都江堰古城区开发策划方案 2

第一篇：都江堰古城区开发策划方案 2

都江堰古城区开发策划方案

一、前言

都江堰市古城区位于都江堰中心城区，幅员面积近两个平方公里，辖区内保留了与水文化密切关联的文物古迹和不同时期建筑风格的古巷深院，以及纯朴的民风民俗，是都江堰两千多年沧桑变化的见证。

都江堰市古城区恢复重建项目分为“保护遗产、传承文化、完善设施、提升业态”等四大类。项目将对具有百年历史以上的明清建筑元素的建筑予以保留，对现有建筑进行风貌塑造，复原城墙、城门、历史桥梁、历史街巷等。此外，还将把岷江活水引入城中，使古城实现山水共融。同时，还将完善停车场、步行道等基础设施，打造以文化展示、特色餐饮、旅游酒店为主的旅游核心区，凸显古城特色旅游业态。

有人这样评论到都江堰古城区：“它是南方丝绸之路——松茂古道的起点，是盆地与高原文化经济的交汇地，也是都江堰两千年来沧桑变化的见证。”

二、都江堰古城区的优劣势分析

（一）都江堰古城区的优势与市场“卖点”

1、知名度高，紧邻世界文化遗产都江堰水利工程景区。

2、地理位置优越，地处都江堰市中心，与成都交通便利

3、景区资源、景观丰富（山•水•人文•古城）

4、政府重视与大力投入建设

5、有较高品牌效应的主题活动（都江堰放水节，古城区开城门仪式）

6、有比较稳固的消费群体

7·资源集成性好，附件有都江堰景区和青城山景区等名胜

（二）都江堰古城区的劣势与不足

1、景区资源相对单一，不利于游客互动

2、观念相对落后，市场开发意识欠缺，仍处于等客上门状态

3、主题活动设置过少

4、严重缺乏可参与的娱乐项目

5、对现有产品深度推广与开发不够

6、淡季市场开发不够

三、都江堰古城区的定位

（一）都江堰古城区的功能、特色定位

1、国际旅游目的地

2、旅游观光的名胜景点

3、将城区和景区融为一体、让古老文化和现代文明相辅相成，都江堰提出“世界

现代田园城市示范区”的发展目标

4.要全力构建“1475”四级城镇体系和一核三带九河“139”核心城区，全面推进城

镇体系建设、产业提档升级，计划经过20年左右，建成“世界现代田园城市示范区”。

其中，“1”即一个中心城区；“4”即青城山文化旅游发展组团、蒲阳经济技术发展组团、龙池—虹口—紫坪铺山地运动休闲度假旅游发展组团、聚源新城发展组团等4大发展组团；“7”即向峨、天马、翠月湖、崇义、柳街、石羊、安龙7个新市镇；“5”即500余个农村新型社区。

（二）都江堰古城区的目标客源及市场定位

1、一级市场

成都游客四川游客

2、二级市场

中国省外游客及外国游客

四川省（目前）——都江堰古城区的核心客源市场

◆人口多，经济条件好,消费能力强

◆到景区交通便利

◆相对独特的休闲资源,易于吸引消费者

◆作为四川的首府，科研机构众多及企事业单位林立，比较固定的休闲群体 区内——客源市场的重要组成部分

◆来成都进行商务及旅游的客源

◆各大旅行社及单位团体组织的客源

◆气候舒适，空气清新。对长期在大都市生活的人具有巨大的吸引力。

◆来四川旅游游客

（三）按消费群体划分，锁定城市休闲观光群体

1、家庭群体

2、青年（情侣）群体

3、旅行社及单位群体

4、大中专学生

5、中老年人群体（淡季开发重点——青城山都江堰适合老年人疗养）

（四）都江堰古城区的季节市场定位

◆有利于形成鲜明的季节特征，更好地吸引客源

◆有利于避免客源枯竭现象产生，更好地吸引回头客

◆有利打造景区品牌的亲合力度，改变景区景点单一现象

四、都江堰古城区运作急需解决问题

尽管都江堰市坐拥都江堰和青城山两大景区，游客数量在省内仅次于乐山和峨眉山，但游客在当地的滞留时间却很短，人均消费也不高。由于当地旅游设施相对缺乏、旅游配套的档次偏低，都江堰往往被视为旅游过境地而非旅游目的地。为了很好地解决这个问题，决策者将目光投向了已有2000多年传统历史的都江堰古城区。专家调研证实，都江堰古城区拥有丰富的历史文化沉淀，水利府、古县衙、松茂古道等特有的文化脉络非常清晰，西街、南街、北街等街巷肌理、水系遗迹保存完好，而修旧如旧的风貌改造也让多元文化元素完好保留。

如何将青城山和都江堰的游客导向古城区？决策者作出大胆决定：抛开景区概念，将古城区与都江堰—青城山景区融为一体，同时重建城区水系脉络，用水文化主题和符号贯穿整个古城区，串联文物古迹和多元历史文化节点，在近半个都江堰市区的范围内为旅游产业提供载体。

（一）完善都江堰古城区的夜市

1、着力打造夜啤酒长廊等项目

2、突出当地特色美食吸引游客

3、对夜市开发进行宣传造势。可防《舌尖上的中国》制作《舌尖上的都江堰》介绍当地美食，吸引游客

（二）道教文化节的运作

以“问道青城山，拜水都江堰”为核心，突出道教文化，推广文化旅游。例如，可以在古城区推广道教文化，办道教讲座，教学太极拳等等。。

（二）丰富景区内的娱乐项目，大力吸引回头客 要将古城区的历史和现代文明的娱乐结合，在古城区修建丰富的符合现代人需求的娱乐设施。

（三）尽快增加特色购物及消费场所（解决吃与购的问题）

1、特色购物场所引进论证

2、对购物场所的管理注意事项

（四）淡季市场的开发思路及对策

1、景区与旅行社与单位团体合作问题

2、淡季（含周一至周五）客源组织与措施引进

◆原因分析（客源消费的反差大（节假日与周末与工作日））◆解决办法吸引退休老年人进行疗养旅游

五、游客心理障碍消除与实施方案

（一）游客心理障碍消除及应对措施

1、游客存有的主要心理障碍及表现

◆景区景点过于分散

◆天气制约游客游玩

◆可供游客参与的娱乐项目少

◆游玩景区过于劳累

2、游客主要心理障碍消除对应措施

◆做好旅游景点的资源整合◆提供古城区的可进入性

◆在景区多设置休息区供游人休息。

六、市场启动及客源组织方案

（一）客源的组织方案构想

1、近期客源组织的总体计划

◆以都江堰市区周边的常规客源市场为主导，重点开发••••• ◆以养生休闲观光团体消费群体为主体

◆大力争取与旅行社合作

◆积极开展一系列有吸引力度的主题活动

（二）春季活动组织（传统优势主题活动开展月）

活动主要内容

◆桃花节

◆迎新主题活动（万人迎新倒计时，元旦系列主题活动）◆春节游园及万人祈福活动

（二）夏季活动组织（夏日休闲主题活动月）

◆以夜啤酒长廊为主打造的“啤酒节”

◆都江堰的放水节

（三）秋季活动组织（节庆主题系列活动月）

◆美食系列主题活动月（猕猴桃）

◆中秋狂欢夜

◆重阳活动系列

（四）冬季活动组织（媒介合作及大型风情展系列主题活动月）◆首届异国风情××展

◆××电广媒体（节目）举办

◆XXX万人长跑健身活动

第二篇：游戏开发策划方案

游戏开发策划方案-想成为策划朋友必看

首先声明，我就是一个游戏策划^^我们公司游戏策划是叫做游戏企划，在日本游戏公司和台湾游戏公司游戏策划都是叫做企划，项目经理被叫做制作人的。

从职能上讲，企划比策划更贴切，因为所谓的游戏策划的工作往往不是真正意义上的策划。策划一款游戏拿出最初的方案，真正能参与到职位最低都是主策划，一般都是公司投资人、决策者、制作人、主策划来确定，说话的分量也是投资人&决策者&制作人&主策划。（往往主策划就是做会议记录的^^）

那一般的游戏策划做什么呢？主要是是执行，所以不管是脚本策划、数值策划、关卡策划往往都被称为执行策划，他们的职责就是去执行别人的创意啦o_o 当制作人或者主策划将意图传达给执行策划，执行策划将他们需求的内容细化到每一个操作（例如按下什么按键出现什么变化）并写成正式的工作文档，经过制作人认可后，交给程序和美术实施。当然，这只是开始，最重要的就是执行策划还需要确保程序、美术做出来的东西跟你开立的需求要求是一致的，这一点很重要，不然程序美术做出来的东西可能完全让你跌破眼镜，根本不是那么回事情。

当然，策划还有很多其他的事情，比如脚本策划编辑任务、关卡策划利用地图编辑器字作地图等等，但是这些并不是公司看中的新人的素质，进入公司进行这方面的培养是容易的，以两个月足够（如果学不会就太......）

总的来讲，评价一个策划，或者说是企划，最关键是执行面和创意面两个方面去考评，创意很重要，这直接关系到未来的发展（潜质），但是执行面更重要，毕竟制作人、主策划是少数，大部分人需要踏踏实实做事情，一个逻辑清晰、注重细节、善于合作、能说会道（说服力）的新人才能够获得公司的青睐（这些都会极大的影响执行力，试想一个程序、美术都不买你帐，看你怎么混。这时候被赶出公司的绝对是策划，没有什么悬念的）。

各位想成为策划的朋友，除了写策划案以外，你有没有想过你的其他方面是否符合一个策划的基本要求呢？

[转]给想进入游戏业新人的八个忠告 by blacksteps

给想进入游戏业新人的八个忠告

在满怀希望的应聘某知名游戏公司之前，不少新人将游戏业想象成好玩的工作，只需要玩的技能就可以有前途的职业，也有人认为自己对于游戏有很多独特而伟大的想法。以上只是两种常有的认识误区，我和我的朋友见过更富浪漫精神和盲目自信的例子。因此，我认为很有必要在读者阅读完本章之后，给有心进入游戏业的年轻人一些忠告。如果您是未毕业的学生，如果您很想做游戏设计或者市场的工作，如果您很崇拜某些伟大的游戏公司，那么，请认真阅读这些忠告，以确认您没有对游戏公司抱有不切实际的期望，同时确保您在心态上已经做了必要的准备。另外，针对行业的不同环节，本书的其他章节也有针对性的描述。忠告一：游戏公司首先是公司，其次是游戏公司。

公司生存发展的前提是能够赚钱，没有人会开办不以赚钱为目的公司。游戏公司也是如此。游戏公司具备正规公司所有的通性，包括考勤制度、人事制度和公司结构，也会有特定性的规章制度，那种认为游戏公司可以上班可以很随意，不需要遵守严格纪律的想法过于天真。国内也有极个别游戏公司采用弹性工作制考勤，允许开发人员随意穿着（包括穿拖鞋、背心等等上班）。虽然这种环境看起来很为开发人员着想，但容易让工作人员产生惰性，无法严格遵守其他规定。到目前为止，这类公司没有开发出一个在大众软件topten排名前十的产品。您应该确认自己心态上准备进入的是正规公司，而不是可以随意工作的舒服环境。忠告二：创意人人都有，重要的是创意的实现和执行。我有个很好的创意，真奇怪为什么游戏公司的人想不到呢？这是有些玩家常有的想法。于是，有些人以游戏设计天才自居，认为自己的创意非常有价值，因此，在他们心目中，自己是游戏公司十分渴求的人才。

这种人往往忽视了一个问题，就是这些创意是否能够实现，或者实现的成本是否可以忍受。无法实现的创意就是不名一文的空想。而有些创意实现的成本远远超出可以忍受的范围，比如一位同行曾经提出一个伟大创意，就是要制作有生与死格斗感觉的网络游戏，但是3d格斗游戏所需要的即时碰撞检测，其计算负荷太大，现阶段根本不可能放在服务器上进行，如果完全放在客户端计算，则会导致外挂横行，游戏性完全被破坏。象上面这种创意，隐藏较深，不易发觉，往往在执行过程中才显现其隐患，其危害性和造成的破坏力也最大。

所以，在您有一个伟大创意的时候，请先考虑：您的创意是否真的没有别人想到过？还是别人也想到了但是无法做到？为什么他们做不到？他们做不到的原因是否也会阻碍您创意的执行呢？

忠告三：从事游戏行业需要会玩游戏，但会玩游戏未必能够从事游戏行业。

会玩游戏就能进游戏公司，是一种一厢情愿的想法。游戏行业的公司，不管是开发、发行，还是运营和渠道，除了会玩游戏，了解游戏之外都需要更多针对性的技能，比如市场人员需要行销的技能，程序人员需要技术能力等等。认为只要游戏玩的好，什么都不用学习就可以进游戏公司是十分危险的。

另外，一些业内人士指出，沉迷于游戏的人缺乏自制力，很难忍受游戏开发和发行过程中的压力。

从事游戏行业需要很多知识，只有厚积勃发，才能为以后的长远发展打下基础。

第三篇：都江堰一日游旅游活动方案

旅游活动方案

一、活动目的为了增进川友协会会员之间的友谊，加强同事们彼此之间的交流，增进大家的感情，特举办此次的活动。

二、活动地点街子古镇 或者 水磨羌寨风情

三、活动时间2014年7月17日

四、参与范围川友协会人员+公司陪同人员

五、主办部门川友协会

六、协办单位四川鸿维建材有限公司

七、活动行程方案1：2014年7月17日

前往景点: 街子古镇

行驶距离: 约10.5公里； 行驶时间: 约20分钟； 建议旅游线路：成都——街子镇——午餐——千年古刹（光严禅院）——元通古镇（时间允许下前往）——罨画池——州文庙——陆游祠——晚餐

街子悠游线路一（味江景区、康道、光严禅院）

伴江游道，亲近味江河水，或乘坐竹制蓬船，或漫步石阶小径→农耕文化体验区，亲近土地，怀旧乡土情结，领悟农耕时代的智慧物语→古乐园，参与历史悠久、内涵丰富的古代娱乐活动，让身心得到放松→唐求广场，游览唐公祠，体味古街子人的诗意情怀→御龙桥，观清代铁索桥风貌，听先民御龙故事→圣灯广场，了解街子历史上的风云变幻→康道，享受青山秀水，呼吸负氧离子，探寻神奇传说→光严禅院，了解街子的禅佛文化，体会深厚的历史文化底蕴→回到古镇喝茶发呆。

街子悠游线路二（江城街、银杏广场、酒吧一条街）

江城街，保存完好的清末老街，欣赏古色古香的百年老建筑，感受传统淳朴的民俗民情→纵横交错的幽深小巷，在闲庭中感受难得的宁静→“非遗”文化一条街，感受“非遗”文化艺术品的永恒魅力→ 古代茶马司，了解街子在历史文化、经济发展、民俗融合各方面的辉煌过去→水木闲庭广场，在此可乘坐竹筏顺味江河漂流而下，欣赏沿河风光及古渡槽、古码头等遗迹→银杏广场，瞻仰古人惜字祈福字库，欣赏清代遗迹→瑞龙桥，漫步仿清代廊桥，领略浓缩于雕梁画栋间的街子历史文化民俗民情→晚上在酒吧一条街，消磨悠悠时光。

方案2：2014年7月17日

前往景点: 水磨古镇

行驶距离: 约37.5公里； 行驶时间: 约58分钟；

水磨镇既是汉族和少数民族的交融区，在灾后重建中赋予其厚重的南粤新元素，内地风情和藏羌文化交相辉映，西蜀人文和禅佛文化联袂绽放。5.12大地震后，水磨古镇重建的“禅寿老街、寿西湖、羌城”三大区。古今历史文化交汇、川广发展理念结合、藏羌人文风情荟萃，俨然一幅“高山峡谷、湖光山色、古街林立、风情四溢”的“水墨画”，被誉为汶川大地震灾后重建第一镇。

九、注意事项

1、在旅游过程中，请大家随时注意自身安全，如无特殊原因，请勿擅自离团自由活动。全程必须服从协办方统一安排。

2、在游览过程中请大家务必遵守时间，听从领队安排。

3、去旅游前请大家准备点现金、身份证，以备旅途中使用。同时请大家注意，因都江堰现是多雨季日，请带好雨具，以免成为落汤鸡。旅行中务必小心保管自己的行李、手机、钱包、相机及其他贵重物品。

4、如有晕车、晕船等现象者，请提前备好药品。并在出行时提前告诉领队。以防途中发生异常反应。

5、旅行中，每次出发或返回时，请各小组组长认真确认本组成员是否到齐。如有任何异常请知会领队。

6、旅行时，请大家特别要注意服装和鞋子，尽量要轻装出行，少带杂物，以减轻负荷；鞋子要选用球鞋、旅游鞋，勿穿高跟鞋，以免造成行、走登山不便和有碍安全。

7、大家在游览景区、景点时应注意无照游商围追兜售和宰客欺客的现象。这些无照商贩经常向过往行人和旅游团队兜售水果、饮料和小纪念品，请大家谨慎购买。

8、大家在景区游览时要注意景区内的各个标识牌,避免造成走失或迷路等不必要的麻烦。必要时请用笔记录下来，以便查看。

9、大家在景区游览时如果要暂时离开团队，如去洗手间，请告知导游、带团负责人、组长或其他团友。

十、工作职责领队：xx

小组组长：第一组长：xx第二组长：xx第三组长：xx第四组长：xx第五组长：xx

祝大家旅途愉快！！

四川鸿维建材有限公司

行政部

2014年7月13日

第四篇：钓鱼台风景区开发策划方案

钓鱼台风景区开发策划方案

钓鱼台风景区简介

姜子牙隐居垂钓和辅周灭纣之史事在《周志》、《水经注》、《搜神记》、《吕氏春秋》、《史记》等典籍中均有记载，明代许仲琳的神话小说《封神演义》更是对此作了历史宣染，后人读罢，兴味无穷。唐代大诗人李白、杜甫和北宋大文学家苏东坡等也都曾兴游此地，并赋诗歌颂钓鱼台的壮美；历代封建王朝也争相膜拜。为了纪念姜子牙的伟大历史功绩，唐朝贞观年间首先在钓鱼台建起了太公庙。上元元年（760年）唐肃宗追封姜子牙为“武成王”，与儒家宗祖孔夫子相提并论。此后，历代王朝及地方官绅也相继在钓鱼台修建庙宇焚香祭拜。到明、清时期，已建成文王庙、三清殿、王母宫、九天圣母庙、戏楼、钟楼等庙宇殿堂十八处，九十余间。这些建筑物分别座落于溪水之畔，翠柏之中，依山就势，形成了一个比较完整的、错落有致的古代建筑群。

一、项目背景分析

旅游产业的发展必须依赖于一定的旅游资源。旅游资源虽包罗万象，但无外乎自然资源和人文资源两类。我国众多的旅游胜地中，有的以自然资源突出为特色，有的以人文资源突出为特色。有着浓郁民族风情，地方特色和悠远的文物古迹的人文资源，其蕴藏着独特的、深厚的文化内涵，反映着一个民族的文化水准，思维方式和审美情趣，能满足旅游者追求新奇乐的心理，往往成为旅游中最具魅力的优势资源，形成一种旅游文化，并影响着该地区经济的发展。姜子牙钓鱼台风景区不但有特定的人文资源，而且有丰富的自然资源。

（一）国家对旅游产业开发的政策形势

当前国家正在大力提倡发展旅游产业，争取把中国发展成为旅游强国，目前我国旅游产业的规模位居世界第7位，但与世界旅游强国还有很大差距，发展旅游业已经成为我国一项基本产业政策。

为适应加入世贸组织的要求，中国旅游业将尽快改变政府的主导地位，变政策调节为市场调节，以加速与国际旅游市场的接轨步伐。

（二）国际国内旅游业发展的趋势

21世纪世界旅游的发展对景区内涵提出了新的要求。众多旅游专家一致认为，生态、绿色、极限、人与自然、度假、文化、体育等将是未来旅游业的主题。而且中国旅游景点的开发将从以政府为主导转变为以市场为主导。此外，旅游市场越来越呈现出细分化的特点。

（三）钓鱼台景区资源开发现状分析

1．成功点

（1）人文景观开发初具规模（如：文王庙、三清殿、太公庙、封神宫、钓鱼台、璜石等）；

（2）对自然生态环境的保护良好（景区内的水、空气、植被等未受污染和破坏）；

（3）具备一定的品牌知名度（在陕西省内）；

2．不足点

（1）配套设施几近空白（住宿、饮食、娱乐等设施匮乏）；

（2）景区自然景观开发不足（峡谷内很多自然资源未被充分利用）；

（3）风景区运营机制需完善（国家开发的运行模式难以适应市场需求）；

（4）市场定位不明确，营销力度不够。

（四）景区旅游资源优劣势分析

1．优势

（1）周文王访贤之钓鱼台，周易文化的发源地。历史悠久，文化底蕴丰富；

（2）景区有丰富的水资源，适合开展一些水上项目，特别是以钓鱼文化为主题的活动；

（3）以封神榜文化为主线天然石雕峡谷；

（4）峡谷内具有多处适合开发攀岩运动的天然石壁；

（5）具备良好的植被覆盖，生态环境良好；

2．劣势

（1）陕西省以其历史文化古迹为特色的景点众多，钓鱼台的历史人文景观难以引起特别关注；

（2）景区内峡谷较窄，可承载的游客量有限；

（3）景点地理位置相对较偏，交通不便。

二、景区远景规划目标

建设成为“陕西著名、全国知名”的休闲度假区

1．利用钓鱼台作为道教文化，特别是周易文化的发源地这一特定资源大力发展周易文化旅游，重点吸引粤、港、台等地游客；

2．使姜太公钓鱼台成为中国钓鱼文化的标志性品牌，吸引国内外游客前来垂钓、参观、休闲；

3．发展特色运动，如漂流、拓展等，使自然景区成为西部地区知名的野外拓展训练基地；

4．成为陕西省乃至全国知名的青少年生态环保教育基地。

三、阶段性开发规划

第一阶段：立足景区现有景点，完善基础配套设施，开发乡村旅游，加大营销力度，实现景区游客量的较大增长。

1．在景区附近建设一座集住宿、餐饮、停车、娱乐于一体的宾馆；

2．对景区内现有游览线路上的泥路、栈桥进行改造或新建；

3．沿游览路线开设数个游客休憩亭，兼营饮品、副食和地方特色小吃；

4．新建景区内的邮电通讯、水电等基础设施；

5．新建景区内的简便医疗点一个、生态环保厕所若干间；

6．开发乡村旅游项目（如农家乐）；

（1）观赏山村田园风光，亲手采摘农家果蔬；

（2）吃住在农家，体验当地饮食文化。

7．请专业营销咨询机构或广告公司对景区进行专业策划、宣传。

第二阶段：细分旅游市场，针对特定顾客群，开发特色旅游景点及设施。

1．开发道教文化（周易文化）特色旅游项目

利用其知名度和优美的自然风光以及独具特色的园林环境，再加上观光客和香客受到的艺术感染或各自的精神寄托，用自己的审美情趣，通过艺术的审美，历史的回顾，得到全方位的精神上、文化上的享受的一种旅游活动。

整合陕西省内道教文化旅游旅游。就陕西省内道教文化旅游资源分布状况，设计一条道教文化旅游路线：文王庙、华山、终南山、八仙庵、户县的重阳万寿宫和周至县的楼观等历史悠久的道教名胜古迹。

针对港、澳、台地区华人华侨以及国内沿海发达地区的一些对道教有一定兴趣的成功人士的需求，可组织数位知名道长或研究专家为其提供参悟《易经》和占卜服务。

2．进一步开发以封神榜文化为主题的石雕峡谷景观

在已有的天然石像（如子牙出山石、子牙试鞭石等）的基础上，请专业工匠开发以封神榜人物为主线的系列石雕景观，进行命名并赋予相应的典故传说。并在峡谷内石雕旁设置相应的说明性文字标志牌。峡谷内每隔2公里设置一块指示路牌。

3.建设钓鱼休闲活动中心

宝鸡姜子牙钓鱼台被称为“中国钓鱼师祖之乡”，是中国钓鱼文化的发源地。可利用“姜太公钓鱼——愿者上钩”、“任凭风浪起，稳坐钓鱼台”等一些为国人所熟知这一天然的广告效应，适当开发一些钓鱼场地和设施，努力将姜子牙钓鱼台打造成为中国钓鱼文化的标志性品牌。

4．开发攀岩、远足、探险、漂流、露营等户外运动项目，建设野外拓展训练基地，吸引年轻的，追求刺激与冒险的消费者

5．建立“体验贫困”专区

有道是“千金难买少年贫”，少年时代的苦痛经历是一笔财富，对人的健康成长和意志磨练非常有益。

当今许多家庭因为生活条件非常优越，子女长期生活在 安逸的环境中，从不知道什么是苦和累，这对他们的健康成长尤其是优良意志品质的形成十分不利。许多家长已经认识到了这一点，非常渴望能有一个特定的艰苦环境来教育和磨砺孩子。“体验贫困”专区正是针对这一需求而开发的。

通过这个产品，满足一部分人特定的需求，同时也可以间接帮助贫困山村脱贫。由于此产品在省内很少，所以新闻性较强，易于形成新闻抄做的卖点，这对我们开发整个风景区，会起到良好的宣传作用。

借电影《甲方乙方》中的一个片段，来进行实际操作。和山里面的贫困山村商量好，相关事宜。可以让想体验贫困的人，进行一段时期的实际体验。制定一套体验活动程序和相关标准，严格按照标准操作。如：体验人必须穿上当地人的衣服、同吃同住，并与当地人一起干农活等等。

第三阶段： 发挥产业互补优势，大力开发观光生态农业，形成绿色环保产品产业链

1.建设高科技生态农业观光园

结合高科技农业种植技术，建设若干大棚果蔬种植基地，组建生态农业观光园供游客参观。游客同时可亲自采摘、品尝或购买绿色无公害果蔬。

这些无公害果蔬既可作为商品提供给景区内的宾馆、饭店，在产量具备一定规模的情况下，还可以成为城区各超市无公害绿色食品专柜的紧俏商品。

2．将高科技环保产业与风景区的开发结合起来，打造中国杜绝白色污染的自然风景区，开展生态旅游，建设环保教育基地。

在风景区的开发过程中一定要坚持环保、生态效益至上的理念，发挥耀华公司高科技环保产业的优势，加大环保设施投入，加强景区环境管理，杜绝白色污染，在景区开发全过程中、全范围内时刻关注环境保护，传播环保理念，宣传环保知识，倡导环保行为，形成环保至上的景区特色管理文化。

3．将整个钓鱼台景区建设成为青少年学习环保知识、增强环保意识、塑造环保行为的教育基地。

通过三个阶段的开发建设，钓鱼台风景区将形成一个以周易文化和钓鱼文化为特色，集观光、探险、休闲、度假为一体的“陕西著名、全国知名”的旅游胜地。

第五篇：土地收储开发策划方案

土地收储开发 项目策划方案

土地收储及一级开发方案

一 项目基本情况 1.1项目概述

1.1.1项目名称

1.1.2区域位置

1.1.3项目区域的自然特征

1.1.4项目交通情况

1.2项目土地利用现况

二 编制依据

三 项目市场分析 3.1项目土地市场分析

3.2项目所在地房地产市场分析 3.3宏观政策导向

四 项目实施进度

4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 4.3项目开发实施主要内容

4.3.1土地收储及出让流程

4.3.2土地征地拆除方案

4.4项目开发涉及政府职能部门

4.5项目土地供应方案

4.5.1土地供应模式

4.5.2土地供应计划

4.5.3土地一级开发深度

五 项目投资方案

5.1项目投资开发成本范围

5.1.1土地储备运营成本

5.1.2土地回收出让成本

5.1.3土地整理开发成本

5.1.4其他相关成本

5.2土地出让金估算 5.3挂牌底价估算

5.3.1底价确定程序

5.3.2底价计算方法

5.4土地销售收入估算

5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入

5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润

5.4.3熟地地价估算

5.5项目融资方式分析

5.5.1项目开发资金使用特点

5.5.2融资模式的现状与问题

5.5.3融资方式比较及联动融资模式

六 项目方案总结

一.项目基本情况

1.1 项目概述

1.1.1项目名称

项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）

1.1.2区域位置

湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经 112 °30 ′-113 °02′，北纬 28 °30 ′-29 °03 ′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇，418个行政村，总面积1581.5平方公里，人口73 万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。

1.1.3项目区域自然特征

湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为40.1℃，极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。

湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。

全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。

1.1.4项目区域交通情况

湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。

1.2项目土地利用现况

（单位：公顷）

湘阴县土地总面积：

153496.5

农用地

耕地：

42128.94

园地：

6246.53

林地：

15468.96

其他农用地：

25712.87

小计：

89557.30

建设用地

城乡建设用地：

10461.54

交通水利用地：

3428.67

其他建设用地：

165.33

小计：

14055.54

未利用地

水域：

30516.13

滩涂沼泽：

13152.94

自然保留地：

6215.04

小计：

49884.11

二 编制依据

1.中华人民共和国土地管理法

2.城市房屋拆迁管理条例

3.湖南岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）

4.湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法

5.湖南城县建设征地补偿安置办法

6.湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法

7.湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法

8.湘阴县土地储备管理办法

9.湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见

三 项目市场分析

3.1项目土地市场分析（岳阳数据）

土地成交有所增加，地价随量快速上扬

国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积75.1万m2，土地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积16.04万m2，成交金额2.19亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、45.7%、256%、150.6%。

土地成交量250200*********20082009成交量185.5192896445.940.152.935.381.787.5

从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。

3.2 项目区域房地产市场分析（岳阳市数据）

3.2.1开发投资持续增长，建设规模继续扩大

据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资22.08亿元，同比增长18.2 %。房屋新开工面积139.15万m2，施工面积640.33万m2，竣工面积81.30万m2，同比分别增长61.3 %、87.5 %、120.9 %。住宅竣工面积 74.62万m2，同比增长152.8 %。全市共有在建房地产开发项目193 个，同比增长70.8%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。

3.2.2资金来源增幅较大，购房能力有所增强

上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长83.2%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长75.4%、123%、15.6%。

市区共办理房地产抵押登记 3329 起，抵押面积70.55万平方米，抵押金额22.58 亿元。其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元；共办理在建工程抵押50起，抵押面积22.4万平方米，抵押金额

3.87 亿元。

3.2.3新增上市大幅增加，市场库存略有减少

1-6月，商品房上市面积50.59万m2，同比增长48.7%；其中商品住房上市面积48.06万m2，上市套数4495套，同比分别增长80.1%、86.3%；商业营业用房上市面积为1.85万m2，同比下降68.4%。截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为95.97万m2，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为 62.29万m2，市场供应比较充足。

3.2.4商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛

1-6月，商品房成交面积47.03万m2，成交套数4029套，成交金额13.71亿元，同比分别增长26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57万m2，3758套，成交金额12.28亿元，同比分别增长27.4%、33.8%、70.7%；商业营业用房成交2.25万m2，236套，成交金额1.36亿元，同比分别增长0.68%、-21.3%、19.9%。

6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长75.7%；成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2%；成交金额3.75亿元，同比增长127.3%，环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。

3.2.5商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨

1-6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%；多层成交均价2346元/ m2，同比上涨36.4%；高层成交均价2869元/ m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨19.1%。

6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降2.8%，同比增长27.1%；其中商品住房均价2834元/ m2，环比下降1.5%，同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。

3.2.6供销总量基本平衡，供销结构基本合理

（1）1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积:期间商品房销售面积）为1.076:1，其中商品住房供销比为1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。

（2）商品住房供需以90 m2-144 m2为主。数据显示，上市商品住房中，90 m2以下的占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套，90 m2-144 m2的占2574套，144 m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。

3.3宏观政策导向

3.3.1四月十五日国务院常务会议

（一）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平

解读：

个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的！（1）将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。首付并不是最主要的难点，难点在于基准利率的1。1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户所不愿，也不能承受的。

（2）一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加上一线城市的土地越来越稀缺，高利率换来的是高回报的话，还是有很多投资客敢于出手的，但是在二三线城市则不然，最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度，则会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。

已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市，会让客户对整个市场失去信心，最后的结果就是开发商不让价，客户不买账，继续和07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的产业受到牵连，经济下滑等情况的出现。

个人认为，这个政策，是会遏制房价的上涨，但是绝对是治标不治本，投资性购房最大的动机就是因为有利可图，当市场上的房子达到一定的饱和程度了，不具备投资价值了，投资客也就减少了，所以国家应该加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面积，应该是加大国家自身对社会保障的投入，而不是通过调控政策来抑制房价。让想买房的人有更多的购房渠道，而不是只有商品房一条路。

（二）4月17日，新国十条

从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要为一线城市，及部分房价上涨较快的2、3线城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市为“房价过快上涨城市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。巨大的利空消息，将会对房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌；

从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。本次新政运用“政策调控”+“金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这3个层面来执行，从政策的力度来看是空前的； 政策逐条解读：

第1、2、3条——制约房地产市场需求

（1）商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

（2）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（3）地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。解读：

上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。

从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。

第4、8、9、10条——加大房地产开发环节管理

（4）税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

(8)房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

（9）严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。（10）对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。解读：

通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定；

在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营；同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题；

在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市；

在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查；

第5、6、7条——调整土地供应结构

（5）房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。

（6）房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

（7）加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。解读：

2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需求及投资需求市场化；

本次政策更加明确了地方（尤其是房价过高、上涨过快的地区），加大保障性住房的供应量及建设规划的执行力度，通过政策性住房来平抑房价，满足低收入人群的居住及购房需求，解决民生问题；

四 项目实施进度

4.1项目土地开发实施方式

政府联合及委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

4.2项目土地开发范围

（1）依法无偿收回、补偿收回或置换的土地；

（2）以市场方式收购或政府依法行使优先购买权收购的土地；（3）未确定土地使用权人的国有土地；（4）实施旧城改造需要使用的国有土地；

（5）产业结构调整、国有企业改制等原因调整的国有划拨土地；（6）原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的土地；（7）为实施城乡规划而需要依法征收的所有建设项目的土地；（8）其他依法可以纳入储备的土地。

4.3项目开发实施主要内容

4.3.1土地收储程序

（一）集体土地征收储备（1）储备程序：

第一步：市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作；

第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况，向所在区局办公室提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审，初审通过后，由区储备中心将相关资料提交市局土地规划处窗口进行预审。

第三步：被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处；

第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施征地协议的签订和补偿工作；

第五步：市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划；

第六步：征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。（2）提交资料

1.建设用地预审意见；

2.区、县国土资源部门请示文件； 3.建设用地审查登记表； 4.现场踏勘登记表；

5.建设用地项目呈报材料“一书三方案”； 6.土地权属证明； 7.权属汇总表； 8.听证材料；

9.征收（用）土地告知书； 10.征收（用）土地确认书；

11.征收（用）补偿费标准合法性、安置途径可行性说明； 12.拟占用土地1：1万分幅土地利用现状图； 13.土地利用总体规划图（乡级）； 14.建设用地勘测定界技术报告；

15.可行性研究报告批复文件或立项批准文件； 16.城市建设规划部门的规定定点文件； 17.规划许可证； 18.社保方案意见。

（二）国有土地收购储备（1）办理程序：

第一步：土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状；

第二步：土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途；

第三步：土地储备中心与被收购单位达成初步收购意向，拟定收购储备方案，报局长办公会批准；

第四步：经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间；

第五步：土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续； 第六步：将收购土地存入政府土地储备库。（2）提交资料：

1.土地使用权收购申请书；

2.被收购土地单位营业执照复印件；

3.被收购土地单位法定代表人证明书（原件）及其身份证复印件； 4.被收购土地单位职工代表大会同意收购的决议； 5.国有土地使用权证书原件及复印件； 6.其他文件资料。

（三）储备地的出让方式及办理程序（1）土地使用权招标程序

第一步：对需要以招标方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟出让地块的资料进行审查，并进行现场踏勘，确定权确认权属和界址；

第三步：向市规划局申请编制拟出让地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟出让地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；

第五步：服务中心根据批准的招标出让方案，组成评标小组，编制招标文件，完成招标准备工作；

第六步：利用社会媒体发布招标公告；

第七步：召开招标推介会，向社会介绍拟出让地块的情况； 第八步：受理投标申请，确认投标资格，接受投标报名申请； 第九步：组织开标大会，由评标小组评标，招标人根据评标结果，确定中标人。签订招标成交确认书；

第十步：招标出让资料移交局土地利用处办理用地审批手续。（2）土地使用权拍卖程序

第一步：对需要以拍卖方式供应的土地，由局主管处报经局长办公会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟拍卖地块进行现场踏勘，确认权属和界址； 第三步：向市规划局申请编制拟拍卖地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟拍卖地块进行评估的基础上，拟定土地招标拍卖方案，报局长办公会议会审；

第五步：拍卖方案经局长办公会议批准后，编制拍卖文件，做好拍卖出让准备工作； 第六步：利用社会媒体发布拍卖公告；

第七步：召开拍卖推介会，向社会介绍拟拍卖地块的情况；

第八步：接受竞买人报名申请，确认竞买人资格，发放竞买标志牌，布置拍卖会场； 第九步：按照公告的拍卖时间、地点，组织拍卖大会，确定竞买人； 第十步：与竞买人签订国有土地使用权拍卖成交确认书；

第十一步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。（3）联合拍卖房地产程序

第一步：市地产市场服务中心根据联合拍卖申请和审批文件，完成拍卖资料的审核和房地产现场踏勘工作，与拍卖公司签订《联合拍卖协议》；

第二步：服务中心在委托评估机构对拍卖房地产进行评估的基础上，拟定拍卖方案，报局长办公会议会审；

第三步：拍卖方案经批准后，市地产市场服务中心与拍卖公司共同发布拍卖公告，组织拍卖会；

第四步：拍卖成交后，共同与竞得人签订《成交确认书》；

第五步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。（4）土地使用权挂牌程序

第一步：对需要以挂牌方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟挂牌地块进行现场踏勘，确认权属、界址。委托挂牌的，与申请单位商定土地补偿的取得方式、标准等挂牌条件；

第三步：向市规划局申请编制拟挂牌地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟挂牌地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；

第五步：实施方案经局长办公会议批准后，根据方案编制挂牌文件，在社会媒体上发布挂牌出让公告，按法定程序组织挂牌交易；挂牌结束后，签订成交确认书；

第六步：服务中心将资料移交局土地利用处办理用地审批手续。

4.3.2项目征地拆除方案

（一）征地补偿内容及标准依据《湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法》

①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

②征地补偿费实施市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。

③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征 地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。

（二）征地补偿方案本项目采用货币补偿方式与面积兑换及优购方式相结合（1）对拆迁的农户住宅采取货币安置方式的，按如下规定进行补偿和补助：

1.房屋拆迁补偿费：按照岳政发〔2009〕16号文件标准支付被拆迁房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费；

2.购房补助费：根据被拆除房屋的合法建筑面积，按350元/平方米标准补偿；

（三）装饰装修补助费：被拆迁对象每人按350元/平方米标准补助50平方米装饰装修费；

（四）失地安置补助费：被征地拆迁户的农业人口按2.3万元/人的标准进行补助，被征地拆迁户的农业人口中是独生子女的凭计生部门颁发的《独生子女证》增加1个人的安置补助费。居民户、外迁户不享受此项补助。

（2）面积兑换安置标准

拆迁农户住宅，采取面积兑换还建方式安置的，以该户正屋合法建筑面积兑换等量安置房面积，根据所兑换面积，按350元/平方米标准补助装饰装修费，兑换还建户农业户口安置补助费仍按本办法第六条第二款第四项执行。偏杂屋按岳政发〔2009〕16号规定标准实行货币收购，不再增加其它补偿和补助。

（3）优购标准

1.被拆迁对象每人可优购安置房50平方米，按“一户一套”在集中统一建设的居民区（点）进行安置。安置房原则上规划为多层住宅。安置房的基本户型为100平方米、125平方米、150平方米三种，供优购对象依照优购面积标准自主选择。各类户型产权面积与设计面积原则上偏差不超过5平方米，具体户型面积根据大多数被征地农民意见，按照规划要求，科学合理地进行优化设计。安置区内的车库一并纳入优购计划；

2.安置房建设以经济适用、满足居住功能为原则，按经审定的设计图纸施工，水电到户外，以毛坯房对外优购；

3.安置房基准价格为成本价，由建设管理单位申报，县物价部门参照我县经济适用住房或廉租房收购价核定。优购安置房均价暂定为1100元/平方米，三年后按物价变更系数再行调整；

4.安置房屋统一按初始登记办理分户证，办证费用由安置对象按有关政策规定承担。产权人为拆迁户户口本中载明人员，不得擅自变更；

5.安置居民区（点）住房之外的其它构（建）筑设施属投资人所有； 6.房屋交易参照国家经济适用住房相关政策办理；

7.安置房小区（点）物业管理费用和公共维修基金，由安置对象（业主）承担。

4.4项目开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。

（一）国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

（二）发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

（三）规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

（四）建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

4.5 项目土地供应方案

4.5.1土地供应模式

根据湘阴县出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。

4.5.2 土地供应计划

本项目拟出让用地面积为4000亩。根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设计划，本项目预计在2010年10月开始进入一级开发工作程序，于2011年开始入市准备工作，于当年底前上市公开交易。

4.5.3土地一级开发深度

本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”的状态，即宗地红线外上水通、下水通、雨污水通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。

五 项目投资方案（虚构数据）

5.1 项目投资开发成本范围及估算

(一)征用土地费用:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地面附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、征地管理费、土地测量费。

(二)收购或收回土地费用:土地补偿费、地面附着物补偿费、拆迁安置费、破产或改制企业职工安置费、土地测量评估费、中介费。

(三)开发整理土地费用:土地测量评估费、房屋拆迁费、土地前期开发费(不含市政大配套费用)、土地整理费、中介费。

(四)处置土地发生的费用:招投标、拍卖、待出让出租等过程中发生的土地评估费、拍卖手续费、广告、中介费等。

(五）银行贷款利息:在储备或处置土地过程中支付的银行贷款利息。(六)经财政部门同意的其他符合规定的成本费用。

本土地一级开发项目直接投资主要包括征地补偿费、拆除补偿费、前期工程费、基础设施建设费等，经计算为7152.4万元，折合到建设用地（237亩），约为30万元／亩；折合到建筑面积（138413平方米）约为517元乒平方米。间接投资主要为建设期利息、一级开发收益、税金等，合人民币1146.7万元。总投资为直接投资与间接投资之和，为8299.1万元，折合到建设用地（237亩）约为35万元／亩，折合到建筑面积约为600元/平方米。具体投资估算详见下表：

序号

项目

金额（万元）

备注

（一）前期费用

121.9

1.1至1.8项之和

1.1 测绘费

6.3

以建设用地面积为基数，按0.4元／平方米计算 1.2 办理规划手续费

5.5

以规划建筑面积为基数，按0.4元／平方米计算 1.3 钉桩钉线费

12.6

以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算 1.4 地质灾害评估

根据市场行情，结合收费标准，暂定为20万元 1.5 委托可研费

根据市场行情，暂定为20万元

1.6 出让评估费

根据市场行情，结合收费标准，暂定为15万元 1.7环评费

根据《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境

影响咨询收费有关问题的通知》，取20万元

1.8 挂牌交易费

22.5

1亿以内22.5万元，1亿以上0.5%o

(二)征地拆除费用

3969.9

2.1至2.3项之和 2.1 征地补偿费

3300

11万元／亩（包含土地补偿费及人员安置补助费）2.2 地上物拆除补偿费 270

以现状地上楼栋为基数，按每栋30万计算

2.3 防洪费

399.9

《征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》20元／平方米

（三）市政工程费用 2720.0

（四）不可预见费 340.6

按照前三项和的5%

（五）项目直接投资 7152.4

前四项之和

（六）建设期利息

131.3

5% 银行贷款

（七）收益

582.7

项目直接投资的8%

（八）税金

432.7

5.5%营业税 合计 8299.1 项目直接投资+利息+收益+税金

5.2 土地出让金估算

项目规划总用地面积199994平方米，规划总建筑面积138413平方米，其中住宅建筑面积128369平方米，商业建筑面积5044平方米，配套建筑面积5000平方米，容积率0.9。该项目所在区域处于市住宅用途基准地价八级地价区，根据该区域类似项目的住宅、综合的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅楼面出让金单价120元／平方米、商业用途出让金单价210元/平方米、综合楼面出让金单价150元／平方米进行估算，出让金计算过程如下：

住宅用途出让金总价=拟建的住宅建筑面积×楼面单价=128369×120=1540.4（万元）

商业用途出让金总价=拟建的商业建筑面积x楼面单价=5044×210=105.9（万元）

综合用途出让金总价=教育配套建筑面积×楼面单价=5000×150=75.0（万元）

项目总出让金为以上三项之和，即1721.3万元。

5.3 挂牌底价估算

5.3.1挂牌底价确定程序

（一）由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。

（二）市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。

（三）市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。

（四）市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。

5.3.2 底价计算方法

挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本（包括一级开发的开发商利润），即8299.1万元，土地出让金总价为1721.3万元，本项目挂牌底价估算为10020.4万元。

5.4 土地销售收入估算

主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。

5.4.1项目二级开发完成后可以实现的销售收入 根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到的销售均价分别为2700元／平方米、3000元／平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：

销售总收入=住宅建筑面积×销售均价=128369×2700+5044×3000=36172.8（万元）

5.4.2项目二级开发成本及开发商利润

项目二级开发成本及开发商利润总计为19266.9万元，包括建安综合成本、销售费用、开发商利润，具体估算过程如下：(一）建安综合成本

根据现行《建设工程概算定额》，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为16215.9万元，详见下表。

(二）销售税金及销售费用根据有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为2712.9万元。

(三）二级开发的开发商利润

本项目物业类型为居住、商业，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的2既进行测算，如下所示：

二级开发的开发商利润=15254.8×20%=3051.0（万元）

5.4.3熟地地价估算

熟地地价=（项目二级开发的销售收入－项目二级开发成本一开发商利润一销售税费）÷[（1＋利率）2-1+利润率＋l〕

=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9）÷｛[(l+6.3%）2-1]+20%+1}=10671.7（万元）

5.5 项目融资方式分析

5.5.1 项目开发资金使用特点

（一）资金投入与回收的集中性

（二）资金使用对象的广泛性与差异性（城市范围内各种经营性和非经营性用地统筹储备和开发）

（三）资金回收周期与周转速度的不确定性

受土地市场和房地产市场中供求关系的影响

受宏观经济周期波动状况、政府政策与策略的影响

5.5.2 融资模式的现状与问题

（一）土地储备机构的两种基本组织形式：

政府全额拨款的事业单位

政府投资组建并授权经营的土地开发企业

（二）土地储备机构的两种基本融资方式

通过政府土地主管部门申请贷款或委托具体实施土地储备与一级开发的土地一级开发企业申请贷款

具备自行融资的资格，可以直接利用银行贷款和股权合作等各种融资方式

（三）融资渠道

用财政拨款获得启动资金或资本金，用银行贷款筹措土地储备和一级开发过程中所需的主要资金。

尝试了信托融资和股权融资等方式：

信托融资：融资成本不断提高，融资规模限制没有实质性突破；

证券融资：短时期内很难成为土地储备机构的主要融资方式。

（四）土地储备贷款政策

商业银行对土地储备机构发放的贷款应为抵押贷款；

贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%；

贷款期限最长不得超过2年。

（五）目前土地储备和一级开发的融资模式

土地储备机构负责项目实施，资金来源为财政拨款。

土地储备机构负责项目实施，资金来源为土地储备贷款，由土地储备机构与银行签订贷款合同。

通过招标等方式选择土地一级开发企业负责项目实施。

（六）项目融资面临的现况

需要政府解决融资问题的土地类型过多，而且主要依靠地方财政拨款或申请贷款，制约了政府土地储备和一级开发的规模。由于缺乏灵活有效的融资方式组合，对于那些收益前景良好但储备开发周期超过两年的经营性用地，难以实现储备和开发，影响了供给储备规模。

通过土地一级开发企业自行融资并可在两年内实现供应的土地，由于回收资金中的土地增值收益直接上交财政，使土地储备机构投始终处在启动资金或资本金没有稳定来源、投资能力不足的状态，制约了其投融资能力的积累和增长，进而研究影响了其土地储备和一级开发能力的成长。

5.5.3融资方式比较及联动融资模式

融资方式比较

联动融资模式：

联动融资模式是指通过不同融资方式（土地储备基金、财政拨款、银行贷款）的联动互补，设计出的满足当前实际需要的且符合相关政策要求的组合融资模式。

面向各种不同类型和风险特征的土地储备和融资需求，需要同时兼顾当前和长远的土地储备特征和房地产市场的未来发展，需要组合不同时期不同特征主体的利益和风险。

联动融资特点：

一揽子解决众多风险程度不同的土地储备和一级开发项目的融资问题。通过金融合作协议，加强了不同风险特征项目之间的关联。

通过土地储备基金，更广泛的支持各种类型土地的储备与一级开发，增强政府土地储备能力，发挥土地储备规模和储备时间对土地市场供应的影响力，更好的引导和调控房地产市场的协调健康发展。

需要国土资源局、土地储备机构、合作银行之间，就合作协议框架下各类项目的风险评估取得共识，包括评估标准、评价方式和评价结果。

风险评估标准与评价方式应构成金融合作协议的重要组成部分。

六 项目方案总结

6.1土地储备和土地一级开发的区别与联系

两者的区别：

土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。该制度的建立，旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。

两者的联系：

纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。

6.2本次项目方案重点在于学习整个项目开发的路线及思维模式，随着项目的深入发展，本方案将会得到更为完善的修正和改进。