顶级别墅考察心得

第一篇：顶级别墅考察心得

国内顶级别墅考察心得

陆续对上海、苏州、杭州和深圳四个城市的13个高端别墅项目进行了实地考察，对高端别墅的开发理念、产品设计（规划设计、建筑风格、园林景观、平面布局和内部装修等）、开发周期和节奏、营销模式、物业管理及其他增值服务等进行了全方位的考察和研究。

一、考察目的

（一）国内顶级别墅市场发展现状和地区差异，顶级别墅产品的发展现状；

（二）（三）为本项目的选择标杆，作为项目开发运营的借鉴蓝本； 选择有成功顶级别墅实践服务经验的策划顾问、园林景观、室内装修、物业管理等单位作为本项目开发合作单位的重点考察对象；

（四）强化核心团队对顶级别墅项目内涵和外延的理解，为项目开发过程中更有效率的指导和把控合作单位的工作推进奠定理论基础。

二、考察成果

（一）顶级别墅的市场和产品现状

1、顶级别墅的先天条件：与普通别墅不同，顶级别墅项目必须拥有得天独厚的先天地脉条件，如山水景观等不可再生性自然资源、名胜古迹等底蕴深厚的人文资源以及大隐于城市核心位置的社会资源等。顶级别墅和贵族一样，必定是天生的传承！

2、国内顶级别墅逐渐成市：30年的经济发展，10年的房产行业发展，国内已经具备了顶级别墅市场形成的供、需基础，尤其是在长三角、环渤海湾和珠三角这三大经济圈，顶级别墅市场正呈现由点到面的发展态势。

3、顶级别墅的界定：任何关于层级的划分，都是一个相对概念，所谓顶级别墅也就是高端客户细分市场中的高端。以现状的市场价格作为参照的话，在北京和上海这两大顶级别墅高地，3000万/栋基本是顶级别墅的下限；在其他城市，下限基本在1500万/栋。

4、顶级别墅项目类型：因所占资源的不同，产生了规模和开发模式的差异，顶级别墅也分为两大类型。

一类是自然资源型，这类项目占地和建设规模都比较大，一般都在500亩以上，很多都是超千亩的大盘，建设规模一般都在150栋以上，如上海的涵碧湾，苏州的中海独墅岛、深圳的华侨城·天麓，以及绿城各地的玫瑰园系列。

一类是人文和城市核心资源型，这类项目因所处位置土地极为稀缺，规模都较小，占地一般在200亩以内，建设规模一般在20-50栋之间，如上海的九间堂、拱北臻园、苏州的中海世家、姑苏人家等。

5、顶级别墅基础产品指标：顶级别墅最值钱的就是对稀缺土地的占有，因此产品指标落到根本也就是对土地的占有指标，纵观国内顶级别墅项目，1.5亩/栋基本就是土地占有的下限了（个别的城市核

心区顶级别墅项目除外，如颐和原著），往上每增加1亩占地，价格平均增加1000万。与占地相匹配的建筑面积下限在600-700平米之间。

（二）标杆项目的选择

1、项目类型：本项目是典型的自然资源型项目，首先排除了人文和城市核心地段资源型项目；其次，由于本项目是地处湖畔的平坦地块，山地和坡地项目因其规划和建筑形式上的特殊性，也无法作为借鉴蓝本；再次，本项目位于城市第一居所生活圈，纯度假型项目参考意义也不大。因此，符合本项目标杆的条件应该是拥有水景资源、地势平坦和第一居所为主的较大规模的顶级别墅项目。

2、开发商背景：顶级别墅项目在国内的发展时间还比较短，开发商大多处于摸索阶段，项目开发过程常会因系统的不健全和细节控制不力原因，导致“现实和理想差异过大”的问题，因此，在标杆选择时，开发商是否具备顶级别墅项目开发的系统集成经验（丰富的顶级别墅开发实践中积累的关于理念、规划、建筑、园林、户型、物业服务以及客户提出的其他改善性要求等在内的对结果兑现的综合解决能力）应该作为一个重要参考条件。

3、项目所处城市：我们现在学习的成果要在1年多之后呈现给市场，前瞻性是必须，同级别城市的项目往往也是借鉴了一线城市以前的项目，因此，标杆的选择应该立足市场和产品领先的一线城市。

综上所述，太湖美团队建议将国内顶级别墅开发专家绿城集团的

第三代别墅的旗舰项目“上海绿城玫瑰园”作为本项目开发运营的标杆蓝本。

（三）考察心得体会和开发战略的思考

1、定位和实现过程（1）定位的大方向无须讨论

土地已经决定了本项目一半以上的定位大方向了，即高端别墅的定位，且不是一般的高，而是对市场现状的超越。这已经不是这个阶段需要去讨论的命题了。

（2）找到定位高度与市场之间的平衡点

做高端甚至顶级产品是需要有“作品”心态的，这是产品的高溢价和消费者超越性的需求产生的必然要求。

建立“作品”和“商品”间的合理关联，首先要坚定“作品“这个高度不动摇，然后去研究什么样的作品能成为好卖的商品，这就是目前这个阶段定位的核心命题。

（3）做足战略定位的前期工作，执行坚定且坚持

房地产行业曾出现过很多“开头看起来很美，结果面目全非”的项目。究其原因，无非是战略定位时的意气风发，在漫长的项目开发建设过程中，被政策调控、融资压力、民工纠纷、销售不畅等综合作用下产生的心态巨变，于是在妥协中走样成了必然的命运。如同美好的恋爱和失败的婚姻。

战略定位不仅要把蓝图画好，更需要充分研究蓝图实施的过程风

险和细节难度。首先把项目当成企业来做，要设计政策和市场风险抵抗预案，追求企业持续赢利的能力，尤其是在市场低谷时的赢利能力，摈弃行业普遍存在的短期暴利心态。其次，要对大面之下的细节实施难度有充分的考量，尤其是在学习借鉴时，不能形而上，必须找到解决细节问题的方法，方能取其精髓。因此，项目战略定位必须是政策、市场环境、企业资源、经营目标和细节解决等因素紧密结合的结果。

前面说了这么多战略，核心目的是为了表达以下的观点：保证战略定位在执行过程中的坚定和坚持！任何过程中的影响因素都是阶段性的和局部性的，如果以此作为战略调整的依据，结果可能越调越没有方向。

金婚是50年的坚守开出的花，虽不娇艳，却是至美！项目开发亦是如此，成功的项目和企业必是坚持后的连续成功，如绿城和龙湖。

2、物业顾问的提前介入

顶级别墅面对的客户群体具有较高的一致性和稳定性，他们在之前的别墅居住中必然会产生许多对产品细节的不满或提升要求，而这些散落在生活点滴中的细节要求是设计师和营销人无法触摸的，优秀的物业管理公司则是这方面的专家。

与高力国际的沟通中，对其提出的“产品设计精细化考量指标“概念印象深刻，对于顶级别墅区，细节就是附加值最大的体现点。以合适的合作方式将物业顾问引入产品设计过程，是顶级别墅产品深化设计的一个重点。

3、景观、内装与建筑设计的集成推进

在项目考察中，不同的公司和项目在产品设计系统集成方面的差距令人感慨。有两个小例子，一是上海绿城玫瑰园的建筑外立面效果和内装功能元素的协调统一，避免了大多住宅中常见的装修时去还建筑的债的问题；二是北京颐和原著某个窗外的那棵恰到好处的树，体现了庭院景观和建筑视野的完美结合。

将景观和内装设计提前到与建筑同步，让不同专业领域的设计师从多维视角去审视同一个建筑的产品理念是本次考察的一大收获。

第二篇：打造顶级别墅私密花园范文

打造顶级别墅私密花园

别墅装饰对于中国人来说是舶来品，所以在人们大讲别墅区位的时候，往往忽略了别墅的园林设计与维护。与美国所不同的是，中国的别墅有规划好的别墅小区，有专门的物业管理小区内的园林，而自家后花园中的园林却常常得不到专业的设计与维护。其实别墅花园的设计还是有许多章法可循。

Part One 别墅后花园 打造多功能露台

如果面积允许，为何不把室内享受的功能全部搬到室外呢? 全面的功能区，给你完美户外生活体验！

技巧：全面打造户外功能空间、厨房、就餐区、休闲区等

适用：独立庭院

可以适当在花园内搭配一些篱笆和藤架，此举不仅为植物提供了攀爬空间，更是营造出私密氛围，成为花园中美丽的点缀；亦可充分利用花槽将庭院分隔成几个区域。无论业主想要一个吃饭的地方，可以坐下来休息的地方，还是和家人一起谈天说地的地方，露台都能满足这样的想法。当把这类室内的功能搬到室外，你就会发现生活的空间一下子扩大了好多倍。在进行别墅装饰的时候，还可以利用藤架撑起一片舒适的休闲区，如此一来，休闲区在植物的掩映下将是一处供主人安静思考、体会自然美景的绝佳之地。

还有另外一种思路是将厨房通向户外的推拉门改造成一扇大窗，这样，室内厨房通过这扇窗户便可与户外料理台相连，就成功解决了没有地方安置料理台的问题。而原来的推拉门可以移到厨房侧后方，保持了进出的方便。当然，水槽和管线等复杂的设备都应安装在室内的厨房里，而料理台则安排在露台一侧，从而保证水槽等设备在严寒气候不会凝水结冰，影响了这些设备的质量及使用状况。Part Two 别墅庭院

可以让设计师根据花园的实际规模规划一个露天餐厅，在这里举办个Party或者家庭聚餐，一定是再合适不过了。尤其在灯光的映射下，这必将会是个很有情调的地方。若是约上三五好友对月小酌，田园风的桌布，舒适的沙发椅，实在是惬意。若空间允许，可再搭配打造一个迂回的台阶，丰富的空间层次感，拾级而上的乐趣，在家就可以欣然享受啦。

Part Three 玻璃屋顶 延伸阳光餐厅

当然，如果别墅本身原先就配有下沉庭院的话，亦可加设一个玻璃屋顶，这样不仅可以让空间免受天气的影响，变得更加实用，也为住宅的地下部分留住了更多阳光。在别墅装饰的时候，可在下沉庭院上方加盖一个木结构玻璃棚顶，做出挑高坡顶，形成一个不受风雨侵袭的封闭空间。再搭配上土黄色墙面和做旧地板，如此一来，浓郁的地中海风情就完美得被呈现了。当然，别墅外立面的色彩最好与建筑风格保持和谐一致。对于这样一个庭院，原木结构的挑高棚架和玻璃房顶无疑是亮点，不仅提升了空间的使用率，也解决了地下庭院的采光问题。类似的想法也可体现在：如在墙上钉制几排搁架，既可以摆放小装饰品作为空间的点睛，又可以放一些餐具等小物件，起到收纳的作用。如此多元实用的阳关餐厅，一定是令很多别墅业主所心生向往的。

第三篇：顶级别墅发展趋势及其客户的置业心理特征（xiexiebang推荐）

顶级别墅发展趋势及其客户的置业心理特征（上）

长时间以来，我们一直都对顶级别墅的生活充满了幻想，幻想着男女主人衣着的华丽，生活的优雅，佣人成群。那种呼风唤雨、排山倒海的排场和气势，恐怕只有影视剧中才能看得到。所以，对大多数人来说不管是亿万富翁还是顶级豪宅，都充满了神秘。

目前，有业内人士透露，媒体和开发商总爱把顶级别墅及其客户说得非常很神秘，实乃产品炒作。其实这些顶级客户在别墅中过得是一种非常普通，非常随意、自然的生活，并不像影视剧中描述的那样，经常光顾服装(Hermes爱玛仕、Guccj古琦、Givenchy纪梵希等)、珠宝佩饰品(De Beers黛必而斯、Cartier卡地亚、Tiffani帝凡尼等)、手表(Piaget伯爵、Audemars Piguet爱彼、Vacheron Constantin江诗丹顿等)、家具(Davinei达芬奇)、皮具(LV路易威登)等国际一线品牌的专卖店。

虽然大家普遍认为这些亿万富翁们平日里的生活非常低调，但事实并非如此。这些身价都已过亿的客户绝对都称得上是成功人士，甚至是一些名人或者是公众人物。他们一方面不愿太露富，因为露富会让人憎恨；另一方面又希望获得外界尊重。据某顶级别墅开发商透露，真正买顶级别墅的没有一个是低调的。身价十几个亿买公寓，才会低调。这些客户都是自住，他们最看重的是安全，所以顶级别墅会是他们置业的首选。

NO.1：杰出的客户群

目前，中国财富阶层还停留在第一代，这些人还处在精力旺盛、打造事业的巅峰期。对于这些人来说，最需要的就是时间和社会资源。所以，他们会选择离城市距离近的别墅，出行比较便利。另外，这些人忙于工作，压力也会比较大，所以生活休闲配套设施要全面；而且这些客户多数没有固定的下班时间，多数又都是自己开车。所以，如果选择比较远的别墅产品，会非常不便。

顶级别墅的客户来自众多行业，有做实业的、上市公司的老板；也有做高科技的、证券的；有律师也有演员。有趣的是，这些客户中，既不是世界500强的领袖，也不在福布斯榜上有名。记者与资深人士分析，有以下几点原因。一是知名企业的领袖级人物可能不需要买别墅；二是公司发展到一定规模后，这些负责人可能会更穷。因为他们可能会收购其他公司，需要大量的现金。经过记者的调查采访发现，不少顶级豪宅的客户企业规模做得并不大，但成长性非常好。

一般来说，买顶级别墅的通常没有外国人。所谓的富豪客户有两种人，一种是传统行业的富豪，一种是新兴行业的新贵。在碧海方舟，传统客户占60%，新兴行业客户占40%。

传统行业的客户多数为从事房地产、基础设施投资的企业负责人，因为这些行业最需要大量的资金投入，资金比较密集。也许先期投入几千万，过二、三年之后就有几个亿的回报。那么作为奖励自己最好的方法，就是买顶级别墅享受生活。记者曾经和一位住在顶级别墅的李女士聊天。李女士今年35岁，一直以来都在传统领域做投资。对她来说，传统行业靠资源生存，这个资源包括政府资源、社会资源和关系资源。所以，每天她要考虑的就是如何解决问题，如何让企业生存下去。

目前，在顶级别墅中更多的新贵是知本家，30多岁的人占一定比例。这些人多数是高科技领域的核心技术人员，并且都是自己置业。在碧海方舟里的客户中就有一个37岁的留美数学家，非常有名。他在国外一年的科研经费是25亿美金，这是国内学者远

这些富豪的所得完全都是自己努力挣来的，对他们来说也有资格奢侈一下。不少客户买顶级别墅有特殊需求，就是希望朋友过来谈生意、做客可以有一个理想的环境；可以去项目周边的高尔夫球场打打球。另外，一些外地客户经常会到北京谈生意，住宾馆、饭店是一件非常不方便且没有居住质量的选择。顶级别墅正好能满足他们的生活需求和工作节奏。

不要把这些亿万富翁们神化，只当他们是普通人，你就会理解他们的一举一动。这些客户中有的性格比较张扬，浑身上下都喜欢穿名牌；有的性格内向，不善言辞；甚至有的富豪穿着极不讲究。据某顶级别墅销售人员透露，曾有一个国内知名上市公司董事长就穿着短裤背心，手里拎一个塑料袋来看房。仔细想来，这其实就是个人喜好的不同，很难给他们归类。兴许在明媚的周末，就可以经常看到这些富豪们在社区里晒太阳，和家人、朋友一起开Party，以一种最休闲、最轻松的状态享受生活。

第四篇：别墅外立面培训心得

别墅外立面培训心得

项目所在是个别墅项目，对别墅的知识就要学习，今天领导给我们做了一个关于别墅外立面的培训，通过培训我知道 : 别墅建筑风格可以分为三大类：一是带着明显区域文化的风格，比如日式风格、中式风格、欧式风格、北美风格、东南亚风格等等；二是时尚风格，比如，人们常说的现代风格、后现代主义风格、简约风格、新古典主义风格、自然风格等等；三则是介于前两者之间的时尚风情风格，比如现在人们所接触到的地中海风格、西班牙风格、意大利风格等等。按国内市场上的说法，目前在市场上比较流行的别墅建筑风格大致有：中国传统的园林式风格（中式别墅）、北美风情风格（美式别墅）、欧陆传统的贵族风格（欧式别墅——地中海风格、法式风格、德式风格、英式风格、意大利风格、西班牙风格等）、东南亚风格（日式、新加坡、泰式别墅）、现代主义风格。

置业顾问：XXX2014-2-22

第五篇：如何成为顶级记者读书心得

《如何成为顶级记者――美联社新闻报道手册》

读书心得

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当我死后站在天堂之门的时候，我遇到的第一个人将是美联社记者――穆罕默德.甘地

当我翻开《如何成为顶级记者――美联社新闻报道手册》这本书时，首先吸引我的就是甘地的这句话。这充分说明作为一名记者，消息的汇集是如此的重要，新闻报道就是氧气，对于社会必不可少。

本书开篇序言以美联社记者乔治·艾斯珀的记者情深实例给我们呈现了一个顶级记者的简要职业生涯。在充满艰辛的新闻报道中，就是要深度挖掘人物，以其极大地兴趣投入到新闻事件中，得到自己所需要的信息。

从目录来看本书共分为23个部分，本文主要以前十二个章节为主，其从新闻的定义、新闻的艺术手法以及细节、采访和几个专业领域报道的实例阐述了如何成为一名顶级记者。在如何报道飞机失事的例子中从美联社记者杰夫.威尔森写的一篇《载有88人在洛杉矶西北部海域坠毁》报道中可以看出，报道的根本一点就是去接近现场，而不是坐在那儿讨论会发生什么情况。

什么是新闻，新闻依旧是公平和客观的，虽然今天的记者必须在如实报道事件与发表个人见解之间趟出一条自己的路。新闻报道的级别已与以住大不相同。有些变化的产生是与信息时代相吻合的。因些，对所报道的内容给出“解释、判断、背影材料“已成为新闻记者的职责。报道的速度依然是关键。但最为首要的是保证新闻报道的准确性。达不到准确，你就是没有得到任何新闻，相反地还会起到一定的损害作用。

记者应当随时做的就是注意信息的来源，这各抓住脑袋里的想法差不多。不论在什么地方发现了你都要有所反应。如果你读到将来可能会有用的人的资料就要记录下来。在书中第三十也得两个例子中提到，新闻记者经常要放下触角。我们习惯于在参加政府会议或在工作状态下寻找创作的灵感。养成随时随地思考的习惯不应是个问题，只要有了想法给予重视就可以了。窍门就在于将我们生活的各个方面都汇集到那座灵感的加工厂中。

接下来是“倾听美国”、“细节是金”两个环节中，书中提到，当去报道一件事情的时候，就要将全部精力投入进去。好的作品依赖于对细节内容的运用，而不是抽象的。只有记者才能提供这些细节，而编辑是无法办到的。

在人物特写这这章节中，“年轻的记者会在文章中引用许多原话，大多是用来充当补白。但是等成熟以后做真正意义上的报道的时候，你会发现只有真正精彩的引语才有用。否则的话，通常可以用其他更好的方式表达。”这句话是触

动我心灵的一句话，在将来记者职业生涯中，我希望我能从现在所学所获当中，几点一些有用的东西，在我的文章中能用自己的话，表达我的真诚与坦率，给读者一个不一样的天空。

正如书中所写：所有领域内的艺术家都有一个共同的特性：野心，永无休止的野心。在报道中引用的最精彩的原话经常是谈话当中即兴而发的。你必须事先做好充足的准备：深入挖掘对方的作品的思想，话题走到哪儿你就能跟到哪儿„„一旦做到了这一点，任何采访结果都不可能太糟糕。可谈的内容实在太多了。是否需要事先准备好问题完全看自己的感觉；也许我只知道要问的一两个问题，而希望在谈话过程中引出另外的一两个问题。谈话的艺术充分的在即兴采访中显露出来，在求学的路上，培养一个良好的心理状态，提高自身素质，是对未来工作极其重要的。

在专业领域报道中，从法庭的审判、科学与医学到电视行业再到竞选活动，这一系列的专业报道中，最精辟的总结莫过于在采访中，如果能用他们自己的语言就再好不过了。比如说:在法庭上抢先得到新闻的情况是不常见的。每个人都坐在那儿，在同一时间关注着同一件事。不同之处只在于阐明与陈述，以及你自己如何看待。

怎样做一名好记者呢？必须具备三项基本能力：新闻采写能力、洞察社会问题的能力，以及善于与他人交往的能力。

现场永远都是记者追求的第一原则。

自信心成就好记者。“要老老实实做人、做好人，利人利己；踏踏实实做事，认认真真、用心做事；扎扎实实做学问，积极实践，提高自身素质。记者需要具备领导者的素质；而领导者，就要站在一定高度，从全局来看待事物。“记住，一定要有自信，要充分肯定自己的价值。因为你们每个人都可以创造一个世界！”

语言是最重要的交流工具。谈到与人交流的方法时，“要能见什么人说什么话，还要注意方言的积累，这样在与人交流时更易于情感的深入，才能够获得了更详细、更可靠的第一手材料。”

记者处于社会的制高点，要冷眼看世界；另一方面，记者处在一个联络点上，必须有热心肠，要愿意帮助人，要关怀社会。