浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算（合集5篇）

第一篇：浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算

浅谈涉案房地产建筑面积的确定与测算（宿州市价格认证中心娄文侠）

涉案物品价格鉴证工作是向仲裁机构和司法机关履行举证职能的一项严肃性工作，随着社会经济和城市的不断发展，涉案房地产的价格鉴证工作也愈显重要，为实现房产诉讼关口前移，认证程序先行，举证效力可信，现就涉案房地产建筑面积的确定与测算等有关问题谈一些自己的看法。

一、建筑面积的主体

房地产与建筑物在一定程度上是两个不同的概念，在价格鉴证结论书的语言叙述上应有所区别。因房地产（又可称为不动产、物业等）有三种可能的存在形态：建筑物、土地、房地。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，又包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋，不包括构筑物。对于建筑物、房屋、构筑物的概念，《现代汉语词典》作了如下解释：“建筑物：建筑而成的东西，如房屋、桥梁、隧道、水坝等。”“房屋：有墙、顶、门、窗、供人居住或做其他用途的建筑物。”“构筑物：一般不直接在内进行生产和生活活动的建筑物，如水塔、烟囱等。”也就是说房屋、建筑物、构筑物只是房地产的一种存在形态。房地产土地 房屋

不动产建筑物 构筑物 物业房地

为了体现其工程量的大小以及计算其价值，房屋、建筑物、构筑物的量就需要用统一的标准来衡量，由此，就有了建筑面积这一计量单位。

二、建筑面积的内涵

建筑面积按照使用用途的不同，分为住宅（房屋）建筑面积、营业用房建筑面积，仓库建筑面积等。房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。房屋建筑面积分为套内建筑面积和分摊的公有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按套内使用面积计价的。目前房屋产权证所注明的建筑面积（即合法的产权建筑面积）并不一致，有建筑面积，有套内建筑面积，有套内使用面积。而市场上新建商品房的销售建筑面积与产权建筑面积也不相一致。因此价格鉴证人员一定要搞清其面积内涵，从而准确的确定其重置成本或建安单价。

使用面积

套内建筑面积墙体面积 房屋建筑面积阳台面积

分摊的公有建筑面积

三、建筑面积的确定与测算

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：房屋权属登记机关在依法核发房屋权属证书时„„并要进行实地勘验或要求权利申请人提供房产测绘机构的实地勘验„„核发房屋权属证书，并将房屋的性质、面积等记录在房屋权属证书及权属档案中。房地产权利一经登记机关在登记簿上注册登记，该权利在法律上有绝对效力，受国家法律保护。实践证明，涉案房地产价格鉴定与社会中介机构的房地产价格评估不同：估价主要是为委托方提供咨询意见，尽可能在合理范围内满足当事人的要求，因此主要为当事人提供服务；价格鉴定主要是为司法机关提供证据材料，更强调结论的科学性、客观性、公正性。根据委托鉴定房地产的具体情况，鉴定标的建筑面积的确定与测算有以下三种方式：

1、对于有房屋权属证书及权属档案中的记载的，经核实委托鉴证的房地产建筑面积与房屋权属证书及权属档案中的记载的相一致的，可直接获取房屋或建筑物的建筑面积，这是一种行之有效的渠道，开展现场勘验，主要是对委托鉴证的房地产进行现场勘察核实，确认无误并保留笔录以备查验。

2、委托鉴证的房地产建筑面积与房屋权属证书及权属档案中的记载的不相一致的，即委托鉴定标的的建筑面积有所变化的，对于增加或减少部分的建筑面积需进行实地勘验、重新测算，并要求委托方或双方当事人共同签字确认。

如房屋新建、扩建导致的面积增加，房屋倒塌、拆除造成的面积减少等。对于鉴证基准日与现场勘验日期建筑物现状有所改变的，重点核实鉴证基准日建筑物的状况，同时注明现状变更情况。

3、对于无房屋权属证书及权属档案中的记载的，或委托鉴定标的有房屋权属证书及权属档案记载，但建筑面积测算明显错误的。一方面价格鉴证人员要与执法部门沟通，共同确认委托鉴定标的，并在委托书上注明该鉴证事项，另一方面价格鉴证人员要认真勘测、比对，确定鉴证基准日建筑物实际的建筑面积，以备查验。

2006年9月，我们受法院委托对位于淮河路的一处综合楼进行价格鉴定，经对鉴定标的现场勘查，发现产权证记载的建筑面积比实际建筑面积多出162.66平方米，鉴定人员随即通知法院，对鉴定标的进行了二次勘查，结果确定产权证记载有误。执法人员与当事人对此进行了签字确认。可见，价格鉴定人员在遵守合法原则的前提下，更要注重客观性、事实性和公权力的体现，这也是鉴定与评估的主要区别。因为每一个鉴定结论都要承担一定的法律责任，作为证据材料，科学性与准确性是基本要求，鉴定结论是同一定的法律事实紧密联系的，为保证公权力体现的质量，作业质量就成为价格鉴定的生命线，因此价格鉴定人员就需要在技术标准上下功夫。否则，我们在向司法机关提供证据材料时，就失去了其可信度。

更值得注意的是，2000年12月28日，建设部、国家测绘局发布了《房产测绘管理办法》（建设部令第83号）。该办法规范了房屋建筑面积计算和房产测绘行为，只有按照该办法的规定取得房产测绘资格的单位或国家认可的房产测绘成果鉴定机构，才能依法实施房屋建筑面积计算或鉴定。因此价格鉴证人员的测算结果是无的法律效力的，为了协助司法部门执行案件，就必须依据现有所能提供的资料仔细地勘察丈量，以准确的测算出鉴证标的的建筑面积，并附图加以说明。为了归避风险，鉴证人员就有必要在限定条件中注明：鉴定标的建筑面积为价格鉴证人员实测，仅为本次鉴定所用，不作他用。从而避免鉴定标的在拍卖、产权过户等过程中有关建筑面积的纠纷问题。

四、建筑面积的计算规范

2005年4月15日，建设部公告第326号，编号GB-T50353－2005公布了《建筑工程建筑面积计算规范》，自2005年7月1日起实施，随之《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》（建标【1995】736号）发布的《建筑面积计算规范》停止执行。现执行的规范中，个别项目计算有所更改，如原“属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按其柱外围水平投影面积计算”，现为“有永久性顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算”。也就是说像加油站、车棚等的建筑面积就比原来的少了一半，如果涉及此类建筑物的价格鉴定，其建筑面积的确定，就要加以说明。因此，这些已经办理产权证或有产权记载的建筑物，其建筑面积的确认就在一种过渡阶段。这一建筑面积计算标准的变化对价格鉴定产生了一定的影响。虽然这种标准变化对同一标的的建筑造价没有什么影响，但由于建筑面积计算规则的变化，从而导致建安单价发生了变化，因此我们在参数选取时也要做相应的调整。

附表：《新旧建筑面积计算规则对比表》

附表：新旧建筑面积计算规则对比表 序号

执行年期

鉴定标的

建筑面积计算规则

2005.7.1前（旧）

单层建筑物不论高度如何

按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算

2005.7.1后（新）

单层建筑物高度在2.2米以上者

计算全面积

单层建筑物高度不足2.2米者

计算1/2面积

单层建筑物和多层建筑物首层的建筑面积

按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算

多层建筑物自然层的层高在2.2米及以上者

计算全面积

多层建筑物自然层的层高不足2.2米者

计算1/2面积

2005.7.1前（旧）

单层建筑物内设有部分楼层者

亦应计算建筑面积

2005.7.1后（新）

单层建筑物内设有部分楼层者，其二层及 二层以上的楼层，以及多层建筑物二层及 二层以上的楼层

均应计算建筑面积

有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算； 无外墙的，应按自然层结构板水平投影面积计算；

层高在2.2米及以上者，计算全面积；高度不足2.2米者，计算1/2面积

2005.7.1前（旧）

建筑物内的技术层、层高超过2.2米的

按技术层外围水平面积计算

技术层层高虽不超过2.2米，但从中分割出来作为办公室、仓库的

应按分割出来的使用部分外围水平面积计算建筑面积

2005.7.1后（新）

建筑物内的技术层和检修通道（不论高度如何）

均不计算建筑面积

技术层和检修通道内设有维护结构的办公室、值班室、储藏室等，层高在2.2米以上时

按其围护结构外围水平面积计算建筑面积

2005.7.1前（旧）

电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等

均按建筑物自然层计算建筑面积

2005.7.1后

室内楼梯间、电梯井、观光电梯井、自动扶梯、水平步道（滚梯）

均按建筑物自然层计算建筑面积

室内提物井、管道井、抽油烟机风道、通风排气竖井、垃圾道、附墙烟囱等

应按首层面积计算建筑面积

2005.7.1前（旧）

建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯

按每层水平投影面积计算建筑面积

室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯

按每层水平投影面积的一半计算建筑面积

2005.7.1后（新）

有永久性顶盖的室外楼梯

应按其依附的建筑物自然层数的水平投影面积之和的一半计算建筑面积

序号

执行年期

鉴定标的

建筑面积计算规则

2005.7.1前（旧）

有柱的雨蓬、车棚、货棚、站台等

按柱外围水平面积计算

独立柱的雨蓬、单排柱的车棚、货棚、站台等

按顶盖水平投影面积的一半计算建筑面积

2005.7.1后（新）

雨蓬的外边线至外墙结构外边线的宽度超过2.1米时

应按其水平投影面积的一半计算建筑面积

2005.7.1前（旧）

突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等

按围护结构外围水平面积计算建筑面积

突出屋面的没有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等

不计算建筑面积

2005.7.1后（新）

屋顶楼梯间、水箱间、电梯机房、花架、凉亭、露天泳池等

不计算建筑面积

2005.7.1前（旧）

无围护结构的凹阳台、挑阳台

按其水平面积一半计算建筑面积

2005.7.1后（新）

建筑物的阳台

均应按其水平投影面积的1/2计算

2005.7.1前（旧）

建筑物内变形缝、沉降缝等，凡宽在300mm以内者

均依其缝宽按自然层计算建筑面积，并入建筑物建筑面积之内计算

建筑物内宽度大于300mm的变形缝、沉降缝

不计算建筑面积

2005.7.1后（新）

建筑物内的变形缝

应按其自然层合并在建筑物面积内计算 10

2005.7.1前（旧）

建筑物间有顶盖的架空走廊

按其顶盖水平投影面积计算

2005.7.1后（新）

建筑物间有围护结构的架空走廊

按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.2米及以上者计算全面积；层高不足2.2米者计算1/2面积

有永久性顶盖无围护结构的

应按其结构底板水平面积的1/2计算

无永久性顶盖的架空走廊

不计算建筑面积

第二篇：房屋建筑面积测算的有关规定

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房屋建筑面积测算的有关规定

关于房屋建筑面积测算的有关规定

(一)计算全部建筑面积的范围

1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积;多层房屋按各层建筑面积的总和计算。

2)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20M以上部位计算建筑面积。

3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20M以上的，按其水平投影面积计算。

4)楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算面积。

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5)房屋在天面上，属永久性建筑，层高在2.20M以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

6)挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算

7)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算

8)与房屋相连 的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算

9)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算

10)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算

11)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

12)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

13)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积

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计算。

14)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20m以上部位的外围水平面积计算。

15)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

(二)计算一半建筑面积的范围

1)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

2)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

3)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。

5)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

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(三)不计算建筑面积的范围

1)层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。

2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。

3)房屋之间无上盖的架空通廊。

4)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。

5)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

6)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。

7)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。

8)活动房屋、临时房屋、简易房屋。

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9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。来源：（房屋建筑面积测算的有关规定http://s.yingle.com/s/372788.html）心怀法治.相关法律知识

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口

本

证

复

印

件

可

以

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主

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响

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第三篇：关于规范建设项目建筑面积测算管理工作的通知

关于规范建设项目建筑面积测算管理工作的通知

2007-5-24 0:00:00 来源： 浏览次数：706 共 1 页

规建字〔2007〕485号

签发人：尹海林

吴炳灏

关于规范建设项目建筑面积

测算管理工作的通知

各有关单位：

为进一步加强规划建设和土地管理工作，提高审批效率，保障建设单位的合法权益，现就进一步规范建设项目建筑面积测算管理工作有关意见通知如下：

一、规划管理部门在办理建设项目的《建设工程规划许可证》、规划验收时，依据中华人民共和国国家标准《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353--2005）控制建筑面积。国土房管部门办理建设项目的销售许可证和初始登记时，依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）及《天津市房屋面积测算技术规范》控制建筑面积。

二、建设工程竣工后，按下列程序办理有关手续：

1、建设单位在办理建设项目规划验收过程中，竣工实测建筑面积与《建设工程规划许可证》之间误差在允许范围之内的项目，规划管理部门按照竣工实测建筑面积核发《建设工程规划验收合格证》。竣工实测建筑面积与《建设工程规划许可证》之间误差超出允许范围的项目，超出部分认定可以保留的，按规定进行处罚，并将处理情况函告国土房管部门。处罚完毕后，建设单位依法按程序重新申请变更《建设工程规划许可证》。变更完成后，规划管理部门核发《建设工程规划验收合格证》。

2、建设单位持《建设工程规划验收合格证》（存在违法行为的，同时持违法处罚决定通知书），到国土房管部门办理初始登记手续。登记测量面积超出土地出让合同约定面积的，由国土房管部门按照登记测量面积，根据有关规定收取增加部分的土地出让金，有关部门收取增加部分的配套费等费用后，再办理初始登记手续。

三、已取得《建设工程规划许可证》的在建项目，按下列程序办理商品房销售许可及土地出让手续：

1、房地产开发企业使用经规划部门批准的建筑施工图纸申请商品房销售许可前置测量的，前置测量面积超出土地出让合同约定面积的，由国土房管部门按照前置测量面积，根据有关规定收取增加部分的土地出让金后，再办理商品房销售许可手续。

2、房地产开发企业未使用经规划部门批准的建筑施工图纸申请商品房销售许可前置测量的，待房地产开发企业提供经规划部门批准的建筑施工图纸重新测量后，按照上述规定办理。

四、本通知自下发之日起执行，对于历史遗留问题参照本通知执行。

二○○七年五月十七日

第四篇：房地产经济指标测算方法

1.市场供需状况理论预测

1.1市场供应量预测2012年商品房竣工量可以采用统计关系预测。对全国2006年至2011年当年商品房竣工面积（Y）与前一年商品房施工面积(X1)、前两年商品房施工面积(X2)、前一年商品房新开工面积（X3）、前两年商品房新开工面积（X4）进行统计分析，可以得到以下关系：

Y＝44467.2－2.723X1＋0.554X2＋3.298X3＋1.525X4，相关系数r＝0.98。

拿个很久以前的值来说，根据统计资料，2000年全国商品房施工面积及新开工面积分别为63529万m2、28259万m2，1999年全国商品房施工面积及新开工面积分别为55105万m2、21633万m2，代入上式得2001年商品房竣工面积预测值为27940万m2。2012年的数据已经出来了，各位可以自行测算。

1.2市场需求量预测1.2.1计算说明根据1995年以来数据统计，住宅销售面积占总商品房销售面积的比重有逐年增长趋势，预测2001年住宅销售比重为0.913，在计算出住宅销售面积后，据此换算出商品房销售面积。

市场需求量采用收入支出比例模型预测。根据统计资料预测2001年城镇居民消费支出为6914元。根据世界各国统计资料，当恩格尔系数下降至0.4～0.45时，住宅消费支出比重将升到15～20%。在房改政策推动下，我国住宅消费支出近期会有大幅上升，但考虑到我国住宅消费支出比重一直较低，在此估算时住宅消费支出比按15％考虑。人口采用第五次人口普查的全国城镇总人口45594万人。

另外，随商品房需求增加，建筑品质也在同时得到提升，在房地产的这一上升周期内，商品房尤其住宅价格，仍可能维持1季度的上升趋势，根据历史资料预测2001年住宅平均价格为2100元/m2。

1.1.2计算公式全市住房消费支出＝总人口×人均消费支出×住宅消费支出比＝45594×6914×0.15 ＝4728.55（亿元）

2001年住宅销售面积＝住房消费支出÷平均房价＝4728.55（亿元）÷2100（元/m2）

＝22517（万m2）

第五篇：房屋建筑面积的测算和共有面积的分摊(标准化知识讲座)

房屋建筑面积的测算和共有建筑面积的分摊是人们普遍关心的问题，涉及千千万万房屋产权人的切身利益。房屋面积的大小与房屋的共有面积的分摊有很大关系。确定房屋面积的大小，一定要了解房屋面积的计算方法及房屋共有面积的分摊原则。随着房地产市场的日渐成熟，人们对房屋共有建筑面积分摊问题的争议有所增加。分摊面积、分摊部位的隐蔽性和复杂性给房屋买卖双方制造了些误解，尤其是个别建设方利用政策的不全面性钻空子，损害了老百姓的利益，从而迫使更多的人开始关注商品房建筑面积的测算和共有面积的分摊问题。

一、房屋面积测算和共有面积分摊的有关规定

目前，我国关于房屋建筑面积测算和共有面积分摊的主要规定包括：国家标准GB／T 17986．1—2000《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》；中华人民共和国建设部颁布的建住房[2002]74号文件；全国各地方政府颁布的当地的《房产测绘实施细则》。

GB／T 17986．1——2000自发布以来，对规范我国的房地产市场和房产测绘工作起到了巨大的推动作用。该标准规定了城镇房产测量的内容与基本要求，其中关于房屋建筑面积的测算和共有面积分摊的规定，更值得广大房屋产权人学习和了解。

二、成套房屋面积的测算

(一)成套房屋的建筑面积

房屋建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、半地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结构牢固、层高在2．20m以上(含2．20m)的永久性建筑。成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内自有墙体面积，全部计入套内墙体面积。套与套之间的共有墙，套与公共部位的共有墙体，套与外墙(包括山墙的墙体)，均按墙体的中线计算套内墙体面积与套内建筑面积。

套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭阳台按水平投影全算建筑面积，不封闭的阳台按水平投影面积的一半计算建筑面积，而没有顶盖的阳台则不计算建筑面积。

关于计算建筑面积的原则，计算全部建筑面积、一半建筑面积以及不计算建筑面积的房屋类型或部位，GB／T 17986．1—2000中有详细的规定。

1．计算建筑面积原则上应具备的条件

根据计算建筑面积的有关规定和原则，能够计算建筑面积的房屋原则上应具备以下普遍性的条件：具有上盖；有围护物；结构牢固，属永久性的建筑物；层高在2．20m或2．20m以上；可作为人民生产或生活的场所。这里的层高是指

房屋的上下两层楼面，或楼面至地面，或楼面至屋顶面的垂直距离。楼板面至屋项面的垂直高度也包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但房屋顶面或平台面都不应包括隔热层的高度。

2．计算全部建筑面积的范围

(1)永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2．20m以上部位计算建筑面积。

(2)穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2．20m以上的，按其水平投影面积计算。挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

⑶楼梯间、电梯(观光梯)井、提物井、管道井等均按自然层计算面积。

(4)房屋天面上，属永久性建筑，层高在2．20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2．20m以上的部位，按其外围水平投影面积计算。

(5)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。

(6)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。

(7)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。

(8)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

(9)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

(10)属永久性建筑且有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

(11)依坡地建筑的房屋，利用吊脚作架空层，有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。

(12)有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。该规定也适用于沉降缝。

3．计算一半建筑面积的范围

(1)与房屋相连，有上盖但无柱的走廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(2)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

(3)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。

(4)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。该室外楼梯应该是永久性的、结构牢固的、人民生产和生活正常使用的建筑物。

(5)有顶盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

4．不计算建筑面积的范围

(1)层高小于2．20m的夹层、插层、技术层、地下室和半地下室。

(2)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等。

(3)房屋之间无上盖的架空通廊和挑廊。

(4)房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池。

(5)建筑物内的操作平台，上料平台及利用建筑物的空间安置的箱、罐的平台。这些平台的特点是没有自己的顶盖，也没有围护物。

(6)骑楼、过街楼的底层，又是社会性公用通道的道路或街巷通行的部分。

(7)利用引桥、高架桥、高架路路面作为顶盖建造的房屋。这里指的是在引桥、高架桥、高架路面下建造的房屋，而房屋的顶盖是利用引桥桥面，或高架桥路面，或高架路路面。如果在引桥、高架桥、高架路面下建造的房屋，没有利用引桥桥面、高架桥路面或高架路路面作为项盖，而有自备的顶盖，则不在此规定之列。

(8)活动房屋，临时房屋，简易房屋。不是永久性的建筑都不应计算建筑面积。

(9)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

(10)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝、沉降缝。

(二)套内房屋使用面积

房屋使用面积是指房屋户内全部可供使用的空间面积，根据房屋的内墙面水平投影面积计算。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的净面积，以水平投影面积按以下规定计算：

(1)套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。

(2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

(3)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。

(4)内墙面的装饰厚度应计入使用面积。

三、共有建筑面积的分摊

(一)共有建筑面积的内容

房屋共有建筑面积是指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。电梯

井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的公共用房的建筑面积，均属共有建筑面积，以水平投影面积计算。套与公共建筑之间的分隔墙和外墙水平投影面积一半的建筑面积也属共有建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢房屋服务的警卫室、管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

共有建筑面积根据其使用功能，大致可分成三类：全幢共有共用的建筑面积、功能区内共有共用的建筑面积、层共有建筑面积。为整幢房屋服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。

房屋共有建筑面积的所有权属参与共有建筑面积分摊的各产权人。

(二)共有建筑面积的处理

1．共有建筑面积的计算方法

整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的共有建筑面积。

2．共有建筑面积的处理原则

一幢房屋具有多个产权人(单位)，或者需要分层(单元)分别提供产权登记面积的，且存在无法分割的共有部位的，需要确定和计算共有建筑面积。单产权的房屋、独立幢产权或独立宗地的由若干个单产权组成的连体房屋，不存在共有建筑面积，其房屋外墙体全部归入各户房屋建筑面积内；毗连房屋四至墙体归属由相邻各方指认确定。

共有建筑面积的具体处理原则为：产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，可依相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。

共有建筑面积按比例分摊的公式如下：

套(户)分摊的共有建筑面积=共有建筑面积分摊系数×套(户)内建筑面积其中共有建筑面积分摊系数是根据整幢的共有建筑面积和整幢套面积的总和求取的，即：共有建筑面积分摊系数=整幢共有建筑面积÷整幢套(户)内建筑面积总和。

3．可以分摊的共有建筑面积

按GB／T 1 7986．1—2000的规定，商品房共有建筑面积的分摊以幢为单位，分摊的共有建筑面积为一幢楼内的共有建筑面积。其中为整幢房屋服务的共有建筑面积，由该幢楼各套(或户)商品房分摊；为局部范围服务的共有建筑面积，则由被服务的各套(户)商品房分摊。各套商品房应分摊的共有建筑面积，为各次分摊的共有建筑面积之和。具体可分摊的共有建筑面积一般有：共有的电梯井、电(楼)梯前厅、管道井、垃圾道、观光井(梯)、提物井、楼梯间、电梯间、门厅、大厅、过道、门廊、门斗、电梯机房、水箱间、避险间、室外楼梯、地下室、半地下室；为本幢房屋服务的变电室、水泵间、设备间、值班警卫室、公共用房、管理用房、消防控制室、冷冻机房、消防通道、变(配)电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、供暖锅炉房、电梯工休息室；公共建筑之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。

列为应分摊的为整幢建筑服务的值班警卫室，是指设于一幢房屋门口处供警卫员、保安员值班守卫用的房屋，包括与警卫室相连的值班休息用房，也包括为整幢房屋服务的与警卫室合并使用的接待室、传达室，还包括自动报警控制中心和影像监控室等，但不包括在该建筑物外独立设置的警卫室和为多幢建筑服务的警卫室。

4．不应分摊的共有建筑面积

按照规定，不是为一幢房屋直接服务的仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房，用于人防工程的地下室建筑，单独具备使用功能的独立使用空间(如独立使用的地下室、半地下室、车库、车棚等)，售房单位自营自用的房屋，为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房，作公共休憩用的亭、走廊、塔和绿化用建筑物，以及其他用作公共事业的市政建设的建筑物，不计入共有建筑面积，不应被分摊。设在一幢房屋中为多幢房屋服务的设备用房和公共用房，其建筑面积列为不被分摊的公用建筑面积，且还应该分摊该幢房屋的共有面积。例如，设在一幢房屋内的会所、储蓄所、娱乐活动室、健身房、阅览室、托儿所、老人活动中心以及居委会、派出所等使用的房屋，不以共有建筑面积认定，视为一户，参与分摊该幢房屋的共有建筑面积。即凡列为不分摊的公共建筑面积应视为一户，也应参与分摊该幢房屋相应的共有建筑面积。