房地产销售收入的确定（★）

第一篇：房地产销售收入的确定

一些房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴时，对销售收入具体确认理解不准确，还存在按照原税法规定预售收入的概念理解并判断确认销售收入，出现申报错误。《国家税务总局房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号，以下简称《办法》）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，按不同结算方式分别在收到款项时或合同约定应收款项时确认收入。现结合文件进行说明。

取消预售收入的概念

按照新税法实施前房地产企业所得税法规定，开发产品完工前的收入为预售收入，完工后才按规定确认销售收入。而国税发〔2009〕31号文件规定，开发企业只要按照房地产销售相关规定与销售对象正式签订了《销售合同》或《预售合同》，不管开发产品是否完工，税收上均确认销售收入的实现。虽然会计核算方面存在预售收入或预收账款，但在企业所得税方面，只有完工前销售收入和完工后销售收入的概念，而不再有预售收入的概念。按照《办法》第三条规定，房地产开发经营业务包括土地的开发和建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

完工前销售收入仍要预计毛利额

虽然取消预售收入概念，但由于开发产品完工前发生的成本费用尚未结算，企业会计上无法计算产品成本，税收上也无法计算计税成本。因此，《企业所得税法》规定，对完工前确认的销售收入还是采取预计计税毛利额的方式计入当期应纳税所得额计算缴纳所得税。《办法》第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

如某房地产开发企业2008年取得开发产品完工前销售收入1000万元，当地省级税务机关确定的计税毛利率为15%。则当年预计成本为850万元，计税

毛利额为150万元应计入2008年度应纳税所得额，按规定减除相关税费后缴纳企业所得税。如2009年开发产品完工，该部分的实际计税成本为800万元，则会计上在结转销售收入1000万元同时，确认成本为800万元，实现利润200万元。税收上允许减除2008年预计的计税毛利额150万元，其差额50万元计入2009年度应纳税所得额。

完工前销售收入可作为三项费用计算基数

按照《企业所得税法》规定，企业发生的广告费业务宣传费和业务招待费是以当年实现的销售（营业）收入为计算基数的。房地产企业当年实际发生的广告费和业务宣传费，可以在不超过销售收入15%范围之内税前扣除，超过部分可以结转到以后年度扣除；企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5％。房地产企业在开发产品完工前，一般会要发生大量的广告费、业务宣传费以及部分业务招待费，如果取得预售账款需要预计计税毛利额，同时相应的三项费用又不允许税前扣除的话，势必会增加预售年度的应纳税所得额，加重房地产企业的资金负担。《办法》第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。因此，房地产企业可以按照税法确认的销售收入为基数，计算上述三项费用的当年扣除数额，按规定税前扣除。以上述举例为例，2008年企业完工前销售收入为1000万元，允许税前扣除实际发生的广告费和业务宣传费限额为150万元，业务招待费限额为5万元。但是，按照不重复计算扣除的原则，当企业会计上将完工前销售收入转为企业产品销售收入时，不得再重复计算该部分收入基数。

需要提醒注意的是，房地产开发企业在进行年度所得税汇算清缴填写申报表时，要将完工前的销售收入填入其他视同销售收入，将预计计税成本填入其他视同销售成本。这样，就可以将完工前的销售收入纳入三项费用的计算基数。因上述填表已经调增预计计税毛利额，因此，在填写其他调整预计计税毛利额时，要做相应的调减处理，避免重复计算计税毛利额。

第二篇：房地产企业确认销售收入的条件有哪些

房地产企业确认销售收入的条件有哪些？

《企业会计准则第14号——收入》规定，销售商品的收入只有在符合以下全部条件的情况下才能予以确认：

（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出商品实施控制；

（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。

在实务工作中，有的认为，在收到预售房款或签字正式销售合同后便可确认收入实现。

我们认为，这种情况不符合上述标准第一条的规定，不应确认。否则有提前确认收入之嫌。

也有的认为，只有产权过户方能确认收入实现。我们认为，产权过户涉及多个政府部门，是仅具法律形式意义的收入实现，与真实情况也有出入，有推迟确认收入之嫌，不符合实质重于形式原则。正确、真实确认房地产企业的收入实现，应具备以下四项具体条件：

（1）工程已经竣工并验收合格；

（2）具有经购买方认可的结算通知书；

（3）履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；

（4）成本能够可靠地计量。

房地产企业（建造承包商）在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现？《企业会计制度》第95条规定，固定造价合同符合下列四个条件可采用完工百分比法确认收入：

（1）合同总收入能够可靠地计量；

（2）与合同相关的经济利益能够流入企业；

（3）在资产负债表日后合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定；

（4）为完成合同已经发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量，以便实际合同成本能够与以前的预计成本相比较。

中国证监会发行部也曾明确，除代建房产可使用完工百分比法确认销售收入实现外，房地产企业收入不能根据完工百分比法来确认。代建房产实际上要求有建造合同。归纳起来，其条件有：

（1）有建造合同，并且合同不可撤销的；

（2）买方累计付款超过销售价格的一定比例（一般为50%）；

（3）其余应收款能够收回；

（4）开发项目的完成程度能够可靠地确定。

第三篇：销售收入证明

销售收入证明

销售收入证明

销售收入是指企业在一定时期内产品销售的货币收入总额，用公式表示如下：

销售收入=产品销售数量×产品单价。企业商品产品销售和其他销售所取得的收入。前者的销售收入包括产成品、代制品、代修品、自制半成品和工业性劳务销售收入等。后者的销售收入包括除商品产品销售收入以外的其他销售和其他业务收入，如材料销售收入、包装物出租收入以及运输等非工业性劳务收入。企业专项工程、福利事业单位使用本企业的商品产品，视同对外销售。

销售收入的发生，是以商品产品所有权的转移和已提供的劳务为依据，其主要标志是收到货款或取得收取款项的权利。在采用分期付款销售的情况下，通常以每期收到的货款作为该期实现的销售收入。对于生产周期较长的商品产品，通常按生产完工程度，分期确认销售收入。例如，建筑安装企业按项目施工工程进度计算的销售收入。

企业销售商品时，在下列条件同时满足时确认收入：

(1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。

企业将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方后，如仍然保留通常与所有权相联系的继续管理权，或仍然对售出的商品实施控制，则此项销售不成立，不能确认相应的销售收入。

(3)与交易相关的经济利益能够流人企业。

与交易相关的经济利益即为销售商品的价款。企业销售商品时，如估计价款收回的可能性不大，即使收入确认的其他条件均已满足，也不应当确认收入。

(4)收入的金额能够可靠地计量。

(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

销售收入的一般确定准则

销售收入确定的方法较多，根据会计准则的规定，它包括①它销售成立时确认营业收入;②在收到货款时确认营业收入;③根据生产完成程度确认营业收入。属于权责发生制范畴，属于收付实现制范畴，而我国一般采用权责发生制，即以商品产品所有权的转移即收到销售货款或取得收款凭证的权利为准。

权责发生制确认销售收入的条件：

1)与收入相关的交易行为已经发生或商品的所有权已经转移;

2)获取收入的过程已经完成或已得到取得货币资金的权利。

不同的销售方式下，销售收入的确认

1)用直接收款方式销售。若货款已经收到或取得收取货款的凭证，发票账单和提货单已交给购货方，无论商品、产品是否发出，都应作为销售收入实现。

2)托付承收和委托银行收款结算的方式销售。以商品产品已经发出，劳务已经提供，并已经将发票、账单及运输部门的提货单等有关单据提交给银行并办妥托收手续作为销售收入的实现。

3)采取分期收款方式销售。以本期收到的现款或以合同约定的本期应收现款的日期作为本期收入的实现。

4)预收货款方式销售。在商品、产品发出或劳务提供给接受方作为收入的实现。

5)用委托其他单位代销方式销售。在代销的商品、产品已经销出，收到代销单位的代销清单，作为销售收入的实现。

6)出口商品的销售。陆运的以取得货物承运单或铁路运单，海运的以取得出口装船提单，空运的以取得空运运单，并向银行办理交单后作为销售收入的实现。

7)自营进口商品销售。实行货到结算的，在货物到达我国港口已取得外运公司的船舶到岸通知单向订货单位开出结算凭证后，作为销售收入的实现;实行单到结算的，凭国外账单向订货单位开出结算凭证后，作为销售收入的实现。

8)采用商业汇票方式销售。在发出商品和取得商业汇票后作为销售收入的实现。

第四篇：商品销售收入审计案例

商品销售收入审计案例

（一）案例线索

案例一：注册会计师张军审计A公司的销售收入时，发现A公司与子公司合作开发的光华家园3#、12#楼已开发完毕，且已通过建筑工程核验，A公司就上述楼盘的部分房屋已与购买业主签订了销售合同，合同约定金额为人民币16000万元，且收到部分售房款计人民币10000万元，但尚未办理完毕业主入住手续。A公司的账务处理已确认销售收入10000万元。A公司在其会计报表附注中对此予以披露。为此，注册会计师张军检查了相应的销售合同、收款凭证及其会计处理，认为不能获取其他充分的证据确定该商品房所有权上的重要风险和报酬已转移，因此，销售收入不能确认，提请A公司做相应的调整分录。

在A公司拒绝接受调整建议时，注册会计师发表了保留意见的审计报告，保留意见为“如贵公司会计报表附注六所述，截止2000年12月31日，贵公司与子公司司f公司合作开发的光华家园3#、12#楼已开发完毕，且已通过建筑工程核验，贵公司已就上述楼盘的部分房屋与购买业主签订了销售合同，合同约定金额为人民币16000万元，且收到部分售房款计人民币10000万元，但尚未办理业主人住手续，我们未能获取其他充分的证据确定该商品房所有权上的重要风险和报酬已经转移，与该事项有关的利润为人民币4000万元。”

案例二：2001年4月13日，深圳某事务所对深圳长城（集团）股份有限公司发表了带解释说明的无保留意见的审计报告，解释说明段为“我们注意到：如附注五所述，截止2000年12月31日，贵公司开发的长丰苑A、B、C三栋楼已开发完毕，并获得工程竣工验收核验证书，贵公司就上述楼盘的部分房屋与购房者签订了销售合同，涉及的购房款16000万元己收到，业主人住手续正在办理之中，贵公司已按附注二所列收入确认原则计入本营业收入。”

案例三：注册会计师李文对×公司2000的销售收入进行分析性复核时发现本的销售收入比上年明显减少，对照在前期调查了解到×公司本生产销售情况是历史上最好的实际情况，李文感到销售收入的真实性值得怀疑，于是，抽查了9月份、12月份相关的会计凭证，发现其原始凭证中有销货发票的记账联，而记账凭证中反映的是“应付账款”，共计120万元。李文针对这种情况，询问了有关的当事人，并向应付账款的对方企业函证，结果发现A公司是将企业正常的销售收入反映在“应付账款”中，作为其他企业的暂存款处理。

李文对此业务的审计处理为：

1.扩大抽查原始凭证的比例，检查其他月份是否存在将正常销售收入反映在“应付账款”中的事项。

2.提请被审计单位作相应的会计调整，并调整会计报表相关的数额。

3.如果被审计单位拒绝接受调整，则把查证金额与重要性水平相比，选择相应的审计报告的类型。

（二）案例分析

案例一中，注册会计师充分关注了被审计单位与其子公司合作开发的商品房，由于“尚未办理完业主入住手续”即已确认为当期的营业收入，按《企业会计准则》和《企业会计制度》所规定的收入确认条件“商品所有权上的重要风险和报酬确实转移”，未能取得足够的证据，因而表示了保留意见。

案例二中，注册会计师依据被审计单位“报告摘要一报表附注二收入确认原则：销售开发商品，销售合同已经签订，合同约定的开发产品移交条件已经达到、公司已将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方、相关的收入已经收取或取得了收款的凭证，该项销售的成本能可靠地计量的，确认为营业收入的实现。以分期收款方式销售的开发产品，在合同约定的开发产品移交条件已经达到后，按合同约定的本期应收款确认为当期营业收入的实现。”在解释段说明中强调提示了所确认的开发产品的营业收入“业主入住手续正在办理之中”

案例三中，注册会计师在审计销售收入时，要关注被审计单位是否少计或多计销售收入。

一般情况下，企业少计销售收入的途径有：

1.将正常的销售收入反映在“应付账款”中，作为其他企业的暂存款处理，将记账联单独存放，造成当期收入减少，达到少缴税的目的。此案例A公司就是如此。

2.已实现的销售收入，不确认或延期确认。

3.以“应收账款”或“银行存款”账户与“库存商品”相对应，直接抵减“库存商品”或“产成品”，少计收入。

4.虚增销售退回，即销售退回仅用红字借记“应收账款＼贷记”产品销售收入“、”应交税金一应交增值税（销项税额）"的会计分录，记账凭证后面没有红联销售发票、销售退回单、商品验收单等原始凭证等。企业多计销售收入的方法有：

1.把没有实现的销售提前确认销售收入。

2.虚构销售业务等次年作退货处理，虚构收入等。

3.母子公司或关联企业之间在年底互开发票，虚构收入等。

注册会计师一般要实施顺查或逆变的方法查证这些事项，并提请被审计单位予以纠正，否则，发表保留意见或否定意见的审计报告。

（三）案例坪价

商品销售收入审计的目标主要是确定销售收入的内容、数额是否合理、正确、完整；销货退回D销售折扣与折让的处理是否适当；销售业务的会计处理是否正确等。

围绕上述审计目标，对销售业务的审计通常实施以下审计程序：

1.查明销售业务收入确定的原则、方法，注意是否符合会计准则和会计制度规定的收入实现条件，前后期是否一致。

2.选择运用分析性复核方法，进行比较分析，常用的方法主要有：本期与上期进行比较；本期各月各种销售业务收入的波动情况；计算本期商品毛利率、重要客户销售额及与利率，分析有无异常变化等。

3.抽取本期商品销售发票，检查开票、记账、发货日期是否相符，是否与发运凭证、销售合同等一致等。

4.获取商品价格目录，抽查销售价格是否符合定价政策，并注意销售给关联方或关联关系的重要客户的商品价格是否合理，有无低价或高价结算以转移收入现象。

5.实施销售的截止性测试。重点围绕发票开具日期、记账日期、发货日期等三个重要日期，实施销售收入截止性测试程序。

6.结合对决算回应收账款的函证程序，观察有无未经认可的巨额销售业务。

7.检查销售折扣、销售退回与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，会计处理是否正确。

8.调查集团内部销售情况，记录其交易价格、数量和金额，并检查其在编制合并会计报表时是否已予以抵消。

9.检查销售业务收入在利润表上的披露是否恰当

第五篇：房地产分销渠道代理合同(确定版)

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合作共赢

销售渠道代理合同

甲方：

乙方：

一、项目情况

项目名称：

项目位置：

销售房源：

项目目前所推出的所有房源。（具体信息详见房源信息表）

二、合作期限：

自

年

月

日至

年

月

日。

三、合作内容及合作价款：

1、合作内容：

甲方现委托乙方在合作期限内为该项目提供拓客服务，乙方在甲方的全权管理下展开工作。乙方应在本合同签订后 日内按照甲方要求组建团队完毕并进入工作状态。

2、成交佣金：

乙方拓展客户向甲方交付房屋渠道服务费，购买100㎡以下的户型，向甲方交纳2万元房屋渠道服务费，可享受总房款优惠4万，购买100㎡以上的户型，向甲方交纳3.5万元房屋渠道服务费，可享受总房款优惠7万，且与售楼部付款方式按期到位的优惠政策可叠加，甲方在签署《认购协议书》或《商品房买卖合2 强强联手

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同》后将该费用返还给乙方作为佣金。

3、结算方式：

乙方“渠道分销团队”拓展的客户在签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》并交纳首期房款后视为成交；甲方在客户成交并于双方核实无误后7日内将“渠道分销团队”应得佣金（扣除相关管理费用后）划入乙方指定账户。

4、管理费用：

乙方客户成交后，费用结算时乙方向甲方支付总结算金额的15%-17%作为“管理费用”；该“管理费”用于团队培训、考核、团队激励、团队建设等方面使用。

每月30日前甲乙方对各“渠道分销团队”规定下月销售任务，当月“渠道分销团队”完成规定销售任务的，管理费用按照15%标准扣除；当月未能完成规定销售任务的，管理费用按照17%标准扣除。

5、保证金制度：

各“渠道分销团队”进驻案场开始拓展业务前须向甲方（）交纳3.5万元费用作为“保证金”。

6、保证金的退还：

“渠道分销团队”与甲方合同到期，双方不续约情况下工作交接完毕；在甲方核实无误后3日内将保证金退还“渠道分销团队”。

“渠道分销团队”在合同履行期间由于自身原因被开发商或甲方清场、辞退的所缴纳保证金不予退还。

7、退房时渠道服务费的退还规定

如“渠道分销团队”拓展客户成交并取得渠道服务费后发生客户退房情况，3 强强联手

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则应在客户退房情况发生后3日内将渠道服务费退还甲方；如未能按时退还费用则该笔费用将于“渠道分销团队”下一套成交渠道服务费中扣除。

四、甲方的权利及义务：

1.提供关于服务项目所需的有关资料，包括：项目简介、房源销控、平面图、户型图、面积、价格等。保证现有销售政策能长期有效执行。

2.签订合同后，甲方有义务针对乙方销售团队进行综合培训，让乙方销售团队更好了解产品信息。

3.甲方人员负责收取客户认筹金、定金与房款，并负责办理按揭客户的银行贷款及购房合同的备案、交房事宜。

4.甲方负责保证该项目的开发、建设和销售的合法性，申办有关销售之法律规定批文和手续，并以法律或法规认可之程序进行销售认购。

5.及时提供乙方所需的各类资料及政府批文，并确保所提供资料的真实性、合法性、准确性和完整性。

6.项目整体监控，协调项目相关沟通工作，销售现场管理及客户事宜协调。7.按本合同约定的时间、方式、金额向乙方支付成交佣金。8.因甲方原因造成客户退房的，乙方佣金不退。

五、乙方的权利及义务：

1.乙方要安排公司人员对项目信息以及销售政策进行集中培训。2.未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的资料及文件泄露给第三方。

3.乙方必须要以甲方的销售口径为准，不得超越甲方授权向客户做出任何承诺，不能对客户隐瞒、夸大项目情况。4 强强联手

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4.乙方在工作开展过程中需向甲方汇报乙方公司在项目对外宣传上的文字及图片内容，其内容不得损害甲方的企业及产品形象，5.乙方承诺：乙方及乙方工作人员具有履行本协议的资质，并确保服务行为符合国家与地区相关法律法规。在本协议约定范围内，根据甲方所确定的条件（售价、折扣、付款方式、销售手册之内容、认购方式、销售策略、促销及本协议条款等）完成有关接待、销售、认购、推广及宣传活动，在此过程中不得有夸大、隐瞒、欺诈、抬价、擅自收佣、虚假或过度承诺、挪用客户资料、收取客户服务费等行为。

6.乙方保证积极配合甲方项目市场策划、销售工作，按照有关法律规定和本合同约定为甲方提供拓客服务，对甲方所委托事项按时、保质、准确完成，不得以任何理由拖延，影响整体工作。

7.乙方须按照甲方提供的流程、制度、质量表格文件执行。所有关于销售价格、销售策略、销售组织、销售资料、销售收费、对外宣传口径等工作都需要经过书面确认，乙方才能组织实施。未经甲方书面确认的，视为甲方没有授权乙方，乙方不得擅自实施，因此而产生的法律和经济纠纷，一概由乙方承担；因此导致甲方依法须向客户承担赔偿等责任的，甲方有权向乙方追偿。

8.乙方承诺对甲方书面告知的本项目现状条件和情况完全知悉并认可，无任何异议。

9.甲方有权及时对乙方所提交的策划思路、策略、建议、报告分析等工作文件、策略、管理企划，提出修改意见或建议，并随时查询乙方工作情况，乙方及时予以配合。

10.乙方应按照双方同意之决定严格执行。如乙方对有关项目市场策划、销售各方面的策略和执行决定有异议，乙方应及时以书面形式提出；如甲方坚持原决定5 强强联手

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不变，应以甲方之决定为标准执行。

11.除甲乙双方协商外，乙方自行负担其根据本协议约定履行相应义务导致的一切开支和责任。

12.乙方履行本合同的行为如因乙方操作不当触犯相关法律、政策及要求，由乙方自行承担由此引起的一切法律责任，并同时赔偿甲方遭受的全部损失。13.如乙方不能按照甲方的节点要求完成相应的目标及标准，甲方有权利随时终止双方合作。

六、其它：

1、如因不可抗力（地震、自然灾害、战争、政府行为），导致甲乙双方任何一方不能履行本合同时，本合同自动终止，双方互不承担给对方造成的任何损失。

2、若无正当原因，合同一方未履行合同条款，另一方有权解除本合同，且有权要求对方承担造成的任何损失。

3、本合同终止时，甲乙双方尚未结算完毕的事项，由甲乙双方按本合同的规定继续进行结算。

七、合同期间如发生争议，双方协商解决，协商不成依法向甲方项目所在地人民法院提起诉讼。

八、廉洁条款：乙方不得接受甲方职员的家属或者亲友从事与合同相关的业务。乙方应当通过正常途径开展相关业务，不得为获取某些不正当利益，甲方发现乙方有违反本条款或者采用不正当手段与甲方人员骗取渠道服务费用等做法，甲方有权根据具体情节和造成的后果追究乙方责任，并对乙方进行200000元人民币（大写：贰拾万元整）的罚款。6 强强联手

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九、本合同未尽事宜，甲乙双方协商签订补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲方一份，乙方一份，泛亚机构一份，自双方签字盖章之日起生效。

甲方：

乙方：

法定代表人： 合同经办人： 电话：

通讯地址：

日期：

****年**月**日

法定代表人:

合同经办人:

电话:

开户银行:

账号:

账户姓名：

通讯地址:

营业执照编号:

日期：年

月

日