2011年上半年郴州房地产市场运行情况

第一篇：2011年上半年郴州房地产市场运行情况

2011年上半年郴州房地产市场运行

今年上半年以来，国家先后出台了多次房地产市场的调控政策，各地也采取了相应的措施努力平抑不断飚升的房价，郴州市政府提出了将今年的房屋销售价格总水平控制在12%的目标，从前5个月的情况来看，实现这一目标具有一定的基础，但压力仍然较大。为此，我们走访了相关部门调查了解，情况如下：

一、前期房地产市场运行情况概述

1、全市的房地产开发投资继续大幅增长

从郴州市统计局统计的数据显示：一季度，全市房地产累计完成投资12.98亿元，与去年同期相比增长69.9%，其中：市城区完成房地产开发投资7.81亿元，同比增长

113.39%，占全市房地产投资的60.21%，后期还将有一些比较大的楼盘开工建设。

2、房屋交易市场活跃，销量价格一路飚升

据国家统计局郴州调查队提供的对郴州房地产销售价格测算的指数显示：前5 个月，新建住宅销售价格同比分别上涨7.4%、7.7%、8.3%、5.8%和6.6%；环比指数在2%和-2%之间波动。二手房销售的态势更加强劲，价格同比分别上涨

4.7%、6.7%、8.5%、13.8%和14.5%；环比分别上涨0.5%、2.2%、2.8%、4.9%和0.7%。一方面销售价格继续攀升，另一方面销售数量大幅增加，根据对郴州市房产局的调查资料显示：一季度，市城区新建商品房销售面积接近50万平方米，同比增长168.56%；商业用房销售面积近3万平方米，同比增长283.33%；其他用房销售面积0.35万平方米，同比增长75%。别墅、电梯房、多层房均价分别为5441.18元/平方米、3614.29元/平方米、2706.13元/平方米。近期，恒大华符开盘的期房叫价超过5000元/平方米，有些面积大，楼层和

位置较好的房价超过7000元/平方米，但前来看房和订房的人仍然络绎不绝。

3、房屋供应数量较充足，市场刚性需求旺盛

目前，以现房、期房为主导，以二手房为补充的房屋供应量基本上能够满足市场需求，随着近几年国家的宏观调控和市场指导，房屋的结构也更趋向合理性，前几个月，郴州90平方米以下新建房屋卖出比重为16%左右；90-144平方米新房卖出比重约为56%；144平方米以上房屋卖出比重将近28%。数据显示：90-144平方米的房屋是多数家庭对住宅面积的共同需求。从调查情况来看，市场的刚性需求非常旺盛。

4、保障性住房建设正在有序开展，逐步推进

2011年，郴州需建廉租住房预计2.37万套，为全省计划的21.7%；需竣工廉租住房1.31万套，为全省计划的15.2%。新增租赁补贴发放300户、公共租赁住房5064套、经济适用住房1000套、城市棚户区改造1万套。廉租住房建设和竣工数量均位居全省第一。棚户区改造方面，郴州向省发改委申报了国有工矿棚户区改造项目，向省住建厅申报了城市棚户区改造项目，项目正在逐步开展专家评审。公租房建设方面，向省发改委申报项目，新建项目正在抓紧做可行性研究报告，采取收购方式的已经签订了收购合同。

5、土地供应紧张，交易价格上涨

我们从市国土、郴州调查队等部门了解到，今年一季度，郴州土地交易价格同比上涨27.3%，涨幅比上季度高9.2个百分点；环比上涨9.6%，涨幅比上季度高8.5个百分点。其中，居住用地价格同比上涨36.3%、环比上涨16.6%；工业用地价格同比上涨11.2%、环比持平；商业营业用地价格同比上涨17.7%、环比持平。后期土地价格还将有不同程度的上涨。

二、房地产市场存在的几个问题

1、土地需求量大，供需矛盾突出，使其价格上涨。2011年，我市城区初步确定的商品住房用地供地计划为3787亩，纯住宅用地计划270.1亩。而由于国家严格控制占用耕地及严格住房用地审批制度的实施，去年一些上报省里的土地指标仍然没有获得批准，土地供应量与城市建设土地需求量相比不匹配。由于土地需求指标和缺口大，土地交易价格上涨。价格上涨导致房地产企业成本过高，房价水涨船高。此外，市城区土地供应偏紧，土地储备不足，既影响开发企业特别是大型企业来郴投资开发，又制约了保障性住房选址及供地。

2、缺乏有实力的房产开发商，高端房产市场消费能力偏弱

房地产业的发展不仅能改善居民居住条件，提高城市品位，而且还能带动众多行业和产业共同发展。目前郴州共有房地产开发企业272家，其中，二级资质5家，三级资质167家。常年没有开发量的企业占20%，开发量不饱和的占40%。小区规模达到30万平方米以上的屈指可数。房地产市场缺乏外来大品牌的房产开发企业进驻，本土房地产开发企业规模与实力都较弱，开发企业实力不强，楼盘规模不大，小区品质不高。此外，郴州房地产消费主力在15-30万的中低端产品之间，对高端楼盘的消费大多集中在少数高收入群体，较大部分用于商业投资或空置。

三、抑制房价政策及建议

1、进一步加大房地产调控力度。2011年1月国务院下发了《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发〔2011〕1号）。根据通知的要求，2011年郴州确定市城区市场定价新建商品住房价格涨幅控制在12%左右。为实现该目标，必须加大房地产市场调控力

度，增加土地供应，清理闲置用地，打击囤地行为，督促开发企业加快建设速度，有效增加市场供给。引进大企业，投入大资金，建设大楼盘，通过规模化经营，降低房屋建造成本。加大房地产市场监管力度，实现房地产开发全过程监管，确保房地产发展有一个良好的环境。

2、高度重视保障性住房建设。2011年我国保障性住房供应量预计1000万套，同比增长72.4%。郴州保障性住房将承受2010年在建保障性住房续建、竣工压力以及2011年保障性住房征地、融资、管理等方面的压力。在积极争取省里资金的同时，各级政府应当想方设法解决地方配套资金，尽快落实保障性住房用地问题，确保今年保障性住房目标的顺利实现。

3、抓住机遇，促进郴州房地产发展的换代升级。“国十条”调控政策以打压的范围以一、二线城市及对住房有更高要求的地区和人群为主。随着调控的深化，房地产龙头企业将布局的重点从一线城市逐渐向二、三线城市转移已经成为企业发展的一项普遍性战略选择。我市应抓住这一契机，促进我市房地产发展的换代升级。

4、加强对房地产行业的管理。整顿和规范房地产开发、经纪服务和物业管理活动，对违法改变土地用途和性质、拖延开工时间、捂盘销售等违规行为，应加大处罚力度。

总之，解决当前房价虚高、泡沫滋生的有效举措是：①、必须加大资金支持和土地供应力度，加快保障性住房建设的力度和速度，增加楼市有效供给，满足低收入群体和中等偏下收入群体正常合理的居住性需求。②、通过采取经济和法律手段及必要的行政手段，包括差别化贷款利率、税率以及土地供应等政策，控制不合理的投资、投机性住房需求。以此遏制房价的过快上涨，防止楼市泡沫快速滋生和蔓延。③、房价调控要做到有“保”有“控“。让楼市真正回归到“市

场的归市场”、“保障的归保障”的良性轨道中来，以此促进我市房地产市场健康发展。

第二篇：XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年房地产市场运行情况总结分析

XX年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，XX年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

XX年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，XX年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，XX年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到XX年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而XX年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，XX年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

XX年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从XX年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，XX年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《XX年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比XX年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。XX年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的XX年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。XX年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为XX年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿“租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。XX年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在XX年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，XX年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而XX年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而XX年有33宗地溢价成交，占比24%。

二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

第三篇：2006年绵阳房地产市场运行情况

2006年绵阳房地产市场运行情况

2006年，国家通过金融、税收、调整土地供应和住房供应结构等政策‚组合拳‛，直接综合作用于房地产市场的多方面。在这一宏观调控政策背景下，绵阳房地产开发投资呈逐月增长态势，商品房施工面积基本上与去年持平；房地产市场总体供需两旺，商品房销售总量创历史新高。其主要特点有以下几个方面:

1、房地产开发已形成规模。2006年城区共新开工项目62个，建设总规模103万平方米，总投资11亿元；竣工房地产开发项目92个，竣工面积138万平方米。目前，城区房地产开发项目施工面积约220万平方米。

2、商业营业用房基本持平，住宅投资仍占主导地位。全年商业营业用房完成投资3亿元，施工面积10万平方米, 同比持平；住宅投资完成28亿元, 占全部投资的90%，施工面积230多万平方米。

3、销售量增长快于上市量，全年商品房供应趋于紧缺。去年, 绵阳城区共批准上市商品房建筑面积124.24万平方米(其中:住宅10155套共112.28万平方米)；全年共销售和预售了各类商品房189万多平方米(其中:住宅15357套共178.55万平方米)，与2005年销售的142.47万平方米(其中:住宅销售130.44万平方米)相比增长了33%(住宅增长了37%)，销售量创下了历史新高;不仅把当年批准上市的商品房基本上销售完，而且还逐步销售了历年接转下来的空臵商品房63.76万平方米, 商品房空臵率已由过去的29%下降到现在的5%, 除写字楼和部分商业营业用房外, 住宅销售基本上不存在空臵。

4、商品房销售价格上扬明显，普通住宅涨幅较大。由于受销售量增长快于上市量等因素的影响，2006年绵阳城区的商品房销售价格基本上处在上升通道之中，其中住宅价格呈现逐月连续攀升态势。截止年底，绵阳城区范围内的商品房综合平均价已由年初的每平方米2800元涨到每平方米3550元, 住宅综合平均价由每平方米1480元涨到每平方米2030元，其中多层住宅每平方米平均售价1983元；高层电梯住宅每平方米平均售价2930元；商业营业用房每平方米平均售价9894元。

5、房地产市场供需的持续活跃，推动了二手房交易的升温。受税收政策影响，去年7-9月城区二手住房市场成交量明显下降。从10月份开始，由于市场逐渐适应了新的政策环境，被抑制的需求开始释放，二手房市场明显回暖，年末开始升温，全年二手房成交面积达到65.79万平方米(其中住宅50.29万平方米)，与2005年相比增长了43%(住宅增长了32%), 二手房成交面积也创下了历史新高。

6、城市品牌的打造和宜居城市形象的提升, 吸引了大批外地消费者到绵阳购房安居乐业。去年, 绵阳城区每月销售的商品房有45%以上都是被外地人购买, 与2005年37％相比增长了8个百分点，主要购买人群为周边城市和西藏、新疆、青海等西部城市，也包括北京、上海等大城市的消费者。

今后一段时期绵阳房地产市场的趋势预测

一、从国家大的经济环境方面来看，房地产作为我国新发展阶段的一个重要支柱产业的定位没有变。宏观调控政策一方面要加强,另一方面也要有利于房地产业的发展，因此，房地产在我市仍然是极具活力的一个新兴产业，房地产市场前景广阔。

二、从我市房地产市场的发展趋势来看，持续稳定健康发展仍然是绵阳房地产市场今后一个时期的主旋律。

第一，我市商品房的市场需求仍然会非常旺盛。近年来，随着城市化进程和旧城改造步伐的加快，由于有效需求带动，我市房地产市场保持了健康发展的运行态势。首先，新增城镇人口、拆迁回迁户和周边及省外来绵臵业引领住房需求。尤其是据零点研究咨询集团和《商务周刊》近日发布的国内首个城市宜居指数《中国城市宜居指数2005报告》显示，2005年中国城市宜居指数为65.7分。该报告的出炉是基于今年对全国31个城市的3434名普通居民的入户问卷调查和对15个城市的1607名投资者的电话调查。宜居指数排在前10名的城市依次是大连、厦门、绵阳、成都、武汉、杭州、上海、南京、青岛和重庆。作为大城市的深圳、北京、广州，分别排在了13、15和16位。其次，城镇居民居住条件的改善带动住房需求。特别是市委决定建设百万人口大城市，使绵阳城市形象进一步提升，加之，随着绵阳城经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，很多市民不再满足于避风遮雨的基本需求，开始朝旧换新、小换大、追求功能全、质量好、品位高的方向发展。从发达国家的经验来看，人均住房面积在30平方米以下时，现有城镇居住条件改善将产生大的需求，目前绵阳城市区人均住房面积为28平方米。第三、城乡居民购买力增强将支撑住房消费。绵阳城市是一个快速发展的区域性中心城市，经济的持续快速增长使得人们的可支配收入不断增加，收入的提高将进一步带动对住房的有效需求。第四，绵阳城和其他城市一样市民储蓄率非常高，在没有有效投资渠道的情况下，房地产投资不失为当前最好的投资方式，不小的社会闲散资金投向房地产市场也增加了社会对房地产的有效需求。

第二，土地供应一级市场逐步规范。近年来，我市城区凡需盘活的开发用地，已实现了政府统一收购、统一储备、统一供应。2006年政府通过招牌挂向市场供应土地1600多亩，今年供应量还将增加，供应方向主要是中低档商品房，将有效地保证房地产开发建设。

第三，我市房价基本属于正常水平。炒作和投机是目前国内房地产价格飙升的主要原因，在不同地区、不同城市表现程度不同。但就我市来看，炒作和投机的现象不明显，市民购房大多以满足自住需求为主。决定房地产价格的因素包括土地成本、建安成本、利息、开发税费、开发商利润等，最主要的影响因素还是市场供求关系。从2007年的市场来看，我市的房价涨幅可能趋缓，不会出现大起大落。

三、从需求、结构和价格等方面来看。由于受到土地管理、供应结构、市场监管、税收政策、利率调整等多方面的组合调控。2007年这些政策的效果显现将会更加明显，房地产市场态势将进一步向调控目标靠近。将具体突现在以下几个方面：

1.购房者将逐渐趋于理性，重点以自住需求为主流。由于国内房地产市场的发展模式发生了根本性的变化，中央政府更多地关注的是绝大多数民众住房条件的改善、住房福利水平的提高。因此，房地产市场在今后比较长的时期内都将是一个以居民居住消费为主的市场。

2.市场供给结构多元化，中小户型住房供应将大幅增加。2006年房地产调控中对住房供应结构提出了具体的‚90平方米以下占到70%‛的政策标准，‚国六条‛和‚国十五条‛的导向也是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。同时，随着房地产市场秩序的整顿，住房供应结构将继续调整；普通住房和经济适用房供应将增多；别墅等高端住房的投资和供给将受到限制；中小户型供应将成为今后几年的市场供应主流。

3.房价将平稳过渡，区域价格进一步分化。从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点。在房地产价格走势方面，从绵阳的城市建设和社会经济发展政策方向来看，房地产价格增幅将会稳中有升。

四、‚十一五‛期内绵阳城区住房需求因素分析和实际需求预测

首先,从‚十一五‛期内绵阳城区住房需求具体因素方面来看:

1、构筑百万人口大城市框架和建成四川省副中心的城市发展战略。

2、中国宜居城市--西部水城主体城市品牌的打造,包括绵江快道的建成,特别是正在实施和打造的‚三江会客厅‛。不仅会进一步提升绵阳城市的品味, 增加绵阳城市的魅力,而且也为改善居住环境提供了大量的土地资源。

3、绵—成—峨城际铁路客运专线和成绵第二条高速公路以及绵—遂高速公路的规划建设,将吸引更多的人到绵阳投资兴业。

4、购买力的增加将带动购买需求的增长。到2010年，全市国内生产总值在2004年基础上翻一番，突破850亿元，年均增长12%以上，城镇居民人均可支配收入达到12000元以上, 城市化率提高到42%以上。

5、未来五年城市人口增加居住需求预测:（1）人口净增长每年2000人;（2）随着‚工业强市和培育三支集团军, 着力打造百亿企业‛目标的实施；城镇化进程的加快；农村人口转移城市从事二、三产业, 每年将新增城市人口4.5万人;（3）外地人来绵阳臵业定居大约每年在8000人左右。

因此,平均每年将有1.8万个家庭需要购买住房,五年内将有9万个家庭需要安家臵业。并且，随着居民消费观念的变化，改善性住房需求比例还将不断提高，今后五年人均住房建筑面积将由现在的25.45平方米/人提高到28平方米/人。

对绵阳城区‚十一五‛期内住宅建设和实际需求的预测,依照绵阳市人民政府2006年10月制定并向全社会公布的‚绵阳城市规划区住房建设‘十一五’规划‛具体指标来看:

1、绵阳城市规划区‚十一五‛期间住房建设总量

绵阳城市规划区‚十一五‛期间共规划建设各种套型住房90000套，建筑面积约900万平方米, 用地7000亩。

⑴五年内共面向市民提供的90平方米以下的住宅630万平方米70000套。其中: 面向社会供应的普通商品住房576.5万平方米约64000套;面向中低收入家庭供应的经济适用房(包括企业集资建房在内)50万平方米5500套;面向低收入家庭提供的廉租房3.5万平方米500套，并落实实物配租每年100套。

⑵面向高收入家庭供应的90平方米以上的商品房270万平方米20000套。

2、绵阳城区每年商品住房建设的具体实施指标

见附表《绵阳城市规划区‚十一五‛住宅供应结构实施计划》

3、绵阳城区五年内住房建设的具体布局及结构情况

市政府根据绵阳土地的储备情况，一是在城区的东、南、西、北四个方位，一次性规划5处共占地370亩、可开发建设50万平方米，并分三年开发完成的经济适用房住宅和廉租住房小区，主要解决中低收入家庭的住房问题；二是结合市中心危旧房改造，规划建设供中等收入家庭购买的高层电梯公寓和普通商品住房，以缓解市中心土地紧张和建筑密度大等压力。三是结合中国宜居城市建设和打造‚三江会客厅‛，在‚三江六岸‛集中规划了5处约2500亩、开发建设270万平方米的非普通住房。

政府在住宅建设结构控制方面，依据资源节约型和环境友好型城镇建设的总体原则，首先，强调五桥以内90平方米以下的中小套型普通商品住房，要尽可能保证在整个住房开发建设的50％左右。为确保这个目标的实现，在具体的规划控制当中，要求五桥以内所有住宅项目90平方米以下的中小套型普通商品住房面积占项目住宅总面积的比例不低于85％，以充分提高中心城市土地利用率，最大限度地满足市民的居住习惯和方便居民的工作及生活，保证城市的繁华和活跃城市商气；其次，是规划20％作为城区四周的经济适用房开发和廉租住房建设，以减少土地的成本来保证提供中低价位的住房和达到商品住房城市总量控制和均衡发展的目标。其余的30％以建设高档绿色生态景观社区为主，主要规划在五桥以外、‚三江六岸‛沿江地块第一界面、科创园区坡地等地段，建设90平方米以上的非普通住宅（具体结构布局规划见附图）。从而建立起绵阳城区住房供应的梯次结构体系，避免在2至3年后，因强行调控导致大面积户型供应紧缺，中小套型的普通住房过剩，并由此产生新的价格失衡等现象，以确保房地产市场健康持续稳定发展。

第四篇：2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年房地产市场运行情况总结分析

2018年的房地产市场，以政策为主导。从降准降息到“330新政”，从高层喊话“去库存”到经济会议“鼓励开发商适当降价”，都体现了政府对房地产市场的重视。

在这样的大背景下，xx楼市延续了稳定表现。据统计，2018年xx主城区共成交新房27.6万套，二手房8.7万套。受政策影响，xx市场整体呈现刚需为主，改善型需求明显增加的特点。

楼市量价关键词：稳定

2018年，xx房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。

首先，xx新房成交量连续三年稳定在27万套以上。根据xx网上房地产的数据显示，2018年xx共成交一手商品房275781套，同比微涨1.44%。其中，商品住宅共成交174744套，占比63.4%，非住宅101037套，占比36.6%;成交面积为2296.97万平方米，同比微降2.4%。

此外，2018年xx主城区共成交二手房85197套，同比上涨15%。在3月底的“五改二”政策落地后，二手房市场成交量有明显提升，1 从4月开始，平均每月成交8072套二手房。

第二，库存量降低，去化周期变长。克而瑞机构数据显示，截止到2018年11月30日，xx楼市库存量为1300万方，而2018年12月时，库存量为1514万方，相比减少约214万方。但与此同时，去化周期也从8.1个月上升到15个月，在全国重点城市中仍属健康范畴。

第三，xx房价同样保持稳定。克而瑞机构数据显示，2018年1-11月xx商品房成交均价为7592元/平米，同时，单月房价随着开发商的推盘节奏发生波动。其中，3、5、9、10四个月份，房价在传统的市场营销节点均值较低，在市场淡季有所回升。因此，供需市场对xx房价起到决定性作用，而政策等因素影响很小。

政策关键词：救市去库存

2018年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对xx楼市，也有较为直观的影响。

第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2018年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2018年xx主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交2 占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在xx市房地产业协会发布的《2018年xx商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。

除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，xx二手房市场成交量明显上涨，最终比2018年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对xx房企现金流的改善。2018年10月14日,xx市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

房企关键词：转型

相比xx楼市成交量价的稳定，xx房企则在稳中求变。

首先是市场占有率的变化。xx房地产业协会发布的2018年xx房企商品房销售榜单（均为备案数据）显示，龙湖地产以92.32亿元的销售金额居于榜首，融创以66.41亿元排名第二，随后依次为协信、金科、保利、香港置地等房企。尽管龙湖重回销冠，但市场份额逐渐被其他品牌房企“蚕食”。而本土房企如隆鑫、光华等房企市场份额也有不同程度缩减。

外来房企中，今年表现较为突出的是鲁能地产。截止到11月底，3 鲁能在xx的库存量为151.9万方，但保持了较快的去化速度，从拿地到入市仅需要6-8个月的时间。最终，鲁能全年成交备案金额24.12亿元，并耗资63亿元再拿下230万方储备土地。

第二是战略结构的变化。2018年xx有不少品牌房企谋求变革，或扩大产业链条，或调整产品结构，较为明显的是协信、万科两大开发商。其中，协信在更名为启迪协信科技城集团后，逐渐淡化住宅市场的投入，转型为“商业+产业园”的新模式，并依靠商业地产的销售金额，成为2018年xx房企销售排行榜的第三位；而xx万科则转型城市配套服务商，通过试点万科西九驿”租售结合”的新模式，拓宽业务领域。

第三，房企数量的变化，并购案例增多。2018年初，北碚天奇地产和xx金易地产爆出资金链问题；3月份，本土的晋愉地产传出破产流言，数月后多个项目开始为购房者清退本金。而恒大则并购了xx中渝部分项目和御龙天峰，进一步扩大了版图。

土地市场关键词：挂牌抱团

xx土地以储备较充足著称，但在2018年，各项出让数据同比去年缩水明显。xx土地交易中心的数据显示，2018年xx主城区共出让居住、商业、金融类用地146宗，土地出让面积为1121.7万方，同比下跌14.8%，出让总金额623.6亿元，同比下跌20.5%。而2018年的xx土地市场，也表现出如下特点：

一是挂牌率更高。在146宗地块中，共有135宗地挂牌，仅9宗地溢价成交，占比6%，而2018年有33宗地溢价成交，占比24%。二是品牌房企占有率高。从全年出让土地的数量和质量来看，优质地块均被品牌房企收入囊中。其中鲁能拿地6宗，成为品牌房企储备土地最多的一家，龙湖、金科、东原、协信、融创、碧桂园、万达、中交均有土地斩获。而中小房企受到现金流和库存的双重压力，再无能力拿地。

三是房企拿地更加精打细算。据统计，今年共有9宗地块为房企联合拿地，其中包括龙湖、香港置地，东原、旭辉，协信、同景，融创、华美等品牌房企。房企的联合开发，可以降低拿地成本，减少开发周期；同时，房企之间各司其职，发挥自身特点，对项目质量和品牌效应均有促进。

四是房企对区域选择发生变化。三北区域再次成为房企首选，尤其是大竹林和溉澜溪。1月份，恒大斥资41.3亿元拿下溉澜溪一宗地块，与保利、万科、新鸥鹏等房企共同开发此处”；而6-7月份，东原、旭辉，金科，龙湖、香港置地几大巨头纷纷入驻大竹林，拿地总金额达到72亿元，吸引了众多改善置业者和投资者的目光。而两年前热捧的大学城虽有不少地块出让，但再无房企问津。

在谈我的西语学习经验之前，先来做个自我介绍吧！小编本科非西语专业，2018年申请了巴亚多利德大学的翻译硕士，2018年回国，现就职于译猫西语运营岗。

我的西语学习之旅始于2018年，也就是大二的第一学期。当时就一直很喜欢英语，英语成绩也不错，就想着该时候学门二外。学语言5 嘛也要选门多人说的语言，当时上网一搜，发现德语跟西语是最多人说的小语种。根据百度百科，世界上有8700万人把法语作为母语，德语有9500万人，而西语有4.75亿人，因此在德语和西语之间，我选择了西语作为了二外开始学习。

在学西班牙语之前，我对西班牙这个国家一无所知，看2018年世界杯的时候巴西西班牙还分不清。学习一门外语仿佛真的会让人拥有另一个灵魂，让我爱上了西班牙这个国家。去过西班牙留学的小伙伴们都知道，西班牙夏天太阳六点升起，晚上十点才下山。充足的阳光让他们的性格开朗，成为天生的乐观派。

下面来说说我是如何入门的。当初我希望的是自己自学，买了西语专业必学的教科书《现代西班牙语》，但由于颤音r太难发了，自己琢磨不出来就决定报班学习。当时我中教跟外教班一起报，学的教材也比较多，《速成西班牙语》和《走遍西班牙》都学过。如果要学扎实的话，建议学《现西》，只需要交流的话《速西》也不错，只有上下两册。《走遍》说实在语法讲解没《现西》和《速西》好，不过课文实用性比较强，毕竟是西语本土教材。颤音r我是用水练的，漱口的时候”咳咯咳咯”那样，找到用气抖动舌头的感觉。在学了西语六年之后才发现，颤音r并不是最难发的，最难发的是d、g、b这三个音。d跟t、g跟c、b跟p一浊一清，非常难分辨。建议刚开始学西语的小伙伴们一定要把这几个音分清，这些我们听起来一模一样的音，在西班牙人眼里很不一样。

就这样自学了两年之后，我参加了2018年11月份的DELE B2等6 级水平考试（西语的DELE相当于英语的雅思托福），当时在听力这一块差了零点几分没通过，接着2018年5月份的时候再考了一遍才通过。西语的听力资源特别少，我当时用的是上外的听力教程，一共有4册，把4册都听完了可以直接试着用西语电影练听力了。

在通过了DELE考试之后，准备的就是出国申请硕士。当时找的是中介，不是一般的黑！收了高额的中介费就算了，还要在我交的学费里拿钱！过中复杂当时还找了律师。中介不但没有帮助我还给我制造了这一麻烦，刚出国孤单一人，课程听不懂，还要收拾这一烂摊子。当时是国内的中介联合了国外的中介，多收了我的学费，还虚称是跟大学的合作项目，为我们提供境外服务。我当时就觉得不合理，堂堂的西班牙公立大学会没有经过学生的同意就收取学生高额的境外服务费（大概是一千多欧元）跟中介合作？所谓的境外服务就是带我去开银行账户、申请居留卡？这些服务对于对西语一窍不通的学生来说是不错的选择，可是对于已经达到中级水平的我来说尤为不解。这一段经历西语发挥了大作用，外国的黑中介老板是西班牙人，多次跟他谈判才退回了一半多收了我的钱。还要吐槽的就是国内黑中介找的房东，国内这边跟我说住到什么时候想走就走，哪知道我要走的时候跟智利房东大战，然后还不退我300欧元的押金，说中介那边答应了他我是住一年的。所以在这里要提醒小伙伴们不要找中介，申请学校签证什么的都非常简单，网上的经验一大推。找租房也不用怕，华人开的微博账号等等的都可以帮到大家，大家不需要害怕，更不需要找黑心中介。回到我们的主题，我在西班牙一共呆了两年半。第一年申请了萨拉戈萨大学的教育学专业，发现完全听不懂，也不感兴趣，当初因为本科读的是理科，人文类的专业都不愿意接收我。所以无奈之下只能退学报读学校里面的语言课程。在经过了大半年的学习之后，2018年的5月份考过了DELE C1级别。当时我报语言班的时候就一直跟老师说我要考C1,所以在下学期的时候，老师每个星期给我们做一套C1的模拟题，当然也有真题。所以建议想考C1的小伙伴们买一本模拟题练习册和真题册。C1真题在塞万提斯的官网上很少，当时只有一套。口语的话题目基本都不变，每年会增加一两道，具体题目的内容豆瓣有分享。在拿到了C1证书之后，我就开始准备申请硕士了，当时一心想去马德里读对外西语教学专业，但是申请的人数太多了，没申请上，就考虑申请别的城市的大学。当时一共有三家大学录取了我，一是塞维利亚大学的西语文学研究专业、二是加的斯大学的西语教学专业、三是巴亚多利德大学的翻译专业。最后我选择了巴亚多利德大学的翻译专业。硕士课程比语言课程的压力大，每天都在写作业埋头学习，对口语能力的提高帮助不大。翻译硕士毕业之后，我一心想留在西班牙工作，就进了马德里的一家公司实习了半年。能够留在西班牙工作是一件很艰难的事情，要在西班牙呆满三年，在实习公司表现得好，公司才愿意帮忙申请绿卡。后来考虑到中国也有不少的机会，所以选择了回国就业。

农民收入的不断增加将有利于化解矛盾，巩固和8 维护农村的稳定局面。同时也为加快农业现代化建设步伐、推动农村经济结构战略性转变提供重要契机。按照深入学习实践科学发展观活动实施方案的要求，深入到**镇**村就农民增收致富特别是农村妇女增收致富情况通过调查、访谈等形式进行了调研。现将有关调研情况报告如下：

一、基本情况

**村位于**市**区**镇东北部，**河以南，总人口1458人，其中妇女602人，村民居住面积1500亩，现有耕地1188亩，河滩面积586亩。大部分农村妇女在家务农，少数妇女出外打工，主要以作粉刷工人为主。

二、存在的问题

从**村村民收入情况来看，近几年呈持续增长趋势，农民生活水平得到明显提高。但就目前的农民人均纯收入水平同实现富裕型小康目标相比，同经济发达地区相比，相对较低，农民增收存在一些现实的困难和问题。主要表现：一是就业形势不容乐观。随着农村城市化建设进程的加快，耕地逐年减少，而现有乡镇企业数量少、规模小，使得就业岗位有限，这必将会使部分原来从事农业耕种的农民成为闲置劳动力，而妇女由于受行业需求和自身素质的限制，就业机会相对男性而言则更为困难。二是收入渠道狭窄。农民收入基本依赖于耕种、集体企业安置、临时工及从事个体经营所取得的收入。

三、措施及建议

通过对**村现状的调查，综合分析了农村经济形势，认为今后促使9 农民收入保持持续增长的主要途径是：发展特色农业，优化发展空间，增加就业机会，拓宽增收渠道。

(一)、加强宣传，营造氛围。运用各种宣传手段广泛宣传党的富民政策，教育农村妇女树立市场意识，积极投身农村经济建设大潮。(二)、因地制宜，发展特色农业。大力发展种植、养殖等农业特色基地，实现从粮食作物的种植向经济作物种植的战略性调整，促使农业生产效益最大化。

(三)、拓宽发展空间，发展民营经济。发展民营经济是(！)实现农民增收和解决农民就业的最佳途径。鼓励农民自主创业，在政策、资金、技术、信息等各个方面给予支持，热情为民营企业服务，积极为民营企业排忧解难，多措并举扶优扶强民营企业，促进民营企业的总量扩张和质量提升。

(四)、加强技能培训，提高农民就业能力。根据市场和企业的需求，按照不同行业、不同工种对从业人员基本技能的要求，采取定期或不定期、请进来或走出去、定向委培等形式，对农民进行科学技术培训，提高农民的就业能力。针对农村妇女文化素质低、就业困难的实际，组织开展适合女性特点的技能培训，如钩、编、手工艺制作等，教会她们从业技能，鼓励她们自主创业。

第五篇：六盘水市房地产市场运行及宏观调控建议

近年来,随着国民经济的増长,我市房地产市场蓬勃发展，房地产市场供需结构基本合理，价格水平保持稳定,金融支持及监管力度加强，房地产开发投资增长速度适度,投资结构基本合理，宏观调控初现成效.但潜在的问题仍不容忽视，为进一步规范我市房地产市场,增强抗风险的能力,促进我市房地产市场持续健康发展,在对我市房地产市场作出认真分析的同时,提出相应调控建议:

一房地产市场运行基本情况

(一)房地产开发投资持续增长，住宅建设速度加快。

一是房地产总投资额持续增长.2004年上半年,全市共完成房地产开发投资44505万元，同比增长39%；二是住宅建设速度加快,2004年上半年,全市商品房新开工面积达32.72万元平方米，同比增长37%；商品房竣工面积31.49万平方米，与去年同期持平，其中商品房住宅新开工面积24.57平方米，同比增长48%；商品房住宅竣工面积23.76万平方米，同比增长12%.(二)商品房供求结构趋于合理，价格基本稳定.1、商品房销售总面积增加，价格趋于合理。2004年上半年，全市共批准预售商品房面积18.45万平方米，同比下降45.94%，而实际销售面积达21.18万平方米，同比增长16.63%，销售金额达22443.4万元，同比下降18.93%，且中心城区的申报价格稳定在850元/平方米左右。

2、住宅类商品房销售势态良好，2004年上半年，全市共批准住宅预售面积为16.57万平方米，占预售商品房总量的89.22%，而实际销售面积达17.92万平方米，同比增长31.76%，销售金额为14572万元，同比增长30.11%。

3、商品房空置率有所上升.2004年上半年,全市累计空置房13.54万平方米,同比增长26%,但空置房主要集中于营业用房中,且营业用房在可售商品房总量中所占比例较小,故其空置比例仍基本合理.4、商业营业用房需求量下降。2004年上半年，全市共销售商业营业用房面积达2.03万平方米，同比下降55.27%，销售金额达7491.3万平方米，同比下降19.15%。

5、经济适用房建设力度加大。1---6月共批准建设经济适用房7万平方米，竣工面积突破12万平方米。

6、廉租房建设步伐加大。《六盘水市廉租房住房管理办法》已经政府批准，目前正处于逐步实施阶段。

(三)房地产市场机制逐步完善，管理日趋规范化，制度化。

1、产权产籍登记管理等业务大幅增长。1---5月共完成产籍管理归档2138宗，面积10.37万平方米，交易金额13410.74元，同比增长62.01%，且其它相关业务量也呈现不同层次的增长。

2、继续开展房地产权属登记管理工作创先达标活动。

3、加强整顿和规范房地产市场秩序，查处违法违规行为，对个别违规企业给予了处罚。

4、积极开展房地产市场调查研究工作定期对房地产市场运行情况作出认真分析,2004年上半年共完成房地产市场运行分析报告2篇.(四)房地产金融放贷力度稳定，为房地产市场建康发展提供坚实后盾。

2004年上半年，全市共办理房地产抵押登记2055宗，抵押贷款面积34.37万平方米，抵押权利价值28304.99万元，同比分别增长20.31%、16.67%和66.50%。

二存在的问题

(一)企业实力弱，规模孝经验不足、专业技术人员缺乏、经营管理水平不高,自有资金不足,对金融机构依赖性强,风险防范能力差.(二)住房分配货币化进度慢,住房补贴资金的财政供给体制不健全,存量房物业管理工作难以配套等问题的存在,导致潜在的住房需求没有充分调动.(三)房地产市场宏观调控力度不够大,与各相关职能部门的协调工作尚需进一步加强.意义

三、加强房地产市场宏观调控的建议

(一)加大住房供应结构调整力度，稳定房价，建立健全住房供应体系

1、进一步完善住房供应政策。

一是按照市场供应结构与需求结构相适应的原则，结合当地经济发展水平、居民住房状况和居民承受能力等因素,合理确定各类住房供应比例，对高档商品住房、普通商品房、经济适用房实施分类别供应的政策导向，逐步形成以普通商品住房为主体的多层次的住房供应体系。二是合理确定住房对象,高档商品住房主要面向少数高收入家庭，普通商品住房主要面向广大中等收入家庭，经济适用住房面向城镇中低偏下收入家庭，廉租住房面向城镇最低收入家庭中的”双困户”。

2、加强对经济适用房的建设和管理.一是认真落实《六盘水市住房分配货币化改革方案》和《六盘水市住房分配改革方案实施细则》有关要求,加大经济适用住房的优惠政策和管理办法的实施力度.二是坚持经济适用房保本微利的原则,严格按照建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》中关于经济适用住房价格的八项因素,核定经济适用房的销售价格.三是结合我市普通商品住房价格、购买对象征可支配收入等因素,合理划分收费标准,确定指导价格,并向社会公布,广泛接受监督.四是经济适用房按照政府组织协调、运作的模式,实行项目招投标,并严格控制户型面积.3、增加普通商品住房供应，适度控制营业用房及高挡商品住房建设。

一是根据市场需求，加快普通商品住房建设，尽快提高其市场供应比例；二是合理确定营业用房、高档商品住房和普通商品住房的划分标准和供应比例，提高营业用房和高档商品住房门槛,严格控制营业用房、高档商品房项目审批，适当提高项目资本金比例和预售条件。

4、逐步完善廉租住房制度。对城镇最低收入家庭的“双困户”发放租赁补贴。

(二)加大金融支

持和监管力度，协助金融机构强化房地产信贷管理

1、协助金融机构加强对房地产贷款的监督管理。

一是积极支持房地产市场结构调整，加大对运作规范、信用等级高的房地产开发企业和房地产项目的信贷支持，尤其要支持经济适用住房和普通商品住房的开发建设，重点满足中低收入家庭的购房要求。二是加强房地产项目贷款的审核和管理，对商品房空置量大、负债率高的开发企业贷款要严格审批并重点监控。.三是积极协助金融机构加强团结对信贷资金的监控，妥善处理各种违规贷款，切实防范化解房地产信贷风险，维护金融秩序的稳定.2、加大住房公积金贷款力度。要简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限，大力发展住房公积金委托贷款，提高住房公积金的使用率和职工购买力。

3、逐步建立个人住房置业担保体系。一是鼓励成立独立规范的住房置业担保机构，实行企业化管理、专业化经营、市场化运作。二是积极开拓融资渠道，吸收优质房地产开发企业资金等民间资金的介入，鼓励其为中低收入家庭住房贷款提供担保，支持个人住房消费。

(三)标本兼顾综合治理，整顿和规范房地产市场秩序

1、整顿和规范房地产市场，严格查处各种违法违规行为。

一是重点查处房地产开发、交易、中介服务和物业管理中的各种违法违规行为，对违反城市规划、蚕食土地收益、无证或越级开发、合同欺诈、面积缩水、虚假广告等行为要从严查处。二是积极开展调查研究工作,定期对房地产市场进行整顿和规范，发现问题及时处理，为房地产市场的健康持续发展创造良好的环境。三是按照审批权限与责任挂钩和“谁审批谁负责”的原則，建立责任追究制度。

2、完善房地产信息系统和预警预报体系。

一是逐步建立和完善全市房地产信息网络系统，做好房地产开发企业和执（从）业人员信用信息登记入库工作，将企业的基本情况、业绩情况以及不良行为记录在案，向社会公开发布，形成房地产市场监管的长效机制，引导房地产开发行业形成“诚信为本，操守为重”的良好职业道德。二是建立健全房地产市场的预警预报体系，稳定房地产市场，稳定房价。

3、加强对房地产开发行业的管理。

一是要按照现代企业制度的要求，加快企业改制步伐，指导各开发企业的改革、改制工作。二是严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，取消其开发资质；三是积极支持具有资信和品牌优势的房地产企业的发展,培育龙头企业。

4、深化房改工作，积极活跃住房二级市常按照统一政策、统一程序、统一市场和统一物业管理原则制定合理政策，鼓励职工已购公有住房上市交易，促进住房二级市场发展的市场化，进一步完善房地产市常

5、规范发展市场服务。

一是加强对房地产买卖、租赁、抵押及中介机构的管理，规范房地产中介市场，严格中介机构和中介从业人员市场准入制度。二是健全房地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。

(四)加强和改进对房地市场的指导和监管，搞好房地产市场的综合治理工作

1、进一步解放思想，更新观念，因地制宜，全面落实中央宏观调控政策，按照“统一思想、狠抓落实,明确重点、区别对待,深化改革、完善机制,统筹兼顾、协调发展”的总体要求,采取有效措避免和防止房地产开发中损害群众利益的各种行为的发生。

2、房地产行政主管部门要加强同各级计划、规划、建设、国土、银行、税务等有关部门的协调工作，从大局出发,加强信息交流与沟通,互通有关政策的调整情况，共同研究解决房地产市场发展过程中出现的各类矛盾和问题，进一步完善房地产方面的有关财政、税收、金融等配套措施，促进我市房地产市场持续健康发展。