物业法律知识课件（精选多篇）

第一篇：物业法律知识课件

物业法律常识课件

第一节 ：物业管理法的渊源

什么是法律——是指国家立法机关制定的规范性文件

(法是有效力等级的)法的基本特征：

1、法是由国家制定的；

2、法是调节人们行为的规范;

3、法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范；

4、法是有强制性。我国物业管理法的来源有：

一、宪法——是我国具有最高法律效力的根本大法。

《中华人民共和国立法法》第78条规定；“宪法具有最高的法律效力。一切法律、行政法规定、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。”

宪法中规定的国家的社会制度和国家制度是制定物业管理法的基础和依据。宪法中关于住宅、城市管理、经济管理、公民权利和义务、社会主义精神文明等方面的规定和原则，既是我国物业管理法律渊源的重要部分，也是物业管理立法的根本依据和指导思想。

二、法律：是由全国人民代表大会及其常务委员会制定颁布的规范性文件，是我国法律的基本表现形式。其法律效力仅次于宪法。法律分：

1、基本法律：是由全国人民代表大会制定的。

2、其他法律：是由全国人民代表大会常务委员会制定的。如：《中华人民共和国物权法》、《公司法》、《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》等等。

三、国务院发布的行政法规、决定和命令。

行政法规：是指由国家最高行政机关——国务院在法定职权范围内可以根据宪法、法律和全国人民代表大会常务委员会的授权，为实施宪法和法律制定，批准和发布有关国家行政管理的规范性文件。其效力仅次于宪法和法律，高于行政规章和地方性法规。

目前，《物业管理条例》就是国务院发布的现行的物业管理的行政法规，还有《城市私有房屋管理条例》、《建设工程质量管理条例》等等。

四、特别行政区基本法及特别行政区法律

《中华人民共和国宪法》第31条规定：“国家在必要时设立特别行政区。在特别行政区内实行的制度按照实际情况由全国人民代表大会以法律规定。”这是“一国两制”的原则在我国宪法中的体现，特别行政区的基体法全国人民代表大会制定通过如：

《中华人民共和国香港特别行政区基本法》 《中华人民共和国澳门特别行政区基本法》

五、最高人民法院、最高人民检查院的司法解释

司法解释是最高司法机关对司法工作具体应用法律、法规所作的解释。

虽然司法解释原则上不是法的渊源，但这些司法解释也是法律的重要表现形式，对各级人民法院、检查院办理案件具有法律效力和指导作用。

过去物业管理方面没有直接的司法解释，但随着物业管理行业的迅猛发展和物业管理行为的规范，以及业主自治法律意识的增强，在物业管理过程必然产生新的问题，这就迫国家会有更多的司法解释出现来适应物业管理的发展，满不断提出的物业管理法律的需求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。司法解释的出现，是为了适应物业管理市场的迅猛发展，满足不断提出的物业管理法律需求。为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

第二条：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：

（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；

（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第四条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予以支持。

第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

第七条：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

第八条：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予以支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。第九条：物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。

物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。

第十一条：本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

第十二条：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

第十三条：本解释自2009年10月1日起施行。

本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

六、国务院下属部委发布会的行政规章

《中华人民共和国立法法》71条规定：“国务院各部、委员会、中国人民银行、审计署和具有行政管理职能的直属机构，可以根据法律和国务院的行政法规、决定、命令、在本部门的权限范围内制定规章。”因此,国务院所属各部、委在其职权范围内，有权发布行政规章，通常称为“部门规章”。这类行政规章所规定的事项应当属于执行法律，其效力低于宪法、法律和行政法规。

如：建设部（2002）第110令《住宅室内装饰装修管理办法》，财政部1998年发布的《物业管理企业财务管理规定》，发展改革委员会（2003）1864令《物业服务收费管理办法》，这些都是我国物业管理法律的渊源。

七、地方性法规

根据《中华人民共和国立法法》规定，省、市、自治区、人民代表大会以及常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以在法定权限内制定适用本行政区域的地方性质法规，其法律效力低于宪法、法律、行政法规和行政规章，高于本级和下级地方政府规章。如《广东省物业管理条例>>

八、民族自治条例和单行条例。

九、经济特区法规与授权立法。

随着经济特区市场经济体制的建立和完善，与之相适应能力的是全国人民代表大会常务委员会授予经济特区人民代表大公及其常务委员会、经济特区政府有立法制定颁布经济特区法规的权力。授权立法是一种新的法的渊源。根据授权立法的地位、内容和授权的效力，经济特区法规的法律效力高于一般地方性法规的立法。目前全国人民代表大会常务委员会已经授予了深圳、珠海、汕头、厦门、海南等五个经济特区区的人民代表大会及其常务委经员会具有这种授权立法的权利。

深圳经济特区获得授权立法后，深圳市人民代表大会和深圳市人民政府充分利用享有立法权的优势，1994年出台国内第一部区域性物业管理法规——《深圳经济特区住宅物业管理条例》。

2003年出台深圳市人民政府令第52号《深圳经济特区住宅物业管理条例》实施细则。

《深圳经济特区住宅物业管理条例》是我国第一个物业管理区域性的授权立法，也是深圳经济特区立法中完成得较早的一个法规。这个条例在1999年6月进行了修正，结合深圳多年的物业管理实践经验对住宅物业管理体制、管理模式、运作方式、业主公约、住宅区管理基金等都作出了明确规定。该条例的颁布实施。标志着深圳的物业管理迈向了规范化、法制化的轨道。

根据国家《物权法》的出台以及2007年国务院《物业管理条例》的出台，2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过《深圳经济特区住宅物业管理条例》。并于2008年1月1日起实行。

第二节：物业管理法律法规

一、《深圳市经济特区物业管理条例》

（一）、2007年9月25日深圳市第四届人民代表大会常务委员会十四次会议通过，于2008年1月1日起施行。

（二）、第一章

总则

1、第二条

特区物业管理适用本条例。

2、第三条

物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

3、第五条

街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作。街道办事处可以委托社区工作站办理物业管理相关事务。

4、第六条

深圳市物业管理协会负责制定并监督实施物业服务规范，促进物业服务企业依法、诚信经营，并组织物业服务行业从业人员的业务培训，调解行业内部争议等。

（三）、第二章

业主、业主大会、业主委员会和管理规约

1、第八条

物业的所有权人为业主。

2、第九条

一个物业管理区域成立一个业主大会。

3、第十四条

业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。

4、第十七条

业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。

业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金（以下简称物业专项维修资金）使用和续筹方案，改建、重建建筑物及其附属设施的决定，应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

5、第十八条

业主大会依法作出的决定，对本物业管理区域内全体业主具有约束力。

6、第十九条

物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之五十以上的；（原：住宅区已入住率达到50%或自第一个业主入伙满二年的）

（二）首套物业出售并交付使用满二年的。

（四）、第四章

物业服务

1、第六十四条

一个物业管理区域应当由一个物业服务企业统一提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

2、第六十七条

物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。

酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。

包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。

3、第六十九条

物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定，最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

物业服务合同期限届满时，业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的，原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

（五）、第五章

物业使用与维护

1、第八十条

物业保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分业主共有部分的维修责任由部分共有的业主承担；物业专有部分的维修由业主负责。

工程质量保修期:根据中华人民共和国国务院第279号令《建设工程质量管理条例》 第六章

建设工程质量保修

第三十五条：建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书，质量保修书中应明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。第四十条：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期为：

基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限：

（1）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

（2）供热与供冷系统为两个采暖、供冷期；

（3）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。

其它项目的保修期限由发展方与承包方约定，建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算；）

2、第八十一条

物业天面、外墙和楼梯间等设施，应当保持安全、整洁，每五年至少修缮或者粉刷一次，费用从物业专项维修资金中支出。

业主自有空调架、防盗网等外观设施，应当每三年至少检修或者粉刷一次，费用由业主承担。

（六）、第六章

费用和资金

1、第八十五条

首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。

日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。

2、第八十七条

物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。

物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。

3、第八十八条

物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：

（1）物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；（2）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。

4、第一百二十七条

本条例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》同时废止。

二、深圳市物业管理服务收费管理规定

（一）、时间：深价联字〔2006〕18号，2006年9月1日起实施

（二）、第六条

建设单位销售物业时，应当向物业买受人明示前期物业管理服务费标准。

建设单位与物业买受人签订买卖合同时，应当明确物业管理企业、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。涉及物业买受人共同利益的，相关约定应当一致。物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。

（三）、业主监督

十二条

物业管理企业应每三个月公布一次物业管理服务费的收支帐目，接受业主的监督。

（四）、第十七条

物业管理服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业管理服务费由开发建设单位自首个业主入住之日起全额交纳。

前款所称“入住”是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。

‘收到书面入伙通知书’什么是收到？就是业主在入伙通知书下签名，如果业主不来怎么办，发特快专递并在加执栏填写“入伙通知的字样”并且一定要保存回执。

（五）、装修垃圾清运

第十八条

因装修产生的垃圾由业主在规定的期限内负责清运。业主委托物业管理企业清运的，清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。（业主不委托怎能么办）

（六）、工本费

第十九条

物业管理企业对装修工人出入实行持证管理的，如证件回收后能多次使用，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的，应如数退回押金；如证件回收后不能再次使用的，可收取不超过5元/证的工本费。

（七）、装修保证金

第二十条

业主或非业主房屋使用人进行房屋装修时，物业管理企业可向业主或非业主房屋使用人、装修承建单位收取装修保证金（押金）。

装修保证金（押金）标准由物业管理企业与业主或非业主房屋使用人、装修承建单位在装修协议中约定。住宅物业的装修保证金（押金）不得超过2000元，由业主或非业主房屋使用人和装修承建单位分担。

装修保证金（押金）应当用于装修对物业公共部位损坏的修复。装修未对公共部位造成损坏的，物业管理企业应在装修验收后一个月内全额退还装修保证金（押金）。举例：

1、仙湖枫景小区三楼违章搭建；

2、梧桐山新居小区入伙后，有业主找到管理处说，他家装修后，木地板质量不好；

（八）、第二十一条

除前述费用外，物业管理企业不得强制收取与装修管理相关的其他任何费用。

除装修保证金外，物业管理企业不得以任何名目向业主或者物业使用人强制收取并占用超过3个月的押金、保证金。

（九）、电梯运行费

第二十三条

住宅楼的电梯起始层住户不承担电梯运行费，其他楼层的电梯运行费不进行区分。

深物价[2000]41号“关于物业管理服务收费若干问题的通知”第七条关于高层或多层住宅一楼住房应否承担电梯运行费的问题规定：一楼为电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上的电梯运行费不进行区分。（什么是起始点）

运行费：只指电梯运行中发生的电费，电梯还有：电损、保养费、人工、折旧等等费用。

（十）、第二十四条

物业管理服务费一般按月收取，但经双方协商同意按其他方式收取的除外。

（如入伙时我们预收业主3个月管理费合理不合理）

2000年41号文件第8条规定：“物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不行超过3个月。举例：仙湖枫景入伙时就有业主提出不交。后我们在蜜园入伙时，改正了。

（十一）、第三十一条

本规定自2006年9月1日起执行。

三、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则

（1996年9月20日深圳市人民政府令第52号发布，根据2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修订

1、第二十九条

住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所；装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。

住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系，并按规定收取相应的保管费或车位使用费。

2、第三十八条

住宅区管理服务费的基本开支：

（1）住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用（包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）；

（2）管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；（3）就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；（4）住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；（5）住宅区必要的社区文化活动费用。

管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

3、管理费的催缴

第五十七条

对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的，物业管理单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。

物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

四、《住宅室内装饰装修管理办法》

（中华人民共和国建设部第110号令，2002年3月5日颁布）《住 宅室内装饰装修管理办法》已于2002年2月26日经第53次部常务 会议讨论通过，现予发布，自2002年5月1日起施行。

第二章

一般规定

第五条

住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱的支撑、墙体、连接接点和基础等。

本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准不得有下列行为：(一)搭建建筑物、构筑物；

(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；(三)拆改供暖管道和设施；(四)拆改燃气管道和设施。

第八条

改动卫生间、厨房间防水层，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。

第十二条

装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得 侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。

第三章

开工申报与监督

第十四条申报登记应当提交下列材料：

(一)房屋所有权证(或者证明其合法权益的有效凭证)；(二)申请人身份证件；

(三)装饰装修方案；(设计图、改动的位置等)(四)变动建筑主体或者承重结构，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案；

(五)涉及本办法第六条行为的，需提交有关部门的批准文件，涉及本办法第七条、第八条行为的，需提交设计方案或者施工方案；

(六)委托装饰装修企业施工的，需提供该企业相关资质证书的复印件。（如果没有怎么办，可写承诺书）

第十六条

装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单 位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：(一)装饰装修工程的实施内容；(二)装饰装修工程的实施期限；(三)允许施工的时间；(四)废弃物的清运与处置；

(五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；(六)禁止行为和注意事项；(七)管理服务费用；(八)违约责任；

(九)其他需要约定的事项。

第六章

竣工验收与保修

第三十条

住宅室内装饰装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计 合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装饰装修企业应 当出具住宅室内装饰装修质量保修书。

物业管理单位应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对 违反法律、法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。（日巡、记录、）

具体，1、有无违章搭建；

2、超出申请范围装修；

3、改变房屋用途；

4、做闭水试验；

5、隐蔽工程改动，如给排水管道；

6、白蚁防治 第三十二条

在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修 期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。

第七章

法律责任

第三十三条因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏 水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰 装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

五、案例分析：

（一）在物业管理区域内摔伤，物业管理公司要负责赔偿

吗？

（二）天降玻璃砸奔驰，该由谁赔偿？

（三）高空坠物伤人，无法确定直接责任人，应起诉谁？

（四）住户家中失窃，物业管理公司要负责赔偿吗？谢绝进入住宅是否外来人员进入住宅是否合法？

（五）接到住户家中的报警信号可以破门入室吗？

（六）（七）为主在小区内害，物业公司应承担什么责任？

（八）案发之后怎么办？

（九）停车场车辆丢失应该谁赔？

（十）住户家中无人大量冒水，应如何处理？

第二篇：企业法律知识培训课件

企业法律知识培训课件

企业法律知识培训课件内容大家了解吗？以下是小编分享的企业法律知识培训课件内容，请参考！

1、什么是现代企业制度?

现代企业制度是一种适应社会主义市场经济要求的企业制度。

现代企业产权关系明了，企业自身拥有包括国家在内的出资者所投资金而形成的全部法人财产权。

现代企业依法享有民事权利并承担民事责任。

企业以其全部财产，依法自主经营，自负盈亏。

建立现代企业制度是发展社会化大生产和市场经济的必然要求，是我国国有企业的改革方向。

现代企业按市场要求自主组织生产经营，政府不直接干涉企业的生产经营活动，企业在市场竞争中采优胜劣汰原则。

2、什么是公司?

公司是一种企业组织形态，是依照公司法规定的法定条件与程序设立的、以营利为目的企业法人。

一般而言，公司具有三个基本的法律特征：

一、公司具有法人资格。

法人具有独立的主任性资格，具有法律主体所要求的权利能力与行为能力，能够以自己的名义从事民商事活动，并以自己的财产独立承担民事责任。

二、公司是社团组织，具有社团性。

依法人内部组织基础的不同，可将法人分为社团法人和财团法人，公司属于社团法人。

三、公司以营利为目的，具有营利性。

公司的营利性是公司区别于非营利性法人组织的重要特征。根据股东对公司所负责任的不同，可以把公司划分以下五类：一是无限公司。

所有股东不论其出资额多少，对公司债务均承担连带无限责任。

二是有限责任公司。

所有股东均以其出资额为限对公司债务承担责任。

三是两合公司。

由无限责任公司股东与有限责任公司股东共同组成的公司。

四是股份有限公司。

公司全部资本分为金额相等的股份，所有股东均以其所持股份为限对公司的债务承担责任。

五是股份两合公司。

由无限责任公司与股份有限公司股东共同组成的公司。

这是一种基本的划分。

此外，根据公司国籍的不同，可以划分为本国公司、外国公司和跨国公司;根据公司法在控制与被控制关系中所处地位的不同，可以划分为母公司和子公司;根据公司在管辖与被管辖关系中所处地位不同，可以划分为总公司与分公司;等等。

3、我国《公司法》规定了几种类型的公司?

根据我国《公司法》的规定，公司包括有限责任公司和股份有限公司两种类型。

有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。

股份有限公司是将公司的全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。

4、有限责任公司和股份有限公司的区别有哪些?

有限责任公司是指股东以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业法人。

股份有限公司是将公司的全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的企业法人。

两种公司的主要区别有以下几方面：(一)股东人数的区别。

有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资设立的，即股东人数有最高数额限制。

股份有限公司则是由5个以上发起人出资设立的，且其中必须有过半数的人在中国境内有住所。

股东人数无最高额限制。

(二)承担债务的区别。

有限责任公司的股东以出资额为限对公司承担责任。

股份有限公司的股东对公司的责任仅以其所持股份为限。

(三)转让股份的区别。

有限责任公司股东转让出资在法律上有严格的限制，股东转让出资时，必须经全部半数同意。

而股份有限公司股东可以自由转让其持有的公司股份，任何投资者都可以通过购买股票而成为股份有限公司的股东。

(四)注册资本的区别。

设立有限责任公司，公司的注册资本必须达到法定资本的最低限额。

即：

1、以生产经营为业的公司人民币50万元;

2、以商品批发为主的公司人民币50万元;

3、以商业零售为主的公司人民币30万元;

4、科技开发、咨询、服务性公司人民币10万元。

特定行业的有限责任公司注册资本最低限额需高于上述最低限额的，由法律、行政法规另行规定。

设立股份有限公司的注册资本最低限额为人民币1000万元。

法律、行政法规对法定最低限额另有规定的，从其规定。

(五)组织机构的区别。

一般的有限责任公司其组织机构为股东会、董事会和监事会;股东人数较少和规模较小的有限责任公司，其组织机构为股东会、执行董事和监事。

国有独资有限责任公司，其组织机构为惟一股东、董事会和监事会。

股份有限公司的组织机构包括股东大会、董事会和监事会。

5、外商投资的有限责任公司适用哪些法律?

外商投资企业是指依照中华人民共和国法律规定，在中国境内设立的，由中国投资者和外国投资者共同投资或者仅由外国投资者投资的企业。

在东道国设立的外商投资企业受东道国法律的管辖，外商投资企业必须遵守东道国的法律、法规。

外商投资企业同时受中国法律的保护。

外商投资企业主要适用于以下法律：《中华人民共和国中外合资经营企业法》(1979年7月1日通过，1990年4月4日第一次修正，2001年3月15日第二次修正)、《中华人民共和国外资企业法》(1986年4月12日通过，2000年10月31日修正)、《中华人民共和国中外合作经营企业法》(1988年4月13日通过，2000年10月31日修正)、《中外合资经营企业法实施条例》(1983年9月20日国务院发布，1986年1月15日、1987年12月21日修订，2001年7月22日修订)、《关于鼓励外商投资的规定》(1986年10月11日)、《中华人民共和国外资企业法实施细则》(1990年10月28日国务院批准1990年12月12日发布，2001年4月12日修订)、《中外合作经营企业法实施细则》(1995年9月4日发布)等等。

6、股权指的是什么?

股权是基于股东地位而产生的对公司进行主张的权利。

股份有限公司的股权表现为股票表彰的权利。

股东是股权的主体。

股权从不同角度有不同的分类：(1)根据股权行使目的不同可将股权分为自益权和共益权。

自益权是专门对股东自身利益而行使的权利。

共益权则是既为股东的利益同时也为公司的利益而行使的权利。

(2)根据股权主体有无特殊性可将股权分为普股东权和特别股东权。

普通股东权是一般股东所享有的权利;特别股东权则是特别股股东所享有的权利。

(3)根据股权的行使是否达到一定股份数额为标准来将股权要为单独股东权和少数股东权。

前者是股东一个即可行使的权利。

而少数股东权是一种不达到一定股份数额就不能行使的权利。

7、公司法人财产权指的是什么?

公司法人财产权指的是公司必须具备必要的财产。

一定的财产是公司得以存在的物质基础。

公司作为一个以营利为目的的企业法人，必须有其可控制与支配的财产，以从事经营活动。

公司的财产一般被称为公司资产，包括由设备、材料、工具等动产和房屋、土地等不动产以及货币组成的有形财产，也包括企业名称、工业产权等无形财产。

公司的财产与股东的个人财产相分离，这是公司财产的一个重要特征，它是公司能够独立承担民事责任进而取得法人资格的基础，也是股东只以出资额为限对公司债务承担责任的依据。

8、公司资本制是什么意思?

公司资本也称为股本，它在公司法上的含义是指由公司章程确定并载明的、全体股东的出资总额。

公司资本的具体形态有以下几种：

1、注册资本。

即狭义上的公司资本，是指公司在设立时筹集的、由章程载明的、经公司登记机关登记注册的资本。

2、发行资本。

又称认缴资本，是指公司实际上已向股东发行的股本总额。

发行资本可能等于注册资本，也可能小于注册资本。

3、认购资本。

是指出资人同意缴付的出资总额。

4、实缴资本。

又称实收资本，是指公司发行股份，并经股东出资使公司实际收到的现金或其他出资的总额。

公司资本制是指由公司法所确立的在公司设立、营运以及管理的整个过程中，为确保公司资本的真实、安全而必须遵循的法律准则。

传统公司法所确认的三项资本原则最为重要，即资本确定原则、资本维持原则和资本不变原则。

1、资本确定原则。

指公司设立时应在章程中载明的公司资本总额，并由发起人认足或募足，否则公司不能成立。

2、资本维持原则。

又称资本充实原则，是指其存续过程中，应当经常保持与其资本额资产。

3、资本不变原则。

指公司资本总额一旦确定，非经法定程序，不得任意变动。

实际上资本不变原则是资本维持原则的必然要求。

9、我国对公司的设立采取了怎样的原则?

公司设立的指公司设立人依照条件和程序，为组建公司并取得法人资格而必须采取和完成的法律行为。

我国公司法第8条的规定及其他相关规定看，对设立有限责任公司基本上采严格准则主义，即规定有限责任公司的设立条件，只要符合这些条件即可申请登记成立公司，而无需行政机关的审批;对设立股份有限公司则采核准主义，即经过主管行政机关的审核批准才能设立。

10、如何选择公司的名称?

设立公司，应当向公司登记机关申请公司名称的预先核准。

公司名称必须含有足以与其他民事主体相区别的标记。

在同一公司登记机关的辖区内，同一行业的公司不允许有相同或类似的名称，并不得使用反不正当竞争法所禁用的标记;公司名称中必须冠以公司所在地的地名，若须冠以“中国”“中华”“国际”字样的公司，则必须经国家工商行政管理局核准;公司名称必须表明公司的法律性质，如实标记“有限责任公司”“股份有限公司”的字样。

公司名称受法律保护，任何人不得擅自使用他人的公司名称。

11、公司的住所有什么法律意义?

公司的住所主要有以下法律意义：(1)确定诉讼管辖地。

我国《民事诉讼法》明确规定对公司法人提起的民事诉讼，由被告住所地人民法院管辖。

(2)确定公司登记管辖。

公司登记除依法应当由国家工商行政管理局或省、自治区、直辖市工商行政管理局核准登记注册公司以外，其他公司由所在市、县、区工商局核准登记。

(3)确定债务履行地。

我国民法和合同法都有相关规定，对履行地不明确的债务，给付货币的，在接受一方所在地履行，其他标的在履行义务一方所在地履行。

所在地即为公司的住所。

(4)确定诉讼文书收受的处所。

诉讼文书无论以何种方式送达，对公司而言，均以公司住所地为诉讼文书的收受处所。

(5)确定涉外诉讼的准据法。

在涉外民事诉讼中，当按属人法原则适用当事人本国法律时，一般按公司住所来确定适用何国法律。

[企业法律知识培训课件]

第三篇：互联网物业课件

关于“互联网+”背景下物流行业的发展分析

2017-03-15 18:28:30 中小企业管理与科技·下旬刊2017年2期 吕萍萍

摘 要：物流行业在经济高速发展的带动下，呈现出了迅猛的发展势头。加上目前我们已处于信息时代，信息技术成文各个领域发展中的核心技术支撑。故此，本文就“互联网+”背景下的物流行业的发展进行了探讨，旨在为促进物流行业的持续发展提供一些建议。关键词：互联网+；物流行业；发展方向

中图分类号： F724 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2017）06-96-2 引言

物流行业作为我国国民经济发展的重要支撑，在“互联网+”战略背景下，受到了前所未有的冲击。在新的经济形态下，物流行业应积极探索转型升级途径，变革发展模式，以满足“互联网+”背景下的物流需求。因此，积极探讨物流行业的发展瓶颈以及未来发展的有效策略，对实现物流行业的科学发展具有重要的现实价值。1 “互联网+”背景下的物流行业发展方向

目前是信息技术全面覆盖的时代，社会经济发展的各个领域都会逐步与信息技术相融合，“互联网+”背景下的物流行业发展必然朝着信息化、智能化、标准化方向。信息化的物流包括两方面：一是指物流企业内部的管理要实现网络化，要将各个部门联系在一起，从而实现在不同部门之间进行信息传递的目的；二是指物流配送系统要实现网络化，即物流公司要和其他相关企业可以进行信息传递，信息共享。物流网络化的实现需要计算机网络技术和计算机信息技术的支持，所以物流行业的发展必须建立在互联网+的基础上。此外，计算机网络系统具有开放性与便捷性，方便物流企业与客户的有效沟通。在“互联网+”背景下，物流行业可以充分利用网络，打破时间与空间的限制，实现各种信息的共享，并且网络将处于不同地理位置的供应商、客户、物流企业紧密联系在一起，形成一个完整的信息网络。物流活动双方可以通过信息网络查询物流运输实况，减少物流运输中不必要的麻烦，提高物流运输的效率。同时，物流企业还可以利用互联网+满足用户的不同需求及个性需求，在合理的范围内为客户提供更好的服务。2 “互联网+”背景下物流行业的发展瓶颈

我国社会与经济的迅猛发展，加上科学技术的不断进步，传统的物流模式逐渐显露出一些弊端，难以平衡目前多元化、个性化的客户需求，影响了物流行业的科学发展，具体表现在：①“最后一公里”问题。在“互联网+”时代，物流行业由于基础设施建设不完善，行业内部协作程度偏差，分散性较高，导致“最后一公里”问题严重。主要表现在无法准时准点地将货物送到客户手里，包裹损坏、丢失问题严重，物流服务态度偏差等，这些因素直接关系着物流行业的持续发展。同时，物流网点的布局是否合理对配送是否及时也有着直接的影响。尤其是农村地区，物流网点极少，使得农村地区无法享受便捷的物流配送服务。②供应链不畅通。物流行业的发展离不开与其他行业的联动，例如制造业、农业等。但目前物流行业的发展过分依赖电商，这在一定程度上制约了物流业的持续发展，缺乏活力的物流行业极大地限制了其發展空间。③高素质的物流专业人才匮乏。目前，我国的物流企业多是中小型的，为了减少人力成本，企业内部的工作人员大多是非专业或兼职，无法支撑企业的创新发展。另外，缺乏掌握先进信息技术的物流专业人才，对于一些现代化的物流操作系统无法进行有效的操作，利用率偏差，难以发挥这些系统的作用。“互联网+”背景下的物流行业发展策略

“互联网+”体现了新时代的经济发展态势，其属于创新2.0形态下的产物。在此背景下，物流行业必须结合自身的优势，优化升级发展模式，实现科学发展，满足新时期的市场发展需求。3.1 强化物流信息化建设

目前，我国物流行业发展的薄弱环节就是信息化建设不足，基础设施不完善。在“互联网+”背景下，物流行业的发展必须充分利用丰富而全面的网络资源，通过云计算、大数据等技术来构建新的物流体系，实现物流行业集约化、标准化、智能化的发展。同时，通过网络系统和终端设备，合理、有效解决“最后一公里”问题，准时、快速地配送货物，以良好的信誉来提高客户的满意度，提升物流行业的社会效益。物流信息化建设通过引进先进的物流技术与系统，来实时、动态管理和监控整个物流过程，针对过程中存在的各种问题，制定有效的防御方案，切实提升物流工作效率和质量。还有就是信息化的物流会拓宽覆盖范围，构建出网状的物流智能骨干体系（CSN）。通过结合物流仓储平台与基于大数据的物流信息平台，实时、动态、准确把握物流和信息流的流向，满足市场的发展需求。3.2 优化供应链

经济的飞速发展，推动了电子商务运营模式的进步，越来越多的客户开始使用网络进行相关的交易，对物流的要求也日益精细化，突破了物流传统的运输服务，这就需要优化物流全供应链。物流行业应借助互联网、大数据、云计算等技术，构建基于大数据的云仓，并升级转型为以大数据为支持、以深度信息系统为神经的仓网格局，满足新时期的物流仓储需求，提供更好的物流服务，实现物流行业的科学及持续发展。例如顺丰，布局了“仓网”，利用大数据支持的信息系统，转变了以往“多仓”模式，通过调拨全国范围内的转运能力，为电商商家提供“仓、干、配、店、柜”一站式全供应链解决方案。借助仓网可以减少自身仓库数量，通过“分仓备货”实现仓库全覆盖，并把库设置在消费者周围，缩短了配送时间，提高了配送效率，在全供应链上实现了成本最优。

3.3 加强高素质、高水平人才的培养

人力资源是现在各个领域发展的核心力量，市场竞争从本质上来说也是人才的竞争。所以，物流企业应进一步加强人才的培养，提高物流服务水平，为企业的可持续发展提供源源不断的动力。物流企业在选聘员工是要注重考核其专业知识和技能，考核合格者才能进入相应的工作岗位。另外，物流企业还可以加强与本地区的高校以及科研机构的合作，开展校企合作办学模式，一来有助于为物流企业培养更多对口且专业素养较高的物流人才；二来也可以增加学生的就业机会，为更多地物流专业人才提供工作岗位。校企合作办学可以共同开发适合物流专业教学的教材，使教材内容符合当前物流行业发展的需求，为企业储备更多的物流专业人才，为物流企业的发展注入活力。物流企业还要注重培养企业内部多层次的物流人才，定期组织对员工进行专业知识和技能培训的活动，还可以定期举办物流研讨会，学习国外先进的物流理念及技术，将培养具有创新、开拓精神的高层管理人才与提高员工专业知识及技能、经营管理理念并重，为企业培养优秀的管理和技术人才，有效促进现代港口物流的快速发展。此外，物流企业还要强化员工服务意识、责任意识的培养，树立良好的服务理念，为客户提供全面、细致的服务，提高企业的形象，为企业招揽更多的客源，促进企业的持续发展。3.4 加大科技投入

市场经济体制下的物流行业发展，面临着诸多不确定性因素，加上全球经济一体化，使得全世界范围内的经济往来日益频繁，我国物流行业既要面对国内市场的竞争，还要应对国外企业的挑战。为了提高物流企业的核心竞争力，应加大科技投入，结合企业自身的发展需求经济引进国外先进的信息流技术，构建涵盖区域内所有商业流通和仓储运输企业的网络平台，打造信息化物流企业，实现现代物流的自动化、智能化发展。4 结束语

总之，在“互联网+”背景下，物流行业必须正视自身发展存在的瓶颈，结合当下社会与经济的发展需求，充分利用互联网、大数据、云计算等先进的技术，加快自身的信息化建设，优化全供应链，并加强人才的培养，为企业核心竞争力的提升提供支持，还要结合自身的发展目标，加大科技投入，实现发展战略目标，进而推动我国社会与经济的科学发展。参 考 文 献 [1] 薛劭节，韩飞，宋纪恩.基于物联网技术的智能仓库研究[J].物流工程与管理，2016（11）.[2] 杨春霞.智慧物流下林安智慧商贸城建设的意义[J].铜业工程，2016（05）.[3] 郑昱，高明.打造商品数据生态系统 共享全球智慧——聚焦2016世界物联网博览会[J].条码与信息系统，2016（06）.[4] 彭景乐.论物联网中智慧城市的发展趋势[J].中国新通信，2016（22）.[5] 党红恩.云计算与物联网在智慧城市构建中的运用[J].信息系统工程，2016（11）.[6] 柯建东.物联网对称重计量行业及监管体系的影响和挑战[J].中国计量，2016（12）.[7] 方瑜.服务产业促发展 树立品牌求创新 江苏省传感产品质量监督检验中心积极服务无锡物联网产业发展[J].中国计量，2016（12）.

第四篇：物业管理人员必备的相关法律知识

物业管理人员必备的相关法律知识

1.售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？

售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。

参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条

2.房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？

（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条： 《 广告法》第三十七条

3.《认购书》一般包括哪些内容？

《认购书》的内容包括：①房号及户型。②房屋的建筑面积。③房屋的价款及计算方式。④签订正式购房的日期。⑤在一方不履行的处理问题。⑥开发商的预售许可证号。⑦当事人双方基本情况。参考法条: 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、第一百一十五条 《合同法》第一百一十五条

4.什么是建筑面积？

建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：《建筑面积计算规则》

5.什么是套内建筑面积？

套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积＝套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

6.套内墙体面积包括什么？

套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。

7.什么是分摊的公用建筑面积？

公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积＝套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

8.公用建筑面积的分摊原则是什么？

①公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。②为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。③公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》

9.哪些公用建筑面积可以分摊？

整幢楼的以下公用面积可以分摊：①大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。②套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。③计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》。10.哪些公用建筑面积不能分摊？

①仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。②售房单位自营、自用的房屋。③为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。

参考法条：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条

11.面积变了，购房者可以退房吗？

经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。

开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。参考法条：《商品房销售管理办法》第二十四条

12.面积误差比的公式是什么？

面积误差比＝产权登记面积－合同约定面积 合同约定面积 ×100％

参考法规： 《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 13.处理房屋面积纠纷的原则是什么？

合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

参考法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条

14.买房一般要交哪些税？

（1）印花税。（2）契税。（3）证件印花税。

参考法条：《北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定》第一条、第二条

15.买房一般要交哪些费？

（1）房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。

16.买车库交契税吗？

购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。

17.继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？

法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。

18.申请个人商业贷款的条件一般有哪些？（1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。（2）具有城镇常住户口或有效居民身份，即要求借款人有合法的身份。（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（4）对首付款的要求，银行间有些许差异。

（5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。（6）具有购房合同或协议。（7）贷款人规定的其他条件。

19.申请个人商业贷款一般要交哪些费用？

（1）律师审查费。（2）公证费。（3）产权登记费。（4）保险费。

20.哪些财产可以抵押？

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。

（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。

（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。

（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。

（五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。

（六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

21.哪些财产不能抵押？

不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物。

22.哪些权利可以质押？

（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（2）依法可以转让的股份、股票；

（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权； 23.什么是转按揭？

“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。

24.什么样的房子要评估？

商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。经济适用房不需要评估。

25.什么是组合贷款？

组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。

26.什么是个人住房贴息贷款？

所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。

27.申请个人住房贴息贷款的条件是什么？

（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态。（2）提供符合要求的担保方式。（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。（4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。28.什么是住房补贴？

住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

29.住房补贴随人走吗？

职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职工住房补贴资金结余本息应暂时封存在原单位住房补贴账户下。住房补贴资金封存期间仍按规定计息。此外，单位和职工持有效证件可以查询本单位或个人住房补贴账户有关信息。

30.什么是一表？

一表是指：《建设工程竣工验收备案表》。

31.什么是两书？

两书是指：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

32.收房时还查看哪些文件？

《商品房面积实测技术报告书》、《物业管理公约》。

33.室内环境检测报告一般由开发商提供吗？

2002年7月1日以后开工的项目，开发商必须提供室内环境检测报告。2002年7月1日以前开工的项目，如果在合同中约定了以室内环境检测合格为交付条件的，开发商也要提供室内环境检测报告。

34.开发商什么时候算交房？ 当商品房已经竣工，并且达到交付使用条件以后，开发商会书面通知购房者办理交接手续。在进行交接的时候，开发商要提供一表两书、《商品房面积实测技术报告书》、室内环境检测报告和《物业管理公约》。当购房者认为房屋符合约定，并且在《房屋验收交接单》上签字以后，开发商就完成了房屋的交付。如果开发商提供的文件不全，购房者有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商来承担。

35.何种质量问题可以退房？

经有关机构检测后，确实发生房屋主体结构质量不合格或者房屋质量严重影响房屋正常使用的情况，购房者可以要求退房，同时可以要求开发商承担违约责任。

36.房屋损毁、灭失谁来赔？

在房子交付使用以前，毁损和灭失的风险由开发商承担。在房子交付使用以后，毁损和灭失的风险由购房者承担。购房者签了《房屋验收交接单》以后，房屋就算是交付使用了；购房者没有正当理由不接收房子的，视为开发商已经交付。

37.“不交费就不给钥匙”合法吗？

有些购房者在收房时会遇到这种情况，开发商要求购房者在领钥匙之前还要交一些杂七杂八的费用，否则就不给办理入住手续。购房者要清楚，有些费用不是由开发商来收取的。①契税：契税是在办理房屋交易时由购房者向税务机关缴纳的。如果购房者没有委托开发商代办，开发商就不能代为收取。②公共维修基金：此项基金只能用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，一般由开发商代收，但是开发商把交纳公共维修基金作为交付房屋的条件是没有法律依据的。③面积测绘费收取原则为“谁委托，谁付费”，购房合同已规定开发商向购房人提供面积测量数据的义务，费用应由开发商交纳。

38.办理了入住手续，房子就是你的了吗？

不是。只有经过登记以后，取得了个人的《房屋所有权证》的房子才真正属于自己，而且这种权利受到法律的保护。

39.“乡产权房”能买吗？ 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，开发商如果没有对土地的性质进行转换,不能用于房地产的开发建设。乡一级政府无权颁发房屋产权证。购房人一旦购买了这种房屋，不但无法取得国家发放的房地产权属证明，不能买卖，而且购房人的合法权益也无法获得相应的保障。

40.一般什么时间办房产证？

购房者可以委托开发商办理房产证，也可以自己办理。如果购买的是现房，购房者应该在订立合同之日起90日内办理房产证。如果购买的是期房，购房者应该在房屋交付使用之日起90日内办理房产证。

41.没有房产证的房子能抵押、买卖吗？

房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子不能买卖、置换、赠与、继承、转让。如果从事了上述的行为，也是不受法律保护的。以没有房产证的房子作抵押一般是无效的，但是如果双方因此诉至法院，在一审法庭辩论结束以前能够提供房产证或者补办登记手续的，抵押还是有效的。

42.什么人可以申请购买经济适用住房？

（1）有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象。

（2）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭。（3）家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准。（4）市、县人民政府规定的其他条件。

由于各地的经济条件有很大差别，上述规定的条件只是一个原则性的规定，具体购买经济适用房的条件还要参见各地的规定和政策。

43.预购经济适用住房，竣工前可以转让吗？

可以。预购人在经济适用房竣工前可以转让其预购的经济适用房，但受让人必须已经取得经济适用房购房资格，并持审核证明办理预售转让登记手续。

44.原价出售经济适用住房，还以再买吗？ 对于以原价出售已购经济适用房的原购房人,在办理房屋产权转移手续后，由北京市各区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用房购买单价出售经济适用房的证明，可再次申请购买经济适用房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用房购买资格的审核手续。

45.哪些公房不能上市交易？

（1）以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买并且没有按照规定补足房屋价款的公房。

（2）已经被列入拆迁公告范围内的公房。

（3）所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。

（4）有所有权纠纷的公房。

（5）已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的公房。

（6）上市出售后会形成新的住房困难的公房。（7）擅自改变房屋使用性质的公房。

（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的公房。

参考法条：《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第五条

46.已购公房上市价格由谁定？

已购公有住房进入市场的买卖成交价格由买卖双方当事人协商确定。

办理房屋转让和变更登记手续时，房屋所在地的房地产交易管理部门应当对买卖双方当事人申报的买卖成交价格进行核实。申报的买卖成交价格明显低于届时正常市场价格水平的，区、县房屋土地管理局应当进行现场勘察和评估，并按照评估的价格计算应当缴纳的税费。

买卖双方当事人对评估价格有异议的，可以自接到评估价格通知书之日起15日内向北京市房屋土地管理局申请复核，北京市房屋土地管理局应当自接到复核申请之日起10日内作出复核决定。

参考法条：《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》第十三条

47.没有《房屋租赁许可证》可能会产生什么后果？何处办理《房屋租赁许可证》？ 如果没有《房屋租赁许可证》，租赁合同依然有效。但是在房屋租赁中，以下两类承租人如果没有《房屋租赁许可证》就不能办理相关手续。一是对于租用房屋从事生产经营活动的承租人来说，《房屋租赁许可证》可以作为经营场所合法的凭证。二是对于租房用于居住的承租人来说，《房屋租赁许可证》是向公安机关办理户口登记的凭证之一。如果要办理《房屋租赁许可证》，您应该到当地政府房地产管理部门办理。如果是县政府所在地以外的建制县，就要在市、县政府房地产管理部门委托的机构办理。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十六条、第十七条。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋吗？

如果承租人在房产证上看到有其他人的名字，就表明该房屋是共有房屋，这个时候一定要看到全部共有人的书面同意才可以租房，因为房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住该房屋了。

49.被抵押的房屋可以出租吗？

如果房东得到了抵押权人的同意，就可以出租，如果没有经过抵押权人同意该房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔细检查房产证，了解房屋的产权状况，如果看到房产证上说明该房屋已被抵押的，承租人就必须在看到抵押权人的书面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？

没有房产证的房屋是不能出租的，产权证是房屋的权属证件，没有产权证就无法证明房屋的法律关系，从而就没有房屋租赁的法律基础；共有的房屋未经全体共有人书面同意的，以及产权不清，权属有争议的，属于违法建筑的房屋也不能出租；另外，如果该房屋不符合安全标准，不符合公安、环保、卫生等主管部门的有关规定，或已经设置抵押房屋所有权的房屋未经抵押权人同意的，属于法律法规禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果经司法机关和行政机关裁定、决定查封的房屋或者以其他形式限制房产权利的，同样不能出租。

此外，还有需要注意的问题，未经综合验收、新建的房屋不能租。有的开发商或房屋所有人急功近利，甚至将未经综合验收部门验收的房屋出租给承租人，这样做一是违反国家法规，二是对承租方安全造成威胁。对于房屋所有人已死亡的，房屋继承人应当按《继承法》的规定，办妥房屋继承过户手续后，方可出租该私有房屋。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条。

51.如果租用了法律禁止出租的房屋怎么办？

租用了这样的房子，就有可能因违反了法律法规的强制性规定而导致租赁合同无效，承租人也因此无法追究出租人的违约责任。但这个时候承租人可以要求出租人退还房租，如果出租人有过错的话，还可要求出租人赔偿损失。如果承租人是因为受到出租人的欺诈而租用了法律禁止出租的房屋，承租人还可以撤销合同，要求对方赔偿损失。如果房屋不符合安全标准，危及承租人安全健康，承租人即使在租赁的时候知道这种情况，也可以随时解除合同。

参考法条：《合同法》第五十八条、第二百三十三条。

52.房屋租赁合同一定要以书面形式订立吗？

根据法律规定，租赁房屋，当事人应当签订书面租赁合同。为有效保护自己的利益，应尽量使用中国消费者协会或当地房管部门推出的示范文本订立合同。虽然口头订立的合同也是有效的，可以被视为是不定期租赁合同，但是一旦产生纠纷，就很难证明是不是存在合同以及合同条款的内容是怎么样的，从而就难以保护双方的利益了。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第九条。《合同法》第二百一十五条。

53.房屋租赁合同必须要备案吗？

对于经营性用房来说，签订、变更、终止房屋租赁合同，出租人和承租人一定要在30日内带着相关材料到房屋所在地的房产管理部门办理登记备案手续。而住宅用房，暂可不备案，但为有效保护承租人的权益，最好还是登记备案，否则就可能发生出租人同时将房子租给别人的情况；同样，出租人也面临着承租人非法将房子租给别人的风险。在北京的出租人得注意了，凡是在北京范围内出租的房屋都要到房屋所在区、县国土资源和房屋管理局或其委托的街道办事处、乡镇人民政府租赁服务站办理登记备案手续。如果出租人或承租人有一方是港、澳、台地区的人或者外国人，出租人就要到北京市国土资源和房屋管理局备案了。

参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十三条。

54.房屋租赁合同应当去哪些部门登记备案？没有登记备案的租赁合同有效吗？ 双方当事人应当向房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。房屋租赁合同登记备案主要是为了便于管理，同时让大家知道该房屋已经被租出去了。虽然没有登记备案，合同还是合法有效的，双方必须按照合同的规定履行。参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十四条。

55.承租人能装修承租房屋吗？装修后财产归谁所有？

承租人必须在得到出租人的书面同意后才能装修房屋、增加附属设施，而且在装修的时候也不能随意改变房屋的结构，拆除承重墙。如果承租人没有得到出租人的书面同意就装修了，承租人不仅要恢复原来的状态，还要赔偿出租人的损失。

经过出租人同意的装修，双方可以自行约定财产归谁所有。可以在出租人同意的情况下，将装修后的财产折价转让给出租人。

参考法条：《最高法院关于执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条。

56.承租人可以随便改变房屋的用途吗？

承租人必须按照合同的约定使用房屋，不能私自改变房屋的用途。倘若需要改变的话，也应当事先征得出租人的书面同意。如果法律对该出租房屋有特别要求的话，还要征得主管机关的批准。

参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

57.在出租期间由谁负责维修房屋？承租人受到的损失应当由谁来赔偿？

及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。

如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。

参考法条：《合同法》第二百二十条。国务院《城市私有房屋管理条例》第十九条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十一条、第二十三条。

58.在什么情况下，出租人可以不负责任？

如果房屋损坏是因为承租人的过错造成，或者是因为地震等不可抗力的因素造成，或者双方约定由承租人负责检查、维修房屋的，出租人可以免责。

但是，要注意的是，如果该房屋是因为出租人未及时履行检查、维修义务，使得房屋未处于良好使用状态下，发生了不可抗力的事件而致使房屋损坏的，出租人不能免责，并应依过错程度承担一定责任。

如果双方约定由承租人负责检查、维修房屋，但是出租人在出租时，对该房屋的现状有所隐瞒的，如果房屋发生破坏性事故的话，出租人也不能因此完全免责。

参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十三条。《合同法》第二百二十二条。

59.房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗？

房屋拆迁后，房屋租赁关系仍然有效，双方应当按照租赁合同继续履行，出租人不能以此为理由终止租赁合同，但由于以前的房屋被拆除了，所以承租人可以住在补偿安置的房屋里。

如果补偿安置的房屋和以前的房屋条件不一样，双方还可以根据实际情况调整租金。如果不符合原来的用途，承租人也可以解除合同。

参考法条：国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条。

60.承租人可以获得拆迁补偿吗？

承租人是否可以获得拆迁补偿这一规定，我国各地的情况都不太一样。在北京，拆迁人必须对被拆迁人予以补偿，这个被拆迁人就包括承租人，但是承租人必须具有北京市常住户口，按照国家规定的租金正式承租房屋，而且必须是长期居住才能获得拆迁补偿。参考法条：北京市政府《北京市城市房屋拆迁管理办法》第二十七条。

61.承租人可以购买承租的房子吗？

如果出租人要卖掉房子，应当首先通知承租人。如果想购买房子的人给出的条件和承租人的条件相同，那么出租人应当把房子卖给承租人，这就叫作“优先购买权”。当然，如果承租人出的价格比别人低，出租人就可以把房子卖给别人了。参考法条：《合同法》第二百三十条。

62.承租人还能继续承租已被转让的房屋吗？应当向谁支付租金呢？

如果承租人不想买下这套房子，那么承租人在原租赁合同规定的时间内，还是可以按照原合同的条款继续租用这套房子，新出租人没有权利让承租人搬走。这就是所谓的“买卖不破租赁”。

因为最初的房屋租赁合同是承租人与老房东签订的，承租人应向老房东履行合同义务，所以在老房东提供证据证明新房东已享有产权，通知承租人向新房东支付租金，并由新房东与承租人签订租赁主体变更合同之前，承租人仍应按原合同履行，将租金交给老房东。

参考法条：《合同法》第八十条、第二百二十九条。

63.出租人依法终止合同，被转租人应当怎么办？

如果出租人依法终止房屋租赁合同，那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。

被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任，如果出租人也参与了增值租金的分成，那么出租人也应当承担一部分责任。

参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。

64.转租期限可以比原租期长吗？

转租期限一般不能超过原租赁期。但是，如果出租人同意，并且和承租人签订了相应的补充协议，那么转租期限就可以比原租期长。

参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十九条。

65.承租人能提前退租吗？如果提前退租，应当提前多长时间通知出租人？

如果合同中规定了租赁期限，同时没有对提前退租问题作出特别规定的话，承租人提前退租就是一种违约行为，需要承担违约责任。承租人提前退租，应当在合理的期限以前通知出租人，以便出租人能找到新的房客。合理期限是多长，法律上没有规定，要根据具体情况和合同的约定来定，通常是一个月。

66.租房期满未签订新的租房合同会导致什么结果？

租赁期满双方未签新的合同，出租人有权要求承租人搬出。如果承租人继续住在租赁房屋里，而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但此后的租赁期间为不定期，也就是双方当事人可以随时解除租赁合同，但出租人解除合同时，应在合理期限前通知承租人。参考法条：《合同法》第二百三十六条。

67.承租人在什么情况下可以解除合同？

在房屋租赁期间，如果存在以下情况，承租人就可以单方面解除合同：（1）出租人未按时交付房屋，经承租人催告后在合理期限内仍未交付。

（2）出租人交付的房屋不符合房屋租赁合同的约定，致使承租人不能实现房屋租赁的目的。

（3）出租人已交付的房屋存在缺陷，危及承租人安全或健康的。（4）出租人不履行检查、维修义务，以致危及承租人安全或健康的。参考法条：《合同法》第九十四、二百三十二、二百三十三条。

68.什么叫做廉租住房？谁能申请廉租住房？

城镇廉租住房，是政府和单位为了照顾那些有城镇户口的最低收入家庭，而向他们提供的租金相对低廉的普通住房。现在大多数城市已经有了廉租住房。

申请廉租住房以家庭为单位。申请廉租住房的家庭，应当由户主按照规定程序向街道办事处证明自己符合申请廉租住房的资格，提出书面申请，然后经所在区房屋土地管理局廉租住房管理部门审核，公告登记后，才能轮候配租。收到房租补贴（或分配廉租住房）后，每年还要接受家庭人口与收入状况定期审核。符合最低收入标准和住房困难标准的城镇居民可申请配租廉租住房，具体标准由地方政府确定，北京市城近郊八区的标准是：

（1)连续享受北京市城市最低生活保障待遇1年以上的家庭或者具有本市非农业常住户口、持有本市民政部门认定的优抚对象身份证明的家庭。

（2)家庭人均住房使用面积75平方米以下。

参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法实施意见》第一条第一款。北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第一条。

69.廉租住房的租金如何确定？

城镇廉租住房制度主要有3种形式，即租金减免、租金补贴和实物配租，其中以租金补贴为主。以北京为例，配租标准按人均10平方米使用面积（包括原住房面积），每平方米补贴25元。参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《北京市城镇廉租住房管理试行办法》第三条。建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第五条。

70.在哪些情况下，政府会收回廉租住房或停发租赁补贴？

如果将承租的廉租房转借、转租，擅自改变廉租房用途，或者连续6个月以上没有在廉租房里居住，政府就会收回廉租房，或者停发租赁补贴。

参考法条：建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十九条。

71.什么叫做承租权转让？怎样办理承租权转让？

承租权转让就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人，由第三人代替承租人，直接向出租人继续履行该房屋租赁合同，这个第三人就叫作承租权的受让人。

承租人首先要征得出租人的书面同意，然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”，最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同”，变更承租人，由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案，那么还要到同一机构办理登记备案手续。参考法条：《合同法》第八十八条。72.按揭房屋能出租吗？

以按揭方式付款就相当于将房屋抵押给银行，从而获得贷款，房东拥有对房屋有限的产权，因此不能未经银行同意出售、出租或抵押该房屋。如果出租人想出租按揭房，则可以向贷款银行提出申请，经同意后出租该房屋。

73.出租人能转租公房吗？如果将所租住的公房作为廉租房转租，需要经过单位同意吗？

对于出租人租住的公房，如果取得拥有该公房所有权单位的同意，出租人就有权转租公房，且单位有权按照规定或者协议分享转租公房的利益。

如果出租人将自己租住的公房作为廉租房出租，则无需经过单位同意，而单位也无权分享出租该公房获得的利益，但应向所在市区房屋土地管理机关申报。

74.如果租住公房的出租人和承租人发生了纠纷，出租人有权起诉吗？

对于出租人租住公房然后转租给承租人的情况，如果出租人事先征得了单位（房屋的所有权人）的同意，那么出租人就有权起诉承租人，要求他支付房租、违约金和损害赔偿金。如果出租人没有征得单位的同意私自转租，那么出租人就只能请求法院判决合同无效，然后要求承租人搬出，并支付房屋的使用费了。

对于出租人已经购买的公房，因为出租人是房屋的所有人，所以，他当然有权提起诉讼，要求承租人履行合同，支付租金和违约金，并且赔偿损失。参考法条：《合同法》第五十八条。

75.涉外出租需要履行哪些手续？

属于涉外出租房屋的，都应在房屋土地管理部门备案。在北京应向市房屋土地管理局房改处提出申请,经审核符合规定的，发给北京市房屋土地管理局统一印制的《房屋租赁证》并加盖“涉外”印章；同时还要具备涉外安全审查批准文件。

此外，出租人也要仔细检查外国人有没有在中国居留的合法证件、身份证明等。参考法条：《北京市房屋土地管理局关于在全市范围实行房屋租赁证制度及加强租赁登记备案工作的通知》第一条。

76.要将房屋出租给经营者，出租人应当办理什么证件？还应当注意什么？

出租人应当办理《房屋租赁证》。对于租用房屋从事生产、经营活动的承租人来说，《房屋租赁证》是经营场所合法的有效凭证，因此，出租人应当办理《房屋租赁证》。要将房屋出租给经营者，出租人应当检查承租人的证件，确保承租人进行的是合法经营。此外还需要经常检查，一旦发现有违法犯罪、无照经营等活动，出租人应当向公安机关举报。

参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第十七条。公安部《租赁房屋治安管理规定》第七条、第九条第三款。

77.如果出租人将房屋出租给了无照经营者，会产生什么后果？

如果出租人知道或者应当知道，承租人进行的经营活动是属于无照经营，仍然将房屋租给他们的，就会受到工商管理部门的行政处罚。

参考法条：国务院《无照经营查处取缔办法》第十五条。

78.出租房屋用于生产经营和用于居住有何不同？

两者的管理体制不同。用于生产经营的出租房，出租人和承租人双方对租金等条款有更多协商的自由，而住宅用房则需遵循政府有关的租赁政策。出租房用于生产经营的特征： ①租金标准不同：双方可以自行商定租金，而不受住房租赁指导价格的约束。②修缮责任不同：对于房屋的自然损坏，可以在合同中规定由谁负责维修，而不一定由出租人负责维修。

79.出租人应缴纳哪些税？所有的税都必须由出租人缴纳吗？

个人出租房屋并取得收入，应依法纳税。根据《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》的规定，税务机关可以委托各级政府的外来人口管理部门、区县房屋土地管理局、街道办事处，乡镇政府或经北京市地方税务局确认的其他具有代征税费能力的单位作为代征人，负责出租房屋税款的征收。

应缴税费各地均有所不同。此处以北京为例，出租人应缴纳以下税费：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税。现在除了个人所得税按照现行办法进行申报纳税以外，其余只需按实际收入的5%计征综合税费，就无需缴纳此外的其他税费了。

除了合同印花税，由双方各自承担50%以外，所有税费都应由出租人缴纳，而不可约定由承租人承担。

参考法条：北京市地方税务局《北京市个人出租房屋税收征收管理办法》第三条、第四条。

80.出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋吗？卖掉房屋需要通知承租人吗？ 出租人可以卖掉或者抵押已经出租的房屋。虽然出租人将房屋出租出去，但是房屋的所有权还是属于出租人的，他有权按照自己的需要处置自己的房屋。

出租人卖掉房屋需要通知承租人。在卖出房屋之前，出租人应当在合理的时间范围内通知承租人，因为在同等条件下，承租人有权优先购买承租的房屋。参考法条：《合同法》第二百三十条。

81.出租人把出租房抵押出去，原租房合同有效吗？ 有效。抵押行为不影响原合同的效力。在租赁期间内，承租人可以继续住在那里，出租人也可以继续收取租金。一旦出租人不能偿还债务，而将房屋变卖或者拍卖了，承租人仍然可以按照原来的租赁合同继续住在房子里。参考法条：《担保法》第四十八条。

82.房屋租赁期间承租人死亡的，合同还有效吗？

有效。在本情景中，虽然承租人是以一个人的名义租赁的房屋，但是因为承租人是与家人一起居住的，所以，承租人死亡后，其他一起居住的人有权要求继续履行原合同。参考法条：《合同法》第二百三十四条。

83.承租人死亡后，未和他一起居住的家人可以搬入出租房屋吗？

承租人死亡，如果该承租人的家人并没有和他共同居住，原租赁合同就失效了。在没有经过出租人同意的情况下，未在一起居住的家人无权擅自搬入出租房屋。

84.如果是出租人死亡，合同还有效吗？出租人的家人可以收回房屋吗？

在租赁期间，出租人死亡并不影响原租赁合同的效力。当出租人的继承人继承房屋时，继承人就自动成为新的产权人，双方应当继续履行合同，出租人的家人无权收回房屋。

85.出租人有权提前收回房屋吗？

对于有固定期限的房屋租赁，出租人是否有权提前收回房屋，首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意；如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动；擅自转租、转借、转让租赁的房屋；擅自破坏租赁的房屋、改变结构、改变用途，或者拖欠房租达6个月之久，出租人就可以提前收回房屋，终止合同了。

参考法条：《合同法》第二百一十九、二百二十七、二百二十四条。建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

86.如果双方没有约定租赁期限，出租人可以随时收回房屋吗？

如果双方没有约定房屋租赁的期限，就是不定期租赁了，双方可以随时解除租赁合同，但出租人也应提前通知承租人。参考法条：《合同法》第二百三十二条。

87.承租人不交房租，出租人该怎么讨租呢？

承租人无正当理由延迟缴付或拒绝缴付房租的，出租人可以要求承租人按照合同缴纳违约金。如果承租人未缴付房租累计达6个月之久，出租人可以收回房屋，解除合同，并要求承租人赔偿出租人因此受到的损失。如果承租人还是拒不缴付，出租人就可以请求法院强制其缴纳租金了。

参考法条：建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十四条。

88.承租人没有缴纳物业费，物业公司有权要求出租人付款吗？

如果出租人和承租人约定由承租人向物业公司缴纳物业费，而且得到了物业公司的书面确认，那么物业公司就不能再要求出租人付款了，否则物业公司还是有权要求出租人付款的。

也就是说承租人向物业公司缴纳物业费的约定，必须要得到物业公司的确认。如果出租人和承租人的这个约定没有得到物业公司的书面确认，那么这个约定也只能对出租人和承租人有约束力，而对物业公司不发生效力，出租人必须对物业公司承担责任。参考法条：《合同法》第八十四条。

89.合格的中介机构该有哪“两证”？有效证件应当挂在哪里？

合格的中介机构应当有“两证”，也就是北京市国土资源和房屋管理局颁发的北京市房地产经纪机构资格证书，以及北京市工商行政管理局颁发的营业许可证。此外，中介机构的房地产经纪人还必须有《房地产经纪人资格证》。

合格中介机构的有效证件应当挂在营业场所的显著位置，同时还要张贴全部执业经纪人的房地产经纪人资格证。如果没有在要求的地方悬挂，则很有可能存在问题，委托人就一定要小心了。

为了防止中介机构造假，一定要坚持查看“两证”原件，最好把注册号记下来，以防非法中介机构利用复印件弄虚作假。如果和中介机构合作，就一定要签订合同。在签订合同的时候，还要查看签署合同的执业房地产经纪人的资格证书。此外，还要检查出租人的房屋所有权证和身份证明，按照法律要求办理正规手续，如登记备案，办理《房屋租赁许可证》、《房屋租赁安全合格证》等。

参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第六条。

90.中介公司可以收哪些费用？

如果房屋租赁中介机构促成房屋租赁双方达成合同，可以按照双方的约定一次性收取中介服务费，并应当向委托人开具发票。中介机构不得收取委托合同以外的任何财物，如押金、信息费、咨询费等。此外中介公司也不得事先收取看房费。

参考法条：建设部《城市房地产中介服务管理规定》第十八条、第二十一条。

91.如果通过中介机构没有找到房子，还用交费吗？

不用。如果中介机构没有促成合同成立，则不得要求委托人支付中介费，即使合同中这样规定也是无效的，但是中介机构可以要求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。参考法条：《合同法》第四百二十七条。

92.中介机构可以收取多少中介费？中介机构应当向谁收取中介费？

中介机构可以收取相当于半个月到一个月房租的中介费。向谁收取国家没有规定。按照惯例，租赁普通住宅，则由承租人向中介公司缴纳中介费，而对于公寓、别墅租赁，则由出租人支付。

参考法条：《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》第六条。

93.什么是房屋出租代理？业务是什么？

房屋出租代理有时候也叫房屋租赁代理，它是指房地产经纪机构的一种经营活动，也就是由房地产经纪机构接受房屋出租人委托，代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同。业务主要是出租人将房屋委托给房屋出租代理机构后，由代理机构负责寻找房客，签订房屋租赁协议，办理房屋租赁合同的相关备案手续，通过银行收取、交付租金，按照合同规定，向承租人提供一定的服务，从而使出租人能从繁杂的房屋租赁事务中脱身。

94.如果承租人没有缴付租金怎么办？

如果承租人没有缴付租金，银行也会从代理机构在银行的保证金中划拨出这么多的钱，付给出租人，因此出租人无需承担承租人不交租金的风险。

参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第十条。

95.房屋出租代理机构可否不通过银行向出租人支付租金？

不可以。房屋出租代理机构必须与银行签订临时租金监管协议，承租人也必须将租金交给银行，由银行统一代收、代付租金，即使承租人委托房屋出租代理机构代交租金，代理机构也必须在3日之内将租金存入银行。所以，一旦有房屋经纪公司提出代收租金的要求，出租人就不应与这样的公司签约。因为这样做会产生房屋出租代理机构卷款逃跑的风险，而且也说明该房屋经纪机构不具有代理房屋出租的资质。

参考法条：北京市国土资源和房屋管理局《代理房屋租赁须委托银行收、付租金的暂行办法》第七条、第八条。

96.承租人绕过中介机构和出租人签约，也应向中介机构支付中介费吗？

应该支付。因为中介机构按照合同规定向承租人提供了房源信息，让供需双方见面，就提供了相应的服务，即使承租人绕过中介机构和出租人签约，合同的成立也是中介机构促成的，因此中介机构有权获得中介费。参考法条：《合同法》第一百零九条。

97前期物业管理合同能约束业主吗？

尽管业主并没有直接参与到前期物业管理合同的签订中，但业主必须受前期物业管理合同的约束。因为，开发商有权选择物业管理公司进行前期物业管理，并且业主在购房时与开发商签订的商品房买卖合同中已经约定有前期物业管理的事项。所以业主在签订了购房合同后实际上就是认可了开发商订立的前期物业管理合同。

开发商是怎样选聘前期物业管理企业的？

早期的物业企业一般都是开发商的下属企业。《物业管理条例》明确规定了，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这条规定在一定程度上遏制了物业管理企业与开发商的裙带关系。

99怎样成为业主？

业主为房屋的所有权人，即房屋权属证书上记载的权利人。另外购买预售商品房尚未取得房屋权属证书的，商品房买卖合同记载的购房人也被视为业主。

100产权证没办，是否应交物业费？

虽然您在买房的时候还没有获得产权证书，并不拥有房屋产权，但是由于您已经签订了购房合同并且已经入住，对该房屋有相当的控制权，并且从物业管理中获益，因此应该支付物业管理费。

101业主大会的召开时间怎么确定？业主大会的职责有哪些？

业主大会会议分为定期会议和临时会议两种。定期会议的召开程序应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开；临时会议可以由20%以上的业主提议或者在发生重大事故或者紧急事件需要及时处理时，由业主委员会组织召开。召开业主大会会议应当于会议召开的15日以前通知全体业主，并同时告知居委会。

业主大会的职责主要有：①制定、修改业主公约和业主大会议事规则；②选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；③选聘、解聘物业管理企业；④决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；⑤制定、修改物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑥履行法律法规规定或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。参考法条：《物业管理条例》第十一条、第十二条

业主大会是怎样成立的？

业主大会由业主自行成立，但要接受物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门的指导。就北京而言，在满足成立业主大会条件的小区，业主首先应致信给区县小区办和街道办事处，请求他们来小区指导成立业主大会的工作。在街道办事处、区县建委指导监督下，组建由设区居委会、开发建设单位、业主代表组成的业主大会筹备组，具体负责业主大会的成立召开事宜。103没参加业主大会，会议决定对我有效吗？

有效。业主大会决议生效采取少数服从多数的原则，只要大会是在持1/2以上投票权的业主参加，一般决定经与会业主所持投票权的1/2以上通过；特别决议经物业小区内全体业主所持投票权的2/3以上通过的情况下，作出的决定对全体业主均具有约束力。

参考法条：《物业管理条例》第十二条

104如何选聘物业管理公司？

应当由业主大会以经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过的决议选择物业管理公司，由业主委员会代表全体业主与该管理公司签订物业管理协议，约定物业服务的项目和物业收费标准、收费方法等。要注意以下几个方面：(1)选择符合国家规定的具有一定资质的从事物业管理的物业管理公司。(2)选择管理规模较大的物业管理公司。(3)选择经营意识强的物业管理公司。

105居委会能选聘物业管理公司吗？

尽管在实际生活中存在着由居委会为业主选聘物业管理公司的现象，但实际上，居委会是无权为小区选聘物业管理公司的。居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，它是在政府或者政府的派出机构的指导、支持下开展工作的。居委会不是小区的产权人，既不享有业主的权利，也不必承担业主的义务。当业主或业主委员会与物业管理公司就物业合同发生纠纷时，居委会可以进行协调处理，但不能代替业主或业主委员会来选聘物业管理公司。

业主委员会的职责是什么？

业主委员会是业主大会的执行机构，是沟通业主和物业公司的桥梁，履行下列职责：①召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；②代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；③及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；④监督业主公约的实施；⑤业主大会赋予的其他职责。

107同一小区是否可以成立不同的业主委员会？

不可以。业主委员会是由业主大会选举产生的执行机构，在一个物业管理区域内一般只有一个业主大会，因此也就应该只选举产生一个业主委员会。如果出现多个业主委员会，在

行使职能时就会产生纷争。同一小区内后建立的楼盘的业主，可以通过增选或者补选的方式

加入到业主委员会中。

业主委员会委员可以委托他人参加会议吗？

不可以。业主委员会委员是全体业主通过业主大会选举产生的，具有法律意义上的“身份”，该“身份”不得转让或委托。因此，业主委员会会议须由委员本人参加，不能委托他人代表参加。

欠缴物业管理费的业主还有被选为业主委员会委员的资格吗？

有资格。业主是否具有被选举为业主委员会委员的资格，最主要的前提就是看他是否具有业主的身份。业主委员会的委员是按照业主大会法定多数业主的意愿选举出来的，其他任何人不得干涉。欠费问题是业主与物业管理公司之间的纠纷，属于业主与物业管理公

司之间的民事合同纠纷问题，与业主是否有资格被选为业主委员会委员无关。欠费业主也是

业主，有资格参加选举。

具不具有选举资格与能不能当选委员，是两个问题。按期缴纳物业管理费用是房屋产权人应尽的义务，业主欠费既影响物业管理企业正常履行物业管理合同，也侵害了其他业主的利益，因此欠费业主不宜作为全体产权人的代表，但这并不是等于是剥夺了欠费业主的被选举权。

业主委员会如何进行换届选举？任期未满，业主有权撤换委员吗？

业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。

在任期中，经业主委员会或者20％以上业主提议，认为有必要撤换业主委员会委员的，应当由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。111物业管理公司能罚款吗？

罚款是一种行政处罚行为，物业管理公司不是行政主体，因而没有罚款的权利。处罚权，只能由行政机关或司法机关或其他有处罚权的组织在其法定职权范围内行使。物业管理公司擅自处罚的行为违反了《行政处罚法》的规定，没有任何法律的依据，不具有约束力。业主与物业管理公司之间没有任何的行政管理的法律关系。业主与物业管理公司之间是一种平等的合同关系，物业管理公司不能凌驾于业主之上设立处罚权。

112开发商与业主、物业管理公司是什么关系？

开发商与业主之间主要是购房合同关系，如果开发商未将其房屋全部卖出，那么开发商也是业主，与普通业主承担相同的权利义务。

开发商与物业管理公司之间通常是两种关系：①从属关系，即物业管理公司是开发商的分支机构或子公司；②合同关系，开发商以原始业主的身份订立前期物业管理合同，聘请物业管理公司进行前期物业管理。

113物业管理公司能进行“转委托”吗？如何进行“转委托”？

物业管理公司不能将物业管理区域内的全部物业管理业务一并再委托给其他物业管理企业或任何其他企业。但为了有利于物业管理专业化水平的提高，物业管理企业可以把物业管理区域的专项服务业务委托给专业性服务企业。

进行“转委托”时，首先，要选聘具有相应资质的专业性服务公司来承担专业服务项目；其次，物业管理公司要与专业性服务公司签订委托协议，在协议中约定，专业性服务公司提供的专业性服务质量和水平不得低于物业管理服务合同中对相关专业性服务质量和要求的约定；同时还要约定专业性服务公司达不到服务质量和要求时的违约责任。

“转委托”后，责任谁来承担？

物业管理公司将自己的专项服务业务转委托给其他专业性公司后，并不能免除自己根据原物业管理合同对业主应承担的责任和义务。如果受委托的专业性公司的服务达不到原物业管理合同规定的标准和要求，则物业管理公司应当对业主承担违约责任。委托所得收益，应当用于物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。115物业管理公司是否有权扣押业主的房屋钥匙？ 无权。

向业主交付房屋是开发商的义务，如果业主已经付了房款，则开发商必须向业主交付房屋。物业管理公司向业主交付房屋是代开发商履行义务，只能以开发商的名义，不能以自己的名义。物业管理公司因为业主拒签业主公约或其他原因而不给业主房屋钥匙的行为，是将自己在物业管理合同中的相关权利关系附加到了替开发商履行交付房屋的义务中了，这是不符合法律规定的。

116业主公约对于承租人是否有效？承租人违反了业主公约，业主承担责任吗？ 业主公约对承租人同样有效。虽然马建设是真正的业主，王先生作为承租人只是非业主的物业使用人，王先生的权利义务由他和马建设进行约定，但是约定内容不得违反法律法规和业主公约的规定。物业的使用人也要受业主公约约束。

尽管业主并没有违反业主公约，但为了督促业主约束非业主使用人遵守业主公约，相关法律法规要求业主对非业主使用人违反业主公约的行为要承担连带责任。

非业主使用人是指没有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并且按照合同、法律规定能够行使业主的部分权利的人。非业主使用人主要是承租人。非业主的物业使用人只对物业享有占有、使用或者一定条件的收益权，而没有处分的权利。

117物业管理费应向谁收取？物业管理费应按哪个面积收取？包括哪些费用？ 支付物业管理费的义务来自于物业管理合同的约定，业主与物业管理公司是合同的双方当事人，物业管理公司应向业主收取物业管理费。

严格来说，物业管理费应依据房产证上标明的建筑面积收取。建筑面积又包括两部分：①套内建筑面积；②可分摊的公用建筑面积。

实践中，对于没有取得房产证的房屋，物业管理费通常按房屋的实测建筑面积收取：现房通常按购房合同中约定的建筑面积收取物业管理费，如果合同约定面积与房屋面积实测报告不符，以实测报告为准；期房通常按照房屋建成交付时，开发商向购房人提供的该房屋的实测建筑面积报告为准，购房人依据该报告提供的面积缴纳物业管理费。

118承租人是否应交物业管理费？什么情况下承租人要支付物业管理费？

承租人的义务仅限于房屋租赁合同的规定，因而只具有向出租人支付租金的义务，没有支付物业管理费的义务。支付物业管理费是基于物业管理合同的义务，房屋租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务关系，不能混同。

如果在房屋租赁合同中承租方与出租方约定，由承租人支付物业管理费，并且物业管理公司也同意向承租人收取物业管理费，那么应当由承租人支付物业管理费。如果承租人到期没有支付物业管理费，业主要承担连带缴纳责任。

119小区里供水、供电、供气等费用应向谁收取？设备应由谁负责维修？

一般来说，物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。物业管理公司接受委托代收前面这些费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。毫无疑问享受这些服务的业主要支付费用。

提供供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视服务的单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护责任。这些单位也可以委托物业管理公司对公共管线和设施设备进行维修养护，但相关费用要由这些单位支付，物业管理公司不得向业主、物业使用人收取这些费用。

参考法条：《物业管理条例》第四十五条

120业主在入住时是否应当缴纳水、电、气等入户费？

所有基础配套设施的成本费用和安装费用都应包含在房价内，除了在合同中明确表示在交房时另行收取的，都属于不得收取的费用。因此，如果开发商在合同中没有明示在交房时

要另行收取水、电、气等入户费，业主可以拒交此费用。

121开发商可以在售楼合同中对物业管理费进行规定吗？

房屋预售前，开发商可以与物业管理公司就物业的相关情况进行协商，但不能将包括物业管理费在内的有关物业管理的具体条款规定在售楼合同中。

即使开发商与物业是同一公司，开发商也不能在售楼合同中对物业费作出规定。

122开发商延期交房的违约金能支付物业管理费吗？

不可以。物业管理费与违约金不能相互抵销，因为物业管理与开发商卖房是两个不同的合同关系。并且由于通常情况下，开发商都会要求抵销一年以上的物业管理费，而收取一年以上的物业管理费是不合法的。

业主有权拒绝开发商这种用“延期交房的违约金”与“物业管理费”相抵销的行为；如果业主与开发商及物业管理公司三方达成了“债务转移协议”，违约金最多也只能折抵一年的“物业管理费”，其余部分仍应要求开发商支付。业主在办理入住手续时，应留存开发商逾期交房的书面违约证据。

123房屋买了还没住，要交物业管理费吗？

要交。业主没有入住因此水电费可能很少，但是物业管理公司对整个小区的管理是一种公共性服务，也包括对该空房的管理。物业管理公司的服务不会因为个别业主没有实际居住就停止，所以业主无论是否入住，只要办理了入住手续，均应从办理入住手续后按合同的约定缴纳管理费。

对物业管理公司提供的服务不满,管理费还要交吗? 应视具体情况而定,如果物业管理公司的行为还不构成违约，业主仍需缴纳物业管理费。但如果在物业管理公司曾书面允诺过的前提下，服务质量却不合要求，业主可以拒交管理费。

125房屋质量差,管理费还要交吗？

因为房屋质量问题是业主与开发商之间的购房合同关系，而物业管理费是业主与物业管理公司根据物业管理合同约定的，二者是两个不同的法律关系。对于房屋的质量问题，业主应追究开发商的责任，而与物业管理公司并无直接联系，业主不能以此为借口拖欠管理费。

126物业管理费“涨价”怎么办？

物业管理公司不得单方要求增加物业管理费。物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果确有必要增加必须召开业主大会，征得业主同意后方能增加。如果物业擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。127不交水电费，物业管理公司有权停水停电吗？

小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和供电公司。根据权利义务一致原则，用水用电人有义务缴交水费电费，而供水供电人有义务依约供水供电。根据合同履行的抗辨原则，如果用水用电人不履行缴交水费电费的义务，则供水供电人当然享有停水停电的权利。

如果供电供水部门委托物业公司代收水电费，那么在业主拖欠水电费时，物业管理公司可以对业主停水停电。

不交物业费，物业管理公司有权停水停电吗？

供水供电合同的双方当事人为业主与供水、供电公司；物业管理合同的双方当事人为业主与物业管理公司，两者是不同的法律关系。

停水停电的权利是供水供电企业的一项重要合同履行抗辩权，物业管理公司不是小区内的供水供电人，自然不享有供水供电权。在物业管理合同中，约定在业主欠费的情况下，物业公司可以以停水停电为惩罚手段，在合同法上属于设他合同条款，依法理，这种条款应征得权利人的同意，否则，为无效条款，业主反而可以追究物业管理公司的侵权损害赔偿责任。

129不交购房款时，物业管理公司有权停水停电吗？

业主拖欠房款违反了他与开发商之间的购房合同，开发商可以依据房屋买卖合同追究业主的责任。而物业管理公司与业主之间的关系由物业管理合同调整，如果业主按时支付了物业管理费，物业管理公司就应当按照合同约定提供物业服务。物业公司听从开发商的指使，擅自停水停电的行为，是违法的，受损业主可以追究物业公司的侵权损害赔偿责任。

买了车位，还要交车位管理费吗？

购买车位与缴纳车位管理费并不矛盾。购买车位后，业主获得了车位的所有权，但是车位的保洁、保安、照明等等仍需要物业管理公司进行管理。因此，买了车位的业主仍要缴纳车位管理费。

楼顶广告牌的设置权归谁所有？ 楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。《商品房买卖合同》（示范文本）中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。具体分两种情况：第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意。第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。

不管是上述哪种情况，物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。

楼顶广告牌的设置收益权归谁所有？

如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。但如果开发商是为本小区做宣传用的广告牌，只要征得业委会同意，在不影响业主生活的前提下，是不需要向业委会交广告费的，因为该广告的受益者是业主和开发商双方；另一种情况，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。

133物业管理公司有权将管理用房挪作他用吗？

为了物业管理公司提供服务的方便，业主们通常会允许物业管理公司使用一些公用房屋，但这些房屋的使用应仅限于为业主提供服务。未经业主的许可，物业管理公司不能将这些公用房屋挪作他用。

未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、公用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

不交专项维修基金就不能办房产证吗？ 是的。根据北京市《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》的规定，不缴纳商品住宅维修基金的，房地局将不予办理立契过户手续和权属登记手续。此规定的立法目的在于保证住宅维修基金的落实到位，以保障房屋保修期满后维修、更新、改造工作的顺利开展。

因此，购房者在交纳专项维修基金后，应妥善保管北京市财政局统一监制的北京市住宅维修基金专用发票，以备办理房产证时提交。

同时收取物业管理费与公共维修基金合法吗？

合法。公共维修基金是专项用于住宅共用部位和共用设施设备保修期满后，除正常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新工程的基金。而物业管理费收取的只是公共设

施设备小修和日常运行维修及保养费。二者的使用目的不同。

136缴纳公共维修基金后还要交纳中修费吗？

公共维修基金专项用于共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新改造。因此，业主在交纳了公共维修基金后不必再向物业管理公司交纳中修费。建筑安装工程保修范围和保修期限内发生的维修费用，不得从公共维修基金中支取。

公共设施被损坏谁来修？公共设施被损坏找不到责任人时，损失谁来赔？ 由人为因素造成的公共设施损害不在公共维修基金的范围之内，应由责任人承担费用，不得动用公共维修基金。

公共设施被损害找不到责任人时，一般情况下按受益人原则分摊，具体有以下几种情况：（1）物业管理区域内住宅楼房外的公共设施的维修工程，除由专业管理部门维修管理的部分外，其余部分的维修费用，由全体产权人按建筑面积比例分摊。

（2）住宅楼内的共用部位和公用设施设备的维修费用，由该住宅楼内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。

（3）一栋住宅有两个或两个以上单元门的，专属于

一个单元全体产权人使用的设施设备的维修费，由该单元门内全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权按所拥有的建筑面积比例分摊；在一栋住宅内，专属于一层住宅内的全体产权人使用的设施设备的维修费由该层内全体产权人按所拥有的建筑面积的比例分摊。

138业主财物被盗，物业管理公司该赔吗？

一般来说不能让物业管理公司直接进行赔偿。但如果盗窃是由于物业保安措施的严重失职造成的，物业管理公司要承担相应责任，如何赔偿需要双方协商。

还存在一种情况，即物业管理合同中约定若发生火灾、财物丢失等情况由物业管理公司赔偿，作为对价业主在平时要支付相应的费用，那么如果发生财物被盗事件，物业管理公司要承担责任。

139业主在小区内受到歹徒的伤害，物业管理公司应承担责任吗？

如果按照物业管理合同，物业管理公司已经完整履行了保安义务，并且没有失职行为，则不用承担责任。如果存在过失，则要根据过失承担责任。

保安的服务内容是负责小区规划红线以内、业主门户以外的公共秩序维护和公共财产的看管，发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。保安费不是财产保险，也不是人身保险。物业管理公司的保安工作不是保镖，也不是保管工作。如果履行了保安义务仍无法阻止损害结果发生的，提供保安服务的一方不承担民事责任。

140未及时清理障碍物导致业主受到伤害，物业管理公司应承担责任吗？

物业收取了物业管理费，就负有义务对小区内的设施、绿化、交通、安全进行管理。因此，如果物业已经预见到障碍物会对业主的安全造成威胁，而没有采取必要措施，物业管理公司就要承担责任。

141业主能禁止物业管理公司进入自家房屋维修公共设施吗？

如果对公共部位进行维修，必须进入业主的房屋，那么业主必须提供便利，以免影响整栋楼居民的正常使用。

142哪些公用面积不计取物业管理费？

不应分摊的公用建筑面积不计取物业管理费。根据北京市的相关规定，不应分摊的公用建筑面积包括：（1）从属于人防工程的地下室、半地下室。（2）供出租或出售的固定车位或专用车库。

（3）楼外用作公共休息的设施或架空层。以及凡是经有关部门认定的经营性用房的会所、储蓄所、娱乐会所等，居委会、派出所使用的房屋也不能作为公用建筑进行分摊。

143什么是小区会所？小区会所的收益该归谁？

会所是指在小区中为人们提供全面的休闲娱乐活动的场所。种类有咖啡馆、运动场、阅览室、音乐厅、超市等设施。

小区会所是由开发商建设的，并且会所的面积不列入业主所购买的房屋建筑面积，因此会所的所有权在开发商的名下。开发商可以行使经营的权利，会所的收益也归开发商所有。业主对于会所不享有经营的权利，也无权要求分享会所经营的收益。

144物业管理公司有权利用公共用房开设娱乐设施吗？

小区内的公共用房的所有权为小区所有业主共有，物业管理公司不能擅自改变其用途。即使为了所有业主的利益要开办娱乐设施，也要向业主大会提出建议，经业主大会会议批准后方可实行，否则，即为侵犯业主权益的行为。

145业主使用会所设施要付费吗？

根据相关规定，小区内会所、储蓄所、娱乐活动室等经营性用房不能作为公用建筑进行分摊，因而上述设施的所有权归开发商所有，非业主共有财产。开发商利用会所为小区业主提供服务，理应收取相应费用，并无不妥。

146物业管理公司有权收取装修押金和装修管理费吗？

国家对此并没有明确规定，但考虑到有些业主在装修时不按要求行事，对小区公共利益造成损害，因此物业管理公司收取一定的装修押金是合理的，它可以提醒业主按规定装修。由于该押金是可以退还的，所以对按要求装修的业主没有损害。

如果业主与物业管理公司在物业管理合同中规定业主要支付装修管理费，那么业主就要按合同支付管理费；如果双方并没有这种约定，那么物业管理公司就不能向业主收取装修管理费。

第五篇：中国联通大厦物业课件

中国联通大厦物业管理方案-驻场服务机构设立方案及运作流程

第一节

机构设立方案

驻场服务机构是实现深圳中国联通大厦“集成式”、“技术型、集约化”的管理服务模式的组织保证。招商局物业将在联通大厦设立招商局物业深圳中国联通大厦管理中心，管理中心实行招商局物业领导下的总经理负责制，中心总经理对联通大厦物业管理工作负全责。下设工程管理部、安全管理部、综合管理部三个职能部门，分别负责从工程、安全、客户服务、环境、人力资源、财务、后勤等方面提供优质服务。具体组织机构方案如下：

1、管理中心设工程管理部、安全管理部、综合管理部。

2、工程管理部负责整个联通大厦物业管理范围内公共设施、设备的日常运行维护，各专业系统的定期保养和检修，大厦内各会议中心（室）会务系统设备运行保障，以及业主和物业使用人提出的日常维修工作等。

3、安全管理部负责整个联通大厦物业管理范围内的消防、公共安全保卫以及交通、停车场管理等工作。

4、综合管理部负责办理物业投入使用、业务接待、邮件收发、代收租金、问讯、投诉、报修等接待工作和品质监管、清洁绿化，以及管理中心的人力资源管理、行政管理、日常物资采购、内部员工培训、员工宿舍与膳食管理、财务管理等工作。

第二节

运作流程

招商局物业通过规范的内部人员选拔和外部人才招聘，为深圳中国联通大厦组建一支具有较高专业素质和敬业精神的优秀物业管理服务团队，搭建起各种简单快捷的运作流程，建立健全各种管理约束机制，实现对大厦物业管理的效益最大化，为大厦各使用客户提供优质高效的物业管理服务。

一、管理中心的组织管理流程

招商局物业深圳中国联通大厦管理中心将以大厦物业管理服务为使命，对上接受联通公司的物业监管部门、招商局物业总部、政府主管部门的监督管理，对下行使对工程管理部、综合管理部、安全管理部三个职能部门进行日常监督管理，保障大厦物业管理服务得到有效实施和提升。招商局物业深圳中国联通大厦管理中心的组织管理流程如下：

二、“系统设计，组群服务”管理运作流程

（一）系统设计

“系统设计”是通过物业管理中心对服务对象需求的了解、资源收集统筹，然后把有用的资源进行组织、并制定有效的管理制度的一个过程。

“系统设计”示意图：

1、服务需求了解

通过对联通大厦的物业功能及客户群体的分析，和在日常管理中与联通深圳分公司的协调、配合，了解、挖掘联通大厦服务需求的不断增长，及时制定能满足和不断超越联通大厦服务需求的管理措施，补充、组织各方面资源，为业主提供服务。

2、资源收集和统筹 社会的多元化和联通大厦特定物业的差异性，会直接影响到业主需求的复杂化和差异化。物业公司自身服务能力是有限的，要利用现代信息网络技术建立物业公司稳定的服务供应商的信息网络，通过网络收集各种资源，有效的评估以契约的形式建立与供应商之间的长期合作关系，以便提供长期的、或短暂但及时的专业服务。

（1）社会服务资源

社会上各类专营公司及提供专业服务的供应商，如：清洁公司、绿化公司、工程专业维保公司、电子商务公司等。

（2）政府资源

政府的行政、市政及社会服务机构支持，如能源、治安、消防、医院等。（3）物业公司内部资源

招商局物业公司内部的各类服务信息、服务设施设备及专业队伍的共享，规模效益和后勤保障的支持。

（4）客户资源

利用与联通大厦的接触沟通、定期的客户满意度调查，听取业主的意见建议，持续的调整和完善联通大厦管理服务工作。

3、资源组织和管理

资源收集、统筹后，关键要进行有效的组织和监控管理，在管理服务过程中进行跟踪、监控，以保证资源对联通大厦提供服务的实效性。（1）前期服务管理：在与专业技术分包服务商实施服务之前，招商局物业详细掌握其服务的方式方法、具体方案、服务设备、材料运用、服务人员素质等影响服务质量的相关因素，规范服务供应商的行为，使之在可控范围内进行运作，以达成服务合作合同。

（2）服务过程组织管理：建立健全一套完整的过程监控体系，通过巡查、抽检、现场跟踪、质量记录、整治通知单、应急措施等，使服务供应商的服务行为按照合同条款予以执行，满足甚至超越联通大厦的服务需求。

（3）后期组织管理：通过对联通大厦的回访、定期顾客意见调查、效果评估、专业鉴定、成本核算等方法，深入分析服务供应商的服务水平，用数据来反映顾客的满意程度，有利于改进提高服务质量。

（二）组群服务

“组群服务”是将系统设计出的一套完善、科学的“集成”资源方案有效实施的过程。

“组群服务”示意图：

1、服务实施

服务供应系统的设计，为了实现服务的过程，达成服务的交易。通过对各种服务供应商的统筹、分项对应，对联通大厦的相关设备、使用功能等实施专业的管理服务，满足联通大厦的使用要求。

2、服务监督 服务的监督，就是过程的监督。通过制定服务监督机制，定期和不定期的检查，防止服务的偏差，保证服务的稳定性。

3、服务评估

服务评估是检查服务的反馈管理。招商局物业每年定期对服务供应商进行服务质量、服务信誉、企业状况的评估，有利于长足的提高服务质量。

三、内、外部监督控制流程

（一）物业管理人员监督控制流程

深圳中国联通大厦作为联通公司深圳总部的办公场所，对物业管理人员的专业化、稳定性和可靠性要求较高。需要从管理中心组建及人员配备、人员招聘和人力资源管理制度的保障以及工作流程的监督等方面进行管理，确保为深圳中国联通大厦提供高品质、安全的服务。

1、管理中心人员配备

坚持“精干高效、一专多能”的原则组建深圳中国联通大厦物业管理中心，在管理人员的选聘中，不但注重专业知识和专业技能考核，更注重管理人员的可靠性以及职业道德的考核，确保深圳中国联通大厦的安全。

2、物业管理人员的招聘录用与辞退

针对深圳中国联通大厦安全性和保密性要求高的特点，我们采取“来源可靠、背景清晰、确保素质、跟踪考察”的招聘录用原则，确保管理中心人员良好的职业道德和综合素质。

（1）稳定的招聘渠道

招商局物业与山东、湖北、安徽等地的劳动人事部门、部分专业学校建立了长期的合作关系，并有完整的监督、评估体系，确保人力资源的来源可靠。（2）完善的管理体系

在人员招聘选拔工作中，招商局物业不仅重视专业技能的考核，更重视个人职业道德和品质的考察。同时建立完整的员工档案，非深圳户籍员工需要提供深圳户口担保，各种证件验证，复印件的留存，家庭情况的了解，员工指纹采集等等。

（3）员工辞退

招商局物业对不能达到岗位要求的员工，严格按照公司规章制度的规定予以辞退。在联通大厦工作的员工被辞退或辞职后，须与联通大厦物业管理中心签订《安全保证书》，从点滴之处保证深圳中国联通大厦的安全。

3、物业管理人员分级管理。

根据物业功能需要，物业管理人员将按照岗位、时间、区域等原则划分，对物业管理人员进行分级管理。

4、规范统一管理

（1）进入深圳中国联通大厦管理区域的物业管理人员佩戴招商局物业明显标志；

（2）进入深圳中国联通大厦管理区域的物业管理人员有招商局物业的统一服装；

（3）根据贵司相关安全管理规定，制定《管理中心工作人员区域授权规定》，并严格执行。

（4）物业管理人员需要进入非例行区域工作时，按照联通公司规定佩戴相关通行许可证件。

（二）客户服务品质监督控制流程

1、内部监督控制

招商局物业在客户服务品质方面，除按照ISO9001质量管理体系运行确保服务品质以外，我们将在深圳中国联通大厦物业管理中心组建客户服务监督委员会。客户服务监督委员会成员由管理中心总经理、招商局物业系统内客户服务专业人员以及联通大厦物业管理中心相关专业人员组成，客户服务监督委员会每季度末对大厦物业管理中心的服务品质进行一次监督检查，并及时根据检查中存在的不足进行相应整改，不断提高管理和服务质量。有关检查结果和整改措施，管理中心将报联通公司物业管理监督部门。

2、外部监督控制

招商局物业每年年底将委托外部总公司调查部门，对深圳中国联通大厦物业管理中心的服务品质、客户满意度等方面进行调查，通过第三方的角度对联通大厦物业管理中心的服务品质进行客观、公正的评估，从而有利于物业管理中心不断改进服务的质量，同时管理中心也将把调查结果报联通公司物业管理监督部门。

（三）工程运行维护监督控制流程

1、内部监督控制

（1）招商局物业在工程运行和工程维护方面，除按照ISO9001质量管理体系来运行以外，我们将在大厦物业管理中心建立工程技术监督委员会和互相监督机制。

（2）工程技术监督委员会成员由管理中心总经理、招商局物业系统内专业技术人员以及中心专业工程师组成，工程技术监督委员会每季度末对管理中心的工程运行和工程维护进行一次全面监督检查，并将检查结果报联通公司物业管理监督部门。管理中心将根据检查结果中存在的不足进行相应整改，不断提高工程运行的稳定性和工程维修的质量。

（3）物业管理中心内部建立工程运行和工程维护的互相监督机制，通过内部互相监督不断提高工程运行稳定性和维护质量，杜绝各种工程隐患。

2、外部监督控制

招商局物业每年年底将委托总部工程检查监督机构对管理中心的工程运行和工程维护进行检查监督，通过第三方的角度对联通大厦的工程运行和工程维护进行客观、公正的评估，从而有利于联通大厦不断改进工程运行的稳定性和工程维护的质量。同时，物业管理中心也将把检查结果报联通公司物业管理监督部门。

（四）空气清洁度监督控制流程

联通公司的工作人员是联通公司最宝贵的人力资源，工作人员的人身安全和身体健康非常重要。招商局物业在通过保安屏障保证大厦人身安全的同时，每年年底将委托专业机构对对联通大厦的空气清洁度进行检测，保证大厦内部的空气质量，为深圳中国联通大厦全体工作人员提供优质、清洁的空气，保障工作人员身体健康。

四、信息处理与沟通流程

联通大厦物业管理中心将建立明晰的信息管理系统，该系统有三个关键环节，一是信息收集，二是信息处理，三是信息反馈。它是以监控中心为信息平台，各部门互为支援的管理体系，全面负责信息管理系统的正常运作，以保证管理中心的运作流程持续有效。