美元，分别增长 96%和 99%；固定资产投资 282 亿元，增长 39%，成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一。

东莞市莞太路和生文具批发专业市场，曾经是一个经营了近三十年的电子公司的厂房，占地 2 万 7 千多平方米，但已经空置了差不多一年。不过由于地段比较优越，吸引了不少商家与莞城区政府接触，最后都由于业态不适合没有最终达成意向。一家公司 2003 年 5 月开始进行项目的整改，总体改造资金超过 1500 万元。主要是重建了外立面，对内部 60x20 米的厂房进行了合理隔断，重新装修，同时整改了内部交通、出入口、停车场，并在商业氛围的营造上下了大力气。从 2003 年 11 月开业至今，达到了收支平衡。据记者了解，这块近3 万平方米的地，原来做厂房每平方米的租价不过 7 元左右，开发公司地产协议的租价是每平方米 10 元左右，而目前 C 馆上面的写字楼租价已经达到了每平方米 18 元。当然商铺的价值还会更高。可以说，这是厂房转型一个成功的实例。

据悉，北京顺义区的仁和镇、李遂镇、杨镇、木林镇也在进行工业开发。投资商进行工业标准厂房的开发建设及出租经营，4 个产业园区将建设 15万平方米工业厂房，每个园区建设约 3 万平方米。据专家分析，如对此处投资，预计投资回收期为 5-6 年，年投资利润率达 18-20%。

未知之数

投资中国工业地产，不是哪个机构都可进入的，外资机构进入中国不但需有适应期，更需要有几十个亿的资金量。“海外投资机构的资金来源一般是国外的基金或海外集资。”仲量联行的陈立民说。

陈立民强调，“因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在 5%的空置率下才能保持 10%的回报，如果空置率达到15%，利润就全被淹没掉了。而 15%的空置率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。而客户群则是根据客户需求、研发机构和物业要求来定位的。” 海外投资机构的运营模式有两种，一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户；二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品。

国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，陈立民说：“现在国内符合国际标准的仓库只占 2%。”目前国内仓库的平均利用率只有 60%-70%，而国外一般能达到 90%。

“工业地产资金投入大，投资回报周期长。海外投资机构投资工业地产追求的是保值，收租时间 5 年、10 年、15 年不等。工业投资以长期租赁为主，国内 5—10 年，国外为 10—15 年。他们的投资回报周期在 8—10 年。”陈立民说。

戴德梁行的鹏煦认为，海外投资机构涉足内地工业地产，目前还面临着许多瓶颈。“各大工业区批租土地，有很多限制，比较欢迎制造业，但对于地价、投资密度、税收要求，海外投资机构不一定会满足。就拿普洛斯与当地开发区合作来说，在上海领港合作，在天津与泰达合作。他们更看重的是普洛斯客户网络与管理。”

目前很多的工业园区并不具备园区的基本要求和特征，有的仅仅圈起一片地、修了几条路、搬进了几家企业，就打起了工业园区的招牌。工业园区的基本要求是达到“七通一平”，可实际上那些所谓的园区能达到“三通一平”就很不错了。“我们希望政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设的过多过滥。”一位业内人士提出这样的呼吁。

对海外投资机构涉足工业地产如何控制风险，陈立民认为，在涉足具体的项目时，要做前期的调研，项目操作中执行内审机构，进行内部评估。通过有效的内部评估和外部调研减少风险。

资讯：

工业地产

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物。作为有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质的用地，工业类土地上可建的建筑物用途有较大的范围。这样的范围通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等等。工业房地产是由市场利益和环境驱动带动的产业，具有专业性强、投资回报稳定的特点。在我国，工业房地产土地的批租年限为 50 年

普洛斯－－“物流地产”启航中国之旅

一年前，在业界有“工业物流地产老大”之称的美国普洛斯(Prologis)公司登陆中国，称计划今后 5 年在中国物流市场投资 20 亿美元。这一举措引起了人们的关注——

一年前，美国普洛斯公司携带着“物流地产”这个新概念登陆中国市场，开始了紧锣密鼓的布阵。如今进展如何？最近，我们采访了美国普洛斯第一副总裁中国区董事总经理梅志明和中国市场总监卢利民。

问：请您向我们的读者介绍一下普洛斯公司的概况，它在国际同行中的实力和信誉度如何？

答：普洛斯是在美国纽约证交所挂牌的上市公司，开发及管理超过 120 亿美元的资产。作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，普洛斯总出租面积已超过 2300 万平方米。而与其他房地产投资信托不同的是，普洛斯专注于物流地产的投资业务。

我们已与 4000 多家企业建立了良好的合作，其中全球 1000 强企业中有近一半是我们的客户，如宝洁、通用汽车、联合利华、HP 和全球四大物流公司等。如今，普洛斯为DHL 及其旗下的附属机构服务，延伸至 3 大洲 15 个市场的 22 个设施，使 DHL 网络覆盖了全球 220 多个国家和地区的 12 万个速递终端。从全球布局来看，北美、欧洲和亚洲都将是我们的业务重点。

问：普洛斯公司的到来给中国物流业引入了一个新概念 —— “ 物流地产 ”，请您给我们讲解一下普洛斯 “ 物流地产 ” 的投资模式和具体的操作方式？

答：普洛斯所谓的“物流地产”，就是由普洛斯先选地建成相关物流设施后，再转租给客户，比如制造商、零售商、物流公司等，之后，将有一个资产管理队伍进行物业管理，他们的工作主要是提供物业相关服务。也就是说，普洛斯只是从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务仍由客户或客户制定的物流公司操作。

问：也就是说，普洛斯的本质是地产商而非物流商。那么，“ 物流地产 ” 模式的价

值 在于什么呢？

答：“物流地产”模式的价值就在于更有效地帮助客户管理运用资金、降低成本，提高企业核心竞争力。

地产和物流设施占据了物流公司的很大一部分固定成本。而我们可以根据顾客的需求，选择合适的地点，建设、运营与管理专用物流设施，而且准备采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施。为了不断增加客户的财务目标，普洛斯还将采用收购的方式，将客户目前拥有的物流配送设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回转给客户，让客户继续使用这些现代物流设施。

通过普洛斯提供的收购与回租方案，不少物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率。普洛斯公司最近在北美用 16 亿美元完成了一项收购。

问：听说早在 7 1997 年普洛斯就开始对中国市场进行考察。为什么选择现在进入中国市场？进入中国市场的目的是什么？

答：普洛斯一直致力于创建一个全球性的物流配送网络。中国市场是世界上潜力最大的区域市场，随着普洛斯全球范围业务的不断拓展，普洛斯正在加速拓展在中国的投资范围。

改革开放 20 多年来，中国的经济取得了长足的发展，特别是加入世贸组织后，中国经济已融入全球化进程，物流业也取得了高速发展。近年来，我们越来越感觉到物流和供应链管理在中国已被提到一个很高的高度。很多企业都在考虑怎么降低成本，怎么提高效率。普洛斯觉得这是进入中国市场的最好时机。

问：普洛斯进入中国市场，是否遇到一些障碍？比如会不会由于文化上的差异产生冲突，会不会遇到客户对一种全新运作模式的抵触？

答：这些情况在创业初期总是难免的。但通过公司全体员工的不懈努力，“物流地产”投资模式还是很快赢得了众多客户的信任和认可。普洛斯和中国企业完全可以通过合作各取所需，共同发展。因为中国的不少物流企业在快速发展中取得了良好的业绩，但是在物流园区的管理上也存在一些问题，同时有的物流企业也存在无法适应现代物流

市场配送要求的问题，而单靠自身的经验又无法实现运作模式上的重大突破。所以，我们准备通过与中方合作，将我们成熟的运作模式输入中国物流市场，从而达到双方共赢的目标。

问：那么，普洛斯在中国的园区建设中取得了哪些实质性的进展？下一步如何打算？

答：这两年，我们准备先在重要战略地区搭建物流设施网络系统，比如在上海靠近海港、空港、陆港和工业区的地带设置三四个点；然后在长三角、珠三角、环渤海经济圈等沿海地带布置；再从沿海向内陆拓展，将随着我们业务网络的延伸推行我们一贯的服务。

普洛斯在上海已合作开发了上海西北物流园区。与苏州物流园区的合资谈判也已顺利结束，我们准备投资近3 亿美元的资金来发展这个园区。目前，普洛斯在苏州兴建的物流园凭借其优越的位置与交通、高品质的规划、商业发展支持理念与良好的发展环境，已成为成功的物流园区之一，苏州工业园区建区 10 年已经吸引了 1500 多家外商投资企业。最后，普洛斯公司及其合作伙伴正与当地政府合作，在苏州物流园内进行第二次开发，根据不同客户的需求，为该物流园提供普通仓储、保税仓储与出口监管仓储等。最近，国家海关总署已批准苏州物流中心开展 B 型保税物流中心试点运作。物流中心是封闭的海关监管区域，与现有的“直通点”连接，具备口岸功能。建立保税物流中心将对提升苏州工业园区乃至整个长三角地区的综合竞争力具有积极意义。可以说，目前普洛斯的业务范围从最初的上海市区拓展到了整个华东地区，业务呈现良好的上升态势。我们也已开始在广州和深圳等地积极的筹备和规划。下一步我们将进入北京、天津等环渤海地区

普洛斯的中国路 切入中国工业地 产市场难得契机

紧缩银根和严控土地，却很可能为已在华潜行一年多的普洛斯切入中国工业地产市场难得的契机

卢利民终于决定在苏州租房了，因为整天来往于上海与苏州之间确实非常辛苦。

去年普洛斯(Prologis)进入中国之时，卢利民担任中国市场总监一职，现在他兼任苏州普洛斯物流园开发有限公司的总经理。这是普洛斯与苏州物流中心有限公司合资的一家物流设施开发公司，在经过一年左右的谈判协商后，4 月 28 日双方正式签约。合资双方各持 50％的股份，总投资 3 亿美金，公司注册资本 1 亿美金，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股。

苏州物流中心总裁沈臻说：“合资公司在 5 月份正式开始运行。”卢利民说：“我要准备在这打持久战了，今后 90％的精力都要放在苏州这边。”卢利民希望，能在一年多时间里把公司带上正轨，解决好合资双方的磨合，并把普洛斯的管理理念带进来。这也正是苏州物流中心希望看到的，因为它瞄准的是普洛斯的管理理念及其身后庞大的客户群。

沿海先行

普洛斯创立于 1993 年，10 年间，当时 3000 万美元的启动资金已经膨胀成 130亿美元的固定资产，物流配送设施网络遍布北美、欧洲和亚洲的 70 多个市场。目前普洛斯已开发及管理着超过 110 亿美元资产，总出租面积已超过 2100 万平米。

作为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，这家美国公司专注于物流地产租赁服务。他们以各种方式拿地建成仓库，然后转租给客户，之后再派出一个资产管理队伍提供物业相关服务。普洛斯在投资物流设施时有三种模式：为客户定制生产、标准化生产(批量生产)、还有收购回租。

普洛斯在去年正式进入中国时，曾引起业内的一片惊呼。时任宝供物流中国区市场经理的谢家涛说：“普洛斯来了！物流资产外包的理念也在中国登陆。而该公司的进驻有可能打破现有的行业格局，为中小型的 3PL 企业注入新的活力。”

普洛斯在全球拥有超过 4000 家客户，其中 460 多家名列世界 1000 强企业，而其中大部分客户已经在中国开始了他们新的发展旅程，普洛斯把住了中国市场的进入时机，开始果断出牌。事实上，普洛斯在中国一年多的潜行，所针对的客户以及带来的新鲜活力不仅是 3PL 企业，还有在中国日渐成熟的制造企业和竞争日趋激烈的零售企业。

在中国，普洛斯打算前两年重点发展沿海地区，两年后再进一步向内地发展，目标是在整个中国铺设完整的网络。梅志明说：“不管客户到哪里，只要有需求我们就可以提供服务。”普洛斯与上海西北物流园区的合作开发项目已经签下协议，梅志明

表示，在广州、深圳和北京的几个点，年内也都将有定论。

投资苏州物流园区无疑是普洛斯沿海先行策略中的一大手笔。这次投资开发的苏州物流中心在苏州工业园区的三期规划里面，现有面积 0.5平方公里，合资公司成立后将再增加开发 1平方公里。苏州工业园区在经过 10 年的长足发展后，已经成为中国国家级开发区中发展最快、投资环境最好、竞争力最强的开发区之一。

普洛斯中国区董事总经理梅志明说：“其实苏州工业园区投资开发物流园不缺资金，也不缺客户，但之前一直把重点放在发展工业上，所以要找专业的物流设施开发商合作。”沈臻在谈到双方的合作时说：“经济全球一体化，跨国公司面临着如何来中国铺设它的网络的问题，而对于我们物流中心而言，问题是如何走出去。这正是我们各自企业在发展过程中遇到的矛盾，而这矛盾通过双方的优势互补可以巧妙的化解掉。”

从地理区位上看，苏州物流园区处在苏州工业园区内，东面有昆山，西面有苏州新区，南面还有吴江，距离上海也只有 80 公里，它刚好处在一个制造业发展成熟区域的中心。沪宁高速公路上的工业园区出口到苏州物流园区只有 5 公里，而在交通干线方面，除了有东西向的沪宁高速外，还有南北向的苏杭高速，这对苏州物流园辐射华东地区具有很大的优势。

而除了考虑地理因素外，普洛斯在中国投资需要重点关注的是政策因素。苏州新加坡工业园区带有中新两国的合作背景，能够从政府得到许多支持以保证园区的可持续发展。5 月 16 日，国务院副总理吴仪在苏州会见了新加坡副总理李显龙，这是在苏州工业园区开发建设 10 周年之际中新两国领导人的一次重要会面。两位副总理在会面前后，都分别参观了苏州物流中心。苏州物流中心背靠工业园区，在软硬件功能和设施上往往先人一步。目前，物流园区内新的物流办公大楼已经基本建成，届时工业园区内的所有海关办事机构将全部入驻，其他政府职能部门也将入驻为物流园区提供一站式服务。物流园区可以提供保税仓库和出口监管仓储等功能。

年 20 亿美金

工业地产资金投入大，投资回报周期长，梅志明说：“工业地产的物业回报周期一般在 10 年左右。”一季度中国国内生产总值增长 9.8％，4 月底以来，中国经济持续高烧不退迫使中央政府出手降温以实现软着陆，加强工业土地管理和紧缩银根，就是其中最关键的两帖药，也确实引起了投资物流基础设施的普遍不适反应。

外高桥保税物流园区享有政策上的独特优势，所以上海外高桥物流中心有限公司在做仓储设施开发时，根本就不用担心会没有客户租用，一期 4 万平米的仓库很多企业排着长队准备入驻。二期开发也已经准备动工，但据公司职员透露，二期设施打算以出售为主，因为仓储设施的投入太大，公司希望加快资金回笼。带有政府背景的开发公司尚且有资金上的忧虑，更何况是一般的中小企业呢。

而普洛斯这个洋和尚却似乎能抗过敏。梅志明说：“银根紧缩对于普洛斯来说是一件好事，因为这可以避免市场上一些对工业地产的短期炒作行为。”在欧洲，5 年内普洛斯投资了 50 亿美金，在日本，每年 0.7 亿美金，3 年共投资 2 亿美金。而在中国，土地价格比较便宜，所以普洛斯把在中国能在 5 年内投资 20 亿美金看作是一个很大的目标。而这些资金从哪里来？

普洛斯有三个主要资金来源。普洛斯是一家上市公司，可以在资本市场上进行融资，也可以通过银行贷款，普洛斯作为一家信托公司还拥有 80 亿美金的管理基金。在中国前两年的 2 亿美金投入将由母公司提供，通过这 2 亿美金可以再向银行贷款 2亿，之后会用受托的管理基金追加投资。普洛斯希望能在 5 年内能投入 20 亿美金，但能不能实现这个目标，“还要看中国整个市场有没有那么多的需求和机会”。

国内很多企业利用物流概念圈地，导致国家最近不断出台加强土地管理的政策。梅志明引述他在郑州的经历称，当地一位官员带领商家参观规划中的 10平方公里物流园，指着其中一片土地，说广东有家企业在那里要了 2000 亩地，准备开发成一个物流园，而事实上这家企业本身不是物流企业。梅志明表示，像普洛斯这样大规模的专业开发公司，一般在短期内一次性最多也就只能开发 300－400 亩地。他说：“土地审批严格，在短期内对我们拿地是有一些麻烦，但从长远看我们也希望土地管得越严越好。”

机会也不是没有，比如类似苏州的合作项目，因为他们是不缺土地的。

命脉：客户资源

梅志明更大的底气，来自普洛斯的客户群，全球四大物流公司租用普洛斯的物流设施总面积超过了 150 万平米。

他一再强调：“工业地产和商业、住宅地产不一样，这里没有暴利。”因为投资物流设施需要承担很大的空置率风险。在国外，一个物流设施必须在 5％的空置率下才能保持 10％的回报，如果空置率达到 15%，利润就全被淹没掉了。而 15％的空置

率只相当于一年中有两个月没有找到客户而已。所以，在这个行业里必须拥有强大的客户资源才能保持赢利。

目前国内仓库的平均利用率只有 60％－70％，而国外一般能达到 90％。国内目前大部分仓库都是建于七八十年代，设施状况与国际标准存在很大的差距，梅志明说：“现在国内符合国际标准的仓库只占 2％。”

他把这看作是普洛斯在中国绝好的机会。在国外，各行业分工都非常清晰，往往都会把资金投在自己的核心业务上。第三方物流公司的核心业务是物流，在铺设网络、升级软件系统和维护品牌等方面都需要大量的资金投入，不会过多投资于仓库等基础设施。如果物流设施的资金投入太大，就会影响其发展速度。这个规律在中国不应该有例外。

他提醒企业必须好好算一笔帐。第三方物流公司在某个地方设点，因为它的客户在那里。如果选择自建仓库，那会有两种情况发生，一是过一段时间后发现仓库不够大需要扩增；另一种情况是一两年后客户改变了，那仓库的空置率就会很高。这两种情况对于第三方物流公司都是相当不利的。

然而中国企业很多还受传统思想的制约，以末致财以本守之，非要挣个家大业大，什么都是自己的。梅志明说：“很多人在计算自建和租用哪个更合算时，只考虑自建一个平方成本再加利息，与一个平方的租金相比较，当然是自建更便宜。但是企业在自建仓库时往往要考虑到自身两三年后的发展，所以在自建仓库时就会留足发展空间，因为没有人愿意看到今年建成的仓库明年就不够用。”

普洛斯公司投资 3 3 亿美元建滨海新区物流配送中心

以市委常委皮黔生为团长的天津市代表团连日来在美国进行穿梭式招商活动，取得了可喜的成果。5 月 3 日，代表团与美国普洛斯公司签署了投资 3 亿美元

建设滨海新区物流配送中心的合作项目。

普洛斯公司是世界最大的从事物流仓储设施的开发商和服务商。根据协议，该公司将在三年内投资 3 亿美元在滨海新区开发国际水准的物流和工业基地，一方面为新区现有的制造业客户和物流企业提供物流配送的服务，另一方面，普洛斯还将凭借其强大的客户网络优势为天津引进更多的国际知名企业。

连日来，天津市代表团在美国境内进行了高效率的招商活动。在纽约参加了世界医药博览会，与 200 多名业界人士进行了座谈；在波士顿与美国东部生物企业及研发机构总裁进行了卓有成效的圆桌会议；在洛杉矶与美国环太平洋企业商会、美中工商协会进行了广泛的联系，大力宣传了滨海新区的投资环境，洽谈了一批合作项目。

美国物流巨头普洛斯打造中国沿海仓储网络

导读--物流地产巨头美国普洛斯计划在未来 5-7 年内，投资 20 亿美元在中国打造沿海仓储网络。

一向在中国潜行的物流地产巨头美国普洛斯突然发力。

普洛斯副总裁沈晋初昨日表示，普洛斯计划在未来 5-7 年内，投资 20 亿美元在中国打造沿海仓储网络。

“我们非常看好中国物流市场的前景”，沈晋初表示：“我们将会加大投资，中国是普洛斯在美国本土以外最大的投资地。”

在昨天举行的普洛斯西北物流园区开工典礼上，沈晋初表示，普洛斯打造中国的物流仓储网络，正在沿海地区布点，一般在一线城市布 2 个点，上海考虑建设 5 个物流仓储园区。

据了解，截至 2004 年底，普洛斯在上海、广州和苏州共投资了约 1.7 亿美元，仓储建成面积达 40 万平方米。

工业地产是一个利润率比较低的行业，沈晋初表示，对于物流地产来说，只有不断布点，形成一定规模的仓储网络后，才能维持一个比较稳定的收益率。

作为全球最大的物流地产开发商和服务商，普洛斯在北美、亚洲、欧洲等 70 个市场上拥有并管理着 1，972 处物流仓储设施，共计 2700 万平方米。

普洛斯客户总监杨松介绍说，在广州和深圳还有项目正在谈判。

目前，普洛斯在华东和华南地区均建立了物流园区，沿海战略的下一步目标是渤海湾经济圈。从今年开始，普洛斯将在京津地区实施大规模的投资计划。

共同推进物流发展联席会议办公室主任刘锴指出，目前中国物流仓储设施是过剩的，关键在于服务的质量和技术水平与国际上相比差距太大，目前普洛斯大规模地投资物流仓储设施，必然使得竞争更为激烈。

自物流业开放以来，国际上的许多物流企业纷纷进入中国，这对提高中国物流业的整体水平是有好处的。

据中国物资储运总公司和中国物资储运协会联合进行的一项调查显示，2004 年，中国储运业总收入增长 20%，高于 GDP 增长速度 10.5 个百分点，预计今年中国仓储业仍将继续保持一个较高的发展水平。

第二篇：设立私募基金应考虑哪些关键因素？

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随着我国私募基金的法律规则体系逐步建立和完善，私募基金行业得到了快速发展，但是在我国私募基金发展还处于初期阶段，尚有很多的问题需要不断探索和规范，笔者今天就设立私募基金时应考虑哪些关键因素等方面进行初步探讨与分析。

一、私募基金参与主体的选择

私募基金的法律关系一般主要涉及三方主体：基金管理人、基金投资人、基金托管人。

基金管理人一般是私募基金的设立人，基金实际运营方，也是基金是否合规、高效、盈利的主要因素。投资人是私募基金的出资方，基金的绝大部分资金都来源于投资人，投资人一般不参与基金的管理。托管人是资金的保管、资金使用的监督方。本文仅谈基金管理人(一)基金管理人的主体资格要求

1、根据《中华人民共和国证券投资基金法》第十二条规定：基金管理人由依法设立的公司或合伙企业担任。

2、私募基金管理机构的设立不需要行政审批。

3、私募基金管理机构采用登记备案制。只有在基金业协会登记备案通过的机构才能进行私募基金运作，基金业协会不再出具私募基金管理人登记电子证明以及纸质的登记证书，而是通过协会官方网站系统公示管理人基本情况的方式公示管理人的状态。

4、私募基金管理人的高管及从业人员应按照规定取得从业资格。(1)从事私募证券投资基金业务的管理人的高管均应取得资格;(2)从事非私募证券投资基金业务的管理人的高管至少要有两名取得资格，即法定代表人/执行事务合伙人(委派代表)和合规风控负责人。(3)高管人员应诚实守信，最近三年没有重大失信记录，未被证监会采取市场禁入措施;(4)高管人员没有公司法规定的限禁限情形。(二)选择基金管理人时应考虑的因素

1、是否在基金业协会完成登记备案。鉴于基金管理人在协会进行登记时，除特殊情况外，一般要求律师事务所出具法律意见书，对管理人的资格进行审查，虽然管理人登记不构成对管理人的投资能力、持续合规的认可，但是由第三方机构出具专门的法律意见，对管理人的资格以及从业人员的资格进行初步审查，一定程度上可以弥补投资人信息不畅通或不对称的不足，一定程度上增加投资者的信心。

2、管理团队的质量。管理团队对于筛选目标企业、做出价值判断、实现投资人的资本与目标企业的对接有重要的意义，所以对于管理团队考察主要看重以下几点：(1)私募基金投资经验。虽然《中华人民共和国证券投资基金法》以及《私募基金监督管理暂行办法》未对管理团队的投资经验有强制性规定，但是部分地区要求管理团队具有行业从业经验，具备受托管理出资人资本的能力，比如天津《股权投资企业和股权投资管理机构管理办法》，因此管理团队的投资经验越多，对不同行业的了解程度就越多，所以投资项目的筛选、风险掌控就更有经验。(2)管理团队成员的知识结构。管理团队的成员应匹配法律、财务、投资领域的专家，形成以行业判断为主，以法律和财务护航的专业化管理团队，这样才能把握投资方向、设计优良的投资方案，并把控重大风险，保证投资的安全。

3、管理公司内部组织架构的设计。包括公司股权结构以及组织机构设计。(1)管理公司股权结构，会影响公司的所有制性质、股东对公司的控制权、预期收益的分配。所以在考察管理公司的股权结构时，是否有国资以及境外资本，国资和境外资本的审查有特殊法律规定。(2)管理公司的组织机构设计。管理公司组织结构设计主要考虑部门设置健全程度以及与风险控制和隔离匹配程度、投资决策权限的分配等，通过组织机构设计重点考察机构的内部风险控制是否得当。

二、基金名称、经营范围、设立地的选择

1、基金名称

根据《企业名称登记管理规定》，企业名称一般由“所在地+字号+行业+组织形式”四部分构成。虽然《私募基金监督管理暂行办法》没有对基金名称作出明确的要求，概括的规定为“本办法所称的私募投资基金，是指在中华人民共和国境内，以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金”，在部分地方文件中还是会对基金名称做出规定，比如深圳市发布的《关于促进股权投资基金业发展的若干规定》明确规定“股权投资基金、股权投资基金管理企业可在企业名称中使用“基金”或“投资基金。”通常，当基金组织形式选择使用公司形式设立时，会在名称中标注为“股权投资”或“股权投资基金”。

2、经营范围

根据私募基金投资方向不同，可以将私募基金类型划分为私募股权投资基金、私募证券投资基金、创业投资基金以及其他类型投资基金。鉴于基金业协会对专业化经营的要求，一般单只基金经营范围应根据确定的投资方向进行明确，例如单独股权投资，或证券投资，不设立既进行股权投资又进行证券投资的基金。但是自2016年年初，为了打击非法集资，维护金融秩序，全国各地工商局内部陆续下发了关于暂停投资类企业登记的通知，暂停办理投资类企业的登记注册，但是下发通知之日前以取得名称核准的，可以办理登记注册手续。“

一、暂停核准包含“投资”、“资产”、“资本”、“控股”、“基金”、“财富管理”、“融资租赁”、“非融资性担保”等字样的企业和个体户名称。

二、暂停登记“项目投资”、“股权投资”、“投资管理”、“投资咨询”、“投资顾问”、“资本管理”、“资产管理”、“融资租赁”、“非融资性担保”等投资类经营项目。”

3、设立地选择

在考虑基金设立地时，需要考虑各地方税收优惠政策、投资环境以及其他政策优惠，根据目前全国工商部门对投资类公司名称及经营范围的限制，截至2016年11月，目前只有广州以及宁夏市工商局放开限制，不再对基金名称及经营范围加以限制。

4、基金注册

在确定基金名称、经营范围、设立地后，需要进行工商登记注册。

三、基金运作组织形式的选择(一)有限合伙制

有限合伙企业是由普通合伙人和有限合伙人组成，有限合伙人以其认缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。在中国，大部分采用有限合伙制方式的，基金管理

人会成为普通合伙人，以此达到增信的目的。有限合伙制基金中，基金管理人作为普通合伙人，是基金的执行事务合伙人，代表基金执行各项投资事务。有限合伙制主要有以下的优点：

1、治理结构合理、自治广度和深度高于公司制基金。有限合伙制基金中，根据《合伙企业法》，如管理人是普通合伙人，就会是基金的执行事务合伙人，代表基金开展各项投资业务。公司制基金中，管理人并不当然取得此项代表人的身份。

2、税收便利。根据《合伙企业法》第6条“合伙企业的生产经营所得和其他所得，按照国家有关税收规定，由合伙人分别缴纳所得税”。合伙企业所得税按照“先分后税”原则，在合伙企业层面不缴纳税收，而是由合伙人承担。(二)公司制基金

公司制基金中，管理人与其他投资人一样，仅以出资额为限对基金的债务承担责任。公司制基金主要有以下优点：

1、治理结构完善和成熟，有法可依、有章可循。

2、更多体现投资者的权利。

3、稳定性更好。有明确的出资时间。

4、治理难度低于有限合伙。公司制基金的制度和结构设计更为规范。(三)契约型基金

契约型基金由基金投资者、基金管理人、基金托管人之间所签署的基金合同而设立，基金投资者的权利主要体现在基金合同的条款上。契约型基金最主要的优势：

1、操作方便和灵活。

契约型基金与合伙型、公司型不同，无需进行工商登记，只要根据基金合同就可以成立，在操作上更加便利和灵活。

2、资金安全性高，契约架构中可设定委托人、受托人和托管人三方分离的制度安排。受托人可以发出指令对资金加以运用，但必须符合契约文件的约定，否则托管人有权拒绝对资金的任何调动。另一方面，没有受托人的专门指令，托管人无权动用资金。(四)信托型基金

在信托型基金组织形式中，投资人一般将财产所有权转移给信托公司(受托人)，信托公司亲自处理信托事务，独立进行投资决策和风险控制，但是为了建立管理费和业绩报酬由信托公司向基金管理人转移通道，根据《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》规定，信托公司可以聘请第三方提供投资顾问服务，一般是基金管理公司，在实际操作中，这种模式的基金管理人应对投资项目和出资人有更强影响力和把控力，否则基金管理人的存在价值将大打折扣。

鉴于基金组织形式的选择属于基础性、根本上、制度上的设计，基金管理人应充分考虑利弊以及自身需求，避免在架构上出现制度性风险。

四、基金管理费与业绩报酬

管理费是投资人向管理人支付的费用，一般是出资人承诺出资或者实缴出资的1.5%-2.5%，在实践中一般是按照2%来收取。

业绩报酬是管理人获得股权投资利润的分成，分成比例由管理人与投资人协商确定，一般是15%-25%，业绩报酬一般按照固定比例收取，即按照投资收益的固定比例确定，一般是20%。当然，为了更好的鼓励管理人的积极性，实务中很多基金采用阶梯性回报收益，原则上是约定一定收益区间，管理人业绩报酬为20%，超出区间部分可以为20%以上，以此类推。

五、退出方式的选择

通常私募股权基金在设立时，就已经确定了退出方式，管理人通常会根据投资项目投后管理情况以及资本市场的实际情况调整确定退出方式。通常退出方式主要由以下几种方式：(一)资本市场退出

资本市场退出是股权私募基金理想的退出方式。一般包括主板、中小板创业板上市、新三板挂牌。

1、资本市场退出方式主要的有利之处在于：

(1)能够让投资者获得较高的收益回报。对于PE的投资方来说，在股票市场整体估值水平较高的情况下，通过资本市场退出能使其获得较其他方式更为可观的收益，一般可达投资金额的几十倍甚至上百倍。(2)是实现投资者、企业管理层、企业自身三方利益最大化的理想途径。在投资者获得丰厚回报的同时，企业家和企业管理者所持股份也会因股市较高的市盈率而获得大幅增值。

(3)有利于提高PE的知名度。目标企业在资本市场的成功，实际是对私募股权基金资本运作能力和经营管理水平的肯定，不仅提高了目标企业的知名度，同时也提高了私募股权基金的知名度。

2、现实情况来看，资本市场退出也存在着一定的局限：

1、门槛高。各国股票主板市场的上市标准都比较高，因为涉及到社会公众投资者的利益，所以对其监管十分严格，企业上市难度较大，所以很多公司选择在监管较为宽松的创业板或新三板上市。

2、所需时间长、机会成本高。即使被投资企业满足上市条件，繁琐的上市程序使得企业从申请上市到实现上市交易需要经过一个漫长的过程，再加上对包括私募股权投资基金在内的原始股东持股锁定期的规定，PE从投资到真正退出之间的周期相当长。从机会成本考虑，在等待退出过程中，市场上一定存在很多投资机遇，可能会错失更好的投资项目。

3、退出面临诸多风险。首先，国内的证券监督管理机构有可能根据市场情形，适当控制场内上市公司数量，甚至阶段性地停止对企业上市申报材料的审批股票，使得退出渠道受阻。其次，目标企业上市后的股票价格直接影响到PE的退出收益，如PE因为审批程序和持股锁定期的耽搁未能在合适的时机转让股权变现退出，其预期收益可能无法实现，甚至可能遭受严重损失。(二)并购

作为私募股权投资最终资本退出的一个重要方式，实际上就是私募股权基金和目标公司管理层认为企业的价值已达到目的预期，把企业作为一种产品推介，将其出售给其他PE或者另一家公司。

1、并购退出的优势有以下几点：

(1)并购退出更高效、更灵活。相比较IPO漫长的排队上市苦等窗口期、严格的财务审查、业绩的持续增长压力，并购退出程序更为简单。

(2)并购退出只要在并购交易完成后，即可一次性全部退出，交易价格及退出回报较为明确。(3)并购退出可缓解PE的流动性压力。

2、通过并购方式退出的弊端主要表现在：

(1)潜在的实力买家数量有限。并购资金量较大，市场上潜在的购买者数量有限，目标企业不容易找到合适的并购者，或者出价可能不具有吸引力。

(2)收益率较IPO低。由于市场的变化甚至是信息的不对称，为了能迅速退出可能导致企业价格被低估。(三)股份回购

股份回购是指企业或者公司管理人员按照约定的价格将公司的股份购回，从而使私募股权投资基金退出的方式。

1、股份回购的优点：

(1)交易过程简单。管理层收购是发生在企业内部的产权转移，明晰的产权关系和已合作久的双方会使回购交易简便易行，所以会减少不必要的磨合期。

(2)资本安全得到保障。在目标企业难有大作为的情况下，一味死守意味着对机会成本的浪费，回购可以保证资本安全并使其重获自由为投资者带来更大收益。

2、股份回购的弊端表现在以下方面：

错失未来潜在的投资机遇。PE投资的企业多为成长类型，在发展过程中存在着很多不确定因素。若PE的退出在目标企业业绩大爆发之前，则错失了潜在的投资机遇。(四)清算

清算是私募股权投资失败后的退出选择。当企业出现重大问题没有继续发展空间，抑或持续经营会带来更大损失，其他投资者和企业管理层、原有股东等内部人员也不愿意接手时，只有果断对目标企业进行清算，才能及时收回资本，避免损失扩大。

总之，资本市场、并购、股份回购、清算是目前市场上四种主要的PE退出方式。四种方式各有利弊，基金应根据自身的实际情况进行调整和选择，最终选择适合自己的退出方式。

第三篇：基金设立流程

基金设立流程

1.制作基金募集说明书、风险揭示书等宣传材料（如需）；

2.基金管理公司与基金投资者开展商业谈判，确定基金架构、组织形式（有限合伙型、公司型或契约型）、基金规模、基金期限、收益分配方案、基金投资方向、投资保障措施、基金决策机制、基金退出机制等基金要素； 3.向基金投资者进行风险问卷调查，确定投资者为合格投资者；

4.基金管理公司与基金投资者签署基金合同（如为有限合伙型基金，签署合伙协议；如为公司型基金，签署公司章程、股东协议；如为契约型基金，签署契约型基金合同）；

5.如基金采取有限合伙形式或公司形式，基金管理公司与投资者设立有限合伙企业或公司（基金管理公司可提前设立有限合伙企业或公司作为基金载体，待基金投资者确定后再办理基金投资者进入有限合伙企业或公司的工商变更手续）；

6.基金管理公司开立募集结算资金专用账户，基金托管账户（托管账户非必需）； 7.投资者按照基金合同文件的约定向募集结算资金专用账户投入投资款； 8.基金管理公司在基金合同约定的投资冷静期届满后（基金合同签署后不低于24小时）对基金投资者进行投资回访；回访确认成功后将投资者的投资款转入基金托管账户或基金专户；

9.基金管理公司向中国证券投资基金业协会申请办理私募基金备案； 10.基金备案成功后，基金开始运作，就具体项目投资与相关方开展商业谈判及签署相关交易法律文件。

第四篇：设立铁路发展基金

设立铁路发展基金

国务院常务会议认为，加快铁路尤其是中西部铁路建设，不仅可以扩大有效投资、带动相关产业发展，而且有利于推动新型城镇化、改善欠发达地区发展环境、帮助千百万人摆脱贫困。今年全国铁路预计投产新线6600公里以上，比去年增加1000多公里，其中国家投资近80%，将投向中西部地区。

会议确定了深化铁路投融资体制改革、筹措和落实建设资金的政策措施，主要包括：一是设立铁路发展基金，拓宽建设资金来源。吸引社会资本投入，使基金总规模达到每年2000-3000亿元。二是创新铁路建设债券发行品种和方式，今年向社会发行1500亿元，实施铁路债券投资的所得税优惠政策。三是引导银行等金融机构积极支持铁路建设，扩大社会资本投资规模。四是对铁路承担的公益性、政策性运输任务，中央财政在一定期限内给予补贴，逐步建立规范的补贴制度。五是加强统筹协调，保证在建项目顺利实施，抓紧推动已批复项目全面开工，尽快开展后续项目前期工作，确保铁路投资稳定增长和铁路建设加快推进。

中国工程院院士王梦恕告诉记者，铁路建设需要大量资金，回报周期长，收益率比较低，除了一些运煤专线，民企是不会把大量资金投到一个不相干的铁路线路上去，而铁路基金恰恰可以解决这个问题，还能吸引社会资本投入。

第五篇：设立基金管理公司

北京诚企创联企业管理有限公司

设立基金管理公司有那些条件

设立基金管理公司，应当具备下列条件，并经国务院证券监督管理机构批准：

（一）有符合本法和《中华人民共和国公司法》规定的章程；

（二）注册资本不低于一亿元人民币，且必须为实缴货币资本；

（三）主要股东具有从事证券经营、证券投资咨询、信托资产管理或者其他金融资产管 理的较好的经营业绩和良好的社会信誉，最近三年没有违法记录，注册资本不低于三亿元人 民币；

（四）取得基金从业资格的人员达到法定人数；

（五）有符合要求的营业场所、安全防范设施和与基金管理业务有关的其他设施；

（六）有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度；

（七）法律、行政法规规定的和经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的其他条 件。本条是对基金管理公司设立条件及其批准的规定。

一、设立基金管理公司的条件 根据本条规定，设立基金管理公司应当符合下列条件： 1．有符合本法和《中华人民共和国公司法》规定的章程。公司章程是记载公司组织规 范及行为准则的法律文件。根据本法和公司法的规定，基金管理公司为有限责任公司的，其 章程应当载明下列事项：公司名称和住所；公司经营范围；公司注册资本；股东的姓名或者 名称；股东的权利和义务；股东的出资方式和出资额；股东转让出资的条件；公司的机构及 其产生办法、职权、议事规则；

（八）公司的法定代表人；公司的解散事由与清算办法；股东认为 需要规定的其他事项。基金管理公司为股份有限公司的，其章程应当载明下列事项：公司名 称和住所；公司经营范围；公司设立方式；公司股份总数、每股金额和注册资本；发起人的 姓名或者名称、认购的股份数； 股东的权利和义务； 董事会的组成、职权、任期和议事规则； 公司法定代表人；监事会的组成、职权、任期和议事规则；公司利润分配办法；公司的解散 事由与清算办法；公司的通知和公告办法；股东大会认为需要规定的其他事项。同时，基金 管理公司与普通公司不同，本法对其人员、机构、内部稽核监控和风险控制制度以及行为规 范有特殊要求，基金管理公司的章程不得与这些要求相违背，其中的一些要求应当体现在公 司的章程中。2．注册资本不低于 1 亿元人民币，且必须为实缴货币资本。基金管理业务，属于特殊 行业，应当对基金管理公司的注册资本有严格要求，以保证基金管理公司维持较好的财务状 况，保护投资人的利益。因此，本条规定，基金管理公司的注册资本不得低于 1 亿元人民币，且必须为实缴货币。

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