商业运营策划书[优秀范文5篇]

第一篇：商业运营策划书

想要运营好一家店，首先要做好商业运营策划书。下面小编为大家整理了商业运营策划书，希望能帮到大家！

【开业前】

1、前期的市场调查和分析;

2、项目策划和招商推广：

(1)、商场定位;

(2)、形象包装;

(3)、商场布局设计;

(4)、目标商户组合;

(5)、租金或分成比例之拟定;

(6)、招商推广策略制定和实施，商业项目运营方案。

吸引目标商户进场，实现零空置率，是提高租金水平或分成比例的前提。

【开业后】

1、商品定价体系，属商品定位，涉及到库存/配送体系管理;

2、品类/品牌/商户组合，属经营定位，涉及到服务管理;

3、促销策略，属管理定位，涉及到品质管理;

4、形象推广策略，属形象定位，涉及信息系统和硬件设施管理。

方法一、兑现成功的一块筹码

市场调研：定位核心

调研种类 所需资料/研究范围

商圈研究对项目所在商圈作出基础研究，另找出商圈的辐射范围、营业品种、人流状况及交通状况

消费者研究 对消费者的消费习惯、收入、偏好及其购买力等做调研

投资客户研究对投资客户所投资的商铺作基本调研，如营业时间、业绩、铺面状况等

竞争对手研究 包括竞争项目面积、经营状况及竞争者研究等

1、商圈研究

(1)、城市发展状况：包括GDP指数、人口分布、产业结构等。

(2)、项目所在区域商贸状况：商品交易状况、恩格尔系数(恩格尔系数=食物支出金额÷总支出金额)、居民收入、业态结构等。

(3)、人流研究：垂直人流和水平人流。研究范围包括：人流量、停留时间、每次消费对不同类别的需求(吃喝玩乐)等。

(4)、交通状况：途径本项目的地铁站、公交车线路、停车场等。

(5)、商圈辐射范围：包括一级商圈、次级商圈辐射范围，商圈内的其他竞争项目等。

2、终端消费者研究

(1)、消费习惯：考虑南北区域的差异性，不同宗教，不同民族，不同年龄、性别等。

(2)、逛商场频度：影响商场人流的关键。

(3)、偏好商场：包括寻找出消费者偏爱程度高的商场吸引点，及其原因。

(4)、对项目商圈评价：包括区域商品价格，对商场满意度等，规划方案《商业项目运营方案》。

3、投资客户研究

(1)、经营范围：找出研究范围包括百货店，大连锁店或快餐集团的个别需要。

(2)、投资动向：包括投资类型、租金范围及交纳方式等。

(3)、商圈内商铺经营状况：包括经营特色、营业时间、营业业绩等。

4、竞争对手研究

(1)、竞争者基本状况：包括资金实力、性质、优势、劣势等。

(2)、竞争项目：包括面积、特色、经营范围、业态、主要客户、辐射范围等。

方法二、点石成金的魔方

商业地产定位操作系统是由以下七个子系统组成：

目标市场定位、商场功能定位、商场业态定位、商场形象定位、经营方式定位、商场特色定位、商场规模定位。

商场定位操作流程(略)

系统一、市场定位操作

1、区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围;

2、客户群定位：在商圈范围确定之后，根据区域产业结构、行业发展态势，确定客户群;

3、超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。

其中商场消费群分析分三个层次：

层次1、顾客的基本情况层次：包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素;

层次2、行为反映层次：主要调查顾客在商场消费的一般行为状况;

层次3、动机层次：主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。

系统二、功能组合定位操作

主要四大功能：购物、休闲、娱乐、服务

1、特色定位

(1)、大众化定位：收益稳定，经营风险校

(2)、特色化定位：商场特色主题和特色服务。

2、商场业态定位

主要考虑：产业结构、消费群结构、需求动向等因素。

九种商场业态：

(1)、百货商场 department store

(2)、主题性商场 speciatity store

(3)、超级市场 super market

(4)、大型综合商场 general mercha-ndise store

(5)、连锁专卖店 exclusive shop

(6)、便利店 convenience store

(7)、购物中心 shopping center

(8)、仓储商店 discontent store

(9)、家居中心 home center3、规模定位

(1)、商品品种对商场规模的制约(我国商品品种约70万种)

(2)、顾客购物疲劳度对商场单店规模的制约(时间：3小时;休闲步速：30-40M/MIN;浏览购物步行距离：≤7500M;顾客承受单店面积：2.5W平米左右。)

(3)、商圈购买力对商场规模的制约(单店极限规模约等于商圈购买力减去圈内竞争店分流的购买力，再除以商场单位面积的保本销售额。)

4、(商场经营企业的)形象定位(CIS系统)

(1)、商场建筑外观表现;建筑形状、结构、颜色等;

(2)、卖场购物气氛表现;购物环境、卖场布局设计、橱窗设计、形象展示、POP广告等。

(3)、通过产品价格、质量、服务、促销策略等形式表现。

系统三、经营方式定位操作一、三大主流经营方式

1、自营：购销、保底抽佣、纯分成。

2、招租：按面积出租铺位或专柜，只收取租金。

3、委托管理

二、经营方式定位要点

1、投资资金回收期预测(流动资金有效运用到下期开发)

2、项目收益效果预测(企业成败关键)

3、经济走势分析(利率走势、投资回报率等分析，判断选取经营方式)

4、风险比较分析(分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等)

5、统一管理(有效维护商场日常经营秩序)。

第二篇：商业运营

租金欠费收缴工作总结：

公司两个新投入运营项目的租金收缴率只有74%，远远达不到集团要求的至少

90%的目标。7月，运营管理部牵头，组织各项目拖欠租金费用的收缴，采取各种措施（以前COCO、PARK经办人不力，主要是存在吃人家嘴软的问题），将租金收缴率提高到了95%，圆满完成了收缴任务。然后，运营部与COCOPARK 管理层及商管部、第三空间管理层及商管部沟通讨论，规范了项目的租金费用收缴工作，组织修改合同、形成专项收租流程与预警制度。

从完善合同入手，进行风险防范：

合同上界定清楚责任、租金及各项费用的收取标准、收费方法等。

——以前合同上“免租期、装修期、免租装修期”

界定不够清楚，以后统一约定“免租期（含装修期）”；

——以前合同上“收铺条件和标准，计租日期”的界定不够清楚，留下后遗症。各项目修改合同录入、维护和管理流程，写入《租金费用收缴流程与预警制度》：

合同签定以后，由租务/商管经办人当天录入ERP系统，财务审核。

以前财务录入系统的合同，由租务/商管经办人审核，以解决双方要求不匹配问题。IT主管修改ERP系统权限和录入流程、开通租务/商管录入合同的ERP系统界面、进行培训、交由相关人员录入合同。保证系统按照新的录入流程运行。

各项目组织检讨以前签定的合同的经验和教训。把已经暴露的问题、潜在的漏洞列清楚，并逐项提出补救办法，编进制度。

检查执行流程、执行力度的问题，总结经验教训并在制度中完善。收租时间修改了以下方面：

定为每月1‐2号财务出单，3号商管部交商户签收（节假日顺延），10号为商户交租金 /费用的最后期限收租（节假日顺延）。

IT在ERP系统上设定法定假日自动顺延功能；

关于结算修改了以下方面：

——水电费结算、联营商户浮动租金计租，以前每月29‐30号系统才有统计结果，留给财务审核、出结算单的时间太短。水电费抄表时间，改为由物管部门每月25号传到财务复核。联营商户计租也改为截止到25号统计。

——水电费结算，现财务人工录单太忙，应实现由物管部门录单，财务审核，ERP系统打单。ERP系统水电费只有总用量，没有上次和本次的读数。修改ERP满足上述功能。

——开通物管录入水电费的ERP系统界面、进行培训、交由相关人员录入，按照新的录入/ 结算流程运行。系统功能无法实现时IT与“科传公司”协调修改满足功能。

建立欠费预警机制，分情况设定追缴手段和程序。

各项目根据自身行业、业态组合特点、已签合同计租计费方法的不同，设定不同类型的欠费预警条件和程序，组织检讨执行力度的经验和教训，编进制度。设定欠费预警的级别、启动程序：

每种类型的欠费预警中，根据拖欠的严重程度（时间、金额）设定不同的预警的级别，区别对待上报到哪一级，进行预警。

正常收取租金费用出现问题以后，达到一定的条件时，立即按设定的程序启动，按级别上报，进行欠费预警。

设定一系列的追缴手段和程序（步骤、时限、责任人、审批程序等）。

——各项目根据自身特点、合同计租计费方法的不同，设定不同类型的欠费追缴手段和程序，不强求一律。

——欠费追缴的手段：包括发出书面催收通知、协商催收、停水停电通知、律师函、扣押金、公安见证扣押资产、追偿损失、终止/解除合同、法律诉讼等。

——适用的追缴手段，区分商家品牌的依存度、欠费性质和程度，区别对待：

对欠费商户的追缴手段，根据品牌依存度，区别对待；

可以区分：品牌在项目业态组合中的重要度、合作意愿、对项目的形象贡献、租金贡献、人气贡献等方面，进行划分。

对欠费商户的追缴手段，根据欠费性质、严重程度，区别对待；

实施追缴时，要首先对欠费商家的情况进行评估，以确定所适用的追缴手段。可以区分：合同纠纷欠费、设施纠纷欠费、位置不佳/无力交费、偶然欠费、屡次欠费；小额欠费、大额欠费；短期欠费、长期欠费；恶意欠费、钉子户等类别。

对欠费性质、严重程度的评估，区别对待。对拟采取手段给自身带来的风险、因此可能付出的代价的评估。某些处理手段可能给自身带来风险、或付出的代价太高，要慎用。兵法云：“兵凶战危，不得已而用之”。上策是“上兵伐谋，不战而屈人之兵”。租金费用收取工作要与责任目标考核挂钩。

——各项目按照与公司签定的目标责任书，将该项工作的责任目标分解落实到相关部门、落实到责任人。每月对完成情况进行考核奖惩。

——各项目在此过程中总结出的经验教训，已经发生的问题不能再重复发生，COCOPARK已经出现的问题不能再带到第三空间，在运营项目的问题不能在龙岗项目、星河中心等新项目开业以后再发生。

商业项目运营数据与经营分析的逻辑关系：

公司以前没有多项目运营管理体系，单项目运营管理有初步的体系，但是也不够完善。偏重于现场管理，宏观管理方面除了目标计划管理以外几乎完全是空白。现在我前头建立了多项目运营管理体系，全面监测和分析项目运营指标数据。运营数据和经营分析的逻辑关系是： 目标责任完成情况（进度百分比）、各项收入、费用支出统计表，反映出项目整体经营状况是否健康、良好。

可以公司据此评估各个商业项目是否如期实现集团和公司下达的各项目标、收支指标。并据此要求项目管理层制定出合理的经营管理政策、措施。各业态品类商户的“销售坪效”，反映出卖场对商户的价值大小。

各业态品类商户的“租金费用坪效”，反映出卖场对我们业主方的价值大小。

客流量统计与分析，反映出商场的集客能力。

可据此评估推广工作的效果，并根据客流量来调整不同季节的营业时间，指导商户的推广投入，帮助商户降低营业成本。

客流量统计与分析，反映出商场的集客能力。

可据此评估推广工作的效果，并根据客流量来调整不同季节的营业时间，指导商户的推广投入，帮助商户降低营业成本。

商户与我们的

3种合作方式（固定租金、联营、底租加扣点）的“销售坪效”与“租金费用坪效”对比，反映出哪种合作方式经营销售效果好，哪种合作方式对我方租金费用贡献大。

事实说明，3种合作方式的销售坪效相近，但是联营扣点这种合作方式的租金费用坪效太低，低大约一倍。说明这种合作方式不利于我们。同时这种方式商户的结算管理复杂，需要我方投入收银人员，增加我方经营成本。所以，这就需要租务部门认真进行分析，并在以后的招商合作中，招商合同谈判中，商户调整中，从政策层面予以调整。

各类业态的“销售坪效”与“租金费用坪效”对比，反映各大类业态哪种经营销售效果好，各自对我们的贡献究竟在哪里？

A、集客贡献——销售坪效高但租金费用坪效低的，如吉之岛，必须是由于他的集客能力强，才可以允许他的租金贡献低。

B、租金贡献——销售坪效低但租金费用坪效高的，如银行，虽然他没有销售额，但是他的租金贡献很高。这类高租金贡献的商户应占相当的比例，才能使我们获得理想的租金回报。C、消费延伸贡献——销售坪效和租金费用坪效都不高的，必须要体现满足顾客在卖场消费功能的延伸上，否则就应被淘汰。通过这个方面的分析，租务部门应该能够得出一个适合我们的各业态的合理分布比例，整体实现集客能力、租金贡献、消费延伸能力。才能从业态规划开始，就使商场具备健康、良性发展的前提。

不能简单地按照教科书上所谓的‘购物中心业态黄金比例’：零售、餐饮、娱乐 52：18：30进行规划招商，应针对项目特点进行分析，调整其业态分布比。例。COCOPARK 的业态比例零售、餐饮、娱乐（影院）、时尚超市 39：36：15：10，还需要动态检验其合理性。

各大类业态的比例确定以后，才能有针对性地进行招商工作。经营过程中的商户调整工作也是以此为依据之一。目前运营过程中商户的调整，也未依据经营分析数据。

各业态内部各具体品类 / 品牌的“销售坪效”与“租金费用坪效”排名，对比反映各具体品类 / 品牌哪种经营销售效果好，哪种对我们的租金贡献大。

通过这个方面的分析，租务部门应该能够得出各具体品类、品牌的经营好坏，对我们的价值贡献大小。才能有针对性地进行商户调整，哪些应该优先引进来，哪些应该淘汰。这也是商户调整工作的依据之一。

经营分析中设定了各品类的“销售毛利”与“租金费用坪效”对比，实际上是比较商户的“获利能力”与“经营成本”，反映的是商户的盈利能力大小。

通过这个方面的分析，能够得出各品类的经营好坏，盈亏状况，才能有针对性地进行商户调整，这也是商户调整的依据之一。

“租金费用欠收”的分类统计，反映出商户与我们合作的好坏。通过欠收原因分析，同时反映出商户与我们的矛盾到底在那些方面。通过这个方面的分析，租务部门应该能够得出各具体品牌与我们合作的好坏。才能有针对性地进行商户调整，这也是商户调整的依据之一。

同时，商管部门通过欠收原因分析，分析商户与我们的矛盾所在，进行针对性的改进商场的现场管理工作。

商业项目运营监管体系在实际工作中的意义：

商场业主作为租赁方，我们的投资回报收益是通过租金实现的，卖场在资本市场上升值与否，很大程度上也是取决于投资回报水平。所以，我们的一切经营工作，应该围绕租务工作为中心，来实现租金回报最大化为目的。

通过上述方面的综合分析和评估后，租务部门才能有的放矢地确定商场业态比例，确定各种合作方式的比例，有针对性地进行招商工作、业态调整工作、商户调整工作。哪些应该商户优先引进来，哪些应该淘汰。提前就心中有数。而不是等到某些商户经营不下去了、逃场了，才被动地处理问题。

租务部门应该加强从这些角度进行经营分析，加强与商管部门共享数据，深入挖掘和分析数据背后的意义、内涵，真正将经营分析有效指导租务工作，以及整个商场的经营管理工作。

通过上述方面的综合分析和评估，商业项目才能从项目前期业态规划、招商，一直到经营阶段，始终能够保障卖场的健康良性发展，保障卖场的租金收益最大化，保障业主投资回报最大化。

搞清楚这些统计数据的内在逻辑关系，明白这些数据和分析的意义，搞清运营监管体系的意义，就不会简单地认为“太复杂，没有意义，加重了项目的工作量”，就会变“上面要项目做”，为“项目自己要做”。12月3日，COCOPARK 还是主动邀请到总部各职能部门，召开了10月份经营分析报告会。虽然公司仍有一些杂音，但是这一次项目自己认为必要，这一次经营分析会是COCOPARK他们自己要做的。项目为什么要做这件事（数据统计和经营分析）？是项目自己经营管理的真正的、实际的需要。原因是他们认识到，这样可以主动、有的放矢地进行商户调整，可以促进COCOPARK的业态调整工作，可以避免商户逃场造成的工作被动情况，是意义重大，而不是没有意义。这也是前两次项目例会上提出来的。

由于领导层的认识问题，第三空间项目仍然没有充分认识到这件事的意义，干脆不再召开经营分析会，这也是需要纠正的。

如果运营管理部不去统筹这些核心管理工作，却仍然习惯性地沿用百货公司的、单项目的管理模式，去加强现场巡场，能发现这些数据吗？能分析出来这些数据背后的问题吗？能发现这些商场管理的核心问题吗？能发现这些问题之间的内在逻辑关系吗？统统不能。

况且，现场巡场已经有项目服务督导、项目商管人员、项目管理层、启胜顾问天天都在做，已经叠床架屋、密集到无以复加，何必还要总部的运营管理部去加强？如果我们本末倒置，只能是忙于当救火队，头疼医头脚疼医脚，这都不是对公司真正有意义的做法。

商业项目运营管理的信息化问题：

一个完整和成熟运营的购物中心，一般要完全做到‘四个统一’：

1、统一商户管理（统一招商、商户管理、商户结算、统一收银）；

2、统一营销；

3、统一物业管理；

4、统一服务监督。

一个完整和成熟运营的购物中心，如果完整地规划，一般应规划具备如下 IT信息系统：

——商户管理系统（一般会集成：商户合同管理系统、商户坪效分析系统、商户调整管理系统）； 统、消费卡系统）

——物业管理系统（一般会集成：物业收费系统、电子防盗安全系统、自动抄表系统、门禁系统、停车场管理系统、商户报警呼叫系统、客流量分析系统等）

——消费者服务系统（一般会集成：消费者互动服务系统、投诉处理系统促销管理系统、商户互动服务系统等）；

——自营管理系统（一般会集成：收银系统、消费卡系统、采购管理系统、销售管理系统、仓库管理系统、自营部分零售/餐饮/娱乐管理信息系统）

——行政管理系统（一般会集成：办公自动化OA系统、行政管理系统、采购管理系统）

——人事管理系统（一般会集成：人事管理系统、薪酬系统、绩效管理系统）——财务管理系统（一般会集成：财务管理系统、所有与财务有关的相关系统与之连通。）

目前我司的商业地产管理信息系统，有几大瓶颈问题需要解决：

现阶段 ERP 系统中，部分功能模块不能满足租务和商管部门的基本需求。例如商户信息查询、商户谈判信息、商户合同维护等子系统之间的信息关联性不够、且不够快捷和方便；推广模块与实际使用情况不符合，系统中的流程与系统外流程不一致，缺乏与实际工作相结合。

我们在运营的两个商业地产项目，工作人员之所以感觉工作量大、复杂，实际上是因为信息化工作的滞后引起的。原因是由于当初上马IT 信息系统时，规划考虑不充分，目前的ERP 系统与项目运营实际需要脱节，导致目前的数据统计和分析工作几乎全部要靠人工实现，所以有那么多抱怨。这个问题也应该正确认识，并予以解决。

信息化的另一个重点在于：从技术上解决目前联营商户收银监管的盲区，而不是仍让合作商户自己填报数据、或我们的商管估计填报。

为了解决目前ERP管理信息系统存在的问题，应进一步采取如下措施：对信息化体系运行效果、和功能需求，以及与实际流程不符合之处，进行各部门集体评估，由信息化小组踢出解决方案，然后各部门集体对解决方案进行评审，采取有效措施，不断提高商业地产管理信息系统的效果。

目前阶段，由于公司信息化的滞后，暂时先用人工方式实现数据统计、对比、分析，也是一个很大的进步。这样一次次地通过分析逐步完善，最后形成科学的模式，固定下来到信息系统中去，这也是给信息化系统标准化开路，也是磨刀不误砍柴工。

再把这些数据统计和对比工作信息化、自动化，管理人员就能把宝贵的精力投入到数据分析、经营分析、制定经营政策等创造性工作中去了。因为信息化工作的成功，是“三分在技术，七分在管理”，无论是 ERP 系统改造，还是运营信息化、管理信息化工作，都需要也只能是我们在管理上先行的。

目前来说，这个意见公司仍然没有引起足够重视，又想抛开目前运营监管体系积累的有效经验，抛开 ERP 系统的完善可能性，试图另行凭空上马一套信息系统。这些都是没有继承性的盲目表现。如果脱离这些有效的管理实践去搞信息化，还会重蹈我们目前这个系统的覆辙、还会劳民伤财。

新商业项目的筹备与运营管理策划问题：

随着第三空间

5月18日开业，该项目4个月倒计时开业筹备工作圆满画上了句号。随后转入运营管理部旗下进行运营管理。还有龙岗、星河中心2个新商业地产项目的筹备工作：

星河中心由于内外部组织资源有保障、策划论证充分，运作得比较成熟。但是龙岗项目筹备工作在这两个方面目前都存在较大问题：

1、必须优先解决内外部组织“资源”问题（R）：

组织问题是工作的资源保障和基础。因此，第一步首先要：

1）、迅速建立内部组织：

龙岗项目小组负责人

9月中旬刚刚变化，项目小组的分工问题也在9月18日项目例会上刚刚初步提出，谈到必须要有专职的人员，包括公司各职能部门的参与方式的协调确定。建立内部组织工作已经非常仓促，要加大力度。

2）、急待建立外部组织：

目前最迫切的工作是筛选顾问合作公司。包括工程规划设计公司、商业策划顾问公司、推广代理公司、招商顾问/代理公司、运营管理顾问公司、物业管理顾问公司等6大类别的顾问/代理公司。

建立外部组织工作目前处于停滞状态，目前只有工程规划设计与顾问公司。如不迅速建立外部顾问团队，所有工作必定因没有充分策划论证而失败。

2、内外部组织资源完备以后，再做项目“策划”工作（P）： 项目策划工作是开展前期工作的方向，必须由项目小组分工协调、各咨询顾问公司提出策划方案、公司各职能部门参与论证，才能保证策划质量，避免走错路、走弯路、走回头路。项目策划工作要分阶段，实现如下策划，而且这些工作有先后因果次序关系，不可错乱： A、定位与可行性分析；（急待请顾问公司做）B、整体工作计划；（有初稿待完善）C、规划设计；（无明确定位，就先有了初稿）D、招商方案；（优先请顾问公司做）E、企划推广方案。（待请顾问公司做）F、运营方案；（待请顾问公司做）

3、最后，才解决“执行”层面的问题和协调工作。（D‐C‐A）

目前，在内外部资源都严重缺乏的情况下，就试图直接定位、规划设计、招商策划、推广策划、管理模式策划，是非常不科学的。所有工作必定因没有足够资源、没有经过充分策划、论证，而注定要走错路、走弯路、走回头路的。

也就是，必须按照“调集资源R——策划P——执行D——检查评估C——改进A”的闭环循环模式，开展项目筹备工作。目前的做法与此原则偏离，必须纠正。

上述意见，我在9月18日会议上已经提出，会后又专门提出书面建议，但 是仍然未能引起公司重视。直到11月21 日会议上，黄董事长再次强调：“要迅速引进外部顾问机构，让他们在规划、招商、推广、营运上提出专业意见，经营公司要多学习和听取顾问代理公司的意见”。才得到公司重视，匆匆忙忙找顾问公司，等找好以后必然还要重新策划、论证。

我认为新商业项目的运营管理策划，应该有一个一贯的思路、按如下步骤进行：

由项目顾问公司根据项目定位、规划设计、招商策划、赢利模式，提出项目运营管理策划草案；公司职能部门牵头审议、补充顾问公司提出的运营管理策划草案。审议、补充的重点是： 项目顾问公司提出的项目运营管理策划草案，是否符合项目定位、规划设计、招商合作模式、赢利模式？ 运营管理策划草案是否与招商合作模式、物业管理模式、信息系统策划等模块相适应？ 老项目的运营经验在是否新项目推广，老项目的教训是否在新项目避免。

最终形成的运营管理策划包括：组织架构、商户公约、商户手册、商户员工手册、运营管理手册、信息化系统、物业管理手册策划等方面。

人力资源方面，老项目已经培养成熟的人员应该适当往新项目充实，而不能这边裁员熟手、那边新招生手，双重浪费人力资源。

商业项目的管理规范化、标准化问题：11月底，管理咨询公司已经进驻，公司也提出筹备上市的前景，需要把星河商业项目的管理规范化、标准化。

根据老项目的运作实践、新项目的策划经验，在后续的运营管理工作中不断进行双向优化综合，逐渐形成有星河特色的商业地产项目管理模式。

最后，把星河特色的商业地产项目管理模式标准化、规范化，达到

ISO9000标准的要求，进行体系的达标认证，并持续改进。这才算星河商业项目的管理模式已经锤炼成熟。

如果公司领导班子对此认识清楚、全力倾斜的话，预计能够在2008‐2009年实现这个目标。

以下是一些补充建议，虽然不一定准确，为了公司我还是提出来。

对完善商业地产多项目运营管理的建议：

1、反思运营管理上的瓶颈问题，应以优化“合作模式”与“收银模式”为核心，以信息化为手段，降低管理成本，强化运营管理统计分析职能，形成科学合理/效益最大化的运营模式：

A、合作模式；应以固定租金为主、浮动租金为辅，以提高收益、降低管理成本；这在经营分析会上已指出。

B、收银模式；应杜绝百货业经营模式，逐渐以商户自收银为主，以降低经营成本，同时，必须解决相应的监管问题，堵塞目前的监管漏洞。这在经营分析会上已指出。

C、信息管理应在运营体系基础上完善、实现自动化，而不是抛开。关于运营体系的逻辑关系我已讲清楚了，每条都十分必要，不那样就无法科学分析和决策。另外，急须从技术上解决目前联营商户收银监管的盲区，而不是仍让商户自己填报数据或我们的商管估计填报。

2、对公司管理的建议：公司应杜绝高层兼项目职务，造成的管理不顺畅、军阀割据、中央管理弱化的混乱局面。现在各项目只有一个老总没有在总部兼职。公司对多项目运营管理统一认识不统一，说“加重了项目工作量”、“应该去加强现场管理”。月度运营指标与考核这一部分拿掉了，只剩下数据统计与经营分析。环境的阻力已经超出个人主观能动性所能左右的范围。目前问题的根子在于：公司高层兼下面项目领导职务，造成军阀割据、中央管理弱化的混乱局面。因此，没有一个职能部门实际上能够对项目进行有效管理。这个问题上半年就建议过，后来却有增加的趋势，加强了割据局面，更加无法统一管理。

3、运营项目可以考虑实现‘营招分离’，职能清晰化；上上下下都已多次提出，项目上感到眉毛胡子一把抓，总部职能部门也根本无法对口管理。根据实践中逐渐暴露的问题，需要继续理顺公司和项目的组织架构和职责分工。今年，COCOPARK试点了将“营招合一”的商管模式，改为商管和租务并行运作的‘营采分离’的管理模式，实现了营运和招商两大职能的分离；条件成熟时会在第三空间予以推广。希望能从管理结构上也采用先进的‘营采分离’模式，从根本上解决问题。

4、服务管理是商户为主体，现场管理的主体在项目。总部拓展客户服务职能应量力而行，应优先整顿运营管理上的混乱局面。

5、人力资源方面，老项目已经培养成熟的人员应该适当往新项目充实，而不能这边裁员熟手、那边新招生手，浪费人力资源。

6、项目进入成熟期以后，推广费用应适当地转变为用于促销折让，让利于消费者。

第三篇：地方社区网站商业运营策划书

与时俱进 开拓创新 不断提升学校德育工作水平

————无锡市德育先进学校申报材料

今年我校德育工作的指导思想是：认真贯彻落实党的十七大精神和中共中央国务院《关于进一步加强和改进未成年人思想道德建设的若干意见》精神，进一步树立和落实科学发展观，紧紧围绕市局中心工作，切实加强德育队伍建设，以形式多样、丰富多彩的德育活动为载体，加强日常行为规范教育、爱国主义教育、思想品德教育，法制教育和心理健康等教育，以学生养成教育为核心，以德育主题活动为抓手，以德育科研为载体，积极推进德育现代化工程，不断增强德育工作的主动性、针对性和实效性，努力构建学校现代化德育体系，努力营造人文气息浓厚的有利于青少年健康成长的环境，促进素质教育，全面提高青少年学生素质。为争创无锡市德育先进学校不懈努力！在此，我们郑重地向上级部门申报无锡市德育先进学校。

为争创无锡市德育先进学校，今年我们主要做了以下几项工作：

一、重视班主任队伍建设

学校的德育水平体现着学校的管理水平，管理水平的高低直接决定着学校的办学质量。而影响学校德育水平的关键，是学校的德育队伍。班主任是德育队伍的中坚力量，学校的各项教育和德育活动大多通过他们来实施和完成，他们素养的高低直接决定着学校德育工作的成效。

因此，学校在选拔班主任方面慎之又慎，考虑再三，可谓是精挑细选。同时，政教处每月还要对全体班主任进行业务和理论方面的培训。每次班主任会，每个班主任轮流发言，进行班主任工作经验交流，总结成功与不足。参加省、市班主任培训的，每次外出培训回来，都要在班主任会议上作报告，向全体班主任汇报外出学习的收获。通过不断地培训、学习、交流，力争培养出一批班主任工作的精兵强将。

二、加强对学生的爱国主义教育

1.认真抓好升旗仪式、国旗下讲话制度，利用国旗下讲话激发学生爱国热情。

2.利用主题班会、黑板报、宣传橱窗、征文竞赛、广播等多种形式对学生进行爱国主义和法制教育，激发学生努力学习、遵纪守法，将来报效祖国的热情。

三、对学生进行日常行为规范养成教育。

今年开学后，我们利用两周（1-2周）时间对全体学生进行《中学生日常行

为规范》、《宜兴市中小学生行为规范细则》教育。把《规范》和《细则》印发给每个学生，由班主任逐条进行解释说明，在认真学习的基础上进行考查。狠抓学生行为的养成教育，把养成教育训练落实到每月，细化到每周，做到有布置、有过程、有检查、有总结。继续实施每天常规工作检查评比制度，今年在自行车管理、清洁卫生管理、学生文明礼仪方面成绩特别突出：全校保洁区内干干净净，找不到半点果皮纸壳，不管是早上、中午还是晚上；自行车排放整齐划一，后轮一条线，笼头靠一边，轻重型分开排放；行走在校园中，“老师您好！老师您早！”亲切的呼唤之声不绝于耳。我校还把班级常规管理考核直接与班主任绩效考核挂钩，充分调动起班主任的工作积极性。

四、抓好家庭教育。

我校充分发挥学校、社会、家庭主体教育功能，积极办好家长学校。今年召

开两次家长会，班主任家访率达30%以上，联系率达100%。我们平时还采用请进来、走出去、电访、信访等方式，与家长保持密切联系，指导正确的家庭教育方法，沟通学生-教师-家长三者情感，努力塑造学生完善的人格。

五、开展法制教育。

开展法制教育，组织学生学习法制常识，增强法制教育的针对性，把法制教育与心理健康教育结合起来，把这些作为今年德育工作的重点。今年我们在组织全体学生观看预防青少年违法犯罪《为了母亲的微笑》的教育片基础上，组织学生进行法制教育演讲比赛和征文竞赛。另外，聘请西渚镇派出所张洪伟所长为我校全体师生作法制报告。下半年，我们又组织全体学生观看《认识社会，知法懂法》的法制录象，同时利用一个月时间重点对学生进行法制教育，举行国旗下“做遵纪守法小公民”宣誓、《与法同行》演讲比赛、法制征文竞赛。另外请派出所所长再次为我校全体师生作法制报告。我们把《未成年人保护法》、《预防未成年人犯罪法》等几个法律法规公布在学校橱窗内，要求学生认真学习，并利用班会

课在全校学生中进行法律知识竞赛。多年来，我校在籍学生中无违法犯罪现象。

六、开展好环境、禁毒、预防艾滋病三项教育。

今年，我校把三项教育排入课表，落实课时，安排好师资，把三项教育落到

实处。校本教材《我的家乡》、《环境教育》人手一册，要求学生自学，并结合政治、物理、化学、生物、生理卫生、地理、健康教育等课程，渗透环境保护科学知识。我们在全体学生中开展有关环境保护小报制作比赛，择优在宣传橱窗中展出。在学生中开展禁毒、预防艾滋病征文竞赛，演讲比赛，利用校园广播、黑板

报、国旗下讲话、橱窗、手抄报、图片展进行宣传教育，并收到较好效果。

七、做好后进生转化工作。

今年，我们根据半个学期的情况观察，确定了每班的品德较差或家庭特殊的学生名单，确定了帮教老师，每位教师帮教1-2名学生，校领导和中层行政人员也每人确定一名帮教学生，制订了帮教措施，为每个学生制作一份档案，家庭情况、表现、帮教记录、转化表现等都在档案中反映出来。针对问题学生，我校扎实开展了“四帮一”教育活动，通过帮教，大多受帮教的学生在思想品德方面有较大转变。转化问题学生、关爱问题学生是我们每一个教师应尽的义务，我们将一如既往开展好转化工作。

八、开展德育基地活动。

学校有六个德育基地：顺忠茶场、驰宇机械厂、海阳纺织厂、兄弟纺织厂、西渚敬老院、神龙集团。雷锋日和重阳节，我们组织初一年级部分学生到敬老院开展敬老活动，给老人们送去了节日礼物和文艺节目。我们组织初三学生走访神龙集团，让学生亲身感受改革开放以来社会主义个体企业崭新面貌，激发学生学好科学文化知识的激情。我们组织初二学生参加顺忠茶场劳动，让他们感知劳动的艰辛，培养他们尊重劳动人民，珍惜劳动果实的良好品质。

九、开展心理健康教育。

我们十分注重加强对青少年学生的心理辅导工作，通过主题班会、健教课、谈心活动等形式对学生进行心理健康教育、青春期教育、道德教育、责任感教育，帮助学生增强承受挫折、战胜困难的能力，指导学生确立正确的人生观，形成健全的人格。今年，学校筹集资金，为心理咨询室添置了设备，并把创建无锡市心理健康示范学校作为学校今年主要工作之一，并通过了宜兴市领导的初检。

十、加强德育课题研究。

今年，我校在抓好德育常规管理的同时，加强了德育科研工作。现在，我校有宜兴市级和无锡市级德育课题各一个，宜兴市级德育课题《农村初中阶段寄宿制管理研究》，加强了对寄宿生的管理研究。无锡市级德育课题《陶行知自治自理教育思想与学生自治自理能力培养的研究》，根据课题，重视学生社会公德教育和养成教育，德育常规管理到位，校风正、学风好，在学生自我教育、自我管理、自我发展方面形成鲜明特色，成为我校的德育品牌，多年来，学校无一学生违法犯罪。同时学校被评为无锡市行知式青年集体，被命名为无锡市陶行知研究会实验基地。

学校教育，德育为首。经过全体师生的努力，学校几年来被评为行为规范教育先进学校、宜兴市德育先进学校、宜兴市优秀家长学校、宜兴市心理健康教育合格学校、无锡市绿色网吧学校、宜兴市绿色学校、无锡市绿色学校、无锡市心理健康教育合格学校、无锡市优秀家长学校、无锡市德育先进学校、无锡市文明单位。虽然我校在德育工作方面取得了一点成绩，但在某些方面还存在不足，仍需继续努力，为争创无锡市德育先进学校、争做合格德育先进学校不懈奋斗！宜兴市西渚中学2009.12.1

第四篇：地方社区网站商业运营策划书

地方社区网站商业运营策划书

好网站就要有个好的策划方案，现在社区是非常多，但是要走出自己的风格相信非常困难，这里提取一套“全社区”网站的商业运营策划书给大家，希望能帮大家解决一些运营方面的困惑。

一、网站定位

全视界网站定位于满足25-35岁年龄层的浏览者八小时以外的需求，提供人文关怀、精神满足、生活指南和休闲娱乐向导。

全视界网站定位于依托“全视界”品牌的新型网络媒体，和“全视界”品牌下的传统刊物以及实体俱乐部共同组成符合及满足目标客户人群的多方位需求的品牌方阵。

二、网站目标

一个网络生活大社区，“以网络生活诠释网络生活”。

三、网站架构

整体网站架构用社区完成，突出网络生活感觉和体验。将目前纸媒和线下的组织用社区的方式融入网友的网络生活中。

远期提供可视化网络社区功能。

1.内容架构

全视界网站内容架构上按全视界目前的线下架构可分为三块，网事、休闲、车友。

1.1 网事

和主刊结合，采集网络社会的热点、精华，用全视界的视角重新组织和解读，展示网络社会的方方面面、揭示网络对我们生活的改变，倡导和谐、健康向上的网络生活方式。在内容组织上，和主刊紧密结合，如果主刊是点，则网站是面，和主刊一起组成事件、人物和观点的全面报道和追踪、更突出图片、视频等直观表现、突出浏览者的参与性，使纸媒平面的文字成为鲜活的立体表现。

表现形式：社区图书馆或者社区媒体方式展现。可推送至社区用户家中。

1.2 休闲

和副刊结合，以城市为基石，介绍城市吃喝玩乐的各种资讯信息，为人们休闲生活提供实际的指南。由于网站的及时性和交互性，网站这一块的内容会对杂志上的相应的内容起到很好的补充作用，比如最新的酬宾信息，新店、新品等可以及时的在网站发布，为大家提供的信息就更加真实。另外可借鉴大众点评网的网友点评机制。在表现形式上，每个店都可以是独有页面，上面包括视频、图片、访谈、简介、点评、留言等内容，更直观更全面。

表现形式：社区广场、社区商城、社区咖啡厅或者社区茶馆方式展现，可收藏可推送至社区居民家中。

1.3 车友

该部分由于不甚了解具体运作方式，暂不作展开描述。

表现方式：社区俱乐部（目前只有车友，作为主题群组之一）。

三部分内容互相紧密结合。结合方式主要在个人主页。

2.功能架构

2.1 个人主页（我的家）

采用可定制的板块组合而成，形成每个用户有个性的、内容不同的、适应个体需求的个人网络中心。

提供可选的模板。

提供博客、圈子、邮件、交友、论坛、网站短信、图片（视频）上传等功能。

可提供访客等功能。

可选择定制阅读的内容（含文字、图片等，从网站内容板块来）板块、商家信息等。

2.2 商家主页（社区商城）

可选择模板、含新闻系统、会员信息管理系统、视频图片管理系统、留言及管理系统、评价系统，新闻推荐功能等。

3.整站功能需求

博客系统

论坛系统

会员管理系统

供求信息系统

商家管理系统

虚拟货币功能

交友系统

圈子系统

站内留言（短信）系统

评价留言系统

调查系统

整站搜索系统

论坛

四、前期投入估算

服务器及托管费用：服务器25000-30000左右，托管费用电信机房独立10兆带宽一年8000左右。

建站成本：另计。

人力资源成本：两人，另计。

所需计算机：笔记本两台，约16000左右。

五、盈利模式

初步设想盈利模式含以下方式：欢迎创业中国从事网络策划运营的朋友交流

社区媒体的订阅费用：若社区居民达到某个数量级，可以收取每月咨询的订阅费用，较低水平，如5元/月，若能结合手机收取更佳。

社区媒体的广告费：指社区媒体上做广告的费用，可以针对商家也可以针对个人。休闲信息的订阅费用：若社区居民达到某个数量级，可以收取每月分类信息的订阅费用，较低水平，如每类5元/月，若能结合手机收取更佳。

社区商城的租用费用：按每年800-1000元收取。

社区广告费：按另行标准收取。指社区各处的广告位置。

社区居民的花费：如虚拟社区物品（家庭装饰品之类），交友高级功能等。

第五篇：旅行社旅游网站商业运营策划书

旅行社旅游网站商业运营策划书

随着社会的发展，旅游业已经成为全球经济发展势头最强劲和规模最大的产业之一，旅游业在城市经济发展中的产业地位，经济作用逐步加强，旅游业对城市 经济的拉动性，社会就业的带动力，以及对文化和环境的促动作用日益明显，旅游业是中国经济发展的支柱性产业之一。下面我们拿国青旅的网页来说 一下，旅行社类网页如何商业运作。

一、描述

业务主体将向大众(主要是大学生和青年)提供免费的资讯服务及向自助旅行者这一特定客源市场提供的旅游导向服务，其体现在uchostelling(大学 旅舍)网页上。U&C

HOSTELLING(大学旅舍)立足点在u&c(univercity&college)上，主要体现在hostelling(青年旅 馆)上。随着海内大学旅行社的诞生发展及大学旅游热的兴起，如何将分散的大学旅游配套素材有秩序和组织的发展起来，形成一个大型的跨地域性的旅游服务体 系，广泛为日益增多的高校旅行学子提供中转站服务，是许许多多大学生希望的，也是不少旅游企业机构正在考虑的。

Hostelling International(国际青年旅社)虽然已经进入了中国，并获得了一定成功，但其服务目前只集中在经济发达的珠江三角洲地区(广州、南海、珠海、肇庆、深圳)，与大学生目前的旅行要求有很大的差距。在广大的旅游热点地区，类似青年旅社的服务是相称缺乏甚至没有，面对大学生这个庞大的旅游群体，近年 来出现了旅游点高校接待等萌芽状况的大学生旅游服务中介，但其信誉始终难以稳定。

针对为数众多的大学生旅游者对旅游地区青年旅馆式服务的需求，uchostelling网页将通过网络形式，结合海内各地高校旅行社的建立情 况，通过合作兼并(已建立相应旅游组织)和聘用兼职(尚未建立相应体系)等形式，在网上开展大学生领域的异地接应、当地导游和结伴同行等服务项目，以建立 以高校为主要场所的流动性青年旅馆服务体系。

二、技术

1、前端：

多位有旅游开发经验的业务联络人员及青年旅馆业务治理经验的人员，同时网页具备一支有经验的旅游信息采编队伍。

(1)----订票系统：为客户提供网上预订机票及其相关服务。

般班查询

机票预计

订单的查询与修改

退票

代理出票/退票/订单维护功能。

(2)----酒店系统：为需要在上查询和预订酒店的客户提供迅速，方便，可靠的在线服务。客户登录

酒店查询

酒店预订

更改预订

取消预订

房源维护

库存预警

退款模块

(3)----旅游线路系统：为客户提供迅捷，方便，可靠的在线旅游信息服务和在线预订。客户登录

信息查询

线路预订

更改预订

取消预订

旅行社治理和维护

(4)----支付系统：提供与各大商业银行安全的在线支付功能。

三、访问者得益

通过访问本网页，上网者可以看到丰富的旅 游资料及专门为大学生设置的旅游导向，可联系到各种旅游帮助机构，如到达旅行目的地的途径、花费、时间、落脚点及到达目的地后的行程安排等等，从高校到高 校，既可享受异地旅行的乐趣，又在食住行方面得到相对可靠的保证，既有朋友式的照顾，又以较实惠的价钱完成旅程。