房地产经济指标测算方法

第一篇：房地产经济指标测算方法

1.市场供需状况理论预测

1.1市场供应量预测2012年商品房竣工量可以采用统计关系预测。对全国2006年至2011年年度当年商品房竣工面积（Y）与前一年商品房施工面积(X1)、前两年商品房施工面积(X2)、前一年商品房新开工面积（X3）、前两年商品房新开工面积（X4）进行统计分析，可以得到以下关系：

Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相关系数r＝0.98。

拿个很久以前的值来说，根据统计资料，2000年全国商品房施工面积及新开工面积分别为63529万m2、28259万m2，1999年全国商品房施工面积及新开工面积分别为55105万m2、21633万m2，代入上式得2001年商品房竣工面积预测值为27940万m2。2012年的数据已经出来了，各位可以自行测算。

1.2市场需求量预测1.2.1计算说明根据1995年以来数据统计，住宅销售面积占总商品房销售面积的比重有逐年增长趋势，预测2001年住宅销售比重为0.913，在计算出住宅销售面积后，据此换算出商品房销售面积。

市场需求量采用收入支出比例模型预测。根据统计资料预测2001年城镇居民消费支出为6914元。根据世界各国统计资料，当恩格尔系数下降至0.4～0.45时，住宅消费支出比重将升到15～20%。在房改政策推动下，我国住宅消费支出近期会有大幅上升，但考虑到我国住宅消费支出比重一直较低，在此估算时住宅消费支出比按15％考虑。人口采用第五次人口普查的全国城镇总人口45594万人。

另外，随商品房需求增加，建筑品质也在同时得到提升，在房地产的这一上升周期内，商品房尤其住宅价格，仍可能维持1季度的上升趋势，根据历史资料预测2001年住宅平均价格为2100元/m2。

1.1.2计算公式全市住房消费支出＝总人口×人均消费支出×住宅消费支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（亿元）

2001年住宅销售面积＝住房消费支出÷平均房价＝4728.55（亿元）÷2100（元/m2）

＝22517（万m2）

第二篇：某房地产项目开发主要技术经济指标

主要技术经济指标按以下格式填写

总指标

（A地块）

一、计入容积率的建筑面积：124246.07 m2；含补偿B地块的建筑面积：3591 m2；

其中住宅建筑面积：123146.07m2；销售中心：

不计容积率的建筑面积：132257.87m2；

其中阳台面积：50544.82m2；

地下室面积：81713.05 m2。

二、住宅总套数：1472套。

其中 90m2以下面积的套数1325套，占 88%；

90m2以上面积的套数 147套，占 12%。

三、建设用地面积：92763.1 m2；

容积率：1.30（不含补偿）；

建筑物总占地面积：15355 m2；

建筑密度：16.5%；

绿化率：35.5 %；

四、停车位：736 位；

其中地上：36 位；

其中地下：700 位。

2；1100 m

主要技术经济指标按以下格式填写

总指标（B地块）

一、计入容积率的建筑面积：9358.2m2；不计容积率的建筑面积：6974.8 m2； 其中阳台面积：4302.6 m2；

地下室面积：2672.2m2。

二、住宅总套数：120套。

其中 90m2以下面积的套数120套，占100 %；

90m2以上面积的套数0套，占0 %。

三、建设用地面积：2821.7m2；容积率：3.32；

建筑物总占地面积：623.9 m2；建筑密度：22.2 %；绿化率：35.5%；

四、停车位：60 位；其中地上：10位；

其中地下：50 位。

主要技术经济指标按以下格式分指标填写

注：高层1~9#楼分别填写，多层10#、11#分别填写，多层12#~31#可合并填写，32#独立填写）高层例如：1#楼：

一、计入容积率的建筑面积：12523.32m2；不计容积率的建筑面积：12454.52m2；

其中阳台面积：5590.92m2；

地下室面积：6863.6m2。

地上层数：11F+13F+16F层，地下层数：2#楼：

计入容积率的建筑面积：12523.32m2； 不计容积率的建筑面积： 9022.72m2；

其中阳台面积：5590.92m2；

地下室面积：3431.8m2。

地上层数：16F+13F+11F层，地下层数：3#楼：

计入容积率的建筑面积：16737.49m2； 不计容积率的建筑面积：25673.67m2； 其中阳台面积：7807.77m2；

地下室面积：17865.9m2。

地上层数：21F+18F+15F层，地下层数：4层。2层。9层。

4#楼：

计入容积率的建筑面积：10753.92m2； 不计容积率的建筑面积：15815.31m2； 其中阳台面积：5264.91m2； 地下室面积：10550.4m2。

地上层数：18F+18F层，地下层数：5#楼：

计入容积率的建筑面积：9849.5m2； 不计容积率的建筑面积：14333.02m2；其中阳台面积：4530.92m2； 地下室面积：9802.1m2。

地上层数：15F+17F层，地下层数：6#楼：

计入容积率的建筑面积：9070.8m2； 不计容积率的建筑面积：11390.2m2； 其中阳台面积：4436.7m2； 地下室面积：6953.5m2。

地上层数：15F+15F层，地下层数：7#楼：

计入容积率的建筑面积：10582.6m2； 不计容积率的建筑面积：12161.15m2；其中阳台面积：5176.15 m2；

8层。7层。5层。

地下室面积：6985m2。

地上层数：17F+18F层，地下层数：5层。8#楼：

计入容积率的建筑面积：11391.12m2； 不计容积率的建筑面积：9909.4m2； 其中阳台面积：4518.6m2； 地下室面积：5390.8m2。

地上层数：18F+18F层，地下层数：9#楼：

计入容积率的建筑面积：10917.9m2； 不计容积率的建筑面积：7691.9m2； 其中阳台面积：5163.12m2； 地下室面积：2672.2m2。

地上层数：18F+17F层，地下层数：10#楼：

计入容积率的建筑面积：3800m2； 不计容积率的建筑面积：1004m2；地上层数：5层。11#楼：

计入容积率的建筑面积：4060m2； 不计容积率的建筑面积：832m2；地上层数：5层。

4层。2层。

多层：12#-31#：

计入容积率的建筑面积：10936.1m2； 不计容积率的建筑面积：1869.98m2； 地上层数：3层，地下层数：1-3层。

高层32#楼：

计入容积率的建筑面积：9,358.2m2； 不计容积率的建筑面积：6974.8m2； 其中阳台面积：4302.6m2； 地下室面积：2672.2m2。

地上层数：15F+15F层，地下层数：2层。

高层标准层建筑面积总计:：7175.78m2。多层住宅的总建筑面积：10936.1m2。

第三篇：房地产投资测算之我的总结

静态投资分析：

项目开发价值：销售面积*预计销售金额

项目成本：

政府土地成本：土地出让金及拆迁、安置等费用

建安工程成本：项目建造成本，总建筑面积*建安基数

前期费用：规划设计费用、平地、修筑围墙费用（一般3元/平方米），市场调查及项目研究费用（销售额*0.0056%），工程勘探费用（土地面积*2.0元/平方米），建筑设计费用（建筑面积*20），管理费用（建安成本*0.46%）

宣传销售费用：宣传费用（销售额*2.0%），销售费用（销售额*3.0%）

不可预见费用：销售额*3%

税费：营业税：销售额*5%，教育附加费等营业税附加：销售额*5%，防洪费用：销售额*0.18%，印花税：销售额*0.05%，财务费用：按照银行利息的8%。

利润：项目销售额—项目成本

内部收益率：Σ（CI-CO）t*(1+FIRR)-t=0得出，当FIRR>12%（基准值）则可行FIRR=i1+(i1-i2)*(FNPV1)/(FNPV1+||FNPV2||)

说明：i1-当净显值接近于零的时候的正值时的折现率

i2-当净显值接近于零的时候的负值时的折现率

FNPV1—正净现值；FNPV2—负净现值

财富净现值（FNPV）：净现值大于或等于0的时候是可以接受的。

FNPV=Σ（CI-CO）t*(1+Ic)-t

FNPV-财富净现值

CI:现金流入量；CO：现金流出量

N：计算期，Ic：基准收益率

资金回报率：利润/成本

静态投资回报周期：1/资金回报率

盈亏平衡分析：销售面积*销售价格=总投入

敏感性分析：建安成本、土地成本、物业价格上下变动时的资金变化（5%、10%、15%及-5%、-10%、-15%等变化时的数据分析）

2、资金筹措方式

资金来源、筹措方案

第四篇：河南省2017年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷

河南省2017年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试

卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对于共有房地产的转让，需要其共有人__。

A．全部同意

B．超过50%同意

C．超过2/3同意

D．有人同意就行

2、由城市规划管理部门核发的__，主要规定了用地性质、位置和界限。

A．选址规划意见通知书

B．规划设计条件通知书

C．建设用地规划许可证

D．建设工程规划许可证

3、在正常使用下，房屋建筑工程中屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。

A：1 B：2 C：4 D：5 E：执行层的组织协调

4、是对国土资源的开发、利用、治理和保护进行全面规划。

A：区域规划

B：土地利用总体规划

C：城乡规划

D：国土规划

E：执行层的组织协调

5、王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元／㎡的住房，首付款为30％，其余申请年贷款利率分别为4.8％和7.2％的公积积和商业贷款组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为元。

A：1297.91 B：3584.01 C：4881.93 D：5158.71 E：借款合同

6、影响房地产价格的环境因素不包括__。

A．大气环境

B．声觉环境

C．城市规划 D．水文环境

7、在运用长期趋势法测算房地产未来价格，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算。

A：平均增减量法

B：平均发展速度法

C：移动半均法

D：指数修匀法

E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。

A．允许的最低经济效益指标

B．最大费用

C．利润为零

D．最大利润

9、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。

A：《国有土地所有证》

B：《国有土地使用证》

C：《集体土地所有证》

D：《集体土地使用证》

E：房地产估价机构必须加盖公章

10、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。

A：1 B：3 C：5 D：7 E：执行层的组织协调

11、对可比实例价格进行交易日期调整时，最适宜采用__。

A．一般物价指数

B．建筑材料价格指数

C．房地产价格指数

D．定额调整系数

12、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好__工作。

A．项目策划

B．项目方案的设计

C．可行性研究

D．成本收益分析

13、某幢大厦为6层综合楼，其中1~3层为商场，4~6层为写字楼，商场均为甲公司拥有，写字楼为乙公司拥有．该大厦的土地价值为3 500万元，房地总价值为5 000万元，其中商场的房地价值为3 000万元，写字楼的房地价值为2 000万元，按照房地价值进行分摊的方法计算甲公司分摊的地价数额为。A：2 100万元

B：3 000万元

C：1 270万元

D：2 400万元

E：工业用地的监测点评估价格

14、设立房地产中介服务机构，应当向当地__部门申请设立登记。

A．行政管理部门

B．房产管理部门

C．工商行政管理部门

D．中介管理部门

15、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为__元/m2。

A．2660 B．2427 C．2425 D．2294

16、采用货币作为计量单位，记录和反映企业的生产经营活动，是指

A：会计主体

B：货币计量

C：会计分期

D：持续经营

E：执行层的组织协调

17、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（）。

A．上升

B．下降

C．不变

D．升降难定

18、下列有关标志，表述错误的是。

A：品质标志是指不能用数量表现而只能用文字说明，但不能用符号或代码进行说明的标志

B：王某大专学历是指其品质标志

C：王某今年40岁，是指其数量标志

D：凡是反映品质标志单位组成的总体称为属性总体；凡是反映数量标志组成的总体称为变量总体

E：执行层的组织协调

19、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。

A：独一无二和供给有限

B：独一无二和价值量大

C：流动性差和价值量大

D：不可移动和用途多样

E：工业用地的监测点评估价格

20、引起真正的房地产自然增值的原因是。A：装修改造

B：需求增加

C：通货膨胀

D：改进物业管理

E：工业用地的监测点评估价格

21、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504 B．1404 C．1304 D．1204

22、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/m2，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，该期房目前的价格为__。

A．2834元/m2 B．1834元/m2 C．2934元/m2 D．3934元/m2 23、2011年7月，房地产开发企业开发建设普通商品住房项目的最低资本金比例是。

A：20％

B：25％

C：30％

D：35％

E：执行层的组织协调

24、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：__。

①合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书、投标书及附件，⑥图纸。

A．①②③④⑤⑥

B．④⑤③①②⑥

C．⑤①③④②⑥

D．②⑥④③①⑤

25、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和__。

A．《住宅使用说明书》

B．《住宅验收说明书》

C．《住宅保修说明书》

D．《住宅保修保证书》

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用__。

A．概率分析 B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠杆分析法

2、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

A．单位比较法

B．市场提取法

C．分解法

D．工料测量法

E．分部分项法

3、关于长期趋势法的作用，下列说法正确的有。

A：长期趋势法可以用于收益法中对未来的净收益进行预测

B：长期趋势法可以用于收益法中对还原利率的直接测算

C：长期趋势法可以用于市场法中对可比实例价格进行交易日期调整

D：长期趋势法用来填补某些房地产价格历史资料的缺乏

E：长期趋势法用来比较、分析两宗以上房地产价格的发展趋势

4、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按作为计息周期的。

A：年

B：半年

C：季度

D：月

E：借款合同

5、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。

A：拍卖人宣布的起拍价

B：买方的报价

C：拍卖的保留价

D：竞买人的报价

E：执行层的组织协调

6、下列情況，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过五年。

A：继续作为城市基础设施用地

B：继续作为公益事业设施用地

C：国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的

D：在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的E：国有企业改造或改组为国有独资公司的

7、金融是货币资金的融通，其中融通的主要对象是。

A：债券

B：股票

C：货币和货币资金

D：黄金

E：执行层的组织协调

8、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是。

A：32．00％

B：34．67％

C：49．78％

D：52．44％

E：借款合同

9、征收和征用的共同之处在于。

A：都是改变所有权

B：都是改变使用权

C：都要依法给予补偿

D：都是为了公共利益需要

E：都要经过法定程序

10、房产分户图表示的内容有。(2004年房地产经纪人相关知识试题)A：控制点

B：房屋权界线

C：房屋附属设施

D：房屋产权面积

E：门牌号

11、利率变化会给房地产投资信托的实际收益带来损失，当长期固定利率__时，会引起债权组合价值的相对下降。

A．上升

B．下降

C．不变

D．无法判断

12、下列关于楼地面的构造，表述正确的是。

A：在有隔声、保温等要求的楼面则设置轻质材料的填充层

B：垫层是在基层之上的构造层

C：面层是地面的表层

D：面层是人们直接接触的一层

E：地面的基层是结构楼板；楼面的基层是基土

13、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5 B．155.6 C．144.6 D．132.4

14、以县为单位，人均耕地在1亩以下，耕地占用税为每平方米__元。

A．1～3 B．2～8 C．3～9 D．2～10

15、下列土地符合免征土地使用税的包括。A：国家机关自用的土地

B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地

C：宗教寺庙自用的土地

D：公园开展出租经营用的土地

E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地

16、一般来说，对企业的市场营销有直接影响。经济发展速度快，人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A：政治法律环境

B：经济环境

C：人口环境

D：社会文化环境

E：借款合同

17、下列表述中，正确的有（）。

A．开发经营期可分为开发期和经营期

B．开发期又可称为建设期，对于在土地上进行房屋建设的情况来说，又可分为前期和建造期

C．开发期的终点是预计待开发房地产开发完成的日期，起点与开发经营期起点相同

D．经营期可具体化为销售期和出租期

E．在有租赁的情况下，租售期通常到开发完成的日期

18、衡量房地产泡沫常用的指标有。

A：房价收入比

B：租金售价比

C：实际价格与理论价格之比

D：房地产供求比

E：房地产价格指数与居民消费价格指数之比

19、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5．44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是__。

A．3.57% B．4.00% C．6.56% D．10.56%

20、某房地产经纪机构承担一个技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间多的房地产项目的全程咨询服务，项目的总投资额为1亿元，按照有关规定，则该机构可以收费万元。

A：20 B：30 C：50 D：80 E：100

21、下列关于《物业服务合同》，说法正确的是__。

A．《物业服务合同》属于我国合同分类中的委托合同

B．《物业服务合同》只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间 C．业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D．业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

22、流通货币需要量取决于三个因素。

A：已销售的商品数量

B：待销售的商品数量

C：单位商品价格

D：货币流通次数

E：货币流通时间

23、商品房销售中，禁止的行为包括。

A：返本销售

B：实名制购房

C：未取得商品房预售许可证收取定金

D：成套住宅分割拆零销售

E：预购人将购买的期房再行转让

24、在经济学范畴的价值中，房地产估价通常所讲的价值是指__。

A．使用价值

B．交换价值

C．理论价值

D．评估价值

25、__是指住宅建筑总面积与住宅用地面积之比。

A．住宅建筑净密度

B．住宅建筑毛密度

C．住宅建筑面积净密度

D．容积率

第五篇：房地产评估方法

房地产估价方法

1、成本法（1）成本积算法，即对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算，剔除不正常因素影响的价值，对于正常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润，得出土地使用权价值的方法。该方法常用于对正常程序取得的土地的评估。

（2）重置成本法，它是对现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算，然后考虑资金的利息并计取一定的开发（或建设利润）得出完全重置成本价，然后根据实际情况和法律规范确定房屋成新率，二者相乘后得出房屋的评估价值的方法。

2、市场比较法

挑取市场上相同用途、其他条件相似的房地产价格案例（已成交的或评估过的、具备正常报价的）与待估房地产的各项条件相比较，对各个因素进行指数量化，通过准确的指数对比调整，得出估价对象房地产的价值的方法。这种方法具有较强的实际意义和准确性，在市场较为成熟、成交透明、比较案例易找的时候常常使用，并且估价结果较为准确。

3、剩余法

房地产总价知道或者可以测算出来时，因为房地产总价＝土地使用权价值＋房产价值，因此测算出土地使用权价值或房产价值，用总价值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方法常用于房屋或土地的单项估价。

4、收益法

不同的地区、不同用途、类型的房地产收益率也有所不同，根据待估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值＝房地产纯收益÷收益还原利率。

5、假设开发法

对于一个未完成的房地产开发项目（纯土地或在建工程等），通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。

6、基准地价法

针对到某一地块的土地使用权价值评估，可以参照已有的同级别、同用途的基准地价，进行一般因素、区域因素、个别因素的调整，最后得出估价对象土地使用权价值的方法。这种方法有一定的政策性。

7、路线价法

土地使用权的价值跟土地所处位置（临街状况：宽度深度）有很大的关系，对于同一街区，土地的价值具备相对的稳定性，如果知道该街区土地的平均价格，通过临街宽度、临街深度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。