关于解决征收（拆迁）项目超期腾仓未安置问题的建议

关于解决征收（拆迁）项目超期腾仓未安置

问题的建议

安置住房建设关系着成千上万户被征收（拆迁）家庭的切身利益，也是各级党委、政府、政协重点关注的民生工程。安置住房的统一建设和集中规划，对集约利用土地资源、改善棚户区、城中村群众的居住环境，提高他们的生活品质产生了重要的影响和积极的作用。近年来，各级党委、政府领导多次实地了解广陵区安置住房建设情况，各级职能部门也多次实地走访了安置住房工地，各级政协组织也积极发挥了政治协商、民主监督、参政议政的作用，对安置住房的建设进度、物业管理情况等进行了有针对性地民主评议，提出了宝贵的意见建议。

自从房屋征收（拆迁）采用货币化补偿后，广陵区的安置住房建设压力得到了一定的缓解，超腾仓期未安置的增量大幅减少。但全区集体土地上房屋拆迁积淀的超腾仓期未安置矛盾仍较为突出，而且新增的安置房源也不足以满足现有的征收（拆迁）工作产权调换的需要，下面就以广陵区的实际情况为例，结合目前正在采取的一些措施，就解决征收（拆迁）项目超期腾仓未安置问题提供一些参考。

一、广陵区目前超期腾仓未安置情况

据统计，全区目前已建安置住房

万平方米，共

套；未完成的安置项目中，尚需建设安置住房

万平方米，共

套；每年需支付腾仓费用达

亿元。上述庞大的费用支付，让各级政府财政压力不断加大。

长期以来，未完成安置的征收（拆迁）项目存量较多，安置腾仓费用缺口仍然存在，资金瓶颈将严重制约今后征收（拆迁）工作的顺利开展；建设管理过程不尽科学，工期长、质量不高、安全事故等问题常见，影响了安置住房正常的分配；安置住房交付后的管理制度也不够健全。特别是供需脱节矛盾依然突出，部分征收（拆迁）群众由于长期在外租住房屋，不能得到如期安置，随着房价、物价的上涨，租房支出日益增多，产生了一定的矛盾，这些都需要引起足够重视并加以完善。

二、超期腾仓未安置情况产生的原因

1、安置住房用地难以获得。东部沿海地区土地资源较为紧张，特别是对于广陵这样的城市主城区，大部分安置用地是通过集体土地的房屋拆迁获得的，在实际操作中，有不少安置项目地块的拆迁选择为就地安置，即安置用地需要通过完成拆迁后再来建造安置用房，这样增加了安置的压力。目前，存量超腾仓期未安置的矛盾也主要集中在这部分被拆迁群众。加上在这些项目拆迁过程中，如果遇到拔“钉子户”的情况，就会大大推迟安置住房用地的征地进度，导致供地因难。

2、用地手续办理比较复杂。用地手续是安置住房项目建设的前提，要获得安置用地，须经得被征收（拆迁）群众同意并符合土地利用总体规划以及城市集中规划。为达到上述条件，在征求被征收（拆迁）群众意见的基础上，还需报经上级相关部门的批准。具初步估算，拆迁安置用地从前期准备到审批和供地过程的完成一般需要1至2年。另一方面，为了加快征收（拆迁）速度，相关工作考核往往以征收（拆迁）量为主要成绩衡量标准，多数征收（拆迁）项目采用先征收（拆迁）后进行安置，导致一部分安置储备用地在已经征地完成的情况下，由于不符合环评、规划等政策的最新要求，不能按计划实施安置住房的建设，这部分储备用地往往处于闲置状态，影响了安置工作的开展。

3、安置住房建设周期长。安置住房建设周期长是影响整个拆迁项目进度的一个重要因素。近年来，从节约集约土地和提高土地利用率出发，安置房多以高层住宅为主。在东部沿海地区，这部分用房的土地多以软土地层为主，基础处理难度较大。此外，考虑到建筑质量、地下空间的利用以及配套设施的完善等情况，一个安置小区的交付使用一般至少需要4年左右的时间，如遇特殊情况，其建设周期会更长。

4、安置住房项目资金困难。近年来，随着棚改政策的逐步退出，部分安置住房建设融资困难，原有的棚改项目由于未能全部实施，社会资金进入棚改的渠道也不完全通畅，使得部分安置住房建设工程处于暂缓状态。

5、征收（拆迁）与安置不平衡。在以前的工作中，存在着

重速度、轻安置的情况，导致征收（拆迁）速度远超安置住房建设进度，征收（拆迁）量远远超过建设量，为了加快征收（拆迁）速度，在实际操作过程中，多数拆迁项目“先征收（拆迁）后安置”成为惯例，导致了超期腾仓未安置现象的产生。

三、目前解决问题采用的方法

1、强化安置先行的力度。在严格规范征收（拆迁）项目实施程序的基础上，逐步扭转以往“先拆迁，后安置”的做法，一方面，通过向以往的被征收（拆迁）群众回购部分安置住房、购置保障性住房、购置少量商品房等方式提前筹措安置房源；另一方面，对安置住房的选址、定点超前谋划，由区政府牵头，会同住建、发改、自然资源等职能部门尽快根据目前的房源缺口和即将发生的征收（拆迁）项目，确定安置住房的用地地址，实现了由“先拆后安”变为“先安后拆”的良好局面。

2、统筹区域内的安置规划。改变现行征收（拆迁）项目的单打一的做法，以区为单位统筹整合所有安置住房资源，优先保障安置住房用地的土地指标与供地保障，合理利用安置用地和安置住房房源，以多地区、多样性的安置住房房源满足被征收（拆迁）群众个性化的需求，全面提高了安置用地和安置住房的利用率，缓解了征收（拆迁）项目中安置住房房源滞后的问题。

3、适度合理控制征收（拆迁）规模。充分认识过度征收（拆迁）的弊端和由此带来的一系列社会问题，考虑到过快反而带来更大浪费，过快反而带来整个征收（拆迁）项目的滞后。对此，适度控制拆迁规模，严格控制尚未落实安置住房的征收（拆迁）新增项目，要求新增项目应同时考虑到区域内原有项目的安置完成情况，对于未完成安置的应暂停或者暂缓新增项目，待相关条件成熟再实施。

4、进一步丰富安置方式。目前，我区制订货币安置为导向的政策，促进被征收（拆迁）群众向市场购买住房，要求各征收（拆迁）项目实施单位做好被征收（拆迁）群众的政策宣传，提升选择货币安置的数量，进一步减轻安置住房房源紧张的状况，减少安置住房建设的压力。同时加强区域统筹、探索建立类似经济适用房销售的安置住房分配方式，采用房源集中、就近安置优先、按过渡期限轮候、一户多套时优先安排生活必需房等手段，逐步实现广大被征收（拆迁）群众从长期过渡到短期过渡，并最终实现现房安置的目标。

5、加强安置住房建设的推进力度。采取各种有效措施，督查安置住房的建设进度，同时在条件允许的范围内，适当扩大安置住房的在建规模，力争使“旧帐”得到较大幅度的降低，补上或缩小征收（拆迁）签约和安置入住之间的缺口，缩短被征收（拆迁）群众临时安置的时间。

6、建立群众参与机制。要求安置住房建设实施单位在安置住房建设过程中，让群众全程参与，倾听被征收（拆迁）群众呼声，立足科学安排户型、配套设施先行，建设过程中邀请群众代表，到现场检查，及时整改，节约建设时间，减少后续反复。安

置住房竣工时，要求规划中配套的周边道路、超市、公园、学校、医院等先期竣工，确保不出现房屋已竣工但因配套不全而难以入住的情况。

四、希望上级部门提供政策支持

随着城市建设的进一步推进，高度重视并加快推进安置住房建设将成为当前及今后一个时期重要工作。在当前房地产市场调控，融资困难的情况下，希望上级部门从战略高度，支持各县市区做好历年遗留项目的消化与处理，着力解决超期腾仓未安置的问题，为今后新增征收（拆迁）项目的加快实施打好基础。鉴于现行的棚改政策即将退出，建议对于资金紧张尚未完成的安置住房项目，提供多渠道的资金支持；对于各种原因未落实安置地块或者安置地块无法使用的安置住房项目，尽快提供新的地块；着力打通商品房用于安置的政策通道，扩大安置住房的备用房源，确保已实施的征收（拆迁）项目顺利完成。