泉州某店面营销简案[合集5篇]

第一篇：泉州某店面营销简案

福邸西湖（店面）

营销简案

第一篇 市场及项目阐发

一、泉州市房地产市场表面 1、宏观经济运行及财产结构的变革 1）据相关部分统计报道，2002 年全国商品房空置率继承加大，同比去年，今年 1-5月份，全国商品房空置面积增长幅度达 8.2%，高于去年 2.3%的水平。

2）全国商品房销售速度放慢，与去年同期相比，今年全国销售面积回落 8%，代价

下跌 3.3%。

3）2002 年上半年，泉州 GDP 值同比去年增长 10.8%，居民收入增长 7.8%，消费指数下降 0.9%。

4）泉州同期商品房生意业务量下降，上半年泉州住宅成交 2153 起，成交面积 26.63万 M2，金额 6.0894 亿元，比去年分别下降 9%、8%和 0.7%。

5）2002 年 7 月末泉州空置房面积达 55.82 万 M2，同比去年增长 35.2%。

6）2002 年第二季度，泉州房地产企业景气指数为 93.3，同比去年下降 13.3%。

2、政策规矩及都市生长筹划对泉州房地产市场的影响 1）2002 年 7 月份起，国度全力整顿房地财产，泉州市政府亦大力大举治理“六项”非法行为，给财产运作并不范例的泉州房地产市场带来较大的打击。

2）土地资源采取范例化运作，采取“政府筹划、土地储备、招标出让土地”的方法，在范例房地产市场运作的同时，增加了项目开发的土地本钱，给房地产的代价产

生一定影响。

3）2002 上半年泉州成为省级园林都市，并将在 2005 年晋升为国度园林都市，以及围绕“四山二江”和“半小时都市群”的都市生长远景，进行筹划方案国际咨询征集运动，都将有力的促进泉州都市形象及品位的提升，以及对园林景观、都市绿化与居住情况的改进。

4）2002 年 6 月底，市区太平洋花圃发作的物业治理**预示着泉州部分市民对物业治理需求与办事意识的觉醒；同时，也提醒我们，物业治理将是泉州未来住宅市场中主要的竞争或卖点之一。

5）房地产“两书”再次受到重视，下半年起，未能提供“五证”、“两书”的房产开发企业，将受到政府的严惩。

6）政府对环西湖及清源山区域内的商品房开发所作的具体控规要求，将对房产项目的开发产生较大的影响。

3、泉州房地产市场的生长趋势

1）受泉州古城生长掩护的需要，大型商业物业将重点往新区（东部）迁移，而温陵路以西的老市区则将大力大举生长具地方特色及与旅游相关等专卖店形式的商业形态。

2）大泉州都市架构与“东拓南进”战略的实施，刺桐路以东区域成为近几年泉州房地产开发的重点区域，都市重心东移已然显现。

3）随着沿海大通道、后渚港及坪山隧道的建立与投入使用，洛江必将成为泉州未来的生长热土。

4）2002 年下半年始，“冠亚都市花圃”、“世纪巨星”及“中远名城”等楼盘的面市，宣示着泉州的房地财产的产物时代与大盘时代的到来。

5）区域购买力已根本得到释放，高端产物竞争加剧，有效需求不敷已明显体现。

6）小高层住宅已开始逐渐为泉州市民所担当，但多层住宅仍是热销的主流，而高层住宅依然严峻。

7）随着土地开发本钱的增加，工薪阶层消费的住宅将向都市边沿或新区迈进。

8）东部洛江将随着坪山隧道的开通而代价突显，将成为泉州大范围化产物开发的基地，与高品质社区的孵化器。

4、泉州商业物业简析 2000 年以来泉州商业物业单位租金不绝下跌，甚至在今年所体现出沿街店面空置量增加，空租率走高的现象。最具代表性的应为田安路店面租金与新门街店面空租的两种殊途同归的市场现状。

田安路店面从 2000 年起，租金就连续开始下跌，从 2000 年每平米租金的 100元/月，跌至今年的 80 元/月，跌幅高达 20%。凭据相关统计数据表明，近两年来泉州的商业物业，特别是沿街店面的租金连年下跌，平均跌幅约在 10%左右。

据笔者视察了解，沿街店面难以出租，租金连续下跌的并非泉州独占的现象，厦门乃至福州均出现差别水平的“缩水”现象，并且厦门商业旺地的沿街店面的租金普遍大幅的下跌，平均跌幅高达 15%。

从本市的“湖心街”、“阳光巴黎”等已是现房项目的店面在销售中所采取的“返租经营”模式，并赐与一定命额的投资回报率，仍难以取得理想的销售体现，就足以印证泉州店面销售的严峻情形。

市场的种种迹象表明，沿街店面的代价已被人为的抬高，在一些‘炒’店面投资者的作用下，物业应有的代价与代价部分已严重脱离，形成一定的泡沫经济，且泡沫经济所产生的危机，已开始初露眉目，并将在近三两年内得到具体体现。

而以我们在建的社区型的商业物业（店面），要在市场整体“缩水”的情形下，挣脱其它同类项目对本案的客户分（截）流的打击，而取得理想的销售目标，则必须要在做好产物的底子上，从市场定位及招商乃至经营治理上着手，强力突出项目定位及营销主题，塑造乐成典范，以树立起投资信心，特别是对本案最为重要和要害的代价的定位。

二、周边个案阐发

1、西湖丽景 店面总数：42 间

面积范畴：45---55 ㎡

售价：7000---7800 元/㎡（骑楼算面积）

销售率：92.86%（仅剩 3 间）

2、星湖苑 店面总量：20 余间

面积范畴：30---50 ㎡（送夹层）

售价：10800 元/㎡（现下调至 9800）

总价范畴：29---54 万（主力总价为 50 万）

销售率：25%左右 客户群体阐发 区域来源：泉州各县市占 50%左右，其中南安占绝大部分；项目周边客户群体占 50%左右，主要是西郊 北峰和鲤城老市区一带的客户群。

购买目的用途：95%以上以投资为目的，用于店面出租升值；只有少少部分客户群

体用于自营。

三、本案商业面的 SWOT（优劣势、时机点、隐忧）阐发 1、项目优势 S 1）本案位于西郊商圈的中心，人口密集，市场会合，与西郊新村及西郊市场毗邻，有大量人流及消费需求支撑； 2）本案所处的西郊片区具较强的消费潜力，商业生长空间及可塑性强； 3）本案是西郊区域目前唯一的新建商业物业，对满足、提升区域商业形态及商业代价有一定的促进作用； 2、项目劣势 W 1）因处于老城区边沿地带，偏离市区，商业形态低档，商业生长受阻，商店升值潜

力不明显，对泉州周边县市的投资客户产生难以逾越的抗性； 2）门路狭窄，交通不畅，目前只有 2 条通往北峰产业区和南安九日山的公交线路，商业辐射面窄，项目定位可选择余地小； 3）区域商业消费水平较低，商业气氛冷清，形态杂乱，商品品种单一，档次较低，区域商业形象不佳，主要消费力外流严重； 4）区域内商店租金低廉，对投资型的客户影响较大，倒霉于项目的销售；

3、项目时机 O 1）泉州博物馆、南建博物馆，西湖公园，荷花池公园的建立与改革，以及清源山的整治和生态园林带的 建立，市政府对都市西部生长的力度及决心已现，对已被市场遗忘的西郊是一个提升代价与形象及自我生长的良好契机； 2）旧 305 省道城西路即将进行的拓宽改革，将对区域形象有着良好的促进作用，特

别是区域内沿街商业

物业的形象与代价均可得到强有力的提升，是本项目销售有力的局势良机。

4、项目隐忧 T 2）

大泉州“东拓南进”的生长战略以及东部新区生长的完善，区域内的居民“外逃”的比例将连续增加，区域消费力量亦受影响而消弱； 3）

受大型超市和商业卖场的打击，及消费看法的转变，本案消费需求支撑下降； 4）

近两年以来商业不景气，商业物业租金连续下跌，平均跌幅达 10%，店面售价及销售进度亦受较大的影响。

第二篇 营销企划

一、区域属性及客户定位阐发 本案位于市郊西街与环城路的接壤处，区域修建陈旧，情况脏乱，区域形象及商业代价较差，交通条件不发达，商业辐射面窄，区域物业升值潜力不明显。

因此，本案在具体的操纵中应凭据项目周边现状情况的优劣势“扬长避短”，充实挖掘周边综合资源，挣脱项目周边商业气氛不敷的影响，充实利用与西郊菜市场以及周边几大生活社区的人流优势，特别要充实借助旧 305 省道的改革，来引导目标客户群体对区域及本案形象与代价的认同。

凭据区域周边项目的客户群体阐发，结合本案的区域特性、交通条件、地缘属性以及商业形态与气氛等综合考量因素，本案的目标客户群体定位如下：

1、区域来源：以项目周边区域的潜在客户群体为主

南安、浮桥等外来区域客户为辅 两者在本案客户总量所占的比例，预计为 7：3。

2、购买用途：主要为投资购买 用于自营购买的客户比例较低 两者比例约为 8：2。

二、项目定位的可行性阐发

项目定位应凭据区域范畴内的商业经济情况、客户群体资源和项目所处的地理位置等综合要素来考量。定位准确与否，直接干系到项目操纵的成败。

专业市场是以某一商业行业为经营特性的市场，自己有其内在的“唯一性”与“权威性”。一般情况下应具备以下条件：

地理位置：地缘干系较为遍及、密切，辐射面广的区域； 交通条件：交通便利，便于车辆行走，货品运输；

商业情况：有一定商业沉淀，商业辐射面大，跨区域、地市甚至越省； 市场范围：须具备一定的市场范围形成聚集优势，吸引目标消费群； 政策扶持：必须得到政府部分的扶持，做到一定条件的免工商税收等方面的优惠政策； 市场配套：停车场、堆栈、物流中心、经营治理、告白推广和市场促销等； 而本案所处区域的地理位置、交通情况、商业辐射范畴以及市场自己条件等并不具有足够的做专业市场的要素，不能充实体现市场的优越性。

同时，做专业市场还必须涉及项目后期的市场招商和经营治理的问题，而这恰是房地财产与“市场”结合运作最大难点所在，对付本案仅三千多平方米的商业店肆，经济效益不佳。

综合以上阐发，我们发起：

一、本案可定位为“名、优、特农副产物市场”，因为，相对付其它行业而言，农

副产物市场合需的市场范围不大，单体营业面积一般在 10---20 ㎡之间，并且有西郊两大菜市场对本案起支撑作用； 二、从企业经济效益及代价的角度出发，对本案“名、优、特农副产物市场”的操纵以看法营销为主。

看法营销对本案的促进主要有两个方面：

一、看法营销能够在泉州整体商业物业普遍疲软的市场局势下，突出项目的商业定位，并对项目未来

的商业作出具体的景象描绘，以塑造体现区域地段的生长前景和物业的增值潜力，体现投资本案可得到的一定的投资回报，为本案树立起足够的投资信心，化解目标客户群体对本案潜在的投资疑虑及抗性。

二、看法营销在战略的具体执行中运用灵活，进可攻，退可守，既可视具体情况在项目的后期采取不

介入行为，亦可在项目的后期主动介入市场招商和经营治理，进行专业市场的营运。

三、项目看法定位

商业主题：

名

优

特产物市场（农副产物）

看法：名、优、特产物市场，是以种种山珍海味制成的干货，如香菇、笋干、木耳、虾仁、鱼干等农副产物。

项目支撑点：

1、民以食为天。有关吃的市场最为庞大，而名、优、特农副产物，在近些年里尤受城里人的喜爱，种种山珍海味制成的干货，因储存运输的便利性，更因其较好的口味和营养代价在都市里异常走俏； 2、目前泉州除了新门街有自发聚集一起的干货商铺外，还没有真正的农特产物的专业市场，而以泉州都市的范围，市场可为空间巨大；

3、本案与西郊、城口菜市场相邻，区域商业已具备一定的底子和范围，并邻近南安和 305 省道，具资源和交通的优势与潜力可供挖掘； 4、项目旁两大菜市场每天带来大量人流，对本案的人气聚集有一定的促进作用； 5、项目周边围绕的几大生活社区，为本案提供足够的消费支撑； 6、西街是老泉州农副产物市场最为会合的区域，是泉州农贸市场的起源地，具有深刻的行业影响力。

商业特色：专业经营全国各地的地方特产（农副产物），打造泉州特色商业，以提升社区商业物业的代价形象，并塑造泉州商业物业的惟一性与排它性； 核心成果：提供便利，满足市场及居民群众的日常生活需求；提升商业物业的代价；树立增强项目的投资信心； 运作方法：1、看法营销，即纯粹的市场营销看法定位。

2、实质运作，即创建专业市场经营治理机构，卖力项目后期的市场招商和经营治理。

1、看法营销的根本运作步伐：

1、赋予项目已定的商业主题，通过包装的手段，将项目定位的内涵具体形象化； 2、通过种种流传媒介和“软性文章”，并结合多种销售道具，对项目进行“炒作”，在塑造提升项

目的形象与知名度的同时，亦使项目的定位深植人心并得到代价的认同。

2、看法营销的优劣势阐发：

优势：项目开发企业只需按正常项目营销的用度支出与机构的设置，即根本可到达预期目标； 劣势：1）市场缺乏有效经营调控和引导，易在使用后期出现经营定位偏差及无序经营等问题；

2）如项目投入使用后期，可能出现的市场经营倒霉的局面，将可能对开发企业造成不良的社会影响。

3、专业市场的实质运作：

1）专业市场实质操纵的先决条件：

1）

在项目销售的历程，必须进入市场的招商运动，并取得良好的效果； 2）

在项目交付使用前，必须注册创建一家市场经营治理公司（或聘请），卖力本市场的推广

与治理，以保障市场的乐成运作。

2）专业市场实质运作的优劣阐发：

优势：1）可有效保障专业市场的有序经营，及市场的乐成运作； 2）提升开发企业的社会及经济效益； 3）对购买客户的投资利益有一定的促进和保障作用。

劣势：1）

除了投入项目正常营销所需的用度和人员及机构设置外，还需另外支付一笔相当巨大的市场招商及治理的用度； 2）需创建或聘请专业的市场经营治理公司，来卖力市场的经营与治理； 3）包袱市场经营的风险。

第三篇 销售战略

一、代价发起

沿西街店面订价：9000 元/㎡； 沿西郊菜市场店面：7000 元/㎡； 小区内街店面：5000 元/㎡。

以上店面代价均为平均单价，各间店面具体单价凭据店面实际情况进行调解。（付款方法另定）

二、东西发起 1、售楼处：装修气势派头应以金黄色为主色调，发起设在现有售楼处旁，有利于客户对住宅和店面的双重了解。

2、主要宣传品：1）售楼处内看板、灯箱、海报、DM、平面效果图； 2）售楼处室外告白牌、工地围墙刷新、工地彩旗、室外罗马旗。

三、销售期限与任务指标 自取得预售许可证起一年内完成店面总销售面积的 90%。

四、入市时机 因本案地处市郊西街与环城路的接壤处，项目周边均为七十年代修建物，情况较差，生活配套设施陈旧，商业气氛冷清，现有店面在经营品种及档次上均难以满足现有消费者的需求，且受到市区大型超市、商场的打击，小商铺越发难以生存，投资者对该地段的投资信心一度受阻；故本案应在前期加大告白投入，通过“软性文章”结合现场告白看板进行炒作，以塑造专业市场形象，使“名、优、特产物一条街”深植人心，待工程形象露出地面，住宅签约时，再以推出，方能制造较高的销售热潮。（10 月下旬---11月上旬为推案最佳时期）

五、销售顺序 小区内街店面

西郊菜市场

西街店面。

销售顺序原则按上述摆设执行，在实际操纵中将凭据现实情况做相应的调解。在项目公然销售前应对部分位置好的店面进行销控，待热销期推出，有利于充实挖掘店肆的商业代价，提高项目经济效益。

六、销售战略 1、现场直销 店面公然时，举行优惠促销运动，通过运动制造现场热销气氛，业务员跟客户进行有效相同，加深投资者对本案的印象，并通知意向客户参加运动，现场逼定，制造热烈的销售气氛。

2、阶段销售 1）

业务员电话追踪前期来电、来访客户，促进成交； 2）

对本公司以前累积意向客户进行筛选，跟踪扩大销售面； 3）

有针对性的选择客户进行电开、上门造访，并增强同已成交的老客户联系，定期举行老客户“回访制”，以扩大和稳定销售结果。

3、代价战略

1）

低开高走，既有利试探本案的市场担当水平，又可为后期销售制造项目升值的具象； 2）

组合付款方法（具体另报），可在销售时灵活运用。

七、销售进度 配合工程进度和告白投入另行提报。

第四篇 相助文本及相关收费

福邸西湖店面营销署理文本及相关收费

一、

相助模式

为包管策划与销售有力结合，以发挥最大的效用，本公司倾向于全程策划营销署理，即本公司提供项目的市场调研、包装策划以及项目的销售和相关的办事。

二、

条约文本

福邸西湖店面销售署理条约 范本

开发商（甲方）：

署理商（乙方）：厦门聚贤庄房地产营销署理有限公司

为提高

的投资效益，在平等互利、协商一致的底子上，经甲乙双方协商，就的营销策划署理告竣以下条款，签定本条约。

一、标的

甲方全权委托乙方独家署理__________整个项目的营销策划及商品房的销售。

总销售面积：

平方米；其中：

1）住宅总面积：

平方米； 2）店面总面积：

平方米； 3）车库（车位）总面积：

平方米。

注：项目署理销售面积以建立部分批准最后确定的施工图盘算为准。

二、期限

自本条约签定之日起至

****年**月**日为止。

开盘时间：以项目取得预售许可证之日起为正式开盘时间。

三、销售指标

1、署理代价：（以修建面积为准）

1）

住宅均价：

2）

店面均价：

3）

车库（车位）代价（不列入销售业绩考核范畴）。

在上述底子上，乙方体例住宅销售底价表（条约署理代价附表一），及店面（商场）销售底价表（条约署理代价附表二）作为乙方销售的最低代价依据，并作为双方结算署理费及超价奖金的依据。

4）

甲方同意其中的个别店面或住宅作为促销单位，特价销售。

5）

甲乙双方未经对方同意，均不得变动上述底价。乙方销售代价如低于双方配合制定的条约署理销售代价，乙方应卖力包袱双方配合制定的条约嗲里销售代价与实际销售代价之差额（促销单位除外）。

6）

若甲、乙双方所定销售底价与市场行情不切合，经甲方同意，乙方可低于条约署理底价销售，则乙方不卖力价差之差额的责任。

2、销售额度

乙方在上述署理期限内，须完成 项目条约署理销售面积的 %。

3、销售进度筹划表 时间 工程进度 销售进度

自项目开盘起

个月整 完成条约署理销售面积的%

至修建主体工程封顶 完成条约署理销售面积的%

至外装修完毕 完成条约署理销售面积的%

至项目竣工验收完成 完成条约署理销售面积的%

至交房后

个月 完成条约署理销售面积的% 4、销售款项

乙方事情人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有销售款项必须由甲方指派的财务人员收取，并由甲方出具收据或正式的商品房销售专用发票。

四、用度标准

署理费：项目署理中，乙方收取实际销售总金额的 2.0%作为佣金。

超价奖金：项目署理中，甲方把乙方实际销售金额超出署理金额的 30%作为超价奖金支付给乙方。

告白用度：告白、促销费（不含售楼处、样品房、告白路牌的用度）约为人民币

万元。告白费由甲方直接审核支付。

五、署理费结算及包管金条款

1、当乙方与购房户签定正式《商品房购销条约》，并按该条约之规定收到该购房款的首期付款

时（含定金），乙方所售的面积计入销售进度（销售进度以修建面积为盘算标准）及销售业绩。

2、乙方应在每月 28 日前将当月的销售业绩确认交给甲方报备，甲方应于次月 5 日之前将署理费的 80%一次性支付给乙方，预留 20%作为包管金，以后的结算以此类推。

3、上述署理费中预留的 20%作为包管金的部分，甲方应在乙方按条约约定的销售进度完成每期销售任务时的 10 天内一次性支付给乙方。乙方署理销售的客户产生退房，甲方不付署理费，已付的应照数扣回。

4、甲方介绍成交及甲方自行洽谈并成交的销售衡宇应由乙方治理签定认购书及《商品房购销条约》事宜，并计入乙方销售业绩，甲方仍应按本条约的约定，支付乙方署理费。

六、甲方责任

1、甲方确保委托乙方所销售房产产权的完整性，包管在开盘前取得预售许可证。

2、甲方应积极协助乙方的署理销售事情，并提供经双方确认设计的售楼处、样品房及户外路

牌。

3、审定乙方提交的告白、促销用度开支筹划表，实时下拔该项目销售所必须的告白宣传用度及促销用度。

4、治理全部售楼款的帐务事情，包管售楼款由甲方收取并有效使用，同时卖力对外开具发票。

5、提供切合乙方要求的售楼欢迎场合，并提供日常办公设备（桌、椅、电话、传真、空调、复印机、音响等办公设备）。

6、《商品房购销条约》、《认购书》的内容必须经甲方许可后印制，并经甲方复核认定加盖公章且签字后交于乙方，供乙方销售使用。如乙方在销售历程中须对有关条款进行窜改时，须征得甲方认可。

七、乙方责任

1、产物市场定位阐发、市场调研与市场阐发； 2、告白促销组合战略制定； 3、客户定位及消操心理阐发；

4、协助甲方选择设计方案，策划模型、渲染图的制作； 5、制定并执行可以的行销方案，包罗告白、宣传、促销及售楼进度，以及凭据市场状况拟定的代价表； 6、卖力乙方事情人员的人为、奖金、福利、差旅用度，及售楼处办公用度（水电费除外）； 7、乙方不得私自低于底价销售，应包管甲方的最低经济效益； 8、乙方应凭据项目销售的实际情况进行事情，乙方策划告白内容及方案需经甲方认可确认后方可实施，不然产生相应的有关责任由乙方担； 9、乙方卖力协助甲方做好银行按揭事情，应收集齐全客户治理按揭的应备资料，举办会合治理按揭运动，并卖力日常联系与鞭策客户实时治理银行按揭。

八、条约终止条件与违约责任

1、条约终止条件：

1）楼盘售完、手续理清、条约自行终止； 2）乙方已按本条约规定完成销售任务，甲、乙双方均可终止条约。

2、除有以下约定条件外，任何一方不得提前终止条约：

1）甲方延期支付署理款凌驾 15 天，应凭据署理款的万分之三/日支付滞纳金；如凌驾 30天时间未按条约支付署理用度，乙方有权终止条约。甲方除应支付拖欠的署理用度及包管金外，并按预留包管金额度作为违约金赔偿乙方。

2）乙方未能完成条约署理销售任务，甲方可以终止条约。乙方应于接到书面通知五日内治理完毕移比武续并撤离售楼处。包管金作为赔偿甲方的违约金。

3）若甲方未按条约第六条第 3 款下拨告白费及未能按工程进度表完成工程进度，从而影响销售事情的进展，甲方不能追究乙方因此无法完成预定销售任务的责任。

4）甲方由于不可抗力造成条约不能履行或不能全部履行条约，可不包袱违约责任，且容许其提前终止条约，但需支付乙方已完成部分的全部署理费及包管金。

九、其他条款

1、为确保销售事情的连贯性，乙方完本钱条约约定的署理销售面积额度后，剩余部分的销售面积，乙方仍可按本合

同条款继承署理销售。剩余面积的销售不列入乙方销售业绩考核范畴。但乙方仍应努力继承销售。

2、

本条约如有未尽事宜，双方可进行协商并签订增补协议，增补协议与本条约具有同等执法效力。

如履行中产生纠纷，双方应本着友好的态度相互谅解，协商解决，如协商不成，可向人民法院提起上诉。

3、本条约壹式肆份，甲、乙双方各执贰份，每份皆具有同等执法效力。本条约自双方盖印签字后生效。

5、条约生效后，双方应立即着手进行条约约定的事情。

甲方：

乙方：

代表：

代表：

签约所在：

签约时间：

三、具体办事内容及收费标准

一、办事范畴 （一）提供市场调研和产物定位阐发 1、都市财产经济及政策情况阐发； 2、区域房产开发特点及代价走势阐发； 3、都市筹划生长及人文特征对房产市场的影响； 4、区域市场有效需求的剖析及潜在需求阐发； 5、市场供需总量及产物结构的调研阐发，以及市场营销 4P 的调研； 6、本案项目的视察阐发。

（二）配合设计院进行产物筹划设计,论证调解 （三）产物策划包装 1、产物定位战略；

2、告白推广战略，种种媒体组合； 3、项目楼书、海报、模型等销售道具的制作； 4、凭据销售进度配合平面告白的设计与宣布； 5、告白体现与效用评估； 6、修正、调解与跟踪。

（四）销售署理 1、销售方案制定、执行与控制； 2、人员配置及产物培训； 3、销售各阶段进展和售后办事； 4、凭据市场反馈信息，不绝改造销售方案及提供产物修正发起； 二、收费标准（一）、策划包装、行销照料：

1、项目总销售额的 0.6%，签定策划条约时，先付 5 万元照料费，以后按销售进度支取。

2、办事范畴：市场调研、产物定位阐发、产物筹划发起、产物策划包装及销售照料。

（二）、全程策划销售：

1、项目总销售额的 2.0%，超价部分 3/7 分成。

2、办事范畴：全程 （三）、全程策划销售，出告白费：

1、项目总销售额的 4.5%，超价部分 5/5 分成。

2、办事范畴：全程

第二篇：简案

《茅屋为秋风所破歌》教学设计

教学目标

知识与技能：有感情地朗读并背诵诗歌，理解诗歌的内容和情感，培养学生阅读和初步欣赏诗歌的能力。

过程与方法：通过反复诵读、联想，理解沉郁顿挫的风格和揣摩诗歌生动传神的语言，体会诗人推己及人、忧国忧民的情怀。

情感、态度与价值观：学习诗人的济世情怀，培养学生关心他人、爱国爱民的优秀品德。教学重点及解决措施.品味诗歌描绘的意境，体会忧国忧民的情怀。

通过反复朗读、感悟、点拨、想像，感受文中的意象，来理解诗人忧国忧民的济世情怀，舍己为人的高尚情操。教学难点及解决措施

对重点词句的赏析理解，对意境的感悟赏析，对诗人情怀的深度把握。通过讨论探究，点拨分析，感悟联想情同身受来突破。

教学过程

一、创设情境导入

1、情境创设：插入自动播放10张草堂图片，创设问题情境

2、提问：由题目获得哪些信息？秋风吹破茅屋的事件，并引出“歌”体裁“歌行体”

3、作者简介及写作背景

4、出示学习目标

二、朗读诗歌 感受诗韵

出示朗读诗歌要求:（1）把握感情基调（2）注意节奏、重音、语速 听读诗歌 播放胡乐民朗诵表演 朗读挑战赛。

三、译读诗歌 感知诗境 出示译读要求 四人小组合作翻译 质疑释疑

用四字词语概括

描述眼前展现的几幅画面

四、品读诗歌 感悟诗情（1）感知诗人处境心境

（2）思考问题凄风冷雨透心凉，此时诗人的愿望是什么？表现诗人什么精神品质？（3）诗人推己及人的感情抒发为什么如此自然？

五、赏读诗歌 品味语言

本文语言鲜明，用词生动准确，富有浓烈的感情色彩，请你从文中找出这样的词、句进行赏析。温馨提示 默读品味语言，自主批注好词好句，提高鉴赏能力。如：（1）、“号”、“卷”、“挂罥”、“飘转”等动词的运用；

（2）、对“叹息”的理解；

（3）、最后一段的名句赏析。（表达方式、思想感情）

六、梳理杜诗 构建形象

出示《望岳》《春望》《登岳阳楼》

七、穿越时空 采访诗人

八、当堂练习反馈提高

有感情地朗诵诗歌并背诵诗歌，完成下列各题。

（一）、用课文原句填空

1、表明作者具有无私奉献精神的句子是（）

2、作者身处漏雨茅屋，还存有忧国忧民的情思，他发出了（）的呼喊？

（二）、你会填写杜甫诗词名句吗

1、会当凌绝顶，（）。

2、烽火连三月，（）。

3、读书破万卷，（）。

4、朱门酒肉臭，（）。

5、窗含西岭千秋雪，（）

6、出师未捷身先死，（）

（三）、你还知道哪些忧国忧民的诗句

九、课堂总结 引领向前

十、推荐作业 巩固提升

A类：默写全诗，自选角度赏析美点。

B类：默写最后一段并赏析本段的两句话。

第三篇：福州旅游集散中心品牌营销简案

“闽运旅游”品牌营销简案

2010—201

1一、前言

福州旅游集散中心是在福州市政府与行业管理部门的关心支持下，由福建省汽车运输总公司投资设立的现代旅游服务机构，旅游项目运营机构为中心下设的方圆旅行社，即 “政府支持、企业经营、游客监督、市场化运作”的模式经营，对外打造“闽运旅游”企业品牌。

与主要竞争对手相比，福州旅游集散中心主要优势来自于福建省汽车运输总公司60年的品牌优势与全省顶级的汽车客运资源，包括如车辆资源、客运网络资源、品牌资源、管理技术等。劣势是旅游项目执行机构品牌知名度过低，普通消费者基本对福州旅游集散中心没有概念，缺乏消费心智资源，同时旅游线路少，没有独占性线路。

目前福州旅游集散中心正处于业务战略重组（2010-2011）阶段，除自身业务建设外，应当系统性的开展品牌推广，短期内迅速引发关注，获得品牌认可，选择局部市场作为突破口，建立品牌优势。

二、品牌篇

(一)品牌现状

横向分析

福州旅游集散中心与目前国内运营较成功的旅游集散中心，如北京、上海、杭州、成都等城市旅游集散中心相比，其市场共性包括：

1.交通网络四通八达

福建省自海西战略提出５年来，先后规划、开工、完成了“三纵八横”高

速公路网、“两纵三横”快速铁路网、“八纵九横”省级干线公路网，福

建每１００平方公里的公路密度达到７２公里，是全国平均数的两倍。

2.中、短程范围内旅游资源丰富

福建自身山海旅游资源丰富，随着《海峡西岸旅游区发展总体规划》的通

过与实施，福建省旅游建设步伐大大加快，前景不可估量。

3.周边游市场需求旺盛

据福州市区抽样调查显示：74%的居民消费者选择周末时间或平时去周边

休闲旅游；旅游动机主要是周末缓解工作压力，另外平时出游可避开黄金

周高峰期人流；70%的消费者表示会停留2～3天；同时也有近25%的消费

者选择一日游；出游与停留两者时间上基本一致，反映出短期旅游已成为

消费者的主要旅游消费产品，具备长尾效应优势。

这些市场特质有利于福州旅游集散中心发挥自身汽车客运资源优势，在局部市场形成品牌独占性心智资源，以此为突破口，在一线旅行社品牌中占据一席之地。

纵向分析

目前，福州旅游集散中心的品牌基础较为薄弱，认知基本仅限于业内人士，普通消费者对此基本没概念。同时，中心旅游线路对比成熟的旅行社相对稀少，没有独占性线路。

(二)品牌定位

1.品牌要素分析

福州旅游集散中心属客运行业向旅游市场的延伸，在旅游产业链中处于上游，属于旅行社品牌。同普通旅行社相比，福州旅游集散中心的品牌要素主要是基于母体的行业特质所带来的独特优势。品牌关键词可概括为：安全专业、快捷便利。同时，源于国企的福州旅游集散中心，应当充分利用政府资源，将自身定位为便民工程的组成部分，赢取消费者信任度。

2.品牌核心价值

拥有60年客运服务经验，提供全方位的便捷旅游服务

3.品牌定位

由福州市政府及相关单位牵头，依托闽运丰富的客运资源，提供便捷、优质旅游产品服务的便民工程。

4.品牌口号提炼（备选）：

 安全便捷随心游（体验诉求）；

 自助周边游专家（资质诉求）；

 出游就要更简单（业务优势诉求，隐含行业对比）。

(三)品牌推广策略

1.依托母体，以60年历史客运行业先天优势资源，凸显福州旅游集散中心品

牌价值，树立正规一线旅游企业形象。

2.旅游产品推广扬长避短，以主要产品为重点，形成局部优势，以点带面打

开突破口，迅速抢占局部市场心智资源。

三、产品篇（略，需进一步数据分析）

(一)国内旅游集散中心的主要产品类型分析

(二)(三)

四、渠道篇

(一)客户渠道

以短期周边游为契合点，通过品牌运营手段与旅游消费者构建友好关系，在局部市场获得品牌绝对优势，包括：

1.事件营销

开展“快乐周末”行动，倡导周末周边休闲游方式。

2.口碑营销

“xx游（指定旅游线路，每期更改）快手征集”：周末指定时刻起，以最快方式预订xx线路游的前N名消费者，可免费游玩该线路。每期活动结束后在合作媒体上公布获奖者名单，预订用时。采访获胜

者，分享出游感言。建议选择车载广播作为主要互动媒体。

3.活动营销

“猜题免费游”：以福州旅游集散中心相关资料为题目，最快答对

题目的客户，即可免费游玩xx线路。建议选择车载广播作为主要互

动媒体。

福州旅游集散中心现有产品及其存在问题 本重点产品及市场可行性分析

（二）产品渠道

1.与景区深化合作关系

2.整合吃、住、行、游、购、娱六大产品要素，做大做强旅游集散中

心的服务功能。

五、媒介篇

1.媒体策略

福州旅游集散中心的品牌推广主要分为企业品牌推广、旅游产品推广。企业品牌推广可选择：覆盖率高、受众群体涵盖面广，同时可以服务不同层级旅游产品的媒体；区域性高端杂志，品牌推广与高端产品宣传相搭配。

产品推广方面，福州旅游集散中心目前主推的两大旅游产品：旅游套票与商旅管家（待定），分别针对普通消费人群与高端商旅人群，媒体策略也应当有所区别：旅游套票要求覆盖率高，面向大众，互动性强，可以开展各类互动活动 ；商旅管家则面向高端用户，应当选择高格调的媒体，彰显自身价值。

同时媒体选择还应当充分考虑集团权属媒体资源的使用。

2.媒介分解

 纸质媒体（投放比例：40%）

《海峡都市报》：福州市民报，报纸广告首选，可作为企业品牌宣传主阵地，支援各产品推广；

《高铁生活》：动车组高端商旅杂志，发行区域与福州旅游集散中心主要业务范围基本重合，适合作为企业品牌推广与商旅管家产品推广。 网络媒体（投放比例：15%）

《腾讯旅游频道》：主要推广旅游套票产品。

 广电媒体（投放比例：30%）

首选《福州巴士广播网》（fm99.6），其运营机制成熟，拥有更多互动资源。备选《福建交通广播》（fm100.7），的士为受众主体，的士乘客相对消费能力较高。

 户外媒体（15%）：首选站台、车身、机场、高铁户外广告，备选高速路户外广告。

六、执行篇（略）

A、执行团队

B、执行项目

B、执行进度

七、预算篇（略）

整体品牌服务费（包括品牌创意与执行）广宣制作代理费

媒介代理费

第四篇：店面营销案例

浅谈店面营销技巧

———从点滴作起

营业员是一个普通的职业，但普通之中又透着不平凡。既是企业商品销售的代表，又是消费者的顾问，是连接商品和顾客的纽带，在市场经济中占有举足轻重的作用。掌握语言艺术，了解顾客心理，专业服务等方面都是评价营业员素质的重要因素。以下针对营销过程中一些细节问题浅谈一下自己的见解。

在我们日常工作过程中，有许多平凡的小事，往往是容易被我们所乎略的，然而正是这些小事有机地构成了营销的全过程。

一 拥有耐心

推销成功的过程其实是既耗时又费力的。假如你还不是一个成功的营销员千万别气馁，许多技巧的成熟运用是需要时间的，你的销售技术和客户将随着时间推移面提高和增长，不要因为缺乏耐心而使事业难以进步。

案例一：宋军作为联想专卖店的营业员，刚开始时，她认为这是一种并不适合自己的职业，不仅没有销售的业绩，而且觉得与客户打交道是件很难的事情，不知该怎么办才好。几周以后，他不禁想：向朋友介绍商品是多么舒服的事情啊！这个念头打动了她，逐渐地她把每一位客房都当作自己朋友一样对待，从此她开始喜欢上了营销工作，在自己的不懈努力下终于成为了一名成功的营销员。

二 语言艺术

言为心声，语为人境。服务的语言直接体现服务的水平艺术。想要提高顾客的满意程度，应从待客的基本用语开始。“欢迎光临、谢谢、欢迎再来、抱歉„„”都是规范用语内容。如果说声音清晰、开朗、自然是必须的，那么要想自己的语言富有感染力，用心去表达则是更为重要的。短短几字服务语言经常不被我们所重视，面其产生的效果却是任何语言都无法代替的。

客人踏进店门时，对于他能从众多的店中，选择了自己的店，要心存感激和喜悦，我们所说的第一句话要是发自内心的有诚意的。我们的语言虽然是看不见的，却是有质感和温度的。“欢迎光临”像是烘热的红色，“谢谢”像是温暖的橘色„„要努力让你的语言富于绚丽的色彩。就算进店顾客什么都没有买，也要用温暖的语言拉近彼此的距离，不要忘记对他说这两句话，温馨地送顾客离店，并期待他的下次光临。

案例二：有一位年轻的男顾客，来我们店买过一次游戏软件，他直接了当地告诉我们“他喜欢到我们店来，我们的谈话让他觉得有‘上帝’的感觉。”第二次他把自己笔记本拿来让我们帮忙看一下MODEM的问题。由于不是硬件问题，虽然没能解决，但是他心存感激。临走时我将他送到门口对他说：“真抱歉，这次没帮上您忙，以后有什么需要欢迎您再来！”现在他常来我们店购买东西，成了我们店的常客。我想这一切的得来，都要归功于这不起眼的几句话了。

三 微笑魅力

微笑不仅是一种表情，更重要的是与顾客在感情上的沟通，要表达的意思是：见到您很高兴，愿为您服务。体现的是一种良好的心境。对于商业来说，微笑服务更是至关重要。美国一家公司的人事部经理曾经说过：“我宁愿雇佣一个没上完小学但却有愉快笑容的女孩子，也不愿雇佣一个神情忧郁的哲学博士。”

营业员遇到不顺心的事,难免心情也不会愉快。服务工作的特殊性，决定了营业员不能把自己情绪发泄在顾客身上。因此，我们都必须学会分解和淡化烦恼。

案例三：我们店里老员工的一段话，使我颇受启发。作为优秀的女营业员，她的脸上总是带着真诚的微笑，一次闲歇时与她聊天，我问她：“你一天到晚总是笑着，难道就没有不顺心的事吗？”她说：“烦恼是不可避免的，关键是不应该被烦恼所支配。到单位上班，我把烦恼留在家里；回到家里，我把烦恼留在单位。所以，我总能有轻松愉快的心情。”学会了这种“情感过滤”，就可以时刻保持一种轻松的情绪，把欢乐传递给顾客。

四留住顾客

1、老顾客——企业成功的奥秘

作为营业员我们在工作过程中，往往花费很多时间和精力去吸引新的顾客，却忽视如何培养一批固定的顾客。前者故然是有必要的，但更应把后者置于重要的位置上。

案例四：我们通潭大路专卖店并非建在繁华的商业区，每天的客流量并不是很大，回头客也就相应的成为了我们的主流顾客。有这样兄弟三人，先后成为我店的用户，给我留下了深刻的印象。记得在我们建店之初，最小的弟弟和他的一位兄长，都分别在我们店购买了联想电脑，成为我店较早的老顾客。上个月，另一位兄长又在我店买下了一台同禧130，这的确是我们意想不到的。后来，在谈话的过程中，我们得知：出于对我店的信任，在众多的联想专卖店中，他首选了我们店。虽然在他家附近就有一家联想专卖店，可他仍然在较远的地方选中了我们，从中，我们可以了解到，老顾客在营销过程中所起的重要作用。经验证明：留住一位顾客，可能由此增加许多新顾客。失去老顾客，即丧失了许多生意上的新机会。而且，实际上培养一批老顾客远比吸引新顾客要容易得多，试问：“为什么我们不把一部分精力放在回头客身上呢？

2、顾客——无形的广告

传说的力量是非常强大的，顾客一传十十传百，是一种强有力的免费企业广告。任何一个顾客在购买到满意的商品后，都会把自己的体验告诉别人。

案例五：一位顾客对他的朋友说：“我家的电脑是在通潭大路专卖店买的，他们很热情而且服务周到，我对他们很有好感。“如果这话说得很真诚，那么朋友一定会说：“既然你这么说一定不会有问题，我也去那儿买。”结果必会光临，由此我们便迎来了一个新顾客。

3、掌握连锁规律

获得“世界最伟大的营销员”称号的美国推销专家乔.吉拉得曾说过：“每一个用户的背后都有250个人。营业员若得罪一个人，也就意味着得罪了250个人；相反，如果营业员能够充分发挥自己才智拥有一个顾客，也就得到了250个关系。”这就是著名的‘250’定律。

掌握了这个连锁反应规律，很容易就可以得到新的顾客。人与人的交往是以某种共同利益、需求为纽带的。对每一个顾客服务过后，都可能拥有一大群与其有直接或间接联系的新用户。

营业员—>顾客—>邻居—>同事—>医生„„是一个无限连锁的过程。

五 意见可贵

我们在销售的过程中，有时会碰到很好的顾客，他们常说一些鼓励、赞美的话。例如“联想电脑质量好，服务也不错”或“你介绍的挺好，谢谢你”这会使我们心情振奋，工作感到有意义。当然，也另有不同的顾客，“这款机器外型不好看，价格也比其他品牌的贵”“内置音箱不仅效果不好，而且对其他部件也有影响，我看不好”多数情况下，或多或少会有厌恶这种挑刺顾客的心理，存在这种心态是完全不正确的。对于我们来说，当然能高高兴兴买下，并美言几句的顾客最好，如果都碰上这样的顾客，我看未必是好事。

案例六：有一位在我们店购买未来先锋720的男顾客。在购买机器后，不仅挑了 好多机器的缺点，同时又提出我们很少接触的Netmeeting 如何使用，怎样通过耳麦和摄像头实现国际可视电话的功能。并且有时间就来催促我们，而且对我们的服务有抱怨。虽说功能实现了，但在以后的几次交往中，发现他对我们的服务有一些成见。

事后分析：如果没有他的抱怨，没有人会想到要解决这个问题，在这一过程中，我们受益非浅。事后几次遇到此类问题，我们都迅速地迎韧而解了，在一定程度上提高了我们的能力与工作效率，我想这种顾客才是难能可贵的。顾客的抱怨恰恰说明了，他对商品很关心，代表着他还信赖我们店，寄予了信任和期望。对于营业员来说，说明了他有你吸取你意见的愿望；对于专卖店来说，顾客提取出意见的地方，正是我们有待于改进的地方。这种宝贵意见，是一面好镜子。

六 介绍有针对性

介绍产品时，并不是在给顾客开商品知识讲座。商品的说明要有针对性，话不用多，但要有分量，如果把所有商品的优点都列举出来，导致不必要的废话，反而会引起顾客不信任和犹豫的心理。应针对顾客疑虑进行澄清说明，投其所好，帮助顾客比较挑选。

案例七：下班后我刚要离店，来了一家三口，夫妻俩领着一个刚上一年级的小男孩，准备买一台电脑。我询问了需求后，他们提出想买未来先锋720。按其需求，只是孩子学学习，大人上上网，打打游戏，偶尔进行一些文字处理而已。我向其推荐了同禧130L，并且告诉他们：“机器并不是越贵的就越好，关键是要适合自己使用，有时花了高价钱，却用不上其高性能，就没有必要了。同禧这款机器完全能满足家庭学习和娱乐需求，价位比较适中，并且针对孩子学习，我介绍了幸福单词通对孩子学英语帮助不小。”他们非常满意，第二天上午，买下了下台同禧130L。在回访电话中，他们觉得这款电话的确是适合家庭使用的、经济易用的电脑。顾客对一个商品会有许多需求，但其中只有一个是最主要的，能满足这个需求，是促使顾客购买的主要因素。把握销售要点，有的放矢地向顾客推荐商品，服务是易于完成的。

七 特色服务

在技术和产品不断完善的今天，特色服务已经慢慢地从后台走向前台，成为企业服务的标志。营业员销售的是商品，提供的是服务，没有服务的商品是冷冰冰的，不会有人喜爱。商品服务的附加值越高，其受欢迎的程度就越大。营业员的职责：使商品感情化，人性化。专卖店的特征好比每个人的特点，没有特色，毫无品味。发挥特色不仅限于商品，陈列的商品虽然相同，提供的服务却不尽相同。

案例八：我们通潭大路专卖店就是以服务为特色的一家专卖店。我们从顾客的需要和提供便利服务的角度去考虑，将店建立在社区附近，并且提供与众不同的免费的半年软件上门服务，定期开展“优质服务上门月”等。我们店的特色服务赢得了众多顾客的信任和好评，真正实现了“联想服务在您身边”也许这就是服务的关键。

作为营业员的销售技巧还有很多，今天只对自己工作中的一点经验作以总结，希望我们能够共同进步。

俗话说：“不积跬步，无以至千里”要想成为一名优秀的营业员，没有平时的留心观察和经验的积累是做不到的，愿我们都从自我做起，从点滴的小事做起，以全心的努力伴随联想共同成长！

第五篇：店面营销之我见

店面营销之我见

目前，我们文化公司的主要工作是销售。我个人认为，店面是我们文化公司的形象，是销售的最前沿，是企业文化的传播者，应该承担起更为重要的责任。

一、无声的导购员——店面形象

好的品牌+好的图书+好的店面+好的店长是赢利的四大法宝。我认为我们现在欠缺的是好的店面和好的店长。

1、好的店面：我们有自己的推销员为我们推销图书，他们是以鑫盛这个品牌在做自己的工作，会对顾客讲述书店位置、未来的书城、我们公司的前景，会介绍顾客到书店来选书、买书。那么书店就是我们的脸面，是推销人员强大的后盾，代表的是鑫盛书店的形象。而如今我们的书店只是书市的一个毫不引人注目的普通成员而已;来到书店的鑫盛员工都会抬头看看小小的牌子：“噢，在这儿!”可想而知客户会怎样想。

好的店面不光会让路过的人因为它美丽的“脸面”而驻足、仔细观察、进店购买，它还是我们未来书城的“活广告”。

图书市场每天有批销商、推销商、大量的顾客群体光临;尤其是批销商，大部分是别家书店的老主顾，我们不可能公然抢生意，怎样“无声”地达到我们的目的呢?以未来书城的蓝图为背景，做好店面设计，告诉过往的每一个人：我们有实力、有前景、有品味，与我们合作你的前景无限，让供商、批商主动上门，把矛盾消化在无声中。

2、好的店长：一名出色的店长不仅是企业文化的执行者、捍卫者，更应该为企业文化的传承者，更是店铺的灵魂人物，对店铺的经营管理好坏，直接影响整个店铺的赢利水平。

二、从夹缝中开拓鑫盛文化：

鑫盛房产的企业文化正是我们鑫盛公司赖以成长的丰厚土壤，怎样在充实的图书市场中走出另类路线，在夹缝中稳固自己的位置呢?

1、市场状况：

①新华书店——无力抗争的老品牌。

②小书店——几乎每个生活区或学校附近都会有一个小书店的存在，它们主要以出租为主要经营方式，图书以言情、武侠小说为主，盗版书很多。

③爱客家图书市场——每个店铺都有几年的工作积累，有固定的批销群体和客户，或者有自己的经营店铺，它们以批销、配送为主要经营方式，图书品种以教辅为主。

2、条件：

经过这段时间的经营，在图书市场“鑫盛书店”已成为“有实力”的象征，以经营有品味、高雅的纯文学和经管类图书而逐渐被认同。步入图书市场第一感觉是“乱”，钢架的结构给人冷清感。在这种环境中，利用企业的实力走出另类路线，装修一个小小的精美店面，凸显我们的品味、我们的高雅、我们的与众不同，让其成为书市的标杆，成为一道温馨、高雅的风景。

3、从细节做起：

①营造高雅氛围：给我们的图书配备一个有品味的陈列，给顾客创造一个温馨的购书环境。从细节做起，不仅可以宣扬企业文化，创建我们的品牌，而且可以巩固顾客群体，如：把名片换成一枚精美的书笺;让包装袋也小巧精美;收银台旁摆一个篮，放入包装线、丝带，告诉顾客我可以为你打精美的包装(包装纸收

费);墙上挂一个雅致的书袋放入寻书卡——留下您的联系方式，让我代你寻书。

②乐观开朗的工作态度：带着阳光、幽默、愉快的心情对待每一位顾客。拉近员工与顾客的距离感，跟顾客谈谈书，了解他的品味、爱好，充分发挥会员卡的效应。

③把顾客看书的时间变成我的利润点：前面提到小书店的出租方式及经营种类，对想看书却不想买或买不起而在书店蹭书的群体，怎样把他们的看书时间变成我的利润呢?我的方法是：在书店的一角设立“读书角”，安几个座位，把书包一个塑料书皮，按小时出租，每小时收费0.5-1元，送茶水一杯等等。

从细节做起，以诚信的职业道德为基础，用积极的心态对待工作，利用市场宣扬书店的文化，让其成为鑫盛文化公司的开路先锋，以上是我不成熟的想法，请各位方家指正。