解读美国移民EB-5旧金山金银岛地产项目

第一篇：解读美国移民EB-5旧金山金银岛地产项目

解读美国移民EB-5旧金山金银岛地产项目

如果你知道美国的知名城市旧金山，那么你一定知道旧金山湾区著名的金银岛。该岛得名于著名小说《金银岛》，是旧金山市历史地标之一，为举办1939年的金门国际博览会，旧金山市政府于1937年填海建成金银岛，二战期间该岛被征用为海军军事基地，直至1997年基地关闭。2011年6月，旧金山市政府正式批准金银岛主体项目开发文件。

亨瑞集团在2015年度推出的美国EB-5移民项目“旧金山金银岛项目”将由美国最大的地产集团之一Lennar、Stockbridge资本集团、Wilson Meany和Kenwood投资公司联合开发，在岛上兴建一座海景优美的全新社区。雄厚的开发商实力，为金银岛的开发和建设提供了坚实稳妥的基础：Lennar公司创建于1954年，1971年上市，为美国最大的住宅开发商之一。Lennar公司曾开发过若干美国退役军事基地，有丰富的新社区规划建设经验。Stockbridge资本集团是美国证监会（SEC）的注册投资顾问，管理的资产约78亿美元，致力于大中型房地产项目的综合开发。Wilson Meany是一家加州的综合地产开发商，曾开发过GAP总部大楼、旧金山渡口等当地著名建筑。Kenwood是一家加州的基金投资公司，主要投资领域为地产开发、土地所有权等。

旧金山湾区优越的地理位置也说明了“金银岛项目”的雄厚实力，项目所在的旧金山湾区是美国西岸仅次于洛杉矶的最大都会区，囊括旧金山、奥克兰、圣荷西等经济重镇。旧金山市为全美著名的旅游胜地，美国西部金融重镇，科技与文化产业发达，驻扎了诸多世界著名金融机构、企业与大学，如美国银行、富国银行、Visa、英特尔、思科、Google、Facebook、世界大型医疗企业麦克森公司、斯坦福大学、加州大学伯克利分校等。

金银岛项目是在基础设施建设完备的基础上，总体计划建设约8000户住宅、500个房间的酒店、10万平方英尺的办公面积、14万平方英尺的零售商业面积、31.1万平方英尺的历史建筑改造以及300英亩的公园及公共休憩用地。

项目一期总面积135英亩，包含整个芳草岛（90英亩）和金银岛西南角（45英亩）的土地基础建设开发。一期开发将最多为约1500栋住房、350个房间的酒店和其他配套设施的后续建设打下基础。

本项目总体开发预计将分8期进行，总体建设预计于2032年完工。项目一期预计于2016年1月开工、2018年6月底完工。

项目一期总开发成本约2.47亿美元。开发商总投入约0.92亿美元，计划募集EB-5贷款约1.55亿美元（310个名额）。

监管银行为中国银行澳门分行和中国工商银行澳门分行。

移民律师团队主要有Ron Klasko，Bernard P.Wolfsdorf，Darren Silver。

亨瑞集团所有独家代理的EB-5项目100%都有第三方监管，这在国内移民服务机构中是第一家，也是唯一的一家。亨瑞集团是唯一在美国本土拥有项目开发团队的公司，并对所有项目进行实地考察、实地调研，确保项目信息准确无误，项目优质可靠，拥有更多最新优势项目。

第二篇：美国移民 精品项目 推介会 策划案（范文）

活动策划

 活动基础

    活动时间

2014年1月11日（星期六）下午

活动地点

唐山冀唐开元大酒店（二楼开元厅）

开始时间

14：00开始

客户邀约

报纸广告（唐山晚报，唐山广播电视报）/短信群发/汇丰银行邀约 派特森英语学校邀约/网络邀约

   到会嘉宾 主办机构

唐山澳枫出国

合作机构：

汇丰银行 派特森英语学校

 唐山澳枫出国参与人员

市场部：Sassy 咨询顾问： Amy、Crystal、Tonny 签证顾问： Catherine 财务部：Amy、Mary 前台：Bella 主持人：Ada  说明会会场布置

 唐山澳枫出国提供：

--签到表格 信头纸、笔（Ada）--照相机(Amy)

--投影仪、激光笔（Sassy）

--笔记本电脑(Crystal)--美国项目片

（Sassy）

--易拉宝(Bella)--演讲用PPT(Catherine)

--公司其他宣传资料（美国项目介绍以及其他相关资料）(Ada) 其他提供

--汇丰银行提供的小礼品

--派特森英语学校提供易拉宝及资料

 会前准备

工作人员应该于10点00之前到达公司 工作人员入场及布置会场

桌椅的调整及纸笔的摆放（Sassy）

笔记本与投影仪的链接测试，ppt及相关视频资料的准备（Bella）易拉宝的摆放就位

（Crystal）资料的准备（Ada）

签到台的布置及签到簿的准备(Crystal)照相机摆放及准备(Amy)

 专题说明会具体流程

①与会者入场时间

13：00-13:40 室内：

美国项目宣传片

指引人员引导客户入座，咨询顾问上前为客户提供咨询

签到台：签到登记

预约客户无需重复登记，但需要补充填写其他相关信息；此时向客户索要详尽的资料，完善客户信息

电梯口以及走廊安排摆放易拉宝以及X展架

②活动开始

14:00-14:10 主持人致欢迎辞。介绍到场嘉宾。介绍一下参与机构。提醒客户将会议过程中所关心的问题写在提问纸条上，方便会后一对一与资深专家咨询。③合作机构自我介绍(14:10-14:20)派特森英语学校（5分钟）汇丰银行（5分钟）

④主持人介绍公司概况（14：20-14:50）{放映公司ppt}

放映视频：樊纲称移民潮没什么不好中国正处在成长烦恼的阶段

⑤美国之路项目方专家发言 14:50-15:30 2

关于美国西雅图市威斯汀酒店公寓项目介绍和问题的解答。

现场答疑及主持人宣布会议结束。可以进行个别咨询及讨论，专家解答15:30-16:30 现场收集客户问题条，提供给主持人，请嘉宾一一作答

最后是一对一咨询时间

 工作人员职责安排

前台签到：Sassy、Bella负责

客户接待：Catherine、Crystal、Amy、Louis以及汇丰银行和派特森英语学校的的工作人员

会议主持：Ada  活动当场的人员分工位置

①酒店大堂引导： 无（有电子指示屏）②电梯口引导： Crystal ③签到台： Catherine、Mary ④合作方接待： Louis

⑤现场引导就座： Ada、Tonny、Bella

⑥会场现场和酒店的联络（应急情况预备）: Sassy

第三篇：美国移民与财税专业解读

美国移民与财税专业解读

11月1日下午，广州世贸通携手汇丰银行，成功举办了一次别开生面的美国移民与财税专题沙龙活动。会上，汇丰银行江南西支行行长Anthony Zhao先生，广州世贸通出国咨询有限公司总经理、资深海外移民专家wendy王女士，美国知名财税专家LENO.Xiao先生出席活动，并作了精彩分享。

会上，首先由汇丰银行卓越理财客户经理alfie杨先生致辞，介绍了汇丰银行在外海为中国客户提供过便捷的金融服务。其后，广州世贸通出国咨询有限公司总经理、资深海外移民专家wendy王女士介绍了美国移民EB5的相关政策、办理流程，特别介绍了世贸通正在力推的100%政府EB-5项目。宾州高速公路项目作为了已经获得美国移民局I-924预先审批获批的优质项目，拥有A+政府的保障还款，超盈余的就业倍数受到投资者的热捧。

最后，美国华人界知名会计师围绕美国移民税务问题作了专业的讲解，针对客户移民前的财税规划、移民时的文件准备及移民后的财税申报等问题做了详尽的分析，不同的移民步骤如果正确的规划了个人及家庭的财税问题。

沙龙活动过程中，世贸通、汇丰银行为客户准备奖品丰厚的抽奖环节。会后客户久久不愿散去，纷纷就自己关心的问题向在场专家咨询。

世贸通一向以客户服务为中心，不仅仅为客户提供移民服务，更重要的是帮助客户在移民后更好的融入当地主流社会。作为美国投资移民领军机构，世贸通拥有完善的落地安家协助服务，提供从登陆前的一系列安家服务讲座，到第一次登陆后的接机、协助办理银行开户、报考驾照、协助租房购房、协助子女入学以及介绍律师等多方面的落地服务。今后，世贸通还将定期陆续举办安家服务主题活动，以帮助客户顺利开展移民新生活。

第四篇：养老产业地产解读

养老产业地产解读

每栋大楼都有不同颜色，老人可以根据颜色辨别自己家在哪个门栋，每位老年人佩戴着紧急呼叫的胸卡，无障碍设计遍布居屋和小区。十多栋大楼都用连廊连接，做到风雨无阻，每栋楼还配有多名管家，遇到紧急

情况，可以随时向管家求助。

这是一个新兴老年社区，与其独特功能相应的是，由于这类产品的前景之大，引发了保险公司、民营资本敏锐的投资目光。

保险公司谋建“养老网络”

泰康人寿在四川先后援建了4个养老院，这是泰康人寿试水养老地产的一步而已。而记者从相关人士处了解到，泰康人寿将整合国内的一些疗养院和寻觅新的地产项目，来逐步建立自己的养老网络。在北京昌平的一家非常高规格的疗养中心就有泰康人寿的进入。其中的颐养中心采用了会员制的方式，有20万-60万不等的会员资格，符合条件的老年人成为会员后，可以在这个风景如画的疗养院享有居住权。泰康资产管理公司有关人士也表示：目前养老公寓是泰康人寿进行直投的一个重点业务，养老院作为建立养老体系过程的一个渠道，其可以和补充养老、保险等完全结合起来，是一种固定资产，可以作为行业的一种延伸。而且该人士认为，就其他国家的经验来看，养老业在中国将是一个朝阳行业，因此也是目前泰康人寿的一个战略方向。泰康人寿今后将成立一个专业的管理养老院的运营公司来运作。

除此之外，事实上，他们已经自开炉灶，泰康人寿旗下的泰康置地是泰康人寿进入地产领域的另一平台。其一直将养老地产作为投资写字楼之外的一个重要业务模块。泰康置地在北京、上海开发养老社区，同时还在一些核心城市寻找土地资源。这家公司成立于2006年，其公司成立的战略目标就是成为中国最大的以养老社区业务为核心的专业地产开发运营公司。但这家公司从成立至今，都一直对媒体保持缄默。除却2006年完成北京金融街及CBD两栋甲级写字楼的投资交易之外，鲜有

媒体关注这家公司。

但我们了解的情况，泰康人寿在北京投资的老年公寓项目属于泰康人寿直投的项目，并没交给泰康置地。

泰康人寿进入养老地产的野心从来就没有掩饰，其董事长陈东升就曾表示，进入养老产业，投资设立养老院已成为泰康人寿三大发展战略之一。另据透露，保监会有关方面也在做保险资金投资养老实体的相关规划设

计。

想投身于养老地产不仅是泰康人寿一家保险公司，两会期间，全国政协委员、中国人寿保险（集团）公司总裁杨超就提交了《《关于大力支持

养老社区建设的提案》。民间资本觊觎“养老”蛋糕 看上养老行业这块巨大蛋糕的不仅仅是陈东升，而一家名为亲和源的老年社区也出现了民营资本的身影，而文章开头描述的就是这个小区的模

样。

亲和源股份有限公司董事长办公室的俞小姐告诉记者，目前这家社区的投资已投资约6亿，大部分都来自股东的投资。记者了解到，俞小姐所说的股东之一就是建桥集团董事长周星增。建桥集团是一家投资矿山、教育等多个领域的公司，而周星增就是温州人在上海经商的典范。“亲和源老年公寓”社区坐落于浦东康桥，首期占地125亩，共包括910套老年住宅。周星增还曾表示，要将这种老年社区连锁化，在两三

年内谋求海外上市。

据介绍，亲和源已有100多位老人购买了居住权。目前，已有60多户入住，居住权需60多万元。但即便这样不菲的俱乐部资格式购买，粗略地计算下，回收这个投资依然需要很长时间。

我们了解到，因为银行认为养老行业的利润率一般，不会轻易贷款给老年产业，而这家老年社区的投资也鲜有银行参与。周星增曾表示亲和源

要多年才能收回投资。

老龄化问题

一位从事私募股权投资的资深人士是这么畅谈其对该类项目的认识：中国的第一次人口高峰出现在50年代，第二次是1963-1974年，第三次是1989-1996年，但从1991年开始，综合生育率已经低于2.1,但在1963年，这个数字是7.5。按照中国目前人口出生态势，到2018年，会出现1000万的用工缺口。

而计划生育之后，中国很多家庭都是一对夫妻赡养4位老人，现在50年代出生的人正步入60岁，到了2018年，人力成本也不再低廉，请保姆也不便宜，如果一对夫妻养四位老人，就意味着还要巨大的房子。这些情况一综合，学习国外的居家养老和产业养老结合来解决这个问题就是眼前的事。一般的养老院不能满足中高档需求，一些老人需要的是完整的居住街坊，一个适老和宜老的社区，有园林，有活动场所，有朋友聚会这样以优化老年生活为前提的优质养老场所。所以他现在很看好老年社区的项目。记者也听到多位私募股权投资人士谈论这个问题。养老产业的专家、中国老龄科学研究中心的陶立群也告诉记者，养老地产的投资需要很长时间，一般的年投资回报不过10%，但目前因为市场广阔，前景巨大，所以才有很多资本愿意进入。

正因为这个市场前景巨大，在昆明还出现了一种集资方式。有家金曦集团。在昆明开发了一个养老的地产项目——卧云仙居。而这家公司现在向社会募资的方式是：1万元入会，按不同投资年限，承诺年投资回报8%-9%。每年还可以去他们的别墅群休闲几天。该公司称，15亿在白洋淀收购了一个风景资源，要建立一个旅游加养老模式的地产项目，在云南的石林也收购了另一个土地项目。现在投资养老地产的各式资本热潮涌动，实际上，北京在2000年左右就出现过老年居住为主打概念的社区，最后还是将房子卖给了高薪白领。老年社区必须有很多资源（地理位置，公交，医院）等与之匹配，而老年社区的服务也需要专业的机构参与，并非一日之功。而亲和源就请了国外的一些专业服务机构来作为战略合作伙伴加入，譬如专业经营老人社区的美国艾玛客公司、提供餐饮服务的法国索迪斯公司。专家认为，这套老年社区的体系完善需要逐步学习借鉴和再创造的过程。上海、大连等城市养老院已经一床难求，但高档的养老项目，一般老人会觉得收费偏高。另外，行业人士认为，投资养老地产还存在政策不够优惠、银行资金和地方扶持力度不够等诸多问题，怎样既能实现盈利又有社会效益，这都是专家热衷讨论的问题。养老地产前景虽好，但道路

注定漫长。

第五篇：地产项目策划书

地产项目策划书

转眼间，岁月匆匆，工作已经告一段落，又迎来了一个全新的起点和新的目标，需要认真地为此写一份策划书。相信许多人会觉得策划书很难写吧，以下是小编整理的地产项目策划书，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。

一、项目简介：

凤凰城项目位于xx房地产市场的东南板块，在路南，路、路(在建)和路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37座现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的.三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计xx年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及路商圈。

xx房地产市场的东南板块主要由三部分组成：路沿线、路南段沿沿线、路与国道沿线。

路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

东路与国道沿线是xx年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。

b、小户型市场概况。

自xx年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是xx年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。